23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[581: 匿名さん]

自分のスタンスを
①自己居住で、１５年前後で住み替え
②賃貸事業用で１０年程度で売却
③居住用で値上がりしたら住宅用資産の買い替えでより高価なものに買い替え
④新築を買って短期に譲渡益を狙う

④は、個人なら３９％の譲渡益課税。法人でも法人税に加えて１０％の譲渡益重課税
やって得なのは、転売を事業として毎年仕入れ経費で赤のでる専売業者だけ。
③は、７０００万物件が９０００万にあがったらそれを売って１２０００万に住み買えって
パターン。
①は、ローンの支払いを店子にやってもらって投資資金＋αのキャピタルゲインと
毎月数万の利益を得るぱたーん。

＞戸建て中心の高級住宅街に建つマンションはねらい目？
というかデベはそういうエリアに重点的に新規供給しているよ。松涛、南平台、広尾、南麻布
とにかく、渋谷の戸建てを売ってグランドヒルズ三茶を買うという流れでなく
野沢、上馬、太子堂、三宿の戸建てが渋谷区港区を目指すのではないかな。
彼らの意識は都心の医療施設だよ。虎ノ門病院、慈恵医大、慶応病院、日赤、女子医大
上馬から２４６の渋滞で運ばれたら手遅れでも港区の救急車なら間に合うかも。

ねらい目って、買って転売するのは私は興味がない。自分の住いとして６５歳過ぎたら
そういう場所に住みたいと切実に思うけどね。

[582: 購入経験者さん]

野沢、上馬、太子堂、三宿の戸建てが渋谷区港区は目指せないし、果たして
そう思っている人が多いのか。それよりも今で言えばグランドヒルズ三軒茶屋
に住み替える人が多いんでしょう。
用地取得はただでさえ難しいのに、高級住宅地戸建て地域で今後良いマンション
が出てくる可能性は低いと思うけどね。今出ている物件は買いかなー。松涛、広尾
含めて。

[583: 匿名さん]

大衆物件は話として面白くないので、どうしても都心地域の話盛り上がりますね。
立地の判断基準が人それぞれで面白い。私も５８１さん同様都心の医療を評価しています。治安や緑・公園も、又、幼稚園・小学校年齢の子供の教育を考えたら立地は都心です。
立地に娯楽・商業施設に歩いていけるを挙げている方いましたが、私は逆に、そういう目的で集まる部外者の目に触れない立地に一票入れます。山手線内陸部にそういう立地がぽつんぽつんと有ります。

[584: 匿名さん]

>>582
ゼンリン見ると、まだまだ官舎・社宅いっぱいありますよ。

社団・財団法人の「会館」の類も多い。
固定資産税の免除が見直されたらこれらも放出される。

[585: 購入経験者さん]

既に廃止決定されているなかでマンション用地になりそうな大規模用地
は意外に少ないよ。23区内では。
財務省の下落合2丁目、深沢1丁目、四谷、警察庁の文京区宿舎、農林省の
成城宿舎、厚生省の青山宿舎くらい。
今後決定されれば面白いのは、二、三、四番町くらいかな。
あとは杉並、練馬、北区等からの放出でしょう。

[586: 匿名さん]

高輪の衆議院議員宿舎は？プリンス横の一等地。
ＭＳにはならないだろうけど。

[587: 購入経験者さん]

今週の週刊朝日は「マンション、もう買うな。これだけの理由」という特集が載ってるそうだ。
また中身たいしたことなそうな気がする。。。

[588: 匿名さん]

>>587
立ち読みしたが、全くたいしたことない、というか中身ゼロ。
自分は上昇継続論者ではないが、それにしてもここまで論拠がない記事だと失笑する。
ま、いつものことではあるのだけれどね。所詮週刊朝日。

[589: 元祖匿名はん]

雑誌記事ごときに「買うな」って言われて買わないってのもお粗末だけど、
掲示板レベルで「上がる！」って言いあって自信持ってるってのもどうかと思うが。

[590: 購入経験者さん]

私の場合は、自信持っているというか、頭の体操ですね。Discussion。
周りと議論してても強気論者ばかりなので議論にならないというか。

[591: 元祖匿名はん]

まあ購入者、契約者がイイ買い物をしたと思いたい気持ちは健全だと思うし
否定までされるものではないと個人的には思っています。

ただ、都心分譲単価が際限なく上がると言うような、投機的な発想と言うか
エンドユーザーというよりむしろサプライヤーに近いような「発想」を超えて
「願望」を持つというのはあまり健全ではないかなと思います。

珍しく精神論的なことを言ってしまった。失礼。

[592: 匿名さん]

確かに本当に最近強気論者が多いよね。デベも含めて。

[593: 匿名さん]

地価は、1年や2年で上昇下落が反転するものではない。
米国地価の長期推移をローラーコースターに喩えた映像が下記だ。
http://www.popxpop.com/archives/2007/04/post_217.html
土地の価格は「人の期待と信頼」に似ている。、一度失われた信頼は回復するのに
時間がかかる。
一度信頼が高まれば、期待をあつめてより信頼される。
少なくとも5年以上の一定の上昇傾向、横ばい、下降をたどる。

なぜなら、下降は買い手有利、売り手不利。上昇はその逆だから。
マネーサプライと金利、開発などの供給ポテンシャルなどがそれにからむ。

地価下落期、デベは先安感のなかで売るからできるだけ早期売ろうとする。
あとから売り出す物件のほうがあきらかに安いからだ。
土地１００億建物100億のマンションなら
地価が毎年４％下落すれば、1年ごとに棚卸資産の時価は２％減り
借入金金利が年２％なら４％の損失になる。
逆に地価上昇期はデベは先高感のなかで売るから
できるだけ早期に値上がりしていない郊外の土地を他社より早く押さえて
おけば急ぐ必要はない。
あとから売り出す物件が先に売ったものより安くなる心配はないからだ。

