オーベル東陽町サウシア(その３）

[匿名さん]

全戸南向きの免震マンション。
23区内東西線沿線で徒歩5分以内は希少価値。
煽りはスルーで有意義な情報交換をどうぞ。


前スレ
その１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39001/
その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44875/

[2: 匿名さん]

先日申し込みました。
今年に入って、都内のいろんなマンションを見てきました。
東西線まで足を伸ばして探してやっと出会えたってところでしょうか。
都心に近く、駅にも近く、普段の生活も便利そうでした。
東陽町は降りたこともなかったですが、何度か足を運んで、じっくり見たつもりです。
免震構造についてはこのマンションで初めて知りましたが、説明を聞いて納得しました。
はじめは高いと感じてましたが、他がもっと高くなってますよね。
皆さんは、どんなとこが決め手でしたか？
どんな方が買ってらっしゃるのでしょうか。
ネガティブなご意見もあるようですが、まだ検討中の方も冷静に意見交換できたらいいですね。

[3: 匿名さん]

やっぱり決めては免震、駅近、都心近かな。近くにオフィスやレストランやコーヒーショップがあって、いわゆる住宅街じゃないのも私の好みだね。

[4: 匿名さん]

こちらで冷静に議論しましょう。

[5: 匿名さん]

ageておきます。

[6: 匿名さん]

免震構造って、定期的な点検などにかなりの費用がかかると聞いたことがあります。
そのあたりの話はどうでしたか？
東陽町のマンションにしては高い物件だなと思ったので興味があります。

[7: 匿名さん]

＞０６さん
物件サイトのトップページにリンクが貼られている２つのブログに、免震に関する情報があります。
多少は割り引いて考える必要があるでしょうけど、参考にはなると思います。
メンテ費用は、世帯あたり月平均８０円だそうです。

[8: 匿名さん]

>>07
全然安いですね！！
素晴らしい。

[9: トオリスガリ]

免震構造の物件いくつかみてきましたよ。
（残念ながら、東陽町は予算が届かなくて、買えませんでした。）
構造説明会みたいの出たときに、言ってましたよ。
メンテナンスはほぼ点検のみで、まず交換の必要も考えなくていいって。
ここも同じではないですか？
初めの建設費？は多少は高いみたいですけど。

[10: 匿名さん]

私も同じ意見ですね。
確かに免震の維持にそれほどの費用はかからないと聞きました。
ま、施工費が上がるのは止む終えないと思います。

私は予算５０００万前後で考えているので少々悩んでいます。
H、Gの上層階か、D,Eの中層階か。。。

すでにお決めになられた方はどう思われますか？

[11: 匿名さん]

近くの別のマンション会社は「維持費が高い、高い」って連呼して嘘の説明してるよね。
こいつ、嘘つき営業マンだなって笑って説明を受けたけど。

[12: 匿名さん]

うらやましい。
中層なら、水道局も気にならなさそうですし、でも、高層階が買えるなら、
上にこしたことはなさそうですね。
いいですね。うちは、D。E低層とH、G中層を悩んでます。といっても、もう高層しか残ってないようです。

[13: 匿名さん]

免震の維持費は確かに安いみたいですね。
管理費や修繕積立への影響は少なそうでなにより。

けど、ここって共用施設が少ないわりに、管理費が結構しますね。
警備員の常駐は嬉しいけど、もう少し管理費が安ければいいな。
同じデベの品川シーサイドレジデンスは、管理費が安いようなので羨ましい。

今の売れ行きですけど、何割ぐらい販売済みですか？

[14: 匿名さん]

ここは今月に入ってから急に売れ始めたと販売さんが言ってました。
何がきっかけなんでしょうか？

[15: 匿名さん]

数日前に送られてきてるチラシを見る限り、ここ数ヶ月は数戸しか売れてないような・・・。
まだ半年あるけど、Ｇとかは半分くらい売れ残ってるしそろそろラストスパートかけないとね。

[16: 匿名さん]

シェルゼ木場公園の価格が出るのを待ってた人が結構いたんじゃないの。そして、新価格の現実を目の当たりにして、サウシアに決めたと。清澄白川の大和ハウスのタワーはその上を行きそうだしね。

[17: 匿名さん]

>>15
７月の末で残りが８０戸、８月の末で５０戸位だったけど。そこから更に売れてるみたいだから、現在の残りはせいぜい３０戸くらいじゃないの。

[18: 匿名さん]

確かに、ここは他の物件に比べて管理費が高めですね。
でも、営業さんに言わせると、できればもっと高くするほうが管理費の上昇カーブをおさせること
ができてさらによいとのことでした。
現在、マンションの多くが管理費の不足で大規模な修繕が困難な状況にあるようです。
（All Aboutの記事では、半数程度がすでに赤字で、残りの40％も将来的には赤字だそうです）
管理会社や管理組合の運営にもよるでしょうが、安い管理費は決してマンション住民にとってメリ
ットにはならないと思います。
オーベルは、駐車場の利用料金も３万円程度と高めですが、機械式はメンテにも建て替えにもかな
りのお金がかかるので当然だと思います。
ただ、うちは車の維持費がきつくなりそうなので、ここを選ぶなら車を手放そうかと考えています。

