23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[901: 匿名さん]

物価上昇率や、マンション価格の平均上昇率並みに上がっても儲けではない。
ハイパーインフレになればゴミのようなボロ屋でも、価格は跳ね上がる道理。

いかに、突出したパフォーマンスを得るかが問題。
グローバルな視点から見れば為替も問題。
もし数年前に欧州人が格安マンションを仕込んでいたとして、
邦貨で高く売れても、自国に資金を持ち帰ろうとすれば為替で巨額の差損が出る計算。

[902: 匿名さん]

＞８９７
皆それを前提にして話していると思いますよ。

[903: 匿名さん]

内装設備＜立地　なんて・・そんな単純なものじゃないよ（笑
豪華なものはやっぱり良いし、住んでみたらわかる

[904: 匿名さん]

住む気がないのに豊洲とか、そのレベルの物件に手を出すのは相当バクチ過ぎるのでは。
どんどん建てつづけて希少価値もなくなるし、眺望など環境も悪化。
住民層からしても平成のニュータウン化するのが目に見えてる。
今以上に価格上昇は無理でしょう。下手するとわらしべ長者どころか、
ジョーカー握ったまま負組み確定になる。

[905: 匿名さん]

よく「銀座に近い」が謳い文句になっているけど、
そんなに近くもないと思うんだけどね。
車で走ると4丁目交差点から結構離れているのが判る。
「近い」と言っていいのは勝どきまでだよ。同じ中央区だし。
豊洲の話ね。

[906: 匿名さん]

内装設備＜立地を真に受けて、低仕様業者の言い訳は本末転倒
「無駄な共用施設ありません」も、少し勉強した素人を掴む業者の言い訳
ようは立地に見合った仕様が必要　バランスだな。

[907: 匿名さん]

＞ようは立地に見合った仕様が必要
同感。
仕様を見ればどういう層をターゲットにしているのかがよく判る。
ちなみに立地に不釣合いな仕様の物件ってどこだろう。

[908: 匿名さん]

みんなが喜ぶ案に変更。

A=WCT　７０㎡　５０００万・・・・・・・⇒７０００万（３０００万控除）
（２４０万／坪：２００４）ローン３０００万　夫　　　　　　　　　　　　・・・・・Ｃ＝Ｔhe 豊洲タワー　　７７㎡
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（600万／坪　２００７年）
B=芝浦アイランド　　55㎡　4000万円・・・・・⇒５６００万（３０００万控除）
（２６０万／坪　２００６年）　ローン２０００万妻　　　　　　　　　　　

今年手付けを打って１２６００万で坪単価500万の広尾ガーデンフォレストを買う。
２００９年の竣工までに芝浦アイランドを売って残金決済を済ます。
３年住んで２００１２年には売却。

[909: 匿名さん]

一部訂正↑

A=WCT　７０㎡　５０００万・・・・・・・⇒７０００万（３０００万控除）
（２４０万／坪：２００４）ローン３０００万　夫

[910: 匿名さん]

売れなきゃこまるが、アパートローンに組み替えて賃貸だな。

[911: 匿名さん]

マンションって立地と周辺環境が命。
あとは同じ住人のレベルとかマナーとか。
いろいろじっくりかんがえないとね。

[912: 契約済みさん]

＜東京都＞年収５００万円未満世帯、初の過半数　過去最多

・東京都が５年ごとに実施する「福祉保健基礎調査」で、年収が５００万円未満の世帯が
　昨年度、初めて５割を超え、８１年度の調査開始以来、過去最多となったことが分かった。
　３００万円未満の世帯も全体の３割近くで前回調査より約１０ポイント増加していた。
　雇用機会や賃金で地方より恵まれている首都・東京でも低所得層の増加が顕著になって
　いる実態が浮かんだ。

　調査は昨年１１〜１２月、無作為に選んだ都内の計６０００世帯を対象に実施、３７７５世帯
　から回答を得た（回答率６３％）。
　それによると、年収５００万円未満の世帯は５１％で、前回調査（０１年）より１３ポイント増えた。
　また、３００万円未満の世帯も２７％に達し、前回より９．３ポイント増加。２０００万円以上は
　１．６％で前回より１．７ポイント減少、１０００万円以上２０００万円未満は１１．５％で３．２
　ポイント減るなど、高所得者層は減少傾向だった。

　また、収入源については、２８％の世帯が「年金や生活保護」を挙げ、「仕事をしている人が
　いない」世帯も過去最高の２２％に達するなど、厳しい生活実態が垣間見える。

　今回初めて行った所得格差の意識調査（複数回答）では、所得を決める望ましい指標として
　「本人の努力・実績」を選んだのは７９％と最も多く、能力主義への期待の強さが表れた。
　次いで「仕事の内容・職責」が５４％で、日本の慣行として長く続く「年齢・経験年数」は１６％に
　とどまり、年功序列的な考え方には否定的である実態が浮かんだ。

