二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part9

[匿名さん]

二子玉川でレアな大型再開発物件です。
公式サイトの情報も充実してまいりました。
引き続き検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

パート1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
パート2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
パート3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
パート4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
パート5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
パート6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44146/
パート7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44096/


スペシャルサイト＝http://www.rise.sc/
再開発組合＝http://www.futakotamagawa-rise.com/

＜全体物件概要＞
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数＝1033戸（権利者住戸134戸含む）
間取り＝STUDIO(1R)-4LDK
専有面積＝34.48-218.57平米
入居＝2010年5月下旬、7月下旬予定

[501: 匿名さん]

>>495
表面利回り？
利食いあるわけないじゃん！
間違いなくマイナスだよ。

[502: 匿名さん]

小出しに販売してたら、完成前の完売は無理じゃないの？

[503: 匿名さん]

東急の社員が大挙入居する事になるんでしょうか。

[504: 匿名さん]

？
竣工前の販売完了じゃなくても良いでしょう？
堂々完成で出せばよいだけですから。

東急社員が大挙とか意味不明…同じ人？

[506: 匿名さん]

すぐ賃貸にでそうだな。

[507: 匿名さん]

小さめの間取りは最初から賃貸ありますよ。
もともと賃貸オーナーが地権者の中にいたらしいから。

でも普通に買ったオーナーなら賃貸には回せないでしょうね。
賃貸相場低いもの。
初期コスト高すぎて利益なんて有り得ない。

[508: 匿名さん]

素朴な疑問なんですが、賃貸ってなんで安いんですか？
賃貸価格の時間粘着性が高いから追いついていないだけ？
賃貸層には受けない何かがあるのでしょうか？
それとも分譲層にだけ受ける何かがあるのでしょうか？

[509: 匿名さん]

そのどちらもある。
郊外住宅地はそんなものですよ。

[510: 匿名さん]

賃貸で住むなら、通勤が楽な場所に住みたいですからね。
ここは田園都市線が混むので。

[511: 匿名さん]

そうですね。
数年だけの仮住まいなら多少の環境の悪さは目をつぶっても近いところに住みたいって人は多いですよね。
落ち着いて居を構えたければ住宅街を選ぶかな。
若い時に都心に住んでる自分としてはリタイアしたら都心にセカンド、箱根や伊豆あたりに本宅を設けたい。

[512: 匿名さん]

ご勝手に（笑）
わざわざここでいう必要ないし、あなた方がどうしようと誰も止めませんよ。

[513: 匿名さん]

誰も止めないと言いつつ、
わざわざレスはしたいのね(笑)

[514: 匿名さん]

ここのネガレスの殆どは
　・再開発に恨みがあるご近所さん
　・東急に恨みがある、何かしらで損した人
　・ここが買いたくてしょうがなくけど買えなくて妬んでるひと
　・非難してたら偉いと思ってる、勘違いオタク
のどれかですね。

人間だから感情が出るのは仕方ないのかもしれませんが、ここのネガレスは単純やさんが多いから参考にならないのが欠点です。

510、511などはただの個人的意見なのでネガレスとも言えませんが。

もっと情報がほしいです。
確かな成立率とかわからないのでしょうか？

一期で外れたので二期は様子を見ました。

[515: 匿名さん]

一期で外れた方がいたんですね。
タワー中層階は二期には出てませんでしたね。
私が見に行った時は一期の残りが先着順で１０件程度済マークついてて思ったより売れてる感じがしました。

このスレ見てると大幅値下げとか全く売れてない感じに書かれてるから意外。
価格も一期とあまり変わってなかったし。

[516: 匿名さん]

511はどうみてもネガレスの要素は皆無でしょ。

私には、「ここもいいけど、都心住宅＋リゾート地の別荘　という選択肢もあるんでは？」という提案にみえるけどね。
ここの検討者の皆さんは自然の豊かな環境が好きだと思うんだけど、こういうライフスタイルには興味ないのかな？

[517: 匿名さん]

箱根や伊豆じゃなくて軽井沢だね。

[518: 匿名さん]

ネガレスって言うけど、実際はポジがネガにレスしてるだけ。
ポジももっと積極的に褒め称えなさい。

[519: 匿名さん]

５１４　笑える。

[520: 匿名さん]

>>514

> 一期で外れたので二期は様子を見ました。

　意味が分からない...。　そんなに欲しければ、もう一度応募するでしょ。

[521: 匿名さん]

おいおいあんたら　これ以上二子玉川駅を混雑させるなよ
東急も対策考えてんのか？大井町線乗れーねーじゃん
まず駅を再開発しろよ

[522: 匿名さん]

