23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[901: 匿名さん]

物価上昇率や、マンション価格の平均上昇率並みに上がっても儲けではない。
ハイパーインフレになればゴミのようなボロ屋でも、価格は跳ね上がる道理。

いかに、突出したパフォーマンスを得るかが問題。
グローバルな視点から見れば為替も問題。
もし数年前に欧州人が格安マンションを仕込んでいたとして、
邦貨で高く売れても、自国に資金を持ち帰ろうとすれば為替で巨額の差損が出る計算。

[902: 匿名さん]

＞８９７
皆それを前提にして話していると思いますよ。

[903: 匿名さん]

内装設備＜立地　なんて・・そんな単純なものじゃないよ（笑
豪華なものはやっぱり良いし、住んでみたらわかる

[904: 匿名さん]

住む気がないのに豊洲とか、そのレベルの物件に手を出すのは相当バクチ過ぎるのでは。
どんどん建てつづけて希少価値もなくなるし、眺望など環境も悪化。
住民層からしても平成のニュータウン化するのが目に見えてる。
今以上に価格上昇は無理でしょう。下手するとわらしべ長者どころか、
ジョーカー握ったまま負組み確定になる。

[905: 匿名さん]

よく「銀座に近い」が謳い文句になっているけど、
そんなに近くもないと思うんだけどね。
車で走ると4丁目交差点から結構離れているのが判る。
「近い」と言っていいのは勝どきまでだよ。同じ中央区だし。
豊洲の話ね。

[906: 匿名さん]

内装設備＜立地を真に受けて、低仕様業者の言い訳は本末転倒
「無駄な共用施設ありません」も、少し勉強した素人を掴む業者の言い訳
ようは立地に見合った仕様が必要　バランスだな。

[907: 匿名さん]

＞ようは立地に見合った仕様が必要
同感。
仕様を見ればどういう層をターゲットにしているのかがよく判る。
ちなみに立地に不釣合いな仕様の物件ってどこだろう。

[908: 匿名さん]

みんなが喜ぶ案に変更。

A=WCT　７０㎡　５０００万・・・・・・・⇒７０００万（３０００万控除）
（２４０万／坪：２００４）ローン３０００万　夫　　　　　　　　　　　　・・・・・Ｃ＝Ｔhe 豊洲タワー　　７７㎡
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（600万／坪　２００７年）
B=芝浦アイランド　　55㎡　4000万円・・・・・⇒５６００万（３０００万控除）
（２６０万／坪　２００６年）　ローン２０００万妻　　　　　　　　　　　

今年手付けを打って１２６００万で坪単価500万の広尾ガーデンフォレストを買う。
２００９年の竣工までに芝浦アイランドを売って残金決済を済ます。
３年住んで２００１２年には売却。

[909: 匿名さん]

一部訂正↑

A=WCT　７０㎡　５０００万・・・・・・・⇒７０００万（３０００万控除）
（２４０万／坪：２００４）ローン３０００万　夫

[910: 匿名さん]

売れなきゃこまるが、アパートローンに組み替えて賃貸だな。

[911: 匿名さん]

マンションって立地と周辺環境が命。
あとは同じ住人のレベルとかマナーとか。
いろいろじっくりかんがえないとね。

[912: 契約済みさん]

＜東京都＞年収５００万円未満世帯、初の過半数　過去最多

・東京都が５年ごとに実施する「福祉保健基礎調査」で、年収が５００万円未満の世帯が
　昨年度、初めて５割を超え、８１年度の調査開始以来、過去最多となったことが分かった。
　３００万円未満の世帯も全体の３割近くで前回調査より約１０ポイント増加していた。
　雇用機会や賃金で地方より恵まれている首都・東京でも低所得層の増加が顕著になって
　いる実態が浮かんだ。

