23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[581: 匿名さん]

自分のスタンスを
①自己居住で、１５年前後で住み替え
②賃貸事業用で１０年程度で売却
③居住用で値上がりしたら住宅用資産の買い替えでより高価なものに買い替え
④新築を買って短期に譲渡益を狙う

④は、個人なら３９％の譲渡益課税。法人でも法人税に加えて１０％の譲渡益重課税
やって得なのは、転売を事業として毎年仕入れ経費で赤のでる専売業者だけ。
③は、７０００万物件が９０００万にあがったらそれを売って１２０００万に住み買えって
パターン。
①は、ローンの支払いを店子にやってもらって投資資金＋αのキャピタルゲインと
毎月数万の利益を得るぱたーん。

＞戸建て中心の高級住宅街に建つマンションはねらい目？
というかデベはそういうエリアに重点的に新規供給しているよ。松涛、南平台、広尾、南麻布
とにかく、渋谷の戸建てを売ってグランドヒルズ三茶を買うという流れでなく
野沢、上馬、太子堂、三宿の戸建てが渋谷区港区を目指すのではないかな。
彼らの意識は都心の医療施設だよ。虎ノ門病院、慈恵医大、慶応病院、日赤、女子医大
上馬から２４６の渋滞で運ばれたら手遅れでも港区の救急車なら間に合うかも。

ねらい目って、買って転売するのは私は興味がない。自分の住いとして６５歳過ぎたら
そういう場所に住みたいと切実に思うけどね。

[582: 購入経験者さん]

野沢、上馬、太子堂、三宿の戸建てが渋谷区港区は目指せないし、果たして
そう思っている人が多いのか。それよりも今で言えばグランドヒルズ三軒茶屋
に住み替える人が多いんでしょう。
用地取得はただでさえ難しいのに、高級住宅地戸建て地域で今後良いマンション
が出てくる可能性は低いと思うけどね。今出ている物件は買いかなー。松涛、広尾
含めて。

[583: 匿名さん]

大衆物件は話として面白くないので、どうしても都心地域の話盛り上がりますね。
立地の判断基準が人それぞれで面白い。私も５８１さん同様都心の医療を評価しています。治安や緑・公園も、又、幼稚園・小学校年齢の子供の教育を考えたら立地は都心です。
立地に娯楽・商業施設に歩いていけるを挙げている方いましたが、私は逆に、そういう目的で集まる部外者の目に触れない立地に一票入れます。山手線内陸部にそういう立地がぽつんぽつんと有ります。

[584: 匿名さん]

>>582
ゼンリン見ると、まだまだ官舎・社宅いっぱいありますよ。

社団・財団法人の「会館」の類も多い。
固定資産税の免除が見直されたらこれらも放出される。

[585: 購入経験者さん]

既に廃止決定されているなかでマンション用地になりそうな大規模用地
は意外に少ないよ。23区内では。
財務省の下落合2丁目、深沢1丁目、四谷、警察庁の文京区宿舎、農林省の
成城宿舎、厚生省の青山宿舎くらい。
今後決定されれば面白いのは、二、三、四番町くらいかな。
あとは杉並、練馬、北区等からの放出でしょう。

[586: 匿名さん]

高輪の衆議院議員宿舎は？プリンス横の一等地。
ＭＳにはならないだろうけど。

[587: 購入経験者さん]

今週の週刊朝日は「マンション、もう買うな。これだけの理由」という特集が載ってるそうだ。
また中身たいしたことなそうな気がする。。。

[588: 匿名さん]

>>587
立ち読みしたが、全くたいしたことない、というか中身ゼロ。
自分は上昇継続論者ではないが、それにしてもここまで論拠がない記事だと失笑する。
ま、いつものことではあるのだけれどね。所詮週刊朝日。

[589: 元祖匿名はん]

雑誌記事ごときに「買うな」って言われて買わないってのもお粗末だけど、
掲示板レベルで「上がる！」って言いあって自信持ってるってのもどうかと思うが。

[590: 購入経験者さん]

私の場合は、自信持っているというか、頭の体操ですね。Discussion。
周りと議論してても強気論者ばかりなので議論にならないというか。

[591: 元祖匿名はん]