私なんとなく分かる。
私は抽選外れた時は縁がないのかなって思うし凹んでしばらくその物件見ないもの。

でも、その後暫くすると似た間取りか少し高い次期の部屋を打診されて気を取り直したりするけど。

それにこの方タワーの部屋が良かったんでは？
二期はタワーは一期残ぐらいしか出てなかったし。

[523: 匿名さん]

駅、マジやばい！！
ホントなんとかしてくれ！

[524: 匿名さん]

> 二期はタワーは一期残ぐらいしか出てなかったし。

だって買うって人がいない部屋売り出したら売れ残るじゃん。

[525: 匿名さん]

「じゃん」に「マジやばい」ですか（苦笑）

[526: 匿名さん]

軽井沢など
リゾート地の別荘は、不景気だと全く売れなくなるから手を出さないほうが良い。
景気が良いときだけ売り買いされる不動産。

[527: 匿名さん]

？二子も同じですか？

[528: ご近所さん]

どうせ売れないなら、高さを2/3、戸数も2/3にして希少価値上げて定価で捌いて欲しい。
現在工事中でまだ1/3くらいの高さ？あれが、あと3倍くらいになると思うとゾッとするわ。
うちからの眺望の妨げになるんだよね～、ライズって。

近隣の相場下げた上に、眺望悪くするならホントにそうして欲しい。
わがまま過ぎますが、近隣住民の切なる願いです。
全部（40数階？）まで建てる前に考えてくれ～、東急頼む！

[529: 匿名さん]

それは無理でしょう。

上の階を買った人達に違約金払わないといけなくなるしね。

[530: 匿名さん]

多くの下請け業者に工事その他発注済みだろうし
多少値下げしようが、ある程度売れ残りが出ようが
今のまま進める以外に道はないでしょう。

[531: 購入検討中さん]

ＤＩＮＫＳですけど１０階以上で５５平米程度５，０００万て可能でしょうか

[532: 匿名さん]

無理だと思うよ。しかもDINKSなんて二子じゃなくて都心で良いじゃん。
むしろ子なしなんて周辺住民からいじめに合うよ、昭和の価値観しかないから。

[533: 匿名さん]

北か東よりなら普通に可能じゃない？
平米100万くらいだからあと少しだけ出せば条件よくなるよ。

[534: 匿名さん]

私は子供いませんがイジメにあうほど地域どっぷりに浸かることはありませんね。
そんなに踏み込まれたらかなり嫌です。
暮らしやすいので都心に戻る気はしないです。

[535: 匿名さん]

このあたりは昔から比較的クールというか、近所付き合いは適度にほどほどに、
という感じです。
昭和の時代からそんな土地柄ですから、昭和の価値観といえば昭和の価値観のまま。

[536: 匿名さん]

土地簿価は気絶するほど安いんだから、
とっとと坪200万円台に下げて処分すりゃいいのになぁ。
結局MR来るほとんどの人間の予算が、300万がせいぜいなのに、
いつまで勘違い価格を通す気なのか。

これは1000戸を越すビッグプロジェクトの売り方としては、
記念碑的大失敗だよ。

何でこんなに失敗の理由が明らかなのに、
仕切りなおしもせず、この状況下では健闘してる方だ
とか強弁し続けるんだろうね。

社内で、はっきり物言えるまともな奴はいないのかね？


ア　ホ　臭　いなぁ。

[537: 匿名さん]

そうですね、頑なというか、価格を下げる気配は無いですね。
よほど勝算があるのか、今後も方針は変わらないような気がします。
買えずにこの掲示板で憂さを晴らしているような経済状況の方は
やはりもう一駅移動されたほうが良いのかな、と感じますね。

[538: 匿名さん]

世田谷区は外周区でも別格ですから。
値下げしなくてもその内売れます。
東急さんガンバレ。

[539: 匿名さん]

近隣には代々の富裕層の方がお住まいです。

[540: 匿名さん]

土地の簿価が気絶する程安いから、早く完売させようなんて思わないんじゃない？

今期まとめて売ってしまったら、黒字が増えて税金たんまり払わないといけなくなる。来期以降は本業も厳しいから、ここの利益はとっておきたいのさ。

[541: 匿名さん]

売り渋ってるってことですか･･･

[542: 匿名さん]

利益が出るということは、つまり出しさえすればある程度は売れる
というご判断なのですね。
これまでずっと様子見でしたが、下がる気配もあまり無いですし、
そろそろモデルルームに行ってこようかなと考えています。

