二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part9

[匿名さん]

二子玉川でレアな大型再開発物件です。
公式サイトの情報も充実してまいりました。
引き続き検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

パート1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
パート2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
パート3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
パート4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
パート5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
パート6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44146/
パート7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44096/


スペシャルサイト＝http://www.rise.sc/
再開発組合＝http://www.futakotamagawa-rise.com/

＜全体物件概要＞
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数＝1033戸（権利者住戸134戸含む）
間取り＝STUDIO(1R)-4LDK
専有面積＝34.48-218.57平米
入居＝2010年5月下旬、7月下旬予定

[301: 契約済みさん]

すごい荒れようで書き込むのもはばかれますが
皆さんはここが一期がほとんど売れたことはご存知なのでしょうか？
皆さんは憶測でケチをつけているだけのようですが事実として
売れてはいるのですよ。今後も極端な値下げなどしなくても同じペースで
売れていくと思いますが。

[302: 匿名さん]

ほとんど売れたというのは言い過ぎです。それは99%超えてから言ってください。
また、一期販売が全販売戸数に対して小さすぎるので、
ある程度売れたとしても、評価のしようがありません。

でも、まぁ前段だけにしておけばまだお目こぼしもあったかもしれませんが、
株価、景気、金融情勢、政治の状況、全てが悪化の一途をたどっている最中に
根拠なくこのペースで売れてゆくと談じてしまったところが命取り。

【管理担当です。一部テキストを削除しました。】

[303: 匿名さん]

下げたら反応が出る頃に値下げしとけば
まだよかったが、景気や株価の完全な後追いで
しぶしぶ下げたところで、値ごろ感は永久に
でてこないでしょ。

全体のマーケティング戦略の中での価格設定が
完全に後手に回る最悪パターン。

所詮、鉄道会社に価格が変わるものを売るのことは
できんのだな。


アク抜けの気配ゼロなり。

[304: 匿名さん]

半値以下じゃないとね。

[305: 契約済みさん]

でも下手に値段を下げたら、変な人も買うようになってしまいますので
今の値段がスクリーニングという意味で妥当だと思いますが・・・

[306: 匿名さん]

今の景気・市況で高く買うほうが、変な人だと思うぞ。
オレの意見としては、最小で40坪くらいのプランばかりにして、
単価は1億くらいにからにすれば問題ない。
坪単価は200万台でほぼ全戸収まるだろう。

割高買う奴は、今キャッシュ持ってても所詮
いつかは没落する奴だから、そんなのは入れないに
限るよ。

[307: 匿名さん]

305さんのおっしゃることはよくわかる。ブランドものの商売の常套手段だな。

問題は、ここがそれができるかどうかでしょうね。この価格を維持して完売したらお見事ですな。

[308: 匿名さん]

地盤の弱い川沿いに、
火災などへの災害への脆弱性が指摘される
タワーマンション（しかも鉄道会社の開発）を

相場のてっぺんで買う人はなかなかいないでしょ。

しかも、そんなひとだけで構成された
マンションの管理組合って、怖すぎでしょ。
ヌケ作ばっかりのマンション、、、、、ううむ。

いや、人はいいかもしれんがな。

[309: 匿名さん]

305

全く分かりません。
そんなのは二子玉川ではむりだよ。
実際5000万円以下の物件がヤマほどあんだから。

問題は物件価格で、坪単価は全く関係ない。
少なくとも最低物件価格は9000万以上じゃないとダメだよ。

ここはワンルームとか沢山ある時点で
住民の質は全くダメ。

何を今更。

[310: 匿名さん]

ブランド？（笑）

[311: 匿名さん]

価格維持？
どんどん値下げされてるが。。。。

[312: 契約済みさん]

しかしプラウドはあの価格で即売されたではありませんか・・・

[313: 匿名さん]

プラウドは２００戸。ここはプラウド５棟分売らなきゃならないからね

[314: 買い換え検討中]

ここの平均坪単価教えてください！
まだモデルルームいってません。。。

[315: 匿名さん]

>>312
マンションプチバブルの時とプチバブル崩壊後を比べる方が愚問。

あの物件ピーク時は億ションだったんだけど・・というのが
1回目のバブル崩壊の時には普通にあった。

[316: 匿名さん]

314は気になるならちゃんと価格表もらいに行けば？
少なくともどんどん下がってるとか言ってる人をどう見れば良いかが少しは分かると思うよ。

WBSで逆撫でするような上げ報道だったからヒステリックになってるみたいだが、徐々に動き出してきているのは全くの嘘でもないようだね。
死に体のデベは必死の投売りが続いてるけど、大手デベは投げ売り対象を絞っているようなので、半額にしたければ、東急本体に火がつかないと無理だろ。

ま、今本気で探してる人は冷静にね。

[317: 匿名さん]

WBSは財閥系不動産がスポンサーだからね。要するに

　大　本　営　発　表　

でしょう。テレ東もついに報道機関としての良心を失ったようです...。

[318: 匿名さん]

