23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[706: 匿名さん]

新卒の給料だけは低い水準から上がっているけど、企業の人件費を抑える傾向は変わって
いないから中堅の給料は上がっていないよ・・・

[707: 匿名さん]

そう、最近初任給だけ高くしている企業が増えたんだよね。その後の伸び率は悪いまま。

[708: 匿名さん]

人材確保の選択肢として、安い新卒かそこそこ出しての中途か。
あとはバランスとコスト比の話でしょ。
全体的に人手不足だし転職マーケットは伸びてるし
新卒の給料上がるなら、中途採用もそのうち給料上がるんじゃね？
そしたら人材流出を防ぐために既存社員の給料上げないといけないでしょ。
もちろん能力比で全社員一律に上がる事はないだろうけど。

[709: 697]

>中間層は停滞
>中堅の給料は上がっていないよ
>その後の伸び率は悪いまま

目先は、だと思うんだけど。
遠くない将来、移民を受け入れては？という議論が出てくると思う。

自分でけしかけといて大変申し訳ないが、
うちも人手不足でこれから出社せにゃあかん。
さよならです。

[710: 匿名さん]

円安進んでいって、移民受け入れて、そのうち人件費の安い製造の国ってことになることは？

[711: 匿名さん]

>>709
確かに全体的に近視眼的な書き込みが多いね。

長期的に見ると、経済のグローバル化で
アウトソーシングできる職種（マニュアル化可能な仕事）は
どんどんインド、中国、その他後進国に回され、
賃金も世界的に平準化すると思う。

[712: 匿名さん]

>711
で、日本人も生産的な仕事ができる人間は少ないから、グローバル化賃金でインド・中国並に低くなり結局分譲マンションは買えないと。
エンドが主流な分譲だとやっぱ値下がるよ。
ごく一部を除いて。

[713: 匿名さん]

23区内マンション市場から低所得者はすでに排除されています

[714: 匿名さん]

いんや、中所得者層が一番被害を被ります。

忍耐力もなく、理系離れで技術力もない若者が支えるこれからの日本オワタ＼(^o^)／
と。

[715: 匿名さん]

>713
読めてないねえ。
賃金のグローバル化ってのは生産性が低い部門・もしくは産業全体が世界での低い水準に落ち着くってことなのよ。逆もまたしかりだけど。
だから日本の重要な産業ってのはだいたいグローバル化すると低い水準になんのよ。
ゆえに新価格で23区の分譲マンション買える人達も賃金がグローバル化すると買えなくなる。
価格が下がるというわけ。
超都心はもともと買えないから除外ね。

[716: 匿名さん]

685、690
キャナルファーストタワーを見なさいよ。
あんな立地にあるから当然だが、去年の今頃は全然売れてなくて毎週広告が来てたんだが、ここに来て新価格が急上昇してるって現実を知らされたもんだからアッというまに完売したよ。
100㎡UPで6500万くらいだったのよ。超安。　売れ残りが指摘されてる有明マーレも来年にはこんな感じになると思う。　悪い事言わないから、旧価格で売れ残ってる部屋買っといて間違いない。
俺も買い増ししたいが虎、赤坂で使ってしまった。

[717: 物件比較中さん]

>>713
虎＆赤坂は現金買いですか？それともローン併用でしょうか？
今1つ持ってるんですが（ローンで）もう一つ安いうちに買いたいなと考えてます。
２つローンは厳しいかな。

[718: 購入検討中さん]

717です。
716への間違いです

[719: 購入経験者さん]

賃金がグローバル化するから、賃金が下がる。
この論理は、NYの不動産が上がってるから、日本も上がる
という論理よりも非現実的。下方硬直性があるんでね賃金は。
逆に、中国やインドの賃金は急騰中。
例え日本人が買わなくても、中国やインド人が買いますよ。

加えて、日本人の労働者は不足してますでしょ今。
早晩日本人の賃金は上がるでしょう。

[720: 匿名さん]

ここを読むだけでも貧富の差がひろがっているのがよくわかる。地球の裏表ほど見方が違うのだから
持てるものがますます富むはずだ。

[721: 匿名さん]

691,
692
読んだ。そういうことだね。
『週間朝日』の記事中の「今年中にバブル崩壊」という予想はさすがに早すぎるとは思うが。
一般サラリーマンは損はしないだろう。今は賢く買わない、というより買えないのだから。うまくできてる。日銀、金融庁、いつでもどうぞ。（しかし、地方もあるし、外資もあるしで、数年はこんな調子のような気がする。）

[722: ご近所さん]

実際生涯賃金低下傾向でしょ。もっと言えば社宅やら家賃補助やら福利厚生もカット、
税負担アップなど、可処分所得はすでに下降線。

単純労働は非正規雇用でまかなうし、正職員も賃金安くてよく働くうちだけ使って、
あとは姥捨てにするなんてのもザラ。
若いうちちょっと色つける代わりに、ダメなら昇給なし、もっとダメならカットで、
トータルでは大幅コストカット。

つまるところ、雇用される側より雇用する側が断然に有利な状況になってるのであって、
後者に入らないとジリ貧確定。
ただ、経営のできる人材はなかなかいない。
文部省時代から従順なサラリーマン作りしか志向してこなかったからね。

そんなわけで、被雇用者向けの大衆マンションは、既にオーバーシュート状態。
ハリボテが剥げたところから順に、下げ局面に入ってくるでしょう。

[723: 契約済みさん]

