有栖川パークハウス

[匿名さん]

有栖川記念公園の杜を傍らにした元麻布の丘の上の地所物件どうでしょう？

[2: 匿名さん]

場所は最高ですよね。
問題は価格です。
来年の前期は、取りあえず今の上昇の流れが続くのでしょうね。

[3: 匿名さん]

そうですね。ほしいけれど、価格が問題です。
80㎡くらいで坪500万以下でおさまるといいな。むりかな。
駐車場が戸数の1.3倍用意されているのは、かなり高級仕様物件？

[4: 匿名さん]

坪500万円って？ずいぶんおめでたい考え方ですね。
5年前の底値の時にオパス有栖川が地上権で500万円だったのに。
どう考えても坪800万円以上になると思いますよ。

[5: 匿名さん]

谷の向こう側は借地権で坪１０００万に達しているよ

[6: 匿名さん]

パークハウスとオパスは違うでしょ。
８０㎡前後は１億２０００〜５０００万台の予定だそうですよ。
もちろん平均ならばもっともっと高くなるし、
坪８００万上の部屋も多いかも。

[7: 匿名さん]

そろそろ土地値も坪１０００万超えてきてるでしょうから、ここは３００坪強なので、土地代３０億、上もの２０億でコストサイドが約５０億。てことは１部屋あたり２億ぐらいにはしないと採算あわんのじゃないか。

[8: 匿名さん]

坪８００万円前後だそうです。建物のイメージはプラウド南青山っぽいらしい。

[9: 匿名さん]

以外と安いね。

[10: 匿名さん]

まあ、平置きではなく機械駐車場だし、施工会社もコスト削減のため当初受注が予定されていた戸田建設から地所との繋がりが深い東亜建設に変更しているようです。南麻布パークマンションや南麻布ザ・ハウスほどのハイグレードは期待できないでしょう。

[12: 匿名さん]

三菱はパークハウス（一ブランド）しかないので、パークマンションとは違い場所によってグレードが様々ですが、この物件に関して言えば、ザ・ハウス南麻布（平均価格1億7,757万円）には匹敵するグレードだと思います。

[13: 匿名さん]

コンシュルジュとかは無理だろう

[14: 匿名さん]

立地は最高ですが、同じ三菱地所が隣に１６階建ての賃貸マンションを建設しているので西側の景観・プライベート感はイマイチですね。ちなみにザ・ハウス南麻布は中古市場で坪９００〜１０００万円が相場なので当初分譲価格とは比較してもあまり意味がないのでは？

[15: 匿名さん]

ここ盛り上がらないね・・

[16: 匿名さん]

パークハウス常盤松みたいなガラス面の多いファサードになりそうですね。
常盤松の絵を探してググって気がついたのですが、ここ
http://www.chintai.mecyes.co.jp/announcement/announcement.html
見るとハイグレード版のパークハウス（でも等価交換事業型）って一杯賃貸に回るんですね。
当たり前か。

[17: 匿名さん]

ここ六階建てって、どうですか？　　地面・庭からは遠くて、邸宅感はなく、
見下ろされてる感じの階に６〜８億くらいかな？最大の部屋がはいるんでしょうか？
登録したけどたいしたものは送ってこないし、予算３億にしたからかな？
意外とババってこともありましょうか？

[18: 匿名さん]

＞１７
同感。６〜８億の予算があれば１００坪くらいの土地買って戸建に住むでしょ。ここはテレ朝通り沿いの中層マンション群に完全に見下ろされる状態になるので他人の目がすごく気になると思うな。

[19: 匿名さん]

＞１２
営業ですな

[20: 匿名さん]

1.2階で、66〜80㎡辺りの部屋はどうですかな？いくらくらいならばババじゃないのか？ですが。
75㎡あれば自分の居住用にも役立てられますので、小さい部屋も考えてます。
でも、この辺りは小さい部屋希望する人少なそう、90㎡以上ないと賃貸も転売もさえないかな・・。

[21: 匿名さん]

