23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[946: 購入経験者さん]

だからこそ、REIT案件の住宅モノも、家賃を積極的に引き上げているわけですな。
成功するか否か、注目です。新興のファンドは潰れたほうが良いだろうね。合従連衡
はどこの世界にもあること、それがその市場の健全成長を促すわけだ。
新興ファンドが潰れても、どうせ老舗ファンドが買うわけでしょう。まとめて外部成長
できるめった無いチャンスだ。結局下がらないと思いますね。

[947: 匿名さん]

そうです。定期借家契約になっているから従来のように２年目で値上げされても
賃借人が相場と比較して高いから既存賃料を払って訴訟に持ち込むというわけには
いかない。借り手もものめずらしさで２年住んで値上げなら出て行く覚悟。
普通に値上がりしていくでしょう。

[948: 匿名さん]

＞あと２回の利上げでプチバブル崩壊が訪れ
って２年で＋０．５％だが、物価も上がっていないのにどこに上げる
理由があるのだろう。
金利の正常化が目的の利上げなど聞いたことがない。景気拡大にならないと
上げられないよ。
かりに上がったとしてファンドがこけて一棟まるまる売りに出ても買うのは
別のファンドだ。家賃を下げずに安く買えば利回りは上がるからそれでいいんだよ。
エンドが空室の分譲にあずかれると支店長が言ったとは思えない。
ましてや下落した瞬間が買い場なんて・・・その先さらに下落は進むわけで
無知蒙昧な発言だろう。

[949: 購入経験者さん]

金利が上がるときは家賃も上がるということを忘れたセリフ
とはいえますね。新興ファンドは潰れてほしいが。
2005年頃から、金利上がるからReitは買えない、という意見
が優勢だったね。結果的にはREITは買うべきだったわけだが。

[950: 匿名さん]

世田谷とか竣工売れ残りがかなり見受けられるけど・・・。
都心のさらに一部地区だけでしょ。今後も値上がりがかなりの期間みこめるのは。

[951: 匿名さん]

かなりとかもったいぶらずに、実数やパーセンテージで言ってほしいな。
物件名を言ってくれたら現地見てくるけど。下馬の地所物件のことかな。
あれは墓のせいだろう

[952: 匿名はん]

ダイナシティ明大前
シティハウス世田谷代田
パークハウス三軒茶屋シエルクール
パークハウス深沢コートレジデンス
シティハウス桜新町
パークハウス用賀マスターフォート
パークハウス砧二丁目
ラコント成城富士見橋通り


なんか、パークハウスが多いね。

[953: 匿名さん]

>951
えー、住宅情報ナビでみても青のやつばかりじゃん。
実際の数は面倒くさいから数えないけど、みためで都心6区でまず全然ちがう。

[954: 匿名さん]

あ、952さんが挙げてくれてた。
ありがとうございます。
本当に多いよね。
城南とかも坪単価が高いのはほんの一部だし（平均すると豊島区のほうが遥か上）、城南・城西はなんかこのスレというか掲示板では実力上に見られてる気がする。
都心6区だけだよ。いいのは。
しかも値上がり続けるのはそのなかでも極1部の優良地域のみ。

[955: 購入経験者さん]

別にいいんじゃないの。残ってて。
シティハウス正常も3年くらいかけて売ったわけだし

[956: 匿名さん]

>955
それじゃ供給と需要の話しが違っちゃうじゃない。
結局都心（しかもこれからはその中の極一部）の話しなんだよ。

[957: 購入経験者さん]

実際城南も中古価格上がっているから、別にいいんじゃないの。
下がってたらそりゃ話違うけどねー。
都心5区も、城南も、大体15-20％上昇しているよ1年前に比べて。

[958: 匿名さん]

>957
で、都心は成約して城南は成約しないで実勢価格は下がるってとこでしょ。

[959: 匿名さん]

