23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[641: 匿名さん]

>>639
大きくスレ違い。それはそれでスタイルなんだからいいんじゃないですか？

[642: 匿名さん]

投資でも投機でも、一番儲かるのは思慮の薄い客をカモにする事。
埋立地だろうが工場跡地だろうがドヤ街だろうが、イメージとブームに火がつけば高騰する。
仕入れが安いだけに儲けもでかい。
高級住宅地への投資は底値保証で堅実ではあるけど、
アホ買いしてくれるぬるい客がいないので利幅は望めない。

ブームを作るのには莫大な広告宣伝費が必要。個人や弱小デベでは到底無理。
そう考えると、大手財閥系の大規模開発に乗るのが一番手っ取り早い。
都内では実質商売できにくくなっている状況で、どこかで郊外への転換が図られるはず。
今のところ横浜ららぽとかオオタカの森とかは、今一本気度が感じられない。
売ったら売りっぱなしになる可能性大。

個人的には、多摩地区で本気のプロジェクトが始動したら便乗したいと虎視眈々。
環境、アクセス、地盤等ポテンシャルは秘めている。

[643: 匿名さん]

ま、いずれにしても２％台で調達した資金を背景に賃貸不動産が一部の法人（ファンド含む）や個人ヘ集中し、一方でエネルギー、食料といった生活に欠かすこのとできないものが、次々に新興国需要で急騰していくことが避けられない流れを見るに、この先、どうなっていくかは火をみるより明らかでしょう。このスレを見ていると、目先のマンション価格だけを株価のように追って、上がったから下がるといった論調の方ともう少し深い視点で見ている方といった大きく分けて２つの派閥があるように感じるのは私でけでしょうか。

[644: 購入経験者さん]

インド、中国、そしてロシア、東欧、資源の奪い合いですな。人的資源、
技術等々含めて。
実際あらゆる価格が上がってますしね。日本の不動産だけ長期的に下がる
というのはなんだかね。

[645: 匿名さん]

実質価値と市場価値の乖離を裁定することで儲けるのか、
ただインフレで、円表示の金額が上がる事でよしとするのか、その違いだと思いますが。

[646: 匿名さん]

だから埼玉、千葉ではダメだって。
狭くても都内の一等地で下がりそうもないところ買わなきゃ。
港南の団地立替物件みたいなのとか、リバーシティとか。
東京タワーズなんかいろんな事情で中古でると思うよ。

[647: 匿名はん]

株でも日本の株価だけ下がってるんだから
不動産も日本だけ下がってもおかしくないでしょ

[648: 匿名さん]

株は先物である程度操作できるけど、不動産はそういうわけにはいかないから理屈としておかしいね。それとも日本破滅論者とか！？

[649: 匿名さん]

地政学的に見て日本の土地って価値低いでしょ、残念ながら。
非英語圏、資源ナシ、地震アリ、狭小、高齢化、隣国との関係、政治外交文化レベル・・・
破滅論者とは言わないけど、冷戦特需が終わったあと、どう考えても斜陽なんじゃないですか。

[650: 匿名さん]

つまるところ世界レベルの視野で見た場合、
日本や東京の土地は、国内で言うところの埼玉、千葉レベルなのではないかという事。

[651: 匿名さん]

そんなあなたは日本人辞めてください。日経に洗脳されすぎ。

[652: 匿名さん]

自分の国が好きな人も嫌いな人も、結局は自分で責任を持って行動しリスクをとっているかどうかなんじゃないかな。６４９のように評論家ぶっている人って、結局何も行動していなかったりするんだよね。

[653: 購入経験者さん]

なんか下がる論者は、日本株、今日下がった。景気減速、地下下落
みたいな、ものすごい考え方の人が多いような。

[654: 購入経験者さん]

