23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[666: 購入経験者さん]

>665
すいません。いくらでもいるんだよ買う主体なんて。
と言いたかっただけです。
2012年頃ってのは確かに落ち着く時期としてはそんくらいな気がするね。
でも下がるってのは私は無いと思う。前回バブル8合目あたりで高止まり
じゃないかねしばらくは。Globalな資金が入っているのは前回と大きな
違いでしょう。もしかすると前回バブルを大きく上回る人類最後のバブル
が到来するかもね。

[667: 匿名さん]

買い替えの場合は買う主体であると同時に売る主体でもあるわけですよね。
まるまる新規需要とはいえないのでは。

[668: 匿名さん]

純粋に価値の保存、という視点で見ると、ボラティリティの低い松戸が、
最も安全な投資先という見方もできますね。面白い。

[669: 匿名さん]

なるほど、都心も郊外も
ピークから半値になった過去がデータとしてあるのですね。
土地は半値に下がることもある。

[670: 匿名さん]

なるほど、都心も郊外も
底から３倍になった過去がデータとしてあるのですね。
土地は３倍に上がることもある。

[671: 匿名さん]

>>667
>買い替えの場合は買う主体であると同時に売る主体・・まるまる新規需要とはいえないのでは。
住宅市場には、新築マンション・新築戸建・更地（売り建て）、中古マンションと別のレイヤが
ある。
さらには
個人なら居住用、セカンド、賃貸用、
事業主なら従業員社宅、事務所兼用住宅、福利厚生施設
目的も、住居以外に原価償却費ねらいの節税、インカムゲイン、キャピタルゲイン
単なる投資分散、将来の値上がりに備えて貸しておくか、借りてもいいが今後値上がり
するなら買っておいて後に貸すか

こういうさまざまな思惑すべて含めて新規需要だよ。

[672: 購入経験者さん]

上がる上がる論者はいくらでも理屈を作る。
これはバブル期もあった事。
いままでのある論理で説明がつかなくなると別の理論を持ち出してきて上がる根拠だといいだす。
まず「上がる」という結論ありきで、そのための資料を探してきて当てはめる。

まあ、借金してでも無限金持ちでもアラブの石油王でも好きな事言ってれば良いでしょう。
買い手はいくらでもいるのが事実でこれからも上がるのが間違いなしなら借金しまくって
湾岸の分譲価格から三割増しとかで売られている新築未入居とか買いあさればどうですか？
いくらでも買い手がいるのだから、高く買ってもより高く売れますよ。

でも、湾岸築浅新古はなかなか売れずに回転寿司なんですけど。
ここの上がる論者の理屈だとすぐに買い手が付くはずなんですが？？？？
なぜか説明してくれませんかね？

[673: 匿名さん]

上がらない論者はすこしも理屈を考えない。
これはデフレ不況期でもあった事。
現状維持でいくほうが楽だから上がる論者の根拠ばかりを問いただす。
まず「上がらない」という先入観ありきで、上がる上がるは皆業者の煽り
ときめつけてリスクを考えない自分を正当化する。

まあ、恋人でも奥さんにでも買わない理由をなれべて好きな事言ってれば良いでしょう。
不動産を居住目的で買うのなら、底値で買ってなるべく長く使って、高値維持で買い替え
こういう常識を語っているのに、勝手に地区浅の転売の「近視眼的テーマ」に話を持って
いこうとする。

＞湾岸築浅新古はなかなか売れずに回転寿司なんですけど。
実際もう３年住んで実態を知っているが、３ヶ月平均で売れているけどね。どこの話？

逆に下がると思う理由が需給ギャップというのか、価格の正当性なのかあなたの論理を
明確にしてほしいね。

[674: 物件比較中さん]

ちゃんと売れてますよ中古も良い値段で。

あと5年くらいは上がると思う。それからゆるやかに下がるとおもう。

[675: 購入経験者さん]

>>673
>実際もう３年住んで実態を知っているが、３ヶ月平均で売れているけどね。どこの話？
タワーズ台場
芝浦アイランドグローブタワー＆ケープタワー
いくらでもあるぞ。
知ったかぶり　乙！！！！

下がる理由はいままでいくらでも書かれてきたが都合が悪いことは無視するジャン　お前ら。
今まで書かれてきた理由
・大多数の所得は伸びていない（各種統計データから明らか）
・世帯と人口が減る
・若年層の減少により、都内への流入も減る（2015年前後から）
・団塊ジュニアの生涯賃金は親世代の半分くらい（派遣・フリーターが多いため）

これらに対する反論は
・無限の金持ち
・海外資金が無限にくる
など

解ったか　馬鹿。

[676: 購入経験者さん]

後、追加しとくと政府や日銀が都心バブルではないかと目を光らせているよ。
これは本当に要注意だぞ。
大臣が会見でコメントしてるしな。

REIT等の業者向けの規制を始めるかもしれん。

[677: 購入経験者さん]