城南はとにかく

中古物件がない。

あっても徒歩１５分だの定期借地権だの駅近はオーナーチェンジの
賃貸物件ばかり。

一体どうしたというんだ？？？

売り惜しみではないだろう。
売っても買い先がないのだ。

３年前なら築２５年超のマンションを売れば４０００万くらいのキャッシュが入り、
３５００万のローンを組み増せば７０００万の湾岸タワーの９０平米が買えた。
今は住み替えしようにも買える物件がない。
戸建ての住み買えも一定の規模以上ないと売れても、買い替え先がない。

[960: 購入経験者さん]

>958
レインズくらい見たら？成約価格での話しだよ。
イメージで判断するのは危険だよ。

[961: 購入経験者さん]

最近は23区北部の上げが顕著ですよ。
都心の一部かどうかは、まあお好きなようにご判断ください。

[962: 匿名さん]

じゃあ、なんで世田谷の売れ残りが多いの？

[963: 購入経験者さん]

シティハウス世田谷代田は、竣工後の分譲開始
パークハウスじゃなくてパークホームズ三軒茶屋シエルクール
2006年12月に分譲開始で2007年3月竣工。わずか3ヶ月。
城南は分譲開始と竣工の間が短いからでしょ。

同じ時期竣工の都心物件、
番町パークハウス2005年10月分譲開始で竣工が2007年02月。1年半。
ワールドシティタワーズは
2004年05月分譲開始で竣工が2007年03月。3年

世田谷は中低層マンションが多い。実際現物見てから、という人
が多いというのもあるでしょう。タワーは青田売りでも売れるが。
タワー自体が世田谷に無い。

[964: 匿名さん]

なるほどねえ。
でも都心なら抽選倍率パンパンが普通だから、やはり城南はそんなでもないね。
まあ、城南というより都心以外がだめなんだが。
世田谷・大田より豊島のほうが高いんだけどね。

[965: マンション投資家さん]

まだ都心に物件買ってない奴いるの？
遅過ぎだよ。
そのうち郊外すら買えなくなるよ。

[966: 購入経験者さん]

まあ少し964さんのお相手を。豊島は商業地多いでしょ。世田谷は90％住宅地だから、
そのまま比べても意味が無いよ。住宅地同士で比べましょう。

公示地価

【豊島区】
東京都豊島区目白２−３６−１６　603,000(円/m2）建ぺい率,容積率 - 60 300％
東京都豊島区目白４−１−２２　638,000(円/m2) 建ぺい率,容積率 - 60 150％

他は論外だからこの2つだけで比べよう。さて、世田谷区

【世田谷区】
東京都世田谷区等々力５−１８−１３　669,000(円/m2)　建ぺい率,容積率 - 50 100％
容積率100％しかないのに目白より高い。

東京都世田谷区用賀１−１−１５　600,000(円/m2)　建ぺい率,容積率 - 50 100％
容積率換算ではこちらも目白より高い。

東京都世田谷区代沢２−３−１８　780,000(円/m2)　建ぺい率,容積率 - 50 150％
圧勝。

東京都世田谷区成城６−２５−２２　790,000(円/m2)　建ぺい率,容積率 - 40 80％
圧勝。

、、と調べてみて、殆どがそうなので、同じくらいの地域はどこか探しました。

東京都世田谷区弦巻５−１９−８　580,000(円/m2)　建ぺい率,容積率 - 60 150％
東京都世田谷区羽根木１−２９−１８　575,000(円/m2)　建ぺい率,容積率 - 60 150％
このあたりが丁度同じくらいかな。

[967: 入居済み住民さん]

ド素人なんですが思うのです。

都心部−再開発−超高層が注目のトレンド。それが土地がなくなり周辺区や郊外にまで進出。

それが人気で新築価格の上昇。みんなが見上げてあこがれる、新築−再開発−超高層（大規模）が上昇の要因。

反面、中古価格の低下。つられて上がっているかも知れないけど成約価格は違うと思う。また中古価格差の拡大、優良な中古というのはあるから。

２０年も経てば、新築タワーも時代遅れの施工・設備。また、街自身がマンメイドで歴史が浅く階層による住み分けがないから文化が育たず、再開発の街の魅力も無くなる。さらに居住者が同年代だと老化も同期して廃ニュータウン化の恐れ。

