23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[621: 不動産購入勉強中さん]

>>地価摩擦係数

凄いロジックだと思うがこのReportを見つけ出した人も凄い！まさかご本人ではないだろうね。
すみません、悪気があって書いてはいないので。

>>不動産業への資金流入量が、年間3.5兆円を超えると、地価の抑制はきかなくなり、地価は暴走状 態になって上昇する。

バブル時代が年間約10兆円でしょう？現在、REIT、海外からの直接投資等も含めると不動産への
資金流入量が10兆円近くになっていると思いますが、やはり地価、暴走状態なのでしょうかね？
人気のない郊外、地方の地価はむしろ下げる方向に向かっているけど・・？
都心も地上げでもしないと土地供給量は増えないと思いますが？

>>不動産業への資金流入量が、銀行の全産業への新規貸出額の15%以上になると、土地価格は同じごとく暴走し、地価の暴騰を引き起こすことを分析証明した。

バブル時代の状況分析だと思いますが・・銀行の融資・与信基準は当時の状態に戻るのでしょうか？
あんなに悲惨な状況になったのに・・金融庁も大蔵省時代と同じ発想？

誰か教えてください！　金融マン、不動産取り扱いのプロの方々。

[622: 匿名さん]

『デフレはなぜ怖いのか』原田泰　文春新書
に、デフレによって若者雇用機会が失われ起業収益が損なわれ、財政再建が
遅れた等の社会被害が記載されている。一読をおすすめする。
地価が上がることは好景気を意味するわけでデフレ歓迎論のような粗雑な思考の
日本人が多いとわが国は早晩滅びる。
４４Ｐの記載は熟読に値する。

[623: 大手企業サラリーマンさん]

誰もデフレを望んでいないと思うよ。
例えば、誰がデフレを望んでいると思うの？

[624: 匿名さん]

＞結局、不動産を持ってる人が優遇され、これから、一次取得しようとした人たちは、
不動産インフレによる、自己資金の大幅な目減りに陥り、貯蓄努力が報われない。

貯蓄努力が報われないのは、預金金利と地価上昇率の差に基づくもの

預金金利が１％もないのに、５％でまわる不動産はいくらでもある。
それなのに多くの人が不動産投資しないで預金のままにしているかといえば
不動産がまだまだ下がるかもしれないと思っているからだ。

預金して将来マンションを買うのが得か今買うのが得か決めるのは
「実質マンション金利＝預金金利−マンション価格上昇率」
毎年３％の下落でもな預金金利１％でも＋４％
買わないほうが有利
これが５％で上昇しはじめたら−４％。待てばまつほど損をする。

これに対向するには、賃貸でもいいからとりあえずマンションを買うしかない。
あるいは上昇が止まるまであきらめる。
もうひとつは、預金金利が地価上昇をを上回るくらいになればいいだけの話。

不動産に限らず金融資産も持っている人が持っていないひとより有利なのは
資本主義の原則だから。
だから上がり始めたら、コンパクトマンションを買っておけと以前から申し上げて
いる。外国に着いたら現地通貨に両替するように、地価反転があった時点で
キャッシュ主義から不動産に「両替」しておかないとわが国の「低金利事情」
では値上がりにおいつかない。

[625: 匿名さん]

622は620へのレス
マンション価格の上昇を１％以下に抑制する方策などないから、デフレに戻せという
ふうに読んだ。

[626: 匿名さん]

>>620さん
論理を受け入れがたくても以下の事実は受け入れざるを得ないよ。
一次取得者が湾岸とはいえタワーマンションの８０㎡がらくらく買えて
同じ一次取得者が９０年の半ばとはいえ、流山や柏で２０００万の貯蓄に
３５００マンのローンを乗せて買った一戸建てが２５００万にもならない。
そういうかつての現実ほうが住宅政策としては問題が多い。
どっちの貯蓄努力が報われないかは明白だ。
値上がりがきついと貯蓄意欲がうせるという意味ならわかる。
でもそれは金融政策のせいだ。

都心のごく一部はどんなに高騰しようがわれわれの口出しする世界
ではない。
庶民がすでに買ったタワマンなどそれほど値上がりはしないよ。
高騰する都心は日本の最上位の６７万世帯が
１７８兆円、１世帯あたり２．７億円持っているらしい（前出　原田泰大和総研チーフエコノミスト）
からそういうひとにまかせておけばいい。
実際に、一次取得者は柏の葉キャンパスとか、流山おおたかの森とか
ららぽーと横浜などで便利で安いマンションが手に入る。