まあ購入者、契約者がイイ買い物をしたと思いたい気持ちは健全だと思うし
否定までされるものではないと個人的には思っています。

ただ、都心分譲単価が際限なく上がると言うような、投機的な発想と言うか
エンドユーザーというよりむしろサプライヤーに近いような「発想」を超えて
「願望」を持つというのはあまり健全ではないかなと思います。

珍しく精神論的なことを言ってしまった。失礼。

[592: 匿名さん]

確かに本当に最近強気論者が多いよね。デベも含めて。

[593: 匿名さん]

地価は、1年や2年で上昇下落が反転するものではない。
米国地価の長期推移をローラーコースターに喩えた映像が下記だ。
http://www.popxpop.com/archives/2007/04/post_217.html
土地の価格は「人の期待と信頼」に似ている。、一度失われた信頼は回復するのに
時間がかかる。
一度信頼が高まれば、期待をあつめてより信頼される。
少なくとも5年以上の一定の上昇傾向、横ばい、下降をたどる。

なぜなら、下降は買い手有利、売り手不利。上昇はその逆だから。
マネーサプライと金利、開発などの供給ポテンシャルなどがそれにからむ。

地価下落期、デベは先安感のなかで売るからできるだけ早期売ろうとする。
あとから売り出す物件のほうがあきらかに安いからだ。
土地１００億建物100億のマンションなら
地価が毎年４％下落すれば、1年ごとに棚卸資産の時価は２％減り
借入金金利が年２％なら４％の損失になる。
逆に地価上昇期はデベは先高感のなかで売るから
できるだけ早期に値上がりしていない郊外の土地を他社より早く押さえて
おけば急ぐ必要はない。
あとから売り出す物件が先に売ったものより安くなる心配はないからだ。

土地１００億建物100億のマンションなら
地価が毎年８％上昇すれば、1年ごとに棚卸資産の時価は４％増し
借入金金利が年２％でも十分しのげる。

実際にマンションが売れなくてもデベは困らない。最悪社員を仲介にシフトするか賃貸管理に
まわすだけですむ。
一方顧客のほうは、親が＊＊ば相続。子供が生まれれば部屋は手狭。
離婚すれば住宅がもうひとついる。結婚すれば新居がいるし、子供が巣立てば
部屋があまる。家が古くなれば住み換えたくもなる。退職すれば都心に通う必要も
ない。年金が不安になれば貸家のひとつも持ちたくなる。大地震に備えて何か
しなくてはと思う。
さまざまな変化が起こって放置すればするだけ不都合さは増す。
上がり相場は、売り手が有利。普通は金利がその不公平さを是正する。
４％の上昇でも４％で資金調達していたらそれほど暢気にかまえていられない。

[594: 匿名さん]

デベの借入金と地価の上昇率の差が売らなくても平気なデベ姿勢を生んでいる。

だとしたらいっそかつての大京さんみたいに全部完成売りにしたらいいのにね。

[595: 匿名さん]

超都心案件は販売開始先延ばし、先延ばし、その上で超強気価格設定。これって、実態は完成売りに近い状況になってきてるって。

[596: 匿名さん]

そうですね。竣工してても気にしないって感じ。
むしろさりげなく竣工後値段上げてたりするし。

[597: 匿名さん]

言いたいことは、デベにしろ中古転売にしろ強気の理由はこうだ。

①地価は、あがりはじめたら売り手の意思如何にかかわらず周囲の思惑で勝手にあがる。

②デベは短プラ程度の２％台？低金利で資金を借りている。
　　地価が上がって事業採算性（利回り）が上がれば時間かければかけるほど利ザヤが稼げる
　　在庫＝棚卸資産の含み益が増していく

③地価が上がりはじめたら金利も上げていかないといけないが、いま上がって
　いるのは都心の一部と東京周辺だけ。東京の金利だけをあげるようなことはできない。
　金利があがればローン金利も上がり買い手にも不都合が生じる。

地価があがると物価もあがって短プラもあがってマンションは高値になって都心部は
コンパクト化、郊外マンションがどんどんできた。
一方で公団が無利子のカネで長期に安い住宅を提供して不満解消をはかった。
いまは、市場原理主義だから、市場のメカニズムに任せるという話だ。
そりゃ三和なんたらの井上氏（週刊朝日）の言うように、誰も買わなきゃいい。でも
みんなが資産形成のために不動産を買うわけではないから、せっぱつまった需要が
あれば5年10年待つわけにはいかん。

