23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[505: 購入経験者さん]

新築の客層と中古の客層とは違うのだから。

確かにそうだったんだけど、これからはどうか。
今ある新築物件、選択肢が郊外じゃないところは限られていると思う。
中古の流通量を増やすのが政府方針でもあり、今の乏しい物件状況を
考えると、中古に新築層が流れざるを得ないでしょう。

[506: 匿名さん]

おそらくは、これから10年以上、都心６区に新築分譲マンションは激減する。
マンションを買うなら米国のように中古市場しかなくなる。
すでに青山、麻布、代官山など住みたくても中古しかなかったわけで、新築の
賃貸という新しい選択肢が出た。
都心に住まなくちゃいけない人は、買って住むより借りて住んだほうが楽。
世の中自社ビルの数より賃貸ビルが圧倒的に多いわけで、住居も保有で
場所に拘束されずにいろいろ環境の差異を試してみたいという気持ちもある。

23区で２万戸も新築分譲マンション供給していた過去こそ「異常」。まるで
新興国さながら。
住宅は供給過剰になってはじめて質の淘汰がはじまる。中古市場もリノベーションも
意味を持つ。
ただし過去の中古は狭すぎた。いまさらコンパクトマンションの新築分譲をやる
デベは時代の逆行。築浅がなぜ人気か。
そりゃ広いからだ。

[507: 匿名さん]

同意。新築で高くて狭くてしょぼいの買うのなら、中古で良さそうなのを買うよ。
新築と中古、個人的にはどちらでもいいが、90平米もないのにわけの分からん値段
つけてる新築には全く関心なし。

それにできてもいない物件を、ほとんど業者の情報にしたがって購入する日本の
新築購入のパターンには、どうも違和感があって未だに慣れられない。それなら、
既に現物が見れて評価がなされている中古のほうがいいかな。

[508: 匿名さん]

>>490
範囲のとり方によるが、ロンドンやNYの中心部は東京に比べればはるかに狭いので、
慢性的に不動産価格は高めなの。

買えるやつはいくらでもいるが、物件を選ばず気前よく買ってくれるわけではない。
だから、便乗値上げ物件が売れるとは限らない。二極化ありだね。

[509: 匿名はん]

税制対応で買いが促されるという見方は、必ずしもそうとはいえない。一見
資産運用上有利に見える不動産でも、売買や管理に手間が結構かかる。こういう
重さを嫌い身軽さを重視する企業や個人は増えている。少なくてもまともな大手
で積極的に本業外れの不動産買い増しなんて当面ありえんだろ。

わずかばかりの税制の変更によって皆が買いだせば、結局値上がりと品薄で、
税率上昇分よりはるかに高めでしかも大したことないババをつかむ可能性あり
（これは煽ってる連中がいるのだが・・・）。いつまでも、少々の税制変更で、
皆が買いに走るなんてことは考えられん。

[510: 匿名さん]

>>508
ついでに数年間でポンドやユーロ、数割円に対して値上がりしてないっけ？

[511: 匿名さん]

話を価格予測にもどすと

>>106
で既出のみずほのレポート
http://www.mizuhocbk.co.jp/fin_info/industry/sangyou/pdf/1007_02.pdf
図表１−６地価高騰した1981年3万戸水準だった東京都の供給量1985年に
1万８０００戸に減って1988年1万戸と激減している。

今後下記の水準以下なら首都圏価格はこんな感じで動くのではないだろうか
SS　　　　　年間供給200〜400戸
Sクラス　　　　年間　1000戸以内
Aクラス　　　　年間　　2000戸
Bクラス　　　　年間　　4000戸
C〜Eクラス　年間　　10000戸〜
　　　　　　２００４年坪単価　　　　２００７年５月　　　　２０１０年　　　　　２０１３年　　　　　２０２０年
SSクラス　　４００万　　　　　　　　　７００万　　　　　　　１２００万　　　　　　１１００万　　　　９００万
Sクラス　　３５０万　　　　　　　　　　５００万　　　　　　　　９００万　　　　　　９００万　　　　　７００万
Aクラス　　２５０万　　　　　　　　　　３５０万　　　　　　　４００万　　　　　　　３５０万　　　　　３３０万
Bクラス　　２００万　　　　　　　　　　２８０万　　　　　　　３５０万　　　　　　　３１０万　　　　　２８０万
Cクラス　　１８０万　　　　　　　　　２２０万　　　　　　　　２５０万　　　　　　　２３０万　　　　　２００万
Dクラス　　１６０万　　　　　　　　　１９０万　　　　　　　　２２０万　　　　　　　２００万　　　　　１８０万
Eクラス　　１４０万　　　　　　　　　１６０万　　　　　　　　１９０万　　　　　　　１７０万　　　　　１６０万

[512: 匿名さん]

＞551さん
非常に解りやすい情報整理有難うございます。参考にさせて頂きます。
SS & Sクラスは上記予想値を突き抜けるかもしれませんね。

[513: 匿名さん]

2003年（最新）住宅・土地統計調査によると、東京23区の世帯数(主世帯)は約384万2400世帯
1500万超所得世帯は28万世帯もいるわけだ。
そのうち2.6％がマンション買うとすれば下記の年７５００戸くらいは楽にはける。


SS　　　　　年間供給200〜400戸
Sクラス　　　　年間　1000戸以内
Aクラス　　　　年間　　2000戸
Bクラス　　　　年間　　4000戸

[514: 匿名さん]

SSクラス平均取得価格：５億/部屋　x ２００戸　＝　１，０００億円・・・
う〜ん・・・誰かに買い占められるのか・・悔しい。

[515: 匿名さん]

ま、予想の積み重ねだからね。
当たれば良いね。

[516: 匿名さん]

需給バランスで価格はいくらでも先鋭化するという話だよ。
宝飾品や、美術品の価格の世界と同じ。
ゴッホの絵の価値を収益還元法で語るのも面白いけど
本質は買い手の主観とサロンの評価だろう。
富裕層マーケットというのがだんだんできてくる。バブルと混同しないようにね。