　所得格差の是正手段（複数回答）としては、「努力・実績が十分報われる環境整備」（５３％）
　▽「中途採用など就労機会の拡大」（３０％）——などが多かった。また、現在の社会状況に
　ついての問いには、「格差が固定化している」と感じる人は３４％に上った。
　http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070516-00000061-mai-soci

[913: 匿名さん]

今後の給料アップとか平均的一般サラリーマンは期待できるものでしょうか？
ボーナスって平均何ヶ月分なんですか？100万円くらいはもらえるもの？

[914: 契約済みさん]

このスレでは「金持ちは増えている」と主張する人が多かったが、実際は減少している事が
明らかとなった。
デベと投機家も戦略変更が必要だろう。

[915: 匿名さん]

所得はフロー、金持ちはストック。

[916: ビギナーさん]

所得の多い人は回答してないか、正直には書いてないんじゃないですか？
もちろんランダムなんだろうけど、「都」の「福祉調査」ってのがひっかかる。
豪邸へは行かなそうな気がするし、セキュリティーの堅固な集合住宅へも行かないのでは？
お金持ちは公共の所に細かな資産内容を申告したがらないしね。
若くて収入ある人は、居留守か、忙しくて本当に留守だから、何度訪ねても依頼出来ない。
私が場下なのかもしれないけれど、そんなに金持ちがいないなんてことは、
まったく信じられないですが。
アンケートのｎにも入れない、居所不定（ネットカフェとか）の人たちも増加してるから、
東京にいる人間の経済環境が、overallで、他の自治体より劣るとか、環境が悪化することは
無きにしも非ずだろうなとは思いますが・・。

[917: ビギナーさん]

追記
1.6％のなかの頂点だけが肥大とか、以前より頂上が遥かに高くなってるということなのかな？

[918: 契約済みさん]

>>916
そんな事いいだしたら、統計調査すべてが無意味。
都合の悪い結果がでたら文句を付けるのは見苦しい。
数字は嘘を付かないよ。
見たくない・認めたくないものから目を背けて逃げてるだけだと思うよ。

[919: 匿名さん]

>918
都合の悪い結果なんて思っていないよ。
統計についてその内容を吟味せずに強引に自分の都合のいいように持って行ってる914に対して論理的にコメントしているだけだよ。

[920: 購入経験者さん]

収入源については、２８％の世帯が「年金や生活保護」を挙げ、「仕事をしている人がいない」世帯も過去最高の２２％に達するなど、厳しい生活実態が垣間見える。

いったいどんな母集団だ。

[921: 875]

みんな今の相場は関心ないんだね・・・

[922: 購入経験者さん]

株、すごく儲かりやすい相場になってるね今。
楽しすぎます。
って、株の話？

[923: ビギナーさん]

はい、おっしゃることはごもっともです。私も統計を扱う仕事はしてます。
都合も悪くはないのですが、正直、感覚的に「そうなの？」って思います。
理系ですが、なんでもまずは疑ってみるように、教育されてきた悪壁かもしれません。
わざわざ書き込むには稚拙な内容でした。
富裕層がいる証拠とかのデータを引っ張ってくるとか、主張するつもりはありませんでした。
あしからず、ご容赦のほど願います。

[924: ビギナーさん]

↑923は918さんへのレス。付け忘れました重ね重ね失礼。

[925: 匿名さん]

生活保護だけじゃなくて年金含んでいるなら別にあるんじゃない？
60代は確実に増えているんだし。無作為の抽出を疑ってもね。
それに二極化というなら、仮に4世帯の中流が下流になって、1世帯に集中で富裕になる
ならマスが下流で合う。

[926: 匿名さん]

ありえねぇよ。
どんな高齢化社会だ。。。

[927: 匿名さん]

多くの識者が格差社会の到来を指摘しはじめたのは２００５年 あたりから。
統計数値を追う社会経済研究者やマーケティング分野、国際金融経済の視点など
さまざまなな観点から著作が多くでたいるから必要なら読めばいいだろう。

ワーキングプアとストックリッチがそれぞれ増えるだけの話だ。
１０００万のキャッシュは有効につかえば資産形成の元になるが、
毎日２万８０００円ずつ消費したら消費税５０万を含め１年でなくなる。

デイトレーディングで毎週の運用成績が平均１％程度あれば最初の週の
利益こそ１０万だが、５２週目なら６６１万。税引き後でも６００万。
２年後には２７００万に増えている。