このエリアは小さい部屋が少ないので意外と賃貸需要あるかもよ。駅近いしね（坂きついけど）。

[22: 匿名さん]

漸く資料届いた。愛育病院向けの南向きで４億円台（坪９００万）。三菱地所ふざけんな・・・

[23: 匿名さん]

うーん。高いけど、続新価格だから、そんなもんじゃないの。ザハウス南麻布の低層階西向きでも坪９００万すよ。秋になれば、あんときの続新価格の方が、やっぱ安かったってことになるんだよ。

[24: 匿名さん]

立地はともかくザ・ハウスと同レベルのマンションじゃないよ。現地と資料みれば分かる。

[25: 匿名さん]

随分と高いようですが、三井のパークマンションと同等クラスですかね？コンシェルジュあるでしょう、この値段なら。

[26: 匿名さん]

＞２５さん
パークマンションと同等とはとても言えないと思います。
立地的に最も近いのは南麻布PMだと思うけど天と地の差ですよ。

[27: 匿名さん]

値段だけは同等かもしれませんね。あとデザイン性もよさそうですが。

[28: 匿名さん]

１００平米前後で１億円台のプランが送られてきましたが、１億何千万くらいなんでしょうか？

[29: 匿名さん]

説明会予約された方いますか？一応行こうと思ってますが、まだ日程はきめてません。
資料の一ページ目や建築士のページのパースからは、デザインは安物な感じに見えます。
すっきりしてて、嫌いじゃないですけど、高級感は弱いなぁ。
明るい感じと、「エスプリ」と言う感じでもないし・・

[30: 匿名さん]

＞28さん
私も見ましたが、そのプランは安いなと思いました。
限りなく2億に近いんでしょうね。1億9500万とか。。。

[31: 匿名さん]

＞２８さん
メゾネットタイプですよね。その部屋は１F＆地下ですよ。南青山プラウドでも同じ技が使われてますが、半地下の住居を捻出することにより無理やり部屋数を増やしているというわけです。１億何千万払って地底人のような生活をするかですね。
ちなみにペントハウスは８億とのこと。うひゃー！

[32: 匿名さん]

８億！すごいですね。でも広尾GFに比べるとマトモな気もします。だんだん感覚おかしくなってきますね。

[33: 匿名さん]

ここほしい。。。

[34: 匿名さん]

戸数も少なくプライベート感もあって良いですね。恐らく今年の最高額物件の一つですね。確かにバブルの頃の感覚になってきました。

[35: 匿名さん]

８億か〜

[36: 匿名さん]

この立地でも、メゾネットの地下住戸に１億何千万も出すのは損ですか？

[37: 匿名さん]

やだ〜、どんなよい立地でも地下生活は。
という人が多いと思う。投資だとしてもほかを選びたい。

[38: 匿名さん]

バブればそんなことはないけど。バブルになれば、一定以上の金持ちしか買えなくなる筈で、
そうするとそういう方は、見栄も効かない、実利もない地下住戸は好きじゃないから、
さばきにくい。一階住戸より、一階住戸に地下室も着いた物件の方が良いと思う人なら・・

もし買うなら高い部屋の方が安全かつ、期待値も大きい気がするけど、
出せるとしても、ローンとしても８億もfixさせてしまって良いとは思えない。
住みたければ別ですが、買い物としては下手打つ気がする。
2,3階で自分に手ごろなのがあれば、ベストじゃないでしょうか？

[39: 匿名さん]

本件は南向きｖｓそれ以外の住戸の価格差が凄まじい。

南向き（愛育病院向き）以外は隣地の建築物（東に外人用賃貸マンション、北に麻布高校・戸建）が手の届く位置にデン！と建っているので全く景観・日当たりが望めないことで割安なのだ（地下住戸についてはいわずもがな）。

超割高だけど快適な南向きか、割安だが日中でも照明が必要なほど暗くなるそれ以外の住戸のどっちを選ぶかだなあ。

[40: 匿名さん]

でもみんな億ションなんですよね。
日中でも電気を点けてないといけない部屋に億も払えないよなあ・・・

[41: 匿名さん]