仮に5年待って下がりはじめても底値はどこで落ち着くのかまたわからない。
マンション価格があがるのもエルメスのバッグが生産調整で価格維持するのも
理屈は同じだ。
5000万の住宅を買うには
①郊外の新築庭付き一戸建て②都内の中古マンション③東京近郊の新築マンション
④都内のミニ戸中古
選択肢はいろいろある。
新築デベだけが売り惜しみでけしからんと腹をあてているうちにこれらも日々
値上がりする。
煽りというより、不動産上昇相場の経験談なのだけど。

[598: 匿名さん]

１９８０〜 5歳〜 10歳〜 15歳〜 20歳〜 25歳〜 30歳〜 35歳〜 40歳〜
１９８５〜 10歳〜 15歳〜 20歳〜 25歳〜 30歳〜 35歳〜 40歳〜 45歳〜
１９９０〜 15歳〜 20歳〜 25歳〜 30歳〜 35歳〜 40歳〜 45歳〜 50歳〜
１９９５〜 20歳〜 2５歳〜 30歳〜 35歳〜 40歳〜 45歳〜 50歳〜 55歳〜
２０００〜 2５歳〜 30歳〜 35歳〜 40歳〜 45歳〜 50歳〜 55歳〜 60歳〜
２００５〜 30歳〜 ３５歳〜 40歳〜 45歳〜 50歳〜 55歳〜 60歳〜 65歳〜

世代のギャップもある。現在50歳以上でないと地価が上昇する経験すら知らないのが実態だから
議論がかみあわないのは不思議ではないが。
４０代の住宅評論家がちょっとピントのずれた話をするのが気になっている。本人身銭をきって
上昇期に不動産を買ってないからだろう。

[599: 匿名さん]

値上がりペースには地域差がある。値上がり前期でに買えればいいが
中期後期では長期的持たないと元値回復は難しい。

土地３０００万建物２０００万のマンションでも
土地が2000万から5割上がった結果なら将来は下がる
土地底値で買えてはじめて建物分しか減価しない話になる。

値上がり後期ならマンションでも戸建でも同様に下落リスクが増す。

値下がり期では中期あたりでさえ郊外の一戸建てや中古マンションを買って
土地の含み損が広がって身動きがとれなくなった。
後期なら少しまてば下上昇に転じれば売却も可能になっている。
王禅寺5000万台120平米一戸建てなど3年前からいままでに2割は
上がってきている。駅近の新築マンションへの住み換えが可能なくらいに
はなっている。どういう動きになるのかはわからないが。

[600: 匿名さん]

>>582
いまや40坪以下の敷地が多いが、相続土地などは７０坪平均だったり
する。世田谷からいまの2億円物件への住み換えは実際あるみたいだよ。
仲介業者が最初にやるのは元物件の査定。それで買えるかどうかを
振り分けるらしい。
それに仮に査定が1600万でも4000万くらいのローンを子供が組むという
話はありうるしね。

生態系の食物連鎖が途絶えていて絶滅しかかった億ションが、地価高騰で
食い物（買い替え物件）を得て復活しつつあるのだと思う。
少子高齢化の高齢者は核家族の時代。多死高額相続社会でもある。８５歳９０歳の親の
子供といえば郊外買っちゃった50台だよね。郊外売って都心に戻るんじゃないのかね。

[601: 匿名さん]

×仮に査定が1600万でも
○仮に査定が1600０万でも　失礼

[602: 匿名さん]

親が土地単価の高い地域に住んでるのに、子どもが偉い郊外を買っちゃった５０代って
そんなにいるんでしょうか？

[603: 匿名さん]

REITの利回り云々とありますが、REITによって不動産への資金流入が増えること
そのものが、バブルを発生させる大きな要因で、これからのバブルは避けられ
ないのか。利回りは低くなるようになっている。決定付けられているのかもしれませんね。

