豊洲・東雲・有明(東湾岸エリア)の事をはなしましょう

[匿名さん]

主に豊洲・東雲・有明の都心湾岸東部の事を話し合うスレッドです
もちろん湾岸東部であれば他の地域の話題でもOKです

【おやくそく】
紳士的で建設的な話し合いをするよう心がけましょう
ネガティブな話題も大歓迎ですが
中身の無い建設的な話の出来ない方や根拠の無い中傷、誹謗はご遠慮下さい
他の地域を引き合いに出して比べるような行為もご遠慮下さい
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中身のある話題でこの地域のことを語り合いましょう

[882: 匿名さん]

豊洲はららぽーとしかないと思ってる人がいるのかな？

ららぽーと　しかない豊洲だったら魅力半減だけど
ららぽーと　　もある豊洲だから便利なんですね

[883: 匿名さん]

衣料は、普段の生活とはいえレディースも含め弱いんじゃないか？確かにライトオンとか無印、ユニクロとあるけど、ラゾーナ川崎レベルの（ＺＡＲＡとかバナナリパブリックとかユナイテッドアローズグリーンレーベルリラクシングとか）店があればよかったのにね。

[884: 匿名さん]

＞ららぽーと　しかない豊洲だったら魅力半減だけど
確かに。ららぽーとよりトステムビバの方が楽しい。便利。２階も凄い。
駅前のちっこい店も、昔はなかったけど楽しそう。

[885: 匿名さん]

そこは「ららぽーと」のほうでしっかり商圏を捉えて
テナントを選んでると思うよ。
結局、船橋のららぽーとと、入ってるテナントはそう変らないんじゃない？？

[886: 匿名さん]

豊洲は　まだまだ更地がありますから　これからも
住人の増加に伴って　商業施設が建設されるでしょうね
それも楽しみです

[887: 匿名さん]

ビバは予想以上に便利。
ららぽーとが混んでたらビバでいい。

ちょっと散歩気分で東雲までいけばイオンもあるし。
豊洲駅のシエルタワーの飲食店とかパン屋とかもうまいよ。
ららぽーとだけじゃないさ。

[888: 匿名さん]

ＰＣＴの手続きの帰りに２度ほどららぽーと寄ったんですが、イマイチつまらないんですよね・・・。２回とも１時間で飽きて帰りました。
キッザニア以外、わざわざ足を運ぼうと思わせる店がないんですよね。

[889: 匿名さん]

近所だからフラフラ寄る、でいいんです。

[890: 匿名さん]

豊洲に通勤してるから何度か行ったけど飲食店は値段の割りに美味しくない。
紀伊国屋書店はビジネス向けは弱いね。流行の新刊本と雑誌だけかな。
平日はキッザニアが無かったら閑古鳥だったと思うね。

[891: 匿名さん]

平日のららぽの閑古鳥はどこも一緒。
キッザニアあってよかったね

[892: 匿名さん]

>>886
残りの更地はオフィスビルだから、ららぽやビバのような商業施設は
もう建たないと思いますよ。

[893: 匿名さん]

>>889
どうせなら楽しかったりお洒落な方が良い。
豊洲ららぽも一回つぶれかけてパワーアップして復活してくれないかな。
船橋ららぽみたいに。

お台場のデックスも出来てしばらくは酷かったけど最近はマシになってきたし。
あんな感じで頑張って欲しい。

なにせ隣りに住むので。

[894: 匿名さん]

豊洲パークタワーから運河を挟んで向こう側にある工場のようなものは何？
あれは興醒めだね。

[895: 匿名さん]

はて？パークタワーとは？煽るならお勉強してからね＾＾

[896: 匿名さん]

>>894
コンクリート工場。
そのうち無くなって、綺麗になる計画が既にあるらしいが、時期は未定。
建設ラッシュの湾岸になくてはならない施設だからね。仕方が無い。

[897: 匿名さん]

あそこ予定通り高層が建っても困るけどね・・・
眺望がさえぎられるか、嫌悪施設か。

[898: 匿名さん]

工場は元からあったんですから。

[899: 匿名さん]

ＰＣＴが終わると豊洲マンションスレも少し落ち着きそうですね。
このスレも？

[900: 匿名さん]

>>899
いや、ＰＣＴ難民の混乱が許さないでしょう。

[901: 匿名さん]