住宅情報ナビの地図で見ると、竣工済みの青い物件が増えているね。
特に人気の世田谷区、杉並区あたり。
やりすぎちゃったのかな？

[724: 匿名さん]

>719
賃金のグローバル化がわからない人なんですね。
中国・インドが上昇し、日本が下降するんですよ。
その接点で給料が決まるわけです。
マンションの値段は超2極化ですね。
ごく一部の値上がり地帯と大多数の値下がり地帯。
だから、いま高くて買えねえと思ってる人も、10年経てば買える地帯が広がっているよということ。

[725: 匿名さん]

中卒か高卒の頭しかないような人が多いんで補足しとくね。
賃金のグローバル化は国全体で起こるんじゃなくて、産業ごととかだかんね。
で、問題なのは日本の主要産業が賃金のグローバル化が進むと賃金が下がる産業だということなの。

[726: 匿名さん]

土曜日の昼間からこれほど盛り上がるとは、みなさんの大半が水曜休日の方々なんでしょうね。
わたしなんぞ、朝書き込んで買い物して先ほど帰ってまいりましてあまりの賑わいに唖然として
おります。

[727: 購入経験者さん]

>725
で、日本の主要産業って何？

[728: 匿名さん]

>>726
つ「下衆のかんぐり」

みんなお前のように休日を過ごしつつ合間に書き込んでんだろ。
あ〜、くだらん書き込みに反応してしまった。。。

[729: 購入経験者さん]

>725
賃金のグローバル化で、給与水準が上がる業界も多いね。
サービス、金融関係は。
物作り業界は下がるかもしれない。でも、メーカーが
日本の東京不動産の買い主体なわけないよね。
何が問題なのか、分からないから教えて。頭良いんでしょ？

[730: 匿名さん]

>727
本当に頭悪いな。
中卒？そこらの高校生のほうが頭よさそうだ。
日本の主要産業と賃金のグローバル化といったら製造業しかねえだろ。
賃金のグローバル化は非現実的だと思われてたけど、中国が台頭してから現実味帯びてきたんだよ。
インドも発展してきたし、この流れは加速しそうだというのが一般的。

[731: 匿名さん]

>729
真のはくちだな。
そのサービス（特にＩＴ）と金融でおくれを取ってるから問題になってんだよ。
産業構造のシフト転換が起こらないときついんだよ。

[732: 購入経験者さん]

>731
じゃあ、なんで外資系証券の日本人給料は高いんですか？

[733: 匿名さん]

>732
一部の生産的でグローバル化により賃金が上昇する仕事ができる日本人だからだよ。
その人はこれからも値上がり続けるであろう超都心のマンション購入すれば言い訳。
問題はそうでない人達が日本人の大半だし、給料も超都心以外は何とかなる給料をもらっているからんだ。
グローバル化によりそういう層の賃金が下がり続けると分譲は買えなくなり、もとからデベは2極化路線だけど、その値段を低くおさえるほうのマンションの範囲を広げざる負えなくなるのよ。

[734: 購入経験者さん]

>730
製造業、人不足なんだけどね。何年前の話それ。

[735: 匿名さん]

むかしの東京圏の住宅地はグレードがはっきりわかれていた。
庶民が賃貸でしかすめないエリア、庶民が中古ならなんとか買って住めるエリア、庶民が新築でも買えるエリア。
いまや長引く地価下落と急な反転のおかげでヒエラルキーがめちゃくちゃ。
むりやり都心からの同心円で旧体系を復活させようとしても無理だ。

かつての高騰期「通勤圏」という概念だけが８０年代前半の４倍の面積に広がった。
通勤電車もここ５年来の郊外の安い戸建が売れたおかげで殺人的な混雑だ。

見た目の供給過剰感というのが地価を下落させ続けた要因なのかもしれない。
１９９２年から２００７年までの１５年間で、ほとんどの郊外が衰退した。

駅ビルはほこりをかぶり、ＳＣは客より店員の頭数が目立つ。
松戸の伊勢丹、千葉の三越など外から見たら閉鎖したのか営業中か見分けがつかない。
港北ニュータウンも南はいいが
センター北はららぽーとに客を奪われ「あいたい」なんていう時代遅れのネーミングの駅ビルは
人影も疎ら。
リニューアルできるほどの売り上げがない⇒さびれる⇒売り上げ減ってテナントぬける⇒
さびれるの悪循環。

そこで逆に居住者に依存しない広域集客の店舗を作ってあとから住宅も売る戦略が昨今の傾向。
千葉の三越でも松戸の伊勢丹にも置いてないボルドーの高級ワインやブランド和牛肉が流山おおたかの森ＳＣには置いてある。ＳＣは駅直結だが周囲はこれからマンションが建つ更地。

茫漠と広がって求心力がなくなった郊外に交通網と飲食・物販・サービス・娯楽の機能が
さき付けされた魅力の中心ができつつある。こうなると千葉郊外が東急の玉川高島屋ＳＣ
並みのパワーを持った商業コアで「衣食住」の生活文化を丸ごと底上げされる話になろう。

[736: 匿名さん]

