23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[781: 匿名さん]

>>779
人の儲けさせないことが自分が儲かることではない。

下がり待ちもいいが東急・小田急の沿線世田谷なら坪単価いくらだったらたら
買うか決めておかないといつまでたっても買わないことになる。
３３０万／坪なら探せばあるだろう。かつての下限２６０万／坪以下になるかどうかは
私にはわからない。
買いたい場所に今後数年駅近の優良物件が出ない可能性すらある。

下がり待ちはデフレなら優れた戦略だ。しかし預貯金金利が低迷する状況下
運用を間違えたらいまある自己資金を食いつぶす可能性もある。
インフレが進んだらマンションが上がらなくても自己資金の相対価値が
目減りする。

購入待機者が増えれば格安物件が出た時点で、購入者は殺到する。
買えないリスクは増える。

割安感が出て売れ行きが好調なら仕入れる地価が上がる。
１９９４年頃の都心住宅地地価が下げ止まったのはそういう背景からだ。
２００１年ごろの都心売れ残りは、先安感が産んだ買い控えと
１９９４年から５年間のマンションブームで需要の先食いと不景気が
重なったせいだ。

[782: 不動産購入勉強中さん]

鋼材価格だけじゃないですね。他の原材料（パーチクルボード、MDF、化学品、グラスウール、石膏ボード、セメント等々）のここ数年の異常な程の値上げ幅。要因は中国・インドといった新興市場の爆食。こんな状況は過去１５年は経験したことがない。原料メーカーは待ったなしに値上げを行うし
ゼネコン業界も値上げ価格を受け入れないと原材料の調達が困難な状況・・・まさしく異常。
原油価格は二倍に上がったまま高止まりだし、下落する材料要因・様子も無い。

地価だけの動きでだけではなく原材料を含めたグローバルな経済状況の動きの中で、マンションを今購入すべきかどうか判断するのは非常に悩ましい。　個人的な意見だが来年は今年よりも厳しいコモディティ市場が形成される可能性がある。う〜ん・・悩ましい あと三年待つか・・今か？

[783: 匿名さん]

ＣＰＩはマイナスですが、ＰＰＩはプラスですからね。いい加減、企業は価格転嫁せざるをえないでしょうね。

[784: 不動産購入勉強中さん]

あとは耐震偽造問題の・・原材料費のコストダウンを行うとしたら鋼材等の原材料の品質を
落とすかないが、そんなことをして発覚した場合のリスクの方が大きい。コンプライアンス重視
の経営を市場から要求される状況下・・あとは価格転嫁しか方法はない。

[785: 匿名さん]

あとは、購入者がついてくるかこないかの問題

[786: 匿名さん]

>>782
３年程度待っても状況はかわらないだろう。
不動産事業は大型トレーラーの運転のように急に方向転換できない。
長丁場の事業だから、事業者も不可抗力のリスクを負っている。
そういうリスクを織り込んで事業スキームを組む以上、仮に売れなければ
売れるまで待つのは事業者の方。
エンドが事業者とガマン比べして勝てるとは考えにくい。
逆に大手が郊外を手がけるのはそれなりの勝算を見込んでの話。
大資本が大規模物件優良立地を独占しているから、持久力はありだ。
三井やオリックスが３年で根を上げるとは考えにくい。
レジデンス部門は、子会社化や系列化していて正社員を大量に抱えていないし
立ち行かなくなればいつでも身軽になれる。
一方本業のオフィスや商業賃貸やＰＭ業務委託で伸びていけば業績は維持できる。

現在のマンション新築分譲価格をベースに土地が仕入れられる訳でなく
１年後の販売開始時点をにらんで入札する。ＴＸなど新線駅前開発はもっとまえ
からＵＲなどが仕込んで事業スキームが造られている。
今後出てくる東京近郊の駅前再開発タワーなどもとより地価が上昇に転じたから
こそ地権者との話し合いがついたわけで、おいそれと安値で売れない物件ばかり。

土地も抽選で販売されるなら、地価はそれほど上がらないだろうが残念ながら
そういう話はない。
マンション用地が競売り状態である以上、資金耐力のある企業が高値仕入れを
して売り待ちするのはビジネスである以上仕方がない。
不動産は欲しい人が値をつければいい世界で、本来オークションに向いている。
売れ残りも買い手が指値で落とせば納得価格で買える。