日銀の福井総裁の記者会見（昨年11月大阪でのもの）

不動産市場に冠する発言として
『（現状の地価は収益還元価格の範囲内だと認めつつも）バブルの再来は絶対に許さない金融政策をしなければならない』
とコメントした。

貴社会見要旨
http://www.boj.or.jp/type/press/kaiken/kk0611d.pdf

デベと投機家はバブルの再来をもくろむが政府・日銀はバブルの再来は防ぐとコメント。
どちらの力が強いのでしょうね。
政府・日銀は規制というカードを持ってますが、デベと投機家は何の対抗策があるのでしょうか。

[678: 匿名さん]

>>677
マクロ金融政策に対抗なんてできるわけないでしょ

[679: 購入経験者さん]

日銀の目的は、不動産価格を下げることじゃないよ。いっとくけど。
安定化させることが目的だからね。
日銀の利上げスピードに則った不動産価格の上昇を目指すということ
ですよ。何か問題あるの？

湾岸の強気価格のものが売れてないから、だから何？
そもそも売る気、無いんでしょ。そういうの。

[680: 673]

>>675さま

今４２歳以上でないと８７年に社会人ではなかったはずだがお幾つの人？
中年にしては思慮のないもの言いだな。
だいたい８９年にはみんなどうやって地価高騰を止めたらいいか
大騒ぎしていたのだよ。
逆に、１９９４年には、デフレのさなかに金利あげてみたり
業者がこれから上がる上がると大騒ぎしたのだよ。

[681: 673]

日銀がどう動いて投資家やデベがどうなるかの心配でなく自分がいつかうべきか考えたほうだいいとおじさんは思うぞ。

[682: 匿名さん]

まったく。
>>675さんにも分かるように平たく言うと、
「バブルは起こしたくない＝地価を下落させたい」ではなくて、
「バブルは起こしたくない＝緩やかな上昇を維持したい」なの。
根本からして誤ってますよ。

[683: 匿名さん]

>>675さん
長期にわたって海外に在住していたものですが、東京・都心は外国人（居住者＆非居住者）に
とって非常に魅力的な場所なんですよ。これだけ経済がグロバリゼーション化されてると
人が行き来しないでビジネスは成立しますか？購買者を日本人だけに限定した定義で
論議すると判断を誤るのでは？どう思われるか勝手ですが。

銀座で酔っ払って一人で歩いていて危険を感じますか？タクシーに乗って強盗に遭いますか？
東京の治安悪化が問題になるけど、まだまだ、他の主要都市と比較して安全だと言えます。
そんな便利な場所の不動産が過小評価されていたのが今までの状況でしょうね。
日本では英語が使えないと記述されている人も居られましたが・・広尾、麻布に来られた事がないの
でしょうか。

ただし、立地・物件は選択される。23区すべてのコンド物件が上昇する訳ではないと思います。

[684: 匿名さん]

675の言ってることは間違ってないぞ。　物件と間取りの問題もあるがな。
3割り増しどころか5割以上吹っかけて、それでいて売れてる。
早く現実を見ろよ。　下がるの待ってたらお前たち、いつまで経っても買えないぞ。
貧乏はげおやじで一生を終えたいならそれでいいが。

[685: 匿名さん]

ごく一部の超都心以外は下がるから待っててもいいと思う。

[686: 大手企業サラリーマンさん]

以下の人には、要注意。キャッチセールスの人がよく使う手法です。

未来を断言している人、何かを強く勧める人、不安を煽る人、説教口調でものをいう人。

[687: 匿名さん]

これだけ、品不足なのにどうして売り手が煽る必要がある？
待てば下がると喧伝するやつらこそ、自分が少ない物件を押さえようという
意図で書いているのだろうな。

[688: マンション投資家さん]

>>675へ
タワーズ台場　眺望のいいところは何割もあがって売れまくってますよ。
情報が素人には見せてくれないだけ。

ケープはこれからでしょ。やっと完成したんだからｗ

[689: 購入経験者さん]

>685
あなたがほしいと思っている立地は、下がらないよ。
都心の一部では無いでしょう。
世の中とはそんなもの。
妥協すればそりゃいくらでもあるでしょう。

[690: 匿名さん]

>689
だからそんな土地（港・千代田・渋谷のごく一部）はもとから大多数の人は手が出ない。
待ってれば今挙げた区もごく一部以外は下がるから待っててもいいと思うってこと。
緩やかでも値上がり続ける根拠を挙げるほうが、小難しい理屈と小難しい言葉をひねり出す必要がある。
そういう理由はたいてい間違ってんの。

[691: 匿名さん]

今の売り手の煽りは、高くても買えという煽り。
消費者の満足するような仕入れがうまくいかない中で、
絶好調だった昨年と同じ業績上げるには、
しょぼい手持ち物件を高く売るしか方法がない。
そんなこんなで今回のマンションブーム自体が終盤ではないですかね。