ワシントン郊外の学園衛星都市ジョージタウンにタイソンコーナーという
百貨店を４つ抱え込んだ巨大ショッピングセンターがある。
ロス近郊のオレンジカウンティにはホテルまで抱えるＳＣがある。
日本と違うのは郊外から車で通勤できないことだけ。
鉄道通勤という世界でも類をみない異常なまでのエコノミーエコロジーワークスタイル
ゆえに東京の住宅地価は同心円上に中心部が高止まり。
逆にいえば海外からみたら都心の住宅地ほど移動の楽な高機能集約の
ワークスタイルにあった場所はないということだ。
ボストンの湾岸開発は、そのまま豊洲三井の原型だがコンドミニアムは１９８９年
当事でも高所得者むけのものだった。
ウッディアレンの映画でもそうだが都心生活はアッパーミドルクラスの憧れとして
描かれる。「デスパレートな妻たち」でも郊外の金太郎飴みたいな戸建に住んでいる
なんだか「金曜日の妻たち」を彷彿とさせて笑える。

どこまでも日本の不動産は米国のモノマネですすんでいくしかなさそうだ。

[737: 匿名さん]

>734
本当にだめな人だね。
日本での人手不足は関係ないんだよ。
賃金の安い国（中国とかインド）でできる仕事だと賃金のグローバル化により、その国の水準に近づいていくんだ。
もちろん中国とかインドは日本に近づいていくんだけどね。
一部の値が上がる論者のレベルがわかったよ。まさに中卒。
不動産関連の現場で起こってるピリピリした雰囲気みれば、値上がるなんてとてもいえないよ。
もちろんごく一部は値上がるよ。
でも10年すれば山手線内の結構いい場所も値下がるから待てる人は待ったほうがいいよ。

[738: 匿名さん]

＞733一部の生産的でグローバル化により賃金が上昇する仕事ができる日本人だからだよ。
冗談でしょｗ

[739: 購入経験者さん]

>737
白痴ですね。中国やインドで出来る仕事を扱う人と、23区のマンション買う人
はまったく別物です。スレ違いも甚だしいね。
10年もすれば値下がるから、待つの？その間の10年間上がってたら、今の水準になるの
は20年後だよね。何言ってるの？

[740: 穏やかに穏やかに・・・]

まあまあ、白痴とかやめましょうよ。
とにもかくにも、日本は国土も狭いし、人気のあるところは非常に限られているわけだから高くなるところは高くなるしそうでもないところはしばらく経てばさがっていくでしょ？
インドやら、国土が広大なところと比べるのもどうでしょうかねえ。
地方に関していえば、うまく仕掛けて軌道に乗ったらそこは値上がり。でも、前もって察知するのは難しいよね。

[741: 匿名さん]

そうそう。馬鹿とか白痴とかいう言葉を使用する人間は自分のことを言っているんだろうね。
いずれにせよ、ここに参加資格無し！即刻退場！！

[742: 匿名さん]

739ではないです。
739が白痴というまえに、737がだめな人といって攻撃しています。
先に悪口を言ったほうがいけないと思います。

[743: 匿名さん]

どっちも　品がないね

[744: 匿名さん]

>743

同意。
相手の意見を否定することしかできない（しかも悪口つきで）人は
人間的に大成できない。
お金の豊かさよりも大事なことだと思いますよ。

[745: 購入経験者さん]

739です。
失礼しました。
729-731の書き込みも737ですが、白痴と先に言われてるので
言い返したまでですよ。
相手の意見がまともなら、反対でも敬意を払いますがね。

[746: 近所をよく知る人]

１０年待てば安くなるからって言う人がいるけれど
安ければいいってもんかね？
１０年後の安さよりも今ですわ。
１０年間悶々と暮らすのは特に女性には耐えられないで、おそらく離婚や。

[747: 匿名さん]

>745

気持ちはよくわかるよ。
でも、同じ土俵に立つ必要はないと思う。
明らかに相手が子供で、自分のほうが大人なんだから。

[748: 購入経験者さん]

そうですね。買いたい時が買い時ですよ。
10年後金利は少なくとも今より上がっているでしょうしね。

[749: 購入経験者さん]

>747
そうですね。大人げ無かったです。失礼しました。
肌感覚では、家賃相場上昇が最近、都心の一部以外にも波及してますね。
そろそろまたもう一段の上げがくる頃だと思います。

[750: 匿名さん]

話をスレタイに戻すと

都心の機能利便性はそのままでも、郊外に集客コアができ価値が高まれば
都心の「価格」は相対的に上がる。
ラゾーナ川崎ができて横浜そごう周辺のＳＣが新設されＭＭも含めて
タワーマンションが増えバリューが上がれば品川Ｖタワーの中古価格が相対で
上がる。

もう一方で交通網が大規模商圏を大きく変える。
新都心線の経済効果は新宿の伊勢丹、高島屋の商圏をふじみ野から日吉まで
広げる。一方渋谷・池袋のターミナル性は希薄になって西武百貨店は厳しい状況が
予想されている。
伊勢丹、高島屋は郊外ＳＣに積極的に出店し都心と郊外の両面で商圏を囲い込む。
米国のＳＣでもメーシーズ、ブルーミングデール、サックスフィフスアベニュー・ノードストローム
などの百貨店がコアになってそこに、バナリパ、ＧＡＰ、シャーパーイメージなどナショナルフラッグ
の専門店やラルフローレン、コーチなどのブランドショップが並ぶ。

１９８０年代に描かれた副都心構想。新宿、池袋、渋谷、大崎、錦糸町臨海副都心。新都心として幕張、筑波研究学園都市。さいたま新都心、横浜みなとみらい
輸出から内需拡大への方向転換のなかで、東京圏に莫大な額の公共投資が行われた。

