23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[746: 近所をよく知る人]

１０年待てば安くなるからって言う人がいるけれど
安ければいいってもんかね？
１０年後の安さよりも今ですわ。
１０年間悶々と暮らすのは特に女性には耐えられないで、おそらく離婚や。

[747: 匿名さん]

>745

気持ちはよくわかるよ。
でも、同じ土俵に立つ必要はないと思う。
明らかに相手が子供で、自分のほうが大人なんだから。

[748: 購入経験者さん]

そうですね。買いたい時が買い時ですよ。
10年後金利は少なくとも今より上がっているでしょうしね。

[749: 購入経験者さん]

>747
そうですね。大人げ無かったです。失礼しました。
肌感覚では、家賃相場上昇が最近、都心の一部以外にも波及してますね。
そろそろまたもう一段の上げがくる頃だと思います。

[750: 匿名さん]

話をスレタイに戻すと

都心の機能利便性はそのままでも、郊外に集客コアができ価値が高まれば
都心の「価格」は相対的に上がる。
ラゾーナ川崎ができて横浜そごう周辺のＳＣが新設されＭＭも含めて
タワーマンションが増えバリューが上がれば品川Ｖタワーの中古価格が相対で
上がる。

もう一方で交通網が大規模商圏を大きく変える。
新都心線の経済効果は新宿の伊勢丹、高島屋の商圏をふじみ野から日吉まで
広げる。一方渋谷・池袋のターミナル性は希薄になって西武百貨店は厳しい状況が
予想されている。
伊勢丹、高島屋は郊外ＳＣに積極的に出店し都心と郊外の両面で商圏を囲い込む。
米国のＳＣでもメーシーズ、ブルーミングデール、サックスフィフスアベニュー・ノードストローム
などの百貨店がコアになってそこに、バナリパ、ＧＡＰ、シャーパーイメージなどナショナルフラッグ
の専門店やラルフローレン、コーチなどのブランドショップが並ぶ。

１９８０年代に描かれた副都心構想。新宿、池袋、渋谷、大崎、錦糸町臨海副都心。新都心として幕張、筑波研究学園都市。さいたま新都心、横浜みなとみらい
輸出から内需拡大への方向転換のなかで、東京圏に莫大な額の公共投資が行われた。

船橋ヘルスセンターはららぽーとになり、ＴＤＬが開業し玉川高島屋S・C開業20周年リニューアル。
アークヒルズ、東京都庁移転、大川端リバーシティーと進んだあたりでバブル崩壊。

東京の都市開発はＵＲ都市機構と財閥系デベロッパーと大手ゼネコンが牽引してきた。
再開発は始めたら途中で止まらない。汐留再開発、品川インターシティ、お台場再開発
東京ファッションセンター、テレポート、建築費1650億円の東京国際フォーラム
意味不明なものが不景気のさなかどんどん作られた。

今のミニバブルなど、都市への設備投資の観点からはパチンコでドル箱３つ出したあと
連荘がとまって１０万円ほど突っ込んでやっと大当たりが出たような状況。
これからさき、デベロッパーのみならず百貨店の勝ち組や海外の流通大手がしのぎを削って
本格的な競争がはじまる。外資の三越買収騒動は不動産目当てだけではない。
業界にぴりぴりした空気が漂うのは当然で、地価下落などではなく地価反転でバブルの執行
猶予期間が終わり生死をかけた戦いの火蓋が切られたということだ。

[751: 匿名さん]

煽りですｗ

コミュニケーション能力が劣っていることに自覚がなく
投資家として大した実績が無いだけでなく社会人としても
うだつが上がらないであろうことが良く分かる投稿を繰り
返していらっしゃる御仁がいらっしゃいますネ。

「次郎物語」「論語物語」を読むと、余裕ができるかもヨ？！

[752: 匿名さん]

失礼なご助言ありがとうございます。
印象批判ではあなたの知性も底が知れてますね。

[753: 匿名さん]