[787: 匿名さん]

てことは、中国やインドの成長がホンモノなら、このまましばらく世界的なインフレ傾向が継続し、土地の値上がりと原材料価格の値上がりのダブル効果で都心のマンション価格は上昇が続くということですね。

[788: 匿名さん]

では、７年待てればどうでしょうね？

[789: 匿名さん]

建築資材の影響など昔から幾度もあったが、マンションの工事原価など物件価格の４割程度。
都心なら地価の値上がり影響のほうが大きい。
むしろ郊外の１６０万以下の物件が建設資材の影響を受けるかもしれないが
それをいうなら９万戸ベースの時点での労務費と５万戸ベースの労務費を比較すべきだろう。

＞世界的なインフレ傾向が・・
おいおいインフレというのは国内経済の話だ。原油価格が上がればインフレになるのは国内
だけ。マネーは世界をかけめぐっても不動産は輸入できない。

[790: 匿名さん]

インフレは通貨とモノやサービス財の比較の話。ドル機軸経済とユーロ機軸では違うし
円とドルも為替レートがかわるだろう。マネーも不動産も価値は不変ではない。
大きな金融経済の市場の流れで変動する。

[791: 匿名さん]

>>788
＞では、７年待てればどうでしょうね？

なんだか、不倫カップルの結婚話みたいになってきたな。

下がる理由に自分が納得できるなら待てばいい。私は７年目には
全体が下がる方向に向かうが、次の底値が７年後という気楽な予想は
できない。
ピークも底打ちも都心と城南・城北と城西・城東では時期も期間も違う。
不動産は底値前後３年で買えればよいと考えるべきだ。
７年後に買時というのなら２０１７年に次の底値が来る話だが
上がる期間が長く下がる期間が短ければ底値は高いという理屈になる。

[792: 不動産購入勉強中さん]

＞786サン　Thanks!

＞789サン
ここ三年間の価格転嫁（原材料値上げ）は異常・・毎日が値上げ作業の日々。
自分が値上げ作業して・・自分自身がマンション買えなくなる状況（苦笑）
企業戦士の悲しさです・・

[793: 匿名さん]

ここ５年の都内マンション価格を見てきている人には、今の価格は
納得できないのはよくわかる。
しかし４倍〜１０倍の競争率で坪単価１８０万だった物件と、同時点で
２３０万で先着順の物件価格は同等に論じられない。

売り物一つに買い手４人〜１０人の状況は需要過多、供給過小。
自由競争市場なら「競り上がって」当然。抽選というのは「行政指導」による市場のゆがみ
だと考えるべきだ。
市場のゆがみには裁定者があらわれ価格が修正される。それが未入居転売価格だという
見方もできる。

問題は、買うべきか待つべきかではない。買えるか買えないかの話になってきている。
７年待つなら、今ある５００万なり１０００万なりの自己資金を１・４倍に増やす運用をして
「下がらなかったリスクヘッジ」をすべきなのだろう。
所得も７年後１．４倍になるように頑張ればいい。
７年待っても頭金が不足したら買えない。自己資金が多ければ高くても買える。
それだけの話だと思う。７年の時間はタダではない。

[794: 匿名さん]

ローンでのマイホーム購入は保険の意味もあると思います。
あまりいい話ではないですけど7年以内に自分が死んだ場合、その時点でローンでマイホームを買っている人は少なくとも家を家族に残すことができますよね。買っていない人は当然残せない。他の遺産や保険金が同じなら、家を残せた方が良いに決まっている。

ということを考えて私は結婚を機に買っちゃいましたが、自己居住の1次取得者ってのは相場よりも人生の中の変化に伴い買うケースが多いんじゃないでしょうか。
そういう意味で793さんの言う「買えるか買えないか」というのは正しいと思ってます。
買えるんであればいろんな人生のタイミングで買おうとするでしょうし、タイミングがあったとしても買えなければどうしようもないですし。

[795: 匿名さん]

買えるか買えないかの議論でいうと、結局は、銀行が９割まで貸してくれるのか、９割５分までなのかで、自己資金５００万で買える物件価格が５０００万までか１億までかと大きく違ってくる。
ちょっと前であれば年収８００万の安定したサラリーマンであれば５０００万で９割は大丈夫だったけど、直近では銀行のスタンスに変化ってでてきてますか？銀行にしり込みされると買いたくても買えなくなっちゃうからね。