ここまで苦労せずとも、５００万ずつにわけて４８００万の１ＬＤＫ新築マンション
２部屋買って毎月６万の利益をあげていれば、７年で投下資本の半分が還ってきて
不動産価格が年率３％で上昇したら７年後に２６．５％の含み益。売れば、税引き後
２０００万弱の手取りになる。

実際に２００５年から２０１２年あたりまで年率３％の上昇というのはかなり控えめな
予測だと思うが。

[928: 匿名はん]

>>919
業者　乙！！！
お前らの対象マーケットが減少してきているぞ。
気を付けろ。

[929: 匿名さん]

>>927
机上の空論だね
デイトレで利益上げてるのは、どのくらいいるか
まるで分かってない
損失を考えてないのが痛すぎる

それに今は2007年だ
05年からの上昇は大きかったが
これからの上昇が3％で行くか分からない

[930: 匿名さん]

頭の悪い人は原因と結果を取り違える。
ストックリッチが増えるから地価が上がるのでなく
地価が反転したからストックリッチがふえはじめたのだ。
地価とストックリッチの数は相乗効果で増加していく
ただし、スピードは緩やかだ

港区の居住人口は２０万人に増えたのは戸建住宅がマンションに換わったからだ。
ｇｏｏｇｌｅ　ｅａｒｔｈでもいいがビルの３０階あたりから眺めるとわかるが
戸建が残っているエリアは、
泉岳寺周辺、白金、南麻布１丁目麻布永坂など一部に限られる。
http://maps.google.co.jp/maps?hl=ja&ie=UTF-8&oe=UTF-8&tab=...

一方、世田谷は８０万人の人口がいて、キャロットタワーの上から眺めても
世田谷通りと２４６と環七の間のエリアだけでもかなりの数の戸建があるのが
わかる。太子堂二丁目、上馬、野沢。皆結構な地価だが老朽化した木造住宅の
密集した地区でもある。

住宅ローンも組めない７０歳過ぎたお年寄り世帯が結構あるわけだ。
この人たちは自分たちがストックリッチだと思わないうちに今後７年でお亡くなり
なるかもしれないが、お亡くなりにならないとすれば、直下型地震で死にたくない
だろうし癌で死ぬのも心臓病で死ぬのも嫌だという話になる。
港区で戸建からマンションが増えたようにストックリッチの皆さんが高額マンション
に住み換えていく流れはすでに始まっている。

かつての地上げ屋は強引に郊外に戸建を買わせたが今は、毎週新聞に
折込が入る豪華マンションのチラシがゆっくりと彼らと彼らの相続人を
洗脳していく仕組みだ。

[931: 匿名さん]

>>929
だからあなたが何もしないで様子見ということをどうこういいませんよ。（笑い）

自己資金がないひとは必要ないが、ある人は、いろいろなシナリオで運用を
考えないとそのカネでＢＭＷを買ってしまいそうな自分と戦っているわけで・・・

[932: 匿名さん]

1000万しかない雑魚の癖に酷く偉そうですな

[933: 匿名さん]

なんで卑近な具体例になっちゃうのかな。モデルで言ったまでですよ
私や個人の話をしていない

>今は２００５年ではない
これから資産を増やす話でなく、すでに「旧価格」で取得した人の話だから
２００５年でいいのです。

ここは、マンション価格の動向を予測するスレですから

[934: 賃貸住まいさん]

高級マンションより、高級老人ホームでは？

最近、世田谷とかに豪華なのを良く見ます。

[935: 匿名さん]

>>932
コップの中の１０００万（元本）なら雑魚だが
コップから溢れて受け皿に溜まった１０００万（キャッシュフローの累積）なら
雑魚と呼べないよ。

932は、１０００万といわれて預貯金や運用中の元本を想像するところが
庶民的で微笑ましいね。

[936: 匿名さん]

高級老人ホームにいくのは８０代でしょう。
世の中には　資産状況と健康状態で分けて
４つの高齢者セグメントがある
①病弱で貧乏な老人
②健康で貧乏な老人
③病弱で資産のある老人
④健康で資産のある老人

このなかで④は③に移行するが
①②からは③に移行しない。
７０歳以降を高齢者とすれば
生存確率からいって
①は１０％
②は４０％
③は５％
④は３５％

[937: 匿名さん]

誰でも最初の種銭を蓄えるところから始める。「１０００万しかない雑魚」というの言い方を
している人は２０００万に増えた時点で欲を出して、すってんてんになる可能性が高い人だ。

