23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[62: 匿名さん]

東京の人口がどうなるのかが全てだよ。
増え続けると思う人は買い、
今後は減少に転じると思えば売り。

[63: 入居済み住民さん]

やたらとバブルと同じだと主張する人が居るけど、どこがバブルなのか理解できません。
今回の地価上昇もバブル期と違って、一部リターンが期待できる地域にのみ集中している。
確かに昔ほどの利回りは期待できないかもしれないが、日本が低金利政策を続ける以上利益があがる。
日本だけで見ると現在の景気に似合わない地価上昇がバブルに見えるかもしれないが、
世界中を見れば日本の不動産投資がまだまだ魅力のある分野。
大崩壊でも起きない限りここ数年上がり続けるのだろう。

[64: 58]

＞60さん
ご指摘の通りですね、資本主義システムが確実に欧米化されてます事を実感致します。
それと都市部では少子化も確実に進行してますしね。（周りでも子供が居ない夫婦が多い）
2025年・・僕らバブル入社世代が一斉退職して田舎に戻る時、購入マンションの放出、暴落が
起きる可能性は大ですね。そうならない様に購入したマンション（中央区）を早めにローン返済し
処分して売り抜けたいですね（笑）
でも、都心マンションに関しては今はバブルではないと思います
確実に実需が存在しますので僕の周りに！都心の人口減は2020年ぐらいからですかね？

でも、何故最近の新入男性社員は地方出身者が多いのだろうか？
都心に住む親のご子息は働く必要がないのか・・・？
女子正社員は殆んどは東京出身者なのに・・縁故採用が禁止された影響かな？

[65: 匿名さん]

>都心に住む親のご子息は働く必要がないのか・・・？
>女子正社員は殆んどは東京出身者なのに・・縁故採用が禁止された影響かな？
いやあなた、４０前後にもなって、この程度の分析って…。

>でも、何故最近の新入男性社員は地方出身者が多いのだろうか？
そもそもこの部分が正しいのかどうか何か裏付け持っているの？
あなたの会社の話ってだけじゃ、視野の狭さが主婦レベルですが…。

[66: 匿名さん]

今フジでやっているけれど、猛暑怖そうだね。30年後にはという話しだし、子供の世代
どころかだし。日本というか東京というかは熱帯域だね。地価にも影響するのでは
ないかなとふと思った。

[67: 匿名さん]

大橋巨船のように気候により渡り鳥の
セカンドハウスを求めるよういなる。だから一人あたりの不動産平米需要は増える。
世界的に人口増の中で究極の実物資産の不動産がどこまで上がるか、想像を絶すすね。

[68: 匿名さん]

そうなったら、議員が進んで首都移転するんじゃない？（笑）

[69: 匿名さん]

東京は最優先で、整備・保護がされるので心配なし。
テポドン迎撃ミサイルも東京配備だし。
環境対策も、他の地域に先んじて進みますよ。

[70: 匿名さん]

いやいや、資産がどうの以前に食糧確保の心配をすべき。
自給力の低さから日本の国力が下がるか。

[71: 匿名さん]

欧米化という言葉が使われて久しいけど、欧と米って全然違うよね。
今の日本は米化でしょ。
欧と言っても北欧〜東欧まで色々あるし。

米型経済なんかいつまで真似るつもりだ。

[72: 匿名さん]

真似たくなくても、日米は経済的に相互依存関係になっている。同一化する以外に
日本の生きる道は無いだろう。
米国から均一化を迫られて断りきれずに導入してここまできたわけだ。

ヨーロッパもＥＵと英国は別物。某産油国がドル機軸の原油価格をユーロに切り替える
として何が起ったか思い出したらわかる。

米型経済を好むと好まざるとに関わらず受け入れた以上、そのなかで流れを掴むのが
正しい対処の仕方ではないのか。

[73: 匿名さん]

食糧問題が深刻になったら、さんざんに言われている地方というか農業地域
が戦時中のように優位になったりね。未来に確実なことはないよなあ。。。
あと環境問題に本当に熱心なの？　２３区に越してきて驚いたのは、未だにＰマークの付いて
いる包装やその他のビニル系のゴミは燃えないゴミ。近県から越してきたけど、それらは
リサイクルできるゴミとして分別収集してたから驚いた。

[74: 匿名さん]

賃貸住宅が、狭い、住宅設備・防音・セキュリティなどが劣る以上
「生活の器」をよくしていきたい願望からマンションニーズは永遠になくならない。

東京で暮らす以上、
「住宅にかける費用をどこまで小さくできるか」
というのが
限られた所得で安心で快適な生活を得る鍵だろう。
今後は、都心部を中心に良質な賃貸住宅が増え賃料も上昇する。
賃貸の質の格差が際立つようになる。
広くて安くて美しい賃貸が都内にない限り、「居住コスト」をさげ
住居の快適性を増すには、遠くでもいいから広くてきれいなマンションを
買うしかない。