[796: 匿名さん]

マンションは必ず住み替えが必要になる。
買い換えてはじめて損得が顕在化する。
２００３年でも７０００万８０００万の物件があって売れたのは、その時点で２０年以上
住んだ物件を売って買い換えた人が多いからだ。
その時点で練馬の賃貸から三宿の中古に買い換えた人はいま３割以上の値上がりで
大正解という話になる。
安く売った売主は買い替え物件も安く買えたから同じこと。
売らないで賃貸にまわしていたら中古もいずれは高く売れたろうが２００３年時点では
中古は値下がりが大方の予測。

買い替えは値上がりリスクヘッジになる。
底値で買っておくことが重要で、あとは下落時に売って安く新築を買っても、高値で売って高い物件を
買っても追加投資の額は同じ。

[797: 匿名さん]

買うか買えないかの判断には融資の可否もあるが本人の意識もある。

不動産の値段の正当性に納得できないということは買うべきでないということと
同じだろう。ローン負担が過大か値下がりによる担保割れが怖いのか
いずれにしろ安心して住むわけにはいかない。
安値のうちは問題も少ない。失敗しても転売すれば損はないのだから。
しかし高値になったら自分が不動産の鑑識眼がないと思ったら買うのは
控えたほうがいい。それは当然の話だ。

不動産は安いものがお買い得という意識で買ってはいけない。
自分がこの街にこのくらいのコストで住みたいというイメージにあった場所を
買えばいい。

[798: 匿名さん]

確かに個々の置かれた状況＆タイミングですかね。
かと言っても物件・立地には妥協はしたくない・・自分の予算範囲の中で。
団地の様な巨大分譲マンションに住むのは嫌だし、通勤地獄からも脱出したい（笑）
まあ、自分の妥協点を見つけるしかないと思う今日この頃です。

[799: 匿名さん]

＞銀行のスタンスに変化ってでてきてますか？
年収に対する融資枠は金融庁の方針で拡大傾向にあるが新築で
９割以上のオーバーローンは認めないだろう。
５００万の自己資金で９５％ローンが下りても１億円の融資には
年収２０００万ないと審査は通らない。
中古の場合、物件評価で土地部分の比率が高ければ１００％に
諸費用まで借りられるケースは少なくない。
１億以上の高額中古物件を２０００万の年収があればオーバー
ローン可能かとなるとこれはケースバイケース。
自営は３年分の確定申告の数字が安定していないと厳しいが
大企業の役員クラスなら大丈夫だろう。
というか自分が審査受けたことがないからわからない。
投資用なら、２割の自己資金があって既存の賃貸物件の収支実績
でローン滞納がなければ大抵は貸してくれる。
それも借り手の信用（安定収入・大企業勤務）が重要なのだが。

[800: 匿名さん]

>>ちょっと前であれば年収８００万の安定したサラリーマンであれば５０００万で９割は大丈夫だ っだけど

上記条件であれば、とある銀行は85〜80%ぐらいの融資基準でしたよ。
ただし、物件次第では90%も可能との事でした・・ご参考まで。

[801: 匿名さん]

なぜ住宅ローンは物件価格の９割までしか融資しないか。

買ってすぐにローン破綻するとしても１割引ならローン債権を
保証会社が買い取る。
普通は５年くらいは値下がりしないでその後値下がりしても
９０％以上のの担保価値はあってなおかつローン残高も８割以下
という計算だ。

[802: 匿名さん]

逆にここで大不況になってローン破綻者が続出してマンション任意売却
が増えると保証会社はえらいことになるし、既存の住宅ローンの
１／３を抱えるかけ旧公庫（住宅金融支援機構？）がいきなり頓挫するね。

国策てしても地価の緩やかな上昇を支援するのはあきらかだ。
果てしなく郊外まで住宅が売れて消費税の増収をはかりたい。
マンションが売れて一件１００万前後の消費税が入れば
年２０万程度のローン減税など安いもの
あわせて公務員宿舎土地を高値で売却するねらいもある。

あんまり詳しく書かないほうがいいかな

[803: 匿名さん]

