23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[521: 匿名さん]

個人金融資産１５００兆円。これを一般世帯数で割っても３７００万くらいの凄い額になるが
おそらくはもっと偏在しているに違いない。
このうち「現金・預金」の項目が50％を占める。（米国は13％）。
http://www.boj.or.jp/type/stat/boj_stat/sj/sjhi064q.pdf
この低金利の中で総額750兆円もの資金が預金や貯金そして現金に振り向けられている。
いかに国内の個人が安全第一、投資とか運用という世界に目を向けていなかったかという
ことだ。
（とはいいながらもここ数年で預貯金から株式などに５％ほど動いている。）
金利が上がる気配があってインフレにならないという話はない。
インフレを防ぐために金利を上げる。カネの価値が目減りするなかでいつまでも５０％預貯金
という話もなかろう。
これを誰が持っているか私は知らない。どこに向かうかはおそらく目減りしにくい高価なもの
そのなかに都心不動産が含まれていてもおかしくはない。

[522: 匿名さん]

高級住宅地が欲しいからって、年寄りがマンションを買うとは限らないけどね。
インフレ対策でも、マンションより土地を買うほうが得だし。
土地を買って家を建てたほうが、完成までの期間が短いし。
都心の高級住宅地なら売りに出てるからね。

[523: 匿名さん]

地価がすぐバブルになって崩壊して下落するような社会が人々に好ましいかどうか。
地価の上昇と価格安定化の仕組みを持つことがともに求められてきたのだと思う。
これまでの都市開発投資、鉄道・情報通信都市防災・街の景観美観整備などのインフラ投資
の見返りを得るためにそれらが必要なのだ。

１９９０年バブル以降の東京の変化を思い出そう。
新宿高島屋ができて、地下鉄大江戸線や南北線や、半蔵門線の延伸、東京フォーラム
丸の内の商業施設、とにかく莫大な都市整備のカネが投入されてきた。

都市再生は景気回復のために行われた政策で、国鉄清算事業団やＩＨＩ、三菱重工などさまざまな
企業用地が住宅に転用された結果、はじめて資産デフレから脱却のきざしが見えたわけだ。
ここで地価が暴走してまたバブル・・・では日本の金融経済政策のお粗末さを世界に知らしめる
ことになる。

人間も社会も馬鹿じゃない。馬鹿なのは世の中の変化を知らない者だけだ。証券化を
はじめとしてさまざまなリスク分散、緩衝材の仕組みを導入しそれが今試されている段階。

[524: 匿名さん]

>522
だから、三井の広尾の新築物件が人気あるんです。お年寄りの方には（笑）
理由は述べなくても分かられますよね。
一軒家だと住むのが怖いみたいですよ。身寄りも無い方々だからね。
コンシェルジェが居たら安心でしょうね。

[525: 匿名さん]

じゃあほぼ永遠に高止まりキープが可能ということ？
都心全般なら。

[526: 匿名さん]

＞524
まるで富裕層向けの高級老人ホーム？
だったら看護師とか居たらもっと安心だろうね

[527: 匿名さん]

今のお年寄りは戦中、戦前生まれですからね。
大勢の中にいるのに慣れている。
今の中高年の人以降は、個室で育った世代です。
老人ホーム的な団体生活は嫌いですから、
将来は一戸建てブームが来るかもね。

[528: 匿名さん]

>526
隣に日赤病院ありますからね。何かあっても安心ですね。
老人ホームに入居するのはご本人達は嫌らしいです（笑）

>527
慣れの問題じゃなくて・・団体生活を嫌うから安全な高級コンドミニアム
に住居されるのです。三井不動産の戦略は凄いと思う。

まあ・・最終的に得するのは顧問弁護士ですけどね。この話終わり。

[529: 匿名さん]

上がり相場は買えるものを買っておけばいいだけ。高騰直前は大変恵まれた時期なのだ。
下がり相場こそ見極めが難かしい。
安ければ粗悪品かと気にかかり高ければぼったくりかと勘ぐる。
素人がマンション選びはこんなレベルだ。
これから先は売り手の競争ではない。買い手の競争だ。
うっかり情報を楽しんでいたら乗り遅れる。

