23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[626: 匿名さん]

>>620さん
論理を受け入れがたくても以下の事実は受け入れざるを得ないよ。
一次取得者が湾岸とはいえタワーマンションの８０㎡がらくらく買えて
同じ一次取得者が９０年の半ばとはいえ、流山や柏で２０００万の貯蓄に
３５００マンのローンを乗せて買った一戸建てが２５００万にもならない。
そういうかつての現実ほうが住宅政策としては問題が多い。
どっちの貯蓄努力が報われないかは明白だ。
値上がりがきついと貯蓄意欲がうせるという意味ならわかる。
でもそれは金融政策のせいだ。

都心のごく一部はどんなに高騰しようがわれわれの口出しする世界
ではない。
庶民がすでに買ったタワマンなどそれほど値上がりはしないよ。
高騰する都心は日本の最上位の６７万世帯が
１７８兆円、１世帯あたり２．７億円持っているらしい（前出　原田泰大和総研チーフエコノミスト）
からそういうひとにまかせておけばいい。
実際に、一次取得者は柏の葉キャンパスとか、流山おおたかの森とか
ららぽーと横浜などで便利で安いマンションが手に入る。

[627: 元祖匿名はん]

あのですね、ファンドにしても、外資にしても、「分譲マンション」を買うわけじゃないんですよ。
もちろん「区分所有」を買うわけでもない。わかります？
区分所有の分譲マンションの価格を決めるのはエンドの皆さんです。デベではない。
デベは売れなければいずれ下げざるを得ないから、決めるのは皆さんです。

でもですよ、投資する人間、マンション一室投資のエンドレベルではない、
一棟売りのマーケットではやはり利回り勝負なわけです。
利回り勝負とは何か。乱暴な言い方すればローン（ノンリコ）がつくかどうかです。
それには遵法性の問題もあるし、空室率がどの程度か、固都税や管理費等の経費がどの程度かかるか
修繕に今後どの程度かかるか、それでCapいくらで買うわけです。売るときのCap考えてIRRはじいて。
そのマーケットはおのずと上限はありますよ。だから新興不動産系上場会社の株価も下がってる。

二つのマーケットはどっかでリンクしてますけど、例えば土地の仕込みの段階で。
都心では中古のまともな売り物がなくなって殆ど開発案件が主ですから。
でも二つのマーケットは別なわけです。
エンドさんが、やれ買って、貸して、売ったらどうなるみたいな話をされるのは
個人の自由と言えばそれまでですが、貸せなかったらどうするの？空室か満室かゼロヒャクですよ。
賃料取れなきゃどうするの？。中古市場で売値下がったら（上がらなかったら）どうするの？ですよ。

タワーだ、やれ分譲坪単価650だ、1000だは結構ですが、個人的にはもうちょっと冷静になった方が
良いんじゃないですかって気がします。直近成功体験のある人ほど、もう冒険しないと思うんだが。

[628: 匿名さん]

柏の葉とかやめといたほうがいいよ。
引きこもりになるよ。まわりなにもないんだから。

[629: 匿名さん]

＞貸せなかったらどうするの？空室か満室かゼロヒャクですよ。
私は、自信がなければ新築でサブリース会社つける。
いままでそうしてきた。直接貸しでも不安なら相場の５％安で出す。
傍に大型一棟貸しのある物件など牽引役になるからそういう場所をねらう。
少なくとも賃貸仲介会社に信頼できる人は３人以上確保しておく。
６ヶ月空室だったり一ヶ月後に急に退室されても困らない資金余剰を持つ。
素人は素人なりに失敗もするし勉強もしてきている。
投資にリスクコントロールは不可欠だ。

もちろん今手元に３０００万あったとしてそれで１億円の融資引き出して都心
物件の１ＬＤＫ買えといわれても断るが。
基本的に、短期の転売はしない主義だ。できれば２０年以上持ってインカムゲインを
味わってから元本が戻れば上出来。何しろもう歳だし。

[630: 匿名さん]

＞629
１０年後の変化は、想像を絶すると思うよ。駅直結、シネコン、ＳＣ付。車さえあれば
別に困らないよ。おおたかの森にはエノテカがあるし、飲食店舗だって悪くない。
豊洲が電車賃の高い線で結ばれて茨城県境まですっとんだと思えばいい。
流山も柏も既存住民の所得階層や学歴が結構高い住宅地なんだけどね。

[631: 匿名はん]

「６ヶ月空室だったり一ヶ月後に急に退室されても困らない資金余剰を持つ」

ノンリコースだったらDSCRに引っかかってデフォルトですよ。
というか、いいんじゃないですか。別に否定はしません。ただマーケットは違うんですよってハナシ。
グロス5％や4％で経費まかなって、空室リスク抱えて、シングルテナントで、ましてやマスターリース
付けようなんてのはプロはしません。そんだけのハナシ。

[632: 匿名さん]