やはり本質は立地が重要だと思う。実は２００４頃に典型的な湾岸超高層買っちゃったんですが、そろそろ手放してあるいは貸し出して、地に足の着いた街に移ろうかと思うんです。

[968: マンション投資家さん]

売るべきでしょ。
地に足の着いた街も値上がり始めてるのでは？
私も処分するものは、売り始めました。

[969: 匿名さん]

新築タワーが時代遅れになるには、２０年も掛かりませんよ。
中央区のリバーシティ21のタワーマンション群は、既に時代遅れになり始めた感があります。
三井が広告にまだ使っているぐらいなので、外見は良さそうに見えるんですけどね。
古いタワーの建物の中を見ると…

[970: 匿名さん]

＞969
そう思います。
コレが1億の部屋のキッチンか？、シューズインクローゼットもないのか？ってね。
まあ、300万位で改装すればそこそこになるけどね。

[971: 物件比較中さん]

1億の部屋を300程度（最低でしょうけど）かければ、まぁ住めるようになるならぜんぜん良いのではないでしょうか。ＭＳは立地がよければ、まだなんとかなりますよ。

[972: 匿名さん]

立地がよいの解釈が難しいですね。
リバーシティ自体は駅近というにはビミョーだし。
景色は知られてるのに地名はあまり知られてないし。
ギッシリ建ってるのでお見合い部屋が多いし。
これ以上便利になる発展性はないし。

[973: 匿名さん]

佃のタワーかうなら勝どきのＴＴＴ買う。
駅近だし眺望も良いし。

[974: 匿名さん]

>973
竣工後TTTで1億の部屋って購入時は7000万位の部屋？
90㎡くらい？

[975: 元祖匿名はん]

三井や地所のような大手とREITだけ株価が高くて、新興勢はメタメタ状態。
これがマーケットの実勢不動産価格にどれだけ影響を与えるでしょうねぇ。
ある意味面白い状態にはなってきましたが。

こと収益物件に関して言えば、金融庁によるローン締め付けと金商法施行（9月）で
大規模適法物件以外はシュリンクせざるを得ないでしょう。
大手も大手で住居系で儲けるには郊外しかなくなってるし、出尽くし感が強い。
オフィスやリテールで大家で儲けられてもレジで儲からなくなる日は近い。
定借で賃料は上がるかっても、オフィスならともかくレジならほんとかねぇって感じ。
大多数の既存賃貸借レジより定借レジだけ別マーケットで賃料上がるかい？
大手なら安泰ってのも、明日は我が身なんじゃないの？

[976: 元祖匿名はん]

大手やREITだからって右肩上がり、鰻登りには行かない。そういう話ですよ。
もともと特に地所なんて大家だから、大家家業だけで十分食えるにしてもね。

[977: 匿名さん]

>>974
南西側４０階＆９０平米以上でそれ位かな？
＋直接基礎工法＆豪華共有施設だけでもかなりの付加価値ある。
後、湾岸タワーで魅力なのはアキバのＴＴＴかな。

[978: 匿名さん]

>>977
スマン、アキバのＴＴＴは湾岸じゃなかった。

[979: 匿名さん]

私もアキバTTTほしいな。もう少し安ければねぇ。

[980: 匿名さん]