１９８６年は田舎の一戸建て買っても、都心のマンション買っても２０年後に買値で
売れた不思議なタイミングだった。
おそらく２００７年もあとから見れば１９８６年のような時期かもしれない。
にもかかわらず、みんなも目が肥えていっぱしの評論家になってしまったことが
判断を誤らせる。８６年も全くそうだった。８６年に買って別に８９年に売らずとも
２００３年に売っていれば大抵の物件は買値で中古が売れた。

価格は需給で決まる。供給の主導権を売り手が持っていることを認めたがらない。
おなかがすけば不味いものでも口に入れなきゃ飢え死にする。
本気で住いの購入を考えるのなら早い時期に郊外を買わないと毎年２０分づつ都心から
離れていく。別に他人事だからどうでもいいのだが郊外にいけばいくほど下落は早く
上昇は遅い。おまけに通勤がきつい。

都心など大衆が買わなくても値崩れの心配などない。それをあれこれ
言ってみても買えるマンションが戻ってくるわけではない。
建築はいくらでも高級化できる。ローコストの時代は場所の評価が問題だったが
供給がへれば場所は妥協し建物が立派ならそれでいいという話になる。

私はバブルをステロタイプのごとく悪ときめつける単細胞が気に入らない。
バブルは悪でも善でもない。カネに善悪がないように別の尺度のもの。
おそらく今から先が本当の資産格差の始まりなのだと思う。

[530: 匿名さん]

手の込んだ買い煽りが多い。どうしてそう郊外を買いあおる人が多いの？
同じ人ではなさそうだし。分からないけど・・・

[531: 匿名さん]

べつにあなたに向かって言ってない。６０年の人生経験を語っただけだよ。
聞く耳持つ人が聞けばいい。
本当に心の貧しい人が多いな。

[532: 531]

煽られると思うところが自分の見識不足なのだと思わんかね。
自己責任で租借してみれば言いだけだろう。書くと過剰反応するあなたのほうが
私には不思議でならない。

[533: 購入経験者さん]

私も529さんのような判断から買いました。
まるっきり底で買えたわけでは無いですが、調べていれば、今後少なくとも
2,3年は上昇を続けるだろうという思いが強くなった。
おっしゃるとおり、買えるところで都心の住環境の良いところを買った。
今当時の予算で同じ広さだと見たところかなり郊外になってしまう。
そういう意味では現時点では正解と言える。

週刊何たらの雑誌でマンションは買い時では無いという記事があるそうな。
読んでないけど、こういうものが出るうちはまだ安心できると考えています。
一般的には、昨今の上げ相場に懐疑的な人がまだまだ多いでしょう。

ただ、そういう私も、明日になったら意見は変わる可能性がある。
自己居住用であれ、投機であることに変わりは無い。このドキドキ感が楽しい
ですね。

まだ新築でも安い物件が結構残っている。今はまだ買いチャンスだろうと、
老婆心ながら思っています。これなんで買わないのかなーというもの、ありますね。
自分で足を棒にして歩き回れば、まだまだ見つかります。

[534: 住まいに詳しい人]

はっ　？？？

[535: 購入検討中さん]

529はマンション投資家ってハンドルネームで、
あちこちに場違いなレスしてる人だね。
最近この掲示板を見つけたみたいで、
朝から晩まで張りついてるの。
相手にしないほうがいいよ。

[536: 購入経験者さん]

>535
533です。529さんでは無いです。
別にどうでも良いですが、相手にしないならスルーすれば
良いでしょう。あなたのような発言の方が場違いだと思いますよ。
反対なら反対で、意見を述べれば良いだけ。

[537: 匿名さん]

確かに昭和２２年までは、都内でも強烈な資産格差があり、土地所有者と非土地所有者で天と地ほどの差があったわけだから、これから世界レベルの食料インフレ、資源インフレを外的梃子として、また低金利を内的梃子として強烈な格差拡大が進行していくだろうことは、わかっているひとはわかっていること。それを保存のきかない大根価格の相場のように単なる需要と供給バランスのみで語り、上がれば、また下がるといった議論に迷わされて、初動で出遅れるのは一生の不覚となることでしょう。

[538: 匿名さん]

1人の富裕層と999人の貧民くらいの世界ということですかね？

[539: 匿名さん]

郊外はやめた方がいいと思うけどね。
別に買いたいなら止めないけど。

[540: 購入検討中さん]

首都圏マンション在庫が増えてきたようですが
目立った値引きは出てきてますか？

[541: マンコミュファンさん]