>>643
あなただけでしょう。
理由は簡単。
一般的なサラリーマンの年収がいくらかご存知ですか？
東京都内勤務の従業員1000名以上のいわゆる大企業勤務の方でも40歳で800万前後です。
中小勤務の方はもっと下です。
収入が限られているのだから、不動産取得にかけられる資金も限られます。
80平米で1億だと言われても買える人は少ないんですよ。

こう書くとすぐに金持ちが買うとかファンドが買うとか書く人が出ますが、そんな人たちが無限にいるのですか？
金持ちも人口構成上少ないし、彼らも資産の限りマンションを買い続けないでしょう。
ファンドもそうです。利回りを基準に買うはずです。
無限にどれだけ価格が上がろうとも買い続ける人はいないのです。

ある程度のところで横ばいになり、長期的には下がってゆく。
ある程度のところがどこなのかは意見が別れるでしょうが、私は今年で天井かなと思います。

[655: 購入経験者さん]

価格が上がろうと、買わなければならない主体が増えていることに気がつかないと。
日本の不動産と、米国の不動産との分散効果が高ければ、日本の利回りが低かろうと
価値があるんです。分かりますか？

商業ビルだけ持っているより、住宅も組み入れた方が分散効果が高ければ、住宅に
魅力が無くても、買い付けるわけです。

金持ちは無限にいるのか。いるわけが無いが、規制緩和の流れのなか、富が集中して
いることは不動産投資を増長させます。いつ金持ちがおなかいっぱいになるのか。
それは金持ちがいなくなるからでなく、金持ちが不動産という料理がまずそうと思ったら
食べなくなるだけ。今は先高感がある。先高感がある限りは、半永久的に資金が流入
するわけです。価格はすべて、人々の期待値。実質価格がどうのこうのでは無い。

[656: 匿名さん]

２３区内でも温度差があると思うよ。
３Aと竹ノ塚をいっしょにして下がる上がるなんて言えない。
都心６区の駅近新築タワーは１０年は下がらないと思う。

[657: 購入経験者さん]

私はそれには懐疑的ですが。駅近新築タワーは今後もたち続ける。
競合は、なるべく無いほうが良いんです。駅近付近は容積率がどんどん
緩和されるでしょう。

[658: 匿名さん]

上がる、下がるは物件別に考えないと。
青山にあるってだけで上がり続けることはない。
マクロの話ばっかりしても現実問題として意味がない。

[659: 購入経験者さん]

>>655
あなたの意見を要約すると「他人頼み」だけだね。
大多数の国民は置いてけぼりで、金持ちとファンドが先高感だけを根拠に買い続けると。
ホリエモンが個人資産の尽きるまでマンションを買うんだと。
マンションがおいしい投資先と見えてる間はそうするんだと。
これは株の理論と同じだね。
「買うから上がる。上がるから買う。」という有名な言葉と同じ。
根拠よりはムード。理論より感情。
ますます株式投資とどう違うのか解らなくなるね。もはや投機になってたりして。

[660: 購入経験者さん]

他人頼みですよ。美人投票だからね。株も不動産も同じ。
すべて投機。投資というと格好良いが、全部投機でしょう。
理論はとても大事。それを分かった上で、流れに乗る。

[661: 匿名さん]

そう。資本主義の本質だね。でも、キャピタルゲインって魅力的だから皆愚かな行動に走ってしまうのだよ。不動産はインフレヘッジだと考えて投資しないと踊らされるだけになってしまうよ。

[662: 匿名さん]

ここで、合意形成をはかるのが目的ではないし、合意がとれたと
しても無関係に上がるもの上がるのだが・・・
失われた１５年の間に、企業の業種間給与格差は広がっている。

