二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part9

[匿名さん]

二子玉川でレアな大型再開発物件です。
公式サイトの情報も充実してまいりました。
引き続き検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

パート1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
パート2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
パート3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
パート4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
パート5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
パート6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44146/
パート7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44096/


スペシャルサイト＝http://www.rise.sc/
再開発組合＝http://www.futakotamagawa-rise.com/

＜全体物件概要＞
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数＝1033戸（権利者住戸134戸含む）
間取り＝STUDIO(1R)-4LDK
専有面積＝34.48-218.57平米
入居＝2010年5月下旬、7月下旬予定

[218: 匿名さん]

元より三割安いってことですけど、そんなに安くなってる？

私にはまだ価格改定表は来てないんですが、安くなってるなら素直に嬉しい。
何階のどの方角の部屋かわかってたら教えて。

[219: 匿名さん]

214
面白い
確かにエッチだ
しかもかなり男らしい！

[220: 匿名さん]

このまんま不況が続き入居時半分ぐらいしか売れてない場合管理費修繕費等どうなるのかしら？
当然東急が売れてない部分は払ってくれるんでしょうね？

[221: 契約済みさん]

価格表は現場に行かないともらえないようです…

[222: 匿名さん]

都心が県境の安さを憧れるという事で。

[223: 匿名さん]

WBSでは好調ぽかったね

[224: 匿名さん]

二子玉川・武蔵小杉に新浦安や三鷹といった辺りは、23区でも無いのに
バブルに乗って値段が上がりすぎた気がする。

周辺住民は昔の値段を知ってるから、バブルが崩れた後に
中古で売るのは、どこもかなり困難みたいですね。

[225: 匿名さん]

>>224
>二子玉川・武蔵小杉に新浦安や三鷹といった辺りは、23区でも無いのに
　バブルに乗って値段が上がりすぎた気がする。


全部サブプラウド野村が関わっているなぁ。。。

[226: 匿名さん]

価格改定のはがきがきました。驚きました。
官製はがき（インクジェット用）にそこらのプリンターで印刷した感じで
しかも物件の写真が白黒。色目全く無く中古物件でもこんな安っぽいの出さないでしょう。
もっと頑張って。

[227: 匿名さん]

あれあれ、売れ行き好調さん達はどこいっちゃったの？

[228: 匿名さん]

宮前平で坪330のマンションを売り出そうとしてた清水は
完成間近になってもまだ第一期募集すら出来てない
なんかあまりに崩れるのが急過ぎた為に、消費者よりも業者がバブルに踊らされた感が

[229: 匿名さん]

夜のニュースで売れ行き好調の首都圏マンションにライズ出てたけど、何処のマンションも大幅値引きをして各社３月までの在庫処分で値引き合戦、中には１，０００万の宝くじ３０本だし当たればその分本体値引き、もうなんでもありの値引き合戦で売れてるみたい。
ライズがインタビューに応じて　「７０ｍ２で９千万円台高級マンションですが既に８割売れてます」
「お客は２極化してます、好調です」みたいなこと言ってたよ。
はやく値引きしないとほんと在庫の山になるよ。
他社は必死だから。

[230: 匿名さん]

>>229
3月までに現金収入を少しでも得ないと、自らの存続が危ういという
非財閥系大手・中堅デベがいくつもあって、そういう所は
生死を賭けて、なりふり構わず値下げしているのに
そんな所と競争して勝てるわけがない

しかし、最近のWBCの提灯は酷いな
ブリリアマーレ有明も「好調」とか少し前に言ってたし

[231: 匿名さん]

昨日長谷工危ないって夕刊フジにトップで出てたけど、東急は財閥系でもなく三井なんかと比べると財務内容かなり見劣りするけどこのご時勢でだいじょうぶなのかなー？

[232: 匿名さん]

残念ながら、この物件は不動産じゃなくて
鉄道主導だからなぁ。

超ド級のヘボ経営だけど、鉄道会社だと、銀行は
殺さないから、まぁ、一応飛ぶことはないだろう。

でもこの物件には一切関わらないほうがいいよ。
面白くない目にあうよ、きっと。

[233: 匿名さん]

