芝浦アイランド グローヴタワー★11

[匿名さん]

所在地：東京都港区芝浦4-31-1他10筆(地番)
交通：JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩8分
　　　都営三田線・浅草線「三田」駅 徒歩10分

グローヴタワー


過去スレ
1.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41249/
｜
10.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44773/

グローヴ購入者過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40645/

ミクル
http://mikle.jp/e-mansion/dispthrep.cgi?th=59&disp=1

[参考スレ]ケープタワー
過去スレ
01.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39030/
｜
20.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44757/


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[382: 匿名さん]

来年の初日の出は、水平線から太陽が昇ってくるところが見えるのかな？
どうでしょうか？

[383: 匿名さん]

見えるのは房総半島の山から登る朝日です。

[384: 匿名さん]

グローブ、ケープも検討していた近隣の物件購入したものです。
てっきり、入居開始してると思っていたのですが、
まだみたいですね。
お引越しはいつからなんですか？

[386: 匿名さん]

>>384
こんばんわ。
グローヴは四月下旬からの引越しとなります。
近隣ということでよろしくお願いします。

[391: 匿名さん]

>>386さんよろしくお願いします

引渡しが早いという点でグローブを検討していましたが（はずれました）、
私の不確かな記憶では１２月だった気が・・・
入居が４月下旬とは、予定が遅れたんですか？
それとも記憶違いかなぁ？

[392: 匿名さん]

>>391
それは残念でした。
入居の件ですがカテリーナかケープと勘違いされていません？
でも１２月から入居なんてところどこかあったかな？

[393: 匿名さん]

ケープが1月末入居です
グローヴは４月末入居です

[394: 匿名さん]

5000万円台の安い部屋で売却する人いないかな。新古品待ってまーす。

[395: 匿名さん]

新古品、どの程度の値段つくでしょうかね？ケープは投資目的で買っている人が多いとも聞きましたので、2月には仲介市場に出てくるでしょうから、坪どの程度になるか興味あります。
一つ素朴な疑問です。投資用で買っている人は、金利の高い投資用ローンを組んで、売却益も短期売買で課税されるし(居住用物件の3,000万控除がないから)、あんまり投資妙味がないように思うのですが。。

[396: 匿名さん]

自己資金で買ってるんでは。

[397: 匿名さん]

393の指摘どおりです。
391の記憶力がおかしいのでしょう。

掲示板を見ているとにわか投資家ぶる方が投資効率などをしたり顔で書き込みをするケースが目に付きます。知識レベルは明らかに素人ですね。

金持ち父さんの読みすぎなのかもしれませんが、借金して投資すると、将来どうなるかは本当にわかりませんよ。バブル期にマンション投資をしてその後自己破産していた人が回りに結構いました。
キヨサキさんの投資セオリーは、アメリカでは過去20年にわたり不動産がほぼ一貫して上がってきたから成り立つ話です。

そもそも30万円を超えた家賃で賃貸してくれる人を探すのはなかなか大変です。まあ大企業のサラリーマンに貸す場合、25万くらいが壁ですね。買わずに家賃に40〜50万円払う人はほんの一握りで、50万円以上払えるなら迷わず六本木ヒルズに行くと思います。三井不動産や仲介業者が空室情報を公開しているグローヴやケープの物件は借り手がなかなか見つかりません。カテリーナのように家賃を1〜2カ月無料にするか、裏で値引くしかないのかもしれません。同じ間取りで夜景のために1カ月当たり10万円〜20万円を余計に払う人は、極めて限られた比率しか存在しません。完全な借り手市場にもかからずエアタワーなどどんどん新しい物件も立ちあがって、ますます競争が激化します。

新古で売るときも、大企業のサラリーマンでも中古を買う人が7000万円、8000万円の物件を狙うことは滅多にありません。市場は極めて限られてくる。一般の人は中古物件にだして6000万円くらいでしょう。

[398: 匿名さん]

397さん

私も「金持ち父さん」の本の愛読者ですが、別に彼は借金して投資することが悪いとは言ってません。それどころかレバレッジを使え、即ち借金を上手く使えといっております。借金というレバレッジを使わねば、金持ちになれないといっている訳だし、不動産には銀行は金を貸す訳なので、それを上手く使えといっております。従って、397さんの言っていることは全くの逆です。もう一度じっくりと読み直して下さい。

