23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[761: 物件比較中さん]

田園都市線は朝の混雑が殺人的状態。
自分で住むために今から田園都市線沿線を買うのはただのバカだな。
都心に通わなくていいなら別だが。

[762: デベにお勤めさん]

田園都市沿線に買った人は大部分は奥さんの見栄っぱりに
旦那が負けたということでしょう。
毎日の地獄の通勤に耐えれば奥さんの笑顔が得られるんだからね。
男はつらいよ・・・

[763: 物件比較中さん]

俺は女の見栄に付き合うような根性なしじゃないよ。
ニョーボを説得して通勤が楽な場所を選んだ。

[764: 匿名さん]

たまプラは２３区じゃないので、どうでもいい。
板違い

[765: 通りすがり]

確かに田園都市線は朝混んでいる。
しかし、MAXの混雑具合は東横線と同等かやや混んでるくらいだと思う。

混んでいると言われる理由を考えてみると
・混雑区間が長い（東横は学芸大〜中目黒だが、田都は二子玉〜渋谷。
　急行だとタマプラ〜渋谷）
・なぜだかよく止まるので、電車内にいる時間が長い
・地下（トンネル）なので圧迫感がある
・沿線に学校があるためか、駒大、三茶など、下りる人も意外に結構いるので、
　乗降での摩擦がある
という感じでしょうか。

東横線も武蔵小杉がどどっと増える予定だし、田都は大井町線に多少流れるから、
あまり変わらないかな。二子玉〜渋谷が急行各駅になり、混雑は少し緩和されている。

[766: ビギナーさん]

1,2年前に大量に売り出された湾岸タワーマンションに今後1,2年の間に今まで賃貸に住んでいた人々が入居していくと（おそらく何千世帯）、賃貸が空く→家賃が下がる→賃貸に住む人が増える→マンションが売れなくなる→マンションの値段が下がる、というふうにはならないでしょうか？

[767: ビギナーさん]

その空いた賃貸に郊外、地方から人が集まるんじゃないでしょうか。

[768: 匿名さん]

地方は相変わらず不景気だから。土地も下落したままへばりついてるし・・・
都心部に出られる人はとっくに来ている。今地方に残ってるのは、
土地やら家やら店やら畑やら、やむなく離れる事ができない人ばかり。

[769: 購入経験者さん]

というより、元々は千葉、埼玉、神奈川あたりの層だと思います。
湾岸タワーマンションは。タワーマンション乱立によって東京一等地の
賃貸が空室だらけ、という話にはならないですね。

[770: 買い換え検討中]

１年くらい前だけど、住宅地の賃貸はガラガラだって、テレビでいってたよ。

[771: 購入経験者さん]

1年前、東京10区の上位20％のマンションにおいては大体4.5％の空室率
ですよ。新築は除くベースでね。2％で、実質稼働率は100％と言われてます
ので、まあ住宅も良い線ですね。今現在はさらに埋まっているでしょう。

[772: 匿名さん]

都心まで地下鉄で１０分位のところで、駅まで１０分で一等地とはいえないですが、
確かに１年位は、今住んでる賃貸マンションは廃墟になりそうな勢いで
空きがありました。
今はまた埋まってきました。

[773: 大手企業サラリーマンさん]

データがどのじゃなくてさ。実際に空きだらけのマンションを映していたよ。
どれくらい空いていたか比率は忘れたけどね。
不動産屋のオヤジが、値下げして、リフォームして、やっと入ってくれるって怒っていた。
確か、練馬のほうだったような。

あと、知り合いで板橋でマンションやっている人がいるけど、
１割くらいはいつも空いている。昔のような利回りは期待できない感じだったよ。

[774: 購入経験者さん]

今絶対必要な人は別だけど、そうじゃない人はここ１、２年は様子見、買わないほうがいいですよ。新築賃貸、築浅分譲賃貸なら設備も整ってるし、これからどんどん古いマンションは空きが増えてくるから、その頃合いが分譲が下がりだす。今は、ちょい高級賃貸に住み、新しいインテリアで模様替え、生活を愉しむ、そんな時期だとおもいます。異常なデベの値付けに惑わされないように。

