23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
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その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[661: 匿名さん]

そう。資本主義の本質だね。でも、キャピタルゲインって魅力的だから皆愚かな行動に走ってしまうのだよ。不動産はインフレヘッジだと考えて投資しないと踊らされるだけになってしまうよ。

[662: 匿名さん]

ここで、合意形成をはかるのが目的ではないし、合意がとれたと
しても無関係に上がるもの上がるのだが・・・
失われた１５年の間に、企業の業種間給与格差は広がっている。

金融系、証券系、外資系など業種の差で４０代の管理職クラスの給与は
８００万から２０００万まで大きく幅がある。

医師だって勤務医と開業医で１５００万から２５００万程度の
差がある。
さて、東京都心の２０００戸足らずの供給に、カネがだせるやつが
いるかいないかでなく、もはや二次取得者（買い替え）を含めて考えたら
十分８０平米で１億でも買い手はいる。
ただし、停止条件つきの契約なので、いまは仲介の市場をしっかり
耕している状況だ。
下がると思うから誰も買わない。それが上がるとなれば、とまって
いた循環の歯車がまわり始める。
新築が買えない⇒中古が売れる⇒買い替えで新築が売れる
あるいは、都内が買えない⇒郊外にいく⇒やはり新築が買えずに
築浅中古を買う⇒住み換えで新築が売れる
郊外の戸建が値上がり買えない⇒郊外の新築マンションに
いろいろ需要のスライドが起こる。
３年前だって湾岸タワーの高層階は皆７０００万から９０００万だったけど
ちゃんと買い手がいた。大抵は買い替えのシニア層やもともとの高収入の
職業の人たちだったはず。
年間７万の新築マンション需要に対して５％くらいは高額所得者や
買い替えのニーズはあっておかしくはないだろう。
実際に所得階層別のグラフは貴兄のいう８００が一番すくなくて
１０００万以上と５００万以下のくびれた山になるようだ。

[663: 購入経験者さん]

外資系の40代管理職は2000万どころじゃないですよ。
2000万は入社4年目あたりの数字に過ぎない。
意外に外資系で勤続20年とか多いからね。たぶんそれだけでも、
外資系証券会社は6-7社あるから、200-300人はいますね。億
レベルでもらう日本人が。

[664: 匿名さん]

せっかく各地の地価公示のデータが１９７１年からそろっていて公開されて
いるのだから都心、城南、横浜、川崎などポイントでグラフ化して比較するといい。
上昇とピークのずれがわかる。
都内住宅地（南麻布３丁目）は前回は都心は１９８７年がピークで郊外（松戸駅徒歩１０分）
のピークが１９９１年その間あしかけ４年、横ばいの期間があった。
今回の上昇が前回ほど急騰ではないことから郊外がピークに至るまであと５年
２０１２年以降、一度大きくさげてあとはゆるやかに下落するという流れだろう。
（出典　地価公示データをもとに作成）

[665: 匿名さん]

>>663
662さんがせっかく大きな話してくれてるのに小さな話にしないの

[666: 購入経験者さん]

>665
すいません。いくらでもいるんだよ買う主体なんて。
と言いたかっただけです。
2012年頃ってのは確かに落ち着く時期としてはそんくらいな気がするね。
でも下がるってのは私は無いと思う。前回バブル8合目あたりで高止まり
じゃないかねしばらくは。Globalな資金が入っているのは前回と大きな
違いでしょう。もしかすると前回バブルを大きく上回る人類最後のバブル
が到来するかもね。

[667: 匿名さん]

買い替えの場合は買う主体であると同時に売る主体でもあるわけですよね。
まるまる新規需要とはいえないのでは。

[668: 匿名さん]

純粋に価値の保存、という視点で見ると、ボラティリティの低い松戸が、
最も安全な投資先という見方もできますね。面白い。

[669: 匿名さん]

なるほど、都心も郊外も
ピークから半値になった過去がデータとしてあるのですね。
土地は半値に下がることもある。

[670: 匿名さん]

なるほど、都心も郊外も
底から３倍になった過去がデータとしてあるのですね。
土地は３倍に上がることもある。

[671: 匿名さん]

>>667
>買い替えの場合は買う主体であると同時に売る主体・・まるまる新規需要とはいえないのでは。
住宅市場には、新築マンション・新築戸建・更地（売り建て）、中古マンションと別のレイヤが
ある。
さらには
個人なら居住用、セカンド、賃貸用、
事業主なら従業員社宅、事務所兼用住宅、福利厚生施設
目的も、住居以外に原価償却費ねらいの節税、インカムゲイン、キャピタルゲイン
単なる投資分散、将来の値上がりに備えて貸しておくか、借りてもいいが今後値上がり
するなら買っておいて後に貸すか