[517: 匿名さん]

＞バブルと混同しないように

佐佐木や高橋も同じこと言ってたな　エスポの会長とかも。

[518: 匿名さん]

何、何？年収１５００万以上の世帯がどんどん買うっていうのは何を言いたいの？
すでにいい物件持っている人は得だからうらやましいだろって話？　それともこれから
買っても間に合うから急いで買った方が得だという話？

[519: 匿名さん]

米国にはロングアイランドやビバリーヒルズやシカゴ郊外などの高級住宅地がある。
ニューヨークのコンドミニアムも価格を調べると凄いのがいっぱいある。
経済大国の日本。
資産デフレが終わって、富裕層が安心して買える時代に何が求められているかという話だ。

芦屋や鎌倉以外に本当の高級住宅地がないわが国にとって5億の億ションが２００戸
くらい供給されなければ、所得に見合った住宅供給とはいえまい。

１５００万以上の所得というのがクセモノで２５００万なんてのは弁護士、開業医以外にも
普通にいたりする。身の回りにいるかどうかは別だ。

前出の資料http://www.stat.go.jp/data/shugyou/2002/kakuhou/zuhyou/c024-2.xlsから
300万未満の所得の世帯を除いて考えると
300万〜500万の世帯２６％
500万〜1000万の世帯４８％
1000万以上２６％

500万〜1000万の世帯４８％がCクラス以下のユーザー
この層が都内に気に入った場所に買えないと文句を言っているだけ。


実はその上のクラスの層が厚いことに、500万〜1000万の世帯４８％が
きがついていないで、買い手がいなければいつか下がると信じている。

むしろすでにタワマン買った人など高層階と中低層の所得格差というかライフスタイルの差に
いまさらながら驚いていたりするんじゃないか？

[520: 匿名さん]

富裕層って本当にいますよね。銀行借入金なし、現在保有している現金をどうやって死ぬまで
使うか考えている。基本的にバブル時代の有名人とは質が違う。
そんなお爺さん、お婆さんに偶然会えるかもしれないから普段からお年寄りは大切に！
見た目で金持ちとわかんない人もいるからね。

[521: 匿名さん]

個人金融資産１５００兆円。これを一般世帯数で割っても３７００万くらいの凄い額になるが
おそらくはもっと偏在しているに違いない。
このうち「現金・預金」の項目が50％を占める。（米国は13％）。
http://www.boj.or.jp/type/stat/boj_stat/sj/sjhi064q.pdf
この低金利の中で総額750兆円もの資金が預金や貯金そして現金に振り向けられている。
いかに国内の個人が安全第一、投資とか運用という世界に目を向けていなかったかという
ことだ。
（とはいいながらもここ数年で預貯金から株式などに５％ほど動いている。）
金利が上がる気配があってインフレにならないという話はない。
インフレを防ぐために金利を上げる。カネの価値が目減りするなかでいつまでも５０％預貯金
という話もなかろう。
これを誰が持っているか私は知らない。どこに向かうかはおそらく目減りしにくい高価なもの
そのなかに都心不動産が含まれていてもおかしくはない。

[522: 匿名さん]

高級住宅地が欲しいからって、年寄りがマンションを買うとは限らないけどね。
インフレ対策でも、マンションより土地を買うほうが得だし。
土地を買って家を建てたほうが、完成までの期間が短いし。
都心の高級住宅地なら売りに出てるからね。

[523: 匿名さん]

地価がすぐバブルになって崩壊して下落するような社会が人々に好ましいかどうか。
地価の上昇と価格安定化の仕組みを持つことがともに求められてきたのだと思う。
これまでの都市開発投資、鉄道・情報通信都市防災・街の景観美観整備などのインフラ投資
の見返りを得るためにそれらが必要なのだ。

１９９０年バブル以降の東京の変化を思い出そう。
新宿高島屋ができて、地下鉄大江戸線や南北線や、半蔵門線の延伸、東京フォーラム
丸の内の商業施設、とにかく莫大な都市整備のカネが投入されてきた。

都市再生は景気回復のために行われた政策で、国鉄清算事業団やＩＨＩ、三菱重工などさまざまな
企業用地が住宅に転用された結果、はじめて資産デフレから脱却のきざしが見えたわけだ。
ここで地価が暴走してまたバブル・・・では日本の金融経済政策のお粗末さを世界に知らしめる
ことになる。

人間も社会も馬鹿じゃない。馬鹿なのは世の中の変化を知らない者だけだ。証券化を
はじめとしてさまざまなリスク分散、緩衝材の仕組みを導入しそれが今試されている段階。

[524: 匿名さん]

>522
だから、三井の広尾の新築物件が人気あるんです。お年寄りの方には（笑）
理由は述べなくても分かられますよね。
一軒家だと住むのが怖いみたいですよ。身寄りも無い方々だからね。
コンシェルジェが居たら安心でしょうね。

[525: 匿名さん]

じゃあほぼ永遠に高止まりキープが可能ということ？
都心全般なら。

[526: 匿名さん]

＞524
まるで富裕層向けの高級老人ホーム？
だったら看護師とか居たらもっと安心だろうね

[527: 匿名さん]

今のお年寄りは戦中、戦前生まれですからね。
大勢の中にいるのに慣れている。
今の中高年の人以降は、個室で育った世代です。
老人ホーム的な団体生活は嫌いですから、
将来は一戸建てブームが来るかもね。

[528: 匿名さん]

>526
隣に日赤病院ありますからね。何かあっても安心ですね。
老人ホームに入居するのはご本人達は嫌らしいです（笑）

>527
慣れの問題じゃなくて・・団体生活を嫌うから安全な高級コンドミニアム
に住居されるのです。三井不動産の戦略は凄いと思う。

まあ・・最終的に得するのは顧問弁護士ですけどね。この話終わり。

[529: 匿名さん]