こんな論文がありました。結論だけ。

地価摩擦係数

不動産業への資金流入量が、年間3.5兆円を超えると、地価の抑制はきかなくなり、地価は暴走状態になって上昇する。

不動産業への資金流入量が、銀行の全産業への新規貸出額の15%以上になると、土地価格は同じごとく暴走し、地価の暴騰を引き起こすことを分析証明した。

[604: 匿名さん]

地価が上昇するのが当たり前だった世代は土地神話を信じて、
土地やマンションは下がる物ではないと信じきって買い上がっていった。
また、不動産業者も土地神話をセールスポイントにしていた。
だが、神話は神話に過ぎないことがバレてしまった。

それでも理屈を付けて買え買えと他人は言う。
どうせ下がって損するのは、他人様だから。

[605: 匿名さん]

バブルの頃は、資金流入主体が限られていたが、今や10万でも不動産に投資
ができる。REITのお陰で。資金流入の分散化、小口化と言いましょうか。
昔のように、一気に投資資金が引きあげられるわけでは無いでしょう。
論文主旨のように、実際に流入資金はこの水準以上になってくる可能性が高い
わけで、どのような結果になるか、将来が楽しみですね。

[606: 匿名さん]

いつ下がりはじめるかは政策しだいかと思います。
前回のバブル時、政府・日銀は「ミニ国土法」「超短期重課税」「総量規制」等、ありとあらゆる
「オーバーキル」政策を総動員して地価抑制策をとりました。
瞬く間に地価は大暴落しバブルは崩壊しました。
そして暗黒の１０年がはじまりました。
今回はまさか同じ轍は踏まないでしょう。
よって今回は、比較的長期間下落はないと考えます。
ただし、都心はスーパーリッチ層だけの居住区となるでしょう。

[607: 匿名さん]

どうせ物事循環すんだからまた下がるんだけどね。

[608: 匿名さん]

前回の問題点は、過熱した相場を抑制する政策までは、よしとしても、そのあと政局の混乱が加わり、適切な不良債権処理を１０年以上先延ばしにしたことが、必要以上の下げを加速し、経済に大打撃を与えた点。その副作用として、西武、ダイエー、大京といった有力企業が有利子負債で押しつぶされる一方、必要以上に下げた不動産をうまく入手し新興不動産会社がいくつも台頭し、新陳代謝が起きているともいえる。つまり、今の不動産をとりまく状況は、不動産融資が健全化するとともにreitの導入を通じた急激な資金引き上げを抑制するバッファー機能が組み込まれた極めて健全な上昇相場形成局面といえるでしょう。だからANAホテルが高値で買われるわけですよね。

[609: 匿名さん]

擁護するわけではないが、バブルは政府のストップで崩落したわけではないですよ。
その時点で既に、強硬に止めざるを得ない過剰な信用創造と融資モラルの低下が起きていたんです。
言ってみれば遅すぎた。
あのまま放置していたら、それこそもっと恐ろしいクライシスになっていたでしょう。
まあ、その恐慌状態で仕入れた方が、投機家はもっと儲かったかもしれないけど、
そういう価値観の人種を主眼に経済運営すべきではないですから。

あの当時から教訓を得るとすれば、いかに未然に過熱を防ぎ、
上げと下げのバランスをとりながら、持続的な安定成長をもたらすか、でしょう。
上げ続けもせず、下げ続けもしない。
マーケットの参加者に常にリスクを感じさせる、
そういう認識が働いていることこそが、最も全体の富を大きくする。

そろそろ本当に過熱感が出てきたようなので、
固定資産税の税率アップ、住宅減税の撤廃や譲渡益課税免除などの縮小が必要かもしれません。

[610: 匿名さん]

ちなみに不良債権処理を先送りせず、ドラスティックにやっていれば、西武、ダイエー、大京、長谷工といった有力企業？はあっという間に清算、銀行もろとも影も形も残らなかったでしょう。
１０年の犠牲を払って生かした事が、良いか悪いかは、歴史家の判断を待つしかないですが。

[611: 匿名さん]

不動産業への資金流入量が、年間3.5兆円を超えると、地価の抑制はきかなくなり、地価は暴走状態になって上昇する。

不動産業への資金流入量が、銀行の全産業への新規貸出額の15%以上

になる前に、何らかの規制が必要になるということです。
ただ、それまでに手を打てるのか、分かりません。

[612: マンション投資家さん]

