二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part9

[匿名さん]

二子玉川でレアな大型再開発物件です。
公式サイトの情報も充実してまいりました。
引き続き検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

パート1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
パート2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
パート3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
パート4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
パート5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
パート6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44146/
パート7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44096/


スペシャルサイト＝http://www.rise.sc/
再開発組合＝http://www.futakotamagawa-rise.com/

＜全体物件概要＞
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数＝1033戸（権利者住戸134戸含む）
間取り＝STUDIO(1R)-4LDK
専有面積＝34.48-218.57平米
入居＝2010年5月下旬、7月下旬予定

[351: 匿名さん]

頭の中真っ白だろうね。
鉄道と不動産の担当者は。

そもそもあのコピー、TVCM、全く意味のないイラスト集の
頃からして、頭ん中、大丈夫？って感じはあったけど。

建設会社に泣いてもらって、地権者にもないてもらって、
もう一度仕切りなおすしかないんじゃないの？

それでも厳しいことには変わりはないけどね。
1000戸じゃね。

[352: 匿名さん]

348が不勉強なのはよくわかった。

[353: 匿名さん]

二子玉川でタワーというのはこれ如何に

[354: 匿名さん]

> デベが払うといっても、金に色は付いてないから、めぐりめぐってエンドが払う訳で。

これは正しいようですがそうでしょうか？。

住友は竣工1年ほど前から売り出しても、当初から3年ぐらいかけて値下げせずに売るつもりなどと、売れ残りではなく当初の計画とおりとおっしゃいますね。このような場合は当初からの販売価格に竣工後の管理費などは組み込まれていることになりますので、エンドが払うという主張は正しいでしょう。

しかし、ここの場合はそうでしょうか？。竣工まで1年以上を残して一部で値下げを始めるなど、当初からの計画とおりと言えるでしょうか？、おそらく1期での売れ行き、2期販売戸数の減少、2期で一部が値下げなど当初の販売計画とおりに進んでいるとこの物件に関しては言えないというのが現状と思われます。このような状況では最初の価格設定の段階で竣工後の売れ残り分の管理費などを販売価格に組み込んであるのでこれらの費用を支払うのがエンドであるという主張は当たらないと思います。つまり、当初の利益の一部を削って売主が支払うことになるという意見が客観的と思われます。その利益の一部もエンドが払ったものといえばそうですが、正確にいえば、売主の儲けが減った、というのはエンドが支払う部分が当初より減ったということになりますので、これは当初の計画からすれば売り主がもうけを削って支払うというのが正しいと思いますよ。

[355: 匿名さん]

同じことを言ってると思いますよ。
兎に角、東急が支払う経費は全て東急の売り上げから引かれる訳で
その売り上げは最終的にはエンドが支払っている。
別にライズの経費負担増をライズで埋め合わせる必要はない。

[356: 匿名さん]

なにしろ大変なんだ、ここは　買った人も売る人も。

[357: 匿名さん]

無視するのが一番ってことかｗ
投売りしてくれれば、買わないこともないけど。いつになることやら。

[358: 匿名さん]

プラウド即日完売あたりからデベの欲の皮が突っ張り始めたんだろうね。
二子に対する潜在需要の読みを間違えたのだろう。
プラウドは２００から３００戸小形案件でしょう。
限られた二子信者の需要を一般的需要と考えたところから間違いが始まったんだろうね。
デベも冷静になって一般的需要にあわせ大幅値引きを決断し、既契約者にも誠意を持ってコンペすべきです。
現に三井住友が外資系から買い取った小杉のタワマンリエトはそれなりのｒｅｓｏｎａｂｌｅな値段で首都圏一番の契約率で売れてるのだから、あまり欲こかないことですよ。
早く在庫処分しないと大変な事になりますよ。

[360: 匿名さん]