船橋ヘルスセンターはららぽーとになり、ＴＤＬが開業し玉川高島屋S・C開業20周年リニューアル。
アークヒルズ、東京都庁移転、大川端リバーシティーと進んだあたりでバブル崩壊。

東京の都市開発はＵＲ都市機構と財閥系デベロッパーと大手ゼネコンが牽引してきた。
再開発は始めたら途中で止まらない。汐留再開発、品川インターシティ、お台場再開発
東京ファッションセンター、テレポート、建築費1650億円の東京国際フォーラム
意味不明なものが不景気のさなかどんどん作られた。

今のミニバブルなど、都市への設備投資の観点からはパチンコでドル箱３つ出したあと
連荘がとまって１０万円ほど突っ込んでやっと大当たりが出たような状況。
これからさき、デベロッパーのみならず百貨店の勝ち組や海外の流通大手がしのぎを削って
本格的な競争がはじまる。外資の三越買収騒動は不動産目当てだけではない。
業界にぴりぴりした空気が漂うのは当然で、地価下落などではなく地価反転でバブルの執行
猶予期間が終わり生死をかけた戦いの火蓋が切られたということだ。

[751: 匿名さん]

煽りですｗ

コミュニケーション能力が劣っていることに自覚がなく
投資家として大した実績が無いだけでなく社会人としても
うだつが上がらないであろうことが良く分かる投稿を繰り
返していらっしゃる御仁がいらっしゃいますネ。

「次郎物語」「論語物語」を読むと、余裕ができるかもヨ？！

[752: 匿名さん]

失礼なご助言ありがとうございます。
印象批判ではあなたの知性も底が知れてますね。

[753: 匿名さん]

既存立地に依存する不動産事業から立地創造のデベロップメントに時代は移行した。

豊かさとは、モノとサービスと食とエンターテイメントと空間の消費満足の合計値だ。
３ＬＤＫの空間に差があるのでなく、花見の場所取りのような土地取得競争で食っていける
市場でもない。

柏の葉キャンパスの三井物件が１８０万／坪単価。豊洲・東雲の２００２年頃に匹敵する。
柏の葉ららぽーとの商業集積は、ららテラス・南千住と比較してみるとそのスケールと気合の違いがわかる。
江戸川で商圏が分断されているとはいえ北千住の貧弱商業集積やマンション分譲価格
１６０万／坪〜１８０万を考えると、公営住宅からはじめて最後に分譲を持ってきた
川の手新都心南千住と大学移転とあわせて広域商業をさきにつくった柏の葉キャンパス
では１８０度方向が違う。
豊洲が１８０万⇒２３０万⇒３００万と分譲価格が上がるのは単に地価反転のタイミング
というより、大学、商業施設など街の完成度・利便・賑わいが急速に高まったことにもよる。

それに対してさほどの消費環境の魅力の向上のないまま価格だけがあがっている
田園都市線沿線。美しの森は２３０万坪単価でどこまで売れるかというのは気になるところ。

都心生活の利点は一つの商業拠点に依存せずさまざまに使いこなせ、なおかつ１ｋｍ圏内
に必要最低限なものがそろっていることだ。

歩いて映画館にいけるのは柏の葉キャンパスも高輪もかわりはない。集積の利便性は柏の葉の
ほうが高い。ただ、ショップの品揃えは季節ごとに入れ替わってもグレードの幅は変わらない
飲食に至っては人の味覚はもっと飽きやすい。

秋葉原までの高額な電車賃は会社負担としても、夫婦で２０００円交通費負担して
週末に美術館やコンサートやレストランの食事を楽しむのは考えにくい。
素敵な食事も酔いも４５分の電車の旅ですっかり醒める。都心なら２０００円でタクシーで
酔いの醒めないうちに帰宅できる

大抵は車で柏の市民会館の昼の時間のコンサート。浦安で夕方からＴＤＬで食事を
楽しむライフスタイルとは同じ郊外でも勝手が少し違う。

[754: 匿名さん]

751はどれに対するレスですか？

[755: マンション投資家さん]

>754
737（前後の下品で軽薄な投稿は全部こいつ）でしょ。

[756: 匿名さん]

＞７５１
煽りと言われてもねぇ・・・当方には煽る必要が全くないし無礼な人とのコミュニケーションなどとりたくもないのだが、断片的な言い切りでは会話もなりたたない。
珍島物語 は歌えますし指輪物語も好きですがダメですか？

[757: 近所をよく知る人]

田園都市線美しの森、タマプラは、駅前、再開発中で、大規模商業施設を建設中ですよ。それで、
マンション建設ラッシュなんです。田園都市線で東急が力を入れているのが、タマプラと南町田、
このあたりは、投資として良いかも。

[758: 匿名さん]

＞大規模商業施設を建設中ですよ
規模は何万平米ですか？

[759: 匿名さん]

たまプラーザ駅前再開発
○延床面積：約１００，０００㎡（ 〃）
○店舗面積：約３０，０００㎡
○店舗数：約１５０店を想定
○着工：２００５年秋
○開業：第１期分２００７年（予定）
たまプラーザ駅も美しの森も現地を歩いてみたが
地価が先行して商業施設が後追いの感は否めない。
問題は玉川高島屋と商圏がかぶるなかでどこまで先鋭な店舗を誘致できるかだ。
現状のジーパン屋の入っている駅横ビル程度のＭＤではららテラス並。

