二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part9

[匿名さん]

二子玉川でレアな大型再開発物件です。
公式サイトの情報も充実してまいりました。
引き続き検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

パート1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
パート2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
パート3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
パート4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
パート5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
パート6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44146/
パート7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44096/


スペシャルサイト＝http://www.rise.sc/
再開発組合＝http://www.futakotamagawa-rise.com/

＜全体物件概要＞
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数＝1033戸（権利者住戸134戸含む）
間取り＝STUDIO(1R)-4LDK
専有面積＝34.48-218.57平米
入居＝2010年5月下旬、7月下旬予定

[586: 匿名さん]

最近は皆さんモデルルームからも遠ざかって広告物ぐらいしか接点無くなってる感じですかね？

工事は着々と進んでいるけど販売の方はなんだかのんびりしてますよね。

[587: 匿名さん]

特に売り急ぐ理由も無いですから

[588: 匿名さん]

駅からのアプローチが一つの売り物だったけどこの不況じゃテナントも入らずおそらく10-15年塩付けだから、住んだところで工事現場ばかりでおそらくしばらくは工事も進まず駐車場ぐらいになるんだろうね。高い金払ってまともな判断できる人だったらこんなにリスクある物件手を出さないです。

[589: 匿名さん]

ニコタマだからテナントはあっという間に決まるだろw

[590: 匿名さん]

ニコタマだから購入者もあっという間に決まるだろw

[591: 匿名さん]

588

激しく同意。

[592: 匿名さん]

昔、ハンズがあったバスロータリーの場所は何を作ってるんですか？

[593: 匿名さん]

どうでしょう。
そこまで悲観的な見方はしてないですけど。

ただ不況の中では単価の低い商品を扱うテナントや若者向けの109みたいな傾向が強くなるかもしれません。
そこがかなり気になる。
シネマコンプレックスは計画通り着工してるらしいです。

[594: 匿名さん]

二子玉川センター街計画？

[595: 匿名さん]

それはないでしょう。
雑多な繁華街をつくるわけじゃなくてSC型だからね。
でも彼らが買い物などでうろつくだけでも街が変質してしまうかも。
不況でもテナントは街づくりのイメージを壊さないものにしてほしい。
アカチャンホンポとかも絶対パス。
あれもかなり破壊力あるタイプの店だな。

[596: 匿名さん]

玉川4丁目の野村マンション（プラウド二子玉川プレサージュ）始動ですね。
今朝ポストに広告が入っていました。
規模的にも雰囲気的にもここの競合物件では無さそうですが、
ちょっと気になります。
商店街の先の方なので、場所がちょっと微妙かな。

[597: 匿名さん]

川の前の低地に比べれば、どんなとこでも100倍マシか。

[598: 匿名さん]

↑下品なコメントだな。

[599: 匿名さん]

立地条件の悪いところにマンションが建つというのは昔から変わっていないようで。。。

[600: 匿名さん]

立地条件の良いのも悪いのもアルでしょ。
年寄りには分からないか。

[601: 匿名さん]

シネコンはどこにできるのですか？
2a街区かなと思っていたのですが。

[602: 匿名さん]

ニコタマ銀座をつくりましょう。。。

[604: 匿名さん]

シネコンどこにできるのですか？？

[605: 匿名さん]

どうにもヤバイと思ったか、販売経費を大幅にカットしたね。

[606: 匿名さん]

＞603
電車通勤してるのはセレブとはいわんと思うがね・・・

[609: 匿名さん]

ホント。
絶対おっさんの煽りだな。

2街区は１０月には発表する予定らしいよ。

[611: 近隣住民]

玉川４丁目の野村は現地に反対ノボリがたくさん立ってますよ。住環境を破壊するなっていう感じで。ライズがニョキニョキ建ってる段階で既に住環境はかなり破壊されてますが。

[612: 匿名さん]

597がこれ以上ないくらいにコンパクトに本質突いてると思うよ。

[613: 匿名さん]

607です。まぁ、でも世田谷では最後の大再開発なわけですから
皆で盛り上げようではありませんか！

[614: 匿名さん]

本当にこれで最後なんですか？

[615: 匿名さん]

