23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[881: 匿名さん]

夫が免税カードで５０００万の物件Ａを買い妻が自分名義で免税カードで
４０００万で別物件Ｂを買う。
Ａが値上がりしたら売って夫が新築７０００万のＣに等価で買い替え。
竣工までＢに住む
Ｃが竣工したら妻もＢを売って妻名義で５６００万の物件Ｄを買う。
Ｃの「売買契約時」から３年経過して時点で９０００万で売って
Ｄに住み、Ｄ「売買契約時」から３年経過して時点で６７００万で売って
・・・を繰り返せば２億円のマンションがローン負担がかわらないままで
買える。

[882: マンコミュファンさん]

高く売るということは、買い替え先も高くなってるんじゃないの？
場所が都心→都下→郊外→ド田舎ってなるなら分かるが。。

[883: 匿名さん]

879>その発想好きだね。ついでにいうと同じ駅から３分でも南北線や大江戸線みたいにホームがやたら深くて着くまで時間がかかりしかも地下鉄の本数が少なく５分も待たせられるのはひどい。
自分の部屋を出てから乗るまでの平均値が大事。その点丸の内線と銀座線は素晴らしい。

[884: 匿名さん]

>>881
それがうまくいくくらい、中古も上げていく時勢ならば、
2億の部屋は最初の7000万のCと同等か、Cより経年物件ではないか？

Aの取得年代にもよるが、免税枠いっぱい使っても、
(1％年50万max×10年〜の頃のものならば) まだ上げ相場中に離せるかも。
いずれにしても、AかCの良い方の物件、査定、借入金額と取得時の控除の利用で、
都合の良い方一方でゲインを得る方法を考えた方がいい気がする。
一方を借り替えて、定期借家だししてもよいでしょう。

発想の逆転に勝機ありだが、時の運を避けきれない実住物件で、ロスの
遭遇頻度を上げて双六を描くのはどうでしょう。
あっ、最初もローン使ってないのね？ニ馬力で9000万キャッシュ使って？
免税って、自宅3000万の方だけ・・

免税カードは、常に（同時には）一枚しか使えないが、何度も使えるから、
その方が有効。

[885: 匿名さん]

>>882 >>884
具体案で書きましょうか？

A=WCT　７０㎡　５０００万・・・・・・・⇒７０００万（３０００万控除）
（２４０万／坪：２００４）　　　　　　　　　　　　　・・・・・Ｃ＝Ｔhe 豊洲タワー　　７７㎡
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（３００万／坪　２００７年）
B=芝浦アイランド　　55㎡　4000万円・・・・・⇒５６００万（３０００万控除）
（２６０万／坪　２００６年）　　　　　　　　　　　　・・・⇒Ｄ＝豊洲住不タワー　　52㎡
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（３５０万／坪　２００９年）
Ｃ＝Ｔhe 豊洲タワー　　７７㎡７０００万・・・・・⇒　９０００万円（３０００万控除）　２０１0年以降
Ｄ＝豊洲住不タワー　　52㎡５６００万・・・⇒６７００万（３０００万控除）　　　　２０１２年以降
　　　　　　　　　１億５７００万−ローン残債−売却経費・ローン経費−自己資金＝利益

[886: マンコミュファンさん]

882です。
A→C　B→D　は明らかに立地のスペックダウンじゃないですか？
品川田町から豊洲では逆わらしべだと思う。
豊洲だと都下レベル同等。

[887: 匿名さん]

>>885
私も豊洲のマンションと比べるんなら、
ＷＣＴとか芝浦アイランドの方がスペックは上のような気がします。

[888: 匿名さん]

>>882
最初に９０００万の物件を共有名義で持って築８年で１億５７００万になる保証があればそれもいい。
しかしすでに買った物件をベースに（仮定条件は実際とは変えてあるが）考えるとこうなる。
時間をわけ、再開発の成長による価値の増大と売り出し価格と引渡しの価格ギャップの要素を盛り込んで
上昇確度を上げ保有期間を短くすることで建物の減価を最小にするプランだ。

港南は２００２年から成長して２００９年がピークと考えた。芝浦はこれからも成長するが１．７倍まで
至るかどうかは疑問。　
一方豊洲の成長はこれから。デベも価値の増大を含んだ値付けを見ている。建物スペックでは
ＷＣＴと豊洲の２物件では遜色のないグレードと読んでいる。