[543: 匿名さん]

>>542さんはひょっとして近隣の代々の富裕層の方でしょうか？いつでも買える方は余裕ですね。羨ましい限りです。

[544: 匿名さん]

富裕層はネット書き込みなんてしないから大丈夫
ここは貧乏人が自分の貯蓄を必死に守ろうともがいてるだけ

[545: サラリーマンさん]

竣工までは叩き売る理由がないよな。経済状況が好転する可能性に賭けるでしょ、普通。

[546: 匿名さん]

それじゃ本当の購入検討者いないってこと？

[547: 匿名さん]

>>544
買えないあなたはこんな検討板でいつまでもなにしてるんですか？

[548: 匿名さん]

ここを検討してる人は値下げなくても買えるけど様子見って人が多いみたいですね。
営業担当の方がそんなこと言ってました。

確かにまだ希望の間取りがあれば焦ることないですよ。
私は希望の方角と広さの数が少ないのでもう決めちゃいましたが、皆さんじっくり検討されると良いと思います。
セントラル棟は見合いも結構ありそうだから価格はさらに調整されそうですしね。

[549: 匿名さん]

モデルルーム行ってきました。
川側のレジデンスは完売。
1期の売れ残りは安めの部屋を中心に三分の一以上が売約済みになっていました。
3期分についても、予定価格の決まっているものについては希望により契約している
とのことで、もう何件か決まっているというお話でした。
一番印象的だった営業さんのお言葉。
「特に売り急ぐ理由もありませんので」
以上、ご報告まで。

[550: 匿名さん]

川側が完売ですか。
公園側も非分譲が多くて数が少なかったですし、やはりレジデンスは狙ってた人が多かったんですね。

それにしても価格が出ているのを契約可能となると三期まで待ってたら微妙な部屋しか残らなかったりして。
うーん。

このスレ見て安心してたら乗り遅れそう。

[551: 購入検討中さん]

やっぱり、本当に買う人というか買える人は、こんなスレ見ないんですね。
多分資産価値落ちないですものね。
ショッピングモールとか公園とセットで人気エリアのマンションはなかなかでないでしょうね。
来週またモデルルーム行ってみます。

[552: 匿名さん]

景気回復があっても、8000万超の予算持ってる層は、
この立地には結局来ないよ。川沿いの人工地盤の上に立つ、
タワーマンション。ご冗談でしょ。これからますます
異常気象が進むってのに。
しかも駅側の隣地は、資材置き場で、ご自慢のリボン歩道も
寸断されてたら、なんの役に立つの？という話。

景気低迷が10年続いたら、それこそ大失敗の記念碑-
バブルの塔として笑いもの。入居者3割では管理費で
経費が賄えず。負担する東急もたまらず、結局は投売りして、
投資狙いの個人に買われたり（そして賃貸に出される）
安物買いに群がる質の低い自己居住者を集める
ことになる。

景気低迷長期化がメインシナリオになりつつあるのは
間違いないんだから、ここは先手を打つのが明らかに
よい手だが、鉄道会社と、その子会社のデベでは
そういう判断もできんのかな。

[553: 匿名さん]

またまたムキになっちゃって(笑)
そんなにご冗談だと思うならこんなスレにこなきゃいいのに。
気になって仕方ないのね。

[554: 匿名さん]

まぁ、沿線住民としては、ここが沿線の恥になるような事態は避けたいからね。
青空が大きいことが、田園都市の生命線なんだから、ここが万一スラム・タワマンなんかになっちゃった日には、目も当てられないものなぁ。

[555: 匿名さん]

人口地盤の意味分かってなさそう。

[556: 匿名さん]

8000万超の予算持ちが来ないってまた微妙な数字を出しますね。
しかも今まで売れてる部屋ってむしろ小さい安いめの部屋よりそっちよりが多いように見える。

捌き難いのは単身者用みたいな狭い部屋なんじゃないかな？
ファミリーだから郊外に住むんでしょ？

[557: 匿名さん]

人口地盤ってどっちかというと湾岸マンションの方がフィットしそうだけど。
ここは元々地面があるところに、補強している感じなんじゃないの？
まさか多摩川埋め立てた訳じゃないよね？＝５５２はデタラメそうだね。

ここが異常気象でどうにかなっちゃうんだったら、東京駅近辺で言ったら、
勝鬨橋より向こうは海の底に沈んじゃってるんでない？

[558: 匿名さん]

人口地盤は人の導線と車を分ける為のもので補強の意味はないですよ。
駅から公園までを歩道で繋げる計画はとても良いです。
でもⅡ街区がまだ未定…

[559: 匿名さん]