つ、世田谷なんて再開発する価値無いだろ。
だから、これが最後になるよ。確実に。

[616: 匿名さん]

本当に最後ですか？ってのもおかしな質問だが、この規模は難しいのは確かだろうね。

住民とデベでやる建て替え再開発みたいなものはあるだろうけど世田谷でこの規模は二子玉川だから出来たんだと思う。

[617: 匿名さん]

2街区の計画早く知りたいです。
公表が待ち遠しい！

[618: 匿名さん]

今までの書き込みを斜め読みした雑感をいくつか述べさせていただきます。

価格：それほど高いと思いません。駅そば（近くではないと思います。）で、行政と足並み揃えて開発を行なっているニセレブに比較的人気の街ってそんなにないと思います。多少やり過ぎな金額設定の部屋もあるようですが、何処のデベも似たような金額をつけると思いますよ。つうか、高いと思ったら買わなきゃよくて、誰も買わなきゃ値段が下がってくるわけですからね。

川沿い：人工地盤うんぬんの話もちらほら出てきてますけど、普通に考えて川の近くで地盤がいいわけないですよね。水害のリスクだって当たり前にありますよね。私は、神奈川側に住んでいるものですが3年前の台風で床下浸水しました。
水害のリスク地盤の悪さは川沿いに住むものの宿命だと思います。
川沿いは確かに見晴らしもいいし、子供を遊ばせること、生き物と触れ合うことの機会を増やしてくれる場所です。が、それとともに生活に苦しみを与える場所だとも思います。川の湿気が来れば外壁の傷みもそうでない場所に比べれば当然早いと思って自然でしょうし。

最後になりますが、家を購入することってリスクがあることだし、多少なりとも汚れるというと大げさですが、自分の家について責任を持つことによって泥水かぶる覚悟って必要だと思います。

優雅な生活、快適な生活を求めて住宅を購入されるのは当然だとは思いますが、多くを望みすぎてませんでしょうか？
現行の法律上においてクリアしている施工基準を行なっているのであれば将来的に問題が発生した場合、それは東急側に落ち度がなければそれは行政の構造的問題なはずです。

分譲会社サイドの自作自演のような書き込みもあれば、なんの目的かもわからないネガティブキャンペーンを行なっている方もいるようですが、もっと購入者検討者に対してメリットのあるお話し合いをしていただきたいですね。

購入予定者でもない人間のたわ言です。異論反論多々あると思いますが以上雑感でした。

[619: 匿名さん]

この辺浸水なんて半世紀は起きてないですよね。
そもそも覚悟するほどのことはないですよ？

ネガさんは突っ込みどころがあれば事実はどうであれ書き込みするもんです。
ま、ゆっくり売れていくんでしょうね。

[620: 匿名]

経営において、ゆっくり売りましょうなんて聞いたことないもん。

[621: 匿名さん]

そりゃそうだ。
こんな不況は誰も想定してないし対応の仕方も決まってない。
ただタワーマンションを竣工しても淡々と売ってるケースは普通にあるから販売期間の意味では焦ってなくてもあると思いますがね。

[622: 匿名さん]

白黒のチラシを使うなんぞ、厳しさは分っていると思いますよ。

[623: 匿名さん]

最近きた広告は紙がちょっとだけ良くなった。
(笑)

[624: 匿名さん]

二子玉川公園も期待できます。

http://www.city.setagaya.tokyo.jp/030/pdf/21385_3.pdf

[625: 匿名さん]

ゆっくり売るのを前提にした物件なんかないよ。結果としてゆっくり売るしかないというだけ。
後は下げて一気に捌くのと下げずにじっくり売るのとがどちら利益を確保できるかという問題。
販売員を減らしていたら、じっくり狙い。逆に減らさないようなら、値下げキャンペーンの可能性もあり。

計画当初はこの価格で売れると踏んでいたわけだけど、途中から資材高の煽りをうけて、随所で仕様を下げた結果、高級感が漂わない高値マンションになってしまった。ここを見た不動産関係者は誰もがショボいという感想を持ってます。
それでも電鉄側には下げられない事情があるわけです。
下げてしまうと、二子ブランドが落ちてしまい、二子の価値が下がる。将来的にも二子の開発を進めたい電鉄としては絶対に避けたい事態。
それぐらいなら、マンションが売れ残るほうがマシというわけです。