プラウド松濤と比べたらどうかなぁ？

[42: 匿名さん]

南向き以外の坪単価はどのくらいと見ますか？

[43: 匿名さん]

>42
４５０万〜６００万。
ちなみに南向きは９００万。

[44: 匿名さん]

景観・日当たりは全くないけど、この立地ということで、２５坪１億５千万を出せるかどうかということですね。う〜ん・・・

[45: 匿名さん]

>43
坪４５０万なら、この立地を買うのはありのような気がしますが、皆さんいかがですか？

[46: 匿名さん]

住所に南麻布という名前が欲しいだけなら買うのはあり。
周りの住環境を重視するなら見送り。

[47: 匿名さん]

すまん。元麻布か。

[48: 匿名さん]

>45
43じゃないですが。買うのはありだけど、もちろん。
900以上の部屋でも、6階だし、たいした事ない、
600程度の南向き以外はそもそも日照・眺望ない。とすれば、
かなり条件厳しい部屋でも、いっそ坪単価450ならお得ということ？
この物件の平均坪単価がいくら位かわかりませんが、
昨今の高騰で、このアドレス、ネームで坪単価450と言うのは、
確かに馬○安なのかもしれません。
実住は好きずきですし、住んでみて気に入ればめでたしですしね。
ただ、実住で、気に入らなければすぐ売って買い替えなけりゃなりませんから、
中古で買ってくれる人が少ないようなデメリットは避けたほうがいい。

自分も個人名義で、住み替えるならある程度の値でさばかなきゃいけない、次ぎ買うところ
のために。多分もっと高い。
値上がり相場なら買値戻しで450は楽勝と思っても、悪条件しだいではそうもいきません。
金のある人間は、金で買える内容では妥協しないので、他にまともな物件があれば、
安くしても選んでもらえません。収益不動産として購入しようとする者は、別な視点で厳しいかも。

[49: 匿名さん]

色々な価値判断はあるにせよ、最近の傾向から見て、ここ（都心物件）はほぼ即日完売になると思います。恐らくペントハウス（8億円）は除いて。

[50: 匿名さん]

>>49
違うなぁ
ペントハウスが一番最初に売れるでしょ

[51: 匿名さん]

>51
うれないよ。
南青山ハイバリーも5億のプレミアルームが売れ残ってたし、立地が微妙な場合は一番高い部屋は売れ残る可能性が高い。
48さんの「金のある人間は、金で買える内容では妥協しない」に同意という感じかな。
でも、他の部屋はすぐ売れるだろうね。

[52: 匿名さん]

治安面では非常に危険ですね。

[53: 匿名さん]

↑この辺は、大使館が多いので警備のおまわりさんだらけですが。

[54: 匿名さん]

番町物件とどちらが良いですかね〜

[55: 匿名さん]

大使館がある近辺でドンパチ騒ぎがあったとか

[56: 匿名さん]

MRとか詳細見ないとわからないけど、私は六番町の方が買いかなと思います。
場所は嗜好しだいだけど、雰囲気はこっちが好きです。個人的に馴染みも深い。
番町の端の方だし、雰囲気は弱い。色気もない、地ぐらいも相対的。格もそれなりか。
丸紅より△地所だろうと思う、皆さんもそうでは？　生活のための商業施設もこっち。

しかし、六番町物件の方が規模もあるし、
JR(意外によく遅れたりしてますし、山手線じゃないけど）、
地下鉄（丸の内、深いけど乗り継ぎ万能の南北、がんばれば有楽町）
車、タクシーの便がいいし、やはり四谷付近は真ん中の位置。

職業がある人なら、外勤や・出張含めた就業地、頻繁な要務地で選択の差が出る比較ですね。
ここの外観がどうなのかなぁと気になります。
ミュゼ白金長者丸が3.6億で出てたので、それも良くないですかね？

[57: 匿名さん]

ここの場所はかなりいいですよね〜

[58: 匿名さん]

>57
一般外野が見る機会なしに完売かも

[59: 匿名さん]