>>802
国策って
財務省と国土交通省らがどこの何と言う部会で協議してるのかい？
それとも料亭に、政官財が夜な夜な集まってるとでも（笑

[804: いつか買いたいさん]

いやいや　課長級だろ。

[805: 匿名さん]

>>803
笑ってるあんたがおかしいよ。

金融公庫の廃止、推進機構がすすめる住宅ローン債権の証券化って３年前に国会で
審議された国の政策だよ

国家公務員宿舎の売却、財政赤字の補填も都の政策でなく国の政策だ
http://ogb.go.jp/okizaimu/kokuyu/yuushikisya/070119/sanko-1.pdf

地価上昇は都市行政にとって重要な前提条件なのだ。
再開発も老朽マンション建替えも地価と建設コストのバランスがとれてはじめて可能になる。
容積緩和しても土地代の一部で建物が建たないと成り立たない。
下がりすぎた地価で道路用地の買収すらできなかった。
なぜなら立ち退き料があまりに安すぎたからからだ。
今なら世田谷や目黒の土地が坪単価２００万を越して４０坪の住宅でも
８０００万の保証金が出せる。５０００万では誰も立ちのかないだろう。

[806: 匿名さん]

下記が一般外国人向けの東京の不動産（マンション）のWEBサイトです。
＊ここの社員ではありませんので。

http://www.realestate-tokyo.com/sale/

一億以上の物件をサーチすると140件ヒットしました。まあ、全部が売れるとは思いませんが。
話題の湾岸物件も売り出されてますね。最近、WALL STREET JOURNALでも東京都心の不動産物件が
紹介されているしね。やっぱり東京の不動産はHOTなMARKET状況ですね。
関係ないけど、インド人が新日鉄を買収しようとしているしね（笑）
本当に国境を越えた大競争時代に突入していると実感致します。世界中のどこに資産を配分して
どうやってCASHを生み出すのか・・当たり前の話だけどね。

[807: 匿名さん]

わが国不動産は戦後〜１９９０年まで４５年上昇一辺倒。
それが１９９１年から２００４年まで１３年間はじめての下降を経験。
地価が再浮上する転換期も未曾有の出来事。
底値で買った物件が上昇しまたいつか下降に向かうにしても
果たしてどのくらいのスパンで繰り返すのか誰も実は経験がない。
とはいえ、米国の不動産市場と同等のスタンダードが整った今は
米国市場と同等のサイクルを繰り返すと考えるはあながち間違い
ともいいきれない。
http://www.jri.co.jp/thinktank/research/eye/2006/1012.pdf
図表３は大きな低迷のあった１９８５年〜１９９５年以降の米国各州の
住宅価格の値動きだ。
対前年比の変化でも上昇率は大きく変動するが、１０年スパンで
上昇傾向にあったことがわかる。
米国住宅マーケットが下降に向かうなかで日本のマーケットは逆に
大きな上昇期を迎えるという見方が大方の米国投資家にあるのかもしれない。

[808: 匿名さん]

フローで年間４−５％安定的に収入が入り、年間でエクイティ価値が２０％以上上昇しそうな投資で考えた場合、東京の不動産は結構、魅力的に写るんでしょうね。特に低金利での借り入れでレバ効かせれば、年間２００−３００％も夢じゃないしね。だめ押しで円安局面での割安感もあるしね。

[809: 匿名さん]

戦後から１９９０年までは人口もぐんぐんと右肩上がり。
今上がり始めたけれど、そういう時代ではないので、そういう意味でもこれからは
過去からは学べないという気も。だから下がるというのではないけれど。単に
何とも言えないなあと。

[810: 匿名さん]

ケネディ・ウィ◆ソン日本法人が２００３年頃にレジデンスの物件を探しまくっていたときは
２００３年問題でオフィス賃貸を見限ったのかと思ったら、逆だった。
オフィスは空室率が１％になってレジデンス賃貸物件の底値買いを目指していたわけだ。
ファンドや機関投資家の次は個人投資家の買いがくるのかもしれない。

[811: 匿名さん]

