二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part9

[匿名さん]

二子玉川でレアな大型再開発物件です。
公式サイトの情報も充実してまいりました。
引き続き検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

パート1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
パート2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
パート3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
パート4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
パート5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
パート6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44146/
パート7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44096/


スペシャルサイト＝http://www.rise.sc/
再開発組合＝http://www.futakotamagawa-rise.com/

＜全体物件概要＞
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数＝1033戸（権利者住戸134戸含む）
間取り＝STUDIO(1R)-4LDK
専有面積＝34.48-218.57平米
入居＝2010年5月下旬、7月下旬予定

[823: 匿名さん]

No.804さん

株主総会とか少しポイントが違うように感じます。

要は状況に応じて利益の最大化のためにどのような売り方を選択するのがベストかということです。

竣工後、値下げした方がよいと判断すればそうしますし、
値下げしなくとも経済性があると判断すればそのままの価格で販売します。

当物件に至っては竣工後も販売に繋がる好材料が継続的に出てくるという点であまり過去には
比較対象がない物件ではないでしょうか。
※好材料：Ⅰ街区の完成・オープニング、Ⅱa街区の着工、二子玉川公園の整備、経済状況の好転等


また、ご指摘いただいた通り下記文章につきましては信憑性が確保されない表現だと思いますので
取り下げさせていただきます。

＞非公式で聞いた話ですが、竣工後も１年は値下げなさそうな雰囲気ですよ。

[824: 匿名さん]

信憑性の確保も何も「下げなさそうな雰囲気」って言葉で充分だよね。
ちゃんと言葉を選んでるんだから気にするほどのことないのに。

823さんがどういう立場の人か分かりませんが、検討者は同じようにみているはず。

物件そのものの好材料の他に景気刺激策の減税や景気そのものの先行きが見えてくることなどを考えたら大幅値下げ確実のような書き込みのほうがナンセンス。
結局分からないんだから自分の経済力と感性で決めるしかないね。

[825: 匿名さん]

>川沿い、県境レベルの物件としてはグレード高いでしょ。

いや、それすらないっす。
レベル分けを

都心の高額物件、
世田谷の高額物件、
世田谷の普通価格の物件、
川向こうの物件、
それ以下

とした場合、これは、世田谷の普通物件と川向こう物件の間です。
ここ数年でグレードの底上げは、相当ありましたから、
あまりMRなどに来てなかった人はだませたかもしれないけど。

[826: 匿名さん]

>竣工後も販売に繋がる好材料が継続的に出てくる、、、、、

あまりに手前味噌なカキコミで見苦しいです。
将来の開発見通し・災害への脆弱性などもすべて既に織り込んで、いまの売れ行きがあるのです。
売り手の欲目と言うか、、、本人もその強引さにはさすがに気付いているのでしょうが。

循環的な景気回復が、5-10年後に到来したとしても、それまでに構造的な衰退が
更に進んでいるわけですから、この価格が正当化されることは、今後数十年くらいの
（ある程度見通しのつく、今の社会の延長線上にある近未来社会）の間は
ないでしょう。

[827: 匿名さん]

>このスレは変にポジレス書いて荒らしを誘い込んでる書き込みが気持ち悪いですね。
いい指摘。同感。

[828: 匿名さん]

どうしてこんなに素晴らしい物件が売れていないのか、それを考えれば自ずと分かります。
マンション購入検討者、一般消費者の目は肥えてるし、地価は下げ続けている、そして竣工から1年後ぐらいは未だ周辺は工事現場でしかない、それが全てです。

この物件が値下げされるかではなくて、世田谷の不動産の取引価格が上昇基調に転じないとこのままでは無理だというだけ。それよりいまだに下げ続けているのです。これから市場価格との解離がさらに広がり、物件には売れ残りという名前も加わって行く。不動産取引価格が上昇基調に入ってもこの物件の価格が市場の価格に相応になるまで何年先になるか。新築も1年経過したら新築でなくなる。不動産市況は底から上昇基調に転じても、ここの竣工時から1年後には同じ販売価格で都心に物件が買えるような状況でしょう。都心で順調に地価が下がり取引された物件の販売がここの竣工後には始まりますよ。