最終目的はピークでの売り抜け。１０年ほど賃貸に住みキャッシュを運用する。
投下資本の回収＋６０００万のキャッシュ狙いだから上昇率で１．３倍程度期待できれば豊洲の
新築で十分なのだ。
ピークで売って下落時には１０年ほどでキャッシュを運用する。次の底値で都心新築か築浅中古をねらう。

[889: 匿名さん]

土地神話の一つは死んだが、不動産に執着する「土地信仰」は死んでいない。
農民が土地に縛り付けられた時代の悪しき遺伝子をうけついでいる人があまりに多い。


わが国の区分所有者の物件観は欧米人に比べ大変ＷＥＴだと思う。
それは、日本人が比類なき新築好きであることと住宅ローンの残債まで
価値ある資産と思い込むからだ。

実際には住宅は自己資金＋含み益の部分が正味価値だ。

不都合が何ももなく気に入っているのならそれもいいが不都合が生じても
それをガマンして住み続けるのは間違いだ。
「家」とイエが同義だった時代の意識だ。
人は自分の判断を否定するような事実からは目をそむけたがるものだが
目の前に何か建ちはじめたらその時点で売って買い替えるべきなのだ。

逆に出遅れたと思っても買えば間に合ったことになる。仮に買ってすぐに下がったら
即売れば済む話だ。自己資金は回収できる。
そのためにも「２３区の新築マンション価格はいつごろ下がりはじめるか」という
ラフなシナリオは持っておいたほうがいい。
①楽観論
②多数意見
③悲観論
３つ用意してそれぞれ対処策を描いておくべき。
持っている以外にも選択枝がいくともあることに気が付く。

[890: 匿名さん]

不動産価格は１割動くのに短くて数ヶ月、長ければ３年以上かかる。
トレンドとして上昇か下降か横ばいかをつかんでいたら大きく間違うことはない。

不動産は市場の「一物一価の法則」がなりたたない。全く同じ商品がないのが
不動産の特徴だから。たまたまＡを安くしたらＢは高かったなどというミクロの差が
記憶されて、上昇下落の傾向すら人によって意見がまちまちだったりする。

広域の平均値の季節変動も誤解されやすい。
２３区の売り出し台価格が半年で１割上がったが後半は５％下がった・・・
という話はサンプルの取り方の問題で、後半は足立区など安いエリアの供給が
目だったということ。

そういう背景から公示地価や基準地地価の調査制度が必要になったわけだが、
新聞では公示価格発表の度に揺れ動く「変動率グラフ」が衆目にさらされてきた。
そのせいかどうかしらないが、中には地価はさざなみのように細かく揺れ動くという
認識の人がいたりする。
上がった下がったということを、変動率の数値が小さくなったことと混同するケースがある。
http://www.city.sendai.jp/zaisei/tochitaisaku/chikajoho/jouhousi/03_11...

[891: 匿名さん]

883>渋谷で銀座線に乗るのが不便なんですけど。
今時、エレベもエスカも無い駅だし。
銀座駅で銀座線から丸ノ内線に乗り換えるのも遠くて不便なんですけど。

[892: 匿名さん]

バブルの頃、銀行屋と不動産屋からよく言われた。
マンションを買って、高く売って次のマンションを買い、売り、
それを繰り返してから土地を買えば、豪宅に住めますよ。と。

バブル破綻後、その銀行も不動産屋もなくなった。
私はセールストークは無視して上手くやったが。

[893: 匿名さん]

＞ＷＣＴと豊洲の２物件では遜色のないグレードと読んでいる。
そうかな、豊洲物件は価格を抑えるためか、全体的にスペックはイマイチな印象が強いけど。
ＰＣＴが芝浦物件の標準仕様と比べ見劣り感が強かったイメージを引きずってるのかもしれないが。

[894: 大手企業サラリーマンさん]

一般的に
【芝浦売って⇒豊洲引越し】の流れは無いんじゃないの？

[895: マンコミュファンさん]

もともと芝浦買う気のない人（買えないのも含めて）が本命としての豊洲買うための手段として利用するってことなら納得できる。
軽いギャンブルになりますが。

[896: 不動産購入勉強中さん]