これまでは、都心回帰の立地志向ばかりが目立ったけど、本質は
一定の住居費をはらいながらどういう住いに住むかという話だ。
安くなるからまだまて。という話に根拠がないのは嫁さんが一番よく
わかっていると思うが。

[75: 74]

下がる論は総じて論理が曖昧。
上がらない＝下落ではない。
加熱＝バブル崩壊でもない。
買いがストップして売りだけになればはじめて暴落する。
買いがストップしても売りがなければ高どまりなのだ。

売るほうが売り惜しみしている状況で大量の売りが出る懸念はない。
投資用不動産とて値上がり益狙いではなく、長期保有で賃料収入を
十分に得て、「キャッシュが有利な状況なったら売却」という意向だろう。
コール翌日物金利が毎年0.25％上がっていっても10年で3％にしか
ならない。
10年定期の預金金利が６％くらいになれば、安心して預金するが
そういう時代はあと10年待っても来ないだろう。

過去のバブルは、加熱の結果自然崩壊したのか？
大月や東金にしかマイホームが買えないほどの地価高騰が社会問題化して
高金利や地価税・譲渡益重課税では全く効かない中で金融庁がついに
「不動産融資総量規制」を発したからだ。
これから先は、スピードの差こそあれ対前年比数％のペースで首都圏が
上昇していくに決まっている。

[76: 匿名さん]

賃貸のマンション、いくらでもいい物件出てますけど。
むしろ分譲より立地など良い場合もあるし、まん前にビル建てられたりしたら、
即効他へ移ることもできるしね。

賃料が上昇する局面なら、収入も増え、株価も上がる。
そういう状況で賃貸に住みながら、
資金を低金利の銀行や郵貯に預けっぱなしなら、確かにおいてけぼりになるだろう。
だからといって、インフレヘッジの手法として、ローンでマンション購入というのは、あまりに稚拙。
インフレ局面では、管理修繕費も上がり、税金も上がる。
変動金利なら資金調達コストも上がる。手数料所費用もかさむ。
購入した方が低コストになる条件というのは思ったよりも厳しい。

[77: 74]

＞ローンでマンション購入というのは、あまりに稚拙
先生。代替案をお示しください。

[78: 入居済み住民さん]

>76
資金調達コストが問題というのなら賃料もコストですよ。
ローンコストと賃料コストのどっちが高いか一目瞭然ですが、
それでもローンはあり得ないと主張するのですか？

[79: 匿名さん]

＞７７
現金で買え
銭の無い奴ぁ知らん

[80: 匿名さん]

投資の３分法というのが①株式②不動産③預貯金　というのが昔あった。
金利は猫の目のように変わったインフレしかなくてデフレがなかった時代の話だ。
今の世の中、インフレ・デフレという簡単な区分すら通用しない。
消費者物価と資産価格の値動きが乖離している。
消費者物価が上がらず土地価格があがったところで日銀は利上げをする理由にできない。
金利はそうそう上がらない。

４000万まとまった金があったら、株を買うか、不動産を買うか、ドル預金をするか。
とりあえず、3000万くらいのローンを組んで自宅を買うという話にならないか。

退職金の平均値が2400万（日経連調査、大卒管理職）だそうだ。3000万以上の人が
たくさんいるわけで、大企業で幹部社宅に入っていて役職定年になるのは50代前半。
いろいろな住宅需要がある。

[81: 匿名さん]

>79
私は、手持ちの資金の一部を使い3割キャッシュ7割ローンで賃貸物件を買いました。
手持ちのキャッシュに余裕がないと、高額賃貸物件は突然の退去に対処できません。
全額キャッシュではレバレッジが効かない。
全額キャッシュとは稚拙な代替案ですね。

[82: 匿名さん]

マンション購入者には2種類ある。
ひとつは不動産に敏い人。
もう一つは不動産に疎い人。
敏い人は、底値気配を察知して2002年ごろから動き始め
今までにどこかを買っている。
疎い人は、まだ買わないで待っている。
もうひとつの区分は
本気で買いたがっている人と
そうでない人
人気アーチストコンサートの席と同じで
不動産もＳ席から埋まっていきＢ席のはじっこが最後に残る。
Ｂ席なんかほしくないといっているうちに売り切れる。
本当に買う気のある人は、神奈川・都下板に「移住」していたりしないか？

もともと買う気もないし買う金もない人が、面白半分で下がる下がると
騒いで楽しんでいるようだな。

[83: 匿名さん]

82>文章もロジックも見事だね。

[84: 匿名さん]

代替案。お金足りない人はとりあえず土地だけ買っておくのはどう？

[85: 匿名]

不動産（一戸建て、土地、マンション）の価値は、土地と建物から構成されます。
販管費や消費税等はとりあえず無視。

建物の価値は経年劣化により、減価しますから、この意味では建物価値減価のない土地を買っておくのが、一見、最も有利に見えますが、言うまでもなく、土地は価値を生まない（駐車場等にする手がないではないが、利回りはかなり低くならざるを得ない）ので、この選択はあまり賢くない。もちろん居住用資産として３０００万円控除を受けることも不可能。