無知厚顔知事の大罪は数知れず。
魑魅魍魎の食い物になった訳の分からない銀行はじめ、
ここに再開発ステイタスを出したのも噴飯ものです。
地方自治など全くわかってないくせに大口だけ叩く知事は辞めたらどうでしょうかね。

[234: 匿名さん]

なんで財務内容で三井が出てくんのかね？なぞだね。
普通はそういうときは地所を引き合いに出すもんだろ。
ま、そもそもここを東急不動産の物件と思ってる時点で
アレなわけだが。

[235: 匿名さん]

まあ、大手はつぶれない。つぶさない。
いつの世もつぶれるのは末端。買った人でしょう

[236: 匿名さん]

８割売れてる？
高級マンション？

嘘つきは泥棒の始まり。

[237: 匿名さん]

本当に全体の3割しか売れてなくて、竣工まで1年以上を残して大幅値下げなんてすごいことやるんですかね？

デべの値付けの判断力より、ここに現在の市況では2割高いって書いてた購入検討者の皆さんの素人判断の方が客観的に正しかったということでしょ、、、。

デべの値付けに関する能力、ニコタマの価値などを評価する上でとても参考になる物件となりましたね。

当初笑われていた都心が憧れるというのは確かに事実になって行くかもしれませんね、都心から電車で15分離れればあんなに安いんだみたいな感じで。こうなることを予想してコピーを作ってたんならほんとにすごいと思います。

[238: 匿名さん]

昔の事で恐縮ですが、チバリーヒルズって東急でしたっけ？

[239: 匿名さん]

昨日のタモリ倶楽部でここ映ってたの見ました？、結論的にはこの辺は歴史的に言うと玉川の底であったという話。住所もそういう歴史を物語っているんですね。

上野毛自然公園あたりから上のこの辺の高台からが歴史的にも陸地、川岸になるそうです。

ネガレスじゃないですから、念のため。既に値下げする程売れてないからネガレス書く意味ないって理解してね。

[240: 匿名さん]

>>238
千葉リーヒルズは東急不動産ですね。割と有名な話かと。

[241: 匿名さん]

同じ轍を踏まないように

[242: 匿名さん]

都心の中古のタワマンも見てますが、一億以上出せる人がかなり減っているようです。購入希望価格は８千万前後に下がって下がってきているものの、売主は１億以上＝売却益を確保して売りたいようです。そろそろ３月で一番不動産が動く時期なのに、市場は閑散としています。東急に限らず不動産業界は氷河期ですね。個人的には２期は見送りです。価格はもう一段下がると思っています。

[243: 物件比較中さん]

だって７０で８０００万だよ！深沢と駒沢とか等々力とかに３０坪の
新築戸建が買えるじゃん！意味無いよこのタワー。

[244: 契約済みさん]

公園ができるし目の前は河川敷・・・環境は良さそうですよね！
こんな風に暮らせそう・・・
http://img.f.hatena.ne.jp/images/fotolife/g/gorilla-boots/20090228/200...

[245: 匿名さん]

＞＞243
8000万の戸建て？？
それって、３階建てのペンシルハウスでしょ、
それと比較されるくらいの価値しかないということですか？

[246: 購入検討中さん]

昨日のテレビ見て、やっぱりなと思いました。
ここは、反対派住民とかひがみの溜まり場のようですが、冷静になれるから見ています。
やはり買う決断の気持ちの持ちようですね。
3年もすれば景気は持ち直して給料も上がるでしょう。
購入に向けてやっぱり検討します。（一期では抽選で外れました）

[247: 匿名さん]

２４４さん
素晴らしい写真ですね。
二子玉川の生活が楽しみです。

[248: 匿名さん]

２４４さん
本当に清清しい空気を感じるようなお写真有り難うございます。
川辺をジョッギングし一汗かいた後のまどろんだ感じがよく出てます。
こんな感じの写真ってなかなか都心では取れないですものね。
二子のよさがよく出てます。

[249: 匿名さん]