一人のポジ派が、頑張ってますね。
普通は「人工」地盤って書くと思うんだけど。
変換ミスが命取り。ご用心ご用心。

[560: 匿名さん]

大水、地盤、風、湿気、昔っから、まともな人が川沿いに
住まいをもたない理由は山ほどあるよ。
それが簡単に克服できるほど、自然はあまくないし、
消費者もば　か　じゃないよ。
安全・安心がいつの時代も住まいの第一条件でしょ。

[561: 匿名さん]

人口地盤、、、、やっちまったか、、、、頑張れポジ君。

[562: 匿名さん]

2期販売　は　4860万円～2億6660万円 専有面積 46.4m2～159.94m2 販売戸数 30戸

現在は

先着順で　4,530万円～22,970万円 　46.40m2～139.82m2 　　販売戸数 38戸

どうなってんの？。既に期分け販売諦めた？

[563: 物件比較中さん]

去年の春頃に資料請求してから、あれやこれやと送られてきますが、
最近のライズから送られてくるＤＭなどは郊外の安物件のようですね。
高額物件でお金掛けているはずなのに、ちょっとがっかりしたのは僕だけ？
手作りで、営業さん暇なのでしょうか？

[564: 匿名さん]

それより営業のレベルの低さが見て取れる。

暇ならパソコンとプリンターとスキャナーがそこそこのものあればマトモな営業ならもっときれいなＤＭ作れるでしょ。雰囲気昭和だよ。

[565: 匿名さん]

そうだね。官製はがきに白黒印刷には驚いた。

[566: 匿名さん]

確かに手作り感ありますね。
しかも数億の物件でさえカラーコピーで先着順の案内だったし。
が、それでも人知れず売れてたりするから解らない。
広告戦略が下手だって開き直りなんだろうか…

先着順住戸は二期販売分とはまた違うみたいですね。
イースト中間階の南や西方位の未販売分は金額入ってて受付可能って言われました。
所々に商談中や済マークがあって内部資料のような価格表になってましたよ。
まぁ、第三期の期日決めるより打診があるものを細々売るほうがMRの担当者も減らせて良いのかも。

[567: 匿名さん]

人口地盤って何のことかと思ってたら、人工地盤のこと？
人工地盤の意味わかってない人が、変換もミスしただけなのね。ぐだらない。

ここの地盤を人工地盤って言うのなら、きっとあなたが住んでる場所も、多少とも人工地盤がされてるよ。

[568: 匿名さん]

んー。それも少し違うような!?

マンションとしてのグランドフロアを二階部分に設けて人工の土壌の上に豊かな植栽を設けるって発想だよね。

二階をメインエントランスにするタイプは多いけど、コンクリートの専用通路や広場なだけの空地じゃなくて森っぽくするのはあまり聞いたことないかも。
良い感じするけどな。

[569: 匿名さん]

洪水になったときのために少しでも底上げしとこうって発想でしょ？

[570: 匿名さん]

東急のＨＰにも人口地盤って書いてあるよ。
事業計画ＭＡＰの下段　「今後の開発」の２行目

http://www.tokyu.co.jp/contents_index/guide/erea.html

[571: 匿名さん]

笑える。
最初の変換ミスは実は私ですが、当然連投でも東急のHP担当でもありませんよ。

[572: 匿名さん]

恥の上塗りはしないのが玉がわんぬ

[573: 匿名さん]

あのさ、46平米で4500万って…。
冷静に考えてどぉなの！？

[574: 入居予定さん]

冷静に考えないよ。だって二子内での買い替え需要だもん。バブル万歳でしょ。

[575: 匿名さん]

46平米ってホテルのツインルームぐらいですよねぇ。
独り暮らしか夫婦だけで身軽に住む感じなのかな。
やはり高いなー。

でも100平米で一億ならまぁアリに感じるよ。

[576: 匿名さん]

今日みたいな強風の日が、年々増えているのが気になります。

[577: 匿名さん]

二子玉川から羽田のバスが７月に出来ますね。
成田行きも出来ると良いんですが、それはⅡ街区次第ですかね。

[578: 物件比較中さん]

５６４さんのおっしゃる通り。
私もライズのダイレクトメールにはがっかりしています。
昨年夏のプロジェクト発表会の案内や招待状なども送られてきていましたが、
それなりにセンスよかったと思います。
最近のものは白黒、内容も子供じみていて「どうしてしまったの？」と思います。
億ションなんだし、ライズ通信とか、売れないマンションの象徴みたいなものは
やめて欲しいですね。