難民かあ。
大袈裟でなく、そんな雰囲気がありますね。

でもマンションはたくさんあります。
皆様に幸あれ！！

[902: 匿名さん]

>>894
興醒めって・・・。
後から来て、以前からある工場や看板などの景観に「どうにかしてくれ」と文句言う人いるけど
それも含めてこの地域なんだから、そういう言い方は気分悪い。
だったら他を検討するべし。

[903: 匿名さん]

ご近所は大切にしましょう。

[904: 匿名さん]

船橋ららぽやヒルズがそうだったけど
結局SCはお店の入れ替わりが頻繁にあるからね。
住民が増えたり、客単価があがるようになったら、
もっと強力なお店にいれかわるでしょ。

[905: 匿名さん]

SCのお店の入れ替わりが頻繁にあることは否定しないけど、
元々豊洲・有明・東雲をターゲットにした地域密着のSCなのだから
客単価は今後も上がりもせず下がりもせずだと思うな。
ただ、この地域の人口は今後確実に増えるわけだから、強力なお店に入れ替わる
可能性はあるよね。
マツモトキヨシとか。

[906: 匿名さん]

賃貸MSだけど、Royal Parks豊洲が11/17から募集開始。
http://www.rp-toyosu.jp/

投資目的でMS購入した人達は、ここの値付けが気にかかるでしょうね。

[907: 匿名さん]

>>905
豊洲はこれから人口が大幅に増える見込み。その新規住民の世帯収入によって客単価は
上がる可能性もある。逆にそれを見誤るとせっかくの新規住民の取り込みに失敗する
のでSCとしては神経を使わなければならないところでしょうね。

例えば今のららぽーと豊洲はPCT購入層の平均以上にはそれほどアピール出来てないと思う。
ただでさえカートが使えないとか、最初の印象からイメージダウンしてるのに。

[908: 匿名さん]

[909: 匿名さん]

↑　908
こんなことすると逆に購買意欲なくすと思うんだけど。。
削除依頼しなくちゃね。

[910: 匿名さん]

今後のMSの売り出し価格を見ると、地域的な世帯収入は予測できる。
すでに開発計画が公開され、ショッピングセンターもオープンした。
今後、新築MS価格を引き上げる新たな材料は見当たらない。
個人的な予測では、今後この1、2年で販売される新築MSの価格は、
地域一番物件のPCTの価格を頂点として、PCTの約90〜95％に落ち着くの
ではないか。

この地域の用地取得はすでに完了しており、今後売りに出される新築MSの
用地がPCTより割高なはずは無い。
「強気の価格設定」といわれたPCTの賑わいを見ると、1割安でも完売できる
と考えるのが普通。
もちろんPCTがあの値段で先に売リ出さなければ、とても怖くて1割安の価格でも
設定できなかっただろうから、他のデベはMFに拍手喝采したい気持ちだろう。

[911: 匿名さん]

何もわかっていませんね・・・。ＰＣＴの価格は豊洲プライス設定の序章に過ぎません。
トヨ田村は１５％ＵＰ，住友は２０％アップ、平均で２６０前後は行くでしょう。

[912: 匿名さん]

＞911
同感です。販売時期によっては港南ＷＣＴ、Ｂ棟（坪単価２８０万〜２９０万）完売後ならば
住友さんはダイナミックパノラマウィンドー仕様で３００直前で出してくる可能性もあると
想像しますが。

[913: 匿名さん]

東京のマンション市況が上昇基調にあって「地域的な世帯収入は予測できる」と言ってみても無意味。
なにしろ既存の住民が買うわけでなく、あらゆる地域から（主に東からが多いが）人が集まってくる。
購入可能性など、部屋を狭くすればなんとでもしのげる。８５平米標準が７０平米標準に変わるだけで２割以上の値上げが可能なわけで、２２０万からなら２６０万への値上げなど容易に行えるでしょう。

[914: 匿名さん]

①トヨタワ250万、②団地仕様住友ツイン270万、③ダイナミックパノラマウインドー＆内廊下のトヨタワ北の住友300万の順に販売ってとこかな。少なくとも住友不動産が他社より高く売るのは規定路線では？
そんで中古価格は地域1番物件であるPCTのB西がつられて坪300万以上になるのではないか。

[915: 匿名さん]

＞914
その辺ならかなりマイルドな落としどころでしょう。冷静な読みだと思います。
その先の晴海開発の価格を高く維持する上でもそれくらい上げないといけない。
なにしろ豊洲の競合はどこにもないのだから横綱相撲。