金融系、証券系、外資系など業種の差で４０代の管理職クラスの給与は
８００万から２０００万まで大きく幅がある。

医師だって勤務医と開業医で１５００万から２５００万程度の
差がある。
さて、東京都心の２０００戸足らずの供給に、カネがだせるやつが
いるかいないかでなく、もはや二次取得者（買い替え）を含めて考えたら
十分８０平米で１億でも買い手はいる。
ただし、停止条件つきの契約なので、いまは仲介の市場をしっかり
耕している状況だ。
下がると思うから誰も買わない。それが上がるとなれば、とまって
いた循環の歯車がまわり始める。
新築が買えない⇒中古が売れる⇒買い替えで新築が売れる
あるいは、都内が買えない⇒郊外にいく⇒やはり新築が買えずに
築浅中古を買う⇒住み換えで新築が売れる
郊外の戸建が値上がり買えない⇒郊外の新築マンションに
いろいろ需要のスライドが起こる。
３年前だって湾岸タワーの高層階は皆７０００万から９０００万だったけど
ちゃんと買い手がいた。大抵は買い替えのシニア層やもともとの高収入の
職業の人たちだったはず。
年間７万の新築マンション需要に対して５％くらいは高額所得者や
買い替えのニーズはあっておかしくはないだろう。
実際に所得階層別のグラフは貴兄のいう８００が一番すくなくて
１０００万以上と５００万以下のくびれた山になるようだ。

[663: 購入経験者さん]

外資系の40代管理職は2000万どころじゃないですよ。
2000万は入社4年目あたりの数字に過ぎない。
意外に外資系で勤続20年とか多いからね。たぶんそれだけでも、
外資系証券会社は6-7社あるから、200-300人はいますね。億
レベルでもらう日本人が。

[664: 匿名さん]

せっかく各地の地価公示のデータが１９７１年からそろっていて公開されて
いるのだから都心、城南、横浜、川崎などポイントでグラフ化して比較するといい。
上昇とピークのずれがわかる。
都内住宅地（南麻布３丁目）は前回は都心は１９８７年がピークで郊外（松戸駅徒歩１０分）
のピークが１９９１年その間あしかけ４年、横ばいの期間があった。
今回の上昇が前回ほど急騰ではないことから郊外がピークに至るまであと５年
２０１２年以降、一度大きくさげてあとはゆるやかに下落するという流れだろう。
（出典　地価公示データをもとに作成）

[665: 匿名さん]

>>663
662さんがせっかく大きな話してくれてるのに小さな話にしないの

[666: 購入経験者さん]

>665
すいません。いくらでもいるんだよ買う主体なんて。
と言いたかっただけです。
2012年頃ってのは確かに落ち着く時期としてはそんくらいな気がするね。
でも下がるってのは私は無いと思う。前回バブル8合目あたりで高止まり
じゃないかねしばらくは。Globalな資金が入っているのは前回と大きな
違いでしょう。もしかすると前回バブルを大きく上回る人類最後のバブル
が到来するかもね。

[667: 匿名さん]

買い替えの場合は買う主体であると同時に売る主体でもあるわけですよね。
まるまる新規需要とはいえないのでは。

[668: 匿名さん]

純粋に価値の保存、という視点で見ると、ボラティリティの低い松戸が、
最も安全な投資先という見方もできますね。面白い。

[669: 匿名さん]

なるほど、都心も郊外も
ピークから半値になった過去がデータとしてあるのですね。
土地は半値に下がることもある。

[670: 匿名さん]

なるほど、都心も郊外も
底から３倍になった過去がデータとしてあるのですね。
土地は３倍に上がることもある。

[671: 匿名さん]

>>667
>買い替えの場合は買う主体であると同時に売る主体・・まるまる新規需要とはいえないのでは。
住宅市場には、新築マンション・新築戸建・更地（売り建て）、中古マンションと別のレイヤが
ある。
さらには
個人なら居住用、セカンド、賃貸用、
事業主なら従業員社宅、事務所兼用住宅、福利厚生施設
目的も、住居以外に原価償却費ねらいの節税、インカムゲイン、キャピタルゲイン
単なる投資分散、将来の値上がりに備えて貸しておくか、借りてもいいが今後値上がり
するなら買っておいて後に貸すか

