DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？その12

[物件比較中さん]

DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）について
前スレに引き続き情報交換しましょう。

所在地：東京都中央区晴海三丁目102番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩9分
山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.67平米～123.77平米
売主：住友不動産株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/436344/


物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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[221: 匿名さん]

2LDKでも300下がったって書き込み昨日なかったけか？1LDKも300万くらい下がった？？

[222: 契約済みさん]

高いと思っている人は、建築現場を見に行ったほうがいいですよ。
まだエントランスを作っている最中あれにはびっくりしました。

[223: 購入検討中さん]

そうですね、西は5480でした

[224: 匿名さん]

EASTの北側が安かったら凄く買いたいです

[225: 匿名さん]

みなみは？下がってるの？

[226: 匿名さん]

みなみは価格アップ

[227: 匿名さん]

南はアップ、他はダウン？

[228: 匿名さん]

イーストは、まだほんの一部分だけど、ウエストの1.1倍〜！驚愕の坪400万円以上。

ウエストは、これまでより階層が下がったから下げてる。ただ南は他の方角に比べると下がり率が小さい。

イーストの中高層は会社員にはちょっと難しいラインなので、早めにウエストで決断しないと。。

[229: 購入経験者さん]

晴海は世界一のオリンピック選手村。資産価値の維持どころか、暴騰は必至ですね。オリンピック後日本の借金の多さが国際問題化するのは必然。円＆国際暴落　１ドル=１５０円金利4.5％　不動産はインフレヘッジに成ります。海外からもシンガポール・香港・上海・ＮＹ／ロンドン・パリの半値から1/4の値段。値上がりは必至です。買うのはいつか今か１０年後でしょうね。

[230: 匿名さん]

ティアロに流れるのかな

[231: 匿名さん]

そろそろマエケンも販売するんじゃない？販売会社はどこですかね

[232: 匿名さん]

東はどうかな？小さい方の1LDKとかは？

[233: 購入検討中さん]

三井と三菱ではないね

[234: 匿名さん]

世の中には金持ちっているんだね〜晴海のマンションにこれだけ出せるとは

[235: 購入検討中さん]

東京駅行きシャトルがあると便利なんだけど。

[236: 購入検討中さん]

ブリリア？

[237: 購入検討中さん]

品川wctのプールは、年間数千万の赤字らしいです。
ここのスパは大丈夫でしょうか？？

[238: 匿名さん]

そもそも黒字はありえないでしょ。利用料すごいことなるよ、黒字にするには。

[239: 匿名さん]

WCTの住民だが、プール維持経費のために管理費値上げされたことありません。
そもそも管理費によって運営されてるマンションの共用施設だから赤字という表現はおかしい。

[240: 購入検討中さん]

野村のプラウド？？ だったらとっくに販売告知してるよね

[241: 契約済みさん]

ここは、立地の将来性とSPAやシャトルバス、24hスーパーなど、マンションに普通では入らない施設やサービスがあるので魅力的。ザ・トウキョウタワーズもそうだが、ツインタワーはシンボリックでかっこいいですよね。一目惚れでした。

[242: 匿名さん]

50階建て以上のツインタワーは全国的にも多くないし、質感、豪華さは類をみないものになる。買えるなら買った方がよい物件かと

[243: 匿名さん]

買っておいて損ないね。
住友が過去に出した物件でここまでいい物件はないと信じることができる。

[244: 匿名さん]

>> 237-239

たまたまのぞいたら自分の住んでいるマンション（WCT）の話題があったのでマジレスします。
WCTのプールのプールは20mコースプール3レーン他、キッズプール、ジャグジーもついていて快適です(^^)
管理の方も新設ですし、清掃も隅々まで行き届いています。

中にはプールを全く使わない人も居ると思いますが、ちょっとバブルっぽいですが、プール付きマンションというのも資産価値の一部だと思います。
プール関連の維持費については分かりませんが、2090世帯もあるマンションですので何とかなってしまうのだと思います。

ドトールもスパが設置されるので、住不は水物が得意なのかもしれません。
住不に関しては物件価格が強気なところも共通しています(>_<)
そのせいかWCTはなかなか全戸完売しませんでした。

[245: 匿名さん]