よいショップや飲食やシネコンが入って中古価格があがるが、着工しただけでは
上がっていない。
駅前商業施設ができるまで売らなくていいのではないかと思うくらいだ。
まともな商業集積の全くない武蔵小杉より人気は増すと思うが。

[760: 匿名さん]

マンション建設ラッシュは、東急の犬蔵区画整理事業が自然保護との兼ね合いで
かなり時間がかかって本来戸建で売る予定がコスト高でマンション用地として
放出した背景がある。工場跡地を買収して早期着工する三井にくらべ
東急は仕掛けが長く動きが遅い
頑張ってもらいたいものだ。

[761: 物件比較中さん]

田園都市線は朝の混雑が殺人的状態。
自分で住むために今から田園都市線沿線を買うのはただのバカだな。
都心に通わなくていいなら別だが。

[762: デベにお勤めさん]

田園都市沿線に買った人は大部分は奥さんの見栄っぱりに
旦那が負けたということでしょう。
毎日の地獄の通勤に耐えれば奥さんの笑顔が得られるんだからね。
男はつらいよ・・・

[763: 物件比較中さん]

俺は女の見栄に付き合うような根性なしじゃないよ。
ニョーボを説得して通勤が楽な場所を選んだ。

[764: 匿名さん]

たまプラは２３区じゃないので、どうでもいい。
板違い

[765: 通りすがり]

確かに田園都市線は朝混んでいる。
しかし、MAXの混雑具合は東横線と同等かやや混んでるくらいだと思う。

混んでいると言われる理由を考えてみると
・混雑区間が長い（東横は学芸大〜中目黒だが、田都は二子玉〜渋谷。
　急行だとタマプラ〜渋谷）
・なぜだかよく止まるので、電車内にいる時間が長い
・地下（トンネル）なので圧迫感がある
・沿線に学校があるためか、駒大、三茶など、下りる人も意外に結構いるので、
　乗降での摩擦がある
という感じでしょうか。

東横線も武蔵小杉がどどっと増える予定だし、田都は大井町線に多少流れるから、
あまり変わらないかな。二子玉〜渋谷が急行各駅になり、混雑は少し緩和されている。

[766: ビギナーさん]

1,2年前に大量に売り出された湾岸タワーマンションに今後1,2年の間に今まで賃貸に住んでいた人々が入居していくと（おそらく何千世帯）、賃貸が空く→家賃が下がる→賃貸に住む人が増える→マンションが売れなくなる→マンションの値段が下がる、というふうにはならないでしょうか？

[767: ビギナーさん]

その空いた賃貸に郊外、地方から人が集まるんじゃないでしょうか。

[768: 匿名さん]

地方は相変わらず不景気だから。土地も下落したままへばりついてるし・・・
都心部に出られる人はとっくに来ている。今地方に残ってるのは、
土地やら家やら店やら畑やら、やむなく離れる事ができない人ばかり。

[769: 購入経験者さん]

というより、元々は千葉、埼玉、神奈川あたりの層だと思います。
湾岸タワーマンションは。タワーマンション乱立によって東京一等地の
賃貸が空室だらけ、という話にはならないですね。

[770: 買い換え検討中]

１年くらい前だけど、住宅地の賃貸はガラガラだって、テレビでいってたよ。

[771: 購入経験者さん]

1年前、東京10区の上位20％のマンションにおいては大体4.5％の空室率
ですよ。新築は除くベースでね。2％で、実質稼働率は100％と言われてます
ので、まあ住宅も良い線ですね。今現在はさらに埋まっているでしょう。

[772: 匿名さん]

都心まで地下鉄で１０分位のところで、駅まで１０分で一等地とはいえないですが、
確かに１年位は、今住んでる賃貸マンションは廃墟になりそうな勢いで
空きがありました。
今はまた埋まってきました。

[773: 大手企業サラリーマンさん]

データがどのじゃなくてさ。実際に空きだらけのマンションを映していたよ。
どれくらい空いていたか比率は忘れたけどね。
不動産屋のオヤジが、値下げして、リフォームして、やっと入ってくれるって怒っていた。
確か、練馬のほうだったような。

あと、知り合いで板橋でマンションやっている人がいるけど、
１割くらいはいつも空いている。昔のような利回りは期待できない感じだったよ。

[774: 購入経験者さん]

今絶対必要な人は別だけど、そうじゃない人はここ１、２年は様子見、買わないほうがいいですよ。新築賃貸、築浅分譲賃貸なら設備も整ってるし、これからどんどん古いマンションは空きが増えてくるから、その頃合いが分譲が下がりだす。今は、ちょい高級賃貸に住み、新しいインテリアで模様替え、生活を愉しむ、そんな時期だとおもいます。異常なデベの値付けに惑わされないように。

[775: 匿名さん]

急激に上昇して急激に下落したら昔の値段に戻るかもしれない。
しかし、２年で１．５倍というような上昇したあとも
年３％程度のゆるやかな上昇が続いたら
下がりはじめる時点でかなりの「高値」だと思う。
下落にしても一度に１０％という下がり方は最初の一年くらいで
需給ギャップが生み出す下落は長期にゆるやかに進むだろう。

２００３年頃の売り出し価格に戻るには、２００３年並の需給ギャップ
が必要だ。
高値になって「買い待ち」の潜在需要が増えれば、下がっても
回復は早いだろう。
１０年待てば購買力も上がるしなにより、二次取得者（買い替え）が
価格を下支えするだろう。

[776: 匿名さん]