こういうさまざまな思惑すべて含めて新規需要だよ。

[672: 購入経験者さん]

上がる上がる論者はいくらでも理屈を作る。
これはバブル期もあった事。
いままでのある論理で説明がつかなくなると別の理論を持ち出してきて上がる根拠だといいだす。
まず「上がる」という結論ありきで、そのための資料を探してきて当てはめる。

まあ、借金してでも無限金持ちでもアラブの石油王でも好きな事言ってれば良いでしょう。
買い手はいくらでもいるのが事実でこれからも上がるのが間違いなしなら借金しまくって
湾岸の分譲価格から三割増しとかで売られている新築未入居とか買いあさればどうですか？
いくらでも買い手がいるのだから、高く買ってもより高く売れますよ。

でも、湾岸築浅新古はなかなか売れずに回転寿司なんですけど。
ここの上がる論者の理屈だとすぐに買い手が付くはずなんですが？？？？
なぜか説明してくれませんかね？

[673: 匿名さん]

上がらない論者はすこしも理屈を考えない。
これはデフレ不況期でもあった事。
現状維持でいくほうが楽だから上がる論者の根拠ばかりを問いただす。
まず「上がらない」という先入観ありきで、上がる上がるは皆業者の煽り
ときめつけてリスクを考えない自分を正当化する。

まあ、恋人でも奥さんにでも買わない理由をなれべて好きな事言ってれば良いでしょう。
不動産を居住目的で買うのなら、底値で買ってなるべく長く使って、高値維持で買い替え
こういう常識を語っているのに、勝手に地区浅の転売の「近視眼的テーマ」に話を持って
いこうとする。

＞湾岸築浅新古はなかなか売れずに回転寿司なんですけど。
実際もう３年住んで実態を知っているが、３ヶ月平均で売れているけどね。どこの話？

逆に下がると思う理由が需給ギャップというのか、価格の正当性なのかあなたの論理を
明確にしてほしいね。

[674: 物件比較中さん]

ちゃんと売れてますよ中古も良い値段で。

あと5年くらいは上がると思う。それからゆるやかに下がるとおもう。

[675: 購入経験者さん]

>>673
>実際もう３年住んで実態を知っているが、３ヶ月平均で売れているけどね。どこの話？
タワーズ台場
芝浦アイランドグローブタワー＆ケープタワー
いくらでもあるぞ。
知ったかぶり　乙！！！！

下がる理由はいままでいくらでも書かれてきたが都合が悪いことは無視するジャン　お前ら。
今まで書かれてきた理由
・大多数の所得は伸びていない（各種統計データから明らか）
・世帯と人口が減る
・若年層の減少により、都内への流入も減る（2015年前後から）
・団塊ジュニアの生涯賃金は親世代の半分くらい（派遣・フリーターが多いため）

これらに対する反論は
・無限の金持ち
・海外資金が無限にくる
など

解ったか　馬鹿。

[676: 購入経験者さん]

後、追加しとくと政府や日銀が都心バブルではないかと目を光らせているよ。
これは本当に要注意だぞ。
大臣が会見でコメントしてるしな。

REIT等の業者向けの規制を始めるかもしれん。

[677: 購入経験者さん]

日銀の福井総裁の記者会見（昨年11月大阪でのもの）

不動産市場に冠する発言として
『（現状の地価は収益還元価格の範囲内だと認めつつも）バブルの再来は絶対に許さない金融政策をしなければならない』
とコメントした。

貴社会見要旨
http://www.boj.or.jp/type/press/kaiken/kk0611d.pdf

デベと投機家はバブルの再来をもくろむが政府・日銀はバブルの再来は防ぐとコメント。
どちらの力が強いのでしょうね。
政府・日銀は規制というカードを持ってますが、デベと投機家は何の対抗策があるのでしょうか。

[678: 匿名さん]