ワールドビジネスサテライト

http://www.tv-tokyo.co.jp/wbs/

[250: 匿名さん]

>>245

>３階建てのペンシルハウスでしょ、それと比較されるくらいの価値しかないということですか？

価格が同レベルなら、客観的には同じ価値ってことなんでしょうね。
もちろん価値観は人それぞれだから、３階の狭小戸建てを選ぶ人もいればタワマンを選ぶ人もいるってだけで。

[251: 匿名さん]

タワーマンションなんてミニ戸建と変わんないと思うなぁ。

[252: 匿名さん]

ワールドビジネスサテライトを提供しているスポンサーは、
三井不動産。
それを理解した上で、観てる人が多いわけだが。

[253: 匿名さん]

244さんへ
失礼ね！二コタマのイメージが崩れるじゃない。
あっちいって下さい！

[254: 匿名さん]

＞3年もすれば景気は持ち直して給料も上がるでしょう。
＞購入に向けてやっぱり検討します。（一期では抽選で外れました）

激烈なポジティブシンキングですね。
検討などといわずに、２−３戸即決でお願いします。

[255: 匿名さん]

254は激烈なネガティブシンキングですね。底を打たない景気はありません。後は、いつ打つかだけ。自己責任において判断し購入するのであれば、他人がとやかく言うことではない。私は、景気がいつ底を打つかは見えていないが、2009年はライズに限らず不動産市況はもう一段さげると思っているので、2期は見送りです。

[256: 匿名さん]

>>255
普通に考えてネタだろと思うか苦笑するかのレベルだろ

[257: 購入検討中さん]

ここは、もう一段の値下げで絶対買いだと思います。購入を見合わせている層に対して賃貸すれば、そこそこの利回りが見込めるはず。

[258: 匿名さん]

２５７さん
確かにもう少し下がってくると利回りもそこそこにはなってくるので十分検討に値すると思います。ただ、先日不動産関係者と話していたら、賃貸相場もそれなりには下がってきており、特に30万以上の家賃を出せる方が減っているそうです。借り手が十分出てくるレベルで利回りを計算することをお勧めします。

[259: 匿名さん]

>>257郊外に高いお金出して借りる人はいませんよｗ
惨い通勤状況だし・・
毎日大変だけど買うなら自分で住むっきゃないよ。

[260: 匿名さん]

みなさん改訂された価格と対象物件知らないで話してますよね。

話題性あるってのは分かりますが、ムキになって否定しなくても買える価格で欲しいと思えば買うってことで。

私は今からまだ安くなるなら自分だけでなく身内にも薦めますから値下げにも歓迎です。
タワマン乱立地域とはやはり街の雰囲気は違うと思うので割安感がでたらかなり好感です。

[261: 匿名さん]

>>259
投資用には無理な立地条件ですね。

[262: 匿名さん]

あと4割ぐらい下がらないとお買い得とはいえないよな。
川沿い辺境地域なのに無理な値段設定をするからこういうことになるｗ

[263: 匿名さん]

あと四割引き。
欲深いね。

悪夢も白昼夢もなんでもありでよござんす。(笑)

[264: 匿名さん]

ちなみに全部安くなったんですか？

それとも１部の部屋だけですか？

[265: 匿名さん]

一部だよ。
レジデンス中心に。
直接価格表貰って確認してみた方が良いよ。

[266: 匿名さん]

この値段ではここは投資用賃貸は都心からのアクセスが悪く無理ですよ。
高い賃貸料払い毎日通勤地獄では合いません。
武蔵小杉あたりの利便性あれば結構外人向け賃貸が入りますが、（外人は二子も武蔵小杉も川のそばというイメージだけだから、二子がかっこいいとかないから）

武蔵小杉の賃貸高層マンションは結構外人が入ってます。
客観的に考えればまだまだ二子は経済合理性ありません。

[267: 匿名さん]

情報としては一部の値下げで十分です。

高値であること、売れ行きが悪いこと、値下げが竣工前に行われることなど、待ちの姿勢が正しいことが客観的に証明されたのです。今回はそれで充分。

[268: 匿名さん]