既存立地に依存する不動産事業から立地創造のデベロップメントに時代は移行した。

豊かさとは、モノとサービスと食とエンターテイメントと空間の消費満足の合計値だ。
３ＬＤＫの空間に差があるのでなく、花見の場所取りのような土地取得競争で食っていける
市場でもない。

柏の葉キャンパスの三井物件が１８０万／坪単価。豊洲・東雲の２００２年頃に匹敵する。
柏の葉ららぽーとの商業集積は、ららテラス・南千住と比較してみるとそのスケールと気合の違いがわかる。
江戸川で商圏が分断されているとはいえ北千住の貧弱商業集積やマンション分譲価格
１６０万／坪〜１８０万を考えると、公営住宅からはじめて最後に分譲を持ってきた
川の手新都心南千住と大学移転とあわせて広域商業をさきにつくった柏の葉キャンパス
では１８０度方向が違う。
豊洲が１８０万⇒２３０万⇒３００万と分譲価格が上がるのは単に地価反転のタイミング
というより、大学、商業施設など街の完成度・利便・賑わいが急速に高まったことにもよる。

それに対してさほどの消費環境の魅力の向上のないまま価格だけがあがっている
田園都市線沿線。美しの森は２３０万坪単価でどこまで売れるかというのは気になるところ。

都心生活の利点は一つの商業拠点に依存せずさまざまに使いこなせ、なおかつ１ｋｍ圏内
に必要最低限なものがそろっていることだ。

歩いて映画館にいけるのは柏の葉キャンパスも高輪もかわりはない。集積の利便性は柏の葉の
ほうが高い。ただ、ショップの品揃えは季節ごとに入れ替わってもグレードの幅は変わらない
飲食に至っては人の味覚はもっと飽きやすい。

秋葉原までの高額な電車賃は会社負担としても、夫婦で２０００円交通費負担して
週末に美術館やコンサートやレストランの食事を楽しむのは考えにくい。
素敵な食事も酔いも４５分の電車の旅ですっかり醒める。都心なら２０００円でタクシーで
酔いの醒めないうちに帰宅できる

大抵は車で柏の市民会館の昼の時間のコンサート。浦安で夕方からＴＤＬで食事を
楽しむライフスタイルとは同じ郊外でも勝手が少し違う。

[754: 匿名さん]

751はどれに対するレスですか？

[755: マンション投資家さん]

>754
737（前後の下品で軽薄な投稿は全部こいつ）でしょ。

[756: 匿名さん]

＞７５１
煽りと言われてもねぇ・・・当方には煽る必要が全くないし無礼な人とのコミュニケーションなどとりたくもないのだが、断片的な言い切りでは会話もなりたたない。
珍島物語 は歌えますし指輪物語も好きですがダメですか？

[757: 近所をよく知る人]

田園都市線美しの森、タマプラは、駅前、再開発中で、大規模商業施設を建設中ですよ。それで、
マンション建設ラッシュなんです。田園都市線で東急が力を入れているのが、タマプラと南町田、
このあたりは、投資として良いかも。

[758: 匿名さん]

＞大規模商業施設を建設中ですよ
規模は何万平米ですか？

[759: 匿名さん]

たまプラーザ駅前再開発
○延床面積：約１００，０００㎡（ 〃）
○店舗面積：約３０，０００㎡
○店舗数：約１５０店を想定
○着工：２００５年秋
○開業：第１期分２００７年（予定）
たまプラーザ駅も美しの森も現地を歩いてみたが
地価が先行して商業施設が後追いの感は否めない。
問題は玉川高島屋と商圏がかぶるなかでどこまで先鋭な店舗を誘致できるかだ。
現状のジーパン屋の入っている駅横ビル程度のＭＤではららテラス並。

よいショップや飲食やシネコンが入って中古価格があがるが、着工しただけでは
上がっていない。
駅前商業施設ができるまで売らなくていいのではないかと思うくらいだ。
まともな商業集積の全くない武蔵小杉より人気は増すと思うが。

[760: 匿名さん]