　調査は昨年１１〜１２月、無作為に選んだ都内の計６０００世帯を対象に実施、３７７５世帯
　から回答を得た（回答率６３％）。
　それによると、年収５００万円未満の世帯は５１％で、前回調査（０１年）より１３ポイント増えた。
　また、３００万円未満の世帯も２７％に達し、前回より９．３ポイント増加。２０００万円以上は
　１．６％で前回より１．７ポイント減少、１０００万円以上２０００万円未満は１１．５％で３．２
　ポイント減るなど、高所得者層は減少傾向だった。

　また、収入源については、２８％の世帯が「年金や生活保護」を挙げ、「仕事をしている人が
　いない」世帯も過去最高の２２％に達するなど、厳しい生活実態が垣間見える。

　今回初めて行った所得格差の意識調査（複数回答）では、所得を決める望ましい指標として
　「本人の努力・実績」を選んだのは７９％と最も多く、能力主義への期待の強さが表れた。
　次いで「仕事の内容・職責」が５４％で、日本の慣行として長く続く「年齢・経験年数」は１６％に
　とどまり、年功序列的な考え方には否定的である実態が浮かんだ。

　所得格差の是正手段（複数回答）としては、「努力・実績が十分報われる環境整備」（５３％）
　▽「中途採用など就労機会の拡大」（３０％）——などが多かった。また、現在の社会状況に
　ついての問いには、「格差が固定化している」と感じる人は３４％に上った。
　http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070516-00000061-mai-soci

[913: 匿名さん]

今後の給料アップとか平均的一般サラリーマンは期待できるものでしょうか？
ボーナスって平均何ヶ月分なんですか？100万円くらいはもらえるもの？

[914: 契約済みさん]

このスレでは「金持ちは増えている」と主張する人が多かったが、実際は減少している事が
明らかとなった。
デベと投機家も戦略変更が必要だろう。

[915: 匿名さん]

所得はフロー、金持ちはストック。

[916: ビギナーさん]

所得の多い人は回答してないか、正直には書いてないんじゃないですか？
もちろんランダムなんだろうけど、「都」の「福祉調査」ってのがひっかかる。
豪邸へは行かなそうな気がするし、セキュリティーの堅固な集合住宅へも行かないのでは？
お金持ちは公共の所に細かな資産内容を申告したがらないしね。
若くて収入ある人は、居留守か、忙しくて本当に留守だから、何度訪ねても依頼出来ない。
私が場下なのかもしれないけれど、そんなに金持ちがいないなんてことは、
まったく信じられないですが。
アンケートのｎにも入れない、居所不定（ネットカフェとか）の人たちも増加してるから、
東京にいる人間の経済環境が、overallで、他の自治体より劣るとか、環境が悪化することは
無きにしも非ずだろうなとは思いますが・・。

[917: ビギナーさん]

追記
1.6％のなかの頂点だけが肥大とか、以前より頂上が遥かに高くなってるということなのかな？

[918: 契約済みさん]

>>916
そんな事いいだしたら、統計調査すべてが無意味。
都合の悪い結果がでたら文句を付けるのは見苦しい。
数字は嘘を付かないよ。
見たくない・認めたくないものから目を背けて逃げてるだけだと思うよ。

[919: 匿名さん]

>918
都合の悪い結果なんて思っていないよ。
統計についてその内容を吟味せずに強引に自分の都合のいいように持って行ってる914に対して論理的にコメントしているだけだよ。

[920: 購入経験者さん]

収入源については、２８％の世帯が「年金や生活保護」を挙げ、「仕事をしている人がいない」世帯も過去最高の２２％に達するなど、厳しい生活実態が垣間見える。

いったいどんな母集団だ。

[921: 875]

みんな今の相場は関心ないんだね・・・

[922: 購入経験者さん]

株、すごく儲かりやすい相場になってるね今。
楽しすぎます。
って、株の話？

[923: ビギナーさん]

はい、おっしゃることはごもっともです。私も統計を扱う仕事はしてます。
都合も悪くはないのですが、正直、感覚的に「そうなの？」って思います。
理系ですが、なんでもまずは疑ってみるように、教育されてきた悪壁かもしれません。
わざわざ書き込むには稚拙な内容でした。
富裕層がいる証拠とかのデータを引っ張ってくるとか、主張するつもりはありませんでした。
あしからず、ご容赦のほど願います。