あなたの知識はわかったからさ。・・・浮いてるよ。ファンの期待をうらぎらないで

[633: 匿名はん]

あ、ごめん、ホテル買った人がいるか。笑
5％や4％どころじゃないし。

[634: 匿名はん]

>>浮いてもいいですが、要は際限なく上がるような期待で実需物件を買うのは違うんじゃないと言いたいだけです。ではさようなら。

[635: 匿名さん]

サブリースなんて当初貸せる見込みのあるうちはそこそこいい条件出してくるけど、
築年が進んで不利になったら、引き受け条件急激に悪化しますよ。

少なくとも新築時でサブリースに頼らなきゃ不安なような物件は、
そもそも投資不適格です。

[636: 匿名はんファン]

あ、そうそう一室だけ高額な物件買うのはよくない。確かにゼロ・百。でも、最初は仕方ないよね。そういうばあい最悪自分で住んじゃう。住んで売れば税金かかんないし、

しかし実際問題、貯金がわりにどこを買ったらいいかっていうのは、師匠のおっしゃるとおり
物件がなくて悩むね。

[637: 匿名さん]

＞635
御意。・・・話題かえよう。

[638: 匿名さん]

確かに賃料利回りがグロスで４％切ってくるレベルだと、ちょっと投資としてはお粗末ですよね。（それこそワンルーム業者みたいに営業マンにインセンティブだして３％台の物件を独身女性とかに押し込むビジネスモデルでないとね）ただ世界中見回しても不動産賃料で６％以上とれたのは、ちょっと前の日本都心部と今の日本の地方部ぐらいで、数が少なくなってきているのも事実。加えて、これまではベースに高い賃料利回りがあって、その上に年間で数十パーセント値上がりするキャピタルゲインがあったからこそ、新興不動産株が爆騰したわけです。これからは再開発を伴うとか手間のかかることをやれないと、簡単に転売で数字を積み上げるのはちょっと難しい局面になりつつありますよね。

[639: 購入しまくり]

皆さんにお聞きしたいことがあります。
（スレタイが23区内の新築マンションであることは承知ですが）
なんで、綺麗なものばかりに投資するのか知りたいのです。
私はもっぱら中野、杉並で木造のアパートを買いあさっています。
築２０年程度でワンルームが６〜１２世帯程度のが中心です。
一部屋家賃７万円程度のものです。
再建不可には手を出しませんがわけありも多数です。
空き室率は年平均５パーセント以内です。
今までに３億２千万の投資で年４千八百万あがっています。
もうけるなら見かけ悪くともボロに限ると思うのですが？

[640: 匿名さん]

そう。だからこそ実需でゆるやかに価格が上がっていく。マンションが上がるまえに
都内の戸建てや更地が坪単価１８０〜２４０になってくれば、おのずと都内のマンション
の新価格も実需で売れていく。
その前に、郊外が一次取得者に売れて相場が底上げされるんじゃないかな。
あと６年くらいは都心６区で大きな物件は多数でてこない。
価格は大きく下がったりはしないでしょ。

[641: 匿名さん]

>>639
大きくスレ違い。それはそれでスタイルなんだからいいんじゃないですか？

[642: 匿名さん]

投資でも投機でも、一番儲かるのは思慮の薄い客をカモにする事。
埋立地だろうが工場跡地だろうがドヤ街だろうが、イメージとブームに火がつけば高騰する。
仕入れが安いだけに儲けもでかい。
高級住宅地への投資は底値保証で堅実ではあるけど、
アホ買いしてくれるぬるい客がいないので利幅は望めない。

ブームを作るのには莫大な広告宣伝費が必要。個人や弱小デベでは到底無理。
そう考えると、大手財閥系の大規模開発に乗るのが一番手っ取り早い。
都内では実質商売できにくくなっている状況で、どこかで郊外への転換が図られるはず。
今のところ横浜ららぽとかオオタカの森とかは、今一本気度が感じられない。
売ったら売りっぱなしになる可能性大。

個人的には、多摩地区で本気のプロジェクトが始動したら便乗したいと虎視眈々。
環境、アクセス、地盤等ポテンシャルは秘めている。

[643: 匿名さん]

ま、いずれにしても２％台で調達した資金を背景に賃貸不動産が一部の法人（ファンド含む）や個人ヘ集中し、一方でエネルギー、食料といった生活に欠かすこのとできないものが、次々に新興国需要で急騰していくことが避けられない流れを見るに、この先、どうなっていくかは火をみるより明らかでしょう。このスレを見ていると、目先のマンション価格だけを株価のように追って、上がったから下がるといった論調の方ともう少し深い視点で見ている方といった大きく分けて２つの派閥があるように感じるのは私でけでしょうか。

[644: 購入経験者さん]

インド、中国、そしてロシア、東欧、資源の奪い合いですな。人的資源、
技術等々含めて。
実際あらゆる価格が上がってますしね。日本の不動産だけ長期的に下がる
というのはなんだかね。