[626: 匿名さん]

売上がなかったら企業は生きていけない。だから、どんな商品においても在庫処分して安くしてでも資金確保するわけです。
東急は、ゆっくり売りましょなんて言ってられる余裕のある会社でしたっけ？バブル崩壊後はかなり苦しんでた印象があるのですが。

[627: 匿名さん]

まだ余裕あるでしょ。
純不動産屋よりはね。
期末も越えて焦る必要が今はないですよ。
数億の部屋もボチボチ売れてるみたいだしね。

因みに私の知り合いの業界関係者はショボいとは言ってないけどね。

占有部分しかみてないなら分からないでもないがね。
ま、どうだろうと気にくわない人が多物件なんだね。

[628: 買いたいけど買えない人]

それにしたって、あの価格であの建具はないと思います。
大崎もそうでしょうが二年は隣接の商業施設建設で
窓を開ければうるさいか、ともかくトラックは沢山でしょう。

とにかく大規模であるなら5％くらいは売買件数はありそうなので
2・3年後に、それでも欲しいと思えれば買いたいと思います。
新築にこだわらないタイプなので。

[629: 旧帝]

東急も観光部門はリストラされた。
昔は大阪万博にも関わってた。

ニコ玉ネームバリューはあるけど、実際は普通の街。

しかしここに限らず多摩川の雰囲気はいいもんだね。

[630: 匿名さん]

白黒の広告物に、あのレイアウトがダサいです。
もっと考えて作ったほうがいいのでは・・・
確かに販売員は減ると思います。
私の担当者もいなくなりました。
また、代わりました～なんてお手紙がくると思います。

[631: 匿名さん]

販売員の方、減ってるんですか？
先週末モデルルームに行ってきましたが、
最後に案内される相談ルームみたいなところ、
営業さんも訪問者も多数いらっしゃいました。
ということは、以前はあれより人員が多かったということなんですね。
ちょっと驚きです。

[632: 匿名さん]

なんだかネガ隊が活発になってきましたね。
焦りがみえます。

[633: 匿名さん]

私はとにかく楽しみです。
やっぱりイイと思う。

[634: 匿名さん]

ネガ隊さん、とりあえずそこそこ売れているのが気に入らないんでしょうね。
それは置いておいて、こんな時代でもお金はあるところにはあるんですね。
イーストの上層階、2億超えの部屋を買っていった方々はほとんどキャッシュ一括
だそうです。
高い部屋ほどローンの率が少ないと営業さんが言っていました。

[635: 匿名さん]

販売員あまり要らないですよね。
生産性低いし。

タクシー業界に移転した不動産屋も多いようだけど、
そこでも食えないようです。

[637: 匿名さん]

みなさん必死ですねえ。
やはり売れていないんですかね…

まあ、当たり前か。

[638: 匿名さん]

＞みなさん必死ですねえ。
＞やはり売れていないんですかね…

案外、必死なのはいまだに安値期待をしている人たちなのかもね。
すでに市況は反転しているのに。遅行するデータにすがっていてはダメよ。

[639: 匿名さん]

待っているよりもう一駅移動をお勧めいたします。
今後の市況に関わらずここが大幅に下がることは無いでしょう。

[640: 匿名さん]

安値期待の人が必死という事は無いでしょ。金をだしていない人間に失敗は無い。

[641: 匿名さん]

まあ、売れなきゃ飛んじゃうデベが必死なのは分かる。

[642: 匿名さん]

販売担当減らしてるのは事実だね。
モデルルームは商談コーナーは埋まってたけど案内する人は少なくなってたし、予約なしだったから担当が商談中で結構待たされた。

モデルルームの確認に行っただけだからゆっくり見られて良かったよ。

今は話題が乏しいからつまらないね。
二期の計画が発表されたら、また活発になるんだろうね。

[643: 匿名さん]

ほんと最近は新しい情報がなくて手持ち不沙汰な感じ。
早く２期の計画を発表して欲しい。

図書館とかできないかなー。

[645: 匿名さん]

