23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[661: 匿名さん]

そう。資本主義の本質だね。でも、キャピタルゲインって魅力的だから皆愚かな行動に走ってしまうのだよ。不動産はインフレヘッジだと考えて投資しないと踊らされるだけになってしまうよ。

[662: 匿名さん]

ここで、合意形成をはかるのが目的ではないし、合意がとれたと
しても無関係に上がるもの上がるのだが・・・
失われた１５年の間に、企業の業種間給与格差は広がっている。

金融系、証券系、外資系など業種の差で４０代の管理職クラスの給与は
８００万から２０００万まで大きく幅がある。

医師だって勤務医と開業医で１５００万から２５００万程度の
差がある。
さて、東京都心の２０００戸足らずの供給に、カネがだせるやつが
いるかいないかでなく、もはや二次取得者（買い替え）を含めて考えたら
十分８０平米で１億でも買い手はいる。
ただし、停止条件つきの契約なので、いまは仲介の市場をしっかり
耕している状況だ。
下がると思うから誰も買わない。それが上がるとなれば、とまって
いた循環の歯車がまわり始める。
新築が買えない⇒中古が売れる⇒買い替えで新築が売れる
あるいは、都内が買えない⇒郊外にいく⇒やはり新築が買えずに
築浅中古を買う⇒住み換えで新築が売れる
郊外の戸建が値上がり買えない⇒郊外の新築マンションに
いろいろ需要のスライドが起こる。
３年前だって湾岸タワーの高層階は皆７０００万から９０００万だったけど
ちゃんと買い手がいた。大抵は買い替えのシニア層やもともとの高収入の
職業の人たちだったはず。
年間７万の新築マンション需要に対して５％くらいは高額所得者や
買い替えのニーズはあっておかしくはないだろう。
実際に所得階層別のグラフは貴兄のいう８００が一番すくなくて
１０００万以上と５００万以下のくびれた山になるようだ。

[663: 購入経験者さん]

外資系の40代管理職は2000万どころじゃないですよ。
2000万は入社4年目あたりの数字に過ぎない。
意外に外資系で勤続20年とか多いからね。たぶんそれだけでも、
外資系証券会社は6-7社あるから、200-300人はいますね。億
レベルでもらう日本人が。

[664: 匿名さん]

せっかく各地の地価公示のデータが１９７１年からそろっていて公開されて
いるのだから都心、城南、横浜、川崎などポイントでグラフ化して比較するといい。
上昇とピークのずれがわかる。
都内住宅地（南麻布３丁目）は前回は都心は１９８７年がピークで郊外（松戸駅徒歩１０分）
のピークが１９９１年その間あしかけ４年、横ばいの期間があった。
今回の上昇が前回ほど急騰ではないことから郊外がピークに至るまであと５年
２０１２年以降、一度大きくさげてあとはゆるやかに下落するという流れだろう。
（出典　地価公示データをもとに作成）

[665: 匿名さん]

>>663
662さんがせっかく大きな話してくれてるのに小さな話にしないの

[666: 購入経験者さん]

>665
すいません。いくらでもいるんだよ買う主体なんて。
と言いたかっただけです。
2012年頃ってのは確かに落ち着く時期としてはそんくらいな気がするね。
でも下がるってのは私は無いと思う。前回バブル8合目あたりで高止まり
じゃないかねしばらくは。Globalな資金が入っているのは前回と大きな
違いでしょう。もしかすると前回バブルを大きく上回る人類最後のバブル
が到来するかもね。

[667: 匿名さん]

買い替えの場合は買う主体であると同時に売る主体でもあるわけですよね。
まるまる新規需要とはいえないのでは。

[668: 匿名さん]

純粋に価値の保存、という視点で見ると、ボラティリティの低い松戸が、
最も安全な投資先という見方もできますね。面白い。

[669: 匿名さん]