確かに言えてるかも
虎ノ門TRも中古億ションが売れて無いようだし。

もう一時期の加速度はなくなった感あるね。
大体みんなマンションなんてまだまだボンボンできるから、スペックとか拘ってゆっくり品定めスルベキダヨ。

[542: 不動産購入勉強中さん]

外断熱や何でもいいけど、強いインセンティブがほしいと考えています。
そうすれば早めに購入したいが、スペックは従来道りだが、値段だけ上がってしまったでは今の消費者は満足しない。特に目が肥えてるウルサイ人は。

購入意識をクスグル何かがないと飛びつかないと思います。
みんな冷静ですよ。デベの皆さんも一工夫しないと、お宅のマンション売れ残りますよ。

[543: 購入経験者さん]

ここ一年が山ですよ。賃貸の空き部屋の増加（１Ｒは除きます）、特に古いマンションは空きがかなり出ていてます。売るタイミング、危機管理を熟知した外国人投資家も長くは保有しないとゆう理由もあります。地震の多い国、もし地震が起きても崩壊はしなくても売値は下がります。今は都心で需要供給のアンバランスによって一時的に値が上がってるだけです。

[544: 匿名さん]

>>519
計算が変じゃない。1000万以上はこんな割合にはならないよ。
金持ちが世の中には結構いることは認めるけどね。

稼ぎの多い人ほど既に保有している可能性は高いから、結局デベ
や業者は売上を保とうとすれば1000万未満を最大のターゲットに
しなければならない。

金持ちがそこそこ居るということと、それによってマーケットが
動くということは別問題じゃない。金持ちがマーケットを動かすなら、
とっくに高級物件が溢れるようになってるはず。だけど、実際は
高級住宅地だって細切れにして、普通の人に買える値段にしてるのが
現実でしょ。

[545: 匿名はん]

いずれにしても、これだけ掲示板に注力できるということは
実践者ではなく、机上の論理者であることを自ら証明していますな
まあ、頭でっかちさんはどこにもいますから
確かに学校の勉強なら優秀なタイプでしょうけど・・・

[546: 匿名さん]

朝からごくろんさんです。
ちなみに不動産は賃貸3件、自宅も2003年買っています。藤巻さんやロバートキヨサキさんの
ように実践しながら考えを書くことで自分の考えを深めたいだけです。
５４５さんと私はおそらく歳は20年違うとおもいますよ。
匿名はんの方こそ先端の金融不動産の知識に詳しいのになぜ実践しないのか。私は不思議ですが。

[547: 匿名さん]

私が書いているのは、多くの「下がる論者」「様子見論者」との認識の差が
一体どこから来るか確かめたいだけ。
中古の在庫なんていつでも9割はあるわけで、在庫があること＝値下がり
ではない。売れにくい中古は6ヶ月から1年かけて売る。
ただし都心6区は優良中古が品薄。あれば私が買っている。
オーナーチェンジや住み続けて売っている人が多いから、あるいは
自分が住んで、人に貸してその後の売りだったり、築浅で高値待ちで
ゆっくり構えていたり
とにかく90年代のように競売や任意売却の物件が豊富に出てきてはじめて
下落につながる。

＞結局デベや業者は売上を保とうとすれば1000万未満を最大のターゲットに
しなければならない。
ユーザ数では正しいと思うが、坪単価200万以下が消えたわけではない。大手も郊外で
量販型の物件を多数供給している。
しかし利益率１０％の4000万の物件1000戸の売るのと、利益率１５％の1億６千万の物件
200戸売るビジネスとどっちが楽ですかね。

デベがつぶれようが、売り上げが減ろうが関係ない。地主が土地を売り渋る
だけでマンション相場は上がる。地主はデベの意向にあわせて土地を売ってくれない

15年間の値下がりのあとで売り渋っているのは地主。大企業に政府が圧力かけて
都市再生の用地を出させた過去とは全く違って、時価会計で評価替えを求めると
財務諸表が大きくかわる隠しだまにすらなるのが値あがりしはじめた今の土地だ。

実際に横浜や川崎や松戸の郊外を歩くと、駅徒歩10分以内にもう広大な敷地は残って
いない。希少性のある駅近は新築が結構な高値。一方郊外の工場跡地などでは
2000万３０００万台の供給がはじまっている。

