23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[826: 匿名さん]

↑買い損ねちゃったんだね＾＾

[827: 元祖匿名はんファン]

>>825
師匠の文章は逆に言葉が濃すぎて誰もわからんと思う。
・・「金商法」が施行されて何がどうかわるか・・で結局は
わかる人にしかわからん。禅問答のような書き込みだ。

長文も暇なら読んでやってくれ。弟子の俺が勉強して書いたんだから（笑）

[828: 匿名さん]

スレ主様へ

もうぼちぼち結論が出ているのではないでしょうか。
高止まりはあったとしても、現時点では23区の新築マンションは下がる要因材料が
ないのではないかと。
まあ、こう書くと色々反論はあると思いますが。

[829: 元祖匿名はんファン]

不動産投資信託（リート）や不動産ファンドの元本われリスクを個人投資家に
しっかり説明することは大事だと思うよ。
金商法が求めるのはそういう「素人衆」を「プロ」から守ること。
ぜひやってもらいたい。
実物不動産の世界では宅建業法があって適取や都の不動産指導課という
ものがある。プロは素人衆をついつカモるものだ。

>>828
同意

というかそれを言いたくて書いた長文。お許しあれ

[830: 近所をよく知る人]

松翁うまいよね。
コストパフォーマンスを考慮すると、俺ランキング１位。
アナゴの天ぷらたべたいなぁ。

[831: 830]

へんなところに書いちゃった。ごめんね。

[832: 近所をよく知る人ファン]

松翁（神保町や猿楽町にある美味い蕎麦屋）の味を知らないひとにも
しっかり説明することは大事だと思うよ。
松翁が求めるのはそういう「素人衆」に「伝統の味」を伝えること。
ぜひ頑張ってもらいたい。
２３区新築がいつ下がり始めるかスレではそろそろ話を終わりにしようと
いう声もある。蕎麦でも食べてシャンシャンと「手打ち」にしよう。

[833: 匿名さん]

お後が宜しいようで・・・

よっ！座布団一枚！

[834: 購入経験者さん]

824&825さんの投稿をいつもじっくりと拝見させていただきます。大変参考になります。

[835: ８２８]

> 829 san

僕も結構楽しんでいるかも。ロジックが楽しいし別に長文を読むのも苦痛じゃないですよ（笑）
ネガティブ論者の方々は・・これといった決め手が無い（論述・記述）と感じておりましたので
上記の様な書き込みを致しました。

[836: 元祖匿名はん]

>>826
俺は個人レベルでは、過去都内の中古買って売って、新築買いましたよ。
んなの、エンドさんには悪いけど、上がってたのは一目瞭然だから。
10年以上不動産投資に近い環境にいれば誰だってわかりますよ。

だから今後も上がるなんていうケチな考えも持ってないけど。

[837: 元祖匿名はんファン]

>>836
＞今後も上がるなんていうケチな考えも持ってないけど。
やっぱり「インフレを知らない子供たち」なんですね。

ぼくらはモノの価格が下がるのをうれしいと思わない育ち方してきて
価値のわからないものは値札の高いほうが高級だと思う価格信奉者
自分がいいと思ったものが有名になって値上がりしはじめるとうれしくなるんです。
自分はセールで人より安く買って人が高値で買うと満足する嫌な性格です。
反面安いものははなから馬鹿にする癖もある。

師匠。ご自宅の話ですよね。
だったらイールドギャップとか関係ないから
もう一段、買い替えでステップアップねらいましょうよ。
これで満足と思ったら資産はのびません。

新築買ってもう３年ちかく経つんでしょう？そこまで知識あって
守りにはいったら弟子の私は悲しいです。・・・とこういのは明らかに煽りですか。

[838: 匿名さん]

>837
イールドギャップはエンドに関係ないけど、地価形成には関係あるじゃん、今の東京の状況だと。
だから利息上げればイールドギャップがどうなるかは一目瞭然で、外資が手を引き、地価が下落する傾向もありえるでしょう。
超都心を除けば都心3区が一部上場サラリーマンでも気張れば買える水準まで（2000年〜2005年）落ちる可能性は10年後は十分ある。

[839: 匿名さん]

823＆824
残念ながら頷けるところがない
全く別の意見も聞いてみたい

[840: 匿名さん]

ここ数年で
ＷＣＴ、南青山Ｔ、Ｎ横浜と３物件仕入れたからもういいです

[841: 元祖匿名はん]

私は株を嗜みません。中長期のスタンスでやるほど資産家でもないし、残念ながら飽き性なので。
特に短期相場の推移には美人投票の要素が強いから好みません。ロジカルじゃない傾向強いので。