なるほど、都心も郊外も
ピークから半値になった過去がデータとしてあるのですね。
土地は半値に下がることもある。

[670: 匿名さん]

なるほど、都心も郊外も
底から３倍になった過去がデータとしてあるのですね。
土地は３倍に上がることもある。

[671: 匿名さん]

>>667
>買い替えの場合は買う主体であると同時に売る主体・・まるまる新規需要とはいえないのでは。
住宅市場には、新築マンション・新築戸建・更地（売り建て）、中古マンションと別のレイヤが
ある。
さらには
個人なら居住用、セカンド、賃貸用、
事業主なら従業員社宅、事務所兼用住宅、福利厚生施設
目的も、住居以外に原価償却費ねらいの節税、インカムゲイン、キャピタルゲイン
単なる投資分散、将来の値上がりに備えて貸しておくか、借りてもいいが今後値上がり
するなら買っておいて後に貸すか

こういうさまざまな思惑すべて含めて新規需要だよ。

[672: 購入経験者さん]

上がる上がる論者はいくらでも理屈を作る。
これはバブル期もあった事。
いままでのある論理で説明がつかなくなると別の理論を持ち出してきて上がる根拠だといいだす。
まず「上がる」という結論ありきで、そのための資料を探してきて当てはめる。

まあ、借金してでも無限金持ちでもアラブの石油王でも好きな事言ってれば良いでしょう。
買い手はいくらでもいるのが事実でこれからも上がるのが間違いなしなら借金しまくって
湾岸の分譲価格から三割増しとかで売られている新築未入居とか買いあさればどうですか？
いくらでも買い手がいるのだから、高く買ってもより高く売れますよ。

でも、湾岸築浅新古はなかなか売れずに回転寿司なんですけど。
ここの上がる論者の理屈だとすぐに買い手が付くはずなんですが？？？？
なぜか説明してくれませんかね？

[673: 匿名さん]

上がらない論者はすこしも理屈を考えない。
これはデフレ不況期でもあった事。
現状維持でいくほうが楽だから上がる論者の根拠ばかりを問いただす。
まず「上がらない」という先入観ありきで、上がる上がるは皆業者の煽り
ときめつけてリスクを考えない自分を正当化する。

まあ、恋人でも奥さんにでも買わない理由をなれべて好きな事言ってれば良いでしょう。
不動産を居住目的で買うのなら、底値で買ってなるべく長く使って、高値維持で買い替え
こういう常識を語っているのに、勝手に地区浅の転売の「近視眼的テーマ」に話を持って
いこうとする。

＞湾岸築浅新古はなかなか売れずに回転寿司なんですけど。
実際もう３年住んで実態を知っているが、３ヶ月平均で売れているけどね。どこの話？

逆に下がると思う理由が需給ギャップというのか、価格の正当性なのかあなたの論理を
明確にしてほしいね。

[674: 物件比較中さん]

ちゃんと売れてますよ中古も良い値段で。

あと5年くらいは上がると思う。それからゆるやかに下がるとおもう。

[675: 購入経験者さん]

>>673
>実際もう３年住んで実態を知っているが、３ヶ月平均で売れているけどね。どこの話？
タワーズ台場
芝浦アイランドグローブタワー＆ケープタワー
いくらでもあるぞ。
知ったかぶり　乙！！！！

下がる理由はいままでいくらでも書かれてきたが都合が悪いことは無視するジャン　お前ら。
今まで書かれてきた理由
・大多数の所得は伸びていない（各種統計データから明らか）
・世帯と人口が減る
・若年層の減少により、都内への流入も減る（2015年前後から）
・団塊ジュニアの生涯賃金は親世代の半分くらい（派遣・フリーターが多いため）

これらに対する反論は
・無限の金持ち
・海外資金が無限にくる
など

解ったか　馬鹿。

[676: 購入経験者さん]