でも397さんの主張する後半部分はその通りだと思います。一般サラリーマンが6000万円以上の物件を買うことは難しいこのは事実です。但し、理論通りにいかなりのが現実の世界です。
理論をこねていないで、勉強に勉強を重ね、高いと思えば売ればいいし、安いとおもえば買えばいいだけだと思います。行動あるのみですね。

[399: 匿名さん]

>>393
もう、カテは引渡住んで、入居始まってますね。

[400: 匿名さん]

398さん、
397です。冷静なレスをありがとうございます。
私も基本的な考え方は398さんに近いと思います。

ただ最近考えが変わってきました。
まず今のままの低金利が続くかどうかは不透明で、もし上がったときに何が起きるのかということが1つのポイントです。さらに供給が増えている家賃値30万円以上の高級賃貸物件の市場は多くの人が考えるほど市場があるわけでないということも見逃せません。

まず金利ですが、今より2％上がると2000万円自己資金で4000〜5000万円借りるとして管理費・修繕積立金・税金を考えると、正直賃貸の方がベターかもしれません。それでエアタワーを借りてもよし、競争激化で借り手に有利な条件になるグローヴかケープに住んでもいい。ただし我が家は借りるなら25万円以下の低層階で、可能な限り広い部屋ですね。ボーナス抜き手取りの3分の1ならうちはそれくらいが限界です。

金持ち父さんの考え方って、物件価格が上がって含み益がある(＝追加で借り入れ可能もしくはキャピタルゲインが望める)状態でないと正直回っていかないんですよね。異常な低金利がずっと続いてくれて、自分に無限の信用力があれば話が変わってくるのかもしれませんが。住宅ローンの貸し手のである都銀の友人と飲んでいて、今が買うチャンスと無条件に思った自分の浅はかな考えを反省しました。

とはいえ、既に買ってしまったので、まずは居住しながら売るのか貸すかどうかを含めて、考えてみるつもりです。とにかくふわふわした夢ではなく、現実を見据えて行動しないといけないとわが身を反省した年末年始でした。

[401: 匿名さん]

実際、自分がグローヴに月３０万以上払って住むかどうか
考えてみればいいんですよ

お金の無駄ですから残念！！

[402: 匿名さん]

400さん　　 賃貸ならエアタワーの５−１０＆レス、売却では買値の３０〜４０％アップなら
確実に処分出来ますよ。ただし即売却の場合税金や諸経費でネット手取りは利益の５０％
強かな。

[404: 匿名さん]

自作自演ってわかる方法あるのですか。

[406: 匿名さん]

402
グローヴを売り出し価格の3〜4割増しで中古としてあなたは買いますか？
確実に処分できませんよ。
中古でそんな強気な値段をつけても相手にされないわけで、2割増しの値段をつけて引いて現実は1割増しが御の字じゃないでしょうか。手数料を引けば、骨折り損のくたびれ儲けかもしれません。
ちなみに過去の中古物件の取引データを見ると一戸で1億円以上は本当に動きが悪いです。

403
自作自演と思うなら削除依頼を出せば良いのでは？
管理人さんがそうしないなら違うわけで、単純明快です。

[407: 匿名]

私、タワマンいくつか持ってますが、不動産屋から売らないかの勧誘が毎週何通もきます。
取引事例を入れてくる業者もいます。もう1〜2年前に完成したマンションですが、3〜5割アップしている感じです。もちろんこれは、小生が超割安とみて買った物件ばかりなので、平均的には3割弱といったところかとは思いますが、ともかく、最近の人気マンションは、大きく値上がりしています。

その代表がTTTと、このグローブでしょう。

[408: 匿名]

＞その代表がTTTと、このグローブでしょう。
失礼。グローブでなくケープでした。
両マンションのバトルをあおるつもりは全くないのでひらにご容赦を。
割安ではケープということです。
しかしグローブも駅近で資産価値大のすばらしいマンション、くれぐれも1割アップなどで売っちゃあいけませんよ、
と言いたかったのです。