新築分譲価格もそれに近いと思っています。
私自身割安に買えてる自信は当然ありますが、まあ所詮自用ですから。
基本的に不動産は好きですし、なんだかんだ言って強いとも思ってますが、
かと言って、際限なく上がる、根拠なく上がる、相場観的に上がる、みたいなノリでは買えません。
なまじ、収益還元だ証券化だDDだキャップだってやってるせいもありますが。
時代がそうさせていると言われてしまうと返す言葉もないです。

スレタイに戻って、23区の新築マンションは少なくとも既分譲分は
（もはや新築とは言わず築浅と言うべきですが）下がることはないかもしれんが、
販売中あるいは販売予定の物件の中に、大幅な値引きがないと売れ残る物件は
当然のごとくあるんだろうなぁ。ということは上げ止まるんだろうなぁ。

と言うことで、瞬間的には近々見直しで下げが入るステージに来ている、に一票。

まあ金利の影響はしれてるでしょ、短期的には。それよりそもそも過熱感や締め付けのほうが心配。
また、エンドさんのほうがババ抜きはゲーム終了後もやってしまう、やらされる傾向が強いので心配。

[842: 申込予定さん]

ま、どっかでエンドに押しつけなければ、投機にならないからねぇ。

[843: 匿名さん]

ちなみに一応２３区内と言うことで、足立とかそういったところのマンションは、
投資的にはどうなんでしょうか。駅から遠いとか環境劣悪とかの物件も。
今一般庶民が、妥協の末買おうかどうか迷ってるのは、実際はここらの物件ですよね。

こういった地域もいずれ買えなくなるから買っておくべきか、
下がるとしたらこういう地域の物件が最右翼だから避けるべきか。

今のところ、金持ち父さん好き系の方々は、
上記のような物件には手を出していないように見受けられますが。

[844: 元祖匿名はんファン]

自然金利というのは５％だ。
今の短プラを日銀のいう０．２５％／年で上げて１３年かかる。

短プラ 年上昇率
年 1.875
1 2007 1.875 0.25
2 2008 2.125 0.25
3 2009 2.375 0.25
4 2010 2.625 0.25
5 2011 2.875 0.25
6 2012 3.125 0.25
7 2013 3.375 0.25
8 2014 3.625 0.25
9 2015 3.875 0.25
10 2016 4.125 0.25
11 2017 4.375 0.25
12 2018 4.625 0.25
13 2019 4.875 0.25
14 2020 5.125 0.25

景気回復＝消費者物価の上昇なく利上げはできない。
異常低金利の是正が主眼とされるが本来
利上げの目的は物価安定。

ところが国際経済化の中で地価はグローバルマネーが
動かし消費者物価とは無関係になった。

景気回復でオフィス賃料も上昇し
レジ賃料も二年で２％の賃料上昇があれば利上げに
十分追いついたままイールドギャップを維持できる。

[845: 元祖匿名はん]

投資的には、というのはどういう意味ですか？

①キャピタルゲインを得たいということですか？
②買って売るときに損をしたくないということですか？

①は、わかりません。足立でそれに頼るのはどうかと思います。
　所詮不動産、特にマンションはLocationです。

②も、わかりませんが、得をする可能性は低いのではないか、
　経年減価から言えば「妥当に損をする」可能性も十分高いのではないでしょうか。

本来的な「投資」でというのなら、自用で考えるのには無理がありますが、賃料いくら取れそうか
調べてみてはどうですか？多分、まともに利回りで合わないと思いますが。空室率もあるし。

[846: 元祖匿名はんファン]

いかん。師匠が先に
＞金利の影響はしれてるでしょ、短期的には。
と仰っていました。

[847: キヨサキファン]

>>843
デューデリ（調査）を綿密にやることです。
地価の動き。今後の上昇率。
それと自己資金と借入金の比率にもよるでしょう。
金持ち父さん的には「住宅は負債であって資産とはよべない」
なぜならキャッシュフローを生まないから。
売却してはじめてキャッシュが手に入るわけで、どこを買うかも
大事ですが底値で買っていつ売るかも大事。

[848: 匿名さん]

木村剛さんが本のなかで１．５ｍ幅の千尋の谷を目前にして
巻尺で谷の深さや距離を計るのは経営者には向かないといっていた。
リスクのないビジネスはない。
自分の能力で超えられるということがわかってもリスクの確率でなく
リスクの影響の大きさに人は怯む。
勇気というのは、楽に飛べる幅のものを怖れる気持ちを押しのける力
飛べると信じられるならつべこべ言わずに飛ぶ。
飛ばないなら、谷の周囲から立ち去ったほうが安全なのだ。