この業界、ブームになるとデベもマンションも乱立して荒稼ぎ、
冷めるとばたばた倒れていく繰り返し。
継続的なビジネスではないのかもしれませんね。

[692: 匿名さん]

>691
ようは上限が見えてんのよ。
ポテンシャルに限界がある業界なの。
実際不動産関連の会社にいけば、デベも投資関係もみんなキュウキュウよ。
匿名掲示板で全く仕事とか関係ない人の書き込みだらけだからここは楽観論だらけだけど。

[693: 地元不動産業者さん]

地所は過去最高益だねえ。
あんたのとこだけじゃないのキュウキュウなのは。
弱い者が負けるのは当たり前だろ。地価が下がるのとは関係なし

[694: 匿名さん]

>693
地元不動産じゃ市場要求とかわからんだろうが・・・。
企業は永続的な発展をしろと迫られてんの。
で、この業界は発展の限界が見えてんのよ。
今回最高益でした。じゃあ来年はそれを越えてください。再来年は更にそれを越えてください。
どうやってこなしていくのか？
それにみんなキュウキュウしてんのよ。

[695: 匿名はん]

この前nhkで、容積率300％のところに1000％の建物が建てられるようになった、
っていってたけど、これは特殊な例なのですかね？
これからも、この制度を利用して、建て替えが行われるの？

[696: 匿名さん]

賃金の上昇傾向がはっきりしてくれば、
エンドの購買能力も増してくるから上限も上がるのだが
それがまだはっきりとは見えていない。
日銀はいずれ上がってくるというスタンスだが。。。

>>693
前期決算の数字より、今期決算の予想値でしょう。
地所は中間期、通期ともに売り上げマイナス予想ですよ。
地所はオフィスに強いから上方修正はの可能性は高いかもしれませんが。

[697: 匿名さん]

上がると思うよ。
不動産だけじゃなくて、株価も物価も給料もだけどね。

単にこれからインフレになるだけ。

[698: 元祖匿名はん]

どうでもいいですけど、日銀と言うか金融庁が締め付けやればファンドの買いは停滞しますよ。
当たり前じゃん。エンドだって住宅ローンもし使えなけりゃ売れんでしょ。
どっかの阿保営業みたいに、それでも現金客がいっぱいいるんだとか眠たいこと言わないでね。

何度も言うけどそんなに上がらないよ。事実プロの先頭集団が上げてないのに。
後続集団がどんなに急激に追い詰めても前が詰まってりゃ先行けないでしょ。
美人投票だから若干の誤差やタイムラグはあっても無理無理。先頭抜いても撃沈。

これまで上がってきた、儲けた、だから上がる、みたいな論調は今時恥ずかしいから
止めた方がいいですよ。
エンドにせよプロにせよ、棚ぼたのキャピタルゲインに頼る姿勢は本来良くないよ。
少なくとも偉そうに言えるもんじゃない。これは自戒もこめて。
自用なら自用、賃貸なら賃貸で、資金計画やキャッシュフローを下に粛々と
基本中長期のスタンスでやるのが本来であって、値上がり基調で短期転売、
キャピタルゲイン狙いは、結局ババ抜きに参加してるだけ。
本人が負けない気になってるだけ。

[699: 元祖匿名はん]

株は上がりきれてない、物価はデフレから脱却できた程度のレベル、給料上がってるのは裾野の大多数ではない。不動産がインフレヘッジに有効なのは勿論だけど、それだけで日本の不動産で回すってのは根拠に乏しいのでは。

[700: 元祖]

そうですね、エンドのマーケットでは給料、プロのマーケットでは賃料、この二つが上がらない限りこれ以上上がる要素が今のところ見当たりません。

[701: 匿名さん]

何かの経済雑誌に、バブル崩壊以降の賃金が上がらなかったのは、
生産性比で賃金が割高だったためだと書いてありました。
現代社会では技術革新等により生産性は毎年上がり続けるため、
今の数字で見ると逆に賃金は割安であると。
賃金は生産性が追いついてくるのを待っていただけ、今はもう追いついていると。
なのでこれからは賃金も上昇するという論理でした。

自分は素人なのでそれが正しいのか間違っているのかは判断できませんでしたが
面白い論理だと思いました。

[702: 匿名さん]

今買えば、髪の毛ふさふさの金持ち父さんになれるとでもいうの？

[703: 匿名さん]

ではいつ買えば髪の毛ふさふさの金持ち父さんになれるの？

[704: 697]