マンション建設ラッシュは、東急の犬蔵区画整理事業が自然保護との兼ね合いで
かなり時間がかかって本来戸建で売る予定がコスト高でマンション用地として
放出した背景がある。工場跡地を買収して早期着工する三井にくらべ
東急は仕掛けが長く動きが遅い
頑張ってもらいたいものだ。

[761: 物件比較中さん]

田園都市線は朝の混雑が殺人的状態。
自分で住むために今から田園都市線沿線を買うのはただのバカだな。
都心に通わなくていいなら別だが。

[762: デベにお勤めさん]

田園都市沿線に買った人は大部分は奥さんの見栄っぱりに
旦那が負けたということでしょう。
毎日の地獄の通勤に耐えれば奥さんの笑顔が得られるんだからね。
男はつらいよ・・・

[763: 物件比較中さん]

俺は女の見栄に付き合うような根性なしじゃないよ。
ニョーボを説得して通勤が楽な場所を選んだ。

[764: 匿名さん]

たまプラは２３区じゃないので、どうでもいい。
板違い

[765: 通りすがり]

確かに田園都市線は朝混んでいる。
しかし、MAXの混雑具合は東横線と同等かやや混んでるくらいだと思う。

混んでいると言われる理由を考えてみると
・混雑区間が長い（東横は学芸大〜中目黒だが、田都は二子玉〜渋谷。
　急行だとタマプラ〜渋谷）
・なぜだかよく止まるので、電車内にいる時間が長い
・地下（トンネル）なので圧迫感がある
・沿線に学校があるためか、駒大、三茶など、下りる人も意外に結構いるので、
　乗降での摩擦がある
という感じでしょうか。

東横線も武蔵小杉がどどっと増える予定だし、田都は大井町線に多少流れるから、
あまり変わらないかな。二子玉〜渋谷が急行各駅になり、混雑は少し緩和されている。

[766: ビギナーさん]

1,2年前に大量に売り出された湾岸タワーマンションに今後1,2年の間に今まで賃貸に住んでいた人々が入居していくと（おそらく何千世帯）、賃貸が空く→家賃が下がる→賃貸に住む人が増える→マンションが売れなくなる→マンションの値段が下がる、というふうにはならないでしょうか？

[767: ビギナーさん]

その空いた賃貸に郊外、地方から人が集まるんじゃないでしょうか。

[768: 匿名さん]

地方は相変わらず不景気だから。土地も下落したままへばりついてるし・・・
都心部に出られる人はとっくに来ている。今地方に残ってるのは、
土地やら家やら店やら畑やら、やむなく離れる事ができない人ばかり。

[769: 購入経験者さん]

というより、元々は千葉、埼玉、神奈川あたりの層だと思います。
湾岸タワーマンションは。タワーマンション乱立によって東京一等地の
賃貸が空室だらけ、という話にはならないですね。

[770: 買い換え検討中]

１年くらい前だけど、住宅地の賃貸はガラガラだって、テレビでいってたよ。

[771: 購入経験者さん]

1年前、東京10区の上位20％のマンションにおいては大体4.5％の空室率
ですよ。新築は除くベースでね。2％で、実質稼働率は100％と言われてます
ので、まあ住宅も良い線ですね。今現在はさらに埋まっているでしょう。

[772: 匿名さん]

都心まで地下鉄で１０分位のところで、駅まで１０分で一等地とはいえないですが、
確かに１年位は、今住んでる賃貸マンションは廃墟になりそうな勢いで
空きがありました。
今はまた埋まってきました。

[773: 大手企業サラリーマンさん]

データがどのじゃなくてさ。実際に空きだらけのマンションを映していたよ。
どれくらい空いていたか比率は忘れたけどね。
不動産屋のオヤジが、値下げして、リフォームして、やっと入ってくれるって怒っていた。
確か、練馬のほうだったような。

あと、知り合いで板橋でマンションやっている人がいるけど、
１割くらいはいつも空いている。昔のような利回りは期待できない感じだったよ。

[774: 購入経験者さん]