私は、成功するためには多少失敗してもいいと思うべきで
頭のいい人は、失敗すると馬鹿だと思われるから失敗しないように
やりたがる。失敗したら撤退する勇気、損をかぶる勇気があれば
失敗は怖くない。失敗してカネを失うかわりに学ぶものが大きい。

[849: 元祖匿名はん]

まあ、DDっても、個人さんが土壌や地震、エンジのレポートまで取るわけにいかないし。
そもそも新築で青田だと建ってみないとわからない部分もあるし。
いやだから事前調査がいらないってわけじゃないですよ。

地歴ぐらいは調べようと思えば国会図書館行ったりヒアリングで部分もある。
近所の古い人に聞けばいい。地名、町名からわかる部分もあるかもしれない。
そもそも朝昼晩、その場所や近隣を定点観測してみるとか、時間さえあれば出来る。
デベや施工会社や初期情報からでも構造躯体含めた建物のグレードは、ある程度はわかる。
場合によっては既分譲の類似物件なんかも事例として調べてみればいい。

ただね、どうしても買いたいんじゃなければ、
「買いたいエリアで買いたい物件で買いたい価格でなければ」
賃貸でもいいんじゃないんですかって気もしますが。
買わなきゃならない理由があるなら別だけど。
賃貸がそもそもいやだとかさ。

感覚的には自用の住宅は、ローン使ってれば資産でも負債でもなく、
プラマイゼロぐらいのつもりだけど。
ただまあ物件投資するのに新規調達する上では負債にしか見られないってのには同意。
住宅ローン抱えてる限り。

[850: 匿名さん]

>>840
自己資金はどのくらいの比率でいれたんですか？もう手元にキャッシュないよね。

[851: 元祖匿名はん]

木村が言うなよって気もするが。俺も経営者だが。まあいいや。

だからさ、自用物件買う行為ってのはビジネスじゃないんだってば。
もちろん俺っちもビジネス以上に真剣にやるけどさ。笑

[852: 匿名さん]

>>850
自己資金は全部10％、残りは都市銀行のプロパーローン（名目はアパートローン）
キャッシュは諸費用込みでも２０００万も使ってません

[853: 元祖匿名はん]

それを賃貸に回してるということでしょうか。
個人さんとしては大成功の部類でしょうね。良かったですね。

[854: 匿名さん]

>>851
１７坪として
ＷＣＴ、２４０万／坪　　　　　４０００万
南青山Ｔ、３５０万／坪　　　６０００万　
Ｎ横浜　２８０万／坪　　　　４７００万
約１億４７００万
自己資金１４７０万
借入金13320
毎月の返済４８万円
家賃収入
ＷＣＴ、１.5万／月坪　　　　　４０００万
南青山Ｔ、２万／月坪　　　６０００万　
Ｎ横浜　１．２／月坪　　　　４７００万
家賃収入　８３万／月
管理費当経費　９万／月

月あたり収入２６万

すごいな。

[855: 匿名さん]

家賃収入
ＷＣＴ、１.5万／月坪　　　　　25.5万
南青山Ｔ、２万／月坪　　　 36万　
Ｎ横浜　１．２／月坪　　　　 20.4万
(訂正）

ＷＣＴを買ってグローブを買わなかったあたりに
抽選を避ける姿勢がうかがえる。
同時期私も買ってましたがＣＭＴの６倍はずしてから連敗

でもよほどの信用をお持ちなんでしょうね。

[856: 匿名さん]

大予測　いつ下がり始めるか
２３区新築平均坪単価　２００６年１００とした指数

西暦　　　２３区新築　　坪単価
　　　　　　平均値
２００６　　１００　　　　　２００
２００７　　１２０　　　　　２４０
２００８　　１２５　　　　　２５０
２００９　　１３０　　　　　２６０
２０１０　　１３３　　　　　２６６
２０１１　　1４０　　　　　２８０
２０１２　　１４４　　　　　２８８　
２０１３　　１２９　　　　　２５４
２０１４　　１１９　　　　　２３８　
２０１５　　１１５　　　　　２３０
２０１６　　１１３　　　　　２２６
２０１７　　１１０　　　　　２２０
２０１８　　１０８　　　　　２１６
２０１９　　１０６　　　　　２１２
２０２０　　１０４　　　　　２０８
２０２１　　１０３　　　　　２０６
２０２２　　１０２　　　　　２０４
条件
①金利は、年０．２５％で５％を目指す動き
②景気拡大がすすみ、賃金水準があがる
③消費者物価が年率１〜１．５％で上昇
④都心Ａクラスレジが１％づつ賃料をあげていく
⑤新築マンション都心６区の年間供給量は２０００戸程度
　その他２３区あわせて１万戸程度
　東京圏分譲マンション戸数４万〜５万戸水準