[645: 匿名さん]

実質価値と市場価値の乖離を裁定することで儲けるのか、
ただインフレで、円表示の金額が上がる事でよしとするのか、その違いだと思いますが。

[646: 匿名さん]

だから埼玉、千葉ではダメだって。
狭くても都内の一等地で下がりそうもないところ買わなきゃ。
港南の団地立替物件みたいなのとか、リバーシティとか。
東京タワーズなんかいろんな事情で中古でると思うよ。

[647: 匿名はん]

株でも日本の株価だけ下がってるんだから
不動産も日本だけ下がってもおかしくないでしょ

[648: 匿名さん]

株は先物である程度操作できるけど、不動産はそういうわけにはいかないから理屈としておかしいね。それとも日本破滅論者とか！？

[649: 匿名さん]

地政学的に見て日本の土地って価値低いでしょ、残念ながら。
非英語圏、資源ナシ、地震アリ、狭小、高齢化、隣国との関係、政治外交文化レベル・・・
破滅論者とは言わないけど、冷戦特需が終わったあと、どう考えても斜陽なんじゃないですか。

[650: 匿名さん]

つまるところ世界レベルの視野で見た場合、
日本や東京の土地は、国内で言うところの埼玉、千葉レベルなのではないかという事。

[651: 匿名さん]

そんなあなたは日本人辞めてください。日経に洗脳されすぎ。

[652: 匿名さん]

自分の国が好きな人も嫌いな人も、結局は自分で責任を持って行動しリスクをとっているかどうかなんじゃないかな。６４９のように評論家ぶっている人って、結局何も行動していなかったりするんだよね。

[653: 購入経験者さん]

なんか下がる論者は、日本株、今日下がった。景気減速、地下下落
みたいな、ものすごい考え方の人が多いような。

[654: 購入経験者さん]

>>643
あなただけでしょう。
理由は簡単。
一般的なサラリーマンの年収がいくらかご存知ですか？
東京都内勤務の従業員1000名以上のいわゆる大企業勤務の方でも40歳で800万前後です。
中小勤務の方はもっと下です。
収入が限られているのだから、不動産取得にかけられる資金も限られます。
80平米で1億だと言われても買える人は少ないんですよ。

こう書くとすぐに金持ちが買うとかファンドが買うとか書く人が出ますが、そんな人たちが無限にいるのですか？
金持ちも人口構成上少ないし、彼らも資産の限りマンションを買い続けないでしょう。
ファンドもそうです。利回りを基準に買うはずです。
無限にどれだけ価格が上がろうとも買い続ける人はいないのです。

ある程度のところで横ばいになり、長期的には下がってゆく。
ある程度のところがどこなのかは意見が別れるでしょうが、私は今年で天井かなと思います。

[655: 購入経験者さん]

価格が上がろうと、買わなければならない主体が増えていることに気がつかないと。
日本の不動産と、米国の不動産との分散効果が高ければ、日本の利回りが低かろうと
価値があるんです。分かりますか？

商業ビルだけ持っているより、住宅も組み入れた方が分散効果が高ければ、住宅に
魅力が無くても、買い付けるわけです。

金持ちは無限にいるのか。いるわけが無いが、規制緩和の流れのなか、富が集中して
いることは不動産投資を増長させます。いつ金持ちがおなかいっぱいになるのか。
それは金持ちがいなくなるからでなく、金持ちが不動産という料理がまずそうと思ったら
食べなくなるだけ。今は先高感がある。先高感がある限りは、半永久的に資金が流入
するわけです。価格はすべて、人々の期待値。実質価格がどうのこうのでは無い。

[656: 匿名さん]

２３区内でも温度差があると思うよ。
３Aと竹ノ塚をいっしょにして下がる上がるなんて言えない。
都心６区の駅近新築タワーは１０年は下がらないと思う。

[657: 購入経験者さん]

私はそれには懐疑的ですが。駅近新築タワーは今後もたち続ける。
競合は、なるべく無いほうが良いんです。駅近付近は容積率がどんどん
緩和されるでしょう。

[658: 匿名さん]

上がる、下がるは物件別に考えないと。
青山にあるってだけで上がり続けることはない。
マクロの話ばっかりしても現実問題として意味がない。

[659: 購入経験者さん]

>>655
あなたの意見を要約すると「他人頼み」だけだね。
大多数の国民は置いてけぼりで、金持ちとファンドが先高感だけを根拠に買い続けると。
ホリエモンが個人資産の尽きるまでマンションを買うんだと。
マンションがおいしい投資先と見えてる間はそうするんだと。
これは株の理論と同じだね。
「買うから上がる。上がるから買う。」という有名な言葉と同じ。
根拠よりはムード。理論より感情。
ますます株式投資とどう違うのか解らなくなるね。もはや投機になってたりして。

[660: 購入経験者さん]