一般外野はいつから買えるのでしょうか？

[60: 匿名さん]

１億５０００万円以上は軽めに出せないと
一般外野まで回らんでしょ

[61: 匿名さん]

ここは場所はまあまあいいとしても、狭い敷地いっぱいに建て過ぎだよ。
ほとんどとなりのマンションとくっついてるじゃないか。南向き以外は、完全お見合い。
南向きだって、愛育病院が見えるだけで、有栖川宮公園が見えるわけではなさそうなので、
そんなに景色がいいと思えないが、他は終わってる。採光も厳しいでしょう。
メゾネット地下に至っては、メゾネットの吹き抜けの上に２Ｆのベランダが張り出していて
採光ゼロ。地下メゾネットが一概にダメだとは言わないけど、ここまでひどいのははじめてみた。
こんな物件が即日完売したらバブルも末だなあ。まあ、しないと思うけど。

[62: 匿名さん]

ここの最大で、もしかしたら唯一ののメリットは、
アドレスの希少性と、今の上げ相場感ですから。
バブルが来る（これからもっと）と考えるか、
バブルは来なくても都心三区や優良住宅地高級低層は上げ続けると考えるか、
そういう人は少なくない。
これ以上上がったら（こういうアドレスでは）買えないから、とりあえず買っておきたい
そういう人も少なくない。
ただ実住するのには、住居としての内容はさびしい気がする。お金持ちは、もともと良いもの
所有・保有してるし、最近の賢人富裕層はこの4.5年で結構仕込んでいるはず。自宅用も一つは
いい物を持ってるはずで、まだ新しいからそこに住んでいる（2〜5年くらい住む人が多い）。
余裕のある人間は、上げ相場でも買い増しする物件の、吟味厳しいことが多いから・・。

儲けたいにしろ、住みたいにしろ、ある程度、出遅れ後悔と焦りのある人が、ターゲット。
もう一つは昨年夏以降お金持ちになって、広尾と3Aで戸建を探していたけど、金持ちになるのが
ちょっと遅かったために、そこそこ用地でも10億以上になってしまって、低層M派に切り替えた人。
ここが即日完売すれば、バブルも末じゃなくて、いよいよかもしれませんよ。
それだけまだおなかのすいてる富裕層や、新たな遅れてきた富裕層が出現してると言うことです。

[63: 匿名さん]

あとは事務所の抗争を気にしない人向けではないかな
今後鍔迫り合いが続く可能性も

[64: 匿名さん]

＞６３
事務所の抗争って８９３の事？
このエリアは全く関係ないって。六本木・西麻布の繁華街と西麻布は違うでしょ。

[65: 匿名さん]

↑すまん。南麻布。

[66: 匿名さん]

>>62
後段2行。
富裕層レベルのみが高額買ってるいる間は問題ない

[67: 匿名さん]

>>62
ここが売れるのはおかしいということですか？

[68: 匿名さん]

売れるのがおかしいなんて思いません。戸数も少ないですし、売り切るのでしょう。
即完するか？はわかりませんが、そういうことならば、それだけ購買余力と意欲のある人が、
残っていた、または新たに出現し続けているのだと、力強さを読むべきかなと判断します。
（私は、予想するよりも、現象、結果を理解するのに、努めるだけですが・・。）
また、「持つ恐怖」は「持たざる恐怖」に比べれば、現時点はるかに小さいということになる
のかもしれません。前者は、損したり、住み替えが効かなくなったりするくらいです。
後者は、資産インフレ潮流に乗れずに上流に差を広げられるとかのレベルではなく、この辺りには「もう買えない」「いつ買えるか分からない」恐怖です。主に実住検討者です。
もともと底値といわれた頃も大規模供給はなかったし、一般には十分高額だったので、なんとなく
決断しないまま今日になってしまった人は多いでしょう？
この辺りを希望してる人は、職住利便性はこの地で問題ない人が普通でしょうから、日照・眺望
及びファサードを妥協し、価格でどこを選ぶか決めるだけじゃないかと思います。後は籤運。