米国は国土が広いから州によって値動きがばらばら。
わが国も今後はそうなるのでは？
とはいえ、地方が名古屋のように上がるわけではない。
もっとコンパクトな高値分散。
価格上昇に差異がでるのは東京３０ｋｍ圏。
幕張、白井、柏、浦和、小金井、港北ＮＴ、横浜は都心価格と独立して
高値圏を作るかもしれない。
３０ｋｍ圏は東京の衛星都市ではなく独自の商圏を持つ。
休日に東京に出るライフスタイルでなく求心力を持ちうる。
北千住や松戸は柏にかなわない。東京まででなくていい品揃えを
柏の商業集積は目指している。
地価反転でこれから本当の郊外の成長が始まる。
郊外がそろって高値になる同心円的な高騰ではない。
求心力のある郊外拠点だけがクラスターのコアとして価格が上がるのだと思う。

[812: 匿名さん]

>>809
もちろん、過去の上昇と今後の上昇は意味がちがう。
１９７０年を１００とする指標で消費者物価は３００になったがバブル期ピークで住宅地価は
全国平均で６００．現在３００に戻った。
国内で閉じた金融経済の１９８５年までは物価上昇と地価上昇はリンクしていたが
８５年以降消費者物価とは無関係に地価が上がった。
消費者物価の安定を目指す政府・日銀は地価に無頓着だったわけだ。
そのつけが１５年の資産デフレになって跳ね返った。
ここで、また消費者物価に連動して地価が上がることはありえない。経済成長率と
地価高騰は無関係だということがすでにわかっている。
逆にいえばグローバルなマネーが流入すれば、人口増や経済成長の如何に関わらず
地価は上がる。
米国の住宅価格が高騰した背景の一つには、日本の金融機関が米国債の次に安定している
フレディマック、ファニーメイなどの債権を買い捲ったことがある。
マネーサプライを増やそうとしてゼロ金利、総量規制緩和をした結果、投資先のない国内
金融機関のマネーは米国住宅市場の高騰を引き起こしたわけだ。

[813: 匿名さん]

MARKET自身が国際化している以上、過去の日本独自のDATAはあてにならない可能性あり。
大波動が東京地区の不動産業界を襲うのかどうかはここ二年ぐらいの動きを見ないと
判断はしづらい状況。
いづれにしても東京にも魅力的なレジ物件が増えてきた事には間違いない。
日本独自規格のマンション（団地形式）は外国人には相手にされないし
益々、二極化が推し進められる。デペの淘汰も始まる可能性もあり。

[814: 匿名さん]

小泉政権が仕掛けた「破壊工作」は確実１９４０年体制体制を壊した。
日本は金利の安い米国の特別州のようになってドル機軸の経済圏を支えていくだろう。

バブルの時代の尖兵として中曽根政権で「ロン・ヤス関係」から不沈空母まで
持ち出したののと同様に、小泉政権の規制緩和で完全に共生関係が強化された
規制緩和は、米国が安心して日本に投資できる環境を整備する目的にほかならない。
それを批判する必要はなくて、わが国はものづくり、米国は金融の技術を生かして
それぞれ経済的に成長を維持できたらそれでいいのだろう。
ケイマン島がタックスヘイブンとして機能しスイスが安全な銀行として機能したように
日本は金利の安い資金調達先として世界の投資家に重宝がられる。

米国と同化するということは中流社会が壊れて階層の格差が広がるということ。
はからずも日系のロバート・キヨサキの『金持ち父さん、貧乏父さん』はその警告
でもあったわけで２０００年という出版のタイミングのよさは偶然とは思いがたいものがある。

パラダイムがすでに大きく変わってしまったことは銘記すべきだ。
会社で働き蜂として滅私奉公しても千葉郊外の一戸建てしか買えない団塊世代は退職し、
自己資金を運用して都心のマンションを買う３０代が生き生きと活躍する時代になった。
リスクを負うことを他人に勧める気はないが、社会が年金や健康保険すら保証しない
時代に自己防衛策としてファイナンスリテラシーを高めておくことは無駄ではないだろう。

[815: 匿名さん]

確かに３０キロ圏に住む団塊ジュニアとその次の世代は地元で暮らし、地元であそぶ。
親世代ほど都心神話にあこがれてないのは事実だろう。

かれらが東京一極集中の価値観を変えてくれれば、周辺都市はもっと元気が出てくる。

[816: 匿名さん]