>>677
マクロ金融政策に対抗なんてできるわけないでしょ

[679: 購入経験者さん]

日銀の目的は、不動産価格を下げることじゃないよ。いっとくけど。
安定化させることが目的だからね。
日銀の利上げスピードに則った不動産価格の上昇を目指すということ
ですよ。何か問題あるの？

湾岸の強気価格のものが売れてないから、だから何？
そもそも売る気、無いんでしょ。そういうの。

[680: 673]

>>675さま

今４２歳以上でないと８７年に社会人ではなかったはずだがお幾つの人？
中年にしては思慮のないもの言いだな。
だいたい８９年にはみんなどうやって地価高騰を止めたらいいか
大騒ぎしていたのだよ。
逆に、１９９４年には、デフレのさなかに金利あげてみたり
業者がこれから上がる上がると大騒ぎしたのだよ。

[681: 673]

日銀がどう動いて投資家やデベがどうなるかの心配でなく自分がいつかうべきか考えたほうだいいとおじさんは思うぞ。

[682: 匿名さん]

まったく。
>>675さんにも分かるように平たく言うと、
「バブルは起こしたくない＝地価を下落させたい」ではなくて、
「バブルは起こしたくない＝緩やかな上昇を維持したい」なの。
根本からして誤ってますよ。

[683: 匿名さん]

>>675さん
長期にわたって海外に在住していたものですが、東京・都心は外国人（居住者＆非居住者）に
とって非常に魅力的な場所なんですよ。これだけ経済がグロバリゼーション化されてると
人が行き来しないでビジネスは成立しますか？購買者を日本人だけに限定した定義で
論議すると判断を誤るのでは？どう思われるか勝手ですが。

銀座で酔っ払って一人で歩いていて危険を感じますか？タクシーに乗って強盗に遭いますか？
東京の治安悪化が問題になるけど、まだまだ、他の主要都市と比較して安全だと言えます。
そんな便利な場所の不動産が過小評価されていたのが今までの状況でしょうね。
日本では英語が使えないと記述されている人も居られましたが・・広尾、麻布に来られた事がないの
でしょうか。

ただし、立地・物件は選択される。23区すべてのコンド物件が上昇する訳ではないと思います。

[684: 匿名さん]

675の言ってることは間違ってないぞ。　物件と間取りの問題もあるがな。
3割り増しどころか5割以上吹っかけて、それでいて売れてる。
早く現実を見ろよ。　下がるの待ってたらお前たち、いつまで経っても買えないぞ。
貧乏はげおやじで一生を終えたいならそれでいいが。

[685: 匿名さん]

ごく一部の超都心以外は下がるから待っててもいいと思う。

[686: 大手企業サラリーマンさん]

以下の人には、要注意。キャッチセールスの人がよく使う手法です。

未来を断言している人、何かを強く勧める人、不安を煽る人、説教口調でものをいう人。

[687: 匿名さん]

これだけ、品不足なのにどうして売り手が煽る必要がある？
待てば下がると喧伝するやつらこそ、自分が少ない物件を押さえようという
意図で書いているのだろうな。

[688: マンション投資家さん]

>>675へ
タワーズ台場　眺望のいいところは何割もあがって売れまくってますよ。
情報が素人には見せてくれないだけ。

ケープはこれからでしょ。やっと完成したんだからｗ

[689: 購入経験者さん]

>685
あなたがほしいと思っている立地は、下がらないよ。
都心の一部では無いでしょう。
世の中とはそんなもの。
妥協すればそりゃいくらでもあるでしょう。

[690: 匿名さん]

>689
だからそんな土地（港・千代田・渋谷のごく一部）はもとから大多数の人は手が出ない。
待ってれば今挙げた区もごく一部以外は下がるから待っててもいいと思うってこと。
緩やかでも値上がり続ける根拠を挙げるほうが、小難しい理屈と小難しい言葉をひねり出す必要がある。
そういう理由はたいてい間違ってんの。