最初の値付けがあまりにも高すぎたような。

バブルだったというのもありますから、仕方ない部分もありますけど
ここのデベは、人の足元を見て値段を付けるという悪印象だけが
結局残ってしまったような気がします。

[269: 匿名さん]

下がるの信じて待ってたんだから、いいじゃない。
まだ下がると信じてる人は、まだまだ待ってればいい。
ちょっとずつ、売れてるみたいだし。

[270: 匿名さん]

でも結果的に３−４割の値下げになるでしょう。
７０ｍ２で９，０００万円台なんていってるようじゃ売れないでしょう。
４割下げたら一期で購入した人から相当な文句出るんじゃないかな。
等々力のマンションで期分けして値下げした所でも一期の高い値段で購入した人に割戻し払ってる非常に正直なデベありますが東急がそこまでやるのかな？

[271: 匿名さん]

ここは二子命という人にいかに高く売りつけるかしか考えてないようなところだから、一期の人に
金返すようなことはしないでしょう。
最初の値段見れば一目瞭然です。

[272: 匿名さん]

そこはデベとの、かけひきなんじゃないの？
どうしても欲しい部屋があるなら、高くても買えばいいし。
様子見できるなら、待ってればいいし。

[273: 匿名さん]

何故、最初の時に市場相応の値段を付けて、早々に売り切るという戦略を
取らなかったんだろうか？この情勢では08年6月頃に相応と思われた価格まで
値下げしても完売は難しいような気がする。

元々の土地取得単価もそんなに高くなかったのだし、欲張りすぎた気がしますけどね・・。
低迷する株価もそれを示してしまっているのでしょうけど。

[274: 匿名さん]

既に購入した人は値下げ交渉できないのですか？

[275: 匿名さん]

世田谷の二子玉川の高級住宅地にそんな貧　乏なクレーマーはいませんよ。

[276: 匿名さん]

安くすると君らみたいな厄介なのが目を付けるから価格で街の方向性示したんじゃないか？

それ自体は悪くないけど、時期が悪くてねらい通りに行かないってことかな。

[277: 匿名さん]

今の値段だと、100戸程度ならともかく、1000戸近い物件を売り切るのは不可能。
とりあえず担当者を全て左遷して、新しい体制で値段設定からやりなおすしかないね。

[278: 匿名さん]

昔からの上流階級は質素なものですよ。
無駄な買い物はしません。
２７５さんみたいに見栄っ張りは成金です。

[279: 匿名さん]

東急さんはバブルの後遺症からやっと抜け出せたかと思ったのに、ミニバブル崩壊によって、また同じ道を歩んでしまうのでしょうか。

乗客のことを考えず沿線開発を進めようとしたことが、こういう形でシッペ返しにあってしまった感がします。ラッシュを心配してた者からしたら、ホッとしてますが、今度は最新車両の更新が遅れて、今年の夏も、クーラーの弱い扇風機車両で苦しむのかが心配です。どうかブランド価値を上げたいなら乗客のことを考えた経営をお願いしたいものです。

[280: 匿名さん]

259
借りる人はいませんなんて・・・。安くすれば、借り手くらいすぐにつやろ。

【管理担当です。一部テキストを削除しました。】

[281: 匿名さん]

さっきフジテレビ開局50周年記念番組のたけしが司会の番組激動の証言、日本が震えた日という題でサリン事件とか関西淡路大地震とかやってたけど最後に多摩川1975年の狛江二子間あたりの大洪水、17家屋が濁流に飲み込まれる映像あったけど凄い迫力。
多摩川の堤防の一番上まで水が来て堤防の外側の家が次々に流される場面あった。
ライズは大丈夫かな？
プラウドなんかは完全に堤防の外だしあの映像見ると土台ごと流される可能性あるぞ。
まあライズも冠水は免れないだろうなー。

[282: 匿名さん]

２８０
安くするぐらいなら投資案件として買わないよ。
７０ｍ２　9000万なんて未だにＴＶで営業が吹いてるようなマンション誰が買いますか？
9000万で購入して武蔵小杉並に賃料安くして投資としてなりたつ？
成り立つわけないよな。
だからここは投資案件としては誰も買わないマンションなの。
分かった？
武蔵小杉は賃貸が結構あると言う事は経済的客観性があると言う事なの。