貨幣の価値が人々の信念で成り立つように、不動産の価格も「それだけの価値
がある」と信じる人がいて成り立つ。
売れることが、「相場」を作るし、売れなければ次第に下がる。

郊外の物件が値上がり後も売れていけば、都心の価値がそれ以下だと考える
人は少なくなる。
郊外がいくら売れ残ってもだから都心の不動産の価値が低いという考えには
つながらない。

不動産の価格はデベロッパーの値付けできまるものではない。マーケティングの
結果と土地の仕入れ値と開発コストと広域、地域の不動産市況のバランスの
なかで設定されている。

[777: 購入経験者さん]

マンションというより、土地を探すと、今の価格上昇が実感できる
かもしれませんね。あとは鋼材価格のヒストリカル推移とか見る。

[778: 匿名さん]

今回は不動産は下がらんって。

[779: 大手企業サラリーマンさん]

都心でなく世田谷（東急、小田急）の駅近希望ですが、
2年くらいで下がるなら、待ちたいです。どうでしょう？

今無理して、買うと、株や不動産で短期に儲けた人と不動産会社を
さらに儲けさせてしまいそうです。

[780: 匿名さん]

値上がりスパイラルの構造。

①一次取得者：新築が値上がり自己資金が物件価格の１０％を切る。
　　　追加で貯蓄しても追いつかない。
↓
②都内の中古４５００万を買う。中古なら１００％ローンでも買える。
今まで住んでいた練馬の賃貸が空き家になる。練馬の賃貸が売りに出される
↓
③二次取得者：中古を売って手にした金にローンを足して都内の新築マンションを買う
↓
④新築が完売。
↓
⑤マンション用地が不足。住宅地地価がさらに上がる。
↓
⑥ストックリッチ：老朽化した戸建ての人が土地を売って住み替えしたくなる。
　　７０坪以上なら業者が買い取る
⑦ストックリッチ：その金で都内の高額マンションを買う
↓
⑧都心高値安定状態は続く
↓
⑥一次取得者：余波を受けて優良中古も品薄で郊外に向かう
↓
⑦都下または東急沿線の中古４５００万を買う。中古なら１００％ローンでも買える。
　今まで住んでいた板橋の賃貸が空き家になる。板橋の賃貸が売りに出される
↓
⑧二次取得者：中古を売った人が手にした金にローンを足して７０００万の郊外新築マンションを買う

この流れが今後５年。２０１２年頃まで続くだろう。

[781: 匿名さん]

>>779
人の儲けさせないことが自分が儲かることではない。

下がり待ちもいいが東急・小田急の沿線世田谷なら坪単価いくらだったらたら
買うか決めておかないといつまでたっても買わないことになる。
３３０万／坪なら探せばあるだろう。かつての下限２６０万／坪以下になるかどうかは
私にはわからない。
買いたい場所に今後数年駅近の優良物件が出ない可能性すらある。

下がり待ちはデフレなら優れた戦略だ。しかし預貯金金利が低迷する状況下
運用を間違えたらいまある自己資金を食いつぶす可能性もある。
インフレが進んだらマンションが上がらなくても自己資金の相対価値が
目減りする。

購入待機者が増えれば格安物件が出た時点で、購入者は殺到する。
買えないリスクは増える。

割安感が出て売れ行きが好調なら仕入れる地価が上がる。
１９９４年頃の都心住宅地地価が下げ止まったのはそういう背景からだ。
２００１年ごろの都心売れ残りは、先安感が産んだ買い控えと
１９９４年から５年間のマンションブームで需要の先食いと不景気が
重なったせいだ。

[782: 不動産購入勉強中さん]

鋼材価格だけじゃないですね。他の原材料（パーチクルボード、MDF、化学品、グラスウール、石膏ボード、セメント等々）のここ数年の異常な程の値上げ幅。要因は中国・インドといった新興市場の爆食。こんな状況は過去１５年は経験したことがない。原料メーカーは待ったなしに値上げを行うし
ゼネコン業界も値上げ価格を受け入れないと原材料の調達が困難な状況・・・まさしく異常。
原油価格は二倍に上がったまま高止まりだし、下落する材料要因・様子も無い。

地価だけの動きでだけではなく原材料を含めたグローバルな経済状況の動きの中で、マンションを今購入すべきかどうか判断するのは非常に悩ましい。　個人的な意見だが来年は今年よりも厳しいコモディティ市場が形成される可能性がある。う〜ん・・悩ましい あと三年待つか・・今か？

[783: 匿名さん]

ＣＰＩはマイナスですが、ＰＰＩはプラスですからね。いい加減、企業は価格転嫁せざるをえないでしょうね。

[784: 不動産購入勉強中さん]

あとは耐震偽造問題の・・原材料費のコストダウンを行うとしたら鋼材等の原材料の品質を
落とすかないが、そんなことをして発覚した場合のリスクの方が大きい。コンプライアンス重視
の経営を市場から要求される状況下・・あとは価格転嫁しか方法はない。

[785: 匿名さん]

あとは、購入者がついてくるかこないかの問題

[786: 匿名さん]