プールは、水道や人件費の年間収支だけは黒字だとしても、実は10年単位の修繕費に重くのしかかってくることを知らないで買うと、子供に金がかかるあたりで急激な値上げ、最後に年金暮らしになったあたりでガツんと積立金が跳ねあがる。とてもじゃないけど、都度利用料と管理費(人件費や備品)だけでは大赤字な共有施設の代表格。

[246: 購入検討中さん]

スパの長期修繕計画には、少し疑問が残るため、
契約するかどうか悩んでます。
営業さんに聞いても、的確な回答でなく、余計に迷い出しました。

[247: 匿名さん]

>>245
だから管理費によって運営されてるのに黒字も何もないですよ。
ゲストルームやジムなら運営費をペイできるかもしれませんが、プールみたいな金食い虫は最初から運営費から出る前提だで管理費を算定している。
もちろんコストが当初の予想より増えれば管理組合から運営方式の変更が提案されるから、部外者が心配することではありません。

[248: 匿名さん]

一期が終わって静まりかえったスレ

[249: 匿名さん]

運営費は管理費からなのかもしれないけど、修繕費の問題なんですよね。上昇するのは修繕費であって、管理費より負担増になるのもそう長くはないですよね。

[250: 匿名さん]

議論になること自体が理解できません。重要事項説明の時にもらった管理規約の管理予算案を確認すれば、すぐに問題ないと分かりますけど。
ここがあらゆるタワーマンションの中でも特別に突出した共用のサービスを実現していることは確か。だが、スケールメリットを生かしているので稼働率を低く見ても問題ないようになっている。

[251: 匿名さん]

最近は赤潮でてますか？

[252: 匿名さん]

>>249
修繕費の問題は修繕計画見ればわかるでしょうし、運営費とは別問題。

そもそも管理費と修繕費は別枠ということも知らず赤字連呼するようじゃなあ。

[253: 匿名さん]

朝潮運河で泳いでみたいと思います

[254: 匿名さん]

>>179
全く同感です。
タワーマンションに住んだ経験があれば、『北』を選択する方、多いのではないでしょうか？
私も現在『タワーの東』に住んでますが、今回『DT 北、高層』を迷わず契約しました。
今回の設計では、より熱を遮断するとなっておりますが、それは逆に入った熱が逃げにくいとも言えますね。
あくまで私見ですが『北』は玄人好みの様な感じがしますね。

[255: 匿名さん]

築３５年まで、家賃３２万円のローン支払い。

その後は、家賃１０万ぐらいは覚悟？？

築４０年のタワマンってどうなの？

[256: 匿名さん]

そもそも、買って何が得するかが見えなくなってきた。マンションは。

[257: 周辺住民さん]

>>251
赤潮は最近おさまってます。ちなみに赤潮はここだけの問題ではなくて東京湾全体で起こっている問題ですよ。

[258: 購入検討中さん]

マエケンの高層がいいかもねー

[259: 購入検討中さん]

北は陽がのぼらないよ…陽射しがほしいけど

[260: 購入検討中さん]

警察署のそばにBRT停留所ができそうなのにね

[261: 購入検討中さん]

BRTはそろそろ決まらないと厳しいのではないですか？

[262: 匿名さん]

タワマンの方角は東がバランスいい。南は日が長いのはいいけど、日中ずっと暑い。西は無駄に暑い。北は知らん。

[263: 匿名さん]

>>259
戸建や低層住宅ならともかく、タワマンの日差しは厳しいですよ。
某タワマンの東南向きの中層階に住んでるけど、夏はエアコン全開でも暑いくらい日差しが厳しいから、タワマンなら北東か北西の方がいい。

[264: 匿名さん]

何気にLowEガラスの北向きはいいんですかね？

[265: 匿名]

南向きのダイレクトウィンドに限る

[266: 周辺住民さん]

こちらの北向き高層って、数年後にお見合いになっちゃっうじゃないですか。。

[267: 匿名さん]

>>266
眺望ではなく日差しの問題ですよ。

[268: 匿名さん]

ダイレクトウィンドウじゃない部屋は、上の階のバルコニーが庇の役目をする。
それでも横から照らす西日には役立たないが。

[269: 匿名さん]