周辺が整備されていくことがこの物件を購入する人が将来的に増える要因になるという考えは正しいでしょうか？それは現在も分かっていることです。その上、この物件の竣工から1年後（今から2年後）でも駅方面は未だ工事中。工事の騒音とトラックの行きかう工事現場隣接地と竣工時になることがこの物件を近未来に購入者が増える理由となると考えるには無理があるでしょう。新築マンションの取引と考えると売り出し価格で勝負できるのは竣工後1年ぐらいが限界でしょう（ほんとの中古になるからね）その間の周辺の現実は何か、、、。全体が完成する数年後には増えるかもしれませんね、その時は本物の中古です。

その辺のことを一般消費者、検討者は見越しているのですよ。

[829: 匿名さん]

この時期に着々と売れてるようですが。

[830: 匿名さん]

> 着々と売れてる

どこの情報ですか？

そろそろ販売対象約900の内の400ぐらい売り切りました？、着々って、あなた、、、。

[831: 匿名さん]

それくらい行ってそうだよ。

ちなみに世田谷の普通物件以下って書いた人、実はよくわかってないでしょ。

[832: 匿名さん]

世田谷にこれ以上のマンションて最近ないよね。

[833: 匿名さん]

ていうか、世田谷ってだけで勘弁。こんな辺境地にマンション買ってどうするのよ。
戸建てなら欲しいけど...。

[834: 匿名さん]

東急の六義園のマンションなんて85平米で8000万台からでしたね。

[835: 匿名さん]

関西の親友がこのほど転勤で東京にマンション買いたいというので、神戸出身で港の見えるところまたは川のある所と言う事で多摩川べり豊洲連れて行ったけどニコタマのよさを理解してもらえないので困りました。
この値段では豊洲、武蔵小杉の方が圧倒的に良い物件に見えるらしく、ニコタマのよさを全くの部外者に説明するのは難しいと感じました。
どうすればいいのかな？

[836: 匿名さん]

>この値段では豊洲、武蔵小杉の方が

それぞれレベルにあったところに住めばよいのでは？
無理に背伸びする必要はないでしょ。

[837: 匿名さん]

＞　関西の親友がこのほど転勤で東京にマンション買いたい

これはやはり釣りでしょうね。

１）転勤で来た人が知らない東京に、それも不動産市況が下げ相場でいきなりマンション買うか？
２）転勤で来た人（会社が変わらない）ならまた転勤するだろから、いきなり買わないだろ。
３）転勤で来た人（会社を変わった）にいきなり銀行が金貸すか？
４）転勤で来ていきなりマンション買えるような人ならこの物件の価格高いって思わないよ。

などなど総合して、釣り餌と思われます。

[838: 匿名さん]

田舎の人には豊洲がなぜ敬遠されるかも分からないだろうし、安売り店が身近に欲しいなら二子玉川は無理ですね。
知らないことは想像出来ないものです。

似て非なるものの価値を感じられないってことなんだから安いほうにしておくのがその方にはベター。

[839: 匿名さん]

奥さんが東京の人で永住希望で転勤してきたのです。
もともと大阪の人ゆえ口が悪く「おまえが二コタマ二コタマ言うから来てみたが、何がええのか分からんがな！
凄い高級住宅街やとおもとったけど何にもあらへん、工事現場みたいやないか、それにこの値段の高さじゃあほらしい、なにがええのかさっぱり分からん」ということです。
大阪人ってげんきんだから文化発祥地とか若い人の人気ｓｐｏｔ言っても分かってもらえませんでした。

[840: 匿名さん]

＞　奥さんが東京の人で

奥さんに説明してもらえばいいじゃん。

＞　文化発祥地とか若い人の人気ｓｐｏｔ

ニコタマがですか、、、？、その説明でマンション買わないよ。

[841: 匿名さん]

＞　関西の親友がこのほど転勤で東京にマンション買いたいという

今は買い時じゃないと教えてあげようよ、親友なら。

[842: 匿名さん]