[409: 匿名さん]

407さん
そんなにグローブっていいですかね。どう考えても2割UPで売れませんでしょう？
もし売れるなら私、今、売ってもいいっすよ。というか是非売りたい。

[410: 匿名さん]

408さん
中古マンションの仲介業者は、売りにだして欲しいので、都合のいい事例を出すものです。
中古物件売買の統計データを見るのが一番です。毎年上がり下がりしていて買っていきなり3〜5割アップといったバブルのような話はなかなかありませんよ。だったらまだ分譲しているWCTを買った方がましじゃありませんか。
(東京カンテイのデータ)
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn229.htm
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn228.htm
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn225.htm

[411: 匿名さん]

>>410
スレ違いです。
ここはWCTのスレではありませんよ。

[412: 匿名さん]

A棟時点の価格帯ならまだ分かるけど、
WCTの今販売の分譲価格を持ち出されても手を出しづらいなぁ。
あそこって今坪単価300万ぐらいでしたっけ？
小生ではここの最終期か豊洲ぐらいしか狙えない・・・

[413: 匿名さん]

抽選落ちで諦めましたけど、今まで散々と話にでてきた 『資産価値』やら『即売りで儲かる』というのは全部デタラメ？　とまでは言わなくても、実際にそんなに転売利益を得るのは難しいということでよかったのでしょうか？　最終期は予算オーバーで無理ですけど。

[414: 匿名さん]

>413
なんですか？そのミスリードは？^^;
まあ、他の物件で気に入ったところがあるといいですね。

[415: 匿名さん]

個人的には値が上がるとか即転売で儲けなんて話、正直どうでもいいです。
長く住むことを考えている私にとって可能な選択肢の中ではここが一番でした。

[417: 匿名さん]

>>415様、
私共も同様に幸運にも契約できたグローヴタワーで長く住んでいきたいと考えています。
どうぞよろしくお願いします。

[418: 匿名さん]

>>412さん、A棟ってPCTのことでしょ？
スレ、間違ってない？？？？

[419: 匿名さん]

>>418
A棟ってWCTの話ね。

[421: 匿名さん]

ということは、田町駅まで実際に歩いてみないで契約したの？

[422: 匿名さん]

まず、前もっておことわりしたいのは、ケープのコストパフォーマンスがすばらしいのは重々承知して書いております。さて、先日、ケープスレで、４１F、７１．３８㎡、売値５０３０万の部屋が、６９８０万で、売り出されていることが書かれておりました。抽選時は、たいそうな倍率だったそうです。グローヴで、売値５０３０万で、同じぐらいの広さの部屋といいますと、７０D、７１．８８m2の部屋、西向き、１３Fが同じぐらいの値段です。ケープ４１Fですから、そうとう眺望はいいのでしょうが、グローヴのこの部屋も、おそらくそれなりに眺望はいのではないか、と思います。
はたして、皆様、ケープ４１Fとグローヴ１３F、どちらをとるでしょう。もちろん、こちらはグローヴスレですから、グローヴをとる方が多いとは思いますが。
今あげた例でいいたかったことは、
４０７さんがいう、ケープの高層階に、グローヴ以上の収益率があげられるのか、とふと感じます。
これから、外部の方にも、徐々にあらわにされていく、グローヴの実力、ケープの実力、そして、アイランド全体としての実力、がどう評価されていくかで変わっていくこともあるかと思いますが。
くれぐれも、ケープが、外部の垂涎の的のマンションであることは４０７さんのいうとおりだということは付け加えておきます。

[423: 匿名さん]

>>421さん
意外に思われるかもしれませんが、建築現場を見ないで買う人も結構いると思いますよ。

[424: 匿名さん]

問題は、約7000万円で売れるかという点だと思います。
もし売れたのであれば、価格上昇圧力は相当強いと思います。
個人的はあくまで売主の希望価格で、そんなに強くないと思います。

[425: 匿名さん]