[579: 匿名さん]

土地代が安い分広告物が結構な量使えるから
無駄が目に付く東急らしい古い体質の営業なんですね。

[580: 匿名さん]

579さんは土地簿価とか東急の体質とか気にしてるあたり近隣さんだね。
我々が気にしてるのは無駄な広告物じゃなくて普通に必要な広告物がチープなことなのだよ。
手作り感とかいらないし、億超え物件買うのに解像度低いカラーコピーで情報配信ってのは違和感あるわけさ。

ま、だからどうってことはないが。

[581: 匿名さん]

たしかにそういうことも大事ですね。
せっかくなので、広告を受け取る段階も含めて、お部屋の検討、その他プロセス、
いろいろと楽しんで買いたいと思います。

[582: 匿名さん]

今日は書き込みが無いと思ったら、水曜日の定休日でした。

[583: 匿名さん]

私も最近の広告ｍａｉｌにはがっかりしてます。
結局東急は二流デべなんだと思います。三井なんかと比べるとやはりだいぶ違うみたい。
せっかく高いところに入ってもても後の管理などのソフトがかなりいい加減な気がしてきた。
だって今の時点でこんなみすぼらしい広告宣伝するセンスが問題です。

[584: 匿名さん]

そうですよね。あの通信物のレイアウトも子供じみているというか、
色とか本当に一言「ダサい」です。
高額物件なんだから、チャチな広告だったらしないほうがましだと思います。
私も昨年からずっとＤＭなど受け取っていますが、営業さんが交代で作っているのか
統一性もないですね。
昨年末、ライズに行った時には、今後のイベントの案内などもカラーできれいなものでしたが、
最近はせいぜい色紙で、白黒でがっかりします。
あのへんな丸文字みたいなの、ライズには似合わないですよね。
質が悪いですね。

[585: 匿名さん]

東急の中でもこの物件はやばい物件としてみんな逃げ回ってるんじゃないのかな。
責任取らされる前に目端の利くものは手を引いてるんだと思う。
それに経費も急に締め付けられ宣伝もまともに打てなくなってるのだろう。
いずれにしても既に訳有り物件になってきたな。

[586: 匿名さん]

最近は皆さんモデルルームからも遠ざかって広告物ぐらいしか接点無くなってる感じですかね？

工事は着々と進んでいるけど販売の方はなんだかのんびりしてますよね。

[587: 匿名さん]

特に売り急ぐ理由も無いですから

[588: 匿名さん]

駅からのアプローチが一つの売り物だったけどこの不況じゃテナントも入らずおそらく10-15年塩付けだから、住んだところで工事現場ばかりでおそらくしばらくは工事も進まず駐車場ぐらいになるんだろうね。高い金払ってまともな判断できる人だったらこんなにリスクある物件手を出さないです。

[589: 匿名さん]

ニコタマだからテナントはあっという間に決まるだろw

[590: 匿名さん]

ニコタマだから購入者もあっという間に決まるだろw

[591: 匿名さん]

588

激しく同意。

[592: 匿名さん]

昔、ハンズがあったバスロータリーの場所は何を作ってるんですか？

[593: 匿名さん]

どうでしょう。
そこまで悲観的な見方はしてないですけど。

ただ不況の中では単価の低い商品を扱うテナントや若者向けの109みたいな傾向が強くなるかもしれません。
そこがかなり気になる。
シネマコンプレックスは計画通り着工してるらしいです。

[594: 匿名さん]

二子玉川センター街計画？

[595: 匿名さん]

それはないでしょう。
雑多な繁華街をつくるわけじゃなくてSC型だからね。
でも彼らが買い物などでうろつくだけでも街が変質してしまうかも。
不況でもテナントは街づくりのイメージを壊さないものにしてほしい。
アカチャンホンポとかも絶対パス。
あれもかなり破壊力あるタイプの店だな。

[596: 匿名さん]

玉川4丁目の野村マンション（プラウド二子玉川プレサージュ）始動ですね。
今朝ポストに広告が入っていました。
規模的にも雰囲気的にもここの競合物件では無さそうですが、
ちょっと気になります。
商店街の先の方なので、場所がちょっと微妙かな。

[597: 匿名さん]

川の前の低地に比べれば、どんなとこでも100倍マシか。

[598: 匿名さん]

↑下品なコメントだな。

[599: 匿名さん]

立地条件の悪いところにマンションが建つというのは昔から変わっていないようで。。。

[600: 匿名さん]

立地条件の良いのも悪いのもアルでしょ。
年寄りには分からないか。