売れ行きは私も気になっていますが、ＭＲに最初に行ったとき（３月末）の話で、年内くらいにほ
ぼ売れてくれれば・・・ということでした。
完成前に完売なら十分ということらしかったです。
実際、売り急いでいる様子はまったくありませんでした。
彼らの話が本音なら、ほぼ予想通りの売れ行きではないでしょうか。
即日完売できるような価格設定ではないですし、投資対象となるようなマンションではないと思う
ので、まあこの程度のペースが普通ではないかと思います。

[19: 匿名さん]

>17
ＤＭによると、9/10現在で残り46戸です。
まあ、良いペースの方でしょう。

[20: 匿名さん]

今週みたチラシではあと４５戸だよ。

[21: 購入者]

管理費と修繕積立とは別物ですよね。管理費は毎月消えていくお金で、修繕に使われることはないと認識しています。管理費の大半は人件費と聞いています。
ここは、免震の維持費を差し引いても、管理費は明らかに高い。
例えば、これだけのセキュリティがあって、今流行の'２４ｈ有人警備'を皆さん必要と思われて
いますか？
費用対効果はどれだけなのでしょうか？
（私個人としては、有人警備を置くなら、植木の手入れなども含めたクリーンスタッフが増えたほうが
有難いのですが。）

[22: 匿名さん]

２４時間有人管理は必要だと思います。深夜の警備は。
朝刊はドアまできてくれますから、それは絶対お願いしたいと思ってます。
しかし、昼間、警備員と管理人がダブルにならなくても・・・と個人的に思います。
ま、これはソフトな部分ですので、入居後に変更すれば管理費も見直される内容と思っています。
無駄な共用施設がないのが魅力です。
清掃スタッフはちゃんと入っていたはずですよ。

[23: 匿名さん]

１８です。
管理費と書いてしまいましたが、もちろん、管理費＋修繕積立金のことです。
２４時間の有人警備が不要となれば、その分を植木のメンテに回すとか、そういったやり繰りは
管理組合で決めればよいことですよね。
私も、外観を保つことは非常に大切だと思います。
それでも管理費が浮くなら、修繕積立金を厚くすることも可能でしょう。

管理費や積立金に関しては、途中で値上げすることは非常に困難だと聞いています。
ただ無駄なお金を払うのはごめんですが、安くしておくよりは、高めにしておいてもらうほうが、
むしろ後がやりやすいような気がします。

[24: 匿名さん]

２４時間有人警備を含めたセキュリティのレベルの高さが、購入の決め手の１つでした。
警備員が常駐していることの安心感は、かなり感じています。
費用対効果、というより、安心料ということなんだと思います。
朝刊も玄関前まで配達してもらいたいし・・・
２２さんと同じく、共用施設がシンプルなことも、魅力に思っています。

[25: 匿名さん]

ゆうらくとち様と　はせこう様の　ナイスなコラボによる高級マンションとは、ここですか。

[26: 匿名さん]

そうですが、なにか？

[27: 匿名さん]

今日ＭＲ混んでましたね〜。

[28: 匿名さん]

売り出し当初は高いかなと思いましたが，昨今の秋新価格の物件が出てきたので
リーズナブルに感じるようになりましたね。
この近辺で駅徒歩5分以内の大規模物件は今後無さそうだし，免震が決め手になりそう。
今年中には完売するかもしれないね。

[29: 匿名さん]

ウナギの寝床みたいな土地で、敷地外までかなり遠いですよね。駅徒歩５分以内は嘘ではないけど半分は詐欺だよなぁ・・・。

[30: 匿名さん]

まぁ，家のドアから駅までの徒歩時間は違うのはどこのマンションでも同じと思うけど。
詐欺呼ばわりするのは，また暇なご近所さんですか？

[31: 匿名さん]

>>30
なぜ同じことを繰り返す？

29の趣旨は、実際の徒歩時間と法定徒歩時間の差はどこにでもあるけれど
配棟計画によってここはその差が相対的に大きいということだろう。

[32: 匿名さん]

駅までの時間は家のドアから測るんですか？

[33: 匿名さん]

駅の最もマンション寄りの出入口から、マンションの敷地の入口まで、
80ｍ＝１分として表記する、というのが公正な業界ルールですから、
消費者もそれを知った上で広告を読むべきです。

個々人の生活上算出される数値ではなく、
「駅から敷地までの最短距離が320ｍ超、400ｍ以内です。」
という記号みたいなものです。

[34: 匿名さん]

では、駅に最短の敷地境界から、建物エントランスまで、何メートルあるの？

[35: 匿名さん]

29の意図どおり一般的話題に有象無象が現れた。

[36: 匿名さん]

社団法人首都圏不動産公正取引協議会
公正競争規約の表示基準をもとにした広告の読み方です。

６　交通の利便
・徒歩時間道路距離８０ｍを１分として計算し、１分未満の端数は切り上げて
表示されます（たとえば、８１０ｍ÷８０＝１０．１２５分→１１分）。
また、信号待ちや坂道などは考慮されません。
大きな団地の場合、駅やスーパーマーケットまでの徒歩時間は、
販売する部分の最も近いところが起点として表示されます。
http://www.sfkoutori.or.jp/consumer/yomikata.html