[775: 匿名さん]

急激に上昇して急激に下落したら昔の値段に戻るかもしれない。
しかし、２年で１．５倍というような上昇したあとも
年３％程度のゆるやかな上昇が続いたら
下がりはじめる時点でかなりの「高値」だと思う。
下落にしても一度に１０％という下がり方は最初の一年くらいで
需給ギャップが生み出す下落は長期にゆるやかに進むだろう。

２００３年頃の売り出し価格に戻るには、２００３年並の需給ギャップ
が必要だ。
高値になって「買い待ち」の潜在需要が増えれば、下がっても
回復は早いだろう。
１０年待てば購買力も上がるしなにより、二次取得者（買い替え）が
価格を下支えするだろう。

[776: 匿名さん]

貨幣の価値が人々の信念で成り立つように、不動産の価格も「それだけの価値
がある」と信じる人がいて成り立つ。
売れることが、「相場」を作るし、売れなければ次第に下がる。

郊外の物件が値上がり後も売れていけば、都心の価値がそれ以下だと考える
人は少なくなる。
郊外がいくら売れ残ってもだから都心の不動産の価値が低いという考えには
つながらない。

不動産の価格はデベロッパーの値付けできまるものではない。マーケティングの
結果と土地の仕入れ値と開発コストと広域、地域の不動産市況のバランスの
なかで設定されている。

[777: 購入経験者さん]

マンションというより、土地を探すと、今の価格上昇が実感できる
かもしれませんね。あとは鋼材価格のヒストリカル推移とか見る。

[778: 匿名さん]

今回は不動産は下がらんって。

[779: 大手企業サラリーマンさん]

都心でなく世田谷（東急、小田急）の駅近希望ですが、
2年くらいで下がるなら、待ちたいです。どうでしょう？

今無理して、買うと、株や不動産で短期に儲けた人と不動産会社を
さらに儲けさせてしまいそうです。

[780: 匿名さん]

値上がりスパイラルの構造。

①一次取得者：新築が値上がり自己資金が物件価格の１０％を切る。
　　　追加で貯蓄しても追いつかない。
↓
②都内の中古４５００万を買う。中古なら１００％ローンでも買える。
今まで住んでいた練馬の賃貸が空き家になる。練馬の賃貸が売りに出される
↓
③二次取得者：中古を売って手にした金にローンを足して都内の新築マンションを買う
↓
④新築が完売。
↓
⑤マンション用地が不足。住宅地地価がさらに上がる。
↓
⑥ストックリッチ：老朽化した戸建ての人が土地を売って住み替えしたくなる。
　　７０坪以上なら業者が買い取る
⑦ストックリッチ：その金で都内の高額マンションを買う
↓
⑧都心高値安定状態は続く
↓
⑥一次取得者：余波を受けて優良中古も品薄で郊外に向かう
↓
⑦都下または東急沿線の中古４５００万を買う。中古なら１００％ローンでも買える。
　今まで住んでいた板橋の賃貸が空き家になる。板橋の賃貸が売りに出される
↓
⑧二次取得者：中古を売った人が手にした金にローンを足して７０００万の郊外新築マンションを買う

この流れが今後５年。２０１２年頃まで続くだろう。

[781: 匿名さん]

>>779
人の儲けさせないことが自分が儲かることではない。

下がり待ちもいいが東急・小田急の沿線世田谷なら坪単価いくらだったらたら
買うか決めておかないといつまでたっても買わないことになる。
３３０万／坪なら探せばあるだろう。かつての下限２６０万／坪以下になるかどうかは
私にはわからない。
買いたい場所に今後数年駅近の優良物件が出ない可能性すらある。

下がり待ちはデフレなら優れた戦略だ。しかし預貯金金利が低迷する状況下
運用を間違えたらいまある自己資金を食いつぶす可能性もある。
インフレが進んだらマンションが上がらなくても自己資金の相対価値が
目減りする。

