23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[926: 匿名さん]

ありえねぇよ。
どんな高齢化社会だ。。。

[927: 匿名さん]

多くの識者が格差社会の到来を指摘しはじめたのは２００５年 あたりから。
統計数値を追う社会経済研究者やマーケティング分野、国際金融経済の視点など
さまざまなな観点から著作が多くでたいるから必要なら読めばいいだろう。

ワーキングプアとストックリッチがそれぞれ増えるだけの話だ。
１０００万のキャッシュは有効につかえば資産形成の元になるが、
毎日２万８０００円ずつ消費したら消費税５０万を含め１年でなくなる。

デイトレーディングで毎週の運用成績が平均１％程度あれば最初の週の
利益こそ１０万だが、５２週目なら６６１万。税引き後でも６００万。
２年後には２７００万に増えている。

ここまで苦労せずとも、５００万ずつにわけて４８００万の１ＬＤＫ新築マンション
２部屋買って毎月６万の利益をあげていれば、７年で投下資本の半分が還ってきて
不動産価格が年率３％で上昇したら７年後に２６．５％の含み益。売れば、税引き後
２０００万弱の手取りになる。

実際に２００５年から２０１２年あたりまで年率３％の上昇というのはかなり控えめな
予測だと思うが。

[928: 匿名はん]

>>919
業者　乙！！！
お前らの対象マーケットが減少してきているぞ。
気を付けろ。

[929: 匿名さん]

>>927
机上の空論だね
デイトレで利益上げてるのは、どのくらいいるか
まるで分かってない
損失を考えてないのが痛すぎる

それに今は2007年だ
05年からの上昇は大きかったが
これからの上昇が3％で行くか分からない

[930: 匿名さん]

頭の悪い人は原因と結果を取り違える。
ストックリッチが増えるから地価が上がるのでなく
地価が反転したからストックリッチがふえはじめたのだ。
地価とストックリッチの数は相乗効果で増加していく
ただし、スピードは緩やかだ

港区の居住人口は２０万人に増えたのは戸建住宅がマンションに換わったからだ。
ｇｏｏｇｌｅ　ｅａｒｔｈでもいいがビルの３０階あたりから眺めるとわかるが
戸建が残っているエリアは、
泉岳寺周辺、白金、南麻布１丁目麻布永坂など一部に限られる。
http://maps.google.co.jp/maps?hl=ja&ie=UTF-8&oe=UTF-8&tab=...

一方、世田谷は８０万人の人口がいて、キャロットタワーの上から眺めても
世田谷通りと２４６と環七の間のエリアだけでもかなりの数の戸建があるのが
わかる。太子堂二丁目、上馬、野沢。皆結構な地価だが老朽化した木造住宅の
密集した地区でもある。

住宅ローンも組めない７０歳過ぎたお年寄り世帯が結構あるわけだ。
この人たちは自分たちがストックリッチだと思わないうちに今後７年でお亡くなり
なるかもしれないが、お亡くなりにならないとすれば、直下型地震で死にたくない
だろうし癌で死ぬのも心臓病で死ぬのも嫌だという話になる。
港区で戸建からマンションが増えたようにストックリッチの皆さんが高額マンション
に住み換えていく流れはすでに始まっている。

かつての地上げ屋は強引に郊外に戸建を買わせたが今は、毎週新聞に
折込が入る豪華マンションのチラシがゆっくりと彼らと彼らの相続人を
洗脳していく仕組みだ。

[931: 匿名さん]

>>929
だからあなたが何もしないで様子見ということをどうこういいませんよ。（笑い）

自己資金がないひとは必要ないが、ある人は、いろいろなシナリオで運用を
考えないとそのカネでＢＭＷを買ってしまいそうな自分と戦っているわけで・・・

[932: 匿名さん]

1000万しかない雑魚の癖に酷く偉そうですな

[933: 匿名さん]

なんで卑近な具体例になっちゃうのかな。モデルで言ったまでですよ
私や個人の話をしていない

>今は２００５年ではない
これから資産を増やす話でなく、すでに「旧価格」で取得した人の話だから
２００５年でいいのです。

ここは、マンション価格の動向を予測するスレですから

[934: 賃貸住まいさん]