上がり相場は買えるものを買っておけばいいだけ。高騰直前は大変恵まれた時期なのだ。
下がり相場こそ見極めが難かしい。
安ければ粗悪品かと気にかかり高ければぼったくりかと勘ぐる。
素人がマンション選びはこんなレベルだ。
これから先は売り手の競争ではない。買い手の競争だ。
うっかり情報を楽しんでいたら乗り遅れる。

１９８６年は田舎の一戸建て買っても、都心のマンション買っても２０年後に買値で
売れた不思議なタイミングだった。
おそらく２００７年もあとから見れば１９８６年のような時期かもしれない。
にもかかわらず、みんなも目が肥えていっぱしの評論家になってしまったことが
判断を誤らせる。８６年も全くそうだった。８６年に買って別に８９年に売らずとも
２００３年に売っていれば大抵の物件は買値で中古が売れた。

価格は需給で決まる。供給の主導権を売り手が持っていることを認めたがらない。
おなかがすけば不味いものでも口に入れなきゃ飢え死にする。
本気で住いの購入を考えるのなら早い時期に郊外を買わないと毎年２０分づつ都心から
離れていく。別に他人事だからどうでもいいのだが郊外にいけばいくほど下落は早く
上昇は遅い。おまけに通勤がきつい。

都心など大衆が買わなくても値崩れの心配などない。それをあれこれ
言ってみても買えるマンションが戻ってくるわけではない。
建築はいくらでも高級化できる。ローコストの時代は場所の評価が問題だったが
供給がへれば場所は妥協し建物が立派ならそれでいいという話になる。

私はバブルをステロタイプのごとく悪ときめつける単細胞が気に入らない。
バブルは悪でも善でもない。カネに善悪がないように別の尺度のもの。
おそらく今から先が本当の資産格差の始まりなのだと思う。

[530: 匿名さん]

手の込んだ買い煽りが多い。どうしてそう郊外を買いあおる人が多いの？
同じ人ではなさそうだし。分からないけど・・・

[531: 匿名さん]

べつにあなたに向かって言ってない。６０年の人生経験を語っただけだよ。
聞く耳持つ人が聞けばいい。
本当に心の貧しい人が多いな。

[532: 531]

煽られると思うところが自分の見識不足なのだと思わんかね。
自己責任で租借してみれば言いだけだろう。書くと過剰反応するあなたのほうが
私には不思議でならない。

[533: 購入経験者さん]

私も529さんのような判断から買いました。
まるっきり底で買えたわけでは無いですが、調べていれば、今後少なくとも
2,3年は上昇を続けるだろうという思いが強くなった。
おっしゃるとおり、買えるところで都心の住環境の良いところを買った。
今当時の予算で同じ広さだと見たところかなり郊外になってしまう。
そういう意味では現時点では正解と言える。

週刊何たらの雑誌でマンションは買い時では無いという記事があるそうな。
読んでないけど、こういうものが出るうちはまだ安心できると考えています。
一般的には、昨今の上げ相場に懐疑的な人がまだまだ多いでしょう。

ただ、そういう私も、明日になったら意見は変わる可能性がある。
自己居住用であれ、投機であることに変わりは無い。このドキドキ感が楽しい
ですね。

まだ新築でも安い物件が結構残っている。今はまだ買いチャンスだろうと、
老婆心ながら思っています。これなんで買わないのかなーというもの、ありますね。
自分で足を棒にして歩き回れば、まだまだ見つかります。

[534: 住まいに詳しい人]

はっ　？？？

[535: 購入検討中さん]

529はマンション投資家ってハンドルネームで、
あちこちに場違いなレスしてる人だね。
最近この掲示板を見つけたみたいで、
朝から晩まで張りついてるの。
相手にしないほうがいいよ。

[536: 購入経験者さん]

>535
533です。529さんでは無いです。
別にどうでも良いですが、相手にしないならスルーすれば
良いでしょう。あなたのような発言の方が場違いだと思いますよ。
反対なら反対で、意見を述べれば良いだけ。

[537: 匿名さん]

確かに昭和２２年までは、都内でも強烈な資産格差があり、土地所有者と非土地所有者で天と地ほどの差があったわけだから、これから世界レベルの食料インフレ、資源インフレを外的梃子として、また低金利を内的梃子として強烈な格差拡大が進行していくだろうことは、わかっているひとはわかっていること。それを保存のきかない大根価格の相場のように単なる需要と供給バランスのみで語り、上がれば、また下がるといった議論に迷わされて、初動で出遅れるのは一生の不覚となることでしょう。

[538: 匿名さん]

1人の富裕層と999人の貧民くらいの世界ということですかね？

[539: 匿名さん]

郊外はやめた方がいいと思うけどね。
別に買いたいなら止めないけど。

[540: 購入検討中さん]

首都圏マンション在庫が増えてきたようですが
目立った値引きは出てきてますか？

[541: マンコミュファンさん]

確かに言えてるかも
虎ノ門TRも中古億ションが売れて無いようだし。

もう一時期の加速度はなくなった感あるね。
大体みんなマンションなんてまだまだボンボンできるから、スペックとか拘ってゆっくり品定めスルベキダヨ。

[542: 不動産購入勉強中さん]

外断熱や何でもいいけど、強いインセンティブがほしいと考えています。
そうすれば早めに購入したいが、スペックは従来道りだが、値段だけ上がってしまったでは今の消費者は満足しない。特に目が肥えてるウルサイ人は。

購入意識をクスグル何かがないと飛びつかないと思います。
みんな冷静ですよ。デベの皆さんも一工夫しないと、お宅のマンション売れ残りますよ。

[543: 購入経験者さん]

ここ一年が山ですよ。賃貸の空き部屋の増加（１Ｒは除きます）、特に古いマンションは空きがかなり出ていてます。売るタイミング、危機管理を熟知した外国人投資家も長くは保有しないとゆう理由もあります。地震の多い国、もし地震が起きても崩壊はしなくても売値は下がります。今は都心で需要供給のアンバランスによって一時的に値が上がってるだけです。