品川というターミナル駅から有楽町線の豊洲へ買い替え？立地って重要じゃないの？

[897: マンコミュファンさん]

マンションのスペックは　内装設備＜立地　につきると思います。
これをおさえずに購入してしまうと大抵の人は将来後悔するでしょうね。

[898: 匿名さん]

>>897
誰でも知ってるし。　よって織り込み済み

[899: 匿名さん]

↑おまえに言ってない。

[900: 匿名さん]

あくまで中間物件を買うことは手段。大型物件で売り出しと竣工時で価格差が２割以上
でて築浅が売れないリスクのない場所ならどこでもいいのですよ。
住み買えによる実物不動産のステップアップではなく、あくまで今時点の
「販売価格」とその築浅の上昇率に着目した話なのだが
>>880
の話をより節税効果を高め、確実な値上がり益を得る方法を示したつもり

[901: 匿名さん]

物価上昇率や、マンション価格の平均上昇率並みに上がっても儲けではない。
ハイパーインフレになればゴミのようなボロ屋でも、価格は跳ね上がる道理。

いかに、突出したパフォーマンスを得るかが問題。
グローバルな視点から見れば為替も問題。
もし数年前に欧州人が格安マンションを仕込んでいたとして、
邦貨で高く売れても、自国に資金を持ち帰ろうとすれば為替で巨額の差損が出る計算。

[902: 匿名さん]

＞８９７
皆それを前提にして話していると思いますよ。

[903: 匿名さん]

内装設備＜立地　なんて・・そんな単純なものじゃないよ（笑
豪華なものはやっぱり良いし、住んでみたらわかる

[904: 匿名さん]

住む気がないのに豊洲とか、そのレベルの物件に手を出すのは相当バクチ過ぎるのでは。
どんどん建てつづけて希少価値もなくなるし、眺望など環境も悪化。
住民層からしても平成のニュータウン化するのが目に見えてる。
今以上に価格上昇は無理でしょう。下手するとわらしべ長者どころか、
ジョーカー握ったまま負組み確定になる。

[905: 匿名さん]

よく「銀座に近い」が謳い文句になっているけど、
そんなに近くもないと思うんだけどね。
車で走ると4丁目交差点から結構離れているのが判る。
「近い」と言っていいのは勝どきまでだよ。同じ中央区だし。
豊洲の話ね。

[906: 匿名さん]

内装設備＜立地を真に受けて、低仕様業者の言い訳は本末転倒
「無駄な共用施設ありません」も、少し勉強した素人を掴む業者の言い訳
ようは立地に見合った仕様が必要　バランスだな。

[907: 匿名さん]

＞ようは立地に見合った仕様が必要
同感。
仕様を見ればどういう層をターゲットにしているのかがよく判る。
ちなみに立地に不釣合いな仕様の物件ってどこだろう。

[908: 匿名さん]

みんなが喜ぶ案に変更。

A=WCT　７０㎡　５０００万・・・・・・・⇒７０００万（３０００万控除）
（２４０万／坪：２００４）ローン３０００万　夫　　　　　　　　　　　　・・・・・Ｃ＝Ｔhe 豊洲タワー　　７７㎡
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（600万／坪　２００７年）
B=芝浦アイランド　　55㎡　4000万円・・・・・⇒５６００万（３０００万控除）
（２６０万／坪　２００６年）　ローン２０００万妻　　　　　　　　　　　

今年手付けを打って１２６００万で坪単価500万の広尾ガーデンフォレストを買う。
２００９年の竣工までに芝浦アイランドを売って残金決済を済ます。
３年住んで２００１２年には売却。

[909: 匿名さん]

一部訂正↑

A=WCT　７０㎡　５０００万・・・・・・・⇒７０００万（３０００万控除）
（２４０万／坪：２００４）ローン３０００万　夫

[910: 匿名さん]

売れなきゃこまるが、アパートローンに組み替えて賃貸だな。

[911: 匿名さん]

マンションって立地と周辺環境が命。
あとは同じ住人のレベルとかマナーとか。
いろいろじっくりかんがえないとね。

[912: 契約済みさん]