えいやで、今後の２３区平均新築坪単価の推移を予測して
みた。
グラフにするとこんな感じ。

対前年比
2007 年 200 万円／坪
2008 年 230 万円／坪 1.15
2009 年 248 万円／坪 1.08
2010 年 258 万円／坪 1.04
2011 年 264 万円／坪 1.02
2012 年 266 万円／坪 1.01
2013 年 242 万円／坪 0.91
2014 年 230 万円／坪 0.95
2015 年 216 万円／坪 0.94
2016 年 201 万円／坪 0.93
2017 年 191 万円／坪 0.95
2018 年 187 万円／坪 0.98
2019 年 185 万円／坪 0.99
2020 年 184 万円／坪 0.99
2021 年 180 万円／坪 0.98
2022 年 178 万円／坪 0.99
2023 年 187 万円／坪 1.05
2024 年 202 万円／坪 1.08
2025 年 230 万円／坪 1.14
2026 年 251 万円／坪 1.09

[981: 匿名さん]

>980さん
情報源を開かすか、若しくは貴方は不動産評論家かも知れませんが、何処の誰か名前を名乗らないと誰も信用しませんよ。

[982: 買いたいけど買えない人]

8月の参院選に立候補を表明した、建築家黒川紀章氏が、公約を発表しました。

・首都機能を移転し、霞ヶ関の機能の半分を地方に移つす。
・不要になった官庁建築を撤去し、タワーマンション300棟を国費で霞ヶ関に建設。
・賃料5〜10万/月の国営賃貸住宅として、一般に供給する。

これが実現すれば、霞ヶ関に100万戸単位の格安優良住宅が供給されることになり、東京の不動産は、○○○するかも知れません。
不動産を持たない一般庶民の私は大歓迎なのですが・・・

[983: 匿名さん]

仮に当選したとしても、いっかいの参議院議員（しかも無所属で会派にも属さないだろうし）
では到底実現不可能な公約ですね。都知事選の時の頭がまだ切り替わってないのかな？？？

[984: 匿名さん]

半分ではなくても首都機能の一部移転はその流れと思うよ

[985: 匿名さん]

９８４
むしろ地方への権限と財源の委譲でしょ。道州制の議論等が話の中心であって
首都移転はどっかいっちゃいましたね。地方間でも同床異夢だし。

[986: 匿名さん]

＞983
無所属ではありません。黒川氏は、共生新党の党首です。
共生新党は、今回の選挙で5議席の獲得を目指すそうです。

[987: 匿名さん]

林立するタワーマンションと高層ビルの間を、チューブ状の道路が走り、
日のあたる高層階は富裕層、お見合いどころか日照もないじめじめした下層階は貧民窟、
そんな漫画みたいな近未来ＴＯＫＹＯが実現するんでしょうかね〜
楽しみなような、怖いようなですが。

[988: 匿名さん]

タワマンが林立して誰でも住めるようになったら、
富裕層はタワマンではなく豪華な一戸建てに住むようになりますよ。
他人から羨ましがられる住まいに住みたいだろうから。

[989: 匿名さん]

富裕層も今は、お手伝いさんがいないなら、戸建ではなくて、低層マンションを選択するでしょう。

[990: 匿名さん]

>>981
主旨を誤解されたようですね。上がる。下がるの論議ではなく
いつまでにどの程度（対前年比率何％）であがりいつごろ下がるかという
数値イメージのたたき台として示したものです。
これは私の中の意見をまとまとめた想定グラフです。
いままでのこのスレの議論の大筋は
ここ１〜２年で二桁上昇は終わる。その後は横ばいで５年以内に下降
にむかう。というレベルでは一致していたような印象ですが。
その後落ちるにしても都心のミニバブル崩壊ならゆるやかということで
１５％の下落数値を最大値に一桁下落を２２年まで続けた。
底値が２０１５年

情報は信じるものでなく、読み取り批評すべきものでしょう。
言葉の批判は皆さん得意でもビジョンとして上昇下降の流れをどう
想定するかが一番重要なのだと思います。
私はこのスレでいろいろ書いてきた一人で、評論家でも何でもない。
ただここにかくためにいろいろ勉強してデータはかなり入手したつもり。
このカーブを念頭に（実は、楽観論　悲観論のもう２つのカーブもつくって
あるけど）買った不動産の収支予測や売却時期をにらんでいます。