[544: 匿名さん]

>>519
計算が変じゃない。1000万以上はこんな割合にはならないよ。
金持ちが世の中には結構いることは認めるけどね。

稼ぎの多い人ほど既に保有している可能性は高いから、結局デベ
や業者は売上を保とうとすれば1000万未満を最大のターゲットに
しなければならない。

金持ちがそこそこ居るということと、それによってマーケットが
動くということは別問題じゃない。金持ちがマーケットを動かすなら、
とっくに高級物件が溢れるようになってるはず。だけど、実際は
高級住宅地だって細切れにして、普通の人に買える値段にしてるのが
現実でしょ。

[545: 匿名はん]

いずれにしても、これだけ掲示板に注力できるということは
実践者ではなく、机上の論理者であることを自ら証明していますな
まあ、頭でっかちさんはどこにもいますから
確かに学校の勉強なら優秀なタイプでしょうけど・・・

[546: 匿名さん]

朝からごくろんさんです。
ちなみに不動産は賃貸3件、自宅も2003年買っています。藤巻さんやロバートキヨサキさんの
ように実践しながら考えを書くことで自分の考えを深めたいだけです。
５４５さんと私はおそらく歳は20年違うとおもいますよ。
匿名はんの方こそ先端の金融不動産の知識に詳しいのになぜ実践しないのか。私は不思議ですが。

[547: 匿名さん]

私が書いているのは、多くの「下がる論者」「様子見論者」との認識の差が
一体どこから来るか確かめたいだけ。
中古の在庫なんていつでも9割はあるわけで、在庫があること＝値下がり
ではない。売れにくい中古は6ヶ月から1年かけて売る。
ただし都心6区は優良中古が品薄。あれば私が買っている。
オーナーチェンジや住み続けて売っている人が多いから、あるいは
自分が住んで、人に貸してその後の売りだったり、築浅で高値待ちで
ゆっくり構えていたり
とにかく90年代のように競売や任意売却の物件が豊富に出てきてはじめて
下落につながる。

＞結局デベや業者は売上を保とうとすれば1000万未満を最大のターゲットに
しなければならない。
ユーザ数では正しいと思うが、坪単価200万以下が消えたわけではない。大手も郊外で
量販型の物件を多数供給している。
しかし利益率１０％の4000万の物件1000戸の売るのと、利益率１５％の1億６千万の物件
200戸売るビジネスとどっちが楽ですかね。

デベがつぶれようが、売り上げが減ろうが関係ない。地主が土地を売り渋る
だけでマンション相場は上がる。地主はデベの意向にあわせて土地を売ってくれない

15年間の値下がりのあとで売り渋っているのは地主。大企業に政府が圧力かけて
都市再生の用地を出させた過去とは全く違って、時価会計で評価替えを求めると
財務諸表が大きくかわる隠しだまにすらなるのが値あがりしはじめた今の土地だ。

実際に横浜や川崎や松戸の郊外を歩くと、駅徒歩10分以内にもう広大な敷地は残って
いない。希少性のある駅近は新築が結構な高値。一方郊外の工場跡地などでは
2000万３０００万台の供給がはじまっている。

＞スペックは従来道りだが、値段だけ上がってしまったでは今の消費者は満足しない。特に目が肥えてるウルサイ人は。

それが災難ですね。地価が上がっていることに免疫ができていない。美人がいき遅れるのと
同じで、自分が年老いてきていることに気がつかない。
地価高騰というのは、物件が上がるのでなく買い手の購買力能力が衰えるということなのです。

[548: 購入検討中さん]

５４７さん
回答願います。

＞中古の在庫なんていつでも9割はあるわけで、在庫があること＝値下がり
ではない。売れにくい中古は6ヶ月から1年かけて売る。
ただし都心6区は優良中古が品薄。あれば私が買っている。

とあります。私は億ション狙いですが、どうも今の相場を見ていると牽引役をはたす虎ノ門TRや、六本木ヒルズなどは上昇スピード鈍化してるように見えますが如何ですか？
まあ高止まりなんでしょうが、売れてませんよ。高すぎるからでしょう。そう思いませんか？
値下がりする若しくは指値がきくような状況でしょうか？


>財務諸表が大きくかわる隠しだまにすらなるのが値あがりしはじめた今の土地だ。

これはよく分かりますな。
確かに含み益になるので。
言いたいことはわかる。

[549: 匿名さん]

億以下の中古も売れ行きが鈍ってますけど。
優良じゃないって事かもしれませんが。

[550: 匿名さん]

＞スペックは従来道りだが、値段だけ上がってしまったでは今の消費者は満足しない。特に目が肥えてるウルサイ人は。

確かに結婚とよく似ています、適齢期で残っているものの中から選ばなければなりません。
それと同時に相手（物件）も購入層（収入、資産）を選ぶのです。
収入と資産に変化がなければ、どんどんランクダウン（郊外へ）していくしか方法がありません。

＞億以下の中古も売れ行きが鈍ってますけど。
中古購入者は、資産価値を理解した二次以降の取得者やプロ、
予算的に新築をあきらめた人々と二種類です。
新築の売れ行きが落ちれば、後者の人たちは動きが鈍くなります。

[551: 匿名さん]

相手を選ばず結婚しないで遊ぶだけ、ってのもありますね。
あるいは同棲だけ。

[552: 元祖匿名はん]

本当の資産家、金持ちほど、自分の資産をいかに減らさず、代々残す、増やしていくことを考えます
やみくもに使ったりするのは成金だけ

確かにゼネコンも強気で、建築単価が上がったとしても、ここで仮に坪100万オーバーとしても
価格に転嫁できる部分なんてしれてますよ

土地値がじゃあ、どんだけ上がるかと言っても、プロに近い人ほど、実態わかってる人ほど
表では強気なことを仮に言ったとしても、裏では相当今の相場にはリスクを感じてるはずですよ
ここ最近、過去に実際儲けた人ほど、いつまでも上がるなんて思わないでしょ、普通