とすると、理論上、最も有利なのは、建物価格がゼロに近い中古一戸建てということになります。
日本の場合、中古一戸建ては築１０年くらいで建物価値はゼロとかせいぜい新築価格の２割程度にしか評価されませんが、建物によっては立派に使えるのみならず、かなりの価値のある物件がいくらでもあるので、そういう物件を買えばいいわけです。
ただし、これは自己使用なら良いですが、賃貸にして運用しようとすると、問題が多くあまり勧められません。借り手の見つけ難さ、物件価格が総じて高額になりやすい（ために空き家になるとダメージが大きい）、賃貸人が居座りやすい等の問題点があります。

というわけで、結局、マンションがいいとなるわけです。
それも土地分の比率の高いものということになります。
低層マンションは土地の持ち分が多いからいいのでは、と考える人がいるかもしれませんが、これは大いなる勘違いです。所有土地（持ち分）の面積ではなく価値の大きいものがいいわけです。これは、単純化して言えば、結局坪単価の高い物件（割高物件はもちろん避ける）ということ。
中古の方が建物価値が減価している分、有利そうに見えますが、そう単純ではありません。

長くなりましたので、以上総論のみにて失礼します。

[86: 匿名さん]

ありがとうございました。

[87: 匿名さん]

東京２３区の新築マンション、平均価格６０００万円台にhttp://www.asahi.com/life/update/0416/TKY200704160254.html

[88: 匿名さん]

きてますねー。分譲戸数がどんどん減ってくる、と。
ライバルマンションが近い将来現れそうに無いですな。
これなら10年後同値で売れる可能性も高い。
良い傾向です。

[89: 匿名さん]

>>87
やっぱ二極化か。
千葉に買った人、カワイソス。

[90: 匿名さん]

千葉は計画通りに開発が進まないから．．．
幕張は商業・住居・文教とエリアを分けなければ成功したかも。
駅近は借地物件だらけ、分譲は駅遠っていまいちすぎる。

[91: 匿名さん]

２３区は１９９５年に底値を打って、のちは微動。
都心の物件数が払底すればおのずと価格は安定するからだ。
一方郊外は買い安さからいつまでも買いが入って下げ止まらずに
２００５年あたりで底値になった。

[92: 匿名さん]

世田谷でも、足立区でも大きな流れはかわらない。
足立区では１９９５年以降も２割以上の下落があったが
世田谷では１５％弱という程度。

[93: 匿名さん]

都心住宅地と郊外人気住宅地を比較してみても底値を打った時期が
大きく違う。
郊外は、都心の上昇に引きづられて底値からの上昇が早いのがわかる。

[94: 匿名さん]

１９９６年以降郊外の供給が進み郊外が下落したのに対して都心は
湾岸を中心に大量供給した地域や人口増をはかった中央区などで値動きの変化が激しかった。

[95: 匿名さん]

85>不動産には人気という要素もあります。これからの人気は都心の眺望のいいタワー角部屋です。
このプレミアが最強です。

[96: 匿名さん]

>>92>>93のグラフの一番高いところって、バブル当時の価格じゃないですか。
そこから下落するのは当然だし
底値というよりも、バブル当時の異常な高値から、妥当な価格に戻っただけのことじゃないのですか？

[97: 匿名さん]

マーケティングと縁のない人とは何を話しても無駄ですが、バブル価格からいかに下落していかに復活してきているかを見ろと言っている。
価格は市場が決める。買う人がいたからそれが価格になっているのだ。
マンションにフェアバリューなどないが、このグラフで見なくちゃいけないのは、底値。
数字がわからないなら、それは仕方がないが。

[98: 匿名さん]

坪単価２５０万つまり７０平米弱が５０００万で買えるレベルがサラリーマンの上限とすれば
その線を過去の価格推移に引いてみたら何がわかるかという話をしている。
造った方の苦労も少しは察してほしいな。

[99: 97]

＞妥当な価格に戻っただけのことじゃないのですか？
そうなんだよ。渋谷は妥当な価格は３６０万以下ではありえないし、そういう価格が１０年近く維持された
という事実を認識しよう。
一方、郊外の妥当な価格って何だろう。わかるのなら説明してほしいね。
下げ止まったり上げどまったりした安定価格が、「妥当な価格」じゃないのか？

妥当な価格といっても、それ自体根拠のない総体価格ということだ。
バブルを異常というのなら，バブルの崩壊で下落しすぎた郊外価格も異常というべきではないか。
また、底値基調になった港区湾岸で大量供給して２２０万坪単価で出たタワーも
実は「異常」な安値だったと考えるべきだろう。

[100: 99]

×総体価格
○相対価格　　すまん

[101: 購入検討中さん]

投資家の皆さんのあせりを感じられました

[102: 匿名さん]

逆だよ。わかってないな。

[103: 匿名さん]