>>268
真南向きに住んでるけど、暑くない。2m弱の幅のバルコニーが庇になって、春から秋は部屋の中まで陽射しは殆ど届かない。太陽が低い冬は部屋の中まで陽射し入って来るけど、むしろ歓迎。

[270: 周辺住民さん]

>>269
豊洲シンボルは庇無しで、遮るものが何も無いから夏はかなり暑くて電気代がヤバイらしいです。でも冬は暖房いらずではあるらしいです。新DWはその辺を考慮しての庇付きです。

[271: 購入検討中さん]

晴海の交通不便さはなんとかならないでしょうかね

[272: 購入検討中さん]

皆で中央区？に物申しましょうよ！！

[273: 匿名さん]

>>270
あの程度の庇は大して役立たないよ。DWは本来バルコニーの部分を部屋にしてる訳だから、その部分が直射日光にさらされて当然と思わないと。

[274: 匿名さん]

ダイレクトビューの部屋とそうじゃない部屋は全然違うからね。

[275: 匿名さん]

現地に行きましたが、ひっそり寂しい感はありました。駅から遠いからでしょうね。

[276: 匿名さん]

マエケンの裏側は警察署ですからうるさくなりますよ。

[277: 匿名さん]

環状2号線の騒音で賑やかになりますよ

[278: 匿名さん]

以上、競合会社営業マンより

[279: 匿名さん]

でも事実だよね

[280: 申込予定さん]

私はこのマンションに決めましたが、シャトルバスがなければ決めていなかったと思います。
少し不便なエリアですものね。もう少し開発が進んでくれるといいのですが。

[281: 購入検討中さん]

BRTといってもバスでしょ？

[282: 匿名さん]

安心して待っててください。オリンピック選手村の開発計画が、晴海の島全体を激変させてしまいます。
不動産は常に先行者利益をもたらします。

[283: 匿名さん]

勝どき駅と、新橋駅直通シャトルバスだけで、十分便利だよ。

[284: 匿名さん]

何れにせよ早い者勝ち

[285: 購入検討中さん]

オリンピックの開発計画って、選手村内でしょ？
はやく周辺も便利してもらいたいものですね

[286: 購入検討中さん]

晴海島か…そりゃ不便だ

[287: 匿名さん]

選手村跡地がたくさんのマンションになるから、慌てる必要なし。
早い者がちにはならないなあ。

[288: 物件比較中さん]

ほーらまた晴海で三井が着工する。勝どきにも出来るし、リセールは地獄だな。この地は周りから憧れる立地じゃないのにこんな供給あって。おまけに高いとは。皆さんお金余ってるんですね！

[289: 匿名さん]

少なくとも、これ以上不便にならない、これは大きいと思います。あるのは成長期待だけ。

現状のままでも我慢出来る価格だと思えば、買い、ということです。

[290: 匿名さん]

早いもの勝ちな訳ないだろ。あほか笑

[291: 匿名さん]

シャトルバスって何分おきに出るんだろう。みんな乗るだろうから満員電車かな。最悪だ。

[292: 匿名さん]

確かに晴海島に憧れる人…いないかも笑

[293: 申込予定さん]

うわーもう申込してる。。失敗したかな。。

[294: 匿名さん]

>>291
三井に新出口ができたりBRTが走り始めたら、逆にシャトルバス利用者が減って
管理組合のお荷物になるかもね。

[295: 購入検討中さん]

>>289
これ以上不便にならないって、
それは駅がなくなったりしない限り、
どの立地でも、そうだと思いますが・・・

[296: 購入検討中さん]

大丈夫！！
管理組合のお荷物になっても
プールされてる修繕積立金から、運用費を捻出すれば
解決できるよ（笑）

[297: 匿名さん]

不便、というのは別に交通の便だけでなくて、美味しいお店や、病院、学校、幼稚園、美術館、音楽ホール、イベント施設、地域コミュニティ、神社仏閣、そういう諸々のことです。

これ以上、街力が落ちないという良さ、

[298: 匿名さん]

確かに289考えイカれてるわ笑

[299: 匿名さん]

297苦しいな。。

[300: 匿名さん]

リセールどうしよう。。こんなとこ一生住むつもりないのに。

[301: 匿名さん]

>>297
5000戸の都営住宅ができればここも街になるから大丈夫でしょう。

[302: 匿名さん]

買えない民が増えてきました

[303: 匿名さん]