[553: 契約済みさん]

値上がりするのは、証券化できるものだけだろう。
大型物件などの出口がしっかりしていてハメ込めるものだけだ。
一個のマンションに年金の金が入る筈なんてありえんしな。

次々出てくるマンションの価値が買ったとたん上がるなど、幻想に過ぎない。
世の中そんなに甘くない気がする。

あくまでも自己使用で、居住用でしょ。住んで楽しむものだよ。

[554: 元祖匿名はん]

あらあらですが、同感。
ここ数年、プロの余波を享受できた人はラッキーぐらいにエンドでは思っといたほうが健全だよ。
少なくとも一部とち狂ったデベは別として、プロは分譲単価が際限なく上がるなんて思ってない。
じゃあ、小金持ちレベル以上の層が、どんだけ価格上昇分を吸収できるってもしれてます。
すそ野はあくまで供給量から言っても小金持ち未満の大多数。おのずと買える天井は限られる。
ローンの問題もあるわけだし。
繰り返しだけど、下がるとは言わん。でもエンド単価がこれ以上バンバン上がるなんて考えにくい。

[555: 匿名さん]

際限なく上がる予定で過剰なレバレッジかけて買ったような人は、
下がらなくても停滞するだけで慌てざるをえない。
完成マンション自体もそうだが、
デベも土地の仕入れ値が値上がり前提でやってる所は、今まさにひやひやしてるところ。

てんぱったところが安売り処分を始めると、
一気に熱が冷める。そうならないためにも、
景気と共にジワジワ上がっていくのが一番よいのだが。

[556: 匿名さん]

ここぞと、強気に売り出してるデべもありますね。
取締役会で高く売ると決まりましたのでと、客に言う営業もいた。

[557: 匿名さん]

このスレにやたら都心の物件を勧めたがる人がいるけどすでにとんでもない
金額になっているので一般人には買えませんよ。
1億とかそれ以上の物件を買える人がいったいどれくらいいると思っている
んでしょうか？

[558: 匿名さん]

実質物価上、マンション価格の上昇が限界にきてたとしても
名目物価上、マンション価格は上昇するかもしれない。

資本主義社会で、デフレというのは異常事態。
否が応でも回避すべき事態。

回避して、一定のインフレが生じた場合名目物価は上昇。
これから、資源も無く・技術水準も他国に追いつかれている日本
日本の通貨である円は、どこまで強くいられるかな？

[559: 購入経験者さん]

為替を予測するのは神でも不可能だが、少なくとも
インフレ傾向に転じる可能性は2-3年前に比べ高まっている
とは言えるでしょう。人件費のインフレよりも、株、不動産
価格上昇タイミングのほうがその場合早いでしょう。

[560: 匿名さん]

欧米の株価は今以上にもっともっと上がる？

[561: 物件比較中さん]

>557
結構多いですよ、子なし共稼ぎ世帯年収2000万なんてざらですから。

[562: 購入経験者さん]

ざら。いくらでもいる。しかも独身なら賃貸暮らし。
所得の高い彼らが結婚したら鬼に金棒。
晩婚化でDINKS所得レベルも上がっている。
彼らも流石に結婚したら家を買い始めるでしょうね。
子供ができれば尚更。

[563: 匿名さん]

所得があるからって、ローンを目一杯借りて高額物件を買うとは限らない。
いつ離婚してもいいように。
子供が出来たらマンションよりも庭付き一戸建てが買いたくなるし。

[564: 購入経験者さん]

個人の嗜好の問題ですねそれ。

[566: 匿名さん]

2000万がざらってどのくらいの割合でざらというの？
とりあえずＤＩＮＫＳというと30〜前半くらいせだいだよね。（既婚者はいずれ子供を
持ちたいという人のほうが大半だから）夫1200万で妻800万とかっていうカップルか。
そんなにいます？

[567: 購入経験者さん]

少なくとも私の周りには多い。2000万円どころでは無いが。
彼らまだ賃貸暮らしだからね。でも結婚すると続々とマンション買うのよ。
私もそうでしたが。少なくとも都心物件を吸収できるくらいは充分いるよ。
統計で示せ、と言われましてもね、統計ありませんのでね。悪しからず。
官公庁なんかのDataには載らない人々ですので。

[568: 匿名さん]

>>567
あなたの周りだけの話なら、少なくともざらとはいえないのでは。
ざらっていうと、一番少なくても23区内の2、30組に1カップルくらいはいるイメージがありますね。

[569: 購入経験者さん]

そこが微妙なところなんですよね。所詮肌感覚ですからね。
ただ、特に若年層の2極化傾向は強まっていると思うんだなー。
そして彼らの傾向としては見栄っ張りというか、良いところに
住みたい願望が強い。上位3％くらいのカップルは所得2000万
以上だとは思いますね。

[570: 匿名さん]

今時の高額所得者は、結婚して家を持って一人前、
みたいな古臭いプロパガンダに簡単に乗せられて、
妥協物件買っちゃうような人は減りました。

儲けた金でいかに人生を楽しむか。
もう都内ではこんなところがこんな値段でしか出せないんです、という提示を受ければ、
同じ金で高級賃貸＋ホテル＋海外ステイのほうが、得られる効用が上と判断できてしまう。
マイホーム主義なんて洗脳はとっくに解けている。

資産の流動性の不利まで考えて、
それでも保有していい不動産とその価格というのは自ずと限られてくる。
金持ってる賢い奴ほど焦ったりふわふわしたイメージで買ったりはしない。
余裕と知恵でモノの価値を判断する。

「割高」でも金持ちが買うと言うのは幻想。
コストのパフォーマンスにはシビアなので。
良いとモノ判断すれば「高額」でも買うわけだが。

[571: 購入経験者さん]