今絶対必要な人は別だけど、そうじゃない人はここ１、２年は様子見、買わないほうがいいですよ。新築賃貸、築浅分譲賃貸なら設備も整ってるし、これからどんどん古いマンションは空きが増えてくるから、その頃合いが分譲が下がりだす。今は、ちょい高級賃貸に住み、新しいインテリアで模様替え、生活を愉しむ、そんな時期だとおもいます。異常なデベの値付けに惑わされないように。

[775: 匿名さん]

急激に上昇して急激に下落したら昔の値段に戻るかもしれない。
しかし、２年で１．５倍というような上昇したあとも
年３％程度のゆるやかな上昇が続いたら
下がりはじめる時点でかなりの「高値」だと思う。
下落にしても一度に１０％という下がり方は最初の一年くらいで
需給ギャップが生み出す下落は長期にゆるやかに進むだろう。

２００３年頃の売り出し価格に戻るには、２００３年並の需給ギャップ
が必要だ。
高値になって「買い待ち」の潜在需要が増えれば、下がっても
回復は早いだろう。
１０年待てば購買力も上がるしなにより、二次取得者（買い替え）が
価格を下支えするだろう。

[776: 匿名さん]

貨幣の価値が人々の信念で成り立つように、不動産の価格も「それだけの価値
がある」と信じる人がいて成り立つ。
売れることが、「相場」を作るし、売れなければ次第に下がる。

郊外の物件が値上がり後も売れていけば、都心の価値がそれ以下だと考える
人は少なくなる。
郊外がいくら売れ残ってもだから都心の不動産の価値が低いという考えには
つながらない。

不動産の価格はデベロッパーの値付けできまるものではない。マーケティングの
結果と土地の仕入れ値と開発コストと広域、地域の不動産市況のバランスの
なかで設定されている。

[777: 購入経験者さん]

マンションというより、土地を探すと、今の価格上昇が実感できる
かもしれませんね。あとは鋼材価格のヒストリカル推移とか見る。

[778: 匿名さん]

今回は不動産は下がらんって。

[779: 大手企業サラリーマンさん]

都心でなく世田谷（東急、小田急）の駅近希望ですが、
2年くらいで下がるなら、待ちたいです。どうでしょう？

今無理して、買うと、株や不動産で短期に儲けた人と不動産会社を
さらに儲けさせてしまいそうです。

[780: 匿名さん]

値上がりスパイラルの構造。

①一次取得者：新築が値上がり自己資金が物件価格の１０％を切る。
　　　追加で貯蓄しても追いつかない。
↓
②都内の中古４５００万を買う。中古なら１００％ローンでも買える。
今まで住んでいた練馬の賃貸が空き家になる。練馬の賃貸が売りに出される
↓
③二次取得者：中古を売って手にした金にローンを足して都内の新築マンションを買う
↓
④新築が完売。
↓
⑤マンション用地が不足。住宅地地価がさらに上がる。
↓
⑥ストックリッチ：老朽化した戸建ての人が土地を売って住み替えしたくなる。
　　７０坪以上なら業者が買い取る
⑦ストックリッチ：その金で都内の高額マンションを買う
↓
⑧都心高値安定状態は続く
↓
⑥一次取得者：余波を受けて優良中古も品薄で郊外に向かう
↓
⑦都下または東急沿線の中古４５００万を買う。中古なら１００％ローンでも買える。
　今まで住んでいた板橋の賃貸が空き家になる。板橋の賃貸が売りに出される
↓
⑧二次取得者：中古を売った人が手にした金にローンを足して７０００万の郊外新築マンションを買う

この流れが今後５年。２０１２年頃まで続くだろう。

[781: 匿名さん]

>>779
人の儲けさせないことが自分が儲かることではない。

下がり待ちもいいが東急・小田急の沿線世田谷なら坪単価いくらだったらたら
買うか決めておかないといつまでたっても買わないことになる。
３３０万／坪なら探せばあるだろう。かつての下限２６０万／坪以下になるかどうかは
私にはわからない。
買いたい場所に今後数年駅近の優良物件が出ない可能性すらある。

下がり待ちはデフレなら優れた戦略だ。しかし預貯金金利が低迷する状況下
運用を間違えたらいまある自己資金を食いつぶす可能性もある。
インフレが進んだらマンションが上がらなくても自己資金の相対価値が
目減りする。