土地１００億建物100億のマンションなら
地価が毎年８％上昇すれば、1年ごとに棚卸資産の時価は４％増し
借入金金利が年２％でも十分しのげる。

実際にマンションが売れなくてもデベは困らない。最悪社員を仲介にシフトするか賃貸管理に
まわすだけですむ。
一方顧客のほうは、親が＊＊ば相続。子供が生まれれば部屋は手狭。
離婚すれば住宅がもうひとついる。結婚すれば新居がいるし、子供が巣立てば
部屋があまる。家が古くなれば住み換えたくもなる。退職すれば都心に通う必要も
ない。年金が不安になれば貸家のひとつも持ちたくなる。大地震に備えて何か
しなくてはと思う。
さまざまな変化が起こって放置すればするだけ不都合さは増す。
上がり相場は、売り手が有利。普通は金利がその不公平さを是正する。
４％の上昇でも４％で資金調達していたらそれほど暢気にかまえていられない。

[594: 匿名さん]

デベの借入金と地価の上昇率の差が売らなくても平気なデベ姿勢を生んでいる。

だとしたらいっそかつての大京さんみたいに全部完成売りにしたらいいのにね。

[595: 匿名さん]

超都心案件は販売開始先延ばし、先延ばし、その上で超強気価格設定。これって、実態は完成売りに近い状況になってきてるって。

[596: 匿名さん]

そうですね。竣工してても気にしないって感じ。
むしろさりげなく竣工後値段上げてたりするし。

[597: 匿名さん]

言いたいことは、デベにしろ中古転売にしろ強気の理由はこうだ。

①地価は、あがりはじめたら売り手の意思如何にかかわらず周囲の思惑で勝手にあがる。

②デベは短プラ程度の２％台？低金利で資金を借りている。
　　地価が上がって事業採算性（利回り）が上がれば時間かければかけるほど利ザヤが稼げる
　　在庫＝棚卸資産の含み益が増していく

③地価が上がりはじめたら金利も上げていかないといけないが、いま上がって
　いるのは都心の一部と東京周辺だけ。東京の金利だけをあげるようなことはできない。
　金利があがればローン金利も上がり買い手にも不都合が生じる。

地価があがると物価もあがって短プラもあがってマンションは高値になって都心部は
コンパクト化、郊外マンションがどんどんできた。
一方で公団が無利子のカネで長期に安い住宅を提供して不満解消をはかった。
いまは、市場原理主義だから、市場のメカニズムに任せるという話だ。
そりゃ三和なんたらの井上氏（週刊朝日）の言うように、誰も買わなきゃいい。でも
みんなが資産形成のために不動産を買うわけではないから、せっぱつまった需要が
あれば5年10年待つわけにはいかん。

仮に5年待って下がりはじめても底値はどこで落ち着くのかまたわからない。
マンション価格があがるのもエルメスのバッグが生産調整で価格維持するのも
理屈は同じだ。
5000万の住宅を買うには
①郊外の新築庭付き一戸建て②都内の中古マンション③東京近郊の新築マンション
④都内のミニ戸中古
選択肢はいろいろある。
新築デベだけが売り惜しみでけしからんと腹をあてているうちにこれらも日々
値上がりする。
煽りというより、不動産上昇相場の経験談なのだけど。

[598: 匿名さん]

１９８０〜 5歳〜 10歳〜 15歳〜 20歳〜 25歳〜 30歳〜 35歳〜 40歳〜
１９８５〜 10歳〜 15歳〜 20歳〜 25歳〜 30歳〜 35歳〜 40歳〜 45歳〜
１９９０〜 15歳〜 20歳〜 25歳〜 30歳〜 35歳〜 40歳〜 45歳〜 50歳〜
１９９５〜 20歳〜 2５歳〜 30歳〜 35歳〜 40歳〜 45歳〜 50歳〜 55歳〜
２０００〜 2５歳〜 30歳〜 35歳〜 40歳〜 45歳〜 50歳〜 55歳〜 60歳〜
２００５〜 30歳〜 ３５歳〜 40歳〜 45歳〜 50歳〜 55歳〜 60歳〜 65歳〜

世代のギャップもある。現在50歳以上でないと地価が上昇する経験すら知らないのが実態だから
議論がかみあわないのは不思議ではないが。
４０代の住宅評論家がちょっとピントのずれた話をするのが気になっている。本人身銭をきって
上昇期に不動産を買ってないからだろう。

[599: 匿名さん]

値上がりペースには地域差がある。値上がり前期でに買えればいいが
中期後期では長期的持たないと元値回復は難しい。

土地３０００万建物２０００万のマンションでも
土地が2000万から5割上がった結果なら将来は下がる
土地底値で買えてはじめて建物分しか減価しない話になる。

値上がり後期ならマンションでも戸建でも同様に下落リスクが増す。

値下がり期では中期あたりでさえ郊外の一戸建てや中古マンションを買って
土地の含み損が広がって身動きがとれなくなった。
後期なら少しまてば下上昇に転じれば売却も可能になっている。
王禅寺5000万台120平米一戸建てなど3年前からいままでに2割は
上がってきている。駅近の新築マンションへの住み換えが可能なくらいに
はなっている。どういう動きになるのかはわからないが。

[600: 匿名さん]

>>582
いまや40坪以下の敷地が多いが、相続土地などは７０坪平均だったり
する。世田谷からいまの2億円物件への住み換えは実際あるみたいだよ。
仲介業者が最初にやるのは元物件の査定。それで買えるかどうかを
振り分けるらしい。
それに仮に査定が1600万でも4000万くらいのローンを子供が組むという
話はありうるしね。

生態系の食物連鎖が途絶えていて絶滅しかかった億ションが、地価高騰で
食い物（買い替え物件）を得て復活しつつあるのだと思う。
少子高齢化の高齢者は核家族の時代。多死高額相続社会でもある。８５歳９０歳の親の
子供といえば郊外買っちゃった50台だよね。郊外売って都心に戻るんじゃないのかね。

[601: 匿名さん]

×仮に査定が1600万でも
○仮に査定が1600０万でも　失礼

[602: 匿名さん]

親が土地単価の高い地域に住んでるのに、子どもが偉い郊外を買っちゃった５０代って
そんなにいるんでしょうか？

[603: 匿名さん]