妥協物件は買わない。見栄っ張りですから。

高級賃貸＋ホテル＋海外ステイのほうが、得られる効用が上と判断できてしまう

独身の時はそう思ったけどね。結婚して子供できるとこれがまた変わるんだね。
不思議なもので。

良い物件は買われると言いたいだけ。良い立地、良い仕様、そして自分のライフ
スタイルにあった物件なら坪500だろうが700だろうが1000だろうが関係ない。

[572: 匿名さん]

そうですね。若者の二極化は年々激しくなってますよ。ただ、30代前半の2000万オーバーカップル
って実際３％、100組に3組なんて全くほど遠い思いますよ。希少には確実にいますが。
統計で見ていないんですが、普通の庶民感覚としていえます（笑）。

[573: 匿名さん]

新築マンションにおける億ションの割合と、ＤＩＮＫＳ２馬力２千万以上の割合は同じくらいなんじゃない？
まぁ、これも肌感覚だけど。

ただ、いずれ子供をと考えているなら、夫婦の収入合算してまでローンは組まないだろうけど。
妻が退社する可能性も高いわけだから。
（億ション近隣は保育園事情が厳しいし）

[574: 匿名さん]

肌感覚ねぇ。
マンション業界の人なら間違いなく、2000万の収入の客も次々とマンション買う客も
周りにざらにいるでしょうね。

[575: 匿名さん]

>>572
同感ですね。東京23区ですら世帯収入で1500万超えで数％で20万世帯程度、
2000万超えの二気筒の家無しペアで、しかもそのままずっと稼ぎ続けられるの
なんて、数万世帯も無いんじゃない？官庁統計に出てこないようなペアは居て
も論外なほど少ないだろうし、それだけならキャッシュで買える範囲のものし
か原則買えんでしょ。

うちも二気筒だったし回りも含め金持ちは確かに居るが、ごく一部に偏って存在
してる。こんなのにターゲット絞ってたら、一見利益は上がりそうでも最小最適
規模以下だから、大手デベは潰れてしまうよ。だから、マスのマーケット全体を動
かすことはありえない。一部の特殊なマーケット以外は、こんなのを基準にマンシ
ョン相場は語れないよね。

[576: 匿名さん]

たしかに金持ちほど選ぶな。自分の基準を維持できるし、焦る必要なんてないから。

[577: 匿名はん]

利益が上がるから、高額にするだって？こんな幼稚な業界なんかね？世界中どこいっても、大抵の産業は回転率まず第一。高値をつければ儲かりそうでも、回転が止まれば、コストがかさんですぐに多少の利益分なんて吹き飛んでしまうし、機会損失も生じる。いけいけ体質でもともとコスト管理が大アマの業界とは分かっているが、多分こうしたコストや逸失利益なんてまともに計算してないのが多いんだろうな。まともに経営してるとはいえないわな。。。外資もっと参入して突いてやってくれよ。

[578: 匿名さん]

>>５４８さん
高額物件の買い手は、代替資産を持っていてその組み換えで買う人だよ。
組み替えたほうが、収益性、税務上、将来価値の目減り、広域災害上
有利だと思えば組み替えるだろう。

個々の値上がり率については土地勘がなくて物件価格だけで追いかけたらダメ。
虎ノ門ＴＲは、立地に魅力がない。あそこはビジネス街だ。神谷町の駅も楽しくない。
ことに方位にもよるが眺望がよくない。
まず、パストラルの休館（現状10階）が高層化せらたら眺望はふさがれる。
一階のバーはお洒落だが外人好みのシンプルモダンなインテリア以外に
外壁の塗装仕上げもふくめて、中古の提示価格は伸びなくて当たり前だ。

歩いてショップにも有名レストランにもいけない。娯楽のない場所だ。
同じ２億円出すなら渋谷近接の青山パークタワーがいい。
あとは松涛シティーハウス、パレスサイド三番町。代官山アドレス。

私は、都心新築の新規分譲価格をインデックスとしてものを考えるべきだと思う。
虎ノ門を１．８億で買って２．９億で売りたい人は、個人なら居住用資産の買い替え
特例を使うだろうしそうなれば次の高額物件を視野に入れた売りだ。
狙いは都心・城南の老人単身世帯一戸建てが地価３００万以上に上がってきていて
その住み換えねらいのようだ。
築浅中古の高値は住宅地の戸建の地価上昇如何による。

[579: 購入経験者さん]

そうすると、戸建て中心の高級住宅街に建つマンションはねらい目？
老人は住む場所が大きく変わるのには抵抗ありそうだし。

[580: 匿名さん]

都心の高額物件を年収2000万超のDINKSが買うという話には現実味がないね。
妻が子どもでもできて仕事をやめたらたちまち行き詰まるじゃない。
実際は高額物件をすでに手にしている人たちの買い替えが多いんだろうね。

[581: 匿名さん]

自分のスタンスを
①自己居住で、１５年前後で住み替え
②賃貸事業用で１０年程度で売却
③居住用で値上がりしたら住宅用資産の買い替えでより高価なものに買い替え
④新築を買って短期に譲渡益を狙う

④は、個人なら３９％の譲渡益課税。法人でも法人税に加えて１０％の譲渡益重課税
やって得なのは、転売を事業として毎年仕入れ経費で赤のでる専売業者だけ。
③は、７０００万物件が９０００万にあがったらそれを売って１２０００万に住み買えって
パターン。
①は、ローンの支払いを店子にやってもらって投資資金＋αのキャピタルゲインと
毎月数万の利益を得るぱたーん。

＞戸建て中心の高級住宅街に建つマンションはねらい目？
というかデベはそういうエリアに重点的に新規供給しているよ。松涛、南平台、広尾、南麻布
とにかく、渋谷の戸建てを売ってグランドヒルズ三茶を買うという流れでなく
野沢、上馬、太子堂、三宿の戸建てが渋谷区港区を目指すのではないかな。
彼らの意識は都心の医療施設だよ。虎ノ門病院、慈恵医大、慶応病院、日赤、女子医大
上馬から２４６の渋滞で運ばれたら手遅れでも港区の救急車なら間に合うかも。