＜東京都＞年収５００万円未満世帯、初の過半数　過去最多

・東京都が５年ごとに実施する「福祉保健基礎調査」で、年収が５００万円未満の世帯が
　昨年度、初めて５割を超え、８１年度の調査開始以来、過去最多となったことが分かった。
　３００万円未満の世帯も全体の３割近くで前回調査より約１０ポイント増加していた。
　雇用機会や賃金で地方より恵まれている首都・東京でも低所得層の増加が顕著になって
　いる実態が浮かんだ。

　調査は昨年１１〜１２月、無作為に選んだ都内の計６０００世帯を対象に実施、３７７５世帯
　から回答を得た（回答率６３％）。
　それによると、年収５００万円未満の世帯は５１％で、前回調査（０１年）より１３ポイント増えた。
　また、３００万円未満の世帯も２７％に達し、前回より９．３ポイント増加。２０００万円以上は
　１．６％で前回より１．７ポイント減少、１０００万円以上２０００万円未満は１１．５％で３．２
　ポイント減るなど、高所得者層は減少傾向だった。

　また、収入源については、２８％の世帯が「年金や生活保護」を挙げ、「仕事をしている人が
　いない」世帯も過去最高の２２％に達するなど、厳しい生活実態が垣間見える。

　今回初めて行った所得格差の意識調査（複数回答）では、所得を決める望ましい指標として
　「本人の努力・実績」を選んだのは７９％と最も多く、能力主義への期待の強さが表れた。
　次いで「仕事の内容・職責」が５４％で、日本の慣行として長く続く「年齢・経験年数」は１６％に
　とどまり、年功序列的な考え方には否定的である実態が浮かんだ。

　所得格差の是正手段（複数回答）としては、「努力・実績が十分報われる環境整備」（５３％）
　▽「中途採用など就労機会の拡大」（３０％）——などが多かった。また、現在の社会状況に
　ついての問いには、「格差が固定化している」と感じる人は３４％に上った。
　http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070516-00000061-mai-soci

[913: 匿名さん]

今後の給料アップとか平均的一般サラリーマンは期待できるものでしょうか？
ボーナスって平均何ヶ月分なんですか？100万円くらいはもらえるもの？

[914: 契約済みさん]

このスレでは「金持ちは増えている」と主張する人が多かったが、実際は減少している事が
明らかとなった。
デベと投機家も戦略変更が必要だろう。

[915: 匿名さん]

所得はフロー、金持ちはストック。

[916: ビギナーさん]

所得の多い人は回答してないか、正直には書いてないんじゃないですか？
もちろんランダムなんだろうけど、「都」の「福祉調査」ってのがひっかかる。
豪邸へは行かなそうな気がするし、セキュリティーの堅固な集合住宅へも行かないのでは？
お金持ちは公共の所に細かな資産内容を申告したがらないしね。
若くて収入ある人は、居留守か、忙しくて本当に留守だから、何度訪ねても依頼出来ない。
私が場下なのかもしれないけれど、そんなに金持ちがいないなんてことは、
まったく信じられないですが。
アンケートのｎにも入れない、居所不定（ネットカフェとか）の人たちも増加してるから、
東京にいる人間の経済環境が、overallで、他の自治体より劣るとか、環境が悪化することは
無きにしも非ずだろうなとは思いますが・・。

[917: ビギナーさん]

追記
1.6％のなかの頂点だけが肥大とか、以前より頂上が遥かに高くなってるということなのかな？

[918: 契約済みさん]

>>916
そんな事いいだしたら、統計調査すべてが無意味。
都合の悪い結果がでたら文句を付けるのは見苦しい。
数字は嘘を付かないよ。
見たくない・認めたくないものから目を背けて逃げてるだけだと思うよ。

[919: 匿名さん]

>918
都合の悪い結果なんて思っていないよ。
統計についてその内容を吟味せずに強引に自分の都合のいいように持って行ってる914に対して論理的にコメントしているだけだよ。

[920: 購入経験者さん]

収入源については、２８％の世帯が「年金や生活保護」を挙げ、「仕事をしている人がいない」世帯も過去最高の２２％に達するなど、厳しい生活実態が垣間見える。

いったいどんな母集団だ。

[921: 875]

みんな今の相場は関心ないんだね・・・

[922: 購入経験者さん]

株、すごく儲かりやすい相場になってるね今。
楽しすぎます。
って、株の話？

[923: ビギナーさん]

