【新庄】スターコート豊洲ってどうですか？５【★★★】

[匿名さん]

２３区へ
前スレ：
【新庄】スターコート豊洲ってどうですか？【★★★】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38850/
【新庄】スターコート豊洲ってどうですか？２【★★★】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40352/
【新庄】スターコート豊洲ってどうですか？３【★★★】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39071/
【新庄】スターコート豊洲ってどうですか？４【★★★】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38958/

[221: 匿名さん]

価格が高いかどうかは、駐車場のとらえかたによると思います。分譲駐車場などから推定して
毎月の利用料金を1万円以下に抑えられれば　含み（？）の価値が　300万ー400万円位になると思います。もちろん私も購入者です。

[222: 匿名さん]

インテリア相談会ですが、今日明日以外に　日程は未定ながらもう一回はあるようです。

[223: 匿名さん]

購入者です。私も少し高いなあ、と思いつつ、購入しました。
高いと思ったのは、掲示板でＴＦＣやＰＢの価格を知ってしまったからです。
それらのマンションに比べると、10％ほど割高です。
ただ、過去と現在を比較してもどうにもならないわけで、現在の
豊洲の相場と比べると、相場通りの価格だとは思っています。
その意味では、適正な価格です。

ＰＣＴは正直憧れましたが、どのマンションにも善し悪しはあるもの。
それから、それぞれの人にとっての縁やタイミングもあります。

ＳＣＴのよいところは…
・豊洲駅に近い（改札口もＳＣＴ寄り）
・東雲のイオンにも近い（いろいろなＳＣを選べる）
・全戸南東・南西向き（住民間の差が生じにくい）
・駐車場100％（利用代も安い）
・タワーマンションでない

最後の点は議論を呼ぶかもしれませんね。
タワーマンション全盛ですが、案外と、タワーでない方がいい、
という人は少なくありません。タワーでない新築大規模マンションを
探すと、なかなか見つからなかったりします。
今後、ＳＣＴのようなタイプも一定の人気を維持するように
感じています。

[224: 223]

217さん。

販売状況について特別の情報を持ってはいませんが、
Webサイト等を見る限り、順調であるように思います。

・休日のＭＲの予約がかなり入っている
・第二期の販売戸数が50戸から70戸に増えた

第一期も途中で販売戸数が数10戸増えたように記憶しています。
（記憶違いでしたらすみません。）
昨年11月から現在まで、好調に販売を続けているのでしょう。

[225: 匿名さん]

SCTは、豊洲でも毎日の買い物が一番便利な位置ですね。以前にベストポジジョンと書いた方もいましたね。

[226: 匿名さん]

インテリア相談会行ってきました。

エアコンと照明は量販店より高いのを認めた上で、信頼とアフターサービスって面で勝負だそうです。（予想通り）
台所、浴室、洗面所のコーティングは10万でまあ並じゃないでしょうか？
フロアコーティングは高いですが、判断が分かれそうです。他に安くていい業者さんと長年おつきあいできれば問題ないですけど、これは難しいと思います。
エコ壁は、やっぱり高いと思います。お金に余裕のある人はいいかも。
レンジフードフィルターは初回セット版が14k弱です。これは市販品を調べて同じくらいならこっちで買った方がいいかもしれませんね。
表札はスーパービバホームでいいでしょう。
これ以外は興味がなく見ませんでした。

★個人的な見解
まず必要かどうかを考えて、それからコーティングやエコ壁はお金を優先的に掛けるところかな？
あとは量販店を使うとかDYIでいいような気がします。

[227: 匿名さん]

226です。追記します。

レンジフード、通販品はもっと安いです。やめといた方がいいですね。
台所のコーティングは別料金でした。洗面所と風呂のコーティングが全部で10万です。

[228: 匿名さん]

226さん　大変ありがとうございます。　参考にさせていただきます。

[229: 匿名さん]

昔、少し話題に出ていた、現在の晴海通りを片側１車線づつ、つぶして歩道を広げ街路樹を
２重に植える（内側は桜並木とする）という計画はやはり本当のようですね。

[230: 匿名さん]