他人頼みですよ。美人投票だからね。株も不動産も同じ。
すべて投機。投資というと格好良いが、全部投機でしょう。
理論はとても大事。それを分かった上で、流れに乗る。

[661: 匿名さん]

そう。資本主義の本質だね。でも、キャピタルゲインって魅力的だから皆愚かな行動に走ってしまうのだよ。不動産はインフレヘッジだと考えて投資しないと踊らされるだけになってしまうよ。

[662: 匿名さん]

ここで、合意形成をはかるのが目的ではないし、合意がとれたと
しても無関係に上がるもの上がるのだが・・・
失われた１５年の間に、企業の業種間給与格差は広がっている。

金融系、証券系、外資系など業種の差で４０代の管理職クラスの給与は
８００万から２０００万まで大きく幅がある。

医師だって勤務医と開業医で１５００万から２５００万程度の
差がある。
さて、東京都心の２０００戸足らずの供給に、カネがだせるやつが
いるかいないかでなく、もはや二次取得者（買い替え）を含めて考えたら
十分８０平米で１億でも買い手はいる。
ただし、停止条件つきの契約なので、いまは仲介の市場をしっかり
耕している状況だ。
下がると思うから誰も買わない。それが上がるとなれば、とまって
いた循環の歯車がまわり始める。
新築が買えない⇒中古が売れる⇒買い替えで新築が売れる
あるいは、都内が買えない⇒郊外にいく⇒やはり新築が買えずに
築浅中古を買う⇒住み換えで新築が売れる
郊外の戸建が値上がり買えない⇒郊外の新築マンションに
いろいろ需要のスライドが起こる。
３年前だって湾岸タワーの高層階は皆７０００万から９０００万だったけど
ちゃんと買い手がいた。大抵は買い替えのシニア層やもともとの高収入の
職業の人たちだったはず。
年間７万の新築マンション需要に対して５％くらいは高額所得者や
買い替えのニーズはあっておかしくはないだろう。
実際に所得階層別のグラフは貴兄のいう８００が一番すくなくて
１０００万以上と５００万以下のくびれた山になるようだ。

[663: 購入経験者さん]

外資系の40代管理職は2000万どころじゃないですよ。
2000万は入社4年目あたりの数字に過ぎない。
意外に外資系で勤続20年とか多いからね。たぶんそれだけでも、
外資系証券会社は6-7社あるから、200-300人はいますね。億
レベルでもらう日本人が。

[664: 匿名さん]

せっかく各地の地価公示のデータが１９７１年からそろっていて公開されて
いるのだから都心、城南、横浜、川崎などポイントでグラフ化して比較するといい。
上昇とピークのずれがわかる。
都内住宅地（南麻布３丁目）は前回は都心は１９８７年がピークで郊外（松戸駅徒歩１０分）
のピークが１９９１年その間あしかけ４年、横ばいの期間があった。
今回の上昇が前回ほど急騰ではないことから郊外がピークに至るまであと５年
２０１２年以降、一度大きくさげてあとはゆるやかに下落するという流れだろう。
（出典　地価公示データをもとに作成）

[665: 匿名さん]

>>663
662さんがせっかく大きな話してくれてるのに小さな話にしないの

[666: 購入経験者さん]

>665
すいません。いくらでもいるんだよ買う主体なんて。
と言いたかっただけです。
2012年頃ってのは確かに落ち着く時期としてはそんくらいな気がするね。
でも下がるってのは私は無いと思う。前回バブル8合目あたりで高止まり
じゃないかねしばらくは。Globalな資金が入っているのは前回と大きな
違いでしょう。もしかすると前回バブルを大きく上回る人類最後のバブル
が到来するかもね。

[667: 匿名さん]

買い替えの場合は買う主体であると同時に売る主体でもあるわけですよね。
まるまる新規需要とはいえないのでは。

[668: 匿名さん]

純粋に価値の保存、という視点で見ると、ボラティリティの低い松戸が、
最も安全な投資先という見方もできますね。面白い。

[669: 匿名さん]

なるほど、都心も郊外も
ピークから半値になった過去がデータとしてあるのですね。
土地は半値に下がることもある。

[670: 匿名さん]

なるほど、都心も郊外も
底から３倍になった過去がデータとしてあるのですね。
土地は３倍に上がることもある。

[671: 匿名さん]

>>667
>買い替えの場合は買う主体であると同時に売る主体・・まるまる新規需要とはいえないのでは。
住宅市場には、新築マンション・新築戸建・更地（売り建て）、中古マンションと別のレイヤが
ある。
さらには
個人なら居住用、セカンド、賃貸用、
事業主なら従業員社宅、事務所兼用住宅、福利厚生施設
目的も、住居以外に原価償却費ねらいの節税、インカムゲイン、キャピタルゲイン
単なる投資分散、将来の値上がりに備えて貸しておくか、借りてもいいが今後値上がり
するなら買っておいて後に貸すか

こういうさまざまな思惑すべて含めて新規需要だよ。

[672: 購入経験者さん]