はい、おっしゃることはごもっともです。私も統計を扱う仕事はしてます。
都合も悪くはないのですが、正直、感覚的に「そうなの？」って思います。
理系ですが、なんでもまずは疑ってみるように、教育されてきた悪壁かもしれません。
わざわざ書き込むには稚拙な内容でした。
富裕層がいる証拠とかのデータを引っ張ってくるとか、主張するつもりはありませんでした。
あしからず、ご容赦のほど願います。

[924: ビギナーさん]

↑923は918さんへのレス。付け忘れました重ね重ね失礼。

[925: 匿名さん]

生活保護だけじゃなくて年金含んでいるなら別にあるんじゃない？
60代は確実に増えているんだし。無作為の抽出を疑ってもね。
それに二極化というなら、仮に4世帯の中流が下流になって、1世帯に集中で富裕になる
ならマスが下流で合う。

[926: 匿名さん]

ありえねぇよ。
どんな高齢化社会だ。。。

[927: 匿名さん]

多くの識者が格差社会の到来を指摘しはじめたのは２００５年 あたりから。
統計数値を追う社会経済研究者やマーケティング分野、国際金融経済の視点など
さまざまなな観点から著作が多くでたいるから必要なら読めばいいだろう。

ワーキングプアとストックリッチがそれぞれ増えるだけの話だ。
１０００万のキャッシュは有効につかえば資産形成の元になるが、
毎日２万８０００円ずつ消費したら消費税５０万を含め１年でなくなる。

デイトレーディングで毎週の運用成績が平均１％程度あれば最初の週の
利益こそ１０万だが、５２週目なら６６１万。税引き後でも６００万。
２年後には２７００万に増えている。

ここまで苦労せずとも、５００万ずつにわけて４８００万の１ＬＤＫ新築マンション
２部屋買って毎月６万の利益をあげていれば、７年で投下資本の半分が還ってきて
不動産価格が年率３％で上昇したら７年後に２６．５％の含み益。売れば、税引き後
２０００万弱の手取りになる。

実際に２００５年から２０１２年あたりまで年率３％の上昇というのはかなり控えめな
予測だと思うが。

[928: 匿名はん]

>>919
業者　乙！！！
お前らの対象マーケットが減少してきているぞ。
気を付けろ。

[929: 匿名さん]

>>927
机上の空論だね
デイトレで利益上げてるのは、どのくらいいるか
まるで分かってない
損失を考えてないのが痛すぎる

それに今は2007年だ
05年からの上昇は大きかったが
これからの上昇が3％で行くか分からない

[930: 匿名さん]

頭の悪い人は原因と結果を取り違える。
ストックリッチが増えるから地価が上がるのでなく
地価が反転したからストックリッチがふえはじめたのだ。
地価とストックリッチの数は相乗効果で増加していく
ただし、スピードは緩やかだ

港区の居住人口は２０万人に増えたのは戸建住宅がマンションに換わったからだ。
ｇｏｏｇｌｅ　ｅａｒｔｈでもいいがビルの３０階あたりから眺めるとわかるが
戸建が残っているエリアは、
泉岳寺周辺、白金、南麻布１丁目麻布永坂など一部に限られる。
http://maps.google.co.jp/maps?hl=ja&ie=UTF-8&oe=UTF-8&tab=...

一方、世田谷は８０万人の人口がいて、キャロットタワーの上から眺めても
世田谷通りと２４６と環七の間のエリアだけでもかなりの数の戸建があるのが
わかる。太子堂二丁目、上馬、野沢。皆結構な地価だが老朽化した木造住宅の
密集した地区でもある。

住宅ローンも組めない７０歳過ぎたお年寄り世帯が結構あるわけだ。
この人たちは自分たちがストックリッチだと思わないうちに今後７年でお亡くなり
なるかもしれないが、お亡くなりにならないとすれば、直下型地震で死にたくない
だろうし癌で死ぬのも心臓病で死ぬのも嫌だという話になる。
港区で戸建からマンションが増えたようにストックリッチの皆さんが高額マンション
に住み換えていく流れはすでに始まっている。

かつての地上げ屋は強引に郊外に戸建を買わせたが今は、毎週新聞に
折込が入る豪華マンションのチラシがゆっくりと彼らと彼らの相続人を
洗脳していく仕組みだ。