また不動産が上がり始めましたよ。

[613: 匿名さん]

というより元々上がってるでしょう。どういうこと？

[614: 匿名さん]

606です
当時の当局のやり方は本当に無茶苦茶だったんですよ。

売買価格は行政が決める。
譲渡益にはほぼ100％課税する。
金融機関には融資させない。

容認する人いるなんてが信じられません。

[615: 匿名さん]

住宅は世帯数とストックの対比では充足したが、広さや質、立地利便、老朽化対応など
満足すべき水準とは言いがたい。
住宅市場が正常に動き、所得の伸びやライフステージにあわせて住み換えができるのが
本来の姿だ。ところが
９０年代の郊外戸建取得者はいまだ含み損を抱え２０００年以降の都心周辺部マンション取得者の
含み益がひろがりつつある。
住宅政策的観点からは郊外地価が１９９５年水準まで戻せば９０年取得者の大半は
住み換えが可能になる。そこまでは政策的に地価抑制策を行う理由はない。

地価の緩やかな上昇はステップアップの住み替えを促進する。
価格の波を１０年程度とみれば、２０１２年頃までは年４％平均で
底値から１．４倍くらいになるのがマイルドな上昇といえるだろう。
２３区平均でいえば新築マンション坪単価が２１０万⇒２９０万くらいにまでは上がる。
買い替えでないと手が届かないが、近郊の戸建ての土地が売られ利便のよい
都内マンションに入居という流れが加速される。

一次取得者は都心のコンパクトマンションか、郊外の３ＬＤＫを買う８０年初期のすたいる
に戻るだろう。
都内のミニ戸から郊外の庭付き一戸建、豊洲などの高層マンションへの住み買えも出る。
買い替えニーズが一巡すれば市場は本格的に休眠状態に入る。

需要は緩やかに後退しはじめ２０２３年頃にもう一度底値になる。
その前に直下型地震で住宅密集地が大規模に火災になり、大規模な復旧事業が
おこなわれないとも限らない。

[616: 匿名さん]

バブルははじけてみないとバブルかどうか判らないってことですね。無事に軟着陸すれば、それはただの好景気だったってことで。

バブル崩壊以降、好景気＝バブルという等式が人びとの発想に染みついてしまったのかもしれませんね。

[617: 購入経験者さん]

2023年底値は良いですね。40代後半で買い増せる。
頑張って2012年頃までにもう2-3件追加で買いたいものだが。。

[618: 元祖匿名はん]

>>614　「金融機関には融資させない。」

あのですね、プロのマーケットでは金融庁管轄の金融機関では
既に締め付けが始まってるとこも結構ありますよ。
一般的な受益権化するための信託銀行なんかは相当以前から
邦銀外銀問わずチクチクチクチクやられてるし。
ファンドもOもDも刺されたし、監査法人ショックでAとかもいかれてる。
緩過ぎただけの反動ともいえるが。
まあ、ノンバンク、外資レンダーは関係ないんですが。
もはや国交省じゃなにもできない。完全に金融庁マター。
不動産が名実ともに金融ビジネスになったともいえますな。

とにかく貸さなきゃ上昇ストップか下がりますよ。当たり前じゃんね？

[619: 元祖匿名はん]

あ、貸さないってのは、ローンが伸びないってことですよ。
ローン額が増えない限り、ハイレバにできない投資家は
突っ込んで買いにいけないってことです。
ってことは利回りがそれ以上下がらない。

期待IRR上げようとすると、出口売却時のキャップレート下げるか
賃料収入膨らますか、経費削るかしかない。
でも賃料上がらない、経費削るっても眼界がある、出口のキャップは
フン詰まりで危険。

まあValuation滅茶苦茶な連中がやってる某外資のホテル買いとかは
ミニ？バブルのアダ花みたいなもんです。儲けすぎてとち狂っただけ。

外資だろうがなんだろうが、金がいくら集まっても一緒。
全額キャッシュの連中なんて殆どいないわけで。
イールドギャップが永遠にあれば都心だろうがそりゃ上がるだろうが
いろんなリスク勘案すれば結構ムリ目の水準に来てる。
だからみんな買えてない。