【管理担当です。一部テキストを削除しました。】

[283: 匿名さん]

流れてたねー。本当に地面ごとだったねー。

一軒家も建て直しはさぞかし苦労しただろうけど、
マンションだと、もう無理だろうね。

[284: 匿名さん]

>今の値段だと、100戸程度ならともかく、1000戸近い物件を売り切るのは不可能。
>とりあえず担当者を全て左遷して、新しい体制で値段設定からやりなおすしかないね。

まず販売担当者が、お客の声を本部に上げて、
ザ・半額市を実現させないとね。

[286: 匿名さん]

こんな値段で完売するなら派遣村なんか出来ないよ！

[287: 匿名さん]

284
まずはモデルへ行って自分の担当者にアピールしなさいよ。
こんなとこで客の声を拾うデベがいたら笑ってしまう。

ちなみに私はあまり大きな値下げをするなら住民層が期待した感じと変わるから遠慮したいって伝えてる。
こういう声も実は多いってことは知ってるかな？

[288: 匿名さん]

多くねーよ。頭大丈夫か？

[289: 匿名さん]

多いわけないじゃん

[290: 匿名さん]

ハハハw
値下げに必死なのは分かったから頑張んなよ。

こんな終わったスレを期待して上げるより小杉でも買っときゃいいんじゃないか？

[291: 匿名さん]

ワハハ！
二コタマと小杉はいつも喧嘩してるな、環境が似てるから兄弟げんかになるんだな。
白金とじゃ喧嘩にならないものなー。

[293: 匿名さん]

ワールドビジネスサテライトによると、ライズここへ来てＭＲへの客足が戻ってるとのことで平日でも5−10組の客があるとのことですが、これって閑散としてるんじゃないの。
あれだけ大きなＭＲに午前中2組午後3組で終わりじゃ毎日ほとんどガラガラじゃない。
今までは誰も寄り付かなかったってことじゃないの。

[294: 匿名さん]

さぁ、戻ってきたか判断は難しいと思うよ。
来場者が週末だけだったのが平日も来るってことならそろそろ動きだした人がいるんでしょ。(笑)
値下げ熱望さんは足元見られるのが嫌でまだまだ近寄ってないようだからお金ある様子見のシニアが重い腰を上げたかね。

一期の残りが先着順でポツポツ売れてるみたいだし、ここが動けば周りも動くってことなんだから良いことだよ。

私は今は飽きちゃったから動いてないが、暖かくなった頃には気が向くかな。

[295: 物件比較中さん]

こんなアホな値段で売れるもんなら売ってミロや！

[296: 匿名さん]

維持費の問題にちょっと目を瞑ればここ買えるぐらいの値段で
原宿徒歩圏の物件が買えるんだけど、ここは一体誰が買うの？

[297: 匿名さん]

まさか原宿徒歩圏って三井の神宮前ですか？
あれはマジで要らないでしょ。

ここより内装も設備もチープで間取りも狭いのに地代払って自分で住むなんて有り得ないでしょ。

そのうちコーポオリンピアの再開発マンションが出来るから、そこなら自分用で奮発するかいがあるかもしれないけどね。
PCは賃貸オーナーさんにお任せしますよ。

[298: 匿名さん]

原宿徒歩圏のあの物件は、いろいろと問題ありそうですよ。
どうしてもあそこに住みたいのなら賃貸で借りるのが得策でしょうね。

[299: 匿名さん]

毎週のようにここからＤＭが来るんだけど特に何も変わってないよね？

[300: 匿名さん]

一応未確定だったレジデンス棟の価格を下げたようですね。
他に騒ぐような変化はないですな。

[301: 契約済みさん]

すごい荒れようで書き込むのもはばかれますが
皆さんはここが一期がほとんど売れたことはご存知なのでしょうか？
皆さんは憶測でケチをつけているだけのようですが事実として
売れてはいるのですよ。今後も極端な値下げなどしなくても同じペースで
売れていくと思いますが。