今の都心のなりふりかまわぬ開発を見ていると、
近い将来住環境自体が悪化していく懸念をおぼえざるを得ない。

眺望自慢だったマンションのすぐとなりに新しいマンションが建ち、
一気にお見合い日陰マンションに。挙句は乱立で団地状態。
満員の電車、道路などロジスティクスは限界、汚染や廃熱やゴミ問題。
人口密度が高まれば軋轢も犯罪も増加。
そもそもいい土地がなくなれば、工場地帯や土壌汚染、僻地など、
より悪条件の物件しかでなくなる。

日本が米国の後追いだとしたら、都心部は、喰うに困って仕事を得るため、
近隣から集まり再生産される貧民層のスラムになるリスクさえある。

環境のいい郊外や地方都市が、都心を逆転することも今後ありえる。
いまの高値のうちに都心部を利確して、まだ眠りから醒めない郊外を仕込んでおくのが、
案外３年後先見の明を賞賛される事に繋がるかもしれない。

[817: 匿名さん]

>>808
そこまで欲張らずとも
２００５年、８０㎡６０００万のＷＣＴを４０００万のローン組んで買ったら
８４００万に値上がりした時点で売って同額のＴＯＹＯＳＵタワーを買う。

坪単価３００万なら９２平米が買える。２００９年入居して３年住んで
２０１２年。２割上がっていたら１億円。売れば手元に６０００万。
青山の築３０年の中古坪単価３６０万に住み替えもよし
６０００万のキャッシュで郊外の戸建てを買うもよし
３０００万を自己資金に１億円の賃貸物件を買い。３０００万は高利回りの
金融商品を買って収入＋１５万（４０００万のローン分）で賃貸に住むのもいい。
バブルの頃は２倍になったがそこまであがらずとも自己資金を３倍に増やせる。

[818: 匿名さん]

先の例でそのまま築７年で１．７倍になる可能性は少ないかもしれない。
築後５年で１．４倍までの上昇がピークとしても、２００９年の竣工物件に買い換えれば
２００７年価格で契約して支払いは２００９年に持ってこれる。
最周期で契約することで２００７年相場と２００９年相場の価格ギャップを活かせる。
２００７年価格が２０１２年までに１．２倍になるのは容易だろう。そのために買い替え
をかませる。あわせて５年目に広い新築をもう一度場所を替えて楽しむ余禄もついてくる。

[819: 購入検討中さん]

いま、戸建は結構下がってきますけど
マンションだけが高止まり？って感じに思えるのですが
みなさんの体感はいかがですか？
防犯上、マンションのほうがいいかな〜と思ってるのですが

[820: 匿名さん]

そもそもデベが売り惜しみをするのは、築浅からの買い替えが販売時間差の裁定買い
がわかっているからだ。
デベは買い替え特約を嫌う。しかし買い替え特約の客を拒むわけにはいかないから
３ヶ月で期間をきめ、さらに５ヶ月に伸ばすなかで査定価格を下げる。それで売りたくないと
客が言えば話はご破算になる。高額物件は会員限定販売という相談会をやって
買い替えの査定と売りをさっさと済ませて話をまとめようとする。先高感が続いている
うちは早めに買い取る契約をして売る話を並行して進めたりもする。それでデベは鞘を稼ぐ。
資金に余裕がないなら買い替え特約で買うしかない。

余裕があるなら一旦ローンを完済しておいて既存物件と買い先物件を共同担保にして
住宅ローンを組むほうがいい。
売るのに時間がかかっても賃貸に出すのは考えない。３０００万控除が使えなくなる。


築浅で転売が出る背景にはこういう事情があるからだ。
vタワーから虎ノ門ＴＲなど結構買い替えがあっただろうし虎ノ門ＴＲ自体松涛や
南平台や広尾への買い替えの踏み台にされていると想像できる。
高額になると３０００万控除ではおいつかない買い替え特例による課税の繰り延べ
を使う。結果的に最後の譲渡益課税を避けるには長期保有しかない。
そういう意味では定期借地権物件でも構わないということになる。
老朽化しても優良賃貸物件として投資回収できる。
もともと都心物件ほど値上がり率が高い。１．４倍と１．２倍などというケチナ話は
庶民の湾岸タワーレベル。４００万が７００万になったらそれだけで１．７５倍。

[821: 匿名さん]