上がる上がる論者はいくらでも理屈を作る。
これはバブル期もあった事。
いままでのある論理で説明がつかなくなると別の理論を持ち出してきて上がる根拠だといいだす。
まず「上がる」という結論ありきで、そのための資料を探してきて当てはめる。

まあ、借金してでも無限金持ちでもアラブの石油王でも好きな事言ってれば良いでしょう。
買い手はいくらでもいるのが事実でこれからも上がるのが間違いなしなら借金しまくって
湾岸の分譲価格から三割増しとかで売られている新築未入居とか買いあさればどうですか？
いくらでも買い手がいるのだから、高く買ってもより高く売れますよ。

でも、湾岸築浅新古はなかなか売れずに回転寿司なんですけど。
ここの上がる論者の理屈だとすぐに買い手が付くはずなんですが？？？？
なぜか説明してくれませんかね？

[673: 匿名さん]

上がらない論者はすこしも理屈を考えない。
これはデフレ不況期でもあった事。
現状維持でいくほうが楽だから上がる論者の根拠ばかりを問いただす。
まず「上がらない」という先入観ありきで、上がる上がるは皆業者の煽り
ときめつけてリスクを考えない自分を正当化する。

まあ、恋人でも奥さんにでも買わない理由をなれべて好きな事言ってれば良いでしょう。
不動産を居住目的で買うのなら、底値で買ってなるべく長く使って、高値維持で買い替え
こういう常識を語っているのに、勝手に地区浅の転売の「近視眼的テーマ」に話を持って
いこうとする。

＞湾岸築浅新古はなかなか売れずに回転寿司なんですけど。
実際もう３年住んで実態を知っているが、３ヶ月平均で売れているけどね。どこの話？

逆に下がると思う理由が需給ギャップというのか、価格の正当性なのかあなたの論理を
明確にしてほしいね。

[674: 物件比較中さん]

ちゃんと売れてますよ中古も良い値段で。

あと5年くらいは上がると思う。それからゆるやかに下がるとおもう。

[675: 購入経験者さん]

>>673
>実際もう３年住んで実態を知っているが、３ヶ月平均で売れているけどね。どこの話？
タワーズ台場
芝浦アイランドグローブタワー＆ケープタワー
いくらでもあるぞ。
知ったかぶり　乙！！！！

下がる理由はいままでいくらでも書かれてきたが都合が悪いことは無視するジャン　お前ら。
今まで書かれてきた理由
・大多数の所得は伸びていない（各種統計データから明らか）
・世帯と人口が減る
・若年層の減少により、都内への流入も減る（2015年前後から）
・団塊ジュニアの生涯賃金は親世代の半分くらい（派遣・フリーターが多いため）

これらに対する反論は
・無限の金持ち
・海外資金が無限にくる
など

解ったか　馬鹿。

[676: 購入経験者さん]

後、追加しとくと政府や日銀が都心バブルではないかと目を光らせているよ。
これは本当に要注意だぞ。
大臣が会見でコメントしてるしな。

REIT等の業者向けの規制を始めるかもしれん。

[677: 購入経験者さん]

日銀の福井総裁の記者会見（昨年11月大阪でのもの）

不動産市場に冠する発言として
『（現状の地価は収益還元価格の範囲内だと認めつつも）バブルの再来は絶対に許さない金融政策をしなければならない』
とコメントした。

貴社会見要旨
http://www.boj.or.jp/type/press/kaiken/kk0611d.pdf

デベと投機家はバブルの再来をもくろむが政府・日銀はバブルの再来は防ぐとコメント。
どちらの力が強いのでしょうね。
政府・日銀は規制というカードを持ってますが、デベと投機家は何の対抗策があるのでしょうか。

[678: 匿名さん]

>>677
マクロ金融政策に対抗なんてできるわけないでしょ

[679: 購入経験者さん]

日銀の目的は、不動産価格を下げることじゃないよ。いっとくけど。
安定化させることが目的だからね。
日銀の利上げスピードに則った不動産価格の上昇を目指すということ
ですよ。何か問題あるの？

湾岸の強気価格のものが売れてないから、だから何？
そもそも売る気、無いんでしょ。そういうの。

[680: 673]

>>675さま

今４２歳以上でないと８７年に社会人ではなかったはずだがお幾つの人？
中年にしては思慮のないもの言いだな。
だいたい８９年にはみんなどうやって地価高騰を止めたらいいか
大騒ぎしていたのだよ。
逆に、１９９４年には、デフレのさなかに金利あげてみたり
業者がこれから上がる上がると大騒ぎしたのだよ。

[681: 673]

日銀がどう動いて投資家やデベがどうなるかの心配でなく自分がいつかうべきか考えたほうだいいとおじさんは思うぞ。

[682: 匿名さん]

まったく。
>>675さんにも分かるように平たく言うと、
「バブルは起こしたくない＝地価を下落させたい」ではなくて、
「バブルは起こしたくない＝緩やかな上昇を維持したい」なの。
根本からして誤ってますよ。