REITの利回り云々とありますが、REITによって不動産への資金流入が増えること
そのものが、バブルを発生させる大きな要因で、これからのバブルは避けられ
ないのか。利回りは低くなるようになっている。決定付けられているのかもしれませんね。

こんな論文がありました。結論だけ。

地価摩擦係数

不動産業への資金流入量が、年間3.5兆円を超えると、地価の抑制はきかなくなり、地価は暴走状態になって上昇する。

不動産業への資金流入量が、銀行の全産業への新規貸出額の15%以上になると、土地価格は同じごとく暴走し、地価の暴騰を引き起こすことを分析証明した。

[604: 匿名さん]

地価が上昇するのが当たり前だった世代は土地神話を信じて、
土地やマンションは下がる物ではないと信じきって買い上がっていった。
また、不動産業者も土地神話をセールスポイントにしていた。
だが、神話は神話に過ぎないことがバレてしまった。

それでも理屈を付けて買え買えと他人は言う。
どうせ下がって損するのは、他人様だから。

[605: 匿名さん]

バブルの頃は、資金流入主体が限られていたが、今や10万でも不動産に投資
ができる。REITのお陰で。資金流入の分散化、小口化と言いましょうか。
昔のように、一気に投資資金が引きあげられるわけでは無いでしょう。
論文主旨のように、実際に流入資金はこの水準以上になってくる可能性が高い
わけで、どのような結果になるか、将来が楽しみですね。

[606: 匿名さん]

いつ下がりはじめるかは政策しだいかと思います。
前回のバブル時、政府・日銀は「ミニ国土法」「超短期重課税」「総量規制」等、ありとあらゆる
「オーバーキル」政策を総動員して地価抑制策をとりました。
瞬く間に地価は大暴落しバブルは崩壊しました。
そして暗黒の１０年がはじまりました。
今回はまさか同じ轍は踏まないでしょう。
よって今回は、比較的長期間下落はないと考えます。
ただし、都心はスーパーリッチ層だけの居住区となるでしょう。

[607: 匿名さん]

どうせ物事循環すんだからまた下がるんだけどね。

[608: 匿名さん]

前回の問題点は、過熱した相場を抑制する政策までは、よしとしても、そのあと政局の混乱が加わり、適切な不良債権処理を１０年以上先延ばしにしたことが、必要以上の下げを加速し、経済に大打撃を与えた点。その副作用として、西武、ダイエー、大京といった有力企業が有利子負債で押しつぶされる一方、必要以上に下げた不動産をうまく入手し新興不動産会社がいくつも台頭し、新陳代謝が起きているともいえる。つまり、今の不動産をとりまく状況は、不動産融資が健全化するとともにreitの導入を通じた急激な資金引き上げを抑制するバッファー機能が組み込まれた極めて健全な上昇相場形成局面といえるでしょう。だからANAホテルが高値で買われるわけですよね。

[609: 匿名さん]

擁護するわけではないが、バブルは政府のストップで崩落したわけではないですよ。
その時点で既に、強硬に止めざるを得ない過剰な信用創造と融資モラルの低下が起きていたんです。
言ってみれば遅すぎた。
あのまま放置していたら、それこそもっと恐ろしいクライシスになっていたでしょう。
まあ、その恐慌状態で仕入れた方が、投機家はもっと儲かったかもしれないけど、
そういう価値観の人種を主眼に経済運営すべきではないですから。

あの当時から教訓を得るとすれば、いかに未然に過熱を防ぎ、
上げと下げのバランスをとりながら、持続的な安定成長をもたらすか、でしょう。
上げ続けもせず、下げ続けもしない。
マーケットの参加者に常にリスクを感じさせる、
そういう認識が働いていることこそが、最も全体の富を大きくする。

そろそろ本当に過熱感が出てきたようなので、
固定資産税の税率アップ、住宅減税の撤廃や譲渡益課税免除などの縮小が必要かもしれません。

[610: 匿名さん]

ちなみに不良債権処理を先送りせず、ドラスティックにやっていれば、西武、ダイエー、大京、長谷工といった有力企業？はあっという間に清算、銀行もろとも影も形も残らなかったでしょう。
１０年の犠牲を払って生かした事が、良いか悪いかは、歴史家の判断を待つしかないですが。

[611: 匿名さん]

不動産業への資金流入量が、年間3.5兆円を超えると、地価の抑制はきかなくなり、地価は暴走状態になって上昇する。

不動産業への資金流入量が、銀行の全産業への新規貸出額の15%以上

になる前に、何らかの規制が必要になるということです。
ただ、それまでに手を打てるのか、分かりません。

[612: マンション投資家さん]

また不動産が上がり始めましたよ。

[613: 匿名さん]

というより元々上がってるでしょう。どういうこと？

[614: 匿名さん]

606です
当時の当局のやり方は本当に無茶苦茶だったんですよ。

売買価格は行政が決める。
譲渡益にはほぼ100％課税する。
金融機関には融資させない。

容認する人いるなんてが信じられません。

[615: 匿名さん]

住宅は世帯数とストックの対比では充足したが、広さや質、立地利便、老朽化対応など
満足すべき水準とは言いがたい。
住宅市場が正常に動き、所得の伸びやライフステージにあわせて住み換えができるのが
本来の姿だ。ところが
９０年代の郊外戸建取得者はいまだ含み損を抱え２０００年以降の都心周辺部マンション取得者の
含み益がひろがりつつある。
住宅政策的観点からは郊外地価が１９９５年水準まで戻せば９０年取得者の大半は
住み換えが可能になる。そこまでは政策的に地価抑制策を行う理由はない。

地価の緩やかな上昇はステップアップの住み替えを促進する。
価格の波を１０年程度とみれば、２０１２年頃までは年４％平均で
底値から１．４倍くらいになるのがマイルドな上昇といえるだろう。
２３区平均でいえば新築マンション坪単価が２１０万⇒２９０万くらいにまでは上がる。
買い替えでないと手が届かないが、近郊の戸建ての土地が売られ利便のよい
都内マンションに入居という流れが加速される。