後、追加しとくと政府や日銀が都心バブルではないかと目を光らせているよ。
これは本当に要注意だぞ。
大臣が会見でコメントしてるしな。

REIT等の業者向けの規制を始めるかもしれん。

[677: 購入経験者さん]

日銀の福井総裁の記者会見（昨年11月大阪でのもの）

不動産市場に冠する発言として
『（現状の地価は収益還元価格の範囲内だと認めつつも）バブルの再来は絶対に許さない金融政策をしなければならない』
とコメントした。

貴社会見要旨
http://www.boj.or.jp/type/press/kaiken/kk0611d.pdf

デベと投機家はバブルの再来をもくろむが政府・日銀はバブルの再来は防ぐとコメント。
どちらの力が強いのでしょうね。
政府・日銀は規制というカードを持ってますが、デベと投機家は何の対抗策があるのでしょうか。

[678: 匿名さん]

>>677
マクロ金融政策に対抗なんてできるわけないでしょ

[679: 購入経験者さん]

日銀の目的は、不動産価格を下げることじゃないよ。いっとくけど。
安定化させることが目的だからね。
日銀の利上げスピードに則った不動産価格の上昇を目指すということ
ですよ。何か問題あるの？

湾岸の強気価格のものが売れてないから、だから何？
そもそも売る気、無いんでしょ。そういうの。

[680: 673]

>>675さま

今４２歳以上でないと８７年に社会人ではなかったはずだがお幾つの人？
中年にしては思慮のないもの言いだな。
だいたい８９年にはみんなどうやって地価高騰を止めたらいいか
大騒ぎしていたのだよ。
逆に、１９９４年には、デフレのさなかに金利あげてみたり
業者がこれから上がる上がると大騒ぎしたのだよ。

[681: 673]

日銀がどう動いて投資家やデベがどうなるかの心配でなく自分がいつかうべきか考えたほうだいいとおじさんは思うぞ。

[682: 匿名さん]

まったく。
>>675さんにも分かるように平たく言うと、
「バブルは起こしたくない＝地価を下落させたい」ではなくて、
「バブルは起こしたくない＝緩やかな上昇を維持したい」なの。
根本からして誤ってますよ。

[683: 匿名さん]

>>675さん
長期にわたって海外に在住していたものですが、東京・都心は外国人（居住者＆非居住者）に
とって非常に魅力的な場所なんですよ。これだけ経済がグロバリゼーション化されてると
人が行き来しないでビジネスは成立しますか？購買者を日本人だけに限定した定義で
論議すると判断を誤るのでは？どう思われるか勝手ですが。

銀座で酔っ払って一人で歩いていて危険を感じますか？タクシーに乗って強盗に遭いますか？
東京の治安悪化が問題になるけど、まだまだ、他の主要都市と比較して安全だと言えます。
そんな便利な場所の不動産が過小評価されていたのが今までの状況でしょうね。
日本では英語が使えないと記述されている人も居られましたが・・広尾、麻布に来られた事がないの
でしょうか。

ただし、立地・物件は選択される。23区すべてのコンド物件が上昇する訳ではないと思います。

[684: 匿名さん]

675の言ってることは間違ってないぞ。　物件と間取りの問題もあるがな。
3割り増しどころか5割以上吹っかけて、それでいて売れてる。
早く現実を見ろよ。　下がるの待ってたらお前たち、いつまで経っても買えないぞ。
貧乏はげおやじで一生を終えたいならそれでいいが。

[685: 匿名さん]

ごく一部の超都心以外は下がるから待っててもいいと思う。

[686: 大手企業サラリーマンさん]

以下の人には、要注意。キャッチセールスの人がよく使う手法です。

未来を断言している人、何かを強く勧める人、不安を煽る人、説教口調でものをいう人。

[687: 匿名さん]

これだけ、品不足なのにどうして売り手が煽る必要がある？
待てば下がると喧伝するやつらこそ、自分が少ない物件を押さえようという
意図で書いているのだろうな。

[688: マンション投資家さん]