あの時期ラウドを３００万坪で即日完売がおそらく二子のｐｅｅｋと考えたほうが無難でしょう。
ライズはプラウドのさらに高級バージョンと考え４００－５００万坪で売り出したのが勘違いですね。
でも値段設定の時期が微妙に悪かったね。
あと半年値段設定の時期が遅れてれば東急もさすがにこんなバカな値段は付けなかったろう。
一旦ボタン賭け違いあとへ引けなくなったのね。

[361: 匿名さん]

逆にサブプライムがあと一年遅れたら
とんでもない価格を掴まされた可能性があるということですね。
焦らなかった購入予定者にとってはいいことかもね。

[362: 匿名さん]

でもＷＢＳで未だに担当がここは７０ｍ２　９，０００万円だいですなんて言ってるんだもの。
麻生首相じゃないけど今後修正する時どうするのかな？
７０ｍ２だったらどんなに高くっても５，０００万ー６，０００万（二子ブランド加味しても）が妥当な線だとおもうがね。
逆に９，０００万出せば少なくとも９０－９５ｍ２は必ず帰る時期が来ると思うよ。
それまで気長に待とう。
あるいはキャッシュ積んで即日払いで誰にも言わないという誓約書書くからといえば多分かなりの値引きに応じてくるかもね。

[363: 近所をよく知る人]

明日価格発表ですね。
たぶん予定通りだろうなああ

[364: 匿名さん]

ここは東急不動産よりも電鉄の意見が強いみたいですね。二子玉は完全に電鉄のテリトリーなので当たり前ですが。

電鉄からすると、このエリアの一層のブランド強化も考えた上での値決めという気もするので、電鉄自体が揺らぐような事態にならない限りは、1物件の損得だけ見て安易に下げてくるようなことはないかもね。

電鉄のブランド戦略の成功を信じて、それに乗ってみたけりゃ坪400でも買えばいいし、田園調布や自由が丘にはならないと思えば坪300割るまで待つか、無視するんでしょ。

そういう意味では、長い目で見れば興味深い案件ではありますね。

[365: サラリーマンさん]

WBS見てやってきました。
二子玉川ライズ、ぼったくり価格なのに相当売れているようですね。
よかった。よかった。

[366: 匿名さん]

ライズ周辺で70㎡9000万は高いけど、5000万は再開発全く考慮していない二十年前の新築価格ってとこだから期待しすぎだよ。
プラウドの裏のモリモトのマンションでさえ新築時は70㎡で6000万代だったはずだよ。
ライズは土地簿価安くてもそんな価格で売る義理はないでしょ。

[367: 匿名さん]

ライズの担当から連絡あります？？最近めっきり電話がへりました。やる気がなくなったのでしょうか？それとも、ＭＲの人員をへらしたのでしょうか？駐車場を含めたＭＲの維持費・販売員の方の人件費・宣伝広告費・・・。出口の見えない消耗戦ですね。別にここだけではなく、日本中・世界中で見られる現象だけど、ニコタマブランドを価格に織り込んでいた分だけ、東急さんのやられは大きいようですね。購入予定者としては値下げは歓迎だが、企業人としては組織として値下げを決断することがいかに大変かはある程度理解できるので、同情というか戦友を見る思いです。この値下げ＝ロスカットができないんですよね。ま、気長にいきましょう。

[368: 匿名さん]

30戸売り切れるとして約1期から3ヶ月で月に10戸。今後は更に売れ行き落ちるでしょうが、竣工迄140戸ぐらいですね、ちょうど半分ぐらいかな。

今年になってから販売開始の都心の物件はいい値段になってきてますよ、東急のも。株はまだまだ下がるし、年金買いが一段落する4月には日経225は6500円ぐらいですかね。厚顔無恥の麻生くんは漢字だけでなく、解散権も知らないみたいだから夏の選挙後に底打ち、上向き始めるのは年末ぐらいでしょうか、それまで、不動産も今より更に下げ相場。早めに捌かないと今は1割引で反応してくれても１年後には2割引でも相手にしてもらえないかもね。まあ、東急は竣工前に期末に値下げってやる様なので（今回も同じですね）、来年3月は5期ぐらいになってるでしょうか？、その頃の大幅値下げでのお祭りに参加予定です。

