23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[581: 匿名さん]

自分のスタンスを
①自己居住で、１５年前後で住み替え
②賃貸事業用で１０年程度で売却
③居住用で値上がりしたら住宅用資産の買い替えでより高価なものに買い替え
④新築を買って短期に譲渡益を狙う

④は、個人なら３９％の譲渡益課税。法人でも法人税に加えて１０％の譲渡益重課税
やって得なのは、転売を事業として毎年仕入れ経費で赤のでる専売業者だけ。
③は、７０００万物件が９０００万にあがったらそれを売って１２０００万に住み買えって
パターン。
①は、ローンの支払いを店子にやってもらって投資資金＋αのキャピタルゲインと
毎月数万の利益を得るぱたーん。

＞戸建て中心の高級住宅街に建つマンションはねらい目？
というかデベはそういうエリアに重点的に新規供給しているよ。松涛、南平台、広尾、南麻布
とにかく、渋谷の戸建てを売ってグランドヒルズ三茶を買うという流れでなく
野沢、上馬、太子堂、三宿の戸建てが渋谷区港区を目指すのではないかな。
彼らの意識は都心の医療施設だよ。虎ノ門病院、慈恵医大、慶応病院、日赤、女子医大
上馬から２４６の渋滞で運ばれたら手遅れでも港区の救急車なら間に合うかも。

ねらい目って、買って転売するのは私は興味がない。自分の住いとして６５歳過ぎたら
そういう場所に住みたいと切実に思うけどね。

[582: 購入経験者さん]

野沢、上馬、太子堂、三宿の戸建てが渋谷区港区は目指せないし、果たして
そう思っている人が多いのか。それよりも今で言えばグランドヒルズ三軒茶屋
に住み替える人が多いんでしょう。
用地取得はただでさえ難しいのに、高級住宅地戸建て地域で今後良いマンション
が出てくる可能性は低いと思うけどね。今出ている物件は買いかなー。松涛、広尾
含めて。

[583: 匿名さん]

大衆物件は話として面白くないので、どうしても都心地域の話盛り上がりますね。
立地の判断基準が人それぞれで面白い。私も５８１さん同様都心の医療を評価しています。治安や緑・公園も、又、幼稚園・小学校年齢の子供の教育を考えたら立地は都心です。
立地に娯楽・商業施設に歩いていけるを挙げている方いましたが、私は逆に、そういう目的で集まる部外者の目に触れない立地に一票入れます。山手線内陸部にそういう立地がぽつんぽつんと有ります。

[584: 匿名さん]

>>582
ゼンリン見ると、まだまだ官舎・社宅いっぱいありますよ。

社団・財団法人の「会館」の類も多い。
固定資産税の免除が見直されたらこれらも放出される。

[585: 購入経験者さん]

既に廃止決定されているなかでマンション用地になりそうな大規模用地
は意外に少ないよ。23区内では。
財務省の下落合2丁目、深沢1丁目、四谷、警察庁の文京区宿舎、農林省の
成城宿舎、厚生省の青山宿舎くらい。
今後決定されれば面白いのは、二、三、四番町くらいかな。
あとは杉並、練馬、北区等からの放出でしょう。

[586: 匿名さん]

高輪の衆議院議員宿舎は？プリンス横の一等地。
ＭＳにはならないだろうけど。

[587: 購入経験者さん]

今週の週刊朝日は「マンション、もう買うな。これだけの理由」という特集が載ってるそうだ。
また中身たいしたことなそうな気がする。。。

[588: 匿名さん]

>>587
立ち読みしたが、全くたいしたことない、というか中身ゼロ。
自分は上昇継続論者ではないが、それにしてもここまで論拠がない記事だと失笑する。
ま、いつものことではあるのだけれどね。所詮週刊朝日。

[589: 元祖匿名はん]

雑誌記事ごときに「買うな」って言われて買わないってのもお粗末だけど、
掲示板レベルで「上がる！」って言いあって自信持ってるってのもどうかと思うが。

[590: 購入経験者さん]