[916: 匿名さん]

トヨタワの価格設定を静観しましょう。
今後の豊洲プライスが占えますね。

[917: 匿名さん]

＞８５平米標準が７０平米標準に変わるだけで２割以上の値上げが可能なわけで、２２０万からなら＞２６０万への値上げなど容易に行えるでしょう。

上記、９１３さんの例えによると販売価格は

これまで８５平米＝約5,600万円
これから７０平米＝約5,500万円

ということですよね。

確かに坪単価は上昇しますが、購入価格は変らず5,600万円前後ということで、
「地域的な世帯収入の予測」は可能ではないでしょうか。

[918: 匿名さん]

・・・ていうか、それってここに限らず一般的なサラリーマンの購入限界ではないでしょうか。

[919: 匿名さん]

５５００万円を基準に、部屋の広さを決めていくという企画をするのだと思いますよ。
郊外にいけば、それが３０坪になり、都心近郊で２０坪。都心で１５坪になる。

[920: 匿名さん]

ただし、都心だと世帯収入の高い層が対象になるから
25坪で8500万円の物件も企画されますよね。

[921: 匿名さん]

＞・・・ていうか、それってここに限らず一般的なサラリーマンの購入限界ではないでしょうか。

その通り！
豊洲に限らず臨海エリアは我々サラリーマンの購入ラインに価格設定されていると思います。
要するに（いい意味で）一般的なサラリーマンが対象の物件。

よって、９０５の「ららぽーとの客単価」は「上がりもせず、下がりもせず」が正しい！

[922: 匿名さん]

>９２０
マンション分譲の顧客は今現在、団塊の世代を中心とする一次取得者
つまり賃貸から分譲に移り住む人。
マンション用地がないのではなく、もはや８５００万台など中途半端な
価格の分譲しても売りつらいというのが実感でしょう。
確かに土地もないけどあったとしても、郊外の人気エリアで一般の
ボリューム層に売った方が楽だというのは、新浦安を見ればわかります。
デベも細切れにして買える層に売ったほうが楽なのです。
８５００万というのは、おそらく２０年くらい世田谷、目黒、日本橋などに
マンション持って住み替える客で残債がなく自己資金が４０００万以上ある
人ってことで、運のいい庶民ですよ。そういうの少ない。
それと過去５年間の都心供給で、７０００万８０００万買える人はタワーの
高層階を無抽選で買っています。
つまり、需要はもう先食いされていると考えていいと思います。

[923: 匿名さん]

×団塊の世代を中心とする
○団塊ジュニアを中心とする

大間違いでした（；；）

[924: 匿名さん]

確かに、団塊ジュニアにはなんとかなる価格帯だね。

[925: 匿名さん]

>>921
購入価格5,000万〜6,000万って再開発前の豊洲の分譲価格から大分上昇してるんじゃない？
ららぽの現客単価は既存住民を対象としてるから、そういう意味では客層は変わると思うし
好まれるショップも違うと思う。

それに、その価格帯ってあくまで平均値でそれより高額な部屋も当然ある訳だろうし、
そういう部屋を買う人は当然高収入だろうしね。需要が先食いされてるって話もあるけど
まだ買う人はいると思われる。

この考えって間違ってますかね？

[926: 匿名さん]

まちがってないよ。でも議論がかみあってないから、この話題これで終わりでいいかな。

[927: 匿名さん]

ららぽは既存住民を対象にしているのではなく、開発後の豊洲住民を対象にしていると思いますよ。
PCTもららぽも開発元の母体は住友不動産ですから。

それから豊洲の購入価格の平均は5000万〜6000万ではありませんよね。
3400〜4500万がボリュームゾーンと思われます。

[928: 匿名さん]

もとい！９２７
【誤】住友不動産
【正】三井不動産

私も大間違いでした　（；；）

[929: 匿名さん]

＞９２６
結構楽しく議論を眺めていました。
一方的に「終わりでいいかな」と仕切られても。。。

[930: 匿名さん]

久しぶりに盛り上がっていますね。
豊洲はまだ５丁目も６丁目もあると思います。

[931: 匿名さん]

ららぽは千葉も含めた車で来れる範囲を商圏としてますから
一般的なサラリーマン世帯をターゲットにしてますよ。
残念ながら高級路線はありません。銀座に勝てるわけないんだから。