さー買うぞ！

[620: 購入検討中さん]

９０年代の郊外戸建取得者はいまだ含み損を抱え２０００年以降の都心周辺部マンション取得者の
含み益がひろがりつつある。
住宅政策的観点からは郊外地価が１９９５年水準まで戻せば９０年取得者の大半は
住み換えが可能になる。そこまでは政策的に地価抑制策を行う理由はない。

この論理って、受け容れ難いです。
結局、不動産を持ってる人が優遇され、これから、一次取得しようとした人たちは、
不動産インフレによる、自己資金の大幅な目減りに陥り、貯蓄努力が報われない。

[621: 不動産購入勉強中さん]

>>地価摩擦係数

凄いロジックだと思うがこのReportを見つけ出した人も凄い！まさかご本人ではないだろうね。
すみません、悪気があって書いてはいないので。

>>不動産業への資金流入量が、年間3.5兆円を超えると、地価の抑制はきかなくなり、地価は暴走状 態になって上昇する。

バブル時代が年間約10兆円でしょう？現在、REIT、海外からの直接投資等も含めると不動産への
資金流入量が10兆円近くになっていると思いますが、やはり地価、暴走状態なのでしょうかね？
人気のない郊外、地方の地価はむしろ下げる方向に向かっているけど・・？
都心も地上げでもしないと土地供給量は増えないと思いますが？

>>不動産業への資金流入量が、銀行の全産業への新規貸出額の15%以上になると、土地価格は同じごとく暴走し、地価の暴騰を引き起こすことを分析証明した。

バブル時代の状況分析だと思いますが・・銀行の融資・与信基準は当時の状態に戻るのでしょうか？
あんなに悲惨な状況になったのに・・金融庁も大蔵省時代と同じ発想？

誰か教えてください！　金融マン、不動産取り扱いのプロの方々。

[622: 匿名さん]

『デフレはなぜ怖いのか』原田泰　文春新書
に、デフレによって若者雇用機会が失われ起業収益が損なわれ、財政再建が
遅れた等の社会被害が記載されている。一読をおすすめする。
地価が上がることは好景気を意味するわけでデフレ歓迎論のような粗雑な思考の
日本人が多いとわが国は早晩滅びる。
４４Ｐの記載は熟読に値する。

[623: 大手企業サラリーマンさん]

誰もデフレを望んでいないと思うよ。
例えば、誰がデフレを望んでいると思うの？

[624: 匿名さん]

＞結局、不動産を持ってる人が優遇され、これから、一次取得しようとした人たちは、
不動産インフレによる、自己資金の大幅な目減りに陥り、貯蓄努力が報われない。

貯蓄努力が報われないのは、預金金利と地価上昇率の差に基づくもの

預金金利が１％もないのに、５％でまわる不動産はいくらでもある。
それなのに多くの人が不動産投資しないで預金のままにしているかといえば
不動産がまだまだ下がるかもしれないと思っているからだ。

預金して将来マンションを買うのが得か今買うのが得か決めるのは
「実質マンション金利＝預金金利−マンション価格上昇率」
毎年３％の下落でもな預金金利１％でも＋４％
買わないほうが有利
これが５％で上昇しはじめたら−４％。待てばまつほど損をする。

これに対向するには、賃貸でもいいからとりあえずマンションを買うしかない。
あるいは上昇が止まるまであきらめる。
もうひとつは、預金金利が地価上昇をを上回るくらいになればいいだけの話。

不動産に限らず金融資産も持っている人が持っていないひとより有利なのは
資本主義の原則だから。
だから上がり始めたら、コンパクトマンションを買っておけと以前から申し上げて
いる。外国に着いたら現地通貨に両替するように、地価反転があった時点で
キャッシュ主義から不動産に「両替」しておかないとわが国の「低金利事情」
では値上がりにおいつかない。

[625: 匿名さん]

622は620へのレス
マンション価格の上昇を１％以下に抑制する方策などないから、デフレに戻せという
ふうに読んだ。

[626: 匿名さん]

