二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part9

[匿名さん]

二子玉川でレアな大型再開発物件です。
公式サイトの情報も充実してまいりました。
引き続き検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

パート1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
パート2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
パート3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
パート4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
パート5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
パート6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44146/
パート7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44096/


スペシャルサイト＝http://www.rise.sc/
再開発組合＝http://www.futakotamagawa-rise.com/

＜全体物件概要＞
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数＝1033戸（権利者住戸134戸含む）
間取り＝STUDIO(1R)-4LDK
専有面積＝34.48-218.57平米
入居＝2010年5月下旬、7月下旬予定

[340: 匿名さん]

あらら急に質が上がりましたね。

[341: 匿名さん]

今週の週間ダイヤモンドの記事の効果でしょうか。

[342: 匿名さん]

すべては市場で決まるのではないですか、東急とて例外ではないはず。

[343: 匿名さん]

>都心物件のモデルと違いここでお会いした検討者は派手ではなかったですよ。

ゆずれないのは世田谷アドレス。
人生最大のこだわりは世田谷の中でも資産性が高いマンションを買ったこと。
その他はギリギリの生活、コンビニ弁当が主食。

で良い人生だったのかな？

[344: 匿名さん]

東急大井町線の電車のボディーに

「都心へさくさくアクセス　
　二子玉川　→　大井町　6分短縮」

と宣伝が書いてあります。

「都心さえ憧れる二子玉川」です。

[345: 匿名さん]

このマンションの南側に住んでますが
プラウドの左手に3本ニョッキリ見えます。
お化け煙突みたいだ。

[346: 匿名さん]

南側× 北側○

[347: 匿名さん]

ライズを検討するにあたって、将来の東急の価格改定を既存の購入者にも適用するのは良いアイディアだが、売れ残った物件についても、東急には質問するつもりです。確かにこの100年に一度の大不況に販売時期が重なったのは、ライズのみならず関連する不動産に関しては不幸だったとしか言いようがない。ま、そんな時期にも拘らず1期であれだけ売ったのはすごいと思うが、周辺の住民やそもそも購入を検討していない方のレスも考慮すると、頑張っているのか否なのかの評価は避けたいと思う。それより購入を検討しているものとしては、やはりこのペースでの販売では売れ残りが出る可能性は高く、その際
①管理費や修繕積立費を入居時に東急が払うのか？
②売れ残っても、ＭＲを維持し新築として販売を続けるのか？
③それとも、関連会社に販売し、賃貸としてまわしながら、徐々に中古として販売するのか？
については東急というか販売業者は責任ある答えをして欲しいと思います。現実は、何も答えてくれないか、根拠もなく「売れます」とか「値下げはしません」とか、根性論ばかりですよね。
こういう未曾有の危機に対して責任の所在が曖昧な日本の会社が上記の質問に答えられないのは、日本人としては理解できるものの、買い急いで自分のリスクを増やす気分にはなれませんよね～。

最近東急から電話やＤＭをもらう度に、若干の苛立ちを感じるため、ちょと辛口のコメントでした。

東急の方、読んでいたら、販売促進会議の議題にしてみて下さい。

[348: 匿名さん]

ここは、マンションの検討をするうえでちゃんと情報収集していない人が多いのでしょうか？。

売れ残りの管理費などはデベが支払うに決まっているし、ここほどの大量売れ残りが転売できるはずがない。言うまでもなく、新築として販売できる時期は決まっている。


結局予定していた販売戸数も50から30に下がり、25戸ぐらい売れたら8割売れたから売れ行きがよいとテレビで宣言しちゃうのでしょうか？。そしてそれを信じる人がいる、、、。

もう少しマンションの売り方を勉強するとか、ここがどれだけ売れ残るかなどに関してここに客観的な意見を書き込んでいる人の意見などに耳を貸す、勉強した方が後悔しないと思いますよ。

[349: 匿名さん]

デベが払うといっても、金に色は付いてないから、
めぐりめぐってエンドが払う訳で。

[350: 匿名さん]