>No.99 by 匿名さん　2009/04/06(月) 20:32
>主人は購入反対だったんですけど、私がどうしても二子がいいとおねだりしてライズ無理して買いました。
>最近主人と喧嘩ばかりです。
>主人たら「お前に乗せられてこんなバカみたいなところ買ってしまった、常識あるものはこんな値段でこんなところかわない」>ですって。
>私も主人との仲がこんなになるんだったら二子なんて買わなければ良かったと後悔してます。

おもしろ創作大会になってきましたね・・・

[843: 匿名さん]

ニコタマ好きは共同幻想で成り立っているんだから
他地域しかも関西出身では理解は無理に決まってるじゃん

[844: 匿名さん]

No.828は値下げをかなり期待しているが間取りも重要視している前向きな検討者ですかね。
しかし、値下がる様子もないし、欲しい間取りは徐々に売れていく。。。

[845: 匿名さん]

>>839

つまり、837さんの 3)に該当すると推察いたします。

一般的には、こういう場合は「転勤」ではなく「転職」と表現します。また、837さんが指摘されているように、銀行は「転職して３年以内」の人には融資はしないのが一般的です。

ここを現金買いできる方であれば特に異論はありませんが・・・

[846: 匿名さん]

>もともと大阪の人ゆえ口
一体この人は、何を言いたいのでしょう。　創作大会？　有益な情報を書きましょう。

[847: 匿名さん]

基本です。

■どんな人？
意図的に荒らし投稿をされる方は、愉快犯もしくは対象物件に何らかの利害関係のあるケースが大半です。
つまり、注意しても逆に面白がって、または必死になって不適切な投稿を続ける傾向が強いと言えます。

■対処方法
１．相手にしない
まずは、相手にしないで下さい。つまり、完全に無視する事が大切です。
ここで「あなたみたいな人が…」などと反論してしまうと、相手の思うつぼです。
面白がって、更にきつい言葉を浴びせられ、言葉の応酬になる事は、目に見えています。
これは自分にとっても周りの方にとっても、嫌な気持ちになることは言うまでもありません。
皮肉にも、注意しているはずの自分が、結果的に「場の荒れ」を促進してしまっている
ケースも多いと言えます。

[848: 匿名さん]

東○関係者だよね、変な人。

[849: 匿名さん]

過去のタワマンで実証済みなのは、西側が暑くてたまらんという件。

せっかく富士山ビューがあっても、直射西陽＆川面の照り返しでマイナスが
大幅に上回るので、結局「買い」は存在しないよね。この物件。

[850: 匿名さん]

多分東急の担当者が、すみません、時期を誤りました。
オマケに価格設定を大間違いしました。と素直に認めないうちは、
全く売れない状態が続くと思います。

素直に、5000万円内外で売れる小部屋に割りなおして、ごくごく一般的な
マス層に向けて、低グレード物件として売るしかないと思います。

高く売る気なら、300戸程度の低・中層マンションにするしか
手はなかったのは明らかですが、06-07年程度の、超ド短期バブルに
翻弄されてしまったT鉄道と不動産は素人以下のような気がします。

[851: 匿名さん]

いろいろ背伸びしすぎたよね。この物件。
都まで巻き込んで、大きな再開発のステータスまで取ったが、
過去に例を見ないオオコケだよなぁ。スラム化が既に心配。

[852: 匿名さん]

＞８４９

西側希望？ 暑いとかいいながら、徐々に売れている状況に焦りが見えます。
お見合い部屋を覚悟した方がいいですよ。

＞８５０＆８５１

買わなければいいじゃん。他の物件を探すことをおすすめします。
それでもこの掲示板に来るってことはなんだかんだいって欲しくて仕方ない？

[853: 匿名さん]

もし、関係者が　↑　みたいなタイプだったらちょっと考えちゃうね

[854: 匿名さん]

そうですよね、852とか、なんか語感にここを私物化している関係者な感じがしますよね。まあ当初からこのスレではモデルができた時に非公開の時にその写真貼り付けたりして、関係者の書き込み多かったですもんね。

[855: 匿名さん]

すごい、随分長く見つめてるのですね。(笑)