ということで、異常な安値圏から妥当な価格圏に入ったということで、まだまだ上がるから買ってね。（といっても、一般サラリーマンは都心はもう無理でしょうから、投資家さん、あと１件追加して！数年後が楽しみ。）

[104: 匿名さん]

不動産投資は転売して儲ける話ではない。
底値圏で買えれば、あがらなくてもいっこうに構わない。
長く賃貸して借入金を返し利益を得て、最悪元本＋残債以上で売れたらよい。
新築の賃貸の良さは、築浅１０年以内に利益を出して、買値で売れる可能性が
あることだ。
マンション相場など急騰せずに家賃相場が上がってくれたほうが助かる。
新築が緩やかに上がるか全く供給が途絶えれば築浅中古は高値維持。

持てば持つほど収入は増えるし借入金はどんどん減る。
都心グラフをみても過去の１０年全国平均がどんどん下がり続けるなかで
ここまで高値を長期に維持したことは
資産インフレ局面になれば上げのあとでも天井が長く続くことを意味するのではないか。

案外忘れがちなことだが、坪３３０万の地域が４００万になっても３割アップだが
坪１６０万のところが３割アップしても２００万あまりにしかならない。
坪単価が２６０万になれば63％アップだ。
郊外の上げは難しいが都心の上昇はたやすい。

[105: 匿名さん]

グラフを見て面白いのは、２５０万円のラインが抵抗線になっているかのように
都心価格は一般サラリーマンをよせつけないところでとどまっている。
バブルなら、なぜ１８０万くらいまで値が下がらなかったのか。

簡単なことだ。『マンションを買う女たち』（既出）でも描かれたように新宿中野
目黒渋谷あたりの物件が、坪３００万あたりになったところで買いが殺到する。
実際、そこで５０００万の１ＬＤＫ買った人は、牛久の５０００万の戸建てを買った
人ほど下落に悩まされていない。
都心価格は購入者に支えられていたわけだ。

[106: 匿名さん]

首都圏マンションは９６年までは４万戸水準だった。
実際はそれで十分なのだ。
http://www.mizuhocbk.co.jp/fin_info/industry/sangyou/pdf/1007_02.pdf
それが８〜9万戸に急増したのは国家の要請にちがいない。
住都公団が無くなってその分を民間が担ったというのは理屈にすぎない。

①住宅需要に景気回復の期待をのせて優遇税制、ローン控除など
　促進策を講じた
②リストラで出た工業用地や配送センタ、社宅用地を買ってもらって
　　マンション供給させたかった。
③都市再生と規制緩和によるマンションの大型化が進んだ。
マンションをじゃばじゃば供給して資産デフレ脱却などとはおこがましい話だ。
これは、むしろ「銀行の不良債権処理」の一環とみたほうがいい。
米国債の次に安全な債権はフレディマックとかファニーメイのほかにも
日本の膨大な住宅ローンがある。

おそらく今後4年間にマンション供給は半減するだろう。
しかしデベは利益率が改善し単価の増で売上げ減も緩和される。

『住宅情報スタイル』はまた有料に戻るかもしれない。ひょっとしたら
『住宅譲歩シタイノ』なんて名前に変えるかもしれない。

[107: 匿名さん]

株も不動産も同じで、どうしても売りたい人がいるとき、株で言えば
持ち合い解消をせざるを得なかった時、不動産で言えばリストラによる
用地放出の時、が絶対的な買い時だった。その時の価格が異常値だった
ということはまず間違いないことでしょう。
2007年も買い時だと思いますね。今売れ行きは鈍化しているようなので、
じっくり考えれる良いタイミングじゃないでしょうか。

[108: 匿名さん]

まさか、ウィンドウは閉じられた、と宣言した方ではないと思うが。

[109: 匿名さん]

それ下がれ、買い叩くぞ、という不健全な考えが報われる時代は終わった。

[110: 匿名はん]

ざっと目を通してみました。
このトピには、かなりの時間と精力を費やしておられる方が、いらっしゃるみたいですね。
私的な事柄でそれだけＰＣの画面を前にしていられるなんて。。。

[111: 匿名さん]

107さんの通り。
何でも、誰かがどうしても何かをしなければならない時がターニングポイント。
皆が売りたかった時が底であり、皆が買いたかった時がトップ。
これが心底判っていて、世相に流されない人間だけが勝ち組になれる。。。

[112: 匿名さん]

＞皆が売りたかった時が底であり、
建築着工統計調査によると、０６年の首都圏のマンション着工戸数は１２万５２７１戸。
０６年度の発売戸数は前年度比１５．３％減の７万８０４戸
普通着工したら販売開始だが、期分け販売を加味しても、少しも売りたがっている気配がない。
完璧に底を脱したということだ。
一方千葉は千葉県が前年度比２０・８％増加。在庫もだぶつき今が底値。


＞皆が買いたかった時がトップ。
これは契約率の指標を見ればいい。
首都圏マンション市場の契約率は２００５年81.9%から75.8%へ下降ぎみ
まだまだ需要は切羽詰っていないようだ。
都心が減って都下・神奈川も減って、千葉・埼玉が増える供給のなかで
千葉・埼玉の売れ行きが好調になる頃が首都圏マンション市場のピークということか。
... 。。。？？