>>782
３年程度待っても状況はかわらないだろう。
不動産事業は大型トレーラーの運転のように急に方向転換できない。
長丁場の事業だから、事業者も不可抗力のリスクを負っている。
そういうリスクを織り込んで事業スキームを組む以上、仮に売れなければ
売れるまで待つのは事業者の方。
エンドが事業者とガマン比べして勝てるとは考えにくい。
逆に大手が郊外を手がけるのはそれなりの勝算を見込んでの話。
大資本が大規模物件優良立地を独占しているから、持久力はありだ。
三井やオリックスが３年で根を上げるとは考えにくい。
レジデンス部門は、子会社化や系列化していて正社員を大量に抱えていないし
立ち行かなくなればいつでも身軽になれる。
一方本業のオフィスや商業賃貸やＰＭ業務委託で伸びていけば業績は維持できる。

現在のマンション新築分譲価格をベースに土地が仕入れられる訳でなく
１年後の販売開始時点をにらんで入札する。ＴＸなど新線駅前開発はもっとまえ
からＵＲなどが仕込んで事業スキームが造られている。
今後出てくる東京近郊の駅前再開発タワーなどもとより地価が上昇に転じたから
こそ地権者との話し合いがついたわけで、おいそれと安値で売れない物件ばかり。

土地も抽選で販売されるなら、地価はそれほど上がらないだろうが残念ながら
そういう話はない。
マンション用地が競売り状態である以上、資金耐力のある企業が高値仕入れを
して売り待ちするのはビジネスである以上仕方がない。
不動産は欲しい人が値をつければいい世界で、本来オークションに向いている。
売れ残りも買い手が指値で落とせば納得価格で買える。

[787: 匿名さん]

てことは、中国やインドの成長がホンモノなら、このまましばらく世界的なインフレ傾向が継続し、土地の値上がりと原材料価格の値上がりのダブル効果で都心のマンション価格は上昇が続くということですね。

[788: 匿名さん]

では、７年待てればどうでしょうね？

[789: 匿名さん]

建築資材の影響など昔から幾度もあったが、マンションの工事原価など物件価格の４割程度。
都心なら地価の値上がり影響のほうが大きい。
むしろ郊外の１６０万以下の物件が建設資材の影響を受けるかもしれないが
それをいうなら９万戸ベースの時点での労務費と５万戸ベースの労務費を比較すべきだろう。

＞世界的なインフレ傾向が・・
おいおいインフレというのは国内経済の話だ。原油価格が上がればインフレになるのは国内
だけ。マネーは世界をかけめぐっても不動産は輸入できない。

[790: 匿名さん]

インフレは通貨とモノやサービス財の比較の話。ドル機軸経済とユーロ機軸では違うし
円とドルも為替レートがかわるだろう。マネーも不動産も価値は不変ではない。
大きな金融経済の市場の流れで変動する。

[791: 匿名さん]

>>788
＞では、７年待てればどうでしょうね？

なんだか、不倫カップルの結婚話みたいになってきたな。

下がる理由に自分が納得できるなら待てばいい。私は７年目には
全体が下がる方向に向かうが、次の底値が７年後という気楽な予想は
できない。
ピークも底打ちも都心と城南・城北と城西・城東では時期も期間も違う。
不動産は底値前後３年で買えればよいと考えるべきだ。
７年後に買時というのなら２０１７年に次の底値が来る話だが
上がる期間が長く下がる期間が短ければ底値は高いという理屈になる。

[792: 不動産購入勉強中さん]

＞786サン　Thanks!

＞789サン
ここ三年間の価格転嫁（原材料値上げ）は異常・・毎日が値上げ作業の日々。
自分が値上げ作業して・・自分自身がマンション買えなくなる状況（苦笑）
企業戦士の悲しさです・・

[793: 匿名さん]

ここ５年の都内マンション価格を見てきている人には、今の価格は
納得できないのはよくわかる。
しかし４倍〜１０倍の競争率で坪単価１８０万だった物件と、同時点で
２３０万で先着順の物件価格は同等に論じられない。

売り物一つに買い手４人〜１０人の状況は需要過多、供給過小。
自由競争市場なら「競り上がって」当然。抽選というのは「行政指導」による市場のゆがみ
だと考えるべきだ。
市場のゆがみには裁定者があらわれ価格が修正される。それが未入居転売価格だという
見方もできる。

問題は、買うべきか待つべきかではない。買えるか買えないかの話になってきている。
７年待つなら、今ある５００万なり１０００万なりの自己資金を１・４倍に増やす運用をして
「下がらなかったリスクヘッジ」をすべきなのだろう。
所得も７年後１．４倍になるように頑張ればいい。
７年待っても頭金が不足したら買えない。自己資金が多ければ高くても買える。
それだけの話だと思う。７年の時間はタダではない。

[794: 匿名さん]

ローンでのマイホーム購入は保険の意味もあると思います。
あまりいい話ではないですけど7年以内に自分が死んだ場合、その時点でローンでマイホームを買っている人は少なくとも家を家族に残すことができますよね。買っていない人は当然残せない。他の遺産や保険金が同じなら、家を残せた方が良いに決まっている。

ということを考えて私は結婚を機に買っちゃいましたが、自己居住の1次取得者ってのは相場よりも人生の中の変化に伴い買うケースが多いんじゃないでしょうか。
そういう意味で793さんの言う「買えるか買えないか」というのは正しいと思ってます。
買えるんであればいろんな人生のタイミングで買おうとするでしょうし、タイミングがあったとしても買えなければどうしようもないですし。

[795: 匿名さん]

買えるか買えないかの議論でいうと、結局は、銀行が９割まで貸してくれるのか、９割５分までなのかで、自己資金５００万で買える物件価格が５０００万までか１億までかと大きく違ってくる。
ちょっと前であれば年収８００万の安定したサラリーマンであれば５０００万で９割は大丈夫だったけど、直近では銀行のスタンスに変化ってでてきてますか？銀行にしり込みされると買いたくても買えなくなっちゃうからね。