＞スペックは従来道りだが、値段だけ上がってしまったでは今の消費者は満足しない。特に目が肥えてるウルサイ人は。

それが災難ですね。地価が上がっていることに免疫ができていない。美人がいき遅れるのと
同じで、自分が年老いてきていることに気がつかない。
地価高騰というのは、物件が上がるのでなく買い手の購買力能力が衰えるということなのです。

[548: 購入検討中さん]

５４７さん
回答願います。

＞中古の在庫なんていつでも9割はあるわけで、在庫があること＝値下がり
ではない。売れにくい中古は6ヶ月から1年かけて売る。
ただし都心6区は優良中古が品薄。あれば私が買っている。

とあります。私は億ション狙いですが、どうも今の相場を見ていると牽引役をはたす虎ノ門TRや、六本木ヒルズなどは上昇スピード鈍化してるように見えますが如何ですか？
まあ高止まりなんでしょうが、売れてませんよ。高すぎるからでしょう。そう思いませんか？
値下がりする若しくは指値がきくような状況でしょうか？


>財務諸表が大きくかわる隠しだまにすらなるのが値あがりしはじめた今の土地だ。

これはよく分かりますな。
確かに含み益になるので。
言いたいことはわかる。

[549: 匿名さん]

億以下の中古も売れ行きが鈍ってますけど。
優良じゃないって事かもしれませんが。

[550: 匿名さん]

＞スペックは従来道りだが、値段だけ上がってしまったでは今の消費者は満足しない。特に目が肥えてるウルサイ人は。

確かに結婚とよく似ています、適齢期で残っているものの中から選ばなければなりません。
それと同時に相手（物件）も購入層（収入、資産）を選ぶのです。
収入と資産に変化がなければ、どんどんランクダウン（郊外へ）していくしか方法がありません。

＞億以下の中古も売れ行きが鈍ってますけど。
中古購入者は、資産価値を理解した二次以降の取得者やプロ、
予算的に新築をあきらめた人々と二種類です。
新築の売れ行きが落ちれば、後者の人たちは動きが鈍くなります。

[551: 匿名さん]

相手を選ばず結婚しないで遊ぶだけ、ってのもありますね。
あるいは同棲だけ。

[552: 元祖匿名はん]

本当の資産家、金持ちほど、自分の資産をいかに減らさず、代々残す、増やしていくことを考えます
やみくもに使ったりするのは成金だけ

確かにゼネコンも強気で、建築単価が上がったとしても、ここで仮に坪100万オーバーとしても
価格に転嫁できる部分なんてしれてますよ

土地値がじゃあ、どんだけ上がるかと言っても、プロに近い人ほど、実態わかってる人ほど
表では強気なことを仮に言ったとしても、裏では相当今の相場にはリスクを感じてるはずですよ
ここ最近、過去に実際儲けた人ほど、いつまでも上がるなんて思わないでしょ、普通

[553: 契約済みさん]

値上がりするのは、証券化できるものだけだろう。
大型物件などの出口がしっかりしていてハメ込めるものだけだ。
一個のマンションに年金の金が入る筈なんてありえんしな。

次々出てくるマンションの価値が買ったとたん上がるなど、幻想に過ぎない。
世の中そんなに甘くない気がする。

あくまでも自己使用で、居住用でしょ。住んで楽しむものだよ。

[554: 元祖匿名はん]

あらあらですが、同感。
ここ数年、プロの余波を享受できた人はラッキーぐらいにエンドでは思っといたほうが健全だよ。
少なくとも一部とち狂ったデベは別として、プロは分譲単価が際限なく上がるなんて思ってない。
じゃあ、小金持ちレベル以上の層が、どんだけ価格上昇分を吸収できるってもしれてます。
すそ野はあくまで供給量から言っても小金持ち未満の大多数。おのずと買える天井は限られる。
ローンの問題もあるわけだし。
繰り返しだけど、下がるとは言わん。でもエンド単価がこれ以上バンバン上がるなんて考えにくい。

[555: 匿名さん]

際限なく上がる予定で過剰なレバレッジかけて買ったような人は、
下がらなくても停滞するだけで慌てざるをえない。
完成マンション自体もそうだが、
デベも土地の仕入れ値が値上がり前提でやってる所は、今まさにひやひやしてるところ。