個人投資家サイドで見れば、そもそも、あまり向いてないので関係ない気がします。
エクイティーの増大を狙う今の個人の視点からは仕込みにくいでしょう。
日本のＭはリアルエステイト本来の意義と言うより、インカムであれキャピタルであれ、
流動性重点で考慮した時に、他の不動産より優れ、超長期的には負債にすぎない思います。
投資家の立場では、すぐに転売できる流動性に難がないのが、最重要で、利益は重要ですが必ずしも不可欠ではありません。この物件、新築では稀少ですが、中古になれば、旧来の周辺物件より、優位性が期待できるかというと、そうとも言えないと思います。今の新築同士の比較でいいと思っても、中古時想定し、同地域の中古同士では・・
となると、いつでも買い手が来るとは言えない。新築時なら法人需要もありですが、中古転売する時のお客さんは、ここだと実住個人がメインと思われます。周辺物件より高級感、上質感で勝っていないと、選んでもらえないかも知れません。
供給が少なければ売れるはずですが、急がない人は今も、将来中古時も買わなくてもいいわけです。
ここが高値で売れれば、この地域の高値売り抜け狙いの、より上質な中古を呼び寄せてくれるかもしれないから。その時のために資金を温存しておく方がよい、と見送られる。もちろんもっと高額になっても買える見込みの場合ですけど。

客観的な稀少と羨望は一番上値を引っ張るものです。でもまずは主観ですから、自分が平均的な
人間で、ここに稀少と羨望を信じるならば、他にも同じ人はいると考えてもいいでしょう。

[69: 匿名さん]

結局おっしゃりたいのは、これだけの金を出すほどの価値はないっていうことですね？

[70: 匿名さん]

以前、有栖川公園の向こう、ナショナルやドイツ大使館の上の総合研究大学（？）の
敷地に再開発の計画があったように記憶していますが、ご存知ありませんか？

スレ違いでスミマセン。

[71: 匿名さん]

そこは港区が買って、老人ホームだかを作るんじゃなかったっけ？

[72: 匿名]

老人ホームと資料館？？
どちらにしろマンションにはならないようですよ。

[73: 匿名さん]

同じマンション内で格差社会を味わえそうですね。

[74: 匿名さん]

同感。
しかも２億円近く出して＊＊＊。勝つためには３億５千万。
悲しいなあ（泣）。

[75: 匿名さん]

モデルルーム（プレゼンテーションルームと称しているようですが）行った人いますか？いかがでした？

[76: 匿名さん]

>>75
ゴージャスそのものですね。

[77: 匿名さん]

素敵なモデルルームでしたが非現実的で実感が湧かなかったです。
バスルームは大変凝っていて何じゃこりゃと思ったらほとんどオプションでした。

[78: 匿名さん]

ぶっとい柱がリビングに複数あるのと天井が低いのが気になりました。
１７０㎡の部屋なのに圧迫感を感じてしまうのはどうなのかな？

ここは本当に立地のみだなって実感しました。

[79: 匿名さん]

いよいよ申し込み日が迫ってきました。地下室売れるのかな？

[80: 匿名さん]

56さんに同意です。皇居に近い番町のほうが治安の良さや江戸時代から続く格式など考えると
由緒正しい感じ、四谷駅の利便性の高さもおっしゃるとおり抜群でしょう。
しかしここ元麻布もトップクラスの立地ではありますね。あとは個々の造りや部屋からの眺めなど
考えながら選択でしょうか？まあ贅沢な悩みだがどちらも抽選当たらないと夢で終わっちゃい
ますね。

[81: 匿名さん]

最近は治安の乱れが凄いですね

[82: 匿名さん]

４億超えの部屋３件を除いて全て売れましたね。さすが。

[83: 匿名]

>>41
プラウド松濤でましたね。
http://www.p-syoutou.com/

[84: 周辺住民さん]

プラウド松涛よさそうですね。
やはり、都心の第一種低層って強い！一度は住みたいものです。

[85: 匿名さん]