高級マンションより、高級老人ホームでは？

最近、世田谷とかに豪華なのを良く見ます。

[935: 匿名さん]

>>932
コップの中の１０００万（元本）なら雑魚だが
コップから溢れて受け皿に溜まった１０００万（キャッシュフローの累積）なら
雑魚と呼べないよ。

932は、１０００万といわれて預貯金や運用中の元本を想像するところが
庶民的で微笑ましいね。

[936: 匿名さん]

高級老人ホームにいくのは８０代でしょう。
世の中には　資産状況と健康状態で分けて
４つの高齢者セグメントがある
①病弱で貧乏な老人
②健康で貧乏な老人
③病弱で資産のある老人
④健康で資産のある老人

このなかで④は③に移行するが
①②からは③に移行しない。
７０歳以降を高齢者とすれば
生存確率からいって
①は１０％
②は４０％
③は５％
④は３５％

[937: 匿名さん]

誰でも最初の種銭を蓄えるところから始める。「１０００万しかない雑魚」というの言い方を
している人は２０００万に増えた時点で欲を出して、すってんてんになる可能性が高い人だ。

サラリーマンでも５０代なら早期退職再雇用で退職金を手にしたあとも関連会社で
働く人が多い。所得は減るが運用資産は増える。
金融庁が私募集ファンドを含めて不動産証券化の個人投資家保護を言い出した背景には
団塊世代の大量退職がある。

日本経団連の調査では大卒管理職の退職金は２５００万〜３０００万。これが教育ローンや
住宅ローンの返済に消える分もあろうが老後の資金として円滑に運用されて、健康で資産の
ある老人が増えてもらわないと福祉コストが増大するばかり。
団塊の世代の豊かな老後には何が必要かという話だ。

[938: 匿名さん]

×私募集ファンド
○私募ファンド
「しぼふぁんど」で変換しても思慕ファンドにしかならないので・・失礼

[939: 匿名さん]

十分な貯蓄がある家庭と、わずかな貯蓄しかない家庭とどちらが多いといったら、
圧倒的に後者らしいけど。今後どうなるのかしらね？

[940: 匿名さん]

>>939
経済というのは、若い世代も中年層もシニアも高齢者も労働生産以外に消費や貯蓄や資産運用など
あらゆる分野で関係を持つ。
個人の金融資産は１５００兆円あるらしいが。一般世帯数４５００万で割ったら３３３３万円という
話になるが、実際はもっと偏在している。
２３区の人口は７５０万人、平均世帯人口は２人。一般世帯数は３７５万世帯。
持ち家比率は０．５弱だから１８０万世帯が住宅資産を持っている。
持ち家一戸当たりの
正味資産は時価評価−ローン残債
仮に２３区の一世帯あたり住宅時価を戸建て土地も含め４０００万、ローン残高を１８００万と
みても正味資産総額は４０兆円近い。
このうちの４％が毎年買い替えに動けば１兆５千億の含み益が不動産市場で顕在化する。

[941: 匿名さん]

自宅不動産というのは、お金を入れたら出てこないブタの貯金箱と同じ。
ただ違うのは、貯金箱を割ると含み益というおまけがもらえるということだ。
実際には貯金箱を１９８５年までに買っていないと貯金箱自体の代価で損がでる
ケースもある。

[942: 匿名さん]

買い替え需要は、わかるが元の中古はどうなるという話だが、一次取得者が買い
その人が住み替える頃には賃貸用に個人投資家が買う。
地価高騰の恩恵はここまでで、賃貸オーナは都内に中古賃貸物件が増えると
立地格差に悩まされる。
下落気はボロマンションの底値買いもいいが、上昇期には新築物件を買うほうが有利。
練馬板橋はますます下がり、目黒世田谷は供給が増えても需要は減らない。
家賃の新旧格差、立地格差がひろがる。