[683: 匿名さん]

>>675さん
長期にわたって海外に在住していたものですが、東京・都心は外国人（居住者＆非居住者）に
とって非常に魅力的な場所なんですよ。これだけ経済がグロバリゼーション化されてると
人が行き来しないでビジネスは成立しますか？購買者を日本人だけに限定した定義で
論議すると判断を誤るのでは？どう思われるか勝手ですが。

銀座で酔っ払って一人で歩いていて危険を感じますか？タクシーに乗って強盗に遭いますか？
東京の治安悪化が問題になるけど、まだまだ、他の主要都市と比較して安全だと言えます。
そんな便利な場所の不動産が過小評価されていたのが今までの状況でしょうね。
日本では英語が使えないと記述されている人も居られましたが・・広尾、麻布に来られた事がないの
でしょうか。

ただし、立地・物件は選択される。23区すべてのコンド物件が上昇する訳ではないと思います。

[684: 匿名さん]

675の言ってることは間違ってないぞ。　物件と間取りの問題もあるがな。
3割り増しどころか5割以上吹っかけて、それでいて売れてる。
早く現実を見ろよ。　下がるの待ってたらお前たち、いつまで経っても買えないぞ。
貧乏はげおやじで一生を終えたいならそれでいいが。

[685: 匿名さん]

ごく一部の超都心以外は下がるから待っててもいいと思う。

[686: 大手企業サラリーマンさん]

以下の人には、要注意。キャッチセールスの人がよく使う手法です。

未来を断言している人、何かを強く勧める人、不安を煽る人、説教口調でものをいう人。

[687: 匿名さん]

これだけ、品不足なのにどうして売り手が煽る必要がある？
待てば下がると喧伝するやつらこそ、自分が少ない物件を押さえようという
意図で書いているのだろうな。

[688: マンション投資家さん]

>>675へ
タワーズ台場　眺望のいいところは何割もあがって売れまくってますよ。
情報が素人には見せてくれないだけ。

ケープはこれからでしょ。やっと完成したんだからｗ

[689: 購入経験者さん]

>685
あなたがほしいと思っている立地は、下がらないよ。
都心の一部では無いでしょう。
世の中とはそんなもの。
妥協すればそりゃいくらでもあるでしょう。

[690: 匿名さん]

>689
だからそんな土地（港・千代田・渋谷のごく一部）はもとから大多数の人は手が出ない。
待ってれば今挙げた区もごく一部以外は下がるから待っててもいいと思うってこと。
緩やかでも値上がり続ける根拠を挙げるほうが、小難しい理屈と小難しい言葉をひねり出す必要がある。
そういう理由はたいてい間違ってんの。

[691: 匿名さん]

今の売り手の煽りは、高くても買えという煽り。
消費者の満足するような仕入れがうまくいかない中で、
絶好調だった昨年と同じ業績上げるには、
しょぼい手持ち物件を高く売るしか方法がない。
そんなこんなで今回のマンションブーム自体が終盤ではないですかね。

この業界、ブームになるとデベもマンションも乱立して荒稼ぎ、
冷めるとばたばた倒れていく繰り返し。
継続的なビジネスではないのかもしれませんね。

[692: 匿名さん]

>691
ようは上限が見えてんのよ。
ポテンシャルに限界がある業界なの。
実際不動産関連の会社にいけば、デベも投資関係もみんなキュウキュウよ。
匿名掲示板で全く仕事とか関係ない人の書き込みだらけだからここは楽観論だらけだけど。

[693: 地元不動産業者さん]

地所は過去最高益だねえ。
あんたのとこだけじゃないのキュウキュウなのは。
弱い者が負けるのは当たり前だろ。地価が下がるのとは関係なし

[694: 匿名さん]

>693
地元不動産じゃ市場要求とかわからんだろうが・・・。
企業は永続的な発展をしろと迫られてんの。
で、この業界は発展の限界が見えてんのよ。
今回最高益でした。じゃあ来年はそれを越えてください。再来年は更にそれを越えてください。
どうやってこなしていくのか？
それにみんなキュウキュウしてんのよ。

[695: 匿名はん]

この前nhkで、容積率300％のところに1000％の建物が建てられるようになった、
っていってたけど、これは特殊な例なのですかね？
これからも、この制度を利用して、建て替えが行われるの？

[696: 匿名さん]

賃金の上昇傾向がはっきりしてくれば、
エンドの購買能力も増してくるから上限も上がるのだが
それがまだはっきりとは見えていない。
日銀はいずれ上がってくるというスタンスだが。。。

>>693
前期決算の数字より、今期決算の予想値でしょう。
地所は中間期、通期ともに売り上げマイナス予想ですよ。
地所はオフィスに強いから上方修正はの可能性は高いかもしれませんが。

[697: 匿名さん]