一次取得者は都心のコンパクトマンションか、郊外の３ＬＤＫを買う８０年初期のすたいる
に戻るだろう。
都内のミニ戸から郊外の庭付き一戸建、豊洲などの高層マンションへの住み買えも出る。
買い替えニーズが一巡すれば市場は本格的に休眠状態に入る。

需要は緩やかに後退しはじめ２０２３年頃にもう一度底値になる。
その前に直下型地震で住宅密集地が大規模に火災になり、大規模な復旧事業が
おこなわれないとも限らない。

[616: 匿名さん]

バブルははじけてみないとバブルかどうか判らないってことですね。無事に軟着陸すれば、それはただの好景気だったってことで。

バブル崩壊以降、好景気＝バブルという等式が人びとの発想に染みついてしまったのかもしれませんね。

[617: 購入経験者さん]

2023年底値は良いですね。40代後半で買い増せる。
頑張って2012年頃までにもう2-3件追加で買いたいものだが。。

[618: 元祖匿名はん]

>>614　「金融機関には融資させない。」

あのですね、プロのマーケットでは金融庁管轄の金融機関では
既に締め付けが始まってるとこも結構ありますよ。
一般的な受益権化するための信託銀行なんかは相当以前から
邦銀外銀問わずチクチクチクチクやられてるし。
ファンドもOもDも刺されたし、監査法人ショックでAとかもいかれてる。
緩過ぎただけの反動ともいえるが。
まあ、ノンバンク、外資レンダーは関係ないんですが。
もはや国交省じゃなにもできない。完全に金融庁マター。
不動産が名実ともに金融ビジネスになったともいえますな。

とにかく貸さなきゃ上昇ストップか下がりますよ。当たり前じゃんね？

[619: 元祖匿名はん]

あ、貸さないってのは、ローンが伸びないってことですよ。
ローン額が増えない限り、ハイレバにできない投資家は
突っ込んで買いにいけないってことです。
ってことは利回りがそれ以上下がらない。

期待IRR上げようとすると、出口売却時のキャップレート下げるか
賃料収入膨らますか、経費削るかしかない。
でも賃料上がらない、経費削るっても眼界がある、出口のキャップは
フン詰まりで危険。

まあValuation滅茶苦茶な連中がやってる某外資のホテル買いとかは
ミニ？バブルのアダ花みたいなもんです。儲けすぎてとち狂っただけ。

外資だろうがなんだろうが、金がいくら集まっても一緒。
全額キャッシュの連中なんて殆どいないわけで。
イールドギャップが永遠にあれば都心だろうがそりゃ上がるだろうが
いろんなリスク勘案すれば結構ムリ目の水準に来てる。
だからみんな買えてない。

さー買うぞ！

[620: 購入検討中さん]

９０年代の郊外戸建取得者はいまだ含み損を抱え２０００年以降の都心周辺部マンション取得者の
含み益がひろがりつつある。
住宅政策的観点からは郊外地価が１９９５年水準まで戻せば９０年取得者の大半は
住み換えが可能になる。そこまでは政策的に地価抑制策を行う理由はない。

この論理って、受け容れ難いです。
結局、不動産を持ってる人が優遇され、これから、一次取得しようとした人たちは、
不動産インフレによる、自己資金の大幅な目減りに陥り、貯蓄努力が報われない。

[621: 不動産購入勉強中さん]

>>地価摩擦係数

凄いロジックだと思うがこのReportを見つけ出した人も凄い！まさかご本人ではないだろうね。
すみません、悪気があって書いてはいないので。

>>不動産業への資金流入量が、年間3.5兆円を超えると、地価の抑制はきかなくなり、地価は暴走状 態になって上昇する。

バブル時代が年間約10兆円でしょう？現在、REIT、海外からの直接投資等も含めると不動産への
資金流入量が10兆円近くになっていると思いますが、やはり地価、暴走状態なのでしょうかね？
人気のない郊外、地方の地価はむしろ下げる方向に向かっているけど・・？
都心も地上げでもしないと土地供給量は増えないと思いますが？

>>不動産業への資金流入量が、銀行の全産業への新規貸出額の15%以上になると、土地価格は同じごとく暴走し、地価の暴騰を引き起こすことを分析証明した。

バブル時代の状況分析だと思いますが・・銀行の融資・与信基準は当時の状態に戻るのでしょうか？
あんなに悲惨な状況になったのに・・金融庁も大蔵省時代と同じ発想？

誰か教えてください！　金融マン、不動産取り扱いのプロの方々。

[622: 匿名さん]

『デフレはなぜ怖いのか』原田泰　文春新書
に、デフレによって若者雇用機会が失われ起業収益が損なわれ、財政再建が
遅れた等の社会被害が記載されている。一読をおすすめする。
地価が上がることは好景気を意味するわけでデフレ歓迎論のような粗雑な思考の
日本人が多いとわが国は早晩滅びる。
４４Ｐの記載は熟読に値する。

[623: 大手企業サラリーマンさん]

誰もデフレを望んでいないと思うよ。
例えば、誰がデフレを望んでいると思うの？

[624: 匿名さん]

＞結局、不動産を持ってる人が優遇され、これから、一次取得しようとした人たちは、
不動産インフレによる、自己資金の大幅な目減りに陥り、貯蓄努力が報われない。

貯蓄努力が報われないのは、預金金利と地価上昇率の差に基づくもの

預金金利が１％もないのに、５％でまわる不動産はいくらでもある。
それなのに多くの人が不動産投資しないで預金のままにしているかといえば
不動産がまだまだ下がるかもしれないと思っているからだ。

預金して将来マンションを買うのが得か今買うのが得か決めるのは
「実質マンション金利＝預金金利−マンション価格上昇率」
毎年３％の下落でもな預金金利１％でも＋４％
買わないほうが有利
これが５％で上昇しはじめたら−４％。待てばまつほど損をする。

これに対向するには、賃貸でもいいからとりあえずマンションを買うしかない。
あるいは上昇が止まるまであきらめる。
もうひとつは、預金金利が地価上昇をを上回るくらいになればいいだけの話。