購入待機者が増えれば格安物件が出た時点で、購入者は殺到する。
買えないリスクは増える。

割安感が出て売れ行きが好調なら仕入れる地価が上がる。
１９９４年頃の都心住宅地地価が下げ止まったのはそういう背景からだ。
２００１年ごろの都心売れ残りは、先安感が産んだ買い控えと
１９９４年から５年間のマンションブームで需要の先食いと不景気が
重なったせいだ。

[782: 不動産購入勉強中さん]

鋼材価格だけじゃないですね。他の原材料（パーチクルボード、MDF、化学品、グラスウール、石膏ボード、セメント等々）のここ数年の異常な程の値上げ幅。要因は中国・インドといった新興市場の爆食。こんな状況は過去１５年は経験したことがない。原料メーカーは待ったなしに値上げを行うし
ゼネコン業界も値上げ価格を受け入れないと原材料の調達が困難な状況・・・まさしく異常。
原油価格は二倍に上がったまま高止まりだし、下落する材料要因・様子も無い。

地価だけの動きでだけではなく原材料を含めたグローバルな経済状況の動きの中で、マンションを今購入すべきかどうか判断するのは非常に悩ましい。　個人的な意見だが来年は今年よりも厳しいコモディティ市場が形成される可能性がある。う〜ん・・悩ましい あと三年待つか・・今か？

[783: 匿名さん]

ＣＰＩはマイナスですが、ＰＰＩはプラスですからね。いい加減、企業は価格転嫁せざるをえないでしょうね。

[784: 不動産購入勉強中さん]

あとは耐震偽造問題の・・原材料費のコストダウンを行うとしたら鋼材等の原材料の品質を
落とすかないが、そんなことをして発覚した場合のリスクの方が大きい。コンプライアンス重視
の経営を市場から要求される状況下・・あとは価格転嫁しか方法はない。

[785: 匿名さん]

あとは、購入者がついてくるかこないかの問題

[786: 匿名さん]

>>782
３年程度待っても状況はかわらないだろう。
不動産事業は大型トレーラーの運転のように急に方向転換できない。
長丁場の事業だから、事業者も不可抗力のリスクを負っている。
そういうリスクを織り込んで事業スキームを組む以上、仮に売れなければ
売れるまで待つのは事業者の方。
エンドが事業者とガマン比べして勝てるとは考えにくい。
逆に大手が郊外を手がけるのはそれなりの勝算を見込んでの話。
大資本が大規模物件優良立地を独占しているから、持久力はありだ。
三井やオリックスが３年で根を上げるとは考えにくい。
レジデンス部門は、子会社化や系列化していて正社員を大量に抱えていないし
立ち行かなくなればいつでも身軽になれる。
一方本業のオフィスや商業賃貸やＰＭ業務委託で伸びていけば業績は維持できる。

現在のマンション新築分譲価格をベースに土地が仕入れられる訳でなく
１年後の販売開始時点をにらんで入札する。ＴＸなど新線駅前開発はもっとまえ
からＵＲなどが仕込んで事業スキームが造られている。
今後出てくる東京近郊の駅前再開発タワーなどもとより地価が上昇に転じたから
こそ地権者との話し合いがついたわけで、おいそれと安値で売れない物件ばかり。

土地も抽選で販売されるなら、地価はそれほど上がらないだろうが残念ながら
そういう話はない。
マンション用地が競売り状態である以上、資金耐力のある企業が高値仕入れを
して売り待ちするのはビジネスである以上仕方がない。
不動産は欲しい人が値をつければいい世界で、本来オークションに向いている。
売れ残りも買い手が指値で落とせば納得価格で買える。

[787: 匿名さん]

てことは、中国やインドの成長がホンモノなら、このまましばらく世界的なインフレ傾向が継続し、土地の値上がりと原材料価格の値上がりのダブル効果で都心のマンション価格は上昇が続くということですね。

[788: 匿名さん]

では、７年待てればどうでしょうね？

[789: 匿名さん]