＞いま、戸建は結構下がってきますけど
世田谷の更地は軒並み高額。一方３５坪のミニ戸の中古はさほど
高値になってはいない。
＞マンションだけが高止まり？
戸建てを売ってマンションに買い買える以外に、９０００万、１４０００万の
マンションを買う手建てはない。
一方、郊外の戸建てが下がっているのは数年前からの傾向。
郊外のバス便戸建ては郊外の中古マンションと同じ値動きだろう。
具体的にどのエリアを指して戸建てが下がっているかによるだろう。

[822: 匿名さん]

上がった分だけいっぺんにドスンと下落。そういう都合のいい話にならないのが地価の値動きだ。
どの国の住宅地価の値動きをみても高騰するとき＋３０％や２０％の対前年比で上がるけど
下がるときはマイナス１０％〜１５％というのが普通だ。
なぜなら住宅地は売らないで持っていても困らない。更地をローン組んで買う馬鹿はどこにも
いない。そういう危険なことをしない限り高値掴みの含み損はなかなか顕在化しない。
下がったところで「様子をみているから」負の資産を抱え込んでしまうわけだ。
都心は高値で買いそびれた需要の下げ待ちが必ずあってあるところで買い支える
そりゆえに次の底値が前より安くなる保証もない。

土地は原料価格のようなもので値上がりすればマンション自体値上げするしかない。
地価が下がる要因は一つしかない。
上がり続けてこれ以上高値で仕入れたらマンションや宅地が売れないという限界にきて
取引がなりたたなくなる時点だ。

売りたくても買い手がいない。

そういう恐怖心に襲われてはじめて地主は安値で売ることを決意する。
今の都心市場はまだそういう状況どころか、地主が売り惜しんで物件が出てこない。
そりゃそうだ。地価反転して３年程度でだれが下落すると考えようか。

逆に中古マンションなど値上がり相場では、ほとんどの売主が安値売りをして相場との鞘を
業者に抜かれているのが現状だ。それだけ値上がり余地がある。
地主が土地を業者に売るには業者が競争入札をするからそのようなことはない。

[823: 匿名さん]

買う買わないは「意思の問題」ではなく、「購買力の問題」だったりする。
自分が買わないと人も買わないという考えは間違っている。
今がすでに格差社会だから平均的サラリーマンなどこの世にいない。

①親が資産を持ったサラリーマン、
②親がそれほど資産のないサラリーマン
③自分がすでに資産を持ったサラリーマン　
④資産はないが高額収入のサラリーマン

の４種類。
②以外は高くなってもマンションが買える
というか底値で買うことに強くこだわっていない。

底値でないと買えない人が底値にこだわる。

物件の部屋えらびでも構想倍率の低い割高の部屋なら無抽選で買えるのに
すこしでも安いところという配慮が災いを招く

下がることを求めるのは、自分の懐を基準に世の中をそれにあわせろと
言っているようなものだ。
ホームを出た電車に戻って来いと叫ぶのは愚かだ。
むしろ次の電車が来る時間を調べるほうがまともだ。電車がこなければタクシーに
乗るしかない。
中古価格を下げようとしても指値が効くのは先安感があった時代の話。
どれだけ上がったから高い・・ではなくこれからさらに上がりそうかどうか
という話だ。

待てば上がると信じる人が多ければ、指値をしても相手にされない。

市場の数パーセントの売れ行きが鈍ったところで、需給バランスは変わらない。
むしろ値上がりは緩やかであればあるほど長期化する。
暴落させたいなら上昇をたきつける方が効果的かもしれない。

とはいえ、そんなことをする暇があったら自己資金を増やす算段を考えたほうが賢い。

下がって欲しいという人は
財政当局がいかにしたら資産デフレが止まるかやっきになってマネーサプライを増やして
きたかも無頓着で、自分が買えない不満をわがまま勝手に嘆いている。
地価の回復が景気回復と同義である認識すらない。

底値でマンションを買った人たちは景気回復に貢献したごほうびをもらったようなもの
だと思う。
その傍らで大暴落を唱えた声にもめげず。

上がるのを確かめて買うなら誰でもできる。その代わり多少の割高の負担は当然だろう。
前売り券は評判を確かめずに買うから安いのだ。

買わないと決めたら資金を運用して利回りが地価の上昇率においつくことを考えるべきだ。
視点を変えて買える場所を探すか購買力を高めるか。
自分の買える可能性を変えられるのは自分しかない。
何もしないで待つことが最大のリスクだ。