[369: 匿名さん]

その頃は都心物件も大幅値下げでしょう。

ここにこだわらずに、幅広く探さなきゃね。良い物件を。

[370: 匿名さん]

都心って大井町のことだったの？

[371: 匿名さん]

2004年からの不動産価格回復は、外資の資金流入の力が大きかったのはよく知られている通りだが、2009年になっても全然流入する気配はありませんね。そうなると、実需の買いが主要な購入層になるのでしょうが、年収の5倍を目安にすると、5千万までの物件はあまり景気に左右されずに実需の買いが入りやすい。ま、1千万位もらっている人は結構いますからね。でも、1億の物件を買える人は、年収で2千万を超える人で頭金が3千万以上ある人でしょうからそうそうはいませんよね、この景気の悪化で、役員賞与が減額されたり、外資でリストラ・賞与カット・富裕層で株・外貨で運用し含み損を抱えたりで、本来だったらライズ等1億以上の物件の購入可能層が結構痛んでいるように思います。

こんな状況ですので、私は買い急がないでも良いかなとは思っています。ライズに限らず、不動産価格は2009年のみならず2010年も下がるでしょうから・・。景気が回復し個人所得の増加に結びつくには2011年以降と予想します。

[372: 匿名さん]

もうひとつ駅近で売りに出ている新築マンションに行ってきました。
販売開始からさほど時間はたっていないと思いますが、
ほとんど販売済みoで、残っていたのは条件の悪い北東向きの１LDKが3つだけでした。
もちろん条件により差はありますが、坪@320万～330万くらいが中心でした。
ライズの価格発表後にやや安めに値付けできたのが成功した要因、とのことでした。
以上、スレ違い報告でした。

[373: 匿名さん]

ていうか、坪330でも高いよね。
川沿いのくせに高めの値段設定にするのはいかがなものかと思う。
まあ、どこまで下がるか、ゆっくり見物することにしますけど。

[374: 匿名さん]

↑意味わからんな。
372さんの報告はその価格帯でも売れてるということなのでは？

[375: 匿名さん]

374さんに同意します。この手のネガレスは地域住民の類と思われるが、意味のないネガレスは止めて欲しいね。

[376: 匿名さん]

本日新価格発表なの？
誰か教えて。
もう誰もＭＲ足運ばなくなったのかな？

[377: 匿名さん]

頑張れライズ！
くじけず頑張れ！

[378: 匿名さん]

本当に本日発表したんですか？

[379: 近所をよく知る人]

しましたよー

[380: 匿名さん]

ちなみに去年成城の高級マンション、一年で３戸しか売れませでしたが…。

[381: 販売関係者さん]

別にくじけちゃいないよ。分かってないね。ここの簿価は安いんだ。金利に追い立てられるような銭で建てたんじゃないから心配ご無用。じっくりいくさ。

[383: 匿名さん]

当たり前だろ？買う人売る人、あるいは買いたい人売りたい人、これが利害関係者。特定だからこそ本音が出る、そこから何を得るか、得るモノなしなら読まねばいいだけ。

[384: 匿名さん]

＞ 381 簿価は安い、、、、じっくりいくさ。

簿価は安い　のはみんな知ってますよ。

じっくりいくさって、それはあなたの意思では無いでしょ。やむなく長期戦を覚悟していますっていう表現が正しいですよ。　あなたモデルの写真uoload しちゃった人？。

[385: 匿名さん]

「？」の後に「。」つける人はじめて見た。

[386: 匿名さん]

MRに行って来ました。今回はレジデンスが中心で、80m台の3Lが8ー9千万円でした。まだ高いけど、手が届かないわけでもない感じ。1期の残りも販売していて、ぼつぼつは売れている。こんな景気になっても買って行く方がいるのにちょっとビックリですが、やはり二子玉川は人気があるのですかね。ただMRは混雑しているわけではなく、ちょっと寂しい感じ。来年までに売り切るのはちょっと厳しい感じかな。