建築資材の影響など昔から幾度もあったが、マンションの工事原価など物件価格の４割程度。
都心なら地価の値上がり影響のほうが大きい。
むしろ郊外の１６０万以下の物件が建設資材の影響を受けるかもしれないが
それをいうなら９万戸ベースの時点での労務費と５万戸ベースの労務費を比較すべきだろう。

＞世界的なインフレ傾向が・・
おいおいインフレというのは国内経済の話だ。原油価格が上がればインフレになるのは国内
だけ。マネーは世界をかけめぐっても不動産は輸入できない。

[790: 匿名さん]

インフレは通貨とモノやサービス財の比較の話。ドル機軸経済とユーロ機軸では違うし
円とドルも為替レートがかわるだろう。マネーも不動産も価値は不変ではない。
大きな金融経済の市場の流れで変動する。

[791: 匿名さん]

>>788
＞では、７年待てればどうでしょうね？

なんだか、不倫カップルの結婚話みたいになってきたな。

下がる理由に自分が納得できるなら待てばいい。私は７年目には
全体が下がる方向に向かうが、次の底値が７年後という気楽な予想は
できない。
ピークも底打ちも都心と城南・城北と城西・城東では時期も期間も違う。
不動産は底値前後３年で買えればよいと考えるべきだ。
７年後に買時というのなら２０１７年に次の底値が来る話だが
上がる期間が長く下がる期間が短ければ底値は高いという理屈になる。

[792: 不動産購入勉強中さん]

＞786サン　Thanks!

＞789サン
ここ三年間の価格転嫁（原材料値上げ）は異常・・毎日が値上げ作業の日々。
自分が値上げ作業して・・自分自身がマンション買えなくなる状況（苦笑）
企業戦士の悲しさです・・

[793: 匿名さん]

ここ５年の都内マンション価格を見てきている人には、今の価格は
納得できないのはよくわかる。
しかし４倍〜１０倍の競争率で坪単価１８０万だった物件と、同時点で
２３０万で先着順の物件価格は同等に論じられない。

売り物一つに買い手４人〜１０人の状況は需要過多、供給過小。
自由競争市場なら「競り上がって」当然。抽選というのは「行政指導」による市場のゆがみ
だと考えるべきだ。
市場のゆがみには裁定者があらわれ価格が修正される。それが未入居転売価格だという
見方もできる。

問題は、買うべきか待つべきかではない。買えるか買えないかの話になってきている。
７年待つなら、今ある５００万なり１０００万なりの自己資金を１・４倍に増やす運用をして
「下がらなかったリスクヘッジ」をすべきなのだろう。
所得も７年後１．４倍になるように頑張ればいい。
７年待っても頭金が不足したら買えない。自己資金が多ければ高くても買える。
それだけの話だと思う。７年の時間はタダではない。

[794: 匿名さん]

ローンでのマイホーム購入は保険の意味もあると思います。
あまりいい話ではないですけど7年以内に自分が死んだ場合、その時点でローンでマイホームを買っている人は少なくとも家を家族に残すことができますよね。買っていない人は当然残せない。他の遺産や保険金が同じなら、家を残せた方が良いに決まっている。

ということを考えて私は結婚を機に買っちゃいましたが、自己居住の1次取得者ってのは相場よりも人生の中の変化に伴い買うケースが多いんじゃないでしょうか。
そういう意味で793さんの言う「買えるか買えないか」というのは正しいと思ってます。
買えるんであればいろんな人生のタイミングで買おうとするでしょうし、タイミングがあったとしても買えなければどうしようもないですし。

[795: 匿名さん]

買えるか買えないかの議論でいうと、結局は、銀行が９割まで貸してくれるのか、９割５分までなのかで、自己資金５００万で買える物件価格が５０００万までか１億までかと大きく違ってくる。
ちょっと前であれば年収８００万の安定したサラリーマンであれば５０００万で９割は大丈夫だったけど、直近では銀行のスタンスに変化ってでてきてますか？銀行にしり込みされると買いたくても買えなくなっちゃうからね。

[796: 匿名さん]