不動産に限らず金融資産も持っている人が持っていないひとより有利なのは
資本主義の原則だから。
だから上がり始めたら、コンパクトマンションを買っておけと以前から申し上げて
いる。外国に着いたら現地通貨に両替するように、地価反転があった時点で
キャッシュ主義から不動産に「両替」しておかないとわが国の「低金利事情」
では値上がりにおいつかない。

[625: 匿名さん]

622は620へのレス
マンション価格の上昇を１％以下に抑制する方策などないから、デフレに戻せという
ふうに読んだ。

[626: 匿名さん]

>>620さん
論理を受け入れがたくても以下の事実は受け入れざるを得ないよ。
一次取得者が湾岸とはいえタワーマンションの８０㎡がらくらく買えて
同じ一次取得者が９０年の半ばとはいえ、流山や柏で２０００万の貯蓄に
３５００マンのローンを乗せて買った一戸建てが２５００万にもならない。
そういうかつての現実ほうが住宅政策としては問題が多い。
どっちの貯蓄努力が報われないかは明白だ。
値上がりがきついと貯蓄意欲がうせるという意味ならわかる。
でもそれは金融政策のせいだ。

都心のごく一部はどんなに高騰しようがわれわれの口出しする世界
ではない。
庶民がすでに買ったタワマンなどそれほど値上がりはしないよ。
高騰する都心は日本の最上位の６７万世帯が
１７８兆円、１世帯あたり２．７億円持っているらしい（前出　原田泰大和総研チーフエコノミスト）
からそういうひとにまかせておけばいい。
実際に、一次取得者は柏の葉キャンパスとか、流山おおたかの森とか
ららぽーと横浜などで便利で安いマンションが手に入る。

[627: 元祖匿名はん]

あのですね、ファンドにしても、外資にしても、「分譲マンション」を買うわけじゃないんですよ。
もちろん「区分所有」を買うわけでもない。わかります？
区分所有の分譲マンションの価格を決めるのはエンドの皆さんです。デベではない。
デベは売れなければいずれ下げざるを得ないから、決めるのは皆さんです。

でもですよ、投資する人間、マンション一室投資のエンドレベルではない、
一棟売りのマーケットではやはり利回り勝負なわけです。
利回り勝負とは何か。乱暴な言い方すればローン（ノンリコ）がつくかどうかです。
それには遵法性の問題もあるし、空室率がどの程度か、固都税や管理費等の経費がどの程度かかるか
修繕に今後どの程度かかるか、それでCapいくらで買うわけです。売るときのCap考えてIRRはじいて。
そのマーケットはおのずと上限はありますよ。だから新興不動産系上場会社の株価も下がってる。

二つのマーケットはどっかでリンクしてますけど、例えば土地の仕込みの段階で。
都心では中古のまともな売り物がなくなって殆ど開発案件が主ですから。
でも二つのマーケットは別なわけです。
エンドさんが、やれ買って、貸して、売ったらどうなるみたいな話をされるのは
個人の自由と言えばそれまでですが、貸せなかったらどうするの？空室か満室かゼロヒャクですよ。
賃料取れなきゃどうするの？。中古市場で売値下がったら（上がらなかったら）どうするの？ですよ。

タワーだ、やれ分譲坪単価650だ、1000だは結構ですが、個人的にはもうちょっと冷静になった方が
良いんじゃないですかって気がします。直近成功体験のある人ほど、もう冒険しないと思うんだが。

[628: 匿名さん]

柏の葉とかやめといたほうがいいよ。
引きこもりになるよ。まわりなにもないんだから。

[629: 匿名さん]

＞貸せなかったらどうするの？空室か満室かゼロヒャクですよ。
私は、自信がなければ新築でサブリース会社つける。
いままでそうしてきた。直接貸しでも不安なら相場の５％安で出す。
傍に大型一棟貸しのある物件など牽引役になるからそういう場所をねらう。
少なくとも賃貸仲介会社に信頼できる人は３人以上確保しておく。
６ヶ月空室だったり一ヶ月後に急に退室されても困らない資金余剰を持つ。
素人は素人なりに失敗もするし勉強もしてきている。
投資にリスクコントロールは不可欠だ。

もちろん今手元に３０００万あったとしてそれで１億円の融資引き出して都心
物件の１ＬＤＫ買えといわれても断るが。
基本的に、短期の転売はしない主義だ。できれば２０年以上持ってインカムゲインを
味わってから元本が戻れば上出来。何しろもう歳だし。

[630: 匿名さん]

＞629
１０年後の変化は、想像を絶すると思うよ。駅直結、シネコン、ＳＣ付。車さえあれば
別に困らないよ。おおたかの森にはエノテカがあるし、飲食店舗だって悪くない。
豊洲が電車賃の高い線で結ばれて茨城県境まですっとんだと思えばいい。
流山も柏も既存住民の所得階層や学歴が結構高い住宅地なんだけどね。

[631: 匿名はん]

「６ヶ月空室だったり一ヶ月後に急に退室されても困らない資金余剰を持つ」

ノンリコースだったらDSCRに引っかかってデフォルトですよ。
というか、いいんじゃないですか。別に否定はしません。ただマーケットは違うんですよってハナシ。
グロス5％や4％で経費まかなって、空室リスク抱えて、シングルテナントで、ましてやマスターリース
付けようなんてのはプロはしません。そんだけのハナシ。

[632: 匿名さん]

あなたの知識はわかったからさ。・・・浮いてるよ。ファンの期待をうらぎらないで

[633: 匿名はん]

あ、ごめん、ホテル買った人がいるか。笑
5％や4％どころじゃないし。

[634: 匿名はん]

>>浮いてもいいですが、要は際限なく上がるような期待で実需物件を買うのは違うんじゃないと言いたいだけです。ではさようなら。

[635: 匿名さん]

サブリースなんて当初貸せる見込みのあるうちはそこそこいい条件出してくるけど、
築年が進んで不利になったら、引き受け条件急激に悪化しますよ。

少なくとも新築時でサブリースに頼らなきゃ不安なような物件は、
そもそも投資不適格です。

[636: 匿名はんファン]