>日銀と言うか金融庁が締め付けやれば

1行目でいきなり仮定をおいた議論には参加できないね。

>棚ぼたのキャピタルゲインに頼る姿勢は本来良くないよ。

これは同意。

>給料上がってるのは裾野の大多数ではない。

じゃ、新卒の求人倍率はどう説明する？
初任給が上がっている件についても。

>不動産がインフレヘッジに有効なのは勿論だけど、
それだけで日本の不動産で回すってのは根拠に乏しいのでは。

３分法でいいんじゃない？

>バブル崩壊以降の賃金が上がらなかったのは、
生産性比で賃金が割高だったため

生産性の指標って、外部要因(需給やレート)もからむから
なかなか純粋な数値を出すのは難しいけどね。
面白い批評だとは思う。

[705: 匿名さん]

初任給は上がったけど、中間層は停滞じゃなかったっけ？
結局分譲買うくらいの給与層は上がってないわけ。

[706: 匿名さん]

新卒の給料だけは低い水準から上がっているけど、企業の人件費を抑える傾向は変わって
いないから中堅の給料は上がっていないよ・・・

[707: 匿名さん]

そう、最近初任給だけ高くしている企業が増えたんだよね。その後の伸び率は悪いまま。

[708: 匿名さん]

人材確保の選択肢として、安い新卒かそこそこ出しての中途か。
あとはバランスとコスト比の話でしょ。
全体的に人手不足だし転職マーケットは伸びてるし
新卒の給料上がるなら、中途採用もそのうち給料上がるんじゃね？
そしたら人材流出を防ぐために既存社員の給料上げないといけないでしょ。
もちろん能力比で全社員一律に上がる事はないだろうけど。

[709: 697]

>中間層は停滞
>中堅の給料は上がっていないよ
>その後の伸び率は悪いまま

目先は、だと思うんだけど。
遠くない将来、移民を受け入れては？という議論が出てくると思う。

自分でけしかけといて大変申し訳ないが、
うちも人手不足でこれから出社せにゃあかん。
さよならです。

[710: 匿名さん]

円安進んでいって、移民受け入れて、そのうち人件費の安い製造の国ってことになることは？

[711: 匿名さん]

>>709
確かに全体的に近視眼的な書き込みが多いね。

長期的に見ると、経済のグローバル化で
アウトソーシングできる職種（マニュアル化可能な仕事）は
どんどんインド、中国、その他後進国に回され、
賃金も世界的に平準化すると思う。

[712: 匿名さん]

>711
で、日本人も生産的な仕事ができる人間は少ないから、グローバル化賃金でインド・中国並に低くなり結局分譲マンションは買えないと。
エンドが主流な分譲だとやっぱ値下がるよ。
ごく一部を除いて。

[713: 匿名さん]

23区内マンション市場から低所得者はすでに排除されています

[714: 匿名さん]

いんや、中所得者層が一番被害を被ります。

忍耐力もなく、理系離れで技術力もない若者が支えるこれからの日本オワタ＼(^o^)／
と。

[715: 匿名さん]

>713
読めてないねえ。
賃金のグローバル化ってのは生産性が低い部門・もしくは産業全体が世界での低い水準に落ち着くってことなのよ。逆もまたしかりだけど。
だから日本の重要な産業ってのはだいたいグローバル化すると低い水準になんのよ。
ゆえに新価格で23区の分譲マンション買える人達も賃金がグローバル化すると買えなくなる。
価格が下がるというわけ。
超都心はもともと買えないから除外ね。

[716: 匿名さん]

685、690
キャナルファーストタワーを見なさいよ。
あんな立地にあるから当然だが、去年の今頃は全然売れてなくて毎週広告が来てたんだが、ここに来て新価格が急上昇してるって現実を知らされたもんだからアッというまに完売したよ。
100㎡UPで6500万くらいだったのよ。超安。　売れ残りが指摘されてる有明マーレも来年にはこんな感じになると思う。　悪い事言わないから、旧価格で売れ残ってる部屋買っといて間違いない。
俺も買い増ししたいが虎、赤坂で使ってしまった。

[717: 物件比較中さん]

>>713
虎＆赤坂は現金買いですか？それともローン併用でしょうか？
今1つ持ってるんですが（ローンで）もう一つ安いうちに買いたいなと考えてます。
２つローンは厳しいかな。

[718: 購入検討中さん]

717です。
716への間違いです

[719: 購入経験者さん]

賃金がグローバル化するから、賃金が下がる。
この論理は、NYの不動産が上がってるから、日本も上がる
という論理よりも非現実的。下方硬直性があるんでね賃金は。
逆に、中国やインドの賃金は急騰中。
例え日本人が買わなくても、中国やインド人が買いますよ。

加えて、日本人の労働者は不足してますでしょ今。
早晩日本人の賃金は上がるでしょう。

[720: 匿名さん]

ここを読むだけでも貧富の差がひろがっているのがよくわかる。地球の裏表ほど見方が違うのだから
持てるものがますます富むはずだ。

[721: 匿名さん]

691,
692
読んだ。そういうことだね。
『週間朝日』の記事中の「今年中にバブル崩壊」という予想はさすがに早すぎるとは思うが。
一般サラリーマンは損はしないだろう。今は賢く買わない、というより買えないのだから。うまくできてる。日銀、金融庁、いつでもどうぞ。（しかし、地方もあるし、外資もあるしで、数年はこんな調子のような気がする。）