マンションは必ず住み替えが必要になる。
買い換えてはじめて損得が顕在化する。
２００３年でも７０００万８０００万の物件があって売れたのは、その時点で２０年以上
住んだ物件を売って買い換えた人が多いからだ。
その時点で練馬の賃貸から三宿の中古に買い換えた人はいま３割以上の値上がりで
大正解という話になる。
安く売った売主は買い替え物件も安く買えたから同じこと。
売らないで賃貸にまわしていたら中古もいずれは高く売れたろうが２００３年時点では
中古は値下がりが大方の予測。

買い替えは値上がりリスクヘッジになる。
底値で買っておくことが重要で、あとは下落時に売って安く新築を買っても、高値で売って高い物件を
買っても追加投資の額は同じ。

[797: 匿名さん]

買うか買えないかの判断には融資の可否もあるが本人の意識もある。

不動産の値段の正当性に納得できないということは買うべきでないということと
同じだろう。ローン負担が過大か値下がりによる担保割れが怖いのか
いずれにしろ安心して住むわけにはいかない。
安値のうちは問題も少ない。失敗しても転売すれば損はないのだから。
しかし高値になったら自分が不動産の鑑識眼がないと思ったら買うのは
控えたほうがいい。それは当然の話だ。

不動産は安いものがお買い得という意識で買ってはいけない。
自分がこの街にこのくらいのコストで住みたいというイメージにあった場所を
買えばいい。

[798: 匿名さん]

確かに個々の置かれた状況＆タイミングですかね。
かと言っても物件・立地には妥協はしたくない・・自分の予算範囲の中で。
団地の様な巨大分譲マンションに住むのは嫌だし、通勤地獄からも脱出したい（笑）
まあ、自分の妥協点を見つけるしかないと思う今日この頃です。

[799: 匿名さん]

＞銀行のスタンスに変化ってでてきてますか？
年収に対する融資枠は金融庁の方針で拡大傾向にあるが新築で
９割以上のオーバーローンは認めないだろう。
５００万の自己資金で９５％ローンが下りても１億円の融資には
年収２０００万ないと審査は通らない。
中古の場合、物件評価で土地部分の比率が高ければ１００％に
諸費用まで借りられるケースは少なくない。
１億以上の高額中古物件を２０００万の年収があればオーバー
ローン可能かとなるとこれはケースバイケース。
自営は３年分の確定申告の数字が安定していないと厳しいが
大企業の役員クラスなら大丈夫だろう。
というか自分が審査受けたことがないからわからない。
投資用なら、２割の自己資金があって既存の賃貸物件の収支実績
でローン滞納がなければ大抵は貸してくれる。
それも借り手の信用（安定収入・大企業勤務）が重要なのだが。

[800: 匿名さん]

>>ちょっと前であれば年収８００万の安定したサラリーマンであれば５０００万で９割は大丈夫だ っだけど

上記条件であれば、とある銀行は85〜80%ぐらいの融資基準でしたよ。
ただし、物件次第では90%も可能との事でした・・ご参考まで。

[801: 匿名さん]

なぜ住宅ローンは物件価格の９割までしか融資しないか。

買ってすぐにローン破綻するとしても１割引ならローン債権を
保証会社が買い取る。
普通は５年くらいは値下がりしないでその後値下がりしても
９０％以上のの担保価値はあってなおかつローン残高も８割以下
という計算だ。

[802: 匿名さん]

逆にここで大不況になってローン破綻者が続出してマンション任意売却
が増えると保証会社はえらいことになるし、既存の住宅ローンの
１／３を抱えるかけ旧公庫（住宅金融支援機構？）がいきなり頓挫するね。

国策てしても地価の緩やかな上昇を支援するのはあきらかだ。
果てしなく郊外まで住宅が売れて消費税の増収をはかりたい。
マンションが売れて一件１００万前後の消費税が入れば
年２０万程度のローン減税など安いもの
あわせて公務員宿舎土地を高値で売却するねらいもある。

あんまり詳しく書かないほうがいいかな

[803: 匿名さん]