私の場合は、自信持っているというか、頭の体操ですね。Discussion。
周りと議論してても強気論者ばかりなので議論にならないというか。

[591: 元祖匿名はん]

まあ購入者、契約者がイイ買い物をしたと思いたい気持ちは健全だと思うし
否定までされるものではないと個人的には思っています。

ただ、都心分譲単価が際限なく上がると言うような、投機的な発想と言うか
エンドユーザーというよりむしろサプライヤーに近いような「発想」を超えて
「願望」を持つというのはあまり健全ではないかなと思います。

珍しく精神論的なことを言ってしまった。失礼。

[592: 匿名さん]

確かに本当に最近強気論者が多いよね。デベも含めて。

[593: 匿名さん]

地価は、1年や2年で上昇下落が反転するものではない。
米国地価の長期推移をローラーコースターに喩えた映像が下記だ。
http://www.popxpop.com/archives/2007/04/post_217.html
土地の価格は「人の期待と信頼」に似ている。、一度失われた信頼は回復するのに
時間がかかる。
一度信頼が高まれば、期待をあつめてより信頼される。
少なくとも5年以上の一定の上昇傾向、横ばい、下降をたどる。

なぜなら、下降は買い手有利、売り手不利。上昇はその逆だから。
マネーサプライと金利、開発などの供給ポテンシャルなどがそれにからむ。

地価下落期、デベは先安感のなかで売るからできるだけ早期売ろうとする。
あとから売り出す物件のほうがあきらかに安いからだ。
土地１００億建物100億のマンションなら
地価が毎年４％下落すれば、1年ごとに棚卸資産の時価は２％減り
借入金金利が年２％なら４％の損失になる。
逆に地価上昇期はデベは先高感のなかで売るから
できるだけ早期に値上がりしていない郊外の土地を他社より早く押さえて
おけば急ぐ必要はない。
あとから売り出す物件が先に売ったものより安くなる心配はないからだ。

土地１００億建物100億のマンションなら
地価が毎年８％上昇すれば、1年ごとに棚卸資産の時価は４％増し
借入金金利が年２％でも十分しのげる。

実際にマンションが売れなくてもデベは困らない。最悪社員を仲介にシフトするか賃貸管理に
まわすだけですむ。
一方顧客のほうは、親が＊＊ば相続。子供が生まれれば部屋は手狭。
離婚すれば住宅がもうひとついる。結婚すれば新居がいるし、子供が巣立てば
部屋があまる。家が古くなれば住み換えたくもなる。退職すれば都心に通う必要も
ない。年金が不安になれば貸家のひとつも持ちたくなる。大地震に備えて何か
しなくてはと思う。
さまざまな変化が起こって放置すればするだけ不都合さは増す。
上がり相場は、売り手が有利。普通は金利がその不公平さを是正する。
４％の上昇でも４％で資金調達していたらそれほど暢気にかまえていられない。

[594: 匿名さん]

デベの借入金と地価の上昇率の差が売らなくても平気なデベ姿勢を生んでいる。

だとしたらいっそかつての大京さんみたいに全部完成売りにしたらいいのにね。

[595: 匿名さん]

超都心案件は販売開始先延ばし、先延ばし、その上で超強気価格設定。これって、実態は完成売りに近い状況になってきてるって。

[596: 匿名さん]

そうですね。竣工してても気にしないって感じ。
むしろさりげなく竣工後値段上げてたりするし。

[597: 匿名さん]

言いたいことは、デベにしろ中古転売にしろ強気の理由はこうだ。

①地価は、あがりはじめたら売り手の意思如何にかかわらず周囲の思惑で勝手にあがる。

②デベは短プラ程度の２％台？低金利で資金を借りている。
　　地価が上がって事業採算性（利回り）が上がれば時間かければかけるほど利ザヤが稼げる
　　在庫＝棚卸資産の含み益が増していく