>>675へ
タワーズ台場　眺望のいいところは何割もあがって売れまくってますよ。
情報が素人には見せてくれないだけ。

ケープはこれからでしょ。やっと完成したんだからｗ

[689: 購入経験者さん]

>685
あなたがほしいと思っている立地は、下がらないよ。
都心の一部では無いでしょう。
世の中とはそんなもの。
妥協すればそりゃいくらでもあるでしょう。

[690: 匿名さん]

>689
だからそんな土地（港・千代田・渋谷のごく一部）はもとから大多数の人は手が出ない。
待ってれば今挙げた区もごく一部以外は下がるから待っててもいいと思うってこと。
緩やかでも値上がり続ける根拠を挙げるほうが、小難しい理屈と小難しい言葉をひねり出す必要がある。
そういう理由はたいてい間違ってんの。

[691: 匿名さん]

今の売り手の煽りは、高くても買えという煽り。
消費者の満足するような仕入れがうまくいかない中で、
絶好調だった昨年と同じ業績上げるには、
しょぼい手持ち物件を高く売るしか方法がない。
そんなこんなで今回のマンションブーム自体が終盤ではないですかね。

この業界、ブームになるとデベもマンションも乱立して荒稼ぎ、
冷めるとばたばた倒れていく繰り返し。
継続的なビジネスではないのかもしれませんね。

[692: 匿名さん]

>691
ようは上限が見えてんのよ。
ポテンシャルに限界がある業界なの。
実際不動産関連の会社にいけば、デベも投資関係もみんなキュウキュウよ。
匿名掲示板で全く仕事とか関係ない人の書き込みだらけだからここは楽観論だらけだけど。

[693: 地元不動産業者さん]

地所は過去最高益だねえ。
あんたのとこだけじゃないのキュウキュウなのは。
弱い者が負けるのは当たり前だろ。地価が下がるのとは関係なし

[694: 匿名さん]

>693
地元不動産じゃ市場要求とかわからんだろうが・・・。
企業は永続的な発展をしろと迫られてんの。
で、この業界は発展の限界が見えてんのよ。
今回最高益でした。じゃあ来年はそれを越えてください。再来年は更にそれを越えてください。
どうやってこなしていくのか？
それにみんなキュウキュウしてんのよ。

[695: 匿名はん]

この前nhkで、容積率300％のところに1000％の建物が建てられるようになった、
っていってたけど、これは特殊な例なのですかね？
これからも、この制度を利用して、建て替えが行われるの？

[696: 匿名さん]

賃金の上昇傾向がはっきりしてくれば、
エンドの購買能力も増してくるから上限も上がるのだが
それがまだはっきりとは見えていない。
日銀はいずれ上がってくるというスタンスだが。。。

>>693
前期決算の数字より、今期決算の予想値でしょう。
地所は中間期、通期ともに売り上げマイナス予想ですよ。
地所はオフィスに強いから上方修正はの可能性は高いかもしれませんが。

[697: 匿名さん]

上がると思うよ。
不動産だけじゃなくて、株価も物価も給料もだけどね。

単にこれからインフレになるだけ。

[698: 元祖匿名はん]

どうでもいいですけど、日銀と言うか金融庁が締め付けやればファンドの買いは停滞しますよ。
当たり前じゃん。エンドだって住宅ローンもし使えなけりゃ売れんでしょ。
どっかの阿保営業みたいに、それでも現金客がいっぱいいるんだとか眠たいこと言わないでね。

何度も言うけどそんなに上がらないよ。事実プロの先頭集団が上げてないのに。
後続集団がどんなに急激に追い詰めても前が詰まってりゃ先行けないでしょ。
美人投票だから若干の誤差やタイムラグはあっても無理無理。先頭抜いても撃沈。