[924: ビギナーさん]

↑923は918さんへのレス。付け忘れました重ね重ね失礼。

[925: 匿名さん]

生活保護だけじゃなくて年金含んでいるなら別にあるんじゃない？
60代は確実に増えているんだし。無作為の抽出を疑ってもね。
それに二極化というなら、仮に4世帯の中流が下流になって、1世帯に集中で富裕になる
ならマスが下流で合う。

[926: 匿名さん]

ありえねぇよ。
どんな高齢化社会だ。。。

[927: 匿名さん]

多くの識者が格差社会の到来を指摘しはじめたのは２００５年 あたりから。
統計数値を追う社会経済研究者やマーケティング分野、国際金融経済の視点など
さまざまなな観点から著作が多くでたいるから必要なら読めばいいだろう。

ワーキングプアとストックリッチがそれぞれ増えるだけの話だ。
１０００万のキャッシュは有効につかえば資産形成の元になるが、
毎日２万８０００円ずつ消費したら消費税５０万を含め１年でなくなる。

デイトレーディングで毎週の運用成績が平均１％程度あれば最初の週の
利益こそ１０万だが、５２週目なら６６１万。税引き後でも６００万。
２年後には２７００万に増えている。

ここまで苦労せずとも、５００万ずつにわけて４８００万の１ＬＤＫ新築マンション
２部屋買って毎月６万の利益をあげていれば、７年で投下資本の半分が還ってきて
不動産価格が年率３％で上昇したら７年後に２６．５％の含み益。売れば、税引き後
２０００万弱の手取りになる。

実際に２００５年から２０１２年あたりまで年率３％の上昇というのはかなり控えめな
予測だと思うが。

[928: 匿名はん]

>>919
業者　乙！！！
お前らの対象マーケットが減少してきているぞ。
気を付けろ。

[929: 匿名さん]

>>927
机上の空論だね
デイトレで利益上げてるのは、どのくらいいるか
まるで分かってない
損失を考えてないのが痛すぎる

それに今は2007年だ
05年からの上昇は大きかったが
これからの上昇が3％で行くか分からない

[930: 匿名さん]

頭の悪い人は原因と結果を取り違える。
ストックリッチが増えるから地価が上がるのでなく
地価が反転したからストックリッチがふえはじめたのだ。
地価とストックリッチの数は相乗効果で増加していく
ただし、スピードは緩やかだ

港区の居住人口は２０万人に増えたのは戸建住宅がマンションに換わったからだ。
ｇｏｏｇｌｅ　ｅａｒｔｈでもいいがビルの３０階あたりから眺めるとわかるが
戸建が残っているエリアは、
泉岳寺周辺、白金、南麻布１丁目麻布永坂など一部に限られる。
http://maps.google.co.jp/maps?hl=ja&ie=UTF-8&oe=UTF-8&tab=...

一方、世田谷は８０万人の人口がいて、キャロットタワーの上から眺めても
世田谷通りと２４６と環七の間のエリアだけでもかなりの数の戸建があるのが
わかる。太子堂二丁目、上馬、野沢。皆結構な地価だが老朽化した木造住宅の
密集した地区でもある。

住宅ローンも組めない７０歳過ぎたお年寄り世帯が結構あるわけだ。
この人たちは自分たちがストックリッチだと思わないうちに今後７年でお亡くなり
なるかもしれないが、お亡くなりにならないとすれば、直下型地震で死にたくない
だろうし癌で死ぬのも心臓病で死ぬのも嫌だという話になる。
港区で戸建からマンションが増えたようにストックリッチの皆さんが高額マンション
に住み換えていく流れはすでに始まっている。

かつての地上げ屋は強引に郊外に戸建を買わせたが今は、毎週新聞に
折込が入る豪華マンションのチラシがゆっくりと彼らと彼らの相続人を
洗脳していく仕組みだ。

[931: 匿名さん]