もう少し値段を現実にあったものにして置けばよかったのに、欲張りすぎたな。
可愛そうに日本で一番夢と現実がかけ離れたマンションになってしまったな。
バブルの塔　合掌。
つわものどもが夢のあと。

[351: 匿名さん]

頭の中真っ白だろうね。
鉄道と不動産の担当者は。

そもそもあのコピー、TVCM、全く意味のないイラスト集の
頃からして、頭ん中、大丈夫？って感じはあったけど。

建設会社に泣いてもらって、地権者にもないてもらって、
もう一度仕切りなおすしかないんじゃないの？

それでも厳しいことには変わりはないけどね。
1000戸じゃね。

[352: 匿名さん]

348が不勉強なのはよくわかった。

[353: 匿名さん]

二子玉川でタワーというのはこれ如何に

[354: 匿名さん]

> デベが払うといっても、金に色は付いてないから、めぐりめぐってエンドが払う訳で。

これは正しいようですがそうでしょうか？。

住友は竣工1年ほど前から売り出しても、当初から3年ぐらいかけて値下げせずに売るつもりなどと、売れ残りではなく当初の計画とおりとおっしゃいますね。このような場合は当初からの販売価格に竣工後の管理費などは組み込まれていることになりますので、エンドが払うという主張は正しいでしょう。

しかし、ここの場合はそうでしょうか？。竣工まで1年以上を残して一部で値下げを始めるなど、当初からの計画とおりと言えるでしょうか？、おそらく1期での売れ行き、2期販売戸数の減少、2期で一部が値下げなど当初の販売計画とおりに進んでいるとこの物件に関しては言えないというのが現状と思われます。このような状況では最初の価格設定の段階で竣工後の売れ残り分の管理費などを販売価格に組み込んであるのでこれらの費用を支払うのがエンドであるという主張は当たらないと思います。つまり、当初の利益の一部を削って売主が支払うことになるという意見が客観的と思われます。その利益の一部もエンドが払ったものといえばそうですが、正確にいえば、売主の儲けが減った、というのはエンドが支払う部分が当初より減ったということになりますので、これは当初の計画からすれば売り主がもうけを削って支払うというのが正しいと思いますよ。

[355: 匿名さん]

同じことを言ってると思いますよ。
兎に角、東急が支払う経費は全て東急の売り上げから引かれる訳で
その売り上げは最終的にはエンドが支払っている。
別にライズの経費負担増をライズで埋め合わせる必要はない。

[356: 匿名さん]

なにしろ大変なんだ、ここは　買った人も売る人も。

[357: 匿名さん]

無視するのが一番ってことかｗ
投売りしてくれれば、買わないこともないけど。いつになることやら。

[358: 匿名さん]

プラウド即日完売あたりからデベの欲の皮が突っ張り始めたんだろうね。
二子に対する潜在需要の読みを間違えたのだろう。
プラウドは２００から３００戸小形案件でしょう。
限られた二子信者の需要を一般的需要と考えたところから間違いが始まったんだろうね。
デベも冷静になって一般的需要にあわせ大幅値引きを決断し、既契約者にも誠意を持ってコンペすべきです。
現に三井住友が外資系から買い取った小杉のタワマンリエトはそれなりのｒｅｓｏｎａｂｌｅな値段で首都圏一番の契約率で売れてるのだから、あまり欲こかないことですよ。
早く在庫処分しないと大変な事になりますよ。

[360: 匿名さん]

あの時期ラウドを３００万坪で即日完売がおそらく二子のｐｅｅｋと考えたほうが無難でしょう。
ライズはプラウドのさらに高級バージョンと考え４００－５００万坪で売り出したのが勘違いですね。
でも値段設定の時期が微妙に悪かったね。
あと半年値段設定の時期が遅れてれば東急もさすがにこんなバカな値段は付けなかったろう。
一旦ボタン賭け違いあとへ引けなくなったのね。

[361: 匿名さん]

逆にサブプライムがあと一年遅れたら
とんでもない価格を掴まされた可能性があるということですね。
焦らなかった購入予定者にとってはいいことかもね。

[362: 匿名さん]