これまで上がってきた、儲けた、だから上がる、みたいな論調は今時恥ずかしいから
止めた方がいいですよ。
エンドにせよプロにせよ、棚ぼたのキャピタルゲインに頼る姿勢は本来良くないよ。
少なくとも偉そうに言えるもんじゃない。これは自戒もこめて。
自用なら自用、賃貸なら賃貸で、資金計画やキャッシュフローを下に粛々と
基本中長期のスタンスでやるのが本来であって、値上がり基調で短期転売、
キャピタルゲイン狙いは、結局ババ抜きに参加してるだけ。
本人が負けない気になってるだけ。

[699: 元祖匿名はん]

株は上がりきれてない、物価はデフレから脱却できた程度のレベル、給料上がってるのは裾野の大多数ではない。不動産がインフレヘッジに有効なのは勿論だけど、それだけで日本の不動産で回すってのは根拠に乏しいのでは。

[700: 元祖]

そうですね、エンドのマーケットでは給料、プロのマーケットでは賃料、この二つが上がらない限りこれ以上上がる要素が今のところ見当たりません。

[701: 匿名さん]

何かの経済雑誌に、バブル崩壊以降の賃金が上がらなかったのは、
生産性比で賃金が割高だったためだと書いてありました。
現代社会では技術革新等により生産性は毎年上がり続けるため、
今の数字で見ると逆に賃金は割安であると。
賃金は生産性が追いついてくるのを待っていただけ、今はもう追いついていると。
なのでこれからは賃金も上昇するという論理でした。

自分は素人なのでそれが正しいのか間違っているのかは判断できませんでしたが
面白い論理だと思いました。

[702: 匿名さん]

今買えば、髪の毛ふさふさの金持ち父さんになれるとでもいうの？

[703: 匿名さん]

ではいつ買えば髪の毛ふさふさの金持ち父さんになれるの？

[704: 697]

>日銀と言うか金融庁が締め付けやれば

1行目でいきなり仮定をおいた議論には参加できないね。

>棚ぼたのキャピタルゲインに頼る姿勢は本来良くないよ。

これは同意。

>給料上がってるのは裾野の大多数ではない。

じゃ、新卒の求人倍率はどう説明する？
初任給が上がっている件についても。

>不動産がインフレヘッジに有効なのは勿論だけど、
それだけで日本の不動産で回すってのは根拠に乏しいのでは。

３分法でいいんじゃない？

>バブル崩壊以降の賃金が上がらなかったのは、
生産性比で賃金が割高だったため

生産性の指標って、外部要因(需給やレート)もからむから
なかなか純粋な数値を出すのは難しいけどね。
面白い批評だとは思う。

[705: 匿名さん]

初任給は上がったけど、中間層は停滞じゃなかったっけ？
結局分譲買うくらいの給与層は上がってないわけ。

[706: 匿名さん]

新卒の給料だけは低い水準から上がっているけど、企業の人件費を抑える傾向は変わって
いないから中堅の給料は上がっていないよ・・・

[707: 匿名さん]

そう、最近初任給だけ高くしている企業が増えたんだよね。その後の伸び率は悪いまま。

[708: 匿名さん]

人材確保の選択肢として、安い新卒かそこそこ出しての中途か。
あとはバランスとコスト比の話でしょ。
全体的に人手不足だし転職マーケットは伸びてるし
新卒の給料上がるなら、中途採用もそのうち給料上がるんじゃね？
そしたら人材流出を防ぐために既存社員の給料上げないといけないでしょ。
もちろん能力比で全社員一律に上がる事はないだろうけど。

[709: 697]

>中間層は停滞
>中堅の給料は上がっていないよ
>その後の伸び率は悪いまま

目先は、だと思うんだけど。
遠くない将来、移民を受け入れては？という議論が出てくると思う。

自分でけしかけといて大変申し訳ないが、
うちも人手不足でこれから出社せにゃあかん。
さよならです。

[710: 匿名さん]

円安進んでいって、移民受け入れて、そのうち人件費の安い製造の国ってことになることは？