>229
それは本当ですか。本当だとしたらGooｄ News ですね。
木遣橋が開通すれば、晴海通りの交通量（特にダンプなどの大型車）が減り、少しは静かになるのでは期待していたのですが、現実化しそうですね。歩道が広がって町並みが良くなれば、なお良しです。

[231: 匿名さん]

>223
同じ考えでここを評価しています。
このあたりで現在販売中の新築マンションを検討していますが、
223さんに更に付け加えて評価すると、

・豊洲駅に近い（徒歩４分、改札口もＳＣＴ寄り）
・東雲のイオンにも近い（いろいろなＳＣを選べる）
・全戸南東・南西向き（住民間の差が生じにくい）
・駐車場100％（自走式で便利、かつ利用代も安い）
・タワーマンションでない（維持費が上がりにくい、敷地面積が大きい、等）
・1年後には入居できる（金利上昇の影響が少ない)
・住民専用プライベートガーデン
　　(江東区マンションは外とつながる庭は公開しなければならない為、希少）

223さんの言うように、ＴＦＣやＰＢと比べると高めですが、
現在新築マンションを検討しているのであれば、今の相場で比較するしかないと思います。
ＴＦＣやＰＢより過去には、更に破格のＷＣＴなどもあったのですから。
豊洲東雲を検討するのであれば、価格は上昇傾向にある為
過去と比較しても仕方がないと思っています。
その中で、デメリットも踏まえた上で、メリットのはっきりしている点は評価出来ると思います。

[232: 匿名さん]

ＰＣＴ以来管理費を重視しているんですが、築浅豊洲物件でひとつ気付いたことがあります。
ＮＰもここも広大な専用庭があるマンションは、庭のないＧＡやＰＢに比べて管理費が高いですよね？
ところが、ＴＦＣだけはダントツで管理費が安いんです。ネットで調べる限りうちやＮＰとそんなかわらないはずなのに。
なぜなんでしょう。なにかからくりがあるのかな・・・？

[233: 匿名さん]

駅近の件につき　223さん、231さんに付記します。
この地域はご存知のとおり現在一体が準工業地域になっています。
一方23区の住宅地では、広い道路から20メートルまでが近隣商業地域、それから住居地区になっているところが多いです。SCTは豊洲の2つの大通りから少し距離がありますのでこの点も評価されていいと思います。　

[234: 匿名さん]

〉232
SCTの管理組合ができてから組合として勉強するのがいいと思います。
それで節約できることがあれば　管理会社と交渉したらいいでしょう。

[235: 223]

>229さん。
実現すればとても嬉しいですね。晴海通りの大型車混入率はかなり高いですから。
できれば、ニュースソースを教えていただけませんか？

豊洲・晴海地域の将来交通網については、「東京インナーハーバー」の
サイトが詳しいです。現晴海通りの外側に、２本も大きな道路ができる
（うち、１本は首都高も）ようですから、交通量の分散が期待できます。
トップ→東京インナーハーバーエリアのまちづくり→東京インナーハーバーの道路・交通
と入ってみてください。
http://www.tokyo-innerharbor.com/top2.htm

>231さん。 >233さん。
コメントありがとうございます。専用庭は、確かに希少価値がありますね。
また、晴海通りから少し離れていることも、とても大きいと思います。
購入検討者の方々には、SCTの工事用車両入口の付近に立って、
晴海通りからの音がどの程度するか、聞いてみることをお勧めします。

[236: 223]

>232 さん。
不思議な現象ですね。
もっとも、管理費を決める要素は庭の維持管理費以外にもいろいろあると思います。

・管理人の人数、勤務時間帯、時間単価
・管理会社が確保しようとする利益率
・エレベータの台数、稼働率
・敷地内の照明の数の多寡
・駐車場の構造（自走式か機械式か）、稼働率、利用料金
・ゲストルームなど共用施設の仕様、稼働率、利用料金