あ、そうそう一室だけ高額な物件買うのはよくない。確かにゼロ・百。でも、最初は仕方ないよね。そういうばあい最悪自分で住んじゃう。住んで売れば税金かかんないし、

しかし実際問題、貯金がわりにどこを買ったらいいかっていうのは、師匠のおっしゃるとおり
物件がなくて悩むね。

[637: 匿名さん]

＞635
御意。・・・話題かえよう。

[638: 匿名さん]

確かに賃料利回りがグロスで４％切ってくるレベルだと、ちょっと投資としてはお粗末ですよね。（それこそワンルーム業者みたいに営業マンにインセンティブだして３％台の物件を独身女性とかに押し込むビジネスモデルでないとね）ただ世界中見回しても不動産賃料で６％以上とれたのは、ちょっと前の日本都心部と今の日本の地方部ぐらいで、数が少なくなってきているのも事実。加えて、これまではベースに高い賃料利回りがあって、その上に年間で数十パーセント値上がりするキャピタルゲインがあったからこそ、新興不動産株が爆騰したわけです。これからは再開発を伴うとか手間のかかることをやれないと、簡単に転売で数字を積み上げるのはちょっと難しい局面になりつつありますよね。

[639: 購入しまくり]

皆さんにお聞きしたいことがあります。
（スレタイが23区内の新築マンションであることは承知ですが）
なんで、綺麗なものばかりに投資するのか知りたいのです。
私はもっぱら中野、杉並で木造のアパートを買いあさっています。
築２０年程度でワンルームが６〜１２世帯程度のが中心です。
一部屋家賃７万円程度のものです。
再建不可には手を出しませんがわけありも多数です。
空き室率は年平均５パーセント以内です。
今までに３億２千万の投資で年４千八百万あがっています。
もうけるなら見かけ悪くともボロに限ると思うのですが？

[640: 匿名さん]

そう。だからこそ実需でゆるやかに価格が上がっていく。マンションが上がるまえに
都内の戸建てや更地が坪単価１８０〜２４０になってくれば、おのずと都内のマンション
の新価格も実需で売れていく。
その前に、郊外が一次取得者に売れて相場が底上げされるんじゃないかな。
あと６年くらいは都心６区で大きな物件は多数でてこない。
価格は大きく下がったりはしないでしょ。

[641: 匿名さん]

>>639
大きくスレ違い。それはそれでスタイルなんだからいいんじゃないですか？

[642: 匿名さん]

投資でも投機でも、一番儲かるのは思慮の薄い客をカモにする事。
埋立地だろうが工場跡地だろうがドヤ街だろうが、イメージとブームに火がつけば高騰する。
仕入れが安いだけに儲けもでかい。
高級住宅地への投資は底値保証で堅実ではあるけど、
アホ買いしてくれるぬるい客がいないので利幅は望めない。

ブームを作るのには莫大な広告宣伝費が必要。個人や弱小デベでは到底無理。
そう考えると、大手財閥系の大規模開発に乗るのが一番手っ取り早い。
都内では実質商売できにくくなっている状況で、どこかで郊外への転換が図られるはず。
今のところ横浜ららぽとかオオタカの森とかは、今一本気度が感じられない。
売ったら売りっぱなしになる可能性大。

個人的には、多摩地区で本気のプロジェクトが始動したら便乗したいと虎視眈々。
環境、アクセス、地盤等ポテンシャルは秘めている。

[643: 匿名さん]

ま、いずれにしても２％台で調達した資金を背景に賃貸不動産が一部の法人（ファンド含む）や個人ヘ集中し、一方でエネルギー、食料といった生活に欠かすこのとできないものが、次々に新興国需要で急騰していくことが避けられない流れを見るに、この先、どうなっていくかは火をみるより明らかでしょう。このスレを見ていると、目先のマンション価格だけを株価のように追って、上がったから下がるといった論調の方ともう少し深い視点で見ている方といった大きく分けて２つの派閥があるように感じるのは私でけでしょうか。

[644: 購入経験者さん]

インド、中国、そしてロシア、東欧、資源の奪い合いですな。人的資源、
技術等々含めて。
実際あらゆる価格が上がってますしね。日本の不動産だけ長期的に下がる
というのはなんだかね。

[645: 匿名さん]

実質価値と市場価値の乖離を裁定することで儲けるのか、
ただインフレで、円表示の金額が上がる事でよしとするのか、その違いだと思いますが。

[646: 匿名さん]

だから埼玉、千葉ではダメだって。
狭くても都内の一等地で下がりそうもないところ買わなきゃ。
港南の団地立替物件みたいなのとか、リバーシティとか。
東京タワーズなんかいろんな事情で中古でると思うよ。

[647: 匿名はん]

株でも日本の株価だけ下がってるんだから
不動産も日本だけ下がってもおかしくないでしょ

[648: 匿名さん]

株は先物である程度操作できるけど、不動産はそういうわけにはいかないから理屈としておかしいね。それとも日本破滅論者とか！？

[649: 匿名さん]

地政学的に見て日本の土地って価値低いでしょ、残念ながら。
非英語圏、資源ナシ、地震アリ、狭小、高齢化、隣国との関係、政治外交文化レベル・・・
破滅論者とは言わないけど、冷戦特需が終わったあと、どう考えても斜陽なんじゃないですか。

[650: 匿名さん]

つまるところ世界レベルの視野で見た場合、
日本や東京の土地は、国内で言うところの埼玉、千葉レベルなのではないかという事。

[651: 匿名さん]

そんなあなたは日本人辞めてください。日経に洗脳されすぎ。

[652: 匿名さん]

自分の国が好きな人も嫌いな人も、結局は自分で責任を持って行動しリスクをとっているかどうかなんじゃないかな。６４９のように評論家ぶっている人って、結局何も行動していなかったりするんだよね。

[653: 購入経験者さん]

なんか下がる論者は、日本株、今日下がった。景気減速、地下下落
みたいな、ものすごい考え方の人が多いような。

[654: 購入経験者さん]

>>643
あなただけでしょう。
理由は簡単。
一般的なサラリーマンの年収がいくらかご存知ですか？
東京都内勤務の従業員1000名以上のいわゆる大企業勤務の方でも40歳で800万前後です。
中小勤務の方はもっと下です。
収入が限られているのだから、不動産取得にかけられる資金も限られます。
80平米で1億だと言われても買える人は少ないんですよ。