見方を変えると、都心物件は、オーナーはなかなか手放さないということだ。
壊さずに持っていて人に貸せば金が沸いてでるような不思議な貯金箱だからだ。

[943: マンション投資家さん]

その貯金箱をどう仕込むか。目利きが問われるところですね。
2002〜2006までのサラリーマンにも買えた湾岸地区だと、競合物件のないタワーズ台場や販売１期が異常に安かったトーキョータワーズなどは貯金箱になりうる物件だと思います。

[944: 匿名さん]

湾岸なんかより内陸のタワーの低、中層が一番のお買い得でしたね

[945: 超スーパービギナーさん]

不動産など最近は、金融庁が締め付けをやっていて、都内においては融資が下りないそうです。
しかも、もう物件もでませんよね。

○○○銀行支店長にお話を聞いたところ、新興の不動産バカファンドがすっ高値で買いまくったそうで、それをリートで個人にハメこんでるそうですよ。
業者もかなり体力的に厳しくなってきていて、あと２回の利上げでプチバブル崩壊が訪れ、そこら辺が買い場じゃなかろうかとのことでした。

バブル時代の不動産価格を見て、まだ割安なんて言っている人は、需給のみでバカ上げしたような、崩壊した仕手株の過去のすっ高値の値段と比べているようなロマンチストなんでしょうね。

分譲マンション業者も昨年まで主なところを買い漁っていましたし、建材も高騰しています。
マンション購入予定の方はしばらく様子見が懸命だと思いますよ。

[946: 購入経験者さん]

だからこそ、REIT案件の住宅モノも、家賃を積極的に引き上げているわけですな。
成功するか否か、注目です。新興のファンドは潰れたほうが良いだろうね。合従連衡
はどこの世界にもあること、それがその市場の健全成長を促すわけだ。
新興ファンドが潰れても、どうせ老舗ファンドが買うわけでしょう。まとめて外部成長
できるめった無いチャンスだ。結局下がらないと思いますね。

[947: 匿名さん]

そうです。定期借家契約になっているから従来のように２年目で値上げされても
賃借人が相場と比較して高いから既存賃料を払って訴訟に持ち込むというわけには
いかない。借り手もものめずらしさで２年住んで値上げなら出て行く覚悟。
普通に値上がりしていくでしょう。

[948: 匿名さん]

＞あと２回の利上げでプチバブル崩壊が訪れ
って２年で＋０．５％だが、物価も上がっていないのにどこに上げる
理由があるのだろう。
金利の正常化が目的の利上げなど聞いたことがない。景気拡大にならないと
上げられないよ。
かりに上がったとしてファンドがこけて一棟まるまる売りに出ても買うのは
別のファンドだ。家賃を下げずに安く買えば利回りは上がるからそれでいいんだよ。
エンドが空室の分譲にあずかれると支店長が言ったとは思えない。
ましてや下落した瞬間が買い場なんて・・・その先さらに下落は進むわけで
無知蒙昧な発言だろう。

[949: 購入経験者さん]

金利が上がるときは家賃も上がるということを忘れたセリフ
とはいえますね。新興ファンドは潰れてほしいが。
2005年頃から、金利上がるからReitは買えない、という意見
が優勢だったね。結果的にはREITは買うべきだったわけだが。

[950: 匿名さん]

世田谷とか竣工売れ残りがかなり見受けられるけど・・・。
都心のさらに一部地区だけでしょ。今後も値上がりがかなりの期間みこめるのは。

[951: 匿名さん]

かなりとかもったいぶらずに、実数やパーセンテージで言ってほしいな。
物件名を言ってくれたら現地見てくるけど。下馬の地所物件のことかな。
あれは墓のせいだろう

[952: 匿名はん]

ダイナシティ明大前
シティハウス世田谷代田
パークハウス三軒茶屋シエルクール
パークハウス深沢コートレジデンス
シティハウス桜新町
パークハウス用賀マスターフォート
パークハウス砧二丁目
ラコント成城富士見橋通り


なんか、パークハウスが多いね。

[953: 匿名さん]