[388: 散歩に来る人]

ひさしぶりにニコタマいった。大井町線で。
多摩堤どおりの外側の住民が反発するのがよくわかった。

それから大井町線乗っていつも思うのは、おばさんの
はいている靴がいいこと。
これは昔から変らない。

目的だったガーデンアイランドの園芸店はよかった。

[389: 匿名さん]

383はちょっとわかってないね。ここは買いたい人は少なくて、売りたい人は最近いない。それより、ライズ周辺の反対派住民と買えないけど妬ましさから中傷・誹謗を繰り返す連中のたまり場さ。

[393: 匿名さん]

>それから大井町線乗っていつも思うのは、おばさんの
>はいている靴がいいこと。

これはどのようにして判別するザァーマスか？

[394: 匿名さん]

30戸を売り出すくらいなら販売停止にして価格見直しすればいいのに。
やってることホント中途半端。

組織の意思決定プロセスを見てみたい。

[395: 匿名さん]

さびしいね！
この値段じゃまた閑古鳥が鳴いてさらし者になるな。
何とか売れる値段設定してよ。

[396: 匿名さん]

マンション購入者の心理が全く分かってないな。
やはり東急は素人なんだろう。
８０ｍ２未だに８，０００万ー９，０００万じゃ誰も寄り付かず一期の１０，０００万以上で購入した客の不満をあおるだけ。
どうせなら一旦６，５００万ー７，０００万まで落とし（これなら小杉の高い時期より若干高い）で二子のブランド考えたら何とか客が付くレンジ。
だって富裕層はほとんどが資産をこの半年一年で半分ぐらいに減らしてるんだよ。
心理的にかなり追い詰められてるのが分からないのかな。
今まで二子にほいほい着てたおばかな富裕層が今はわき固めてるんだから。
私も現預金２億ほど有ったけど今は７千万ほどしかない。
これじゃ二子買う気も起きないよね。

[397: 匿名さん]

いや、根本的に二子玉って　そこが何かしっくりこないんだけど
都会も憧れるってやっぱりパロディだよね。

[398: 販売関係者さん]

３９６さん、吹くね、その手の話じゃ誰も遊んでくんないよ、もっと頭を使わにゃ～

[399: 匿名さん]

たしかに笑えるね。
証券資産じゃなくて、現預金が減少ねｗ

[400: 匿名さん]

>>396は吹いてないだろ。
実際資産半分とか三分の一になった人多い。
飛んじゃった人も多いらしい。証券マンの話だが。
私も半分になった。

[403: 匿名さん]

今、テレ東の経済ニュースでここが映った。
午前11時からのコーナーの予告かな？
どーでもいいですが。

[404: 匿名さん]

マジな話し、持ってない人はあまり関係ないけれど、持っていた（と思っていた）人にとっては
結構目減りしているよ。

[405: 匿名さん]

あえて釣られてみますが、
含み益が大幅減もしくは含み損になるならともかく、現金は減らないでしょ。
レバレッジを目いっぱいかけるか仕手株に手を出してやけどしたならありうるけど。
賢い人ならそれだけ現金もってればそんなことはしない。
もし本当なら７千万もなくなっちゃうかもね。

[406: 匿名さん]

資産が激減した396さんは今は不動産買ってる場合じゃないだろうに、なんだってこのスレ見てるんだろうか？

打撃を受けていない実需層にちょっとずつ売れてるってことが気にくわないからか、結局欲しいけど買えない価格に不満なのか…？

[407: 匿名さん]

此処の掲示板というのは変なのがちょっと遊びにくると本線から外れるね、これが面白い。が、月曜だってえのに何してる人達なんだ？

[408: 匿名さん]

地権者だよ。昔は百姓やってたがご時世だね、濡れてに粟、が、嫁に頭上がらずのバカ息子、住むなら上だと、お迎えがもうすぐ来るというのにこちらから近づくことはないんだがね。畑を耕してた頃が懐かしい。

[409: 匿名さん]

今日はいつもに増してレベル低いなぁ・・・

[410: 匿名さん]