[113: 匿名さん]

素直に考えて、人口ボリュームゾーンと首都圏の不動産取得の平均年齢が一致する年、つまり1973年生まれが40.1才になる年が、首都圏のピークだと思っていれば大きくズレはないんじゃないの？
千葉や神奈川まで加熱するには、マスで動かないといかんよね。
高止まりしたり、前倒ししたり、ってこともあるんだろうけど、基本はここなんじゃないの。
バブルだって団塊のボリュームゾーンと、不動産取得年齢と一致してるんだし。

ようするに2013年に一票なのよ。

[114: 113]

人口ボリュームゾーン
訂正⇒団塊ジュニアの人口ボリュームゾーン

[115: 匿名さん]

１９７３年生まれって、今年３４歳の人だよね。わりともう不動産取得しているか、
今考えている人多くないか？　自分の周りだけかもしれないが。

[116: 匿名さん]

http://www5.cao.go.jp/j-j/wp/wp-je05/05-3-2-24z.html
給与水準の低下で35歳以降に下がっているという説と、資産デフレで取得年齢が下がったとういう
説がある。
700万の所得で、3500万の物件取得というのが普通だった。坪単価180万以下でないと難しい。
買った人の多くはＤＩＮＫｓか親の援助というケースなのでは？

[117: 匿名さん]

３３歳同士カップル。年収残業込み７００万、今後子供作る親援助なしでも結構買っているのは
どんなケースか考えてみた。男が１１年で１千万以上ためている。１年１００万程度なので
そんなに難しくない。女性は親元から通うことによって、２千万はためている。
ということで、頭金２千万出してそれなりの買っていた。
親元貯金・晩婚化がポイントなので、意外に多いケースだったりする。

[118: 匿名さん]

アメリカと欧州のバブリーな感じが気になるんだけど。
そんなのは日本の不動産と関係ない？

[119: 購入経験者さん]

外人の認識は、想定利回りと金利がイコールであれば、なぜ買わないの、
というスタンスです。それならフリーオプションじゃないか、という
思考ですね。
外人がより多く参加する市場に日本がなれば、より一層物件価格は上昇
するのでしょう。これだけ金余りの時代であれば、日本に投資資金が
流れるのは明白だし、政府もその意向のようだ。
日本のバブルはこれから始まるのでしょう。

[120: 元日本人]

外資が通った後にはぺんぺん草も生えません。
彼らは日本の不動産を価値があるから買っているわけではありません。
日本人の預貯金を吐き出させ取り上げるための餌が不動産でありその証券化でもあるのです。
日本国政府が財政再建のために国民の預貯金を無価値化してしまうまえに
取り上げてしまえという魂胆なのです。
皆さんはこの長期的に渡る円安傾向が本当に金利差によるキャリーのせいだと思っていますか？
資源なし、軍事力なし、食糧自給なし、挙句の果ての少子高齢化
ようするに未来の無い国家それが今の日本です。
外国人はそのことを皆知っています。
だから円に売られているのですよ。
同じように日本の土地も本質的には価値がありません。
グローバル化グローバル化と騒いでる方がいらっしゃるようですが
日本国民の金融資産を吸い上げる舞台装置なだけだということに気づかないのですか？
真の聡明な資産家は資産を相当額日本政府の手の届かないところへ逃がしています。
そして日本政府はこれ以上資産を逃がされないようあらゆる法整備をしていますね。

[121: 購入経験者さん]

>120
日本の1投資家として、そのような状況ならどうします？
買いますよね、不動産を。
そのような思考から、買わないという判断をしているの
でしょうか。それはなぜですか？外人に吸い上げられる
だけであなた自身はそれに乗っかろうとしないのでしょうか。

[122: 匿名さん]

難しいことは分からんけれど、ぺんぺん草も生えなくなる未来なら、
投資家以外の賢い庶民、売り抜け狙っていない庶民なら安易に
のっちゃいけないってことになる？

[123: 匿名さん]

バブル崩壊直前に、言い値でもすぐ売れ！と不動産さっさと売った投資家がいて、後日さすが、となった。底も天井も見分けられる人なら良いけれど、そうした人以外で損しなかったのは、強運な人か、株にも不動産投資にも手を出していなかった人。
ほんの少し家賃収入あるけど、たいして儲からないよ。本業専一・全力投球で収入少しずつでも増やしていこうというのが一番なんだが、これが本当に難しい。人間（私）はこつこつ辛抱なんて嫌いだし、短期的視野で、投機好きだからね。止めようと思ったタバコにまた手が伸びる、、、。

[124: 116]

１１１

[125: 匿名さん]

リートは90年代前半米国のバブル景気直後に、資金調達が困難になって
はじめて普及したバブル再燃防止策の一つだ。
不動産証券化はリスク分散、投機売買の抑制を目指す。