[722: ご近所さん]

実際生涯賃金低下傾向でしょ。もっと言えば社宅やら家賃補助やら福利厚生もカット、
税負担アップなど、可処分所得はすでに下降線。

単純労働は非正規雇用でまかなうし、正職員も賃金安くてよく働くうちだけ使って、
あとは姥捨てにするなんてのもザラ。
若いうちちょっと色つける代わりに、ダメなら昇給なし、もっとダメならカットで、
トータルでは大幅コストカット。

つまるところ、雇用される側より雇用する側が断然に有利な状況になってるのであって、
後者に入らないとジリ貧確定。
ただ、経営のできる人材はなかなかいない。
文部省時代から従順なサラリーマン作りしか志向してこなかったからね。

そんなわけで、被雇用者向けの大衆マンションは、既にオーバーシュート状態。
ハリボテが剥げたところから順に、下げ局面に入ってくるでしょう。

[723: 契約済みさん]

住宅情報ナビの地図で見ると、竣工済みの青い物件が増えているね。
特に人気の世田谷区、杉並区あたり。
やりすぎちゃったのかな？

[724: 匿名さん]

>719
賃金のグローバル化がわからない人なんですね。
中国・インドが上昇し、日本が下降するんですよ。
その接点で給料が決まるわけです。
マンションの値段は超2極化ですね。
ごく一部の値上がり地帯と大多数の値下がり地帯。
だから、いま高くて買えねえと思ってる人も、10年経てば買える地帯が広がっているよということ。

[725: 匿名さん]

中卒か高卒の頭しかないような人が多いんで補足しとくね。
賃金のグローバル化は国全体で起こるんじゃなくて、産業ごととかだかんね。
で、問題なのは日本の主要産業が賃金のグローバル化が進むと賃金が下がる産業だということなの。

[726: 匿名さん]

土曜日の昼間からこれほど盛り上がるとは、みなさんの大半が水曜休日の方々なんでしょうね。
わたしなんぞ、朝書き込んで買い物して先ほど帰ってまいりましてあまりの賑わいに唖然として
おります。

[727: 購入経験者さん]

>725
で、日本の主要産業って何？

[728: 匿名さん]

>>726
つ「下衆のかんぐり」

みんなお前のように休日を過ごしつつ合間に書き込んでんだろ。
あ〜、くだらん書き込みに反応してしまった。。。

[729: 購入経験者さん]

>725
賃金のグローバル化で、給与水準が上がる業界も多いね。
サービス、金融関係は。
物作り業界は下がるかもしれない。でも、メーカーが
日本の東京不動産の買い主体なわけないよね。
何が問題なのか、分からないから教えて。頭良いんでしょ？

[730: 匿名さん]

>727
本当に頭悪いな。
中卒？そこらの高校生のほうが頭よさそうだ。
日本の主要産業と賃金のグローバル化といったら製造業しかねえだろ。
賃金のグローバル化は非現実的だと思われてたけど、中国が台頭してから現実味帯びてきたんだよ。
インドも発展してきたし、この流れは加速しそうだというのが一般的。

[731: 匿名さん]

>729
真のはくちだな。
そのサービス（特にＩＴ）と金融でおくれを取ってるから問題になってんだよ。
産業構造のシフト転換が起こらないときついんだよ。

[732: 購入経験者さん]

>731
じゃあ、なんで外資系証券の日本人給料は高いんですか？

[733: 匿名さん]

>732
一部の生産的でグローバル化により賃金が上昇する仕事ができる日本人だからだよ。
その人はこれからも値上がり続けるであろう超都心のマンション購入すれば言い訳。
問題はそうでない人達が日本人の大半だし、給料も超都心以外は何とかなる給料をもらっているからんだ。
グローバル化によりそういう層の賃金が下がり続けると分譲は買えなくなり、もとからデベは2極化路線だけど、その値段を低くおさえるほうのマンションの範囲を広げざる負えなくなるのよ。

[734: 購入経験者さん]

>730
製造業、人不足なんだけどね。何年前の話それ。

[735: 匿名さん]

むかしの東京圏の住宅地はグレードがはっきりわかれていた。
庶民が賃貸でしかすめないエリア、庶民が中古ならなんとか買って住めるエリア、庶民が新築でも買えるエリア。
いまや長引く地価下落と急な反転のおかげでヒエラルキーがめちゃくちゃ。
むりやり都心からの同心円で旧体系を復活させようとしても無理だ。