ねらい目って、買って転売するのは私は興味がない。自分の住いとして６５歳過ぎたら
そういう場所に住みたいと切実に思うけどね。

[582: 購入経験者さん]

野沢、上馬、太子堂、三宿の戸建てが渋谷区港区は目指せないし、果たして
そう思っている人が多いのか。それよりも今で言えばグランドヒルズ三軒茶屋
に住み替える人が多いんでしょう。
用地取得はただでさえ難しいのに、高級住宅地戸建て地域で今後良いマンション
が出てくる可能性は低いと思うけどね。今出ている物件は買いかなー。松涛、広尾
含めて。

[583: 匿名さん]

大衆物件は話として面白くないので、どうしても都心地域の話盛り上がりますね。
立地の判断基準が人それぞれで面白い。私も５８１さん同様都心の医療を評価しています。治安や緑・公園も、又、幼稚園・小学校年齢の子供の教育を考えたら立地は都心です。
立地に娯楽・商業施設に歩いていけるを挙げている方いましたが、私は逆に、そういう目的で集まる部外者の目に触れない立地に一票入れます。山手線内陸部にそういう立地がぽつんぽつんと有ります。

[584: 匿名さん]

>>582
ゼンリン見ると、まだまだ官舎・社宅いっぱいありますよ。

社団・財団法人の「会館」の類も多い。
固定資産税の免除が見直されたらこれらも放出される。

[585: 購入経験者さん]

既に廃止決定されているなかでマンション用地になりそうな大規模用地
は意外に少ないよ。23区内では。
財務省の下落合2丁目、深沢1丁目、四谷、警察庁の文京区宿舎、農林省の
成城宿舎、厚生省の青山宿舎くらい。
今後決定されれば面白いのは、二、三、四番町くらいかな。
あとは杉並、練馬、北区等からの放出でしょう。

[586: 匿名さん]

高輪の衆議院議員宿舎は？プリンス横の一等地。
ＭＳにはならないだろうけど。

[587: 購入経験者さん]

今週の週刊朝日は「マンション、もう買うな。これだけの理由」という特集が載ってるそうだ。
また中身たいしたことなそうな気がする。。。

[588: 匿名さん]

>>587
立ち読みしたが、全くたいしたことない、というか中身ゼロ。
自分は上昇継続論者ではないが、それにしてもここまで論拠がない記事だと失笑する。
ま、いつものことではあるのだけれどね。所詮週刊朝日。

[589: 元祖匿名はん]

雑誌記事ごときに「買うな」って言われて買わないってのもお粗末だけど、
掲示板レベルで「上がる！」って言いあって自信持ってるってのもどうかと思うが。

[590: 購入経験者さん]

私の場合は、自信持っているというか、頭の体操ですね。Discussion。
周りと議論してても強気論者ばかりなので議論にならないというか。

[591: 元祖匿名はん]

まあ購入者、契約者がイイ買い物をしたと思いたい気持ちは健全だと思うし
否定までされるものではないと個人的には思っています。

ただ、都心分譲単価が際限なく上がると言うような、投機的な発想と言うか
エンドユーザーというよりむしろサプライヤーに近いような「発想」を超えて
「願望」を持つというのはあまり健全ではないかなと思います。

珍しく精神論的なことを言ってしまった。失礼。

[592: 匿名さん]

確かに本当に最近強気論者が多いよね。デベも含めて。

[593: 匿名さん]

地価は、1年や2年で上昇下落が反転するものではない。
米国地価の長期推移をローラーコースターに喩えた映像が下記だ。
http://www.popxpop.com/archives/2007/04/post_217.html
土地の価格は「人の期待と信頼」に似ている。、一度失われた信頼は回復するのに
時間がかかる。
一度信頼が高まれば、期待をあつめてより信頼される。
少なくとも5年以上の一定の上昇傾向、横ばい、下降をたどる。

なぜなら、下降は買い手有利、売り手不利。上昇はその逆だから。
マネーサプライと金利、開発などの供給ポテンシャルなどがそれにからむ。

地価下落期、デベは先安感のなかで売るからできるだけ早期売ろうとする。
あとから売り出す物件のほうがあきらかに安いからだ。
土地１００億建物100億のマンションなら
地価が毎年４％下落すれば、1年ごとに棚卸資産の時価は２％減り
借入金金利が年２％なら４％の損失になる。
逆に地価上昇期はデベは先高感のなかで売るから
できるだけ早期に値上がりしていない郊外の土地を他社より早く押さえて
おけば急ぐ必要はない。
あとから売り出す物件が先に売ったものより安くなる心配はないからだ。

土地１００億建物100億のマンションなら
地価が毎年８％上昇すれば、1年ごとに棚卸資産の時価は４％増し
借入金金利が年２％でも十分しのげる。

実際にマンションが売れなくてもデベは困らない。最悪社員を仲介にシフトするか賃貸管理に
まわすだけですむ。
一方顧客のほうは、親が＊＊ば相続。子供が生まれれば部屋は手狭。
離婚すれば住宅がもうひとついる。結婚すれば新居がいるし、子供が巣立てば
部屋があまる。家が古くなれば住み換えたくもなる。退職すれば都心に通う必要も
ない。年金が不安になれば貸家のひとつも持ちたくなる。大地震に備えて何か
しなくてはと思う。
さまざまな変化が起こって放置すればするだけ不都合さは増す。
上がり相場は、売り手が有利。普通は金利がその不公平さを是正する。
４％の上昇でも４％で資金調達していたらそれほど暢気にかまえていられない。

[594: 匿名さん]

デベの借入金と地価の上昇率の差が売らなくても平気なデベ姿勢を生んでいる。

だとしたらいっそかつての大京さんみたいに全部完成売りにしたらいいのにね。

[595: 匿名さん]

超都心案件は販売開始先延ばし、先延ばし、その上で超強気価格設定。これって、実態は完成売りに近い状況になってきてるって。

[596: 匿名さん]