>>929
だからあなたが何もしないで様子見ということをどうこういいませんよ。（笑い）

自己資金がないひとは必要ないが、ある人は、いろいろなシナリオで運用を
考えないとそのカネでＢＭＷを買ってしまいそうな自分と戦っているわけで・・・

[932: 匿名さん]

1000万しかない雑魚の癖に酷く偉そうですな

[933: 匿名さん]

なんで卑近な具体例になっちゃうのかな。モデルで言ったまでですよ
私や個人の話をしていない

>今は２００５年ではない
これから資産を増やす話でなく、すでに「旧価格」で取得した人の話だから
２００５年でいいのです。

ここは、マンション価格の動向を予測するスレですから

[934: 賃貸住まいさん]

高級マンションより、高級老人ホームでは？

最近、世田谷とかに豪華なのを良く見ます。

[935: 匿名さん]

>>932
コップの中の１０００万（元本）なら雑魚だが
コップから溢れて受け皿に溜まった１０００万（キャッシュフローの累積）なら
雑魚と呼べないよ。

932は、１０００万といわれて預貯金や運用中の元本を想像するところが
庶民的で微笑ましいね。

[936: 匿名さん]

高級老人ホームにいくのは８０代でしょう。
世の中には　資産状況と健康状態で分けて
４つの高齢者セグメントがある
①病弱で貧乏な老人
②健康で貧乏な老人
③病弱で資産のある老人
④健康で資産のある老人

このなかで④は③に移行するが
①②からは③に移行しない。
７０歳以降を高齢者とすれば
生存確率からいって
①は１０％
②は４０％
③は５％
④は３５％

[937: 匿名さん]

誰でも最初の種銭を蓄えるところから始める。「１０００万しかない雑魚」というの言い方を
している人は２０００万に増えた時点で欲を出して、すってんてんになる可能性が高い人だ。

サラリーマンでも５０代なら早期退職再雇用で退職金を手にしたあとも関連会社で
働く人が多い。所得は減るが運用資産は増える。
金融庁が私募集ファンドを含めて不動産証券化の個人投資家保護を言い出した背景には
団塊世代の大量退職がある。

日本経団連の調査では大卒管理職の退職金は２５００万〜３０００万。これが教育ローンや
住宅ローンの返済に消える分もあろうが老後の資金として円滑に運用されて、健康で資産の
ある老人が増えてもらわないと福祉コストが増大するばかり。
団塊の世代の豊かな老後には何が必要かという話だ。

[938: 匿名さん]

×私募集ファンド
○私募ファンド
「しぼふぁんど」で変換しても思慕ファンドにしかならないので・・失礼

[939: 匿名さん]

十分な貯蓄がある家庭と、わずかな貯蓄しかない家庭とどちらが多いといったら、
圧倒的に後者らしいけど。今後どうなるのかしらね？

[940: 匿名さん]

>>939
経済というのは、若い世代も中年層もシニアも高齢者も労働生産以外に消費や貯蓄や資産運用など
あらゆる分野で関係を持つ。
個人の金融資産は１５００兆円あるらしいが。一般世帯数４５００万で割ったら３３３３万円という
話になるが、実際はもっと偏在している。
２３区の人口は７５０万人、平均世帯人口は２人。一般世帯数は３７５万世帯。
持ち家比率は０．５弱だから１８０万世帯が住宅資産を持っている。
持ち家一戸当たりの
正味資産は時価評価−ローン残債
仮に２３区の一世帯あたり住宅時価を戸建て土地も含め４０００万、ローン残高を１８００万と
みても正味資産総額は４０兆円近い。
このうちの４％が毎年買い替えに動けば１兆５千億の含み益が不動産市場で顕在化する。

[941: 匿名さん]

自宅不動産というのは、お金を入れたら出てこないブタの貯金箱と同じ。
ただ違うのは、貯金箱を割ると含み益というおまけがもらえるということだ。
実際には貯金箱を１９８５年までに買っていないと貯金箱自体の代価で損がでる
ケースもある。