③地価が上がりはじめたら金利も上げていかないといけないが、いま上がって
　いるのは都心の一部と東京周辺だけ。東京の金利だけをあげるようなことはできない。
　金利があがればローン金利も上がり買い手にも不都合が生じる。

地価があがると物価もあがって短プラもあがってマンションは高値になって都心部は
コンパクト化、郊外マンションがどんどんできた。
一方で公団が無利子のカネで長期に安い住宅を提供して不満解消をはかった。
いまは、市場原理主義だから、市場のメカニズムに任せるという話だ。
そりゃ三和なんたらの井上氏（週刊朝日）の言うように、誰も買わなきゃいい。でも
みんなが資産形成のために不動産を買うわけではないから、せっぱつまった需要が
あれば5年10年待つわけにはいかん。

仮に5年待って下がりはじめても底値はどこで落ち着くのかまたわからない。
マンション価格があがるのもエルメスのバッグが生産調整で価格維持するのも
理屈は同じだ。
5000万の住宅を買うには
①郊外の新築庭付き一戸建て②都内の中古マンション③東京近郊の新築マンション
④都内のミニ戸中古
選択肢はいろいろある。
新築デベだけが売り惜しみでけしからんと腹をあてているうちにこれらも日々
値上がりする。
煽りというより、不動産上昇相場の経験談なのだけど。

[598: 匿名さん]

１９８０〜 5歳〜 10歳〜 15歳〜 20歳〜 25歳〜 30歳〜 35歳〜 40歳〜
１９８５〜 10歳〜 15歳〜 20歳〜 25歳〜 30歳〜 35歳〜 40歳〜 45歳〜
１９９０〜 15歳〜 20歳〜 25歳〜 30歳〜 35歳〜 40歳〜 45歳〜 50歳〜
１９９５〜 20歳〜 2５歳〜 30歳〜 35歳〜 40歳〜 45歳〜 50歳〜 55歳〜
２０００〜 2５歳〜 30歳〜 35歳〜 40歳〜 45歳〜 50歳〜 55歳〜 60歳〜
２００５〜 30歳〜 ３５歳〜 40歳〜 45歳〜 50歳〜 55歳〜 60歳〜 65歳〜

世代のギャップもある。現在50歳以上でないと地価が上昇する経験すら知らないのが実態だから
議論がかみあわないのは不思議ではないが。
４０代の住宅評論家がちょっとピントのずれた話をするのが気になっている。本人身銭をきって
上昇期に不動産を買ってないからだろう。

[599: 匿名さん]

値上がりペースには地域差がある。値上がり前期でに買えればいいが
中期後期では長期的持たないと元値回復は難しい。

土地３０００万建物２０００万のマンションでも
土地が2000万から5割上がった結果なら将来は下がる
土地底値で買えてはじめて建物分しか減価しない話になる。

値上がり後期ならマンションでも戸建でも同様に下落リスクが増す。

値下がり期では中期あたりでさえ郊外の一戸建てや中古マンションを買って
土地の含み損が広がって身動きがとれなくなった。
後期なら少しまてば下上昇に転じれば売却も可能になっている。
王禅寺5000万台120平米一戸建てなど3年前からいままでに2割は
上がってきている。駅近の新築マンションへの住み換えが可能なくらいに
はなっている。どういう動きになるのかはわからないが。

[600: 匿名さん]

>>582
いまや40坪以下の敷地が多いが、相続土地などは７０坪平均だったり
する。世田谷からいまの2億円物件への住み換えは実際あるみたいだよ。
仲介業者が最初にやるのは元物件の査定。それで買えるかどうかを
振り分けるらしい。
それに仮に査定が1600万でも4000万くらいのローンを子供が組むという
話はありうるしね。

生態系の食物連鎖が途絶えていて絶滅しかかった億ションが、地価高騰で
食い物（買い替え物件）を得て復活しつつあるのだと思う。
少子高齢化の高齢者は核家族の時代。多死高額相続社会でもある。８５歳９０歳の親の
子供といえば郊外買っちゃった50台だよね。郊外売って都心に戻るんじゃないのかね。