>951
えー、住宅情報ナビでみても青のやつばかりじゃん。
実際の数は面倒くさいから数えないけど、みためで都心6区でまず全然ちがう。

[954: 匿名さん]

あ、952さんが挙げてくれてた。
ありがとうございます。
本当に多いよね。
城南とかも坪単価が高いのはほんの一部だし（平均すると豊島区のほうが遥か上）、城南・城西はなんかこのスレというか掲示板では実力上に見られてる気がする。
都心6区だけだよ。いいのは。
しかも値上がり続けるのはそのなかでも極1部の優良地域のみ。

[955: 購入経験者さん]

別にいいんじゃないの。残ってて。
シティハウス正常も3年くらいかけて売ったわけだし

[956: 匿名さん]

>955
それじゃ供給と需要の話しが違っちゃうじゃない。
結局都心（しかもこれからはその中の極一部）の話しなんだよ。

[957: 購入経験者さん]

実際城南も中古価格上がっているから、別にいいんじゃないの。
下がってたらそりゃ話違うけどねー。
都心5区も、城南も、大体15-20％上昇しているよ1年前に比べて。

[958: 匿名さん]

>957
で、都心は成約して城南は成約しないで実勢価格は下がるってとこでしょ。

[959: 匿名さん]

城南はとにかく

中古物件がない。

あっても徒歩１５分だの定期借地権だの駅近はオーナーチェンジの
賃貸物件ばかり。

一体どうしたというんだ？？？

売り惜しみではないだろう。
売っても買い先がないのだ。

３年前なら築２５年超のマンションを売れば４０００万くらいのキャッシュが入り、
３５００万のローンを組み増せば７０００万の湾岸タワーの９０平米が買えた。
今は住み替えしようにも買える物件がない。
戸建ての住み買えも一定の規模以上ないと売れても、買い替え先がない。

[960: 購入経験者さん]

>958
レインズくらい見たら？成約価格での話しだよ。
イメージで判断するのは危険だよ。

[961: 購入経験者さん]

最近は23区北部の上げが顕著ですよ。
都心の一部かどうかは、まあお好きなようにご判断ください。

[962: 匿名さん]

じゃあ、なんで世田谷の売れ残りが多いの？

[963: 購入経験者さん]

シティハウス世田谷代田は、竣工後の分譲開始
パークハウスじゃなくてパークホームズ三軒茶屋シエルクール
2006年12月に分譲開始で2007年3月竣工。わずか3ヶ月。
城南は分譲開始と竣工の間が短いからでしょ。

同じ時期竣工の都心物件、
番町パークハウス2005年10月分譲開始で竣工が2007年02月。1年半。
ワールドシティタワーズは
2004年05月分譲開始で竣工が2007年03月。3年

世田谷は中低層マンションが多い。実際現物見てから、という人
が多いというのもあるでしょう。タワーは青田売りでも売れるが。
タワー自体が世田谷に無い。

[964: 匿名さん]

なるほどねえ。
でも都心なら抽選倍率パンパンが普通だから、やはり城南はそんなでもないね。
まあ、城南というより都心以外がだめなんだが。
世田谷・大田より豊島のほうが高いんだけどね。

[965: マンション投資家さん]

まだ都心に物件買ってない奴いるの？
遅過ぎだよ。
そのうち郊外すら買えなくなるよ。

[966: 購入経験者さん]

まあ少し964さんのお相手を。豊島は商業地多いでしょ。世田谷は90％住宅地だから、
そのまま比べても意味が無いよ。住宅地同士で比べましょう。

公示地価

【豊島区】
東京都豊島区目白２−３６−１６　603,000(円/m2）建ぺい率,容積率 - 60 300％
東京都豊島区目白４−１−２２　638,000(円/m2) 建ぺい率,容積率 - 60 150％