>>802
国策って
財務省と国土交通省らがどこの何と言う部会で協議してるのかい？
それとも料亭に、政官財が夜な夜な集まってるとでも（笑

[804: いつか買いたいさん]

いやいや　課長級だろ。

[805: 匿名さん]

>>803
笑ってるあんたがおかしいよ。

金融公庫の廃止、推進機構がすすめる住宅ローン債権の証券化って３年前に国会で
審議された国の政策だよ

国家公務員宿舎の売却、財政赤字の補填も都の政策でなく国の政策だ
http://ogb.go.jp/okizaimu/kokuyu/yuushikisya/070119/sanko-1.pdf

地価上昇は都市行政にとって重要な前提条件なのだ。
再開発も老朽マンション建替えも地価と建設コストのバランスがとれてはじめて可能になる。
容積緩和しても土地代の一部で建物が建たないと成り立たない。
下がりすぎた地価で道路用地の買収すらできなかった。
なぜなら立ち退き料があまりに安すぎたからからだ。
今なら世田谷や目黒の土地が坪単価２００万を越して４０坪の住宅でも
８０００万の保証金が出せる。５０００万では誰も立ちのかないだろう。

[806: 匿名さん]

下記が一般外国人向けの東京の不動産（マンション）のWEBサイトです。
＊ここの社員ではありませんので。

http://www.realestate-tokyo.com/sale/

一億以上の物件をサーチすると140件ヒットしました。まあ、全部が売れるとは思いませんが。
話題の湾岸物件も売り出されてますね。最近、WALL STREET JOURNALでも東京都心の不動産物件が
紹介されているしね。やっぱり東京の不動産はHOTなMARKET状況ですね。
関係ないけど、インド人が新日鉄を買収しようとしているしね（笑）
本当に国境を越えた大競争時代に突入していると実感致します。世界中のどこに資産を配分して
どうやってCASHを生み出すのか・・当たり前の話だけどね。

[807: 匿名さん]

わが国不動産は戦後〜１９９０年まで４５年上昇一辺倒。
それが１９９１年から２００４年まで１３年間はじめての下降を経験。
地価が再浮上する転換期も未曾有の出来事。
底値で買った物件が上昇しまたいつか下降に向かうにしても
果たしてどのくらいのスパンで繰り返すのか誰も実は経験がない。
とはいえ、米国の不動産市場と同等のスタンダードが整った今は
米国市場と同等のサイクルを繰り返すと考えるはあながち間違い
ともいいきれない。
http://www.jri.co.jp/thinktank/research/eye/2006/1012.pdf
図表３は大きな低迷のあった１９８５年〜１９９５年以降の米国各州の
住宅価格の値動きだ。
対前年比の変化でも上昇率は大きく変動するが、１０年スパンで
上昇傾向にあったことがわかる。
米国住宅マーケットが下降に向かうなかで日本のマーケットは逆に
大きな上昇期を迎えるという見方が大方の米国投資家にあるのかもしれない。

[808: 匿名さん]

フローで年間４−５％安定的に収入が入り、年間でエクイティ価値が２０％以上上昇しそうな投資で考えた場合、東京の不動産は結構、魅力的に写るんでしょうね。特に低金利での借り入れでレバ効かせれば、年間２００−３００％も夢じゃないしね。だめ押しで円安局面での割安感もあるしね。

[809: 匿名さん]

戦後から１９９０年までは人口もぐんぐんと右肩上がり。
今上がり始めたけれど、そういう時代ではないので、そういう意味でもこれからは
過去からは学べないという気も。だから下がるというのではないけれど。単に
何とも言えないなあと。

[810: 匿名さん]

ケネディ・ウィ◆ソン日本法人が２００３年頃にレジデンスの物件を探しまくっていたときは
２００３年問題でオフィス賃貸を見限ったのかと思ったら、逆だった。
オフィスは空室率が１％になってレジデンス賃貸物件の底値買いを目指していたわけだ。
ファンドや機関投資家の次は個人投資家の買いがくるのかもしれない。