[627: 元祖匿名はん]

あのですね、ファンドにしても、外資にしても、「分譲マンション」を買うわけじゃないんですよ。
もちろん「区分所有」を買うわけでもない。わかります？
区分所有の分譲マンションの価格を決めるのはエンドの皆さんです。デベではない。
デベは売れなければいずれ下げざるを得ないから、決めるのは皆さんです。

でもですよ、投資する人間、マンション一室投資のエンドレベルではない、
一棟売りのマーケットではやはり利回り勝負なわけです。
利回り勝負とは何か。乱暴な言い方すればローン（ノンリコ）がつくかどうかです。
それには遵法性の問題もあるし、空室率がどの程度か、固都税や管理費等の経費がどの程度かかるか
修繕に今後どの程度かかるか、それでCapいくらで買うわけです。売るときのCap考えてIRRはじいて。
そのマーケットはおのずと上限はありますよ。だから新興不動産系上場会社の株価も下がってる。

二つのマーケットはどっかでリンクしてますけど、例えば土地の仕込みの段階で。
都心では中古のまともな売り物がなくなって殆ど開発案件が主ですから。
でも二つのマーケットは別なわけです。
エンドさんが、やれ買って、貸して、売ったらどうなるみたいな話をされるのは
個人の自由と言えばそれまでですが、貸せなかったらどうするの？空室か満室かゼロヒャクですよ。
賃料取れなきゃどうするの？。中古市場で売値下がったら（上がらなかったら）どうするの？ですよ。

タワーだ、やれ分譲坪単価650だ、1000だは結構ですが、個人的にはもうちょっと冷静になった方が
良いんじゃないですかって気がします。直近成功体験のある人ほど、もう冒険しないと思うんだが。

[628: 匿名さん]

柏の葉とかやめといたほうがいいよ。
引きこもりになるよ。まわりなにもないんだから。

[629: 匿名さん]

＞貸せなかったらどうするの？空室か満室かゼロヒャクですよ。
私は、自信がなければ新築でサブリース会社つける。
いままでそうしてきた。直接貸しでも不安なら相場の５％安で出す。
傍に大型一棟貸しのある物件など牽引役になるからそういう場所をねらう。
少なくとも賃貸仲介会社に信頼できる人は３人以上確保しておく。
６ヶ月空室だったり一ヶ月後に急に退室されても困らない資金余剰を持つ。
素人は素人なりに失敗もするし勉強もしてきている。
投資にリスクコントロールは不可欠だ。

もちろん今手元に３０００万あったとしてそれで１億円の融資引き出して都心
物件の１ＬＤＫ買えといわれても断るが。
基本的に、短期の転売はしない主義だ。できれば２０年以上持ってインカムゲインを
味わってから元本が戻れば上出来。何しろもう歳だし。

[630: 匿名さん]

＞629
１０年後の変化は、想像を絶すると思うよ。駅直結、シネコン、ＳＣ付。車さえあれば
別に困らないよ。おおたかの森にはエノテカがあるし、飲食店舗だって悪くない。
豊洲が電車賃の高い線で結ばれて茨城県境まですっとんだと思えばいい。
流山も柏も既存住民の所得階層や学歴が結構高い住宅地なんだけどね。

[631: 匿名はん]

「６ヶ月空室だったり一ヶ月後に急に退室されても困らない資金余剰を持つ」

ノンリコースだったらDSCRに引っかかってデフォルトですよ。
というか、いいんじゃないですか。別に否定はしません。ただマーケットは違うんですよってハナシ。
グロス5％や4％で経費まかなって、空室リスク抱えて、シングルテナントで、ましてやマスターリース
付けようなんてのはプロはしません。そんだけのハナシ。

[632: 匿名さん]

あなたの知識はわかったからさ。・・・浮いてるよ。ファンの期待をうらぎらないで

[633: 匿名はん]

あ、ごめん、ホテル買った人がいるか。笑
5％や4％どころじゃないし。

[634: 匿名はん]

>>浮いてもいいですが、要は際限なく上がるような期待で実需物件を買うのは違うんじゃないと言いたいだけです。ではさようなら。

[635: 匿名さん]

サブリースなんて当初貸せる見込みのあるうちはそこそこいい条件出してくるけど、
築年が進んで不利になったら、引き受け条件急激に悪化しますよ。

少なくとも新築時でサブリースに頼らなきゃ不安なような物件は、
そもそも投資不適格です。

[636: 匿名はんファン]