でもＷＢＳで未だに担当がここは７０ｍ２　９，０００万円だいですなんて言ってるんだもの。
麻生首相じゃないけど今後修正する時どうするのかな？
７０ｍ２だったらどんなに高くっても５，０００万ー６，０００万（二子ブランド加味しても）が妥当な線だとおもうがね。
逆に９，０００万出せば少なくとも９０－９５ｍ２は必ず帰る時期が来ると思うよ。
それまで気長に待とう。
あるいはキャッシュ積んで即日払いで誰にも言わないという誓約書書くからといえば多分かなりの値引きに応じてくるかもね。

[363: 近所をよく知る人]

明日価格発表ですね。
たぶん予定通りだろうなああ

[364: 匿名さん]

ここは東急不動産よりも電鉄の意見が強いみたいですね。二子玉は完全に電鉄のテリトリーなので当たり前ですが。

電鉄からすると、このエリアの一層のブランド強化も考えた上での値決めという気もするので、電鉄自体が揺らぐような事態にならない限りは、1物件の損得だけ見て安易に下げてくるようなことはないかもね。

電鉄のブランド戦略の成功を信じて、それに乗ってみたけりゃ坪400でも買えばいいし、田園調布や自由が丘にはならないと思えば坪300割るまで待つか、無視するんでしょ。

そういう意味では、長い目で見れば興味深い案件ではありますね。

[365: サラリーマンさん]

WBS見てやってきました。
二子玉川ライズ、ぼったくり価格なのに相当売れているようですね。
よかった。よかった。

[366: 匿名さん]

ライズ周辺で70㎡9000万は高いけど、5000万は再開発全く考慮していない二十年前の新築価格ってとこだから期待しすぎだよ。
プラウドの裏のモリモトのマンションでさえ新築時は70㎡で6000万代だったはずだよ。
ライズは土地簿価安くてもそんな価格で売る義理はないでしょ。

[367: 匿名さん]

ライズの担当から連絡あります？？最近めっきり電話がへりました。やる気がなくなったのでしょうか？それとも、ＭＲの人員をへらしたのでしょうか？駐車場を含めたＭＲの維持費・販売員の方の人件費・宣伝広告費・・・。出口の見えない消耗戦ですね。別にここだけではなく、日本中・世界中で見られる現象だけど、ニコタマブランドを価格に織り込んでいた分だけ、東急さんのやられは大きいようですね。購入予定者としては値下げは歓迎だが、企業人としては組織として値下げを決断することがいかに大変かはある程度理解できるので、同情というか戦友を見る思いです。この値下げ＝ロスカットができないんですよね。ま、気長にいきましょう。

[368: 匿名さん]

30戸売り切れるとして約1期から3ヶ月で月に10戸。今後は更に売れ行き落ちるでしょうが、竣工迄140戸ぐらいですね、ちょうど半分ぐらいかな。

今年になってから販売開始の都心の物件はいい値段になってきてますよ、東急のも。株はまだまだ下がるし、年金買いが一段落する4月には日経225は6500円ぐらいですかね。厚顔無恥の麻生くんは漢字だけでなく、解散権も知らないみたいだから夏の選挙後に底打ち、上向き始めるのは年末ぐらいでしょうか、それまで、不動産も今より更に下げ相場。早めに捌かないと今は1割引で反応してくれても１年後には2割引でも相手にしてもらえないかもね。まあ、東急は竣工前に期末に値下げってやる様なので（今回も同じですね）、来年3月は5期ぐらいになってるでしょうか？、その頃の大幅値下げでのお祭りに参加予定です。

[369: 匿名さん]

その頃は都心物件も大幅値下げでしょう。

ここにこだわらずに、幅広く探さなきゃね。良い物件を。

[370: 匿名さん]

都心って大井町のことだったの？

[371: 匿名さん]