408って近所の反対住民ってのがバレバレなんですけどー
実際の地権者の誰かを知っていて書いてるとしたら凄い妬みだな。
昔は隣の畑を耕す仲だったのにね、差が付いちゃったんだな、お気の毒。

[411: 匿名さん]

いったいここは何のスレだ？

[412: 匿名さん]

購入者の5％がここ見てるとしても、見てる人で今期でここ買う人って一人か二人。

[413: 匿名さん]

日経平均はバブル後最安値更新なのに、ここはバブル後最高値のまま？

[414: 匿名さん]

あともうひと駅だけでも移動すれば、あなたに適した物件がきっとみつかりますよ。

[415: 匿名さん]

しかも、都心よりに移動してもね。

[416: 匿名さん]

皮肉として成立してませんよ

[417: 匿名さん]

まあ　まあ　売り手もむきにならず
川沿いで価値を見出す人はそれなりに評価すればよいし

最上階が2000万円でも低湿地はイヤダと思う人もいるし・・・

自分は後者ですけど。

[418: 匿名さん]

今月も第二週に突入！

最終コーナー回った感じ・・・。

フライングしたけど結果は最後尾争い。

[419: 匿名さん]

都心に住んだことのない人は都心の近くに住むこと＝仕事中心って考えてしまうんだね。
ビックリしました。
都心生活のメリットに気がつかないなんて。
仕事中心になるのはむしろ郊外に住居を持った人だよ。
満員電車通勤と残業に疲れてしまいオフに家でのんびりすることが自分への癒し。
都心には人も情報もコミュニティも集まりオフこそアクティブに活動しなければもったいない。
一生こんな生活かと憂鬱になるのは仕事場の近くに家がある事では無く満員電車に揺られる毎日でしょう。
自然を求めたいならオフに簡単にどこへでも行けるのも都心のメリットじゃないかな？
郊外や自然の中の家こそいつでも買えるんだよ。
申し訳ないけどデベではありません。
郊外から都心に移り住んだ実感です。

[420: 匿名さん]

なに言ってんだか

[421: 匿名さん]

＜419
他スレッドからの流用は
止めましょう。

[422: 匿名さん]

堂々巡りの挙句、結局落ち着く先は低湿地だの嫉妬だのと…懲りない面々、同一人物なんだろうがどんな面してPCに向かってんだろうね。洟でも垂らしてんのかね。

[423: 匿名さん]

↑
ここに住むとすると、このような人とお付き合いすることになるのか。

[424: 匿名さん]

越して来いとは誰も言ってない。

[425: 匿名さん]

大丈夫、買えないから。

[427: 匿名さん]

419は郊外じゃなく田舎から都心に出てきて喜んでるんだな。
私はキミとは違って不便に感じるようなところに住んでいなかったので違うな。

[428: 匿名さん]

どこへ行くにも徒歩かチャリンコ、山のふもとまでがオイラの領域、山の向こうにゃ何がある？分かる！その気持ち、４２７さん。

[429: 匿名さん]

上下隣りや集会に集まる人達です。
よく考えて買いましょう。

[430: 地元不動産業者さん]

ダボハゼというのは食いつき方が卑しいんだって？

[431: 匿名さん]

>>419
それはわかる気がします。

目黒駅から徒歩6分くらいの賃貸から
郊外の緑多いところに引っ越しましたが
通勤時間が3倍になった分平日の余裕が無くなった気がする。


休日の自宅は満足だけど
トータルで考えると勤務地に近い方がいいと思いました。


機会があれば都心に戻りたいけど、ここのお値段だと厳しい。

もう少し値下げがあれば。

[432: 匿名さん]