購入待機者が増えれば格安物件が出た時点で、購入者は殺到する。
買えないリスクは増える。

割安感が出て売れ行きが好調なら仕入れる地価が上がる。
１９９４年頃の都心住宅地地価が下げ止まったのはそういう背景からだ。
２００１年ごろの都心売れ残りは、先安感が産んだ買い控えと
１９９４年から５年間のマンションブームで需要の先食いと不景気が
重なったせいだ。

[782: 不動産購入勉強中さん]

鋼材価格だけじゃないですね。他の原材料（パーチクルボード、MDF、化学品、グラスウール、石膏ボード、セメント等々）のここ数年の異常な程の値上げ幅。要因は中国・インドといった新興市場の爆食。こんな状況は過去１５年は経験したことがない。原料メーカーは待ったなしに値上げを行うし
ゼネコン業界も値上げ価格を受け入れないと原材料の調達が困難な状況・・・まさしく異常。
原油価格は二倍に上がったまま高止まりだし、下落する材料要因・様子も無い。

地価だけの動きでだけではなく原材料を含めたグローバルな経済状況の動きの中で、マンションを今購入すべきかどうか判断するのは非常に悩ましい。　個人的な意見だが来年は今年よりも厳しいコモディティ市場が形成される可能性がある。う〜ん・・悩ましい あと三年待つか・・今か？

[783: 匿名さん]

ＣＰＩはマイナスですが、ＰＰＩはプラスですからね。いい加減、企業は価格転嫁せざるをえないでしょうね。

[784: 不動産購入勉強中さん]

あとは耐震偽造問題の・・原材料費のコストダウンを行うとしたら鋼材等の原材料の品質を
落とすかないが、そんなことをして発覚した場合のリスクの方が大きい。コンプライアンス重視
の経営を市場から要求される状況下・・あとは価格転嫁しか方法はない。

[785: 匿名さん]

あとは、購入者がついてくるかこないかの問題

[786: 匿名さん]

>>782
３年程度待っても状況はかわらないだろう。
不動産事業は大型トレーラーの運転のように急に方向転換できない。
長丁場の事業だから、事業者も不可抗力のリスクを負っている。
そういうリスクを織り込んで事業スキームを組む以上、仮に売れなければ
売れるまで待つのは事業者の方。
エンドが事業者とガマン比べして勝てるとは考えにくい。
逆に大手が郊外を手がけるのはそれなりの勝算を見込んでの話。
大資本が大規模物件優良立地を独占しているから、持久力はありだ。
三井やオリックスが３年で根を上げるとは考えにくい。
レジデンス部門は、子会社化や系列化していて正社員を大量に抱えていないし
立ち行かなくなればいつでも身軽になれる。
一方本業のオフィスや商業賃貸やＰＭ業務委託で伸びていけば業績は維持できる。

現在のマンション新築分譲価格をベースに土地が仕入れられる訳でなく
１年後の販売開始時点をにらんで入札する。ＴＸなど新線駅前開発はもっとまえ
からＵＲなどが仕込んで事業スキームが造られている。
今後出てくる東京近郊の駅前再開発タワーなどもとより地価が上昇に転じたから
こそ地権者との話し合いがついたわけで、おいそれと安値で売れない物件ばかり。

土地も抽選で販売されるなら、地価はそれほど上がらないだろうが残念ながら
そういう話はない。
マンション用地が競売り状態である以上、資金耐力のある企業が高値仕入れを
して売り待ちするのはビジネスである以上仕方がない。
不動産は欲しい人が値をつければいい世界で、本来オークションに向いている。
売れ残りも買い手が指値で落とせば納得価格で買える。

[787: 匿名さん]

てことは、中国やインドの成長がホンモノなら、このまましばらく世界的なインフレ傾向が継続し、土地の値上がりと原材料価格の値上がりのダブル効果で都心のマンション価格は上昇が続くということですね。

[788: 匿名さん]

では、７年待てればどうでしょうね？

[789: 匿名さん]