サラリーマンでも５０代なら早期退職再雇用で退職金を手にしたあとも関連会社で
働く人が多い。所得は減るが運用資産は増える。
金融庁が私募集ファンドを含めて不動産証券化の個人投資家保護を言い出した背景には
団塊世代の大量退職がある。

日本経団連の調査では大卒管理職の退職金は２５００万〜３０００万。これが教育ローンや
住宅ローンの返済に消える分もあろうが老後の資金として円滑に運用されて、健康で資産の
ある老人が増えてもらわないと福祉コストが増大するばかり。
団塊の世代の豊かな老後には何が必要かという話だ。

[938: 匿名さん]

×私募集ファンド
○私募ファンド
「しぼふぁんど」で変換しても思慕ファンドにしかならないので・・失礼

[939: 匿名さん]

十分な貯蓄がある家庭と、わずかな貯蓄しかない家庭とどちらが多いといったら、
圧倒的に後者らしいけど。今後どうなるのかしらね？

[940: 匿名さん]

>>939
経済というのは、若い世代も中年層もシニアも高齢者も労働生産以外に消費や貯蓄や資産運用など
あらゆる分野で関係を持つ。
個人の金融資産は１５００兆円あるらしいが。一般世帯数４５００万で割ったら３３３３万円という
話になるが、実際はもっと偏在している。
２３区の人口は７５０万人、平均世帯人口は２人。一般世帯数は３７５万世帯。
持ち家比率は０．５弱だから１８０万世帯が住宅資産を持っている。
持ち家一戸当たりの
正味資産は時価評価−ローン残債
仮に２３区の一世帯あたり住宅時価を戸建て土地も含め４０００万、ローン残高を１８００万と
みても正味資産総額は４０兆円近い。
このうちの４％が毎年買い替えに動けば１兆５千億の含み益が不動産市場で顕在化する。

[941: 匿名さん]

自宅不動産というのは、お金を入れたら出てこないブタの貯金箱と同じ。
ただ違うのは、貯金箱を割ると含み益というおまけがもらえるということだ。
実際には貯金箱を１９８５年までに買っていないと貯金箱自体の代価で損がでる
ケースもある。

[942: 匿名さん]

買い替え需要は、わかるが元の中古はどうなるという話だが、一次取得者が買い
その人が住み替える頃には賃貸用に個人投資家が買う。
地価高騰の恩恵はここまでで、賃貸オーナは都内に中古賃貸物件が増えると
立地格差に悩まされる。
下落気はボロマンションの底値買いもいいが、上昇期には新築物件を買うほうが有利。
練馬板橋はますます下がり、目黒世田谷は供給が増えても需要は減らない。
家賃の新旧格差、立地格差がひろがる。

見方を変えると、都心物件は、オーナーはなかなか手放さないということだ。
壊さずに持っていて人に貸せば金が沸いてでるような不思議な貯金箱だからだ。

[943: マンション投資家さん]

その貯金箱をどう仕込むか。目利きが問われるところですね。
2002〜2006までのサラリーマンにも買えた湾岸地区だと、競合物件のないタワーズ台場や販売１期が異常に安かったトーキョータワーズなどは貯金箱になりうる物件だと思います。

[944: 匿名さん]

湾岸なんかより内陸のタワーの低、中層が一番のお買い得でしたね

[945: 超スーパービギナーさん]

不動産など最近は、金融庁が締め付けをやっていて、都内においては融資が下りないそうです。
しかも、もう物件もでませんよね。

○○○銀行支店長にお話を聞いたところ、新興の不動産バカファンドがすっ高値で買いまくったそうで、それをリートで個人にハメこんでるそうですよ。
業者もかなり体力的に厳しくなってきていて、あと２回の利上げでプチバブル崩壊が訪れ、そこら辺が買い場じゃなかろうかとのことでした。

バブル時代の不動産価格を見て、まだ割安なんて言っている人は、需給のみでバカ上げしたような、崩壊した仕手株の過去のすっ高値の値段と比べているようなロマンチストなんでしょうね。

分譲マンション業者も昨年まで主なところを買い漁っていましたし、建材も高騰しています。
マンション購入予定の方はしばらく様子見が懸命だと思いますよ。

[946: 購入経験者さん]

だからこそ、REIT案件の住宅モノも、家賃を積極的に引き上げているわけですな。
成功するか否か、注目です。新興のファンドは潰れたほうが良いだろうね。合従連衡
はどこの世界にもあること、それがその市場の健全成長を促すわけだ。
新興ファンドが潰れても、どうせ老舗ファンドが買うわけでしょう。まとめて外部成長
できるめった無いチャンスだ。結局下がらないと思いますね。

[947: 匿名さん]