仕事のオン・オフの切り替えを物件そのものや、駅周辺の環境で言われても、、、
癒しを求めるのも理解できるが、何も緑の多さだけで癒されるとは
私は思わない、家庭に帰って子供の顔を見れば癒される人もいるだろうし、
その人にとっての癒しとは、人それぞれ。
　
私も色々見てまわったが、パーフェクトの物件など無いに等しい。
どこが譲れなくて、どこまで妥協できるのか？そのバランスが難しい。
私達が選択したのは、１番に時間。（時は金なり。）通勤に往復２時間とか
考えたくない。その分子供と接する時間を多くしたい。仕事人間だからこそ。

[433: 物件比較中さん]

432さんの意見が全てですね。

価値観は人それぞれなので、自分の妥協したくない点・妥協できる点のバランスで物件を探せばいいかと。
その人の価値観を他人がどうこういうことはナンセンス。

個人的にはこの物件に住める人がうらやましい。予算的にうちは無理ですが。

[434: 匿名さん]

ホント、人の価値観にケチつけるのは
どぉかと思いますよ。
マンションの立ち上がりがうちの武蔵小杉の高層マンションから確認できますよ。二子玉川に住める方が羨ましいです。

[435: 匿名さん]

小杉から見えるって、北西向きかったの？
高層の北西向きを買う価値観の人は、そりゃ他人から価値観をケチ付けられたくないでしょ。

[436: 匿名さん]

あふぉだにゃー。
武蔵小杉駅前のタワマンは色々条件を勘案すると北西が一番とされている。

[437: 匿名さん]

住宅地としての田園都市線のよさは、
池尻大橋、駒沢大学、桜新町、用賀あたりが
ベストではないですかね？

勿論最寄り駅だけでは判断できませんが、
二子玉川付近だと、岡本、瀬田も勿論素晴らしいと
思います。

要は、街としての落ち着き（一見さんが
ウロウロしない）閑静さ（大きな商業施設などがない）
地形・地質のよさと、そこそこの利便性、
アクセスのよさの微妙なバランスでしょうね。

私には、ここは我が住処と呼ぶには
ちょっと難点が大きすぎますね。
あと、価格とのバランスも取れてない。

タワーマンションが潜在的に抱えている
災害時の脆弱性が、このロケーションで
更に拡大されているようにも思えるのです。

駅近くに廃墟のようなマンションができては、
沿線全体にとって大きなマイナスですから、
売れて欲しいと心から願っていますが、
私自身は買いません。
（現在、沿線の億ションに住んでいます）

[438: 匿名さん]

>>437
>タワーマンションが潜在的に抱えている
>災害時の脆弱性が、このロケーションで
>更に拡大されているようにも思えるのです。

具体的には何をさしているのでしょうか？

[440: 匿名さん]

こういうエリアは戸建てじゃない？

[441: 匿名さん]

武蔵小杉の高層階西向き、富士山が真正面に見えますよ。
西日が…云々は結構ですから。
とにかくもうすぐ一年。快適この上なしです。

[444: 匿名さん]

440さんが正解。

[445: デベにお勤めさん]

この手の人達おいらのカモ、でもネギしょってないから相手にしない、時間の無駄だから。

[446: 匿名さん]

A-1805 A-5 9450万円 3LDK+WIC 18階/42階 84.17m2
A-1707 A-7 6400万円 2LDK 17階/42階 63.34m2
B-1706 B-6 1億1490万円 3LDK+WIC 17階/42階 92.7m2
B-3904 B-44 2億6660万円 3LDK+SIC+2WIC 39階/42階 159.94m2

記録しときます

[447: 匿名さん]

これは安くなった価格ですか？

[448: 物件比較中さん]

１８階のＡ－５は昔、10,100万台～10,000万台となってましたね。
それが9,450万ということは安くなってるってことでしょうね・・・

そういえば、最上階の２００平米越えの部屋については
今日の夕方のニュースでやってましたが４億でしたね。
いやはや・・・（＾＾；

[449: 匿名さん]

ホントに下がってるかなあ。
33F以上はどう？
プレミアム狙いなんだけど。

[450: 匿名さん]

このご時世で二子玉川に4億って、誰が見てもやっちゃった感が。
あの番組でも好調を盛んにアピールしてましたけど、相当宣伝費使ってるんでしょうね。