バブルの時代、日米構造問題協議のなかで地価を下げろと迫ったのは米国だ。
膨大な預貯金の額、不動産の不当な高値を担保に、米国資産を買ったり
貿易黒字を続けてけしからんという話だ。

バブル崩壊後の90年代、不良債権をバルク買いして再生をはかり儲けようとしたのは
自分たちが本国で儲けた二番煎じだ。
しかし金融機関が隠し持っている不良債権が半端でないことに気が付いた。
こんな不健全な金融・不動産市場は危なくて投資できたものではない。
外資は、金融市場の自由化・健全化を求め、不動産証券化が可能な法制度を整える
ように求めた。

公的資金注入で不良債権処理は終わったが、50兆円を越す担保不動産が
安値で処分された結果地価はさらに下がった。
これを買わない手はない。
不良債権の処理が終わったからこそ外資は乗り込んできた。
そして自ら地価反転のきっかけを作った。
あとは緩い住宅ローン融資基準と低金利が住宅地地価をゆっくり押し上げる。
黙っていても地価は上がる。

個人の金融資産が狙われる背景には、預金金利の低さがある。
公的年金があてにならず長期的なインフレ懸念のなかで個人のマネーは
外貨預金もふくめたリスク資産に向かわざるをえない。
10月には郵政が民営化され資金が金融市場に流れ込む。
株式市場も不動産市場もこれからだ。

確かに、彼らの狙いは、1500兆円の個人の金融資産だ。
資産インフレになれば、不動産は強い。
住宅ローンも債権としての価値は下がる。
価値の下がった住宅ローンを日本の銀行から安く買い取れば、
日本中の住宅相手に高利回りの賃貸事業をやっているのと同じになる。
その程度のことを考えているのではないかな。

[126: 匿名さん]

>125
なんで住宅ローン債権の価値が下がり、銀行はなぜそれを安く外資に売却するの？

[127: 匿名さん]

そうですね。超長期は公庫買取型、モゲージになっているから、正確には
証券化した住宅ローンの価格が暴落したところを買い取ればいいのですね。
３％の35年金利の債権価格は、金利があがったりすれば価値が下がる。
インフレになって、3000万の債権の価値が現在の半分になれば、リターンを
倍もらわないとあわないという話になる。

民間金融機関が融資した住宅ローン債権を担保とした証券を投資家に売却することにより、
将来の金利変動のリスクを投資家に引き受けてもらうものです。
http://sumai.judanren.or.jp/seisaku/page03-6.html
などと言っているけど、結局外資に安売りするしか収集のつけようはないという意味です。

[128: 匿名さん]

×収集
○収拾
厳密には調達金利の上昇、インフレに対する話で、資産インフレなら傷口は浅いですが。。。
債権というのは価格が上がれば利回りは下がる。価格が下がれば利回りが上がる。

[129: 不動産購入勉強中さん]

≫125
非常に参考になりました。
資産インフレの傾向は続くということですね。
つまり価格上昇は今後も続く…（汗）
日本の金利は上昇するということでしょうか？
現在居住用マンション購入を本気で悩んでいるので見解を聞かせてもらってよいですか？

[130: 匿名さん]

居住用なら買えるなら買えよ。待ってれば安くなるなんてハイエナ思考が通用する不健全な
時代は終わったよ。

[131: 125]

＞つまり価格上昇は今後も続く…（汗）
はじまったばかりです。ここで終わったら地価反転の予告編にもならない。
デット型のＭＢＳであれエクィティ型の証券化であれ、
「基本的に底値の時期に証券化技術を取り入れ結果として
金融技術の発展と不動産市況の回復につながっている。」
（井出保夫『良い証券化悪い証券化』フォレスト出版1999年刊）
のが世界中の実態。
わが国の資産デフレ化の不動産市場では証券化はオフバランス、ノンリコースローン調達の
道具程度にしか受け止められていなかったが地価があがりはじめて証券化の利点がわかった。

＞日本の金利は上昇するということでしょうか？
景気回復が本格化しないと金利は上げられない。景気の先導は不動産市況の回復。
宅金融支援機構を軌道にのせる意味でも、住宅ローンが伸びて、低金利でかつ担保価値が
上がり続けると、機関投資家が住宅ローン担保証券を評価して買ってくれるようになる。
為政者はそういう好循環に持っていこうとするでしょうね。
世界中でいまだに下がり相場で証券化手法が機能するかどうか試した例はない。
デット型のＭＢＳであれエクィティ型の証券化であれ、基本的に底値の時期に証券化技術を取り入れ
結果として金融技術の発展と不動産市況の回復につながっている。
住宅ローン証券化市場など状況によっては簡単に流動性を失うことがある。

国際金融市場の中では金利をあげないと不都合なことだらけでしょう。しかし国内には金利が
あがることで育ち始めた景気の芽が萎れる話がいくらもある。
米国の住宅ローン金利など
http://www.mortgage.com/C3/_Start.do
こんなものだから、35年３％なんていう金利は、誰が責任とって引き受けるのかと
正直不思議でならない。気が変わらないうちに借りておくべきでしょう。