かつての高騰期「通勤圏」という概念だけが８０年代前半の４倍の面積に広がった。
通勤電車もここ５年来の郊外の安い戸建が売れたおかげで殺人的な混雑だ。

見た目の供給過剰感というのが地価を下落させ続けた要因なのかもしれない。
１９９２年から２００７年までの１５年間で、ほとんどの郊外が衰退した。

駅ビルはほこりをかぶり、ＳＣは客より店員の頭数が目立つ。
松戸の伊勢丹、千葉の三越など外から見たら閉鎖したのか営業中か見分けがつかない。
港北ニュータウンも南はいいが
センター北はららぽーとに客を奪われ「あいたい」なんていう時代遅れのネーミングの駅ビルは
人影も疎ら。
リニューアルできるほどの売り上げがない⇒さびれる⇒売り上げ減ってテナントぬける⇒
さびれるの悪循環。

そこで逆に居住者に依存しない広域集客の店舗を作ってあとから住宅も売る戦略が昨今の傾向。
千葉の三越でも松戸の伊勢丹にも置いてないボルドーの高級ワインやブランド和牛肉が流山おおたかの森ＳＣには置いてある。ＳＣは駅直結だが周囲はこれからマンションが建つ更地。

茫漠と広がって求心力がなくなった郊外に交通網と飲食・物販・サービス・娯楽の機能が
さき付けされた魅力の中心ができつつある。こうなると千葉郊外が東急の玉川高島屋ＳＣ
並みのパワーを持った商業コアで「衣食住」の生活文化を丸ごと底上げされる話になろう。

[736: 匿名さん]

ワシントン郊外の学園衛星都市ジョージタウンにタイソンコーナーという
百貨店を４つ抱え込んだ巨大ショッピングセンターがある。
ロス近郊のオレンジカウンティにはホテルまで抱えるＳＣがある。
日本と違うのは郊外から車で通勤できないことだけ。
鉄道通勤という世界でも類をみない異常なまでのエコノミーエコロジーワークスタイル
ゆえに東京の住宅地価は同心円上に中心部が高止まり。
逆にいえば海外からみたら都心の住宅地ほど移動の楽な高機能集約の
ワークスタイルにあった場所はないということだ。
ボストンの湾岸開発は、そのまま豊洲三井の原型だがコンドミニアムは１９８９年
当事でも高所得者むけのものだった。
ウッディアレンの映画でもそうだが都心生活はアッパーミドルクラスの憧れとして
描かれる。「デスパレートな妻たち」でも郊外の金太郎飴みたいな戸建に住んでいる
なんだか「金曜日の妻たち」を彷彿とさせて笑える。

どこまでも日本の不動産は米国のモノマネですすんでいくしかなさそうだ。

[737: 匿名さん]

>734
本当にだめな人だね。
日本での人手不足は関係ないんだよ。
賃金の安い国（中国とかインド）でできる仕事だと賃金のグローバル化により、その国の水準に近づいていくんだ。
もちろん中国とかインドは日本に近づいていくんだけどね。
一部の値が上がる論者のレベルがわかったよ。まさに中卒。
不動産関連の現場で起こってるピリピリした雰囲気みれば、値上がるなんてとてもいえないよ。
もちろんごく一部は値上がるよ。
でも10年すれば山手線内の結構いい場所も値下がるから待てる人は待ったほうがいいよ。

[738: 匿名さん]

＞733一部の生産的でグローバル化により賃金が上昇する仕事ができる日本人だからだよ。
冗談でしょｗ

[739: 購入経験者さん]

>737
白痴ですね。中国やインドで出来る仕事を扱う人と、23区のマンション買う人
はまったく別物です。スレ違いも甚だしいね。
10年もすれば値下がるから、待つの？その間の10年間上がってたら、今の水準になるの
は20年後だよね。何言ってるの？

[740: 穏やかに穏やかに・・・]

まあまあ、白痴とかやめましょうよ。
とにもかくにも、日本は国土も狭いし、人気のあるところは非常に限られているわけだから高くなるところは高くなるしそうでもないところはしばらく経てばさがっていくでしょ？
インドやら、国土が広大なところと比べるのもどうでしょうかねえ。
地方に関していえば、うまく仕掛けて軌道に乗ったらそこは値上がり。でも、前もって察知するのは難しいよね。

[741: 匿名さん]

そうそう。馬鹿とか白痴とかいう言葉を使用する人間は自分のことを言っているんだろうね。
いずれにせよ、ここに参加資格無し！即刻退場！！

[742: 匿名さん]

739ではないです。
739が白痴というまえに、737がだめな人といって攻撃しています。
先に悪口を言ったほうがいけないと思います。

[743: 匿名さん]

どっちも　品がないね

[744: 匿名さん]

>743

同意。
相手の意見を否定することしかできない（しかも悪口つきで）人は
人間的に大成できない。
お金の豊かさよりも大事なことだと思いますよ。

[745: 購入経験者さん]

739です。
失礼しました。
729-731の書き込みも737ですが、白痴と先に言われてるので
言い返したまでですよ。
相手の意見がまともなら、反対でも敬意を払いますがね。

[746: 近所をよく知る人]