米国の住宅販売が上向きになり、中古住宅の販売もプラスに転じた。凍り付いていた社債市場にも資金が戻り、Ｒｅｉｔには1兆円の資金が入るとの報道あり。先進国の株安が修正され、中国の株が既に上昇に転じている。来年・再来年まで住宅価格は下がると思っていたけど、早ければ年内にも日本も底を打つかもですね。ま、ここを買うかは別問題ですが・・・。

[646: 匿名さん]

難しいところですね。
いいチャンスなので底値買いしておきたいのですが、
さて、不動産の底値はいつなんでしょうね。
あ、こことは関係ない話です。
下げる気配ないですからね。

[647: 匿名さん]

アエラをエコノミストを読むと、不動産不況に加え少子高齢化が進しでいるので、郊外のマンションや都心まで時間のかかる造成された宅地などは、まだまだ下がるのでしょうね。で、1億近い物件を買いそうなかたの年収は2010年にならないと上昇には向かわないし、2004年の不動産不況を終わらせた外資もまだ入ってきていない。2009年の上昇に転じる可能性も低く、良い部件を今年一杯かけて探すつもりです。ライズも有力ではあるが、絶対ではない、と見ています。

[648: 購入検討中さん]

不動産底打ちした？夢を見るのもいい加減にしたほうがいいよ。ここの引渡しが楽しみですね。その時にここの
本当の価値がわかりますよ。現行販売価格の２割減で収まっていたら御の字ですよ。

[649: 匿名さん]

価値が下がるのが楽しみな人？
なんか怖いです。

[650: マンコミュファンさん]

下がる下がると煽ったり、ネガレスする人たちは物件を購入できないか、自宅が値下がりして含み損タップリ抱えてるか等の状況の人でしょう。
こういうレスはパスしましょう～～(^^)

[651: 匿名さん]

最近、ポジレス盛んですね。
水曜日は殆ど閑散なのに。

[652: 匿名さん]

この物件が２割以上値下がりするのを期待しているなんて
なんだか可哀想ですね。
とにかくもう一駅移動、頑張ってくださいね。

[653: 匿名さん]

２割が現実かは１年後に分かりますよ。東急は竣工が近付くと期末決算期にきっちり勝負してきますから。

[654: 匿名さん]

テナントなんだか気になるのに、分からなくても買うっていう感覚って不思議です。
まあ基本的には気にならない方々なのでしょう。下駄履きってだけで買わない人多いからね。

[655: 匿名さん]

もう一駅、都心に移動してがんばります。

[656: 匿名さん]

654さんは検討者では無さそうですが、テナントってどこの話されてますか？

ここは住居棟にテナントが入らないんだから気にしろと言われてもあまり気にならないのでは？

下駄履きってのはどういう？

Ⅱ街区も計画通りシネコン、フィットネス、オフィス＆ホテルで進めていてそろそろ準備組合が設立されるらしいですよ。

[657: 匿名さん]

ホテル？
なぜ？何の為？

[658: 購入検討中さん]

１年半もたてば結果が出るんだからいいんじゃない。今の価格のままで完売するのかねー。

[659: 匿名さん]

さぁ、周りの環境が変わるのでどうでしょうか。
来年の７月では市況はまだ不安定なんでしょうね。
竣工時にはⅠ街区も建物が立ち上がってくるし、隣接の公園も一部オープン、Ⅱ街区も計画がはっきりして工事に入っているならプラス要因ですね。
市況が回復基調になるとか底打ち感が浸透すれば慌てて値下げもしないでしょう。
東急電鉄が危なくなったら下げてくるんでしょうね。
一年半後、不況の影響を私も含めて皆さんがどれだけ受けてるかじゃないですかね。

[660: 匿名さん]

面白いですね、この板。
きちんとした書き込みがあると、パタッと止まる。

[661: 匿名さん]

都心の真似事をして意味あるの？

[662: 匿名さん]

>>661
都心の真似事？
わかってないねー。
二子玉川は都心とは違う別世界なんだよ。
あははは

[663: 匿名さん]

> 二子玉川は都心とは違う別世界

そうだよね、世田谷の都の端の川沿いだもんね。

[664: 匿名さん]

そうそう、田舎暮らしが魅力なのに、タワマンなんて建ったら意味無いじゃん

[665: 匿名さん]

