二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part9

[匿名さん]

二子玉川でレアな大型再開発物件です。
公式サイトの情報も充実してまいりました。
引き続き検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

パート1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
パート2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
パート3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
パート4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
パート5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
パート6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44146/
パート7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44096/


スペシャルサイト＝http://www.rise.sc/
再開発組合＝http://www.futakotamagawa-rise.com/

＜全体物件概要＞
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数＝1033戸（権利者住戸134戸含む）
間取り＝STUDIO(1R)-4LDK
専有面積＝34.48-218.57平米
入居＝2010年5月下旬、7月下旬予定

[340: 匿名さん]

あらら急に質が上がりましたね。

[341: 匿名さん]

今週の週間ダイヤモンドの記事の効果でしょうか。

[342: 匿名さん]

すべては市場で決まるのではないですか、東急とて例外ではないはず。

[343: 匿名さん]

>都心物件のモデルと違いここでお会いした検討者は派手ではなかったですよ。

ゆずれないのは世田谷アドレス。
人生最大のこだわりは世田谷の中でも資産性が高いマンションを買ったこと。
その他はギリギリの生活、コンビニ弁当が主食。

で良い人生だったのかな？

[344: 匿名さん]

東急大井町線の電車のボディーに

「都心へさくさくアクセス　
　二子玉川　→　大井町　6分短縮」

と宣伝が書いてあります。

「都心さえ憧れる二子玉川」です。

[345: 匿名さん]

このマンションの南側に住んでますが
プラウドの左手に3本ニョッキリ見えます。
お化け煙突みたいだ。

[346: 匿名さん]

南側× 北側○

[347: 匿名さん]

ライズを検討するにあたって、将来の東急の価格改定を既存の購入者にも適用するのは良いアイディアだが、売れ残った物件についても、東急には質問するつもりです。確かにこの100年に一度の大不況に販売時期が重なったのは、ライズのみならず関連する不動産に関しては不幸だったとしか言いようがない。ま、そんな時期にも拘らず1期であれだけ売ったのはすごいと思うが、周辺の住民やそもそも購入を検討していない方のレスも考慮すると、頑張っているのか否なのかの評価は避けたいと思う。それより購入を検討しているものとしては、やはりこのペースでの販売では売れ残りが出る可能性は高く、その際
①管理費や修繕積立費を入居時に東急が払うのか？
②売れ残っても、ＭＲを維持し新築として販売を続けるのか？
③それとも、関連会社に販売し、賃貸としてまわしながら、徐々に中古として販売するのか？
については東急というか販売業者は責任ある答えをして欲しいと思います。現実は、何も答えてくれないか、根拠もなく「売れます」とか「値下げはしません」とか、根性論ばかりですよね。
こういう未曾有の危機に対して責任の所在が曖昧な日本の会社が上記の質問に答えられないのは、日本人としては理解できるものの、買い急いで自分のリスクを増やす気分にはなれませんよね～。

最近東急から電話やＤＭをもらう度に、若干の苛立ちを感じるため、ちょと辛口のコメントでした。

東急の方、読んでいたら、販売促進会議の議題にしてみて下さい。

[348: 匿名さん]

ここは、マンションの検討をするうえでちゃんと情報収集していない人が多いのでしょうか？。

売れ残りの管理費などはデベが支払うに決まっているし、ここほどの大量売れ残りが転売できるはずがない。言うまでもなく、新築として販売できる時期は決まっている。


結局予定していた販売戸数も50から30に下がり、25戸ぐらい売れたら8割売れたから売れ行きがよいとテレビで宣言しちゃうのでしょうか？。そしてそれを信じる人がいる、、、。

もう少しマンションの売り方を勉強するとか、ここがどれだけ売れ残るかなどに関してここに客観的な意見を書き込んでいる人の意見などに耳を貸す、勉強した方が後悔しないと思いますよ。

[349: 匿名さん]

デベが払うといっても、金に色は付いてないから、
めぐりめぐってエンドが払う訳で。

[350: 匿名さん]