234さんのおっしゃるとおり、管理組合結成後によく勉強して、
コストの削減と管理の品質向上が両立するよう、努力していきましょう。

また、管理組合ができたら、近隣の大規模マンションの管理組合と情報交換して、
無駄な支出がないかどうか検討したり、管理会社と価格交渉したり
すると面白いかもしれませんね。

[237: 匿名さん]

管理費気になったからちょっと調べてみた。
ニュートンプレイス　196円/m2
グランアルト　164円/m2
フロントコート　117円/m2
プライブブルー　177円/m2
スターコート　209円/m2
それ以外の普通のマンションもだいたい150円〜200円。

[238: 匿名さん]

>>237
全体的に純粋に管理費だけで計算しました？
管理費にはインターネット使用料なども含まれますので額面だけ比較すると
ちょっと正確ではないような。

[239: 匿名さん]

>>238
YAHOO不動産の価格から計算した。
よくわからんけど、ネット使用料とかも含めて管理費なんじゃないの？

[240: 匿名さん]

>>237
SCTは無限収納システム利用料なんていうのもありますね。

[241: 匿名さん]

>>239
ならサービスが多いマンションは管理費が平米辺りで高くなりますね。

[242: 匿名さん]

SCTの管理費は　他のタワーでない大規模マンションー駐車場100％（例えば世田谷の東京テラス等）と比べても少し高いのは事実です。管理組合がきちんと調査をすれば下げにつながる要因はいくつか発見できるでしょう。ただ700世帯もいると無関心な人達もかなりいますので、住民同士がうまくまとまれるかどうかがポイントと思います。

[243: 匿名さん]

そう、無限収納は、希望者だけにしてほしいですね。

[244: 匿名さん]

それにしても、TFCとの管理費の差は気になりますね。
血流認証オートロックの運用経費が高いとか？！

[245: 匿名さん]

>>244
それだ！
やっぱ最新設備はイニシャルだけでなくランニングコストもかかるってことなんでしょう。
それにしても、TFCとの差は90円ですか。
80m2だとして年間86400円の違い。10年で86万ですか・・・。
でも、それ言うとSCTとPCTもそのくらい違うわけで、やっぱりしょうがないのでしょうね。

[246: 244]

>>245
うーん、思いつきで書いただけですが…。
血流認証オートロックは鍵を出さなくていいから楽だし、
ちょっと格好いいな、などと安易に思っていました。
しかし、そんなに高いものなのでしょうか。
管理会社にランニングコストを聞いてみる必要がありますね…。

[247: 匿名さん]

http://koto365.net/apart/
上のサイトで管理費を比較してみました。

マンション名　管理会社　単価

東京フロントコート 　東京建物アメニティサポート　118円／㎡
ファイブスター　東京建物アメニティサポート　129円／㎡
プライヴブルー東京　東急コミュニティー　177円／㎡
パークハウス清澄白河　三菱地所コミュティーサービス　167円／㎡
ソラネットシティ　長谷工コミュニティ　160円／㎡
ガレリアグランデ　長谷工コミュニティ　220円／㎡
ニューライズシティ　興和不動産レジデンスサービス　160円／㎡
オーベルグランディオ砂町水辺公園　大成サービス　117円／㎡

ガレリアグランデは豪華な共用施設で有名なので、
同列には扱えないかもしれません。

[248: 匿名さん]

マンション管理費平方メートル単価について、約３年前のデータですが、ご参考まで。

http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20030510/index2.htm

[249: 匿名さん]

>>247
東京建物アメニティサポートって管理費が安いのかねぇ。
SCTはガレリアに近いのか・・・・。うーん・・・・。
やっぱり、ちょっと、高めなのかな・・・・。

[250: 匿名さん]

話の流れを切りますが、スーパービバホームに行ってきました。
台所、浴室、洗面所以外はすべてやってくれるそうです。
フロアコーティングについては塗る面積によってはビバホームの方が
安そうです。エコカラットは全く同じINAXの製品。これは圧倒的に安いかも。

[251: 244]