そうです。定期借家契約になっているから従来のように２年目で値上げされても
賃借人が相場と比較して高いから既存賃料を払って訴訟に持ち込むというわけには
いかない。借り手もものめずらしさで２年住んで値上げなら出て行く覚悟。
普通に値上がりしていくでしょう。

[948: 匿名さん]

＞あと２回の利上げでプチバブル崩壊が訪れ
って２年で＋０．５％だが、物価も上がっていないのにどこに上げる
理由があるのだろう。
金利の正常化が目的の利上げなど聞いたことがない。景気拡大にならないと
上げられないよ。
かりに上がったとしてファンドがこけて一棟まるまる売りに出ても買うのは
別のファンドだ。家賃を下げずに安く買えば利回りは上がるからそれでいいんだよ。
エンドが空室の分譲にあずかれると支店長が言ったとは思えない。
ましてや下落した瞬間が買い場なんて・・・その先さらに下落は進むわけで
無知蒙昧な発言だろう。

[949: 購入経験者さん]

金利が上がるときは家賃も上がるということを忘れたセリフ
とはいえますね。新興ファンドは潰れてほしいが。
2005年頃から、金利上がるからReitは買えない、という意見
が優勢だったね。結果的にはREITは買うべきだったわけだが。

[950: 匿名さん]

世田谷とか竣工売れ残りがかなり見受けられるけど・・・。
都心のさらに一部地区だけでしょ。今後も値上がりがかなりの期間みこめるのは。

[951: 匿名さん]

かなりとかもったいぶらずに、実数やパーセンテージで言ってほしいな。
物件名を言ってくれたら現地見てくるけど。下馬の地所物件のことかな。
あれは墓のせいだろう

[952: 匿名はん]

ダイナシティ明大前
シティハウス世田谷代田
パークハウス三軒茶屋シエルクール
パークハウス深沢コートレジデンス
シティハウス桜新町
パークハウス用賀マスターフォート
パークハウス砧二丁目
ラコント成城富士見橋通り


なんか、パークハウスが多いね。

[953: 匿名さん]

>951
えー、住宅情報ナビでみても青のやつばかりじゃん。
実際の数は面倒くさいから数えないけど、みためで都心6区でまず全然ちがう。

[954: 匿名さん]

あ、952さんが挙げてくれてた。
ありがとうございます。
本当に多いよね。
城南とかも坪単価が高いのはほんの一部だし（平均すると豊島区のほうが遥か上）、城南・城西はなんかこのスレというか掲示板では実力上に見られてる気がする。
都心6区だけだよ。いいのは。
しかも値上がり続けるのはそのなかでも極1部の優良地域のみ。

[955: 購入経験者さん]

別にいいんじゃないの。残ってて。
シティハウス正常も3年くらいかけて売ったわけだし

[956: 匿名さん]

>955
それじゃ供給と需要の話しが違っちゃうじゃない。
結局都心（しかもこれからはその中の極一部）の話しなんだよ。

[957: 購入経験者さん]

実際城南も中古価格上がっているから、別にいいんじゃないの。
下がってたらそりゃ話違うけどねー。
都心5区も、城南も、大体15-20％上昇しているよ1年前に比べて。

[958: 匿名さん]

>957
で、都心は成約して城南は成約しないで実勢価格は下がるってとこでしょ。

[959: 匿名さん]

城南はとにかく

中古物件がない。

あっても徒歩１５分だの定期借地権だの駅近はオーナーチェンジの
賃貸物件ばかり。

一体どうしたというんだ？？？

売り惜しみではないだろう。
売っても買い先がないのだ。

３年前なら築２５年超のマンションを売れば４０００万くらいのキャッシュが入り、
３５００万のローンを組み増せば７０００万の湾岸タワーの９０平米が買えた。
今は住み替えしようにも買える物件がない。
戸建ての住み買えも一定の規模以上ないと売れても、買い替え先がない。

[960: 購入経験者さん]

>958
レインズくらい見たら？成約価格での話しだよ。
イメージで判断するのは危険だよ。

[961: 購入経験者さん]

最近は23区北部の上げが顕著ですよ。
都心の一部かどうかは、まあお好きなようにご判断ください。

[962: 匿名さん]

じゃあ、なんで世田谷の売れ残りが多いの？

[963: 購入経験者さん]

シティハウス世田谷代田は、竣工後の分譲開始
パークハウスじゃなくてパークホームズ三軒茶屋シエルクール
2006年12月に分譲開始で2007年3月竣工。わずか3ヶ月。
城南は分譲開始と竣工の間が短いからでしょ。

同じ時期竣工の都心物件、
番町パークハウス2005年10月分譲開始で竣工が2007年02月。1年半。
ワールドシティタワーズは
2004年05月分譲開始で竣工が2007年03月。3年