建築資材の影響など昔から幾度もあったが、マンションの工事原価など物件価格の４割程度。
都心なら地価の値上がり影響のほうが大きい。
むしろ郊外の１６０万以下の物件が建設資材の影響を受けるかもしれないが
それをいうなら９万戸ベースの時点での労務費と５万戸ベースの労務費を比較すべきだろう。

＞世界的なインフレ傾向が・・
おいおいインフレというのは国内経済の話だ。原油価格が上がればインフレになるのは国内
だけ。マネーは世界をかけめぐっても不動産は輸入できない。

[790: 匿名さん]

インフレは通貨とモノやサービス財の比較の話。ドル機軸経済とユーロ機軸では違うし
円とドルも為替レートがかわるだろう。マネーも不動産も価値は不変ではない。
大きな金融経済の市場の流れで変動する。

[791: 匿名さん]

>>788
＞では、７年待てればどうでしょうね？

なんだか、不倫カップルの結婚話みたいになってきたな。

下がる理由に自分が納得できるなら待てばいい。私は７年目には
全体が下がる方向に向かうが、次の底値が７年後という気楽な予想は
できない。
ピークも底打ちも都心と城南・城北と城西・城東では時期も期間も違う。
不動産は底値前後３年で買えればよいと考えるべきだ。
７年後に買時というのなら２０１７年に次の底値が来る話だが
上がる期間が長く下がる期間が短ければ底値は高いという理屈になる。

[792: 不動産購入勉強中さん]

＞786サン　Thanks!

＞789サン
ここ三年間の価格転嫁（原材料値上げ）は異常・・毎日が値上げ作業の日々。
自分が値上げ作業して・・自分自身がマンション買えなくなる状況（苦笑）
企業戦士の悲しさです・・

[793: 匿名さん]

ここ５年の都内マンション価格を見てきている人には、今の価格は
納得できないのはよくわかる。
しかし４倍〜１０倍の競争率で坪単価１８０万だった物件と、同時点で
２３０万で先着順の物件価格は同等に論じられない。

売り物一つに買い手４人〜１０人の状況は需要過多、供給過小。
自由競争市場なら「競り上がって」当然。抽選というのは「行政指導」による市場のゆがみ
だと考えるべきだ。
市場のゆがみには裁定者があらわれ価格が修正される。それが未入居転売価格だという
見方もできる。

問題は、買うべきか待つべきかではない。買えるか買えないかの話になってきている。
７年待つなら、今ある５００万なり１０００万なりの自己資金を１・４倍に増やす運用をして
「下がらなかったリスクヘッジ」をすべきなのだろう。
所得も７年後１．４倍になるように頑張ればいい。
７年待っても頭金が不足したら買えない。自己資金が多ければ高くても買える。
それだけの話だと思う。７年の時間はタダではない。

[794: 匿名さん]

ローンでのマイホーム購入は保険の意味もあると思います。
あまりいい話ではないですけど7年以内に自分が死んだ場合、その時点でローンでマイホームを買っている人は少なくとも家を家族に残すことができますよね。買っていない人は当然残せない。他の遺産や保険金が同じなら、家を残せた方が良いに決まっている。

ということを考えて私は結婚を機に買っちゃいましたが、自己居住の1次取得者ってのは相場よりも人生の中の変化に伴い買うケースが多いんじゃないでしょうか。
そういう意味で793さんの言う「買えるか買えないか」というのは正しいと思ってます。
買えるんであればいろんな人生のタイミングで買おうとするでしょうし、タイミングがあったとしても買えなければどうしようもないですし。

[795: 匿名さん]

買えるか買えないかの議論でいうと、結局は、銀行が９割まで貸してくれるのか、９割５分までなのかで、自己資金５００万で買える物件価格が５０００万までか１億までかと大きく違ってくる。
ちょっと前であれば年収８００万の安定したサラリーマンであれば５０００万で９割は大丈夫だったけど、直近では銀行のスタンスに変化ってでてきてますか？銀行にしり込みされると買いたくても買えなくなっちゃうからね。