[857: 匿名さん]

>>854、855
840です
ＷＣＴとＮ横浜の取得時の坪単価はもっとずっと安いです
それから、意外に思われるかもしれませんが、Ｎ横浜のほうがＷＣＴより賃料単価が高いです

[858: 匿名さん]

ＷＣＴはアクアの中庭向きの部屋ですかね。階数によりますが１９０〜２１０万／坪
という記憶です。賃料は１．２万〜でしょうか。天王洲物件というイメージだからですかね。

Ｎ横浜は物件も立地も見ていないのでわからないです。

同じ２０００万でも私はその時期、自宅買い替え　の追加資金として１０００万
ローンが３万５千円浮いただけ。（資金利回り１．６５）なんで返済した。馬鹿馬鹿＞自分
その後、度重なる紆余曲折のあげく　グローヴ２期で買えて９００万
こちらは利回り７％
他にも１ルーム、２ルームを中央区と千代田区に持っているけど、これは生命保険代わり。

だめだ。オレは（；；）
勉強し直しだ。

[859: 858]

もとい、１０００万を買い替えの自己資金に追加したのは、投資利回りに換算したら4.2％だな。

[860: 匿名さん]

Ｎ横浜＝ナビューレ横浜タワーレジデンス
横浜駅東口そごうの隣に建ってます

[861: 匿名さん]

８４０さん、タワーの１Ｌって大抵倍率ついてますよね。くじ運がいいんですね。
というか逆にと不人気を狙うのですか？
南青山はどうやって買われたのでしょう。
今にして思えば、安値狙いで高倍率の抽選物件ばかり漁っているといつまで
たっても買えない。

さて、８４０さん。今後はこれをどう料理しますか？出口戦略はどうお考えですか？
南青山を６年目で売って２０％税金払って残りの２軒に補填するのでしょうか
値上がりと収入と残債の減り具合を勘案すると７年目あたりがトータルで
リターンが大きいから全部売りますか？

[862: 購入経験者さん]

家賃収入
ＷＣＴ、１.２万／月坪
南青山Ｔ、２万／月坪
Ｎ横浜　１.３／月坪

て感じでしょうか。
これなら５〜６年後にＮ横浜を売却処分して、腐っても港区のＷＣＴを１０年ちょいで売却、南青山Ｔは２０年間保有ってとこじゃないですか。

[863: 匿名さん]

そうか、２０００万の自己資金で１５０００万の物件を買って１３５００万の借り入れでも
物件価格が４割上がった時点売れば２億１千万。６０００万の譲渡益
当然売るよね。

長期譲渡なら６５０万の売却経費と２０％の課税を控除して４２００万の手取り利益。
さて利回り１４％なら７年で投下資本回収だから、純利益も４０００万。
２０００万の自己資金で６０００万の居住用資産買って、それが１．４倍になった時点で
売って２４００万稼ぐよりはずっと賢いなぁ

[864: 匿名さん]

840です
ご心配ありがとうございます
こちらスレで売り時を勉強させていただきます

[865: 購入経験者さん]

一等地以外はピークで売却。一等地は長期保有でしょう。
ピークをいつと見るか。株と一緒で腹八分目で引く勇気が必要ですね。

[866: 匿名さん]

南青山Ｔって青山ザ・タワーのことですかね。ところで
２０００万の自己資金を全部、南青山に入れて１億５千万の部屋買う
お考えはなかったのでしょうか

４８万のローン負担と空室リスク考えると怖いけどサブリースつけて利回り落とせば
いいような気もしますがダメですかね

[867: 匿名さん]

同じく3物件
白金T（1LDK）、港区内陸タワー（居住用につき伏せ）、赤坂TR
白金はキャッシュで、自宅は4割ローン、
赤坂をどう払うか思案中

[868: 匿名さん]

なんだかセールの戦利品を見せびらかす主婦みたいになってきたな。

いずれにしろ
坪単価が安い　賃料単価が高い・・・・買う
坪単価が安い　賃料単価が安い・・・値上がりするなら買い
坪単価が高い　賃料単価が高い・・・・値下がりしてから買う
坪単価が高い　賃料単価が安い・・・・買わない

[869: 匿名さん]