世田谷は中低層マンションが多い。実際現物見てから、という人
が多いというのもあるでしょう。タワーは青田売りでも売れるが。
タワー自体が世田谷に無い。

[964: 匿名さん]

なるほどねえ。
でも都心なら抽選倍率パンパンが普通だから、やはり城南はそんなでもないね。
まあ、城南というより都心以外がだめなんだが。
世田谷・大田より豊島のほうが高いんだけどね。

[965: マンション投資家さん]

まだ都心に物件買ってない奴いるの？
遅過ぎだよ。
そのうち郊外すら買えなくなるよ。

[966: 購入経験者さん]

まあ少し964さんのお相手を。豊島は商業地多いでしょ。世田谷は90％住宅地だから、
そのまま比べても意味が無いよ。住宅地同士で比べましょう。

公示地価

【豊島区】
東京都豊島区目白２−３６−１６　603,000(円/m2）建ぺい率,容積率 - 60 300％
東京都豊島区目白４−１−２２　638,000(円/m2) 建ぺい率,容積率 - 60 150％

他は論外だからこの2つだけで比べよう。さて、世田谷区

【世田谷区】
東京都世田谷区等々力５−１８−１３　669,000(円/m2)　建ぺい率,容積率 - 50 100％
容積率100％しかないのに目白より高い。

東京都世田谷区用賀１−１−１５　600,000(円/m2)　建ぺい率,容積率 - 50 100％
容積率換算ではこちらも目白より高い。

東京都世田谷区代沢２−３−１８　780,000(円/m2)　建ぺい率,容積率 - 50 150％
圧勝。

東京都世田谷区成城６−２５−２２　790,000(円/m2)　建ぺい率,容積率 - 40 80％
圧勝。

、、と調べてみて、殆どがそうなので、同じくらいの地域はどこか探しました。

東京都世田谷区弦巻５−１９−８　580,000(円/m2)　建ぺい率,容積率 - 60 150％
東京都世田谷区羽根木１−２９−１８　575,000(円/m2)　建ぺい率,容積率 - 60 150％
このあたりが丁度同じくらいかな。

[967: 入居済み住民さん]

ド素人なんですが思うのです。

都心部−再開発−超高層が注目のトレンド。それが土地がなくなり周辺区や郊外にまで進出。

それが人気で新築価格の上昇。みんなが見上げてあこがれる、新築−再開発−超高層（大規模）が上昇の要因。

反面、中古価格の低下。つられて上がっているかも知れないけど成約価格は違うと思う。また中古価格差の拡大、優良な中古というのはあるから。

２０年も経てば、新築タワーも時代遅れの施工・設備。また、街自身がマンメイドで歴史が浅く階層による住み分けがないから文化が育たず、再開発の街の魅力も無くなる。さらに居住者が同年代だと老化も同期して廃ニュータウン化の恐れ。

やはり本質は立地が重要だと思う。実は２００４頃に典型的な湾岸超高層買っちゃったんですが、そろそろ手放してあるいは貸し出して、地に足の着いた街に移ろうかと思うんです。

[968: マンション投資家さん]

売るべきでしょ。
地に足の着いた街も値上がり始めてるのでは？
私も処分するものは、売り始めました。

[969: 匿名さん]

新築タワーが時代遅れになるには、２０年も掛かりませんよ。
中央区のリバーシティ21のタワーマンション群は、既に時代遅れになり始めた感があります。
三井が広告にまだ使っているぐらいなので、外見は良さそうに見えるんですけどね。
古いタワーの建物の中を見ると…

[970: 匿名さん]

＞969
そう思います。
コレが1億の部屋のキッチンか？、シューズインクローゼットもないのか？ってね。
まあ、300万位で改装すればそこそこになるけどね。

[971: 物件比較中さん]

1億の部屋を300程度（最低でしょうけど）かければ、まぁ住めるようになるならぜんぜん良いのではないでしょうか。ＭＳは立地がよければ、まだなんとかなりますよ。

[972: 匿名さん]

立地がよいの解釈が難しいですね。
リバーシティ自体は駅近というにはビミョーだし。
景色は知られてるのに地名はあまり知られてないし。
ギッシリ建ってるのでお見合い部屋が多いし。
これ以上便利になる発展性はないし。

[973: 匿名さん]

佃のタワーかうなら勝どきのＴＴＴ買う。
駅近だし眺望も良いし。

[974: 匿名さん]

>973
竣工後TTTで1億の部屋って購入時は7000万位の部屋？
90㎡くらい？

[975: 元祖匿名はん]