>>620さん
論理を受け入れがたくても以下の事実は受け入れざるを得ないよ。
一次取得者が湾岸とはいえタワーマンションの８０㎡がらくらく買えて
同じ一次取得者が９０年の半ばとはいえ、流山や柏で２０００万の貯蓄に
３５００マンのローンを乗せて買った一戸建てが２５００万にもならない。
そういうかつての現実ほうが住宅政策としては問題が多い。
どっちの貯蓄努力が報われないかは明白だ。
値上がりがきついと貯蓄意欲がうせるという意味ならわかる。
でもそれは金融政策のせいだ。

都心のごく一部はどんなに高騰しようがわれわれの口出しする世界
ではない。
庶民がすでに買ったタワマンなどそれほど値上がりはしないよ。
高騰する都心は日本の最上位の６７万世帯が
１７８兆円、１世帯あたり２．７億円持っているらしい（前出　原田泰大和総研チーフエコノミスト）
からそういうひとにまかせておけばいい。
実際に、一次取得者は柏の葉キャンパスとか、流山おおたかの森とか
ららぽーと横浜などで便利で安いマンションが手に入る。

[627: 元祖匿名はん]

あのですね、ファンドにしても、外資にしても、「分譲マンション」を買うわけじゃないんですよ。
もちろん「区分所有」を買うわけでもない。わかります？
区分所有の分譲マンションの価格を決めるのはエンドの皆さんです。デベではない。
デベは売れなければいずれ下げざるを得ないから、決めるのは皆さんです。

でもですよ、投資する人間、マンション一室投資のエンドレベルではない、
一棟売りのマーケットではやはり利回り勝負なわけです。
利回り勝負とは何か。乱暴な言い方すればローン（ノンリコ）がつくかどうかです。
それには遵法性の問題もあるし、空室率がどの程度か、固都税や管理費等の経費がどの程度かかるか
修繕に今後どの程度かかるか、それでCapいくらで買うわけです。売るときのCap考えてIRRはじいて。
そのマーケットはおのずと上限はありますよ。だから新興不動産系上場会社の株価も下がってる。

二つのマーケットはどっかでリンクしてますけど、例えば土地の仕込みの段階で。
都心では中古のまともな売り物がなくなって殆ど開発案件が主ですから。
でも二つのマーケットは別なわけです。
エンドさんが、やれ買って、貸して、売ったらどうなるみたいな話をされるのは
個人の自由と言えばそれまでですが、貸せなかったらどうするの？空室か満室かゼロヒャクですよ。
賃料取れなきゃどうするの？。中古市場で売値下がったら（上がらなかったら）どうするの？ですよ。

タワーだ、やれ分譲坪単価650だ、1000だは結構ですが、個人的にはもうちょっと冷静になった方が
良いんじゃないですかって気がします。直近成功体験のある人ほど、もう冒険しないと思うんだが。

[628: 匿名さん]

柏の葉とかやめといたほうがいいよ。
引きこもりになるよ。まわりなにもないんだから。

[629: 匿名さん]

＞貸せなかったらどうするの？空室か満室かゼロヒャクですよ。
私は、自信がなければ新築でサブリース会社つける。
いままでそうしてきた。直接貸しでも不安なら相場の５％安で出す。
傍に大型一棟貸しのある物件など牽引役になるからそういう場所をねらう。
少なくとも賃貸仲介会社に信頼できる人は３人以上確保しておく。
６ヶ月空室だったり一ヶ月後に急に退室されても困らない資金余剰を持つ。
素人は素人なりに失敗もするし勉強もしてきている。
投資にリスクコントロールは不可欠だ。

もちろん今手元に３０００万あったとしてそれで１億円の融資引き出して都心
物件の１ＬＤＫ買えといわれても断るが。
基本的に、短期の転売はしない主義だ。できれば２０年以上持ってインカムゲインを
味わってから元本が戻れば上出来。何しろもう歳だし。

[630: 匿名さん]

＞629
１０年後の変化は、想像を絶すると思うよ。駅直結、シネコン、ＳＣ付。車さえあれば
別に困らないよ。おおたかの森にはエノテカがあるし、飲食店舗だって悪くない。
豊洲が電車賃の高い線で結ばれて茨城県境まですっとんだと思えばいい。
流山も柏も既存住民の所得階層や学歴が結構高い住宅地なんだけどね。