こう書くとすぐに金持ちが買うとかファンドが買うとか書く人が出ますが、そんな人たちが無限にいるのですか？
金持ちも人口構成上少ないし、彼らも資産の限りマンションを買い続けないでしょう。
ファンドもそうです。利回りを基準に買うはずです。
無限にどれだけ価格が上がろうとも買い続ける人はいないのです。

ある程度のところで横ばいになり、長期的には下がってゆく。
ある程度のところがどこなのかは意見が別れるでしょうが、私は今年で天井かなと思います。

[655: 購入経験者さん]

価格が上がろうと、買わなければならない主体が増えていることに気がつかないと。
日本の不動産と、米国の不動産との分散効果が高ければ、日本の利回りが低かろうと
価値があるんです。分かりますか？

商業ビルだけ持っているより、住宅も組み入れた方が分散効果が高ければ、住宅に
魅力が無くても、買い付けるわけです。

金持ちは無限にいるのか。いるわけが無いが、規制緩和の流れのなか、富が集中して
いることは不動産投資を増長させます。いつ金持ちがおなかいっぱいになるのか。
それは金持ちがいなくなるからでなく、金持ちが不動産という料理がまずそうと思ったら
食べなくなるだけ。今は先高感がある。先高感がある限りは、半永久的に資金が流入
するわけです。価格はすべて、人々の期待値。実質価格がどうのこうのでは無い。

[656: 匿名さん]

２３区内でも温度差があると思うよ。
３Aと竹ノ塚をいっしょにして下がる上がるなんて言えない。
都心６区の駅近新築タワーは１０年は下がらないと思う。

[657: 購入経験者さん]

私はそれには懐疑的ですが。駅近新築タワーは今後もたち続ける。
競合は、なるべく無いほうが良いんです。駅近付近は容積率がどんどん
緩和されるでしょう。

[658: 匿名さん]

上がる、下がるは物件別に考えないと。
青山にあるってだけで上がり続けることはない。
マクロの話ばっかりしても現実問題として意味がない。

[659: 購入経験者さん]

>>655
あなたの意見を要約すると「他人頼み」だけだね。
大多数の国民は置いてけぼりで、金持ちとファンドが先高感だけを根拠に買い続けると。
ホリエモンが個人資産の尽きるまでマンションを買うんだと。
マンションがおいしい投資先と見えてる間はそうするんだと。
これは株の理論と同じだね。
「買うから上がる。上がるから買う。」という有名な言葉と同じ。
根拠よりはムード。理論より感情。
ますます株式投資とどう違うのか解らなくなるね。もはや投機になってたりして。

[660: 購入経験者さん]

他人頼みですよ。美人投票だからね。株も不動産も同じ。
すべて投機。投資というと格好良いが、全部投機でしょう。
理論はとても大事。それを分かった上で、流れに乗る。

[661: 匿名さん]

そう。資本主義の本質だね。でも、キャピタルゲインって魅力的だから皆愚かな行動に走ってしまうのだよ。不動産はインフレヘッジだと考えて投資しないと踊らされるだけになってしまうよ。

[662: 匿名さん]

ここで、合意形成をはかるのが目的ではないし、合意がとれたと
しても無関係に上がるもの上がるのだが・・・
失われた１５年の間に、企業の業種間給与格差は広がっている。

金融系、証券系、外資系など業種の差で４０代の管理職クラスの給与は
８００万から２０００万まで大きく幅がある。

医師だって勤務医と開業医で１５００万から２５００万程度の
差がある。
さて、東京都心の２０００戸足らずの供給に、カネがだせるやつが
いるかいないかでなく、もはや二次取得者（買い替え）を含めて考えたら
十分８０平米で１億でも買い手はいる。
ただし、停止条件つきの契約なので、いまは仲介の市場をしっかり
耕している状況だ。
下がると思うから誰も買わない。それが上がるとなれば、とまって
いた循環の歯車がまわり始める。
新築が買えない⇒中古が売れる⇒買い替えで新築が売れる
あるいは、都内が買えない⇒郊外にいく⇒やはり新築が買えずに
築浅中古を買う⇒住み換えで新築が売れる
郊外の戸建が値上がり買えない⇒郊外の新築マンションに
いろいろ需要のスライドが起こる。
３年前だって湾岸タワーの高層階は皆７０００万から９０００万だったけど
ちゃんと買い手がいた。大抵は買い替えのシニア層やもともとの高収入の
職業の人たちだったはず。
年間７万の新築マンション需要に対して５％くらいは高額所得者や
買い替えのニーズはあっておかしくはないだろう。
実際に所得階層別のグラフは貴兄のいう８００が一番すくなくて
１０００万以上と５００万以下のくびれた山になるようだ。

[663: 購入経験者さん]

外資系の40代管理職は2000万どころじゃないですよ。
2000万は入社4年目あたりの数字に過ぎない。
意外に外資系で勤続20年とか多いからね。たぶんそれだけでも、
外資系証券会社は6-7社あるから、200-300人はいますね。億
レベルでもらう日本人が。

[664: 匿名さん]

せっかく各地の地価公示のデータが１９７１年からそろっていて公開されて
いるのだから都心、城南、横浜、川崎などポイントでグラフ化して比較するといい。
上昇とピークのずれがわかる。
都内住宅地（南麻布３丁目）は前回は都心は１９８７年がピークで郊外（松戸駅徒歩１０分）
のピークが１９９１年その間あしかけ４年、横ばいの期間があった。
今回の上昇が前回ほど急騰ではないことから郊外がピークに至るまであと５年
２０１２年以降、一度大きくさげてあとはゆるやかに下落するという流れだろう。
（出典　地価公示データをもとに作成）

[665: 匿名さん]

>>663
662さんがせっかく大きな話してくれてるのに小さな話にしないの

[666: 購入経験者さん]