[132: 131]

↑文中一部重複あり。失礼しました。

[133: 購入経験者さん]

35年3％は異常だと思いますよ。追加購入も考えて、あまり短期で借りず、
長期の金利をＦｉｘしたほうが良いと思いますね。15年後、追加購入を
考えた時、金利がどうなっているか、少なくとも今より上がっている
でしょう。35年で借りておけばむしろ将来の機動性が増すと思う。

[134: １３１]

>133
居住用なら住宅ローンの話ですよね。追加購入というのは？

[135: 匿名さん]

まさかとは思うが念のため。
居住用資産で住まずに売って税金逃れは考えないほうが無難。
税務署員の手柄が増えるだけ。しっかり別住所で登記して初年度の経費で
所得税を減らすほうが賢い。

5年超で売却する予定の新築なら変動金利で十分。
短期固定は繰り上げ返済ができなかったりペナルティをとられるケースがある。
ローンはレバレッジを効かせる目的。現金があっても他に投資して運用すべき。
イールドギャップがなくなるまでの金利上昇があるとは思えない。
5年後変動金利が上がるといっても今より１％程度なら3.625％
今から5年固定3.45で借りるより5年間の支払い金利は安い。

5年たって金利が予想外に大きくなったら繰り上げ返済で対応するか売却か。
2割の譲渡益課税は払えるくらいの値上がりがあればいい。
なければ買値戻しを目安に売ればいい。
キャッシュフローで十分メリットがあるし投下資本も回収できる。
譲渡益課税もない。
（キャッシュフロー＝税引き後利益＋減価償却費−元金返済）
金利が上がる＝景気拡大＝地価上昇。売却益期待。
金利横ばい＝景気横ばい＝地価それほど上がらず長く持って残債減らす。

金利の低い住宅ローンが他にあれば繰り上げ返済しないでローン減税を活用
投資用の変動金利分の返済を繰り上げる。

[136: 匿名]

リクルート発行住宅雑誌の掲載物件もマンション都内物件が減ってきてるが
千葉さいたまなんて買う人と居るのかね？

[137: 匿名さん]

そりゃ、千葉さいたま勤務の人だっているんだから

[140: 匿名さん]

Ａ：大田区大森駅から歩１０分　築３年　７０平米　東向き　７Ｆ
Ｂ：川崎駅から歩１０分　　　　築３年　７１平米　東向き　６Ｆ

坪単価はほとんど変わらない、どっちが得かな。

Ｃ：足立区梅島駅から歩８分　築１年　５８平米　南向き　９Ｆ
Ｄ：浦和駅から歩８分　　　　築１年　５３平米　南向き　５Ｆ

これも坪単価はほとんど変わらない、どっちが得かな。
腐っても２３区の方が有利？

[141: 匿名さん]

Aは大森駅から東西どちらに１０分かでだいぶ違うな。
山王方面ならそりゃあA。

C,Dは需要を考えるとDもあり。

[142: 匿名はん]

井出保夫ちゃんの本って、いつのよそれ。
CMBS前提でもオンバラでもノンリコレンダーはもはやバンバン出してますよ。
「地価が上がって証券化の利点がわかった」？
地価は下がらない限り、横ばいレベルでも証券化に利点はあります。
NPLバルクが済んで、ハードアセット投資に移って、証券化やノンリコがコモディティ化してきて
要はローンが付くもんだからプロが買い漁って、分譲デベまでファンド向けや賃貸マンションに
負けじと仕込みだして、それで最終エンドレベルの不動産価格が上昇したんですよ。ここんとこは。

そういう意味では、外資の金が入ったから上がってるなんてのは十年一昔の話。
最近になって又いくら集めたとかー、集めてるーとか、ホテル買ったーとか、
もはや手仕舞い用のプロパガンダに近い。
実際買ってるのはREITを筆頭に私募の日本勢。こっからエンドさんが買うべきかどうかは知りません。
これから外資が来るから上がるとか、狼少年ですか。

[143: 購入経験者さん]

138がなぜ削除されたのか意味不明ですね。

[144: 購入経験者さん]

>142
外資はもう買わないという見解ですか？
それとも外資は買うけど、住宅地地価とは何の関係も無いという見解でしょうか。

[145: ２０２５年暴落論者]

＞１４２
外資がガンガン買ってるってるのは本当だよ。
米国の年金資金で。
理屈ばかりこねてもな。

[146: ２０２５年暴落論者]

＞１４２
何の業界のひと？
金融機関？

[147: 匿名さん]

実際外資がをがんがんかってるのはイールドギャップが2%と世界でもトップクラスだからでしょ。
裁定取引状態なんだよね。しかもリートは流動性が高いから地価もいまから上昇するでしょう。
でも日銀が金利を4%くらいにあげれば裁定取引状態がなくなるし、リートの流動性が高いことがマイナスして一気に地価はさがる。
10年後は金利4%はありえるし、そのころの地価はかなり低いかもよ。