値下げしてもらわないと買えない隊さんが必死なの、
もちろんお気持ちわかりますが。。。
港区系のようなぽっと出のナ○金だらけになるのはいやだけど、
やはり住民の質はそこそこのレベルをキープしてほしい、と私は思います。

[319: 匿名さん]

そこそこの質って私も大事だと思います。

別に高級である必要はないけれど、経済的にギリギリ世帯が多くて金利上昇や管理費のアップについていけないために、植栽の管理に必要なお金が削減されてしまうとか、セキュリティーにかかるコストを削減してしまうなんて困ります。

ルールを無視して廊下にモノを置く、ラウンジで大きな声で喋る… 価格が安いマンションのほうが住民のマナー意識が低いというのも実際にありますよ。
豪華な共有施設と手頃価格が売りのタワマンで残念な状態を見たのでここも下げ過ぎたら同じになりそうで心配です。

[320: 匿名さん]

> 豪華な共有施設と手頃価格が売りのタワマンで

そういう物件を選択したことが失敗でしょ。

住民層のレベルを重要視するなら、大規模なタワマンを買うなんてありえないし、下駄履きとか、地権者とかの存在も当然選択肢から外れるはず。大手の利便性の高い物件でも場所、地権者、下駄なしなどをポイントで探してそれなりの予算があれば住民層の質は選択できますよ。

駅前のタワマンみたいな投資案件が多くて賃貸に多数でる、その上地権者ありみたいなのを選択されないことをお勧めします。都心だと虎ノ門PCとか本郷PHなどがその例ですね。世田谷にもそういうのあるんじゃないですか？。

[321: 匿名さん]

都心物件の住民板を覗いてみると、
住民層のレベルが高いとは思えないような書き込みがあったりしますけどね。

[322: 匿名さん]

大手でべの都心の物件で、書き込みの質が悪くて、売れ行きの良い物件って？

ここよりもひどいとこある？

[323: 匿名さん]

そこそこの質？　人の質が払える金額で決まるとな？
そう考えている人がこの物件の関係者にいるということを覚えておこう。

[324: 匿名さん]

＞　人の質が払える金額で決まるとな？

それが現実でしょう。

たとえば歴史的な高級住宅地の最低１億みたいな低層小規模マンションと、湾岸の大規模、下駄履き、半分賃貸、地権者たくさん、坪２００万からっていうのと住民層が同じだと思いますか？。

[325: 匿名さん]

同じ金でも汚い金も結構ありますからね。風俗や水商売、マネーゲーム成金、オレオレ主催者。

[326: 匿名さん]

成金、ブラックマネーは都心、東側がリアルに目だってますね。

ここみたいに投資に向かない、都心じゃない物件はそういう方に相手にされない分安心感あるかもね。
都心物件のモデルと違いここでお会いした検討者は派手ではなかったですよ。

[327: 匿名さん]

パラノイヤ気質の方が数名おられるようですね。
心療内科に行かれることをおすすめします。
いまは心の病への偏見はさほどありませんから。

[328: 匿名さん]

東急の方へ。

早いところ売る秘策をお教えしましょう。
すべての契約者に、仮に値下げしたらもれなく同比率値引くとアナウンスすればよろしい。
かなりの潜在需要掘り起こしになると思いますよ。

[329: 匿名さん]

そもそも三菱や三井なんて絵に描いたような成金だぜ。
東急（五島）はプチ成金といったっところか。
莫大な遺産を相続した時点で成金という見立てもあるしね。

[330: 匿名さん]

そこそこの質とは、このスレの質と同意語だ。

[331: 匿名さん]

ここは買わない人中心のようなのでどうでしょうか。

ま、そこそこはそこそこ。

[332: 匿名さん]

多摩川近くて憧れますね。
でもゲリラ豪雨は大丈夫なんでしょうか？
多摩川氾濫したときの対策無い分けないですよね？

[333: 匿名さん]

5〜6年前に下丸子・多摩川沿いにいっぱいマンションが建ったけど
あそこは浸水していないよね？
同じようにはいかないのですか？

[334: 匿名さん]

多摩川の方は心配要らないようです。
無堤地域だった部分に数メートルの高さでスーパー堤防を作ってますね。
過去半世紀ほど浸水ないにも拘わらず堤防が大き過ぎると近隣で反対運動が起きてるそうです。

あの辺は実際に弱いのは丸子川ですよ。
実績としては浸水は何十年も無いけどゲリラ豪雨はハザードマップで問題視されてますから。
崖寄り丸子川沿いの雨水管工事は区の管轄ではないので対策計画までで未着手ですね。

ライズのあたりは雨水管工事、公園の地盤対策、傾斜で崖側へ水が流れる仕組みなどで大規模に対応中のようです。
電線も地中化。

[335: 匿名さん]