三井や地所のような大手とREITだけ株価が高くて、新興勢はメタメタ状態。
これがマーケットの実勢不動産価格にどれだけ影響を与えるでしょうねぇ。
ある意味面白い状態にはなってきましたが。

こと収益物件に関して言えば、金融庁によるローン締め付けと金商法施行（9月）で
大規模適法物件以外はシュリンクせざるを得ないでしょう。
大手も大手で住居系で儲けるには郊外しかなくなってるし、出尽くし感が強い。
オフィスやリテールで大家で儲けられてもレジで儲からなくなる日は近い。
定借で賃料は上がるかっても、オフィスならともかくレジならほんとかねぇって感じ。
大多数の既存賃貸借レジより定借レジだけ別マーケットで賃料上がるかい？
大手なら安泰ってのも、明日は我が身なんじゃないの？

[976: 元祖匿名はん]

大手やREITだからって右肩上がり、鰻登りには行かない。そういう話ですよ。
もともと特に地所なんて大家だから、大家家業だけで十分食えるにしてもね。

[977: 匿名さん]

>>974
南西側４０階＆９０平米以上でそれ位かな？
＋直接基礎工法＆豪華共有施設だけでもかなりの付加価値ある。
後、湾岸タワーで魅力なのはアキバのＴＴＴかな。

[978: 匿名さん]

>>977
スマン、アキバのＴＴＴは湾岸じゃなかった。

[979: 匿名さん]

私もアキバTTTほしいな。もう少し安ければねぇ。

[980: 匿名さん]

えいやで、今後の２３区平均新築坪単価の推移を予測して
みた。
グラフにするとこんな感じ。

対前年比
2007 年 200 万円／坪
2008 年 230 万円／坪 1.15
2009 年 248 万円／坪 1.08
2010 年 258 万円／坪 1.04
2011 年 264 万円／坪 1.02
2012 年 266 万円／坪 1.01
2013 年 242 万円／坪 0.91
2014 年 230 万円／坪 0.95
2015 年 216 万円／坪 0.94
2016 年 201 万円／坪 0.93
2017 年 191 万円／坪 0.95
2018 年 187 万円／坪 0.98
2019 年 185 万円／坪 0.99
2020 年 184 万円／坪 0.99
2021 年 180 万円／坪 0.98
2022 年 178 万円／坪 0.99
2023 年 187 万円／坪 1.05
2024 年 202 万円／坪 1.08
2025 年 230 万円／坪 1.14
2026 年 251 万円／坪 1.09

[981: 匿名さん]

>980さん
情報源を開かすか、若しくは貴方は不動産評論家かも知れませんが、何処の誰か名前を名乗らないと誰も信用しませんよ。

[982: 買いたいけど買えない人]

8月の参院選に立候補を表明した、建築家黒川紀章氏が、公約を発表しました。

・首都機能を移転し、霞ヶ関の機能の半分を地方に移つす。
・不要になった官庁建築を撤去し、タワーマンション300棟を国費で霞ヶ関に建設。
・賃料5〜10万/月の国営賃貸住宅として、一般に供給する。

これが実現すれば、霞ヶ関に100万戸単位の格安優良住宅が供給されることになり、東京の不動産は、○○○するかも知れません。
不動産を持たない一般庶民の私は大歓迎なのですが・・・

[983: 匿名さん]

仮に当選したとしても、いっかいの参議院議員（しかも無所属で会派にも属さないだろうし）
では到底実現不可能な公約ですね。都知事選の時の頭がまだ切り替わってないのかな？？？

[984: 匿名さん]

半分ではなくても首都機能の一部移転はその流れと思うよ

[985: 匿名さん]

９８４
むしろ地方への権限と財源の委譲でしょ。道州制の議論等が話の中心であって
首都移転はどっかいっちゃいましたね。地方間でも同床異夢だし。

[986: 匿名さん]

＞983
無所属ではありません。黒川氏は、共生新党の党首です。
共生新党は、今回の選挙で5議席の獲得を目指すそうです。

[987: 匿名さん]

林立するタワーマンションと高層ビルの間を、チューブ状の道路が走り、
日のあたる高層階は富裕層、お見合いどころか日照もないじめじめした下層階は貧民窟、
そんな漫画みたいな近未来ＴＯＫＹＯが実現するんでしょうかね〜
楽しみなような、怖いようなですが。

[988: 匿名さん]

タワマンが林立して誰でも住めるようになったら、
富裕層はタワマンではなく豪華な一戸建てに住むようになりますよ。
他人から羨ましがられる住まいに住みたいだろうから。

[989: 匿名さん]

富裕層も今は、お手伝いさんがいないなら、戸建ではなくて、低層マンションを選択するでしょう。

[990: 匿名さん]