眺望だけの話をするなら、13階は、「抜け感」なく、
周りの建物で視界をさえぎられます。
向きがよければ緑地が目に入る高さです。
比較している西向き物件で１３階は中途半端な高さで富士山も見えず、
眺望を楽しむ部屋ではありませんね。
当然ですが、東側で１３階まらお台場など望める高さではありません。
運河沿いの建物にブロックされています。
４２２さんはＭＲで眺望のシュミレーションを見た事がないのでしょう。
２０階以下低層階を買うなら南か南東側で、緑を楽しむほうがよいでしょう。

[426: ４２２]

>425
おっしゃるとおりの点も、多々あると思います。ＭＲの眺望シミュレーションは、何度も見ました。
ただ、シミュレーションは所詮シミュレーションにすぎず、内覧会では私自身は、シミュレーション以上の眺望を見ることができたと思っております。
グローヴでケープより眺望で勝る方向は、唯一、西ではないか、と私個人は思っています（北、南、東とも賃貸棟がありますし。レインボーブリッジの位置からいっても。異論のある方たくさんいらっしゃるでしょうが、個人的観測ですのでご容赦下さい）何しろ、ケープより、運河の広がりが違いますし、７０Ｄは、第２期、相当の倍率がついた、運河沿いという眺望のついた住戸です。
抜け感、は、おっしゃるとおりでしょう。それに、西は陽射しの面の欠点はありますけどね。
もっとも、私がいいたかったのは、眺望よりも、割安感としての比較、として、です。
それに、ケープは入居を控えていますが、グローヴはまだ先、という事情があり、
ケープで価格設定が割安だった方向、および視界をさえぎる障害物がない低層は、４０７さんのいわれるとおりだと思いますが、時期的にケープのほうが注目されている時期でもあるという状況要因もあるのではないでしょうか。

[427: 匿名さん]

部屋の広さといい、展望といい、ケープがグローヴに勝っているところは
結構あるのは事実ですが、三井がなぜそのようにしたのか（するしかなかった）
それは、駅から遠いからだけです。（しかも、グローヴのほうが若干坪単価高い）
それをどのように考えるかはそれぞれの価値観ですが。

買う側からすれば、駅からの距離は沢山ある条件の中のひとつにすぎませんが、
これを資産に換算しようと思ったときには、景観や部屋の広さ以上の
評価基準になることは常識だからです。マンションの場合は特にそうです。
ですから、あまりスペック的なことを話して比べあっても仕方ないですよ。

[428: 匿名さん]

>427
駅から遠いからだけという表現は、引っかかる方いらっしゃるのではないでしょうか。
また、グローヴの良さは、グローヴ単体としての良さ、がある上で、アイランド内の施設を使いやすいポジションにいることも、見逃せない事実です。駅からの距離が、景観よりは評価基準が上、ということは、景観が上のケープスレでも、おおむね認められていることですし、スペック的なことを話して比べあっても仕方ない、とおっしゃるのもそのとおりだと思います。ただ、駅からの距離が、部屋の広さ以上の評価基準になることは常識、という表現も、首をかしげる方はいらっしゃるのではないでしょうか。

[429: 匿名さん]

世にあるマンションをすべて統一基準でランク付けできるならともかく、
購入者自身が個々人の価値基準の中で優先順位をつけ、
自らが決断して購入するしかないんですから当然ながら人によって本命は異なります。
ですからそれでよしとしませんか？
そもそも比較ネタになると荒れるもととなるのでこのくらいで終わりにしてもらいたいです。
偉そうに纏めるような発言をしてもうしわけありません。

[430: 匿名さん]

芝浦アイランドという新しい住環境作りに参加するつもりで購入して欲しいものです。
一期の販売のときの「ブロックリノベーション」のコンセプトなんて最近出してないみたいだし。
お買い得！なんて話しか出てこなくて寂しいな。
三井の売り方、明らかに変化しちゃいましたもんね〜。

[431: 匿名さん]

あの「島」のプロジェクトチーム、さっさと解散したようです。
プロジェクトチーム代表の、部長とタイトルついていた人も配置換えのようですよ。
竜頭蛇尾とはこのことでしょうか。買った方からしたら、何だか盛り下がっちゃって。
本当にこの先、統一カラーなどのコンセプトは生き続けるのでしょうかね？
あとは住民で、なんて放り投げられてはたまったものではありませんね。