もう少し値段を現実にあったものにして置けばよかったのに、欲張りすぎたな。
可愛そうに日本で一番夢と現実がかけ離れたマンションになってしまったな。
バブルの塔　合掌。
つわものどもが夢のあと。

[351: 匿名さん]

頭の中真っ白だろうね。
鉄道と不動産の担当者は。

そもそもあのコピー、TVCM、全く意味のないイラスト集の
頃からして、頭ん中、大丈夫？って感じはあったけど。

建設会社に泣いてもらって、地権者にもないてもらって、
もう一度仕切りなおすしかないんじゃないの？

それでも厳しいことには変わりはないけどね。
1000戸じゃね。

[352: 匿名さん]

348が不勉強なのはよくわかった。

[353: 匿名さん]

二子玉川でタワーというのはこれ如何に

[354: 匿名さん]

> デベが払うといっても、金に色は付いてないから、めぐりめぐってエンドが払う訳で。

これは正しいようですがそうでしょうか？。

住友は竣工1年ほど前から売り出しても、当初から3年ぐらいかけて値下げせずに売るつもりなどと、売れ残りではなく当初の計画とおりとおっしゃいますね。このような場合は当初からの販売価格に竣工後の管理費などは組み込まれていることになりますので、エンドが払うという主張は正しいでしょう。

しかし、ここの場合はそうでしょうか？。竣工まで1年以上を残して一部で値下げを始めるなど、当初からの計画とおりと言えるでしょうか？、おそらく1期での売れ行き、2期販売戸数の減少、2期で一部が値下げなど当初の販売計画とおりに進んでいるとこの物件に関しては言えないというのが現状と思われます。このような状況では最初の価格設定の段階で竣工後の売れ残り分の管理費などを販売価格に組み込んであるのでこれらの費用を支払うのがエンドであるという主張は当たらないと思います。つまり、当初の利益の一部を削って売主が支払うことになるという意見が客観的と思われます。その利益の一部もエンドが払ったものといえばそうですが、正確にいえば、売主の儲けが減った、というのはエンドが支払う部分が当初より減ったということになりますので、これは当初の計画からすれば売り主がもうけを削って支払うというのが正しいと思いますよ。

[355: 匿名さん]

同じことを言ってると思いますよ。
兎に角、東急が支払う経費は全て東急の売り上げから引かれる訳で
その売り上げは最終的にはエンドが支払っている。
別にライズの経費負担増をライズで埋め合わせる必要はない。

[356: 匿名さん]

なにしろ大変なんだ、ここは　買った人も売る人も。

[357: 匿名さん]

無視するのが一番ってことかｗ
投売りしてくれれば、買わないこともないけど。いつになることやら。

[358: 匿名さん]

プラウド即日完売あたりからデベの欲の皮が突っ張り始めたんだろうね。
二子に対する潜在需要の読みを間違えたのだろう。
プラウドは２００から３００戸小形案件でしょう。
限られた二子信者の需要を一般的需要と考えたところから間違いが始まったんだろうね。
デベも冷静になって一般的需要にあわせ大幅値引きを決断し、既契約者にも誠意を持ってコンペすべきです。
現に三井住友が外資系から買い取った小杉のタワマンリエトはそれなりのｒｅｓｏｎａｂｌｅな値段で首都圏一番の契約率で売れてるのだから、あまり欲こかないことですよ。
早く在庫処分しないと大変な事になりますよ。

[360: 匿名さん]

あの時期ラウドを３００万坪で即日完売がおそらく二子のｐｅｅｋと考えたほうが無難でしょう。
ライズはプラウドのさらに高級バージョンと考え４００－５００万坪で売り出したのが勘違いですね。
でも値段設定の時期が微妙に悪かったね。
あと半年値段設定の時期が遅れてれば東急もさすがにこんなバカな値段は付けなかったろう。
一旦ボタン賭け違いあとへ引けなくなったのね。