[824: 匿名さん]

いままで、なぜこうも地価の動向に対する意識の差が大きいのか
不思議でならなかった。育った時代背景がひとつのヒントになるのかと思う。

子供は親の真似をするものだ。親が不動産をまめに貸したり売ったりしている
のを見て育てば自分もどうやれば資産が増えるかをおぼろげながら知る。
タイミングがきたら抵抗なく同様のことをはじめる。
そういう意味では、東京の団塊世代はことごとくバブル期に郊外を高値掴みした口だから
親があせっても親自体成功体験がないから役にたたない。

地方の団塊世代の親の方が被害は少ない。祖父の土地に住んで貸家を建てたりそれなりにやってきた。

親がインフレのまっただなかを生きてきた１９５０年生まれ以降（５５歳〜４１歳）は
不動産がいかにインフレに強いか理解している。現在６０代７０代は１９７０年代の「一億総不動産屋時代」を生きた世代。
生粋の土地神話の申し子だ。

そもそも１９９０年以降に社会人になった現在の４０歳より若い世代は
基本的にインフレとはどういうことか理解できないのだ。
モノの値段が上がっていく経験がない。
値段が自然に上がっていくという認識がもてなくてあたりまえの世代なのだろう。
越後屋が米相場を吊り上げてお代官様に貢ぐシーンくらいしか思いつかない。
海外ファンドの仕掛けによる株の上昇、下落など「誰かが仕手」の相場しか
知らないのだ。

これは不動産を考える上で最大の弱点だろう。
上がり下がりするものといえば株しかしらないからついつい株のアナロジーで
考える。仕掛ければ下がる・・・おいおい。だったらバブルはコントロールできただろう。

本来８５年〜９０年のバブルはほとんど消費者物価の上昇を伴っていないので
土地が上がるというのは都会を捨てて郊外に住まわされる由々しき出来事でしかないのだ。
それも親の実家で住む学生には実感が乏しい。
そのうえ、知識としてバブル＝呪わしきものという短絡思考が身についている。

バブルは経済現象であって倫理とは無関係なのだ。

インフレを経験した世代はモノの価格は上がって当たり前だと思っている。ふつうに
上がる分には貨幣価値が下がっているという受け止め方ができる。
デフレ世代は、お金は王様志向だから、キャッシュの価値が揺らぐことは不安なのだろう。
お金が目減りする経験がないからすぐにもとに戻ってくれないと困るわけだ。

[825: 元祖匿名はん]

なんだか上がって欲しい人、郊外が売れて欲しい人がいるようで。
長文の連続投稿は読む気も失せるし、主張も結局わからん。
テーマ絞って端的に書いてくれ。あんたのブログじゃないんだから。

もうすぐ金商法施行。緩やかーな締め付けは始まってますよ。
キャピタルゲイン狙いの人、そろそろババつかむかもよ。
投資なら、自己責任で。

[826: 匿名さん]

↑買い損ねちゃったんだね＾＾

[827: 元祖匿名はんファン]

>>825
師匠の文章は逆に言葉が濃すぎて誰もわからんと思う。
・・「金商法」が施行されて何がどうかわるか・・で結局は
わかる人にしかわからん。禅問答のような書き込みだ。

長文も暇なら読んでやってくれ。弟子の俺が勉強して書いたんだから（笑）

[828: 匿名さん]

スレ主様へ

もうぼちぼち結論が出ているのではないでしょうか。
高止まりはあったとしても、現時点では23区の新築マンションは下がる要因材料が
ないのではないかと。
まあ、こう書くと色々反論はあると思いますが。

[829: 元祖匿名はんファン]

不動産投資信託（リート）や不動産ファンドの元本われリスクを個人投資家に
しっかり説明することは大事だと思うよ。
金商法が求めるのはそういう「素人衆」を「プロ」から守ること。
ぜひやってもらいたい。
実物不動産の世界では宅建業法があって適取や都の不動産指導課という
ものがある。プロは素人衆をついつカモるものだ。

>>828
同意

というかそれを言いたくて書いた長文。お許しあれ

[830: 近所をよく知る人]

松翁うまいよね。
コストパフォーマンスを考慮すると、俺ランキング１位。
アナゴの天ぷらたべたいなぁ。