洪水
でも他人事ながらプラウドはどうなんだろう？
あれは堤防の外側でしょう？
それにその横に建設してる何とか言うマンション結構高値付けてるけど。

[336: 匿名さん]

人の質が払える金額で決まるとな？

それが現実でしょう。

たとえば歴史的な高級住宅地の最低１億みたいな低層小規模マンションと、湾岸の大規模、下駄履き、半分賃貸、地権者たくさん、坪２００万からっていうのと住民層が同じだと思いますか？。
↑
このような質の人達がここに集まるのですね。なるほど意味がわかりました。質は大切だ。

[337: 匿名さん]

328さんの意見は面白いですね。私はこの物件は気に入っているのですが、まだ下がりそうなのと、購入したあと値下げさらたらシャクにさわるので、購入を見合わせてました。担当の方は、そんなことはないといってましたが・・・ま、あてにはならないですからね。そういう意味で、将来の値下げ分が戻ってくることが担保されるなら、買ってもいいかとは思いますね。

[338: 匿名さん]

私も基本的に値下げはないと断言されました。

[339: 匿名さん]

それと、将来の値下げ分を担保に販売するというのは面白いですね。
その安心感でかなり需要が掘り起こせそう。
欲しいし、今でも買えるけど値下がりリスクが怖いって人はたくさんいそうですもんね。

[340: 匿名さん]

あらら急に質が上がりましたね。

[341: 匿名さん]

今週の週間ダイヤモンドの記事の効果でしょうか。

[342: 匿名さん]

すべては市場で決まるのではないですか、東急とて例外ではないはず。

[343: 匿名さん]

>都心物件のモデルと違いここでお会いした検討者は派手ではなかったですよ。

ゆずれないのは世田谷アドレス。
人生最大のこだわりは世田谷の中でも資産性が高いマンションを買ったこと。
その他はギリギリの生活、コンビニ弁当が主食。

で良い人生だったのかな？

[344: 匿名さん]

東急大井町線の電車のボディーに

「都心へさくさくアクセス　
　二子玉川　→　大井町　6分短縮」

と宣伝が書いてあります。

「都心さえ憧れる二子玉川」です。

[345: 匿名さん]

このマンションの南側に住んでますが
プラウドの左手に3本ニョッキリ見えます。
お化け煙突みたいだ。

[346: 匿名さん]

南側× 北側○

[347: 匿名さん]

ライズを検討するにあたって、将来の東急の価格改定を既存の購入者にも適用するのは良いアイディアだが、売れ残った物件についても、東急には質問するつもりです。確かにこの100年に一度の大不況に販売時期が重なったのは、ライズのみならず関連する不動産に関しては不幸だったとしか言いようがない。ま、そんな時期にも拘らず1期であれだけ売ったのはすごいと思うが、周辺の住民やそもそも購入を検討していない方のレスも考慮すると、頑張っているのか否なのかの評価は避けたいと思う。それより購入を検討しているものとしては、やはりこのペースでの販売では売れ残りが出る可能性は高く、その際
①管理費や修繕積立費を入居時に東急が払うのか？
②売れ残っても、ＭＲを維持し新築として販売を続けるのか？
③それとも、関連会社に販売し、賃貸としてまわしながら、徐々に中古として販売するのか？
については東急というか販売業者は責任ある答えをして欲しいと思います。現実は、何も答えてくれないか、根拠もなく「売れます」とか「値下げはしません」とか、根性論ばかりですよね。
こういう未曾有の危機に対して責任の所在が曖昧な日本の会社が上記の質問に答えられないのは、日本人としては理解できるものの、買い急いで自分のリスクを増やす気分にはなれませんよね～。

最近東急から電話やＤＭをもらう度に、若干の苛立ちを感じるため、ちょと辛口のコメントでした。

東急の方、読んでいたら、販売促進会議の議題にしてみて下さい。

[348: 匿名さん]

ここは、マンションの検討をするうえでちゃんと情報収集していない人が多いのでしょうか？。

売れ残りの管理費などはデベが支払うに決まっているし、ここほどの大量売れ残りが転売できるはずがない。言うまでもなく、新築として販売できる時期は決まっている。


結局予定していた販売戸数も50から30に下がり、25戸ぐらい売れたら8割売れたから売れ行きがよいとテレビで宣言しちゃうのでしょうか？。そしてそれを信じる人がいる、、、。

もう少しマンションの売り方を勉強するとか、ここがどれだけ売れ残るかなどに関してここに客観的な意見を書き込んでいる人の意見などに耳を貸す、勉強した方が後悔しないと思いますよ。

[349: 匿名さん]

デベが払うといっても、金に色は付いてないから、
めぐりめぐってエンドが払う訳で。

[350: 匿名さん]

もう少し値段を現実にあったものにして置けばよかったのに、欲張りすぎたな。
可愛そうに日本で一番夢と現実がかけ離れたマンションになってしまったな。
バブルの塔　合掌。
つわものどもが夢のあと。