>>981
主旨を誤解されたようですね。上がる。下がるの論議ではなく
いつまでにどの程度（対前年比率何％）であがりいつごろ下がるかという
数値イメージのたたき台として示したものです。
これは私の中の意見をまとまとめた想定グラフです。
いままでのこのスレの議論の大筋は
ここ１〜２年で二桁上昇は終わる。その後は横ばいで５年以内に下降
にむかう。というレベルでは一致していたような印象ですが。
その後落ちるにしても都心のミニバブル崩壊ならゆるやかということで
１５％の下落数値を最大値に一桁下落を２２年まで続けた。
底値が２０１５年

情報は信じるものでなく、読み取り批評すべきものでしょう。
言葉の批判は皆さん得意でもビジョンとして上昇下降の流れをどう
想定するかが一番重要なのだと思います。
私はこのスレでいろいろ書いてきた一人で、評論家でも何でもない。
ただここにかくためにいろいろ勉強してデータはかなり入手したつもり。
このカーブを念頭に（実は、楽観論　悲観論のもう２つのカーブもつくって
あるけど）買った不動産の収支予測や売却時期をにらんでいます。

[991: 匿名さん]

おそらく、皆さん方の頭のなかにも２０年スパンでどう上がっていつごろからどこまで
下がるというイメージがあるはず。
もちろん、その背景には首都圏人口の伸びが止まる時期２０１２年頃とか
デモグラフィックデータや金融市場、消費税、景気拡大など他の予測を見こまないと
いけないし、リートの破綻予測なんてのもあった気がします。

議論は楽しいけど、いくつかの観測をそれなりに「見えるようにして」もう
議論を楽しむことは私自身は終わらせていいのではないかと思っています。

[992: 匿名さん]

それは、「買った不動産」がある方に取っては
いつ下がるかなんてスレで議論されては不都合。だから終わらせていい。
とも失礼ながら裏読みできますが。

[993: 購入経験者さん]

そんな、マーケットのトレンドを決定するほど
ここの掲示板が影響力あったら面白いね。
裏読みしすぎでしょそれは。

[994: 匿名さん]

想定シナリオは上げ下げ用意できたとして、行動化のサインは決めましたか？

都心高値の上限理論値みたいなものは推定されましたか？
（理論地価なんかないんですけど、
　こういう理由でここまでは上がっても不思議ではないよ、という値段）

下げに転じる時の指標、及び先行指標（先行の期間も）は
何をウォッチするのが良いでしょう。
当該地の定点観察以外に、何が有効性高そうなんでしょうか？
もし、どなたか秘伝オープンしていただければ。

[995: 物件比較中さん]

今日の日経新聞朝刊に、マンション販売不振で在庫過多という記事が出てましたが
いよいよ価格が下がるんでしょうか？

[996: 匿名さん]

都内でも郊外は多いよ。特に２３区の外周区も、
世田谷、大田、足立、練馬、板橋、北、葛飾、杉並、江戸川は在庫の山。
千葉、埼玉、横浜、川崎を除く神奈川も在庫の山。
そのうち廃墟マンションたくさんできるんだろうな。

[997: 住まいに詳しい人]

>>955
ところがね、不動産価格って住宅の需給で動いたことがないんですよ
それを動かすのはファイナンスの動向なんです

いまバブっているのは不良債権問題が片づいたのに
銀行や大手製造業を守るために低金利が維持されているから

よく「国際比較だと東京の不動産は割安だ」つう話があるでしょ
確かに、今のこの瞬間だけみれば間違ってないけれど
よくよく考えてみれば経済成長率が1〜2％の国の不動産が
年間20％も30％も上がって割安なわけないじゃない

市場（企業）規模/成長率の２軸で市場（企業）分析する
ボストンマトリックスを思い出して欲しいけど
日本/東京は「金のなる木」ではあっても「スター」じゃないんだ
しかも現在ままなら徐々に「＊＊＊」に近づく恐れもあるし
本来はそこに投資するのは効率的ではない

なのにそれを可能にしているのはやっぱり金利のせいなんだよ

[998: 匿名さん]

金利動向も踏まえて３パターン
いつさがりはじめるかというスレタイのテーマでいけば皆さんのお考えは図のどれに近い？

[999: ヒマリーマン]

流れを切るようですみませんが1000レスを超えそうなので続スレ立てました。
23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
994さん、995さん、998さんの問いかけについては、
続スレで文面を引用するなどしてお答え下さい。
★★★

[1000: 匿名さん]

超都心に関してはパターンCはないね。
977さんの言うとおりファイナンスの問題。
韓国も80㎡、1億5000万が平均っていうからそのバブルがはじけたら影響がある。