こういうさまざまな思惑すべて含めて新規需要だよ。

[672: 購入経験者さん]

上がる上がる論者はいくらでも理屈を作る。
これはバブル期もあった事。
いままでのある論理で説明がつかなくなると別の理論を持ち出してきて上がる根拠だといいだす。
まず「上がる」という結論ありきで、そのための資料を探してきて当てはめる。

まあ、借金してでも無限金持ちでもアラブの石油王でも好きな事言ってれば良いでしょう。
買い手はいくらでもいるのが事実でこれからも上がるのが間違いなしなら借金しまくって
湾岸の分譲価格から三割増しとかで売られている新築未入居とか買いあさればどうですか？
いくらでも買い手がいるのだから、高く買ってもより高く売れますよ。

でも、湾岸築浅新古はなかなか売れずに回転寿司なんですけど。
ここの上がる論者の理屈だとすぐに買い手が付くはずなんですが？？？？
なぜか説明してくれませんかね？

[673: 匿名さん]

上がらない論者はすこしも理屈を考えない。
これはデフレ不況期でもあった事。
現状維持でいくほうが楽だから上がる論者の根拠ばかりを問いただす。
まず「上がらない」という先入観ありきで、上がる上がるは皆業者の煽り
ときめつけてリスクを考えない自分を正当化する。

まあ、恋人でも奥さんにでも買わない理由をなれべて好きな事言ってれば良いでしょう。
不動産を居住目的で買うのなら、底値で買ってなるべく長く使って、高値維持で買い替え
こういう常識を語っているのに、勝手に地区浅の転売の「近視眼的テーマ」に話を持って
いこうとする。

＞湾岸築浅新古はなかなか売れずに回転寿司なんですけど。
実際もう３年住んで実態を知っているが、３ヶ月平均で売れているけどね。どこの話？

逆に下がると思う理由が需給ギャップというのか、価格の正当性なのかあなたの論理を
明確にしてほしいね。

[674: 物件比較中さん]

ちゃんと売れてますよ中古も良い値段で。

あと5年くらいは上がると思う。それからゆるやかに下がるとおもう。

[675: 購入経験者さん]

>>673
>実際もう３年住んで実態を知っているが、３ヶ月平均で売れているけどね。どこの話？
タワーズ台場
芝浦アイランドグローブタワー＆ケープタワー
いくらでもあるぞ。
知ったかぶり　乙！！！！

下がる理由はいままでいくらでも書かれてきたが都合が悪いことは無視するジャン　お前ら。
今まで書かれてきた理由
・大多数の所得は伸びていない（各種統計データから明らか）
・世帯と人口が減る
・若年層の減少により、都内への流入も減る（2015年前後から）
・団塊ジュニアの生涯賃金は親世代の半分くらい（派遣・フリーターが多いため）

これらに対する反論は
・無限の金持ち
・海外資金が無限にくる
など

解ったか　馬鹿。

[676: 購入経験者さん]

後、追加しとくと政府や日銀が都心バブルではないかと目を光らせているよ。
これは本当に要注意だぞ。
大臣が会見でコメントしてるしな。

REIT等の業者向けの規制を始めるかもしれん。

[677: 購入経験者さん]

日銀の福井総裁の記者会見（昨年11月大阪でのもの）

不動産市場に冠する発言として
『（現状の地価は収益還元価格の範囲内だと認めつつも）バブルの再来は絶対に許さない金融政策をしなければならない』
とコメントした。

貴社会見要旨
http://www.boj.or.jp/type/press/kaiken/kk0611d.pdf

デベと投機家はバブルの再来をもくろむが政府・日銀はバブルの再来は防ぐとコメント。
どちらの力が強いのでしょうね。
政府・日銀は規制というカードを持ってますが、デベと投機家は何の対抗策があるのでしょうか。

[678: 匿名さん]

>>677
マクロ金融政策に対抗なんてできるわけないでしょ

[679: 購入経験者さん]

日銀の目的は、不動産価格を下げることじゃないよ。いっとくけど。
安定化させることが目的だからね。
日銀の利上げスピードに則った不動産価格の上昇を目指すということ
ですよ。何か問題あるの？

湾岸の強気価格のものが売れてないから、だから何？
そもそも売る気、無いんでしょ。そういうの。

[680: 673]

>>675さま

今４２歳以上でないと８７年に社会人ではなかったはずだがお幾つの人？
中年にしては思慮のないもの言いだな。
だいたい８９年にはみんなどうやって地価高騰を止めたらいいか
大騒ぎしていたのだよ。
逆に、１９９４年には、デフレのさなかに金利あげてみたり
業者がこれから上がる上がると大騒ぎしたのだよ。