あ、そうそう一室だけ高額な物件買うのはよくない。確かにゼロ・百。でも、最初は仕方ないよね。そういうばあい最悪自分で住んじゃう。住んで売れば税金かかんないし、

しかし実際問題、貯金がわりにどこを買ったらいいかっていうのは、師匠のおっしゃるとおり
物件がなくて悩むね。

[637: 匿名さん]

＞635
御意。・・・話題かえよう。

[638: 匿名さん]

確かに賃料利回りがグロスで４％切ってくるレベルだと、ちょっと投資としてはお粗末ですよね。（それこそワンルーム業者みたいに営業マンにインセンティブだして３％台の物件を独身女性とかに押し込むビジネスモデルでないとね）ただ世界中見回しても不動産賃料で６％以上とれたのは、ちょっと前の日本都心部と今の日本の地方部ぐらいで、数が少なくなってきているのも事実。加えて、これまではベースに高い賃料利回りがあって、その上に年間で数十パーセント値上がりするキャピタルゲインがあったからこそ、新興不動産株が爆騰したわけです。これからは再開発を伴うとか手間のかかることをやれないと、簡単に転売で数字を積み上げるのはちょっと難しい局面になりつつありますよね。

[639: 購入しまくり]

皆さんにお聞きしたいことがあります。
（スレタイが23区内の新築マンションであることは承知ですが）
なんで、綺麗なものばかりに投資するのか知りたいのです。
私はもっぱら中野、杉並で木造のアパートを買いあさっています。
築２０年程度でワンルームが６〜１２世帯程度のが中心です。
一部屋家賃７万円程度のものです。
再建不可には手を出しませんがわけありも多数です。
空き室率は年平均５パーセント以内です。
今までに３億２千万の投資で年４千八百万あがっています。
もうけるなら見かけ悪くともボロに限ると思うのですが？

[640: 匿名さん]

そう。だからこそ実需でゆるやかに価格が上がっていく。マンションが上がるまえに
都内の戸建てや更地が坪単価１８０〜２４０になってくれば、おのずと都内のマンション
の新価格も実需で売れていく。
その前に、郊外が一次取得者に売れて相場が底上げされるんじゃないかな。
あと６年くらいは都心６区で大きな物件は多数でてこない。
価格は大きく下がったりはしないでしょ。

[641: 匿名さん]

>>639
大きくスレ違い。それはそれでスタイルなんだからいいんじゃないですか？

[642: 匿名さん]

投資でも投機でも、一番儲かるのは思慮の薄い客をカモにする事。
埋立地だろうが工場跡地だろうがドヤ街だろうが、イメージとブームに火がつけば高騰する。
仕入れが安いだけに儲けもでかい。
高級住宅地への投資は底値保証で堅実ではあるけど、
アホ買いしてくれるぬるい客がいないので利幅は望めない。

ブームを作るのには莫大な広告宣伝費が必要。個人や弱小デベでは到底無理。
そう考えると、大手財閥系の大規模開発に乗るのが一番手っ取り早い。
都内では実質商売できにくくなっている状況で、どこかで郊外への転換が図られるはず。
今のところ横浜ららぽとかオオタカの森とかは、今一本気度が感じられない。
売ったら売りっぱなしになる可能性大。

個人的には、多摩地区で本気のプロジェクトが始動したら便乗したいと虎視眈々。
環境、アクセス、地盤等ポテンシャルは秘めている。

[643: 匿名さん]

ま、いずれにしても２％台で調達した資金を背景に賃貸不動産が一部の法人（ファンド含む）や個人ヘ集中し、一方でエネルギー、食料といった生活に欠かすこのとできないものが、次々に新興国需要で急騰していくことが避けられない流れを見るに、この先、どうなっていくかは火をみるより明らかでしょう。このスレを見ていると、目先のマンション価格だけを株価のように追って、上がったから下がるといった論調の方ともう少し深い視点で見ている方といった大きく分けて２つの派閥があるように感じるのは私でけでしょうか。

[644: 購入経験者さん]

インド、中国、そしてロシア、東欧、資源の奪い合いですな。人的資源、
技術等々含めて。
実際あらゆる価格が上がってますしね。日本の不動産だけ長期的に下がる
というのはなんだかね。

[645: 匿名さん]

実質価値と市場価値の乖離を裁定することで儲けるのか、
ただインフレで、円表示の金額が上がる事でよしとするのか、その違いだと思いますが。

[646: 匿名さん]