[148: 匿名さん]

金利4％で地価が一気に下がったらまた裁定が働くので
地価は下がらないでしょう。その論理だと。

[149: 匿名さん]

148?
地価が下がった状態で裁定が働くならわかるが・・・。

[150: 匿名さん]

なぜ地価が、裁定が再び働く状態になるまで下がるのか、
ということです。その論理でいくと、無いでしょ。
イールドギャップがあれば買いが入るのだから。

[151: 匿名さん]

不動産収益性率と今の超低金利の差で世界でもまれに見るイードルギャップ2%が実現できてるからです。
不動産外資が不動産をがんがん買うことによって（イードルギャップがあるから）地価があがってるのなら、超低金利が終わってイードルギャップがなくなったらてを引くでしょう。

[152: 匿名さん]

イールドギャップね。ごめん。

[153: 匿名さん]

手を引くのと、売るのとは違いますよね。現状イールドギャップがマイナスの国
もそのままですし。これはちとバブルだとは思いますが。

[154: 匿名さん]

まあ、あと、金利が4,5％になれば、タイムラグはあるが、家賃は通常
上がるでしょう。家賃だけがデフレで金利だけ上がる状態は長くは続かない。

[155: 匿名さん]

金利（短期プライムレートで）が４〜５％水準（自然金利）になっているためには
①景気がそれなりに拡大している
②インフレ傾向にある
ということが前提

景気というのは全国規模の話。大企業や大都市だけでなく地方・中小企業が
潤沢になる水準の景気回復って１０年程度で達成されるだろうか。
原油や中国・米国からの輸入要素が大きい消費者物価は
国内景気が拡大に比例してあがるわけではない。
景気拡大で消費者物価があがるまえに資産インフレが起こる仕組みになっている。
政策金利をあげて資産デフレを抑えようとしてもマネーは国境を越えて動く。

それと、コール翌日ものの金利を０．２５％／年で１０年、３％になったら
国債の利回り（長期金利）はどうなっているんだろう。価格は相当暴落していることにならないのか。

[156: 匿名さん]

株のほうは、ここ数年で２倍以上に上昇しているため
配当利回りが１パーセントまでと国債金利より低くなってる。
都心マンションなどはせいぜい1.4倍程度しか上がってないため
家賃利回りが4パーセント位と利回りでうまみがある。ということは
元本の上昇と利回りとの両方が期待できる。
なんにしろNYのコンドの売れ筋価格が
５億円の時代に、東京はロンドンやソウルと比べても割安である。

[157: 匿名さん]

ついでにいうと日本で株や不動産がバブルといえる水準だったのは８９年〜９０年の
ごく短い期間であり８８年までの動きは古今東西との歴史とかんがみて
経済の順調な時期に普通にみられる動きだったのです。
たとえば広尾ガーデンヒルズの
中古なら９０年に９０平米で１０億円、坪単価３０００万円だった。
今はおよそバブルには程遠い。羹に懲りてナマスを吹くの思考にならないように。

[158: 匿名さん]

>なんにしろNYのコンドの売れ筋価格が
>５億円の時代に、東京はロンドンやソウルと比べても割安である。
東京が吹き上がる前に、ソウルあたりのバブルはそれこそ崩壊するでしょ。
一番ありそうなのは為替のレートで価格差の解消じゃないか。

ソウル・ロンドン
　↓
　↑
東京

[159: 匿名さん]

でも、ソウルやロンドンの人たちは、土地は上がり続けると信じている人が
多いらしいね。昔の日本を見ているようだけど、何で学ばないのかな？

[160: 匿名さん]

風船と泡の違いは、素材の弾性と強度だよね。
株式や債券市場など資金が引き上げたら暴落だけど、不動産は証券化という
クッションのおかげで「弾性」が増した。強度はファンダメンタルそのものだろうが
９０年バブルは、たかだか５年の内需拡大公共投資。
オフショア市場開設からオフィスビル建設ラッシュと外人マンションくらいしか東京の
アメニティ向上はなかった。
今回の地価反転は、地下鉄大江戸線、副都心線、六本木、赤坂、丸の内をはじめと
する再開発に加え、商業・レジデンスの品質向上など長期的な都市開発投資の結実が
後押ししている。
周辺にしても、ＭＭ，武蔵小杉、川崎など鉄道交通と広域再開発の累積投資額が実態価値を
高めている。

都心は、そもそも収益性と供給量の少なさからピークでも横ばいが長く底値でも
底堅い。２３区平均をみると底も頂も平坦でないように見えるが、渋谷区の住宅地
公示地価平均値などを３０年スパンで眺めるとその辺がよくわかるのではないかな。

[161: 匿名さん]

あと何ヶ月で広尾のマンションの坪単価が３０００万を超えてくるかの方が、予想しやすいんじゃない。でも定期借地で坪１０００万近くまできてるから、実質的には坪１５００万ぐらまで戻っているとみなしてもいいような気もするが。