[302: 匿名さん]

ほとんど売れたというのは言い過ぎです。それは99%超えてから言ってください。
また、一期販売が全販売戸数に対して小さすぎるので、
ある程度売れたとしても、評価のしようがありません。

でも、まぁ前段だけにしておけばまだお目こぼしもあったかもしれませんが、
株価、景気、金融情勢、政治の状況、全てが悪化の一途をたどっている最中に
根拠なくこのペースで売れてゆくと談じてしまったところが命取り。

【管理担当です。一部テキストを削除しました。】

[303: 匿名さん]

下げたら反応が出る頃に値下げしとけば
まだよかったが、景気や株価の完全な後追いで
しぶしぶ下げたところで、値ごろ感は永久に
でてこないでしょ。

全体のマーケティング戦略の中での価格設定が
完全に後手に回る最悪パターン。

所詮、鉄道会社に価格が変わるものを売るのことは
できんのだな。


アク抜けの気配ゼロなり。

[304: 匿名さん]

半値以下じゃないとね。

[305: 契約済みさん]

でも下手に値段を下げたら、変な人も買うようになってしまいますので
今の値段がスクリーニングという意味で妥当だと思いますが・・・

[306: 匿名さん]

今の景気・市況で高く買うほうが、変な人だと思うぞ。
オレの意見としては、最小で40坪くらいのプランばかりにして、
単価は1億くらいにからにすれば問題ない。
坪単価は200万台でほぼ全戸収まるだろう。

割高買う奴は、今キャッシュ持ってても所詮
いつかは没落する奴だから、そんなのは入れないに
限るよ。

[307: 匿名さん]

305さんのおっしゃることはよくわかる。ブランドものの商売の常套手段だな。

問題は、ここがそれができるかどうかでしょうね。この価格を維持して完売したらお見事ですな。

[308: 匿名さん]

地盤の弱い川沿いに、
火災などへの災害への脆弱性が指摘される
タワーマンション（しかも鉄道会社の開発）を

相場のてっぺんで買う人はなかなかいないでしょ。

しかも、そんなひとだけで構成された
マンションの管理組合って、怖すぎでしょ。
ヌケ作ばっかりのマンション、、、、、ううむ。

いや、人はいいかもしれんがな。

[309: 匿名さん]

305

全く分かりません。
そんなのは二子玉川ではむりだよ。
実際5000万円以下の物件がヤマほどあんだから。

問題は物件価格で、坪単価は全く関係ない。
少なくとも最低物件価格は9000万以上じゃないとダメだよ。

ここはワンルームとか沢山ある時点で
住民の質は全くダメ。

何を今更。

[310: 匿名さん]

ブランド？（笑）

[311: 匿名さん]

価格維持？
どんどん値下げされてるが。。。。

[312: 契約済みさん]

しかしプラウドはあの価格で即売されたではありませんか・・・

[313: 匿名さん]

プラウドは２００戸。ここはプラウド５棟分売らなきゃならないからね

[314: 買い換え検討中]

ここの平均坪単価教えてください！
まだモデルルームいってません。。。

[315: 匿名さん]

>>312
マンションプチバブルの時とプチバブル崩壊後を比べる方が愚問。

あの物件ピーク時は億ションだったんだけど・・というのが
1回目のバブル崩壊の時には普通にあった。

[316: 匿名さん]

314は気になるならちゃんと価格表もらいに行けば？
少なくともどんどん下がってるとか言ってる人をどう見れば良いかが少しは分かると思うよ。

WBSで逆撫でするような上げ報道だったからヒステリックになってるみたいだが、徐々に動き出してきているのは全くの嘘でもないようだね。
死に体のデベは必死の投売りが続いてるけど、大手デベは投げ売り対象を絞っているようなので、半額にしたければ、東急本体に火がつかないと無理だろ。

ま、今本気で探してる人は冷静にね。

[317: 匿名さん]

WBSは財閥系不動産がスポンサーだからね。要するに

　大　本　営　発　表　

でしょう。テレ東もついに報道機関としての良心を失ったようです...。