湾岸の行く末
http://wangantower.com/?p=7424
のらえもんブログ

2040年人口で、中央区は数少ない増加推測エリア。

[304: 匿名さん]

早い者勝ちですね♪

[305: 匿名さん]

>>296
赤字連呼の人？
シャトルバスはバス会社と運行契約するタイプですから、利用者が減って採算取れなくなれば便数減&バス小型化になるだけですよ。

あと、修繕積立金の流用は背任ですよ。

[306: 匿名さん]

てかのらえもんて誰だよ笑
ちゃんとしてんのかよ、こいつ。
好き勝手書いてるのに騙されんなよ笑

[307: 匿名さん]

私もリセール心配しています。多分、ずっとは住めないと思うので…。抽選のあった人気間取りなら良いですが、狭い間取りを誰も買ってくれなかったらどうしよう、と思ってしまいます。高層階なら良いのかも知れませんが。

[308: 匿名さん]

ブロガーの意見を丸呑みするやつ。。笑

[309: 匿名さん]

具体的なネガがないねー。

[310: 匿名さん]

具体的ネガがない＝いい物件、て、思ってます？

[311: 匿名さん]

てかのらえもんて？

[312: 匿名さん]

今更のらえもん知らない奴がいるのが驚き

[313: 匿名さん]

新手のネガさんが騒いでますね。
のらえもん知らないということは新参者なんでしょう。

[314: 匿名さん]

湾岸マンションを検討してて、普通のリテラシーあれば、のらえもんブログぐらい見てるでしょー。

[315: 匿名さん]

共有施設とかはほとんど使われていなくても、元からついているからマンションを買ったと主張する人々もいるので、理事会でもそう簡単にはやめられないんですよね。結局、利用状況が悪く想定収入より少ない場合には、管理費から外部委託費の持ち出しになっちゃいます。正直、バスはやめてほしいです。

[316: 匿名さん]

のらえもんさんは湾岸居住のブロガーで、湾岸検討者・居住者には、評判が良いですよね。
個人的には、以下の記事を見て、スカイズやクロノの購入に踏み切れた人も多いのではないかと思います。

http://wangantower.com/?p=5739

日本人は忘れやすいので、あれほど恐れていた地震・液状化リスク（そのほとんどは風評でむしろ木密地域に住む方が危険です）をすっかり忘れ、時代は湾岸！と殺到するかもしれませんが、不動産には明確な序列があり、山手線内側−地域にもよりますが−を超える価値は湾岸地区にはありませんので、上限値はほぼ決まっていると考えます。

上限値は決まっていますが、ここから現在かなり乖離があります。となると、リーマンショック・震災ショックを経て一番弱気になった時期に値段を付けたマンション・部屋がまだあるとすれば、ここに当然歪みは発生しています。

[317: 匿名さん]

>>316
一番弱気になった時期のマンションって、東雲の野村や三井まででしょ。
スカイズは「一番弱気になった時期」の値付けではないですよ。

[318: 匿名さん]

>>315
バスはバス会社との契約が基本でマンションがバスを所有して運転手雇って走らせるわけがありません。
住民にとってバスは必要じゃなくなればやめるだけだし、バス会社も採算取れなくなればやめます。

[319: 匿名さん]

318さん

おっしゃるとおりなのですが、あまりつかわれていなくても、一部の方々が必要と主張するなら理事会としてもそう簡単にやめることはできないと思います。バスや共有施設があることに資産価値があるという考えです。

結果として、バスの採算が合わず、やめるという決断もできず、その分の委託費を補填するという可能性は否定できないのではないでしょうか。ちなみに今住んでいるマンションにカフェがあり、単月に赤字の場合には売上を補填するために協力金を払うという契約になっています。

[320: 購入検討中さん]

物件の基本的な価値：立地等に難がある場合、共用部分の豪華さや、過剰な付加サービス、内装等で購入検討者を目眩まししようとデベロッパーは考えがちです。この物件は、その典型であると言って良いでしょう。去年、近隣の遥かに条件の良い物件を買っておけば良かったとお考えの方も多いはず。今は他に選択肢があまり無いので致し方ありませんね。正に後の祭りとはこの事です。新築は魅力ですが、中古もこまめに調査比較したいと思っています。