[991: 匿名さん]

おそらく、皆さん方の頭のなかにも２０年スパンでどう上がっていつごろからどこまで
下がるというイメージがあるはず。
もちろん、その背景には首都圏人口の伸びが止まる時期２０１２年頃とか
デモグラフィックデータや金融市場、消費税、景気拡大など他の予測を見こまないと
いけないし、リートの破綻予測なんてのもあった気がします。

議論は楽しいけど、いくつかの観測をそれなりに「見えるようにして」もう
議論を楽しむことは私自身は終わらせていいのではないかと思っています。

[992: 匿名さん]

それは、「買った不動産」がある方に取っては
いつ下がるかなんてスレで議論されては不都合。だから終わらせていい。
とも失礼ながら裏読みできますが。

[993: 購入経験者さん]

そんな、マーケットのトレンドを決定するほど
ここの掲示板が影響力あったら面白いね。
裏読みしすぎでしょそれは。

[994: 匿名さん]

想定シナリオは上げ下げ用意できたとして、行動化のサインは決めましたか？

都心高値の上限理論値みたいなものは推定されましたか？
（理論地価なんかないんですけど、
　こういう理由でここまでは上がっても不思議ではないよ、という値段）

下げに転じる時の指標、及び先行指標（先行の期間も）は
何をウォッチするのが良いでしょう。
当該地の定点観察以外に、何が有効性高そうなんでしょうか？
もし、どなたか秘伝オープンしていただければ。

[995: 物件比較中さん]

今日の日経新聞朝刊に、マンション販売不振で在庫過多という記事が出てましたが
いよいよ価格が下がるんでしょうか？

[996: 匿名さん]

都内でも郊外は多いよ。特に２３区の外周区も、
世田谷、大田、足立、練馬、板橋、北、葛飾、杉並、江戸川は在庫の山。
千葉、埼玉、横浜、川崎を除く神奈川も在庫の山。
そのうち廃墟マンションたくさんできるんだろうな。

[997: 住まいに詳しい人]

>>955
ところがね、不動産価格って住宅の需給で動いたことがないんですよ
それを動かすのはファイナンスの動向なんです

いまバブっているのは不良債権問題が片づいたのに
銀行や大手製造業を守るために低金利が維持されているから

よく「国際比較だと東京の不動産は割安だ」つう話があるでしょ
確かに、今のこの瞬間だけみれば間違ってないけれど
よくよく考えてみれば経済成長率が1〜2％の国の不動産が
年間20％も30％も上がって割安なわけないじゃない

市場（企業）規模/成長率の２軸で市場（企業）分析する
ボストンマトリックスを思い出して欲しいけど
日本/東京は「金のなる木」ではあっても「スター」じゃないんだ
しかも現在ままなら徐々に「＊＊＊」に近づく恐れもあるし
本来はそこに投資するのは効率的ではない

なのにそれを可能にしているのはやっぱり金利のせいなんだよ

[998: 匿名さん]

金利動向も踏まえて３パターン
いつさがりはじめるかというスレタイのテーマでいけば皆さんのお考えは図のどれに近い？

[999: ヒマリーマン]

流れを切るようですみませんが1000レスを超えそうなので続スレ立てました。
23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
994さん、995さん、998さんの問いかけについては、
続スレで文面を引用するなどしてお答え下さい。
★★★

[1000: 匿名さん]

超都心に関してはパターンCはないね。
977さんの言うとおりファイナンスの問題。
韓国も80㎡、1億5000万が平均っていうからそのバブルがはじけたら影響がある。

[1001: 匿名さん]

>>995
金曜の朝刊ひっくりかえしたけど出てないね。何面なの？

[1002: 匿名さん]

http://www.sanshu-ca.com/news/vol16/news16-flash.htm
２００４年にも在庫が貯まって販売不振というのが日経ならぬ日建新聞にでているね。