上がると思うよ。
不動産だけじゃなくて、株価も物価も給料もだけどね。

単にこれからインフレになるだけ。

[698: 元祖匿名はん]

どうでもいいですけど、日銀と言うか金融庁が締め付けやればファンドの買いは停滞しますよ。
当たり前じゃん。エンドだって住宅ローンもし使えなけりゃ売れんでしょ。
どっかの阿保営業みたいに、それでも現金客がいっぱいいるんだとか眠たいこと言わないでね。

何度も言うけどそんなに上がらないよ。事実プロの先頭集団が上げてないのに。
後続集団がどんなに急激に追い詰めても前が詰まってりゃ先行けないでしょ。
美人投票だから若干の誤差やタイムラグはあっても無理無理。先頭抜いても撃沈。

これまで上がってきた、儲けた、だから上がる、みたいな論調は今時恥ずかしいから
止めた方がいいですよ。
エンドにせよプロにせよ、棚ぼたのキャピタルゲインに頼る姿勢は本来良くないよ。
少なくとも偉そうに言えるもんじゃない。これは自戒もこめて。
自用なら自用、賃貸なら賃貸で、資金計画やキャッシュフローを下に粛々と
基本中長期のスタンスでやるのが本来であって、値上がり基調で短期転売、
キャピタルゲイン狙いは、結局ババ抜きに参加してるだけ。
本人が負けない気になってるだけ。

[699: 元祖匿名はん]

株は上がりきれてない、物価はデフレから脱却できた程度のレベル、給料上がってるのは裾野の大多数ではない。不動産がインフレヘッジに有効なのは勿論だけど、それだけで日本の不動産で回すってのは根拠に乏しいのでは。

[700: 元祖]

そうですね、エンドのマーケットでは給料、プロのマーケットでは賃料、この二つが上がらない限りこれ以上上がる要素が今のところ見当たりません。

[701: 匿名さん]

何かの経済雑誌に、バブル崩壊以降の賃金が上がらなかったのは、
生産性比で賃金が割高だったためだと書いてありました。
現代社会では技術革新等により生産性は毎年上がり続けるため、
今の数字で見ると逆に賃金は割安であると。
賃金は生産性が追いついてくるのを待っていただけ、今はもう追いついていると。
なのでこれからは賃金も上昇するという論理でした。

自分は素人なのでそれが正しいのか間違っているのかは判断できませんでしたが
面白い論理だと思いました。

[702: 匿名さん]

今買えば、髪の毛ふさふさの金持ち父さんになれるとでもいうの？

[703: 匿名さん]

ではいつ買えば髪の毛ふさふさの金持ち父さんになれるの？

[704: 697]

>日銀と言うか金融庁が締め付けやれば

1行目でいきなり仮定をおいた議論には参加できないね。

>棚ぼたのキャピタルゲインに頼る姿勢は本来良くないよ。

これは同意。

>給料上がってるのは裾野の大多数ではない。

じゃ、新卒の求人倍率はどう説明する？
初任給が上がっている件についても。

>不動産がインフレヘッジに有効なのは勿論だけど、
それだけで日本の不動産で回すってのは根拠に乏しいのでは。

３分法でいいんじゃない？

>バブル崩壊以降の賃金が上がらなかったのは、
生産性比で賃金が割高だったため

生産性の指標って、外部要因(需給やレート)もからむから
なかなか純粋な数値を出すのは難しいけどね。
面白い批評だとは思う。

[705: 匿名さん]

初任給は上がったけど、中間層は停滞じゃなかったっけ？
結局分譲買うくらいの給与層は上がってないわけ。

[706: 匿名さん]

新卒の給料だけは低い水準から上がっているけど、企業の人件費を抑える傾向は変わって
いないから中堅の給料は上がっていないよ・・・

[707: 匿名さん]

そう、最近初任給だけ高くしている企業が増えたんだよね。その後の伸び率は悪いまま。

[708: 匿名さん]

人材確保の選択肢として、安い新卒かそこそこ出しての中途か。
あとはバランスとコスト比の話でしょ。
全体的に人手不足だし転職マーケットは伸びてるし
新卒の給料上がるなら、中途採用もそのうち給料上がるんじゃね？
そしたら人材流出を防ぐために既存社員の給料上げないといけないでしょ。
もちろん能力比で全社員一律に上がる事はないだろうけど。

[709: 697]

>中間層は停滞
>中堅の給料は上がっていないよ
>その後の伸び率は悪いまま

目先は、だと思うんだけど。
遠くない将来、移民を受け入れては？という議論が出てくると思う。

自分でけしかけといて大変申し訳ないが、
うちも人手不足でこれから出社せにゃあかん。
さよならです。

[710: 匿名さん]

円安進んでいって、移民受け入れて、そのうち人件費の安い製造の国ってことになることは？

[711: 匿名さん]