[942: 匿名さん]

買い替え需要は、わかるが元の中古はどうなるという話だが、一次取得者が買い
その人が住み替える頃には賃貸用に個人投資家が買う。
地価高騰の恩恵はここまでで、賃貸オーナは都内に中古賃貸物件が増えると
立地格差に悩まされる。
下落気はボロマンションの底値買いもいいが、上昇期には新築物件を買うほうが有利。
練馬板橋はますます下がり、目黒世田谷は供給が増えても需要は減らない。
家賃の新旧格差、立地格差がひろがる。

見方を変えると、都心物件は、オーナーはなかなか手放さないということだ。
壊さずに持っていて人に貸せば金が沸いてでるような不思議な貯金箱だからだ。

[943: マンション投資家さん]

その貯金箱をどう仕込むか。目利きが問われるところですね。
2002〜2006までのサラリーマンにも買えた湾岸地区だと、競合物件のないタワーズ台場や販売１期が異常に安かったトーキョータワーズなどは貯金箱になりうる物件だと思います。

[944: 匿名さん]

湾岸なんかより内陸のタワーの低、中層が一番のお買い得でしたね

[945: 超スーパービギナーさん]

不動産など最近は、金融庁が締め付けをやっていて、都内においては融資が下りないそうです。
しかも、もう物件もでませんよね。

○○○銀行支店長にお話を聞いたところ、新興の不動産バカファンドがすっ高値で買いまくったそうで、それをリートで個人にハメこんでるそうですよ。
業者もかなり体力的に厳しくなってきていて、あと２回の利上げでプチバブル崩壊が訪れ、そこら辺が買い場じゃなかろうかとのことでした。

バブル時代の不動産価格を見て、まだ割安なんて言っている人は、需給のみでバカ上げしたような、崩壊した仕手株の過去のすっ高値の値段と比べているようなロマンチストなんでしょうね。

分譲マンション業者も昨年まで主なところを買い漁っていましたし、建材も高騰しています。
マンション購入予定の方はしばらく様子見が懸命だと思いますよ。

[946: 購入経験者さん]

だからこそ、REIT案件の住宅モノも、家賃を積極的に引き上げているわけですな。
成功するか否か、注目です。新興のファンドは潰れたほうが良いだろうね。合従連衡
はどこの世界にもあること、それがその市場の健全成長を促すわけだ。
新興ファンドが潰れても、どうせ老舗ファンドが買うわけでしょう。まとめて外部成長
できるめった無いチャンスだ。結局下がらないと思いますね。

[947: 匿名さん]

そうです。定期借家契約になっているから従来のように２年目で値上げされても
賃借人が相場と比較して高いから既存賃料を払って訴訟に持ち込むというわけには
いかない。借り手もものめずらしさで２年住んで値上げなら出て行く覚悟。
普通に値上がりしていくでしょう。

[948: 匿名さん]

＞あと２回の利上げでプチバブル崩壊が訪れ
って２年で＋０．５％だが、物価も上がっていないのにどこに上げる
理由があるのだろう。
金利の正常化が目的の利上げなど聞いたことがない。景気拡大にならないと
上げられないよ。
かりに上がったとしてファンドがこけて一棟まるまる売りに出ても買うのは
別のファンドだ。家賃を下げずに安く買えば利回りは上がるからそれでいいんだよ。
エンドが空室の分譲にあずかれると支店長が言ったとは思えない。
ましてや下落した瞬間が買い場なんて・・・その先さらに下落は進むわけで
無知蒙昧な発言だろう。

[949: 購入経験者さん]

金利が上がるときは家賃も上がるということを忘れたセリフ
とはいえますね。新興ファンドは潰れてほしいが。
2005年頃から、金利上がるからReitは買えない、という意見
が優勢だったね。結果的にはREITは買うべきだったわけだが。

[950: 匿名さん]

世田谷とか竣工売れ残りがかなり見受けられるけど・・・。
都心のさらに一部地区だけでしょ。今後も値上がりがかなりの期間みこめるのは。