そうですね。竣工してても気にしないって感じ。
むしろさりげなく竣工後値段上げてたりするし。

[597: 匿名さん]

言いたいことは、デベにしろ中古転売にしろ強気の理由はこうだ。

①地価は、あがりはじめたら売り手の意思如何にかかわらず周囲の思惑で勝手にあがる。

②デベは短プラ程度の２％台？低金利で資金を借りている。
　　地価が上がって事業採算性（利回り）が上がれば時間かければかけるほど利ザヤが稼げる
　　在庫＝棚卸資産の含み益が増していく

③地価が上がりはじめたら金利も上げていかないといけないが、いま上がって
　いるのは都心の一部と東京周辺だけ。東京の金利だけをあげるようなことはできない。
　金利があがればローン金利も上がり買い手にも不都合が生じる。

地価があがると物価もあがって短プラもあがってマンションは高値になって都心部は
コンパクト化、郊外マンションがどんどんできた。
一方で公団が無利子のカネで長期に安い住宅を提供して不満解消をはかった。
いまは、市場原理主義だから、市場のメカニズムに任せるという話だ。
そりゃ三和なんたらの井上氏（週刊朝日）の言うように、誰も買わなきゃいい。でも
みんなが資産形成のために不動産を買うわけではないから、せっぱつまった需要が
あれば5年10年待つわけにはいかん。

仮に5年待って下がりはじめても底値はどこで落ち着くのかまたわからない。
マンション価格があがるのもエルメスのバッグが生産調整で価格維持するのも
理屈は同じだ。
5000万の住宅を買うには
①郊外の新築庭付き一戸建て②都内の中古マンション③東京近郊の新築マンション
④都内のミニ戸中古
選択肢はいろいろある。
新築デベだけが売り惜しみでけしからんと腹をあてているうちにこれらも日々
値上がりする。
煽りというより、不動産上昇相場の経験談なのだけど。

[598: 匿名さん]

１９８０〜 5歳〜 10歳〜 15歳〜 20歳〜 25歳〜 30歳〜 35歳〜 40歳〜
１９８５〜 10歳〜 15歳〜 20歳〜 25歳〜 30歳〜 35歳〜 40歳〜 45歳〜
１９９０〜 15歳〜 20歳〜 25歳〜 30歳〜 35歳〜 40歳〜 45歳〜 50歳〜
１９９５〜 20歳〜 2５歳〜 30歳〜 35歳〜 40歳〜 45歳〜 50歳〜 55歳〜
２０００〜 2５歳〜 30歳〜 35歳〜 40歳〜 45歳〜 50歳〜 55歳〜 60歳〜
２００５〜 30歳〜 ３５歳〜 40歳〜 45歳〜 50歳〜 55歳〜 60歳〜 65歳〜

世代のギャップもある。現在50歳以上でないと地価が上昇する経験すら知らないのが実態だから
議論がかみあわないのは不思議ではないが。
４０代の住宅評論家がちょっとピントのずれた話をするのが気になっている。本人身銭をきって
上昇期に不動産を買ってないからだろう。

[599: 匿名さん]

値上がりペースには地域差がある。値上がり前期でに買えればいいが
中期後期では長期的持たないと元値回復は難しい。

土地３０００万建物２０００万のマンションでも
土地が2000万から5割上がった結果なら将来は下がる
土地底値で買えてはじめて建物分しか減価しない話になる。

値上がり後期ならマンションでも戸建でも同様に下落リスクが増す。

値下がり期では中期あたりでさえ郊外の一戸建てや中古マンションを買って
土地の含み損が広がって身動きがとれなくなった。
後期なら少しまてば下上昇に転じれば売却も可能になっている。
王禅寺5000万台120平米一戸建てなど3年前からいままでに2割は
上がってきている。駅近の新築マンションへの住み換えが可能なくらいに
はなっている。どういう動きになるのかはわからないが。

[600: 匿名さん]

>>582
いまや40坪以下の敷地が多いが、相続土地などは７０坪平均だったり
する。世田谷からいまの2億円物件への住み換えは実際あるみたいだよ。
仲介業者が最初にやるのは元物件の査定。それで買えるかどうかを
振り分けるらしい。
それに仮に査定が1600万でも4000万くらいのローンを子供が組むという
話はありうるしね。

生態系の食物連鎖が途絶えていて絶滅しかかった億ションが、地価高騰で
食い物（買い替え物件）を得て復活しつつあるのだと思う。
少子高齢化の高齢者は核家族の時代。多死高額相続社会でもある。８５歳９０歳の親の
子供といえば郊外買っちゃった50台だよね。郊外売って都心に戻るんじゃないのかね。

[601: 匿名さん]

×仮に査定が1600万でも
○仮に査定が1600０万でも　失礼

[602: 匿名さん]

親が土地単価の高い地域に住んでるのに、子どもが偉い郊外を買っちゃった５０代って
そんなにいるんでしょうか？

[603: 匿名さん]

REITの利回り云々とありますが、REITによって不動産への資金流入が増えること
そのものが、バブルを発生させる大きな要因で、これからのバブルは避けられ
ないのか。利回りは低くなるようになっている。決定付けられているのかもしれませんね。

こんな論文がありました。結論だけ。

地価摩擦係数

不動産業への資金流入量が、年間3.5兆円を超えると、地価の抑制はきかなくなり、地価は暴走状態になって上昇する。

不動産業への資金流入量が、銀行の全産業への新規貸出額の15%以上になると、土地価格は同じごとく暴走し、地価の暴騰を引き起こすことを分析証明した。

[604: 匿名さん]

地価が上昇するのが当たり前だった世代は土地神話を信じて、
土地やマンションは下がる物ではないと信じきって買い上がっていった。
また、不動産業者も土地神話をセールスポイントにしていた。
だが、神話は神話に過ぎないことがバレてしまった。

それでも理屈を付けて買え買えと他人は言う。
どうせ下がって損するのは、他人様だから。