[37: 匿名さん]

>>33
うん、それは言われなくても検討されている皆さんは十分わかっているんですよ。
ところが、土日に大量にばらまかれたチラシを見ると、東陽町の駅からマンションの建物まで、点々がかかれてて５分とはっきり記入されているんですよ。これはどう見てもかなりグレーな表示の仕方ですよね。

敷地までで点々を止めて、ここまで５分と書いてあればあなたの言う通り大変正確な説明図ですが、はっきり言って詐欺っぽい書き方ですよ。

[38: 匿名さん]

>37
「たっちー」さんいい加減詐欺とかの言葉を使って粘着するの止めて欲しいんですが。

[39: 芝浦⇔六本木通勤者]

＞37　はっきり言って詐欺っぽい書き方ですよ。

アチャー！？　有楽土地さん、やっちゃったかなぁ〜

[40: 匿名さん]

>>37さん
33です。そのチラシを見たことがないので、その件については何とも言いがたいですが、
少なくともWebサイトの表記は正確ですね。赤い点線は敷地入口までで止まっています。
そして、建物の東西方向の長さが300ｍくらいはありそうなことも合理的に判断できる
と思います。（東陽町駅の長さより長いですね！）
http://toyo175.jp/map.html

まあ、検討中の皆さんが徒歩分数表示の意味をよくわかっているのなら、それで結構です。

[41: 匿名さん]

１７０〜１８０くらいだったと思います。
敷地入り口からは、４分ぐらいで駅につきましたよ。５分かかりませんでした。
アプローチ入れても６〜７分じゃないですか？

大規模マンションならプラス２〜３分はまあ覚悟します。
ところで、「たっちー」さんて有名人なんですか？

[42: 匿名さん]

たっち〜さんか、もしくは近くのマンションの営業さんが書いたんじゃ？？

適当に流しといた方がいいですよ。

[43: 匿名さん]

江東区（できれば東西線）で、お恥ずかしながら、数年マンションを探しています。
実は以前のオーベル東陽町も検討しました。
そのときは南向きに手が届かずあきらめました。
頭金をためてから、と思いながらも区内の新築マンションは結構見てきました。
びっくりしたのが、新築当時安かった豊洲のエリアの物件が、ずいぶん値上がりしてるみたいです。
豊洲は、周辺になじめず、鼻毛がすぐに伸びそうで、喘息もちだったのもあり、
安いのは魅力でしたが、やめました。
３年ほど経ち多少頭金も増えたので、予算が上がりましたが、余裕を持って買える部屋が
あまりありません。
サウシアも興味があり、でもなかなか踏み切れず・・・はっと気づいたら、買える部屋が
あとわずかでした。
これだったら、無理して、前のオーベルかっておくべきだったかな、と後悔しています。
ま、駅から離れる分、免震だったり、南が静かだったり、間取りも良いので、
納得できるかな、と最終的に購入するかどうか悩んでます。
親戚に不動産会社の人間がいて、千葉、埼玉でも主要沿線は買えなくなるぞ、と
いわれて、急に真剣に考え始めました。
（築浅の中古は、この辺は値上がりしているので、悔しくて買えません。）
ここの購入者さんの決め手も私と同じなのかな、と思って、前向きに考えています。
他に検討してらっしゃる方はどのあたりの物件を検討なさっていますか？

[44: 匿名さん]

ここの人達は相変わらずですね。
やたら近所の営業に絡むのも、ここの営業故でしょうか？

[45: たっちー]

37さんへ　私は書いていません。憶測で言わないで下さい。たまに覗けばまったく・・・。
だから匿名っていやだと言っていたんです。内容に責任をもてないような「匿名」という書き方は。
Ａさんでも1番さんでもいいじゃないですか。

[46: 匿名さん]

旧オーベルは大成建設でSRCでしょ。中古だとしても、旧オーベルの方が立地も含めて絶対良いと思うけどな。

[47: 匿名さん]

４３ではありませんが、たしか旧オーベルは大成ではなかったような。
ＳＲＣがいいというのは、？？？
今はコンクリート強度があがってるので、ＲＣでも問題ないですよ。
駅から近いのはそりゃいいでしょ。でもサウシアは遠い分、安いと思いますよ。
旧オーベルは東西だけは安いと思いましたがね。

[48: 匿名さん]

そう、問題なしです。

[49: 匿名さん]

旧オーベルは、文字通り駅徒歩２分で、それはすごくいいな〜と思いましたが、
南側が永代通りに面しているのは、ちょっと抵抗ありました。
あと、エントランスも大通りに面しているし・・・
サウシアのように、入り口が奥まっている方が、私は好みです。

[50: 匿名さん]

旧オーベルは通り抜けできないのでいいですよね。
駅が近くて通りに面してるけど、不審者も少ないだろうし。

[51: 匿名さん]

東陽町はもともと不審者少ないでしょ。
木場公園内、荒川土手は別だけど。