血流認証システムについて、少し調べてみました。
長谷工コーポレーションが首都圏のマンションで初めて
血流認証オートロックを採用したのが2004年です。
http://www.haseko.co.jp/hc/news/2004/0324_1.html

開発元は関西のベンチャー企業、バイオニクスだそうです。
http://www.bionics-k.co.jp/VA200.html
http://venturewatch.jp/nedo/20050408.html

察するに、SCTの血流認証オートロックも同社の製品でしょう。

さて、ここからは考察です。

（１）バイオメトリクス認証（生体認証）の世界で一番普及
しているのは指紋認証です。後発の血流認証については、
シェアも非常に小さく、研究開発費を回収しきれていない
可能性もあります。

（２）ネットで簡単に調べた限りでは、血流認証システムの
開発・販売を行っている競合企業は見つけられませんでした。
つまり、一度導入した独自システムのメンテナンスについては、
同社または同社の関連企業に依頼するほかなく、以後の
メンテナンスについては競争原理は働きません。
これは管理会社を替えても同じことです。

一般論として、ベンチャー企業が新技術を開発し、
市場を活性化してくれることは好ましいと思います。
ただ、先進的なシステムが導入されたマンションの住民としては、
メンテナンス費が適正な水準となるよう、気をつけていく
必要があるでしょう。

[252: 匿名さん]

無限収納はやめたいですね。コストがかかりすぎると思います。この他、ビユウテイなど販売時の宣伝文句のための設備、コストパフォーマンスの悪いサービスは、入居後に打ち切れば良いなと思います。
日々の掃除や建物のメンテナンス等、必要なサービスはしっかり維持しつつ、管理費を下げる方向になればいいのですが。

[253: 匿名さん]

庭を含めた共用施設と、管理組合の頑張りで管理費は決まります。
PBT と TFC で大きく管理費が違うのは、共用施設がさほど変わらない
(PBT にも小さいながらプライベートガーデンあるし)のに、
戸数が倍近く違うからじゃないですか？
東急コミュニティが高いのかもしれないけど、そういうのは2-3年後の契約更改で大きく下がりますよ。
まあ、コストが下がっても管理費は下げずに、あまりは修繕積立金に充当っていうのが普通でしょうが。
NP、SCT は共用施設が豪華なんだと思います。

[254: 匿名さん]

ＮＰはサウナみたいのがついてるみたい。

[255: 匿名さん]

たしか他掲示板でみました。
管理会社こんなのもあります。
ここで見てたら重複ごめんなさい。
http://www.gojin.co.jp/

[256: 匿名さん]

>>253

>NP、SCTは共用施設が豪華なんだと思います。

そうでもないと思います。
管理費用の比較は一部屋あたりの単価ではなく、建物総床面積での
比較も必要かと思います。

例えば、

ＴＦＣ総床面積　116,630m2
ＳＣＴ総床面積　 79,121m2（ＴＦＣの３分の２）

ですから、ＴＦＣはＳＣＴの約1.5倍の管理費用が発生しても、一世帯あたり
の管理費用はＳＣＴと同額で納めることができます。

それから、平米単価での比較も数字のマジックです。
ＳＣＴとＴＦＣで一世帯あたりの管理費が同額だとしても、一世帯あたりの面積が
異なるので、管理費の平米単価にすると異なる結果になります。

一世帯平均面積ＴＦＣ　118.9m2（×981戸）・・・共用部込み
一世帯平均面積ＳＣＴ　106.9m2（×740戸）・・・共用部込み

ということで、管理費の平米単価が同じなら、ＴＦＣの方が管理費の
支払い金額は高くなります。

とまぁ、いろいろな比較方法がありますが、
「管理費の平均単価が高い＝設備が豪華」
ではないと思います。

[257: 匿名さん]

ではなぜTFCここまで管理費が安いのでしょう・・・？

[258: 256]

>>257

ＴＦＣの事情までは知りません。
大規模になるほど管理費は有利ですし、平均面積も違いますので、
単に価格が高いから豪華というのは安直過ぎるのでは？と書いた
だけです。