[796: 匿名さん]

マンションは必ず住み替えが必要になる。
買い換えてはじめて損得が顕在化する。
２００３年でも７０００万８０００万の物件があって売れたのは、その時点で２０年以上
住んだ物件を売って買い換えた人が多いからだ。
その時点で練馬の賃貸から三宿の中古に買い換えた人はいま３割以上の値上がりで
大正解という話になる。
安く売った売主は買い替え物件も安く買えたから同じこと。
売らないで賃貸にまわしていたら中古もいずれは高く売れたろうが２００３年時点では
中古は値下がりが大方の予測。

買い替えは値上がりリスクヘッジになる。
底値で買っておくことが重要で、あとは下落時に売って安く新築を買っても、高値で売って高い物件を
買っても追加投資の額は同じ。

[797: 匿名さん]

買うか買えないかの判断には融資の可否もあるが本人の意識もある。

不動産の値段の正当性に納得できないということは買うべきでないということと
同じだろう。ローン負担が過大か値下がりによる担保割れが怖いのか
いずれにしろ安心して住むわけにはいかない。
安値のうちは問題も少ない。失敗しても転売すれば損はないのだから。
しかし高値になったら自分が不動産の鑑識眼がないと思ったら買うのは
控えたほうがいい。それは当然の話だ。

不動産は安いものがお買い得という意識で買ってはいけない。
自分がこの街にこのくらいのコストで住みたいというイメージにあった場所を
買えばいい。

[798: 匿名さん]

確かに個々の置かれた状況＆タイミングですかね。
かと言っても物件・立地には妥協はしたくない・・自分の予算範囲の中で。
団地の様な巨大分譲マンションに住むのは嫌だし、通勤地獄からも脱出したい（笑）
まあ、自分の妥協点を見つけるしかないと思う今日この頃です。

[799: 匿名さん]

＞銀行のスタンスに変化ってでてきてますか？
年収に対する融資枠は金融庁の方針で拡大傾向にあるが新築で
９割以上のオーバーローンは認めないだろう。
５００万の自己資金で９５％ローンが下りても１億円の融資には
年収２０００万ないと審査は通らない。
中古の場合、物件評価で土地部分の比率が高ければ１００％に
諸費用まで借りられるケースは少なくない。
１億以上の高額中古物件を２０００万の年収があればオーバー
ローン可能かとなるとこれはケースバイケース。
自営は３年分の確定申告の数字が安定していないと厳しいが
大企業の役員クラスなら大丈夫だろう。
というか自分が審査受けたことがないからわからない。
投資用なら、２割の自己資金があって既存の賃貸物件の収支実績
でローン滞納がなければ大抵は貸してくれる。
それも借り手の信用（安定収入・大企業勤務）が重要なのだが。

[800: 匿名さん]

>>ちょっと前であれば年収８００万の安定したサラリーマンであれば５０００万で９割は大丈夫だ っだけど

上記条件であれば、とある銀行は85〜80%ぐらいの融資基準でしたよ。
ただし、物件次第では90%も可能との事でした・・ご参考まで。

[801: 匿名さん]

なぜ住宅ローンは物件価格の９割までしか融資しないか。

買ってすぐにローン破綻するとしても１割引ならローン債権を
保証会社が買い取る。
普通は５年くらいは値下がりしないでその後値下がりしても
９０％以上のの担保価値はあってなおかつローン残高も８割以下
という計算だ。

[802: 匿名さん]

逆にここで大不況になってローン破綻者が続出してマンション任意売却
が増えると保証会社はえらいことになるし、既存の住宅ローンの
１／３を抱えるかけ旧公庫（住宅金融支援機構？）がいきなり頓挫するね。

国策てしても地価の緩やかな上昇を支援するのはあきらかだ。
果てしなく郊外まで住宅が売れて消費税の増収をはかりたい。
マンションが売れて一件１００万前後の消費税が入れば
年２０万程度のローン減税など安いもの
あわせて公務員宿舎土地を高値で売却するねらいもある。

あんまり詳しく書かないほうがいいかな

[803: 匿名さん]

>>802
国策って
財務省と国土交通省らがどこの何と言う部会で協議してるのかい？
それとも料亭に、政官財が夜な夜な集まってるとでも（笑

[804: いつか買いたいさん]

いやいや　課長級だろ。

[805: 匿名さん]

>>803
笑ってるあんたがおかしいよ。

金融公庫の廃止、推進機構がすすめる住宅ローン債権の証券化って３年前に国会で
審議された国の政策だよ

国家公務員宿舎の売却、財政赤字の補填も都の政策でなく国の政策だ
http://ogb.go.jp/okizaimu/kokuyu/yuushikisya/070119/sanko-1.pdf

地価上昇は都市行政にとって重要な前提条件なのだ。
再開発も老朽マンション建替えも地価と建設コストのバランスがとれてはじめて可能になる。
容積緩和しても土地代の一部で建物が建たないと成り立たない。
下がりすぎた地価で道路用地の買収すらできなかった。
なぜなら立ち退き料があまりに安すぎたからからだ。
今なら世田谷や目黒の土地が坪単価２００万を越して４０坪の住宅でも
８０００万の保証金が出せる。５０００万では誰も立ちのかないだろう。