他は論外だからこの2つだけで比べよう。さて、世田谷区

【世田谷区】
東京都世田谷区等々力５−１８−１３　669,000(円/m2)　建ぺい率,容積率 - 50 100％
容積率100％しかないのに目白より高い。

東京都世田谷区用賀１−１−１５　600,000(円/m2)　建ぺい率,容積率 - 50 100％
容積率換算ではこちらも目白より高い。

東京都世田谷区代沢２−３−１８　780,000(円/m2)　建ぺい率,容積率 - 50 150％
圧勝。

東京都世田谷区成城６−２５−２２　790,000(円/m2)　建ぺい率,容積率 - 40 80％
圧勝。

、、と調べてみて、殆どがそうなので、同じくらいの地域はどこか探しました。

東京都世田谷区弦巻５−１９−８　580,000(円/m2)　建ぺい率,容積率 - 60 150％
東京都世田谷区羽根木１−２９−１８　575,000(円/m2)　建ぺい率,容積率 - 60 150％
このあたりが丁度同じくらいかな。

[967: 入居済み住民さん]

ド素人なんですが思うのです。

都心部−再開発−超高層が注目のトレンド。それが土地がなくなり周辺区や郊外にまで進出。

それが人気で新築価格の上昇。みんなが見上げてあこがれる、新築−再開発−超高層（大規模）が上昇の要因。

反面、中古価格の低下。つられて上がっているかも知れないけど成約価格は違うと思う。また中古価格差の拡大、優良な中古というのはあるから。

２０年も経てば、新築タワーも時代遅れの施工・設備。また、街自身がマンメイドで歴史が浅く階層による住み分けがないから文化が育たず、再開発の街の魅力も無くなる。さらに居住者が同年代だと老化も同期して廃ニュータウン化の恐れ。

やはり本質は立地が重要だと思う。実は２００４頃に典型的な湾岸超高層買っちゃったんですが、そろそろ手放してあるいは貸し出して、地に足の着いた街に移ろうかと思うんです。

[968: マンション投資家さん]

売るべきでしょ。
地に足の着いた街も値上がり始めてるのでは？
私も処分するものは、売り始めました。

[969: 匿名さん]

新築タワーが時代遅れになるには、２０年も掛かりませんよ。
中央区のリバーシティ21のタワーマンション群は、既に時代遅れになり始めた感があります。
三井が広告にまだ使っているぐらいなので、外見は良さそうに見えるんですけどね。
古いタワーの建物の中を見ると…

[970: 匿名さん]

＞969
そう思います。
コレが1億の部屋のキッチンか？、シューズインクローゼットもないのか？ってね。
まあ、300万位で改装すればそこそこになるけどね。

[971: 物件比較中さん]

1億の部屋を300程度（最低でしょうけど）かければ、まぁ住めるようになるならぜんぜん良いのではないでしょうか。ＭＳは立地がよければ、まだなんとかなりますよ。

[972: 匿名さん]

立地がよいの解釈が難しいですね。
リバーシティ自体は駅近というにはビミョーだし。
景色は知られてるのに地名はあまり知られてないし。
ギッシリ建ってるのでお見合い部屋が多いし。
これ以上便利になる発展性はないし。

[973: 匿名さん]

佃のタワーかうなら勝どきのＴＴＴ買う。
駅近だし眺望も良いし。

[974: 匿名さん]

>973
竣工後TTTで1億の部屋って購入時は7000万位の部屋？
90㎡くらい？

[975: 元祖匿名はん]

三井や地所のような大手とREITだけ株価が高くて、新興勢はメタメタ状態。
これがマーケットの実勢不動産価格にどれだけ影響を与えるでしょうねぇ。
ある意味面白い状態にはなってきましたが。

こと収益物件に関して言えば、金融庁によるローン締め付けと金商法施行（9月）で
大規模適法物件以外はシュリンクせざるを得ないでしょう。
大手も大手で住居系で儲けるには郊外しかなくなってるし、出尽くし感が強い。
オフィスやリテールで大家で儲けられてもレジで儲からなくなる日は近い。
定借で賃料は上がるかっても、オフィスならともかくレジならほんとかねぇって感じ。
大多数の既存賃貸借レジより定借レジだけ別マーケットで賃料上がるかい？
大手なら安泰ってのも、明日は我が身なんじゃないの？