だから～、買えない人、買えなかった人は
いつまで貼り付いてないで他探せば？
往生際悪すぎですよ迷惑なんですよ！迷惑！

[666: 匿名さん]

ネガ登場で一気に活気が出ましたね！
実はネガ隊、Ｔ建設の社員さんだったりして？

[667: 匿名さん]

田舎暮らしとか都心の真似事とか、普段から縁のない人が暇つぶしに書き込みしてるだけですね。
実際に数億の物件や方角が良い部屋が今の価格で売れてるのは、このあたりの特徴や再開発で出来る街の希少性を認めてるからこそ買えるんだと思います。

購入した人も真剣に検討している人も、自分が大事なことをしっかり見極める時間があるんですから有効に時間を使わないと。

そういえば、となりの公園の計画に参加する市民ボランティアが決まったようです。

[668: 匿名さん]

図書館が近くに出来る可能性というのはまだあるのでしょうか？？
2街区はやはり商業施設なんでしょうかね？？

[669: 匿名さん]

Ⅱa街区はオフィスとホテルのタワー型とシネコン、フィットネスだっていろんなとこで書いてあるよ。
ちょっと前にもプレス発表してなかった？

[670: 匿名さん]

1駅違っても変わらない希少性？
反論したければ写真でどうぞ

[671: 匿名さん]

追加。
図書館は私も欲しい。
この辺は講演や会食が出来るような大型のホールが少ないから公共型の施設が欲しいかも。

準備組合って誰がなるんだろう。
公園みたいにアンケートとらないかな。

[672: 匿名さん]

そうですね、図書館いいですね。
コンサートホールや美術館も欲しいですが、
そこまでは贅沢かな。
まぁⅡa街区は商業施設だけでしょう、きっと。

[673: 匿名さん]

公園と図書館の組み合わせが最高なんですけど、さすがにそこまでは望み過ぎですかね。
早く二街区の詳細が知りたいです。

[674: 匿名さん]

土地成金が多いからな

[675: 匿名さん]

ドンキがホスィ

[676: 匿名さん]

安いスーパーがほしぃ

[677: 匿名さん]

漫喫がいいな

[678: 匿名さん]

モデルでⅡ街区の要望出すのって実は効果あるかも。

組合は結局東急がメインだろうし。
図書館欲しいって販売担当から組準備合に伝えてもらえないかな。

[679: 住まいに詳しい人]

>>669
おかしいですね。Ⅱ－ａ街区の第二期については認可はおろか申請すらされていませんが。
また、都市計画二子玉川東地区再開発地区計画で決定された建築物等の用途の制限を見ればわかりますが、Ⅱ－ａ街区に映画館（シネコン）は建築できません。
「風説の流布」は犯罪です。

[680: 匿名さん]

ここの物件は、そう簡単には値下げしないでしょうね。
人気のある町に建ってる物件ですから、なんとか売り切ると思います。

建物が立って、内覧できるようになってそれでも１年くらい売れ残っちゃったら
どうなるか解りませんが・・・。

二子玉川に憧れる知り合いは結構多いです。。

[681: 匿名さん]

二コタマに憧れるのはそこに憧れる様な場所に住んでる人でしょ。そういう人にはこの価格の物件を購入する資産は無いよ。

販売初めて半年も経過して600以上の売残りがあって、なんで値下げしないで売れると思う人がいるのか良くわからんです。このスレでは何度か出てきますが、東急は竣工前に期末に値下げって良くやってますよ。

そういう情報をよく調べて単なる思い込みじゃなくて、正確な情報を交換したいですね。

[682: 匿名さん]

679さん準備組合は先に出来るんですよ。(笑)
だから準備。
で、準備組合の組成は全体計画とカブってるからリアルな情報だと思いますよ。
こういうの疎い人？

ちなみにⅡ街区工事のおじさんでさえシネコンの計画の話をはしてましたよ。

[683: 匿名さん]

>>681
説得力ないのは同じに見えるが。

[684: 匿名さん]

都心に憧れてるんだから仕方なし
＊＊コンも無いのか、ここには

[685: 匿名さん]

昔はここに二子東急っていう映画館があったけどね。二本立て１０００円とかでした。