2004年からの不動産価格回復は、外資の資金流入の力が大きかったのはよく知られている通りだが、2009年になっても全然流入する気配はありませんね。そうなると、実需の買いが主要な購入層になるのでしょうが、年収の5倍を目安にすると、5千万までの物件はあまり景気に左右されずに実需の買いが入りやすい。ま、1千万位もらっている人は結構いますからね。でも、1億の物件を買える人は、年収で2千万を超える人で頭金が3千万以上ある人でしょうからそうそうはいませんよね、この景気の悪化で、役員賞与が減額されたり、外資でリストラ・賞与カット・富裕層で株・外貨で運用し含み損を抱えたりで、本来だったらライズ等1億以上の物件の購入可能層が結構痛んでいるように思います。

こんな状況ですので、私は買い急がないでも良いかなとは思っています。ライズに限らず、不動産価格は2009年のみならず2010年も下がるでしょうから・・。景気が回復し個人所得の増加に結びつくには2011年以降と予想します。

[372: 匿名さん]

もうひとつ駅近で売りに出ている新築マンションに行ってきました。
販売開始からさほど時間はたっていないと思いますが、
ほとんど販売済みoで、残っていたのは条件の悪い北東向きの１LDKが3つだけでした。
もちろん条件により差はありますが、坪@320万～330万くらいが中心でした。
ライズの価格発表後にやや安めに値付けできたのが成功した要因、とのことでした。
以上、スレ違い報告でした。

[373: 匿名さん]

ていうか、坪330でも高いよね。
川沿いのくせに高めの値段設定にするのはいかがなものかと思う。
まあ、どこまで下がるか、ゆっくり見物することにしますけど。

[374: 匿名さん]

↑意味わからんな。
372さんの報告はその価格帯でも売れてるということなのでは？

[375: 匿名さん]

374さんに同意します。この手のネガレスは地域住民の類と思われるが、意味のないネガレスは止めて欲しいね。

[376: 匿名さん]

本日新価格発表なの？
誰か教えて。
もう誰もＭＲ足運ばなくなったのかな？

[377: 匿名さん]

頑張れライズ！
くじけず頑張れ！

[378: 匿名さん]

本当に本日発表したんですか？

[379: 近所をよく知る人]

しましたよー

[380: 匿名さん]

ちなみに去年成城の高級マンション、一年で３戸しか売れませでしたが…。

[381: 販売関係者さん]

別にくじけちゃいないよ。分かってないね。ここの簿価は安いんだ。金利に追い立てられるような銭で建てたんじゃないから心配ご無用。じっくりいくさ。

[383: 匿名さん]

当たり前だろ？買う人売る人、あるいは買いたい人売りたい人、これが利害関係者。特定だからこそ本音が出る、そこから何を得るか、得るモノなしなら読まねばいいだけ。

[384: 匿名さん]

＞ 381 簿価は安い、、、、じっくりいくさ。

簿価は安い　のはみんな知ってますよ。

じっくりいくさって、それはあなたの意思では無いでしょ。やむなく長期戦を覚悟していますっていう表現が正しいですよ。　あなたモデルの写真uoload しちゃった人？。

[385: 匿名さん]

「？」の後に「。」つける人はじめて見た。

[386: 匿名さん]

MRに行って来ました。今回はレジデンスが中心で、80m台の3Lが8ー9千万円でした。まだ高いけど、手が届かないわけでもない感じ。1期の残りも販売していて、ぼつぼつは売れている。こんな景気になっても買って行く方がいるのにちょっとビックリですが、やはり二子玉川は人気があるのですかね。ただMRは混雑しているわけではなく、ちょっと寂しい感じ。来年までに売り切るのはちょっと厳しい感じかな。

[388: 散歩に来る人]

ひさしぶりにニコタマいった。大井町線で。
多摩堤どおりの外側の住民が反発するのがよくわかった。

それから大井町線乗っていつも思うのは、おばさんの
はいている靴がいいこと。
これは昔から変らない。

目的だったガーデンアイランドの園芸店はよかった。

[389: 匿名さん]

383はちょっとわかってないね。ここは買いたい人は少なくて、売りたい人は最近いない。それより、ライズ周辺の反対派住民と買えないけど妬ましさから中傷・誹謗を繰り返す連中のたまり場さ。