だから埼玉、千葉ではダメだって。
狭くても都内の一等地で下がりそうもないところ買わなきゃ。
港南の団地立替物件みたいなのとか、リバーシティとか。
東京タワーズなんかいろんな事情で中古でると思うよ。

[647: 匿名はん]

株でも日本の株価だけ下がってるんだから
不動産も日本だけ下がってもおかしくないでしょ

[648: 匿名さん]

株は先物である程度操作できるけど、不動産はそういうわけにはいかないから理屈としておかしいね。それとも日本破滅論者とか！？

[649: 匿名さん]

地政学的に見て日本の土地って価値低いでしょ、残念ながら。
非英語圏、資源ナシ、地震アリ、狭小、高齢化、隣国との関係、政治外交文化レベル・・・
破滅論者とは言わないけど、冷戦特需が終わったあと、どう考えても斜陽なんじゃないですか。

[650: 匿名さん]

つまるところ世界レベルの視野で見た場合、
日本や東京の土地は、国内で言うところの埼玉、千葉レベルなのではないかという事。

[651: 匿名さん]

そんなあなたは日本人辞めてください。日経に洗脳されすぎ。

[652: 匿名さん]

自分の国が好きな人も嫌いな人も、結局は自分で責任を持って行動しリスクをとっているかどうかなんじゃないかな。６４９のように評論家ぶっている人って、結局何も行動していなかったりするんだよね。

[653: 購入経験者さん]

なんか下がる論者は、日本株、今日下がった。景気減速、地下下落
みたいな、ものすごい考え方の人が多いような。

[654: 購入経験者さん]

>>643
あなただけでしょう。
理由は簡単。
一般的なサラリーマンの年収がいくらかご存知ですか？
東京都内勤務の従業員1000名以上のいわゆる大企業勤務の方でも40歳で800万前後です。
中小勤務の方はもっと下です。
収入が限られているのだから、不動産取得にかけられる資金も限られます。
80平米で1億だと言われても買える人は少ないんですよ。

こう書くとすぐに金持ちが買うとかファンドが買うとか書く人が出ますが、そんな人たちが無限にいるのですか？
金持ちも人口構成上少ないし、彼らも資産の限りマンションを買い続けないでしょう。
ファンドもそうです。利回りを基準に買うはずです。
無限にどれだけ価格が上がろうとも買い続ける人はいないのです。

ある程度のところで横ばいになり、長期的には下がってゆく。
ある程度のところがどこなのかは意見が別れるでしょうが、私は今年で天井かなと思います。

[655: 購入経験者さん]

価格が上がろうと、買わなければならない主体が増えていることに気がつかないと。
日本の不動産と、米国の不動産との分散効果が高ければ、日本の利回りが低かろうと
価値があるんです。分かりますか？

商業ビルだけ持っているより、住宅も組み入れた方が分散効果が高ければ、住宅に
魅力が無くても、買い付けるわけです。

金持ちは無限にいるのか。いるわけが無いが、規制緩和の流れのなか、富が集中して
いることは不動産投資を増長させます。いつ金持ちがおなかいっぱいになるのか。
それは金持ちがいなくなるからでなく、金持ちが不動産という料理がまずそうと思ったら
食べなくなるだけ。今は先高感がある。先高感がある限りは、半永久的に資金が流入
するわけです。価格はすべて、人々の期待値。実質価格がどうのこうのでは無い。

[656: 匿名さん]

２３区内でも温度差があると思うよ。
３Aと竹ノ塚をいっしょにして下がる上がるなんて言えない。
都心６区の駅近新築タワーは１０年は下がらないと思う。

[657: 購入経験者さん]

私はそれには懐疑的ですが。駅近新築タワーは今後もたち続ける。
競合は、なるべく無いほうが良いんです。駅近付近は容積率がどんどん
緩和されるでしょう。

[658: 匿名さん]

上がる、下がるは物件別に考えないと。
青山にあるってだけで上がり続けることはない。
マクロの話ばっかりしても現実問題として意味がない。

[659: 購入経験者さん]

>>655
あなたの意見を要約すると「他人頼み」だけだね。
大多数の国民は置いてけぼりで、金持ちとファンドが先高感だけを根拠に買い続けると。
ホリエモンが個人資産の尽きるまでマンションを買うんだと。
マンションがおいしい投資先と見えてる間はそうするんだと。
これは株の理論と同じだね。
「買うから上がる。上がるから買う。」という有名な言葉と同じ。
根拠よりはムード。理論より感情。
ますます株式投資とどう違うのか解らなくなるね。もはや投機になってたりして。