ここは自分にちょうどよい条件が揃ってると感じる人が購入してるんだと思いますよ。

背伸びせず、新しく出来る街や環境を楽しむつもりの人には居心地良い物件になるはず。
ただ、価格は多少高いのを目をつぶらないと、良い条件の部屋がないというだけ。

ホームセンターよりもよく使うデパートに歩いて行きたい、自然は無いと嫌、静かにくらしたいが近くに健康的な賑わいが欲しい、夜型の人や店は少ない住宅エリアが良い、窓の外によその家は見たくない…という私にとってはちょうど良い物件が他になかなか無いので貴重です。

[856: 匿名さん]

すごく共感します。
住まいは自分の日々の生活、強いては人生の満足度に大きく
影響してくるので大切ですよね。
私は多少高くてもお金にはかえられない価値があると思います。

[857: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/com/keikoku.html

不動産業者および関連業者の方へ

業界内で働いておられる方からの当サイトへの投稿割合は非常に高いと言えます。掲示板内で大きな問題となるような内容は、従業員ないしは元従業員からの投稿であるのが事実だと思われます。また競合会社間での目を覆いたくなるような争いも、実際には見受けられます。こういったことを通じ、不動産業界への不信感を、皮肉にも業界自らが煽っているのです。

更には購入検討者、契約者に成りすまして良い投稿ばかりされているケースもあり、発見次第全ての投稿を削除するといった対処を取らざるを得ないことも多数出て来ております。

不利な情報が公になっている場合に、業者様におかれましては「目の上のたんこぶ」と感じられることもあるかと存じますが、その反面で掲示板の利用状況アンケート結果からは「当サイトの情報によって住宅購入という意志決定の背中を押された」という状況であることは事実だと思われます。我々も襟元をただす点があるかと存じますが、従業員の方々のお客様対応やネットへの書き込み、更には会社から従業員の方への誠意有る対応が軽んじられていないかを、まずはご確認頂きたく思っております。

[858: 匿名さん]

日経平均も一時９０００円台まで回復しましたね。
贈与税の減税案などプラス材料が増えてきて検討しやすくなりましたね♪

[859: 匿名さん]

ネガさんの投稿もあからさまに無理があるのが増えてきましたね。よい傾向です。深くは突っ込みませんが。
あとホントもう一押し何かあれば買う踏ん切りがつくんですけどね。

[860: 匿名さん]

それなら現地に行かれるのをオススメしますよ！
先週に旦那と久しぶりに見に行ったのですが、前向きな気持ちになりました。春の日差しと桜によるものかもしれませんが。笑 でも、きっかけってそういうものかもしれませんね。

[861: 匿名さん]

ネガレスは何処もまあこんなもんだけれど、なんかここはポジレスが
特徴あるよね。

[862: 匿名さん]

たしかに。どこか余裕を感じる。

[863: 匿名さん]

よそでもされてるんですか？

[864: 匿名さん]

たしかに。どことなく余裕とユーモアを感じる。

[865: 匿名さん]

しまった。重複してしまった。カッコ悪。

[866: 匿名さん]

どうしてここはこんなに酷いスレなってしまったんだろう、、、。

[867: 匿名さん]

大変申し訳ないのですが、普通な書き込みさせてもらいます。

（１）私の記憶だとフリープランの申し込みって３月末が期限だったと思うのですが、
　　　４月末に延期になったのですか？

（２）このHPとリンクしているJJナビの間取りのとこをみるとレジデンス棟の部屋の説明が6階/42階
　　　になってますが、6階/6階の間違いですよね。タワーにこんな部屋無いですもんね。

　　　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?AR=030&BSC=30&JJ_G...


お恥ずかしいです、異常なポジレスじゃなくて。

[868: 匿名さん]

ここ遠目から見ると六本木ヒルズみたい

[869: 匿名さん]

フリープラン３０階以下は、既に締切でしょう。夜中の三時に書いてる人って。

[870: 匿名さん]

近くから見ても六本木ヒルズみたいですよ。

[871: 匿名さん]

いいよね、ここ。

[872: 匿名さん]

あれ、今回の販売対象戸数ってもともと43戸でしたっけ？