１０年待てば安くなるからって言う人がいるけれど
安ければいいってもんかね？
１０年後の安さよりも今ですわ。
１０年間悶々と暮らすのは特に女性には耐えられないで、おそらく離婚や。

[747: 匿名さん]

>745

気持ちはよくわかるよ。
でも、同じ土俵に立つ必要はないと思う。
明らかに相手が子供で、自分のほうが大人なんだから。

[748: 購入経験者さん]

そうですね。買いたい時が買い時ですよ。
10年後金利は少なくとも今より上がっているでしょうしね。

[749: 購入経験者さん]

>747
そうですね。大人げ無かったです。失礼しました。
肌感覚では、家賃相場上昇が最近、都心の一部以外にも波及してますね。
そろそろまたもう一段の上げがくる頃だと思います。

[750: 匿名さん]

話をスレタイに戻すと

都心の機能利便性はそのままでも、郊外に集客コアができ価値が高まれば
都心の「価格」は相対的に上がる。
ラゾーナ川崎ができて横浜そごう周辺のＳＣが新設されＭＭも含めて
タワーマンションが増えバリューが上がれば品川Ｖタワーの中古価格が相対で
上がる。

もう一方で交通網が大規模商圏を大きく変える。
新都心線の経済効果は新宿の伊勢丹、高島屋の商圏をふじみ野から日吉まで
広げる。一方渋谷・池袋のターミナル性は希薄になって西武百貨店は厳しい状況が
予想されている。
伊勢丹、高島屋は郊外ＳＣに積極的に出店し都心と郊外の両面で商圏を囲い込む。
米国のＳＣでもメーシーズ、ブルーミングデール、サックスフィフスアベニュー・ノードストローム
などの百貨店がコアになってそこに、バナリパ、ＧＡＰ、シャーパーイメージなどナショナルフラッグ
の専門店やラルフローレン、コーチなどのブランドショップが並ぶ。

１９８０年代に描かれた副都心構想。新宿、池袋、渋谷、大崎、錦糸町臨海副都心。新都心として幕張、筑波研究学園都市。さいたま新都心、横浜みなとみらい
輸出から内需拡大への方向転換のなかで、東京圏に莫大な額の公共投資が行われた。

船橋ヘルスセンターはららぽーとになり、ＴＤＬが開業し玉川高島屋S・C開業20周年リニューアル。
アークヒルズ、東京都庁移転、大川端リバーシティーと進んだあたりでバブル崩壊。

東京の都市開発はＵＲ都市機構と財閥系デベロッパーと大手ゼネコンが牽引してきた。
再開発は始めたら途中で止まらない。汐留再開発、品川インターシティ、お台場再開発
東京ファッションセンター、テレポート、建築費1650億円の東京国際フォーラム
意味不明なものが不景気のさなかどんどん作られた。

今のミニバブルなど、都市への設備投資の観点からはパチンコでドル箱３つ出したあと
連荘がとまって１０万円ほど突っ込んでやっと大当たりが出たような状況。
これからさき、デベロッパーのみならず百貨店の勝ち組や海外の流通大手がしのぎを削って
本格的な競争がはじまる。外資の三越買収騒動は不動産目当てだけではない。
業界にぴりぴりした空気が漂うのは当然で、地価下落などではなく地価反転でバブルの執行
猶予期間が終わり生死をかけた戦いの火蓋が切られたということだ。

[751: 匿名さん]

煽りですｗ

コミュニケーション能力が劣っていることに自覚がなく
投資家として大した実績が無いだけでなく社会人としても
うだつが上がらないであろうことが良く分かる投稿を繰り
返していらっしゃる御仁がいらっしゃいますネ。

「次郎物語」「論語物語」を読むと、余裕ができるかもヨ？！

[752: 匿名さん]

失礼なご助言ありがとうございます。
印象批判ではあなたの知性も底が知れてますね。

[753: 匿名さん]

既存立地に依存する不動産事業から立地創造のデベロップメントに時代は移行した。

豊かさとは、モノとサービスと食とエンターテイメントと空間の消費満足の合計値だ。
３ＬＤＫの空間に差があるのでなく、花見の場所取りのような土地取得競争で食っていける
市場でもない。

柏の葉キャンパスの三井物件が１８０万／坪単価。豊洲・東雲の２００２年頃に匹敵する。
柏の葉ららぽーとの商業集積は、ららテラス・南千住と比較してみるとそのスケールと気合の違いがわかる。
江戸川で商圏が分断されているとはいえ北千住の貧弱商業集積やマンション分譲価格
１６０万／坪〜１８０万を考えると、公営住宅からはじめて最後に分譲を持ってきた
川の手新都心南千住と大学移転とあわせて広域商業をさきにつくった柏の葉キャンパス
では１８０度方向が違う。
豊洲が１８０万⇒２３０万⇒３００万と分譲価格が上がるのは単に地価反転のタイミング
というより、大学、商業施設など街の完成度・利便・賑わいが急速に高まったことにもよる。