＞赤坂をどう払うか思案中

カードで払ったらポイントが貯まっていいと思うが・・・・悪い。ゴメン・・ジョークだよ

[870: 匿名さん]

タワーマンションはその昔は建物１００円土地２００円の世界だったのが
規制緩和と地価下落が重なって建物１００円土地８０円になった
そこで建物８０円土地１２０円の城南より安くなってしまった。
同じ場所で建物が高く土地が安いというのは賃料が高くとれて物件価格は
安いという高利回りの必須条件だ。

こういう時期はおもいきりレバレッジをかけて買ってもキャッシュフローが
えられた。
物件価格が値上がりして利回りが低下すればレバレッジをかければかけるほど
キャッシュフローは減る。
イールドギャップがなくなる＝物件の利回りが金利に近づくか金利が上がって利回りに近づく　と
賃貸の事業リスクを金融機関の分まで肩代わりしている気分になる。
というか出口がなくなる。元本割れしないと資金が帰ってこない。

[871: 匿名さん]

変動金利で借りていて本格的に景気拡大で利上げになれば物件を売る人が増えるが
オーナーチェンジなら利回りで買うから値が下がる。
エンドにむけにいっせいに売りがでると需給バランスが崩れて値が下がる。

都心は郊外に比べてピークも底値も長い。
だいたい高値になれば誰も様子見に転じるから売るほうも売り控える。
そういうわけで
上昇の震源が郊外に波及するまでの時間、都心は勝手に市場から姿を消す。
政界財界の偉い人が都合がわるくなると緊急入院するのに似ている。
いくらピークだからといって郊外が値上がりしつつあれば都心はちょっとだけごまかして
時間は稼げる。
そこで需要は周辺部に向かう。嫌だといっても綯い袖はふれない。これでガマンして
という話になる。そんなこんなで２〜３年気が付けば需要の先食いでおなか一杯の
市場に秋風がふきはじめるとあらぬ噂が流れる。
「おい。もう都心も駄目らしいぞ」「やっぱりな。そりゃそうだろう。よくあそこまで持ったもんだ」
「俺たちだって人のことは言えんぞ」「そうだな。ま、都心がだめなら俺たちが頑張ってもはじまらん」

完成在庫の値引き売りが始まったら新規供給は必要なくなる。デベロッパーが在庫土地を
投げうるようになると下落も本格化する。地価が下がるのは３０代でも４０代でも知っているから
詳しく書く必要なかろう。

[872: 匿名さん]

どこまで上がるかは衆目の一致するところで、問題は推移のスピードだ。
下がり始める時点はいつか？

なかなか下がらないと思う。
一辺に供給しちゃったから需要も払底したかわりに土地もなくなった。
なにしろ鈴木都政の時代から仕込んだ湾岸開発を一気に大放出した。

不動産市場は飽食と空腹を一定期間で繰り返す。
目鼻の利いた人は３件も仕込んでいる。
ここまで派手な不動産バーゲンセールなら
ついでに投資用も買っておこうと動いた人はほかにもいるだろう。

いずれ品薄になるようなものは安く出回ったらいらなくても買いだめする。
これはオイルショックの頃からの生活習慣だな。今後は数パーセントで
緩やかな上昇が長期に続くという予測は間違っているかなぁ。

現状のままで１０年すぎたとして何か困ることがあるか？ないよね
だったらそうなる。

セールの案内状をもう一度配ってももうそれほど賑わうこともないだろう。
真夏の軽井沢のアウトレットみたいに、目ぼしいものは残っていない。

これから出る物件は価格を下げたら、一次取得者が悩んでいる間に手持ち資金の
豊富な個人投資家がさらっていく。
需要を掘り起こすには値引きをさらにすすめないと駄目だ。
大きい網の目ですくえる魚は全部すくってしまった。無理して掘り起こす気もなさそうだ。

[873: 匿名さん]

ぶっちゃけせいぜいみんな５０００万のマンションを生涯に
１回買えるか買えないかの資金力だろ。下がるか上がるかなんて
関係ないな。むしろ給料上げたほうがいいな。
そもそも個人向け分譲なんかスケールメリットないし儲かんないよ。
デイトレしてたほうがましだな。

ファンドがどこに一番力入れてたか知ってるのかねー。
地主から買い叩くってことだよ。買い叩き！
下がるのなんてのんきに待つより買い叩きのテクを
身につけたほうが良い。

[874: 匿名さん]

買い叩きっていくら資金いるねん

[875: 匿名さん]

今から千代田区駅５分以内マンション
坪単価500万ぐらいの所を買おうかと思うんですが
割高でしょうか？