まぁ、そうは言っても、無い知識で考えると。

ＳＣＴで良さそうなのは血流認証ですね。
逆に、ＴＦＣは中庭、パン屋？があり、戸数あたりのエレベータ数が
多いですね。
押しなべて両物件の管理に大きな差があるとは思えないですが、
ＳＣＴは、血流や収納システムなどのコストが高い、それと、マッ
サージチェア、酸素エアコン、など余計なコストを掛けすぎじゃない
かと思います。
ただ、収納システムは70m2クラスの住戸が多いから仕方ないのかも
しれません。

あとは、管理会社の差でしょうか？
上の方の書き込みにもありましたが、そもそもＳＣＴは同程度の
物件と比べても管理費が高いのかもしれません。
しかし、管理会社の違いを話すなら、その質まで考えないといけ
ないかもしれませんね。
何かで読みましたが、長谷工の管理会社は満足度が高いという記事も
ありましたよ。

[259: 匿名さん]

第二期の抽選って今日でしたよね。
売れ行きはどうだったんでしょうか？

[260: 匿名さん]

>>258
血流認証でも、鍵でも、セキュリティー上はあんまり関係ないかも。
玄関で一番問題なのは、共連れ。夕方や夜なんか帰宅者が多いと一人が認証して
玄関あけばぞろぞろ入ると思う。昼間でも同じで、出る人がいて玄関開けば
認証しないで入るから、こんなことでセキュリティーが保たれるなんて思わない
方がいいかも。

[261: 256=258]

>>260
セキュリティ上、完全は無理でしょう。
ただ同じレベルなら、少しでも楽なほうがいいと思いますので、
キーを出さずにすむ分、良いのではないかと。
ただ、コストが大きく違うなら別ですね。

[262: 匿名さん]

「共連れ」も「すれ違い」もあるでしょうね。740戸もあることですし。
ですから、セキュリティ対策というよりは、訪問営業対策と
思っていた方が無難でしょうね。

[263: 匿名さん]

>>259
第一期の抽選当日や翌日にも、抽選結果に関する書き込みは
ほとんどなかったですね。
応募倍率に関する話題もあまり見かけません。
書き込んでいる方は会員期の方が多いのでしょうか…。
あるいは、ほとんどの方が１倍当選とか？

[264: 匿名さん]

私は1期ですよ。

まだ風呂と洗面所、床のコーティングで悩んでおります。

[265: 匿名さん]

血流認証でエントランスを解錠しても、結局自分の部屋の前で鍵を出さなければいけないんですよね？
なんかそれだったらそこまでコストをかけなくても普通のキー認証でいい気がする・・・。
この物件のウリとして無理矢理つけたような設備ですね。

[266: 匿名さん]

エントランスのハイテクセキュリティなんて、まさに商売のためのかざりでしょう。
どんなに手続きを厳しくしたって、中に共犯者が居れば意味ないんだし。
むしろ、ハイテクと言うイメージで安全とか思っていたら帰って危ない。
あくまで各戸でのセキュリティを高めないとね。

[267: 匿名さん]

ていうか、ICカード内蔵のカードによるタッチレス認証の方が安上がりで良かったと思う・・・。

[268: 匿名さん]

>267
そう、ハイテク、ローテク関係なし。
共連れ、スレ違いでなんの意味もないよ。
セールスや悪いやつは一回入れば全部の住戸を廻るから。
中に共犯いる必要なし。
一回住めば、玄関のセキュリティーなんて意味ないとわかる。
いちいち鍵ださなくていいというだけ。

[269: 匿名さん]

インテリア相談会で床のコーティングの事を聞いたら
少しくらい高いのはいいけど（入居時期を悩まなくて済む）
品質が価格に見合わないような気がしたので他業者で見積もりお願いしました！

[270: 匿名さん]

血流認証を使っていますが、
登録位置がちょっとずれると認識してくれません。
最初は、新しくて楽しくドアを開けてましたが、
近頃は鍵の方が確実でいいなって思っています。