どうせ低層なら庭付きの一戸建てに住みたいし、
マンションに住むなら眺望が良くて共有部の充実した高層がいいなあ。

[86: 匿名さん]

＞８５
まったくその通り。松涛みたいに屋敷町が生き残ってるところだと３億出したって
古くからの住民には軽蔑のまなざしで見られるよ。プラウドどころじゃない。
だって、彼らにしたら環境破壊者だもん。その点、もう元麻布なら屋敷町が全滅して
いるからオケ。

[87: 匿名さん]

なるほど。同意。

[88: 匿名さん]

いや、松涛の低層マンション化も既に相当進んでますよ。

[89: 匿名さん]

>松涛の低層マンション

これも高そうですね

[90: 匿名さん]

となり街の低層ホテルも既に相当進んでいます。
貞操のないホテル

[91: 匿名さん]

84>高級住宅地ではあるが都心からははずれている。お抱え運転手がいないと不便である。

[92: 匿名さん]

>９１

都心からはずれている？成城とか岡本の間違いでは？

[93: 匿名さん]

松涛は山手線外だから都心からはずれているということなのでは？
歴史的には郊外だし、私も松涛を都心とは思わないです。

[94: ビギナーさん]

91さんじゃないですが、松涛は都心ではないですよ、渋谷駅周辺自体都心ではないですしね。
まあ都心の定義はスレ違いですが、坂を上って渋谷駅からは遠い、神泉の方が近い。
直に乗れる地下鉄がない。車も山手線の内側にはいるのに混む。
利便性で語れば、ちょっと落ちます。
優良住宅（ブランド）地は大体利便性がさほど高くはないですね。
むしろ松涛は、便利な方じゃないか？　当方は山手線内側しか認めない人の立場に近いですが、
山手線の外側であっても、松涛と南平台は別格に良いと思われます。
田園調布は、さすがに車意外交通利便性なさすぎて、戸建であるべき、など違う意味で別格。

[95: 匿名さん]

91＆94
都心の定義なんてオタクネタは興味ないけど、お抱え運転手がいないと不便ってあなた
ひょっとして明治時代の生き残り？

[96: 匿名さん]

95さん＞
いわゆる高級住宅地といわれる場所でも駅から遠かったり坂が多かったりで一見不便そうな
ところもありますよね。
でも「お抱え運転手がいるし、買い物も百貨店の外商が家に出入りしている」ので
そういう不便さは関係ないのだということを説明されたことがあります。
そういう意味では、お抱え運転主がいないと不便な街というのはあると思いますが。

[97: 匿名さん]

なんとも浮世離れした話だね。
そもそもいくら松涛でも、全戸がお抱え運転手を持っている筈もないし。
要すれば山手線外は不便と言いたいらしいが、持って回った言い方がきもい、９１＝９４は。

[98: 元周辺住民さん]

昭和30年代までは松涛には原野みたいな原っぱもあったし狸もおった。元は鍋島さんの
下屋敷の畑。ワシの世代だと、銀座へ人力（車）で行けたかで区別する。元麻布はもちろん
普通に人力で父も祖父も国会に通っとった。田園調布なんぞは会社の部長クラスや大学の教師が
200坪程度の地所に芝生の庭の文化住宅を建て、スピッツを飼って住んどる遠い郊外の町じゃ。
今も昔もＦさんとＫＷさんぐらいしか、クラスのあるものは住んでおらん。元麻布に住んでごらん、
松涛や田園調布とどれほど違うかすぐ分かる。

[99: いつか買いたいさん]

有栖川完売しなかったみたい。安いところは１０倍以上の倍率だけど、一番高いの含め２〜３戸は０だったって。

[100: マンション投資家です]

象徴的だね。今あの一番高いの買える様な資力があるのは外資やＩＴでばりばり
やってる連中。投資感覚も鋭いのが多い。その連中があの値段にＮＧ出したって
ことだねこりゃあ。それと、外人向けも、去年からアメリカの税法が激変して
非課税で付けられる住宅手当の枠が非常に小さくなったので、もう今までとは
市場の性質が変わってこざるを得ないようだね。