>>709
確かに全体的に近視眼的な書き込みが多いね。

長期的に見ると、経済のグローバル化で
アウトソーシングできる職種（マニュアル化可能な仕事）は
どんどんインド、中国、その他後進国に回され、
賃金も世界的に平準化すると思う。

[712: 匿名さん]

>711
で、日本人も生産的な仕事ができる人間は少ないから、グローバル化賃金でインド・中国並に低くなり結局分譲マンションは買えないと。
エンドが主流な分譲だとやっぱ値下がるよ。
ごく一部を除いて。

[713: 匿名さん]

23区内マンション市場から低所得者はすでに排除されています

[714: 匿名さん]

いんや、中所得者層が一番被害を被ります。

忍耐力もなく、理系離れで技術力もない若者が支えるこれからの日本オワタ＼(^o^)／
と。

[715: 匿名さん]

>713
読めてないねえ。
賃金のグローバル化ってのは生産性が低い部門・もしくは産業全体が世界での低い水準に落ち着くってことなのよ。逆もまたしかりだけど。
だから日本の重要な産業ってのはだいたいグローバル化すると低い水準になんのよ。
ゆえに新価格で23区の分譲マンション買える人達も賃金がグローバル化すると買えなくなる。
価格が下がるというわけ。
超都心はもともと買えないから除外ね。

[716: 匿名さん]

685、690
キャナルファーストタワーを見なさいよ。
あんな立地にあるから当然だが、去年の今頃は全然売れてなくて毎週広告が来てたんだが、ここに来て新価格が急上昇してるって現実を知らされたもんだからアッというまに完売したよ。
100㎡UPで6500万くらいだったのよ。超安。　売れ残りが指摘されてる有明マーレも来年にはこんな感じになると思う。　悪い事言わないから、旧価格で売れ残ってる部屋買っといて間違いない。
俺も買い増ししたいが虎、赤坂で使ってしまった。

[717: 物件比較中さん]

>>713
虎＆赤坂は現金買いですか？それともローン併用でしょうか？
今1つ持ってるんですが（ローンで）もう一つ安いうちに買いたいなと考えてます。
２つローンは厳しいかな。

[718: 購入検討中さん]

717です。
716への間違いです

[719: 購入経験者さん]

賃金がグローバル化するから、賃金が下がる。
この論理は、NYの不動産が上がってるから、日本も上がる
という論理よりも非現実的。下方硬直性があるんでね賃金は。
逆に、中国やインドの賃金は急騰中。
例え日本人が買わなくても、中国やインド人が買いますよ。

加えて、日本人の労働者は不足してますでしょ今。
早晩日本人の賃金は上がるでしょう。

[720: 匿名さん]

ここを読むだけでも貧富の差がひろがっているのがよくわかる。地球の裏表ほど見方が違うのだから
持てるものがますます富むはずだ。

[721: 匿名さん]

691,
692
読んだ。そういうことだね。
『週間朝日』の記事中の「今年中にバブル崩壊」という予想はさすがに早すぎるとは思うが。
一般サラリーマンは損はしないだろう。今は賢く買わない、というより買えないのだから。うまくできてる。日銀、金融庁、いつでもどうぞ。（しかし、地方もあるし、外資もあるしで、数年はこんな調子のような気がする。）

[722: ご近所さん]

実際生涯賃金低下傾向でしょ。もっと言えば社宅やら家賃補助やら福利厚生もカット、
税負担アップなど、可処分所得はすでに下降線。

単純労働は非正規雇用でまかなうし、正職員も賃金安くてよく働くうちだけ使って、
あとは姥捨てにするなんてのもザラ。
若いうちちょっと色つける代わりに、ダメなら昇給なし、もっとダメならカットで、
トータルでは大幅コストカット。

つまるところ、雇用される側より雇用する側が断然に有利な状況になってるのであって、
後者に入らないとジリ貧確定。
ただ、経営のできる人材はなかなかいない。
文部省時代から従順なサラリーマン作りしか志向してこなかったからね。

そんなわけで、被雇用者向けの大衆マンションは、既にオーバーシュート状態。
ハリボテが剥げたところから順に、下げ局面に入ってくるでしょう。

[723: 契約済みさん]

住宅情報ナビの地図で見ると、竣工済みの青い物件が増えているね。
特に人気の世田谷区、杉並区あたり。
やりすぎちゃったのかな？

[724: 匿名さん]

>719
賃金のグローバル化がわからない人なんですね。
中国・インドが上昇し、日本が下降するんですよ。
その接点で給料が決まるわけです。
マンションの値段は超2極化ですね。
ごく一部の値上がり地帯と大多数の値下がり地帯。
だから、いま高くて買えねえと思ってる人も、10年経てば買える地帯が広がっているよということ。

[725: 匿名さん]

中卒か高卒の頭しかないような人が多いんで補足しとくね。
賃金のグローバル化は国全体で起こるんじゃなくて、産業ごととかだかんね。
で、問題なのは日本の主要産業が賃金のグローバル化が進むと賃金が下がる産業だということなの。