それに対してさほどの消費環境の魅力の向上のないまま価格だけがあがっている
田園都市線沿線。美しの森は２３０万坪単価でどこまで売れるかというのは気になるところ。

都心生活の利点は一つの商業拠点に依存せずさまざまに使いこなせ、なおかつ１ｋｍ圏内
に必要最低限なものがそろっていることだ。

歩いて映画館にいけるのは柏の葉キャンパスも高輪もかわりはない。集積の利便性は柏の葉の
ほうが高い。ただ、ショップの品揃えは季節ごとに入れ替わってもグレードの幅は変わらない
飲食に至っては人の味覚はもっと飽きやすい。

秋葉原までの高額な電車賃は会社負担としても、夫婦で２０００円交通費負担して
週末に美術館やコンサートやレストランの食事を楽しむのは考えにくい。
素敵な食事も酔いも４５分の電車の旅ですっかり醒める。都心なら２０００円でタクシーで
酔いの醒めないうちに帰宅できる

大抵は車で柏の市民会館の昼の時間のコンサート。浦安で夕方からＴＤＬで食事を
楽しむライフスタイルとは同じ郊外でも勝手が少し違う。

[754: 匿名さん]

751はどれに対するレスですか？

[755: マンション投資家さん]

>754
737（前後の下品で軽薄な投稿は全部こいつ）でしょ。

[756: 匿名さん]

＞７５１
煽りと言われてもねぇ・・・当方には煽る必要が全くないし無礼な人とのコミュニケーションなどとりたくもないのだが、断片的な言い切りでは会話もなりたたない。
珍島物語 は歌えますし指輪物語も好きですがダメですか？

[757: 近所をよく知る人]

田園都市線美しの森、タマプラは、駅前、再開発中で、大規模商業施設を建設中ですよ。それで、
マンション建設ラッシュなんです。田園都市線で東急が力を入れているのが、タマプラと南町田、
このあたりは、投資として良いかも。

[758: 匿名さん]

＞大規模商業施設を建設中ですよ
規模は何万平米ですか？

[759: 匿名さん]

たまプラーザ駅前再開発
○延床面積：約１００，０００㎡（ 〃）
○店舗面積：約３０，０００㎡
○店舗数：約１５０店を想定
○着工：２００５年秋
○開業：第１期分２００７年（予定）
たまプラーザ駅も美しの森も現地を歩いてみたが
地価が先行して商業施設が後追いの感は否めない。
問題は玉川高島屋と商圏がかぶるなかでどこまで先鋭な店舗を誘致できるかだ。
現状のジーパン屋の入っている駅横ビル程度のＭＤではららテラス並。

よいショップや飲食やシネコンが入って中古価格があがるが、着工しただけでは
上がっていない。
駅前商業施設ができるまで売らなくていいのではないかと思うくらいだ。
まともな商業集積の全くない武蔵小杉より人気は増すと思うが。

[760: 匿名さん]

マンション建設ラッシュは、東急の犬蔵区画整理事業が自然保護との兼ね合いで
かなり時間がかかって本来戸建で売る予定がコスト高でマンション用地として
放出した背景がある。工場跡地を買収して早期着工する三井にくらべ
東急は仕掛けが長く動きが遅い
頑張ってもらいたいものだ。

[761: 物件比較中さん]

田園都市線は朝の混雑が殺人的状態。
自分で住むために今から田園都市線沿線を買うのはただのバカだな。
都心に通わなくていいなら別だが。

[762: デベにお勤めさん]

田園都市沿線に買った人は大部分は奥さんの見栄っぱりに
旦那が負けたということでしょう。
毎日の地獄の通勤に耐えれば奥さんの笑顔が得られるんだからね。
男はつらいよ・・・

[763: 物件比較中さん]

俺は女の見栄に付き合うような根性なしじゃないよ。
ニョーボを説得して通勤が楽な場所を選んだ。

[764: 匿名さん]

たまプラは２３区じゃないので、どうでもいい。
板違い

[765: 通りすがり]

確かに田園都市線は朝混んでいる。
しかし、MAXの混雑具合は東横線と同等かやや混んでるくらいだと思う。

混んでいると言われる理由を考えてみると
・混雑区間が長い（東横は学芸大〜中目黒だが、田都は二子玉〜渋谷。
　急行だとタマプラ〜渋谷）
・なぜだかよく止まるので、電車内にいる時間が長い
・地下（トンネル）なので圧迫感がある
・沿線に学校があるためか、駒大、三茶など、下りる人も意外に結構いるので、
　乗降での摩擦がある
という感じでしょうか。

東横線も武蔵小杉がどどっと増える予定だし、田都は大井町線に多少流れるから、
あまり変わらないかな。二子玉〜渋谷が急行各駅になり、混雑は少し緩和されている。