てんぱったところが安売り処分を始めると、
一気に熱が冷める。そうならないためにも、
景気と共にジワジワ上がっていくのが一番よいのだが。

[556: 匿名さん]

ここぞと、強気に売り出してるデべもありますね。
取締役会で高く売ると決まりましたのでと、客に言う営業もいた。

[557: 匿名さん]

このスレにやたら都心の物件を勧めたがる人がいるけどすでにとんでもない
金額になっているので一般人には買えませんよ。
1億とかそれ以上の物件を買える人がいったいどれくらいいると思っている
んでしょうか？

[558: 匿名さん]

実質物価上、マンション価格の上昇が限界にきてたとしても
名目物価上、マンション価格は上昇するかもしれない。

資本主義社会で、デフレというのは異常事態。
否が応でも回避すべき事態。

回避して、一定のインフレが生じた場合名目物価は上昇。
これから、資源も無く・技術水準も他国に追いつかれている日本
日本の通貨である円は、どこまで強くいられるかな？

[559: 購入経験者さん]

為替を予測するのは神でも不可能だが、少なくとも
インフレ傾向に転じる可能性は2-3年前に比べ高まっている
とは言えるでしょう。人件費のインフレよりも、株、不動産
価格上昇タイミングのほうがその場合早いでしょう。

[560: 匿名さん]

欧米の株価は今以上にもっともっと上がる？

[561: 物件比較中さん]

>557
結構多いですよ、子なし共稼ぎ世帯年収2000万なんてざらですから。

[562: 購入経験者さん]

ざら。いくらでもいる。しかも独身なら賃貸暮らし。
所得の高い彼らが結婚したら鬼に金棒。
晩婚化でDINKS所得レベルも上がっている。
彼らも流石に結婚したら家を買い始めるでしょうね。
子供ができれば尚更。

[563: 匿名さん]

所得があるからって、ローンを目一杯借りて高額物件を買うとは限らない。
いつ離婚してもいいように。
子供が出来たらマンションよりも庭付き一戸建てが買いたくなるし。

[564: 購入経験者さん]

個人の嗜好の問題ですねそれ。

[566: 匿名さん]

2000万がざらってどのくらいの割合でざらというの？
とりあえずＤＩＮＫＳというと30〜前半くらいせだいだよね。（既婚者はいずれ子供を
持ちたいという人のほうが大半だから）夫1200万で妻800万とかっていうカップルか。
そんなにいます？

[567: 購入経験者さん]

少なくとも私の周りには多い。2000万円どころでは無いが。
彼らまだ賃貸暮らしだからね。でも結婚すると続々とマンション買うのよ。
私もそうでしたが。少なくとも都心物件を吸収できるくらいは充分いるよ。
統計で示せ、と言われましてもね、統計ありませんのでね。悪しからず。
官公庁なんかのDataには載らない人々ですので。

[568: 匿名さん]

>>567
あなたの周りだけの話なら、少なくともざらとはいえないのでは。
ざらっていうと、一番少なくても23区内の2、30組に1カップルくらいはいるイメージがありますね。

[569: 購入経験者さん]

そこが微妙なところなんですよね。所詮肌感覚ですからね。
ただ、特に若年層の2極化傾向は強まっていると思うんだなー。
そして彼らの傾向としては見栄っ張りというか、良いところに
住みたい願望が強い。上位3％くらいのカップルは所得2000万
以上だとは思いますね。

[570: 匿名さん]

今時の高額所得者は、結婚して家を持って一人前、
みたいな古臭いプロパガンダに簡単に乗せられて、
妥協物件買っちゃうような人は減りました。

儲けた金でいかに人生を楽しむか。
もう都内ではこんなところがこんな値段でしか出せないんです、という提示を受ければ、
同じ金で高級賃貸＋ホテル＋海外ステイのほうが、得られる効用が上と判断できてしまう。
マイホーム主義なんて洗脳はとっくに解けている。

資産の流動性の不利まで考えて、
それでも保有していい不動産とその価格というのは自ずと限られてくる。
金持ってる賢い奴ほど焦ったりふわふわしたイメージで買ったりはしない。
余裕と知恵でモノの価値を判断する。

「割高」でも金持ちが買うと言うのは幻想。
コストのパフォーマンスにはシビアなので。
良いとモノ判断すれば「高額」でも買うわけだが。