>665
すいません。いくらでもいるんだよ買う主体なんて。
と言いたかっただけです。
2012年頃ってのは確かに落ち着く時期としてはそんくらいな気がするね。
でも下がるってのは私は無いと思う。前回バブル8合目あたりで高止まり
じゃないかねしばらくは。Globalな資金が入っているのは前回と大きな
違いでしょう。もしかすると前回バブルを大きく上回る人類最後のバブル
が到来するかもね。

[667: 匿名さん]

買い替えの場合は買う主体であると同時に売る主体でもあるわけですよね。
まるまる新規需要とはいえないのでは。

[668: 匿名さん]

純粋に価値の保存、という視点で見ると、ボラティリティの低い松戸が、
最も安全な投資先という見方もできますね。面白い。

[669: 匿名さん]

なるほど、都心も郊外も
ピークから半値になった過去がデータとしてあるのですね。
土地は半値に下がることもある。

[670: 匿名さん]

なるほど、都心も郊外も
底から３倍になった過去がデータとしてあるのですね。
土地は３倍に上がることもある。

[671: 匿名さん]

>>667
>買い替えの場合は買う主体であると同時に売る主体・・まるまる新規需要とはいえないのでは。
住宅市場には、新築マンション・新築戸建・更地（売り建て）、中古マンションと別のレイヤが
ある。
さらには
個人なら居住用、セカンド、賃貸用、
事業主なら従業員社宅、事務所兼用住宅、福利厚生施設
目的も、住居以外に原価償却費ねらいの節税、インカムゲイン、キャピタルゲイン
単なる投資分散、将来の値上がりに備えて貸しておくか、借りてもいいが今後値上がり
するなら買っておいて後に貸すか

こういうさまざまな思惑すべて含めて新規需要だよ。

[672: 購入経験者さん]

上がる上がる論者はいくらでも理屈を作る。
これはバブル期もあった事。
いままでのある論理で説明がつかなくなると別の理論を持ち出してきて上がる根拠だといいだす。
まず「上がる」という結論ありきで、そのための資料を探してきて当てはめる。

まあ、借金してでも無限金持ちでもアラブの石油王でも好きな事言ってれば良いでしょう。
買い手はいくらでもいるのが事実でこれからも上がるのが間違いなしなら借金しまくって
湾岸の分譲価格から三割増しとかで売られている新築未入居とか買いあさればどうですか？
いくらでも買い手がいるのだから、高く買ってもより高く売れますよ。

でも、湾岸築浅新古はなかなか売れずに回転寿司なんですけど。
ここの上がる論者の理屈だとすぐに買い手が付くはずなんですが？？？？
なぜか説明してくれませんかね？

[673: 匿名さん]

上がらない論者はすこしも理屈を考えない。
これはデフレ不況期でもあった事。
現状維持でいくほうが楽だから上がる論者の根拠ばかりを問いただす。
まず「上がらない」という先入観ありきで、上がる上がるは皆業者の煽り
ときめつけてリスクを考えない自分を正当化する。

まあ、恋人でも奥さんにでも買わない理由をなれべて好きな事言ってれば良いでしょう。
不動産を居住目的で買うのなら、底値で買ってなるべく長く使って、高値維持で買い替え
こういう常識を語っているのに、勝手に地区浅の転売の「近視眼的テーマ」に話を持って
いこうとする。

＞湾岸築浅新古はなかなか売れずに回転寿司なんですけど。
実際もう３年住んで実態を知っているが、３ヶ月平均で売れているけどね。どこの話？

逆に下がると思う理由が需給ギャップというのか、価格の正当性なのかあなたの論理を
明確にしてほしいね。

[674: 物件比較中さん]

ちゃんと売れてますよ中古も良い値段で。

あと5年くらいは上がると思う。それからゆるやかに下がるとおもう。

[675: 購入経験者さん]

>>673
>実際もう３年住んで実態を知っているが、３ヶ月平均で売れているけどね。どこの話？
タワーズ台場
芝浦アイランドグローブタワー＆ケープタワー
いくらでもあるぞ。
知ったかぶり　乙！！！！

下がる理由はいままでいくらでも書かれてきたが都合が悪いことは無視するジャン　お前ら。
今まで書かれてきた理由
・大多数の所得は伸びていない（各種統計データから明らか）
・世帯と人口が減る
・若年層の減少により、都内への流入も減る（2015年前後から）
・団塊ジュニアの生涯賃金は親世代の半分くらい（派遣・フリーターが多いため）

これらに対する反論は
・無限の金持ち
・海外資金が無限にくる
など

解ったか　馬鹿。

[676: 購入経験者さん]

後、追加しとくと政府や日銀が都心バブルではないかと目を光らせているよ。
これは本当に要注意だぞ。
大臣が会見でコメントしてるしな。

REIT等の業者向けの規制を始めるかもしれん。

[677: 購入経験者さん]

日銀の福井総裁の記者会見（昨年11月大阪でのもの）

不動産市場に冠する発言として
『（現状の地価は収益還元価格の範囲内だと認めつつも）バブルの再来は絶対に許さない金融政策をしなければならない』
とコメントした。

貴社会見要旨
http://www.boj.or.jp/type/press/kaiken/kk0611d.pdf

デベと投機家はバブルの再来をもくろむが政府・日銀はバブルの再来は防ぐとコメント。
どちらの力が強いのでしょうね。
政府・日銀は規制というカードを持ってますが、デベと投機家は何の対抗策があるのでしょうか。

[678: 匿名さん]

>>677
マクロ金融政策に対抗なんてできるわけないでしょ

[679: 購入経験者さん]

日銀の目的は、不動産価格を下げることじゃないよ。いっとくけど。
安定化させることが目的だからね。
日銀の利上げスピードに則った不動産価格の上昇を目指すということ
ですよ。何か問題あるの？

湾岸の強気価格のものが売れてないから、だから何？
そもそも売る気、無いんでしょ。そういうの。

[680: 673]

>>675さま

今４２歳以上でないと８７年に社会人ではなかったはずだがお幾つの人？
中年にしては思慮のないもの言いだな。
だいたい８９年にはみんなどうやって地価高騰を止めたらいいか
大騒ぎしていたのだよ。
逆に、１９９４年には、デフレのさなかに金利あげてみたり
業者がこれから上がる上がると大騒ぎしたのだよ。