[660: 購入経験者さん]

他人頼みですよ。美人投票だからね。株も不動産も同じ。
すべて投機。投資というと格好良いが、全部投機でしょう。
理論はとても大事。それを分かった上で、流れに乗る。

[661: 匿名さん]

そう。資本主義の本質だね。でも、キャピタルゲインって魅力的だから皆愚かな行動に走ってしまうのだよ。不動産はインフレヘッジだと考えて投資しないと踊らされるだけになってしまうよ。

[662: 匿名さん]

ここで、合意形成をはかるのが目的ではないし、合意がとれたと
しても無関係に上がるもの上がるのだが・・・
失われた１５年の間に、企業の業種間給与格差は広がっている。

金融系、証券系、外資系など業種の差で４０代の管理職クラスの給与は
８００万から２０００万まで大きく幅がある。

医師だって勤務医と開業医で１５００万から２５００万程度の
差がある。
さて、東京都心の２０００戸足らずの供給に、カネがだせるやつが
いるかいないかでなく、もはや二次取得者（買い替え）を含めて考えたら
十分８０平米で１億でも買い手はいる。
ただし、停止条件つきの契約なので、いまは仲介の市場をしっかり
耕している状況だ。
下がると思うから誰も買わない。それが上がるとなれば、とまって
いた循環の歯車がまわり始める。
新築が買えない⇒中古が売れる⇒買い替えで新築が売れる
あるいは、都内が買えない⇒郊外にいく⇒やはり新築が買えずに
築浅中古を買う⇒住み換えで新築が売れる
郊外の戸建が値上がり買えない⇒郊外の新築マンションに
いろいろ需要のスライドが起こる。
３年前だって湾岸タワーの高層階は皆７０００万から９０００万だったけど
ちゃんと買い手がいた。大抵は買い替えのシニア層やもともとの高収入の
職業の人たちだったはず。
年間７万の新築マンション需要に対して５％くらいは高額所得者や
買い替えのニーズはあっておかしくはないだろう。
実際に所得階層別のグラフは貴兄のいう８００が一番すくなくて
１０００万以上と５００万以下のくびれた山になるようだ。

[663: 購入経験者さん]

外資系の40代管理職は2000万どころじゃないですよ。
2000万は入社4年目あたりの数字に過ぎない。
意外に外資系で勤続20年とか多いからね。たぶんそれだけでも、
外資系証券会社は6-7社あるから、200-300人はいますね。億
レベルでもらう日本人が。

[664: 匿名さん]

せっかく各地の地価公示のデータが１９７１年からそろっていて公開されて
いるのだから都心、城南、横浜、川崎などポイントでグラフ化して比較するといい。
上昇とピークのずれがわかる。
都内住宅地（南麻布３丁目）は前回は都心は１９８７年がピークで郊外（松戸駅徒歩１０分）
のピークが１９９１年その間あしかけ４年、横ばいの期間があった。
今回の上昇が前回ほど急騰ではないことから郊外がピークに至るまであと５年
２０１２年以降、一度大きくさげてあとはゆるやかに下落するという流れだろう。
（出典　地価公示データをもとに作成）

[665: 匿名さん]

>>663
662さんがせっかく大きな話してくれてるのに小さな話にしないの

[666: 購入経験者さん]

>665
すいません。いくらでもいるんだよ買う主体なんて。
と言いたかっただけです。
2012年頃ってのは確かに落ち着く時期としてはそんくらいな気がするね。
でも下がるってのは私は無いと思う。前回バブル8合目あたりで高止まり
じゃないかねしばらくは。Globalな資金が入っているのは前回と大きな
違いでしょう。もしかすると前回バブルを大きく上回る人類最後のバブル
が到来するかもね。

[667: 匿名さん]

買い替えの場合は買う主体であると同時に売る主体でもあるわけですよね。
まるまる新規需要とはいえないのでは。

[668: 匿名さん]

純粋に価値の保存、という視点で見ると、ボラティリティの低い松戸が、
最も安全な投資先という見方もできますね。面白い。

[669: 匿名さん]

なるほど、都心も郊外も
ピークから半値になった過去がデータとしてあるのですね。
土地は半値に下がることもある。

[670: 匿名さん]

なるほど、都心も郊外も
底から３倍になった過去がデータとしてあるのですね。
土地は３倍に上がることもある。