23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[501: 匿名さん]

中古のアイランドを、新築の上昇価格で比較するのがそもそもの間違い。
新築の客層と中古の客層とは違うのだから。

中古を持ってて売る人にしてみれば、新築の上昇率に合わせ値付けしたいだろうけどね。

[502: 匿名さん]

ＴＸ人気が無くなれば、駅前かどうかさえ関係ないのだが。
開通直後という特殊要因はいつまで続くか。

[503: 匿名さん]

TX沿線は既に開発を折込済みで高値になっていると思うが。
現在でもお買い得ってどこかにあった？

[504: 匿名さん]

501さん風に言えば、郊外で中古購入者はまた更に違うだろう。
郊外で住むなら、そこそこ便利で楽しく住みやすい土地で、
まだ十分買えるところはあるでしょう。（TX沿線は上がってるけど、将来性をどう見るか？）
でもそこで楽しく暮らして終わり。
転売益はでない。土地は無二だから、郊外でも駅近のいい物件はなくなるが、
消費税増税後は売れ残る物件が、少しずつ積み増しされて、中古価格を上げないのではないか？
仮に、都心以外の都心周辺区やその他23区が下がっても、
その時は郊外で買った新築も下がってる。残債われなら終了。

[505: 購入経験者さん]

新築の客層と中古の客層とは違うのだから。

確かにそうだったんだけど、これからはどうか。
今ある新築物件、選択肢が郊外じゃないところは限られていると思う。
中古の流通量を増やすのが政府方針でもあり、今の乏しい物件状況を
考えると、中古に新築層が流れざるを得ないでしょう。

[506: 匿名さん]

おそらくは、これから10年以上、都心６区に新築分譲マンションは激減する。
マンションを買うなら米国のように中古市場しかなくなる。
すでに青山、麻布、代官山など住みたくても中古しかなかったわけで、新築の
賃貸という新しい選択肢が出た。
都心に住まなくちゃいけない人は、買って住むより借りて住んだほうが楽。
世の中自社ビルの数より賃貸ビルが圧倒的に多いわけで、住居も保有で
場所に拘束されずにいろいろ環境の差異を試してみたいという気持ちもある。

23区で２万戸も新築分譲マンション供給していた過去こそ「異常」。まるで
新興国さながら。
住宅は供給過剰になってはじめて質の淘汰がはじまる。中古市場もリノベーションも
意味を持つ。
ただし過去の中古は狭すぎた。いまさらコンパクトマンションの新築分譲をやる
デベは時代の逆行。築浅がなぜ人気か。
そりゃ広いからだ。

[507: 匿名さん]

同意。新築で高くて狭くてしょぼいの買うのなら、中古で良さそうなのを買うよ。
新築と中古、個人的にはどちらでもいいが、90平米もないのにわけの分からん値段
つけてる新築には全く関心なし。

それにできてもいない物件を、ほとんど業者の情報にしたがって購入する日本の
新築購入のパターンには、どうも違和感があって未だに慣れられない。それなら、
既に現物が見れて評価がなされている中古のほうがいいかな。

[508: 匿名さん]

>>490
範囲のとり方によるが、ロンドンやNYの中心部は東京に比べればはるかに狭いので、
慢性的に不動産価格は高めなの。

買えるやつはいくらでもいるが、物件を選ばず気前よく買ってくれるわけではない。
だから、便乗値上げ物件が売れるとは限らない。二極化ありだね。

[509: 匿名はん]

税制対応で買いが促されるという見方は、必ずしもそうとはいえない。一見
資産運用上有利に見える不動産でも、売買や管理に手間が結構かかる。こういう
重さを嫌い身軽さを重視する企業や個人は増えている。少なくてもまともな大手
で積極的に本業外れの不動産買い増しなんて当面ありえんだろ。

わずかばかりの税制の変更によって皆が買いだせば、結局値上がりと品薄で、
税率上昇分よりはるかに高めでしかも大したことないババをつかむ可能性あり
（これは煽ってる連中がいるのだが・・・）。いつまでも、少々の税制変更で、
皆が買いに走るなんてことは考えられん。

[510: 匿名さん]

>>508
ついでに数年間でポンドやユーロ、数割円に対して値上がりしてないっけ？

[511: 匿名さん]

話を価格予測にもどすと

>>106
で既出のみずほのレポート
http://www.mizuhocbk.co.jp/fin_info/industry/sangyou/pdf/1007_02.pdf
図表１−６地価高騰した1981年3万戸水準だった東京都の供給量1985年に
1万８０００戸に減って1988年1万戸と激減している。

今後下記の水準以下なら首都圏価格はこんな感じで動くのではないだろうか
SS　　　　　年間供給200〜400戸
Sクラス　　　　年間　1000戸以内
Aクラス　　　　年間　　2000戸
Bクラス　　　　年間　　4000戸
C〜Eクラス　年間　　10000戸〜
　　　　　　２００４年坪単価　　　　２００７年５月　　　　２０１０年　　　　　２０１３年　　　　　２０２０年
SSクラス　　４００万　　　　　　　　　７００万　　　　　　　１２００万　　　　　　１１００万　　　　９００万
Sクラス　　３５０万　　　　　　　　　　５００万　　　　　　　　９００万　　　　　　９００万　　　　　７００万
Aクラス　　２５０万　　　　　　　　　　３５０万　　　　　　　４００万　　　　　　　３５０万　　　　　３３０万
Bクラス　　２００万　　　　　　　　　　２８０万　　　　　　　３５０万　　　　　　　３１０万　　　　　２８０万
Cクラス　　１８０万　　　　　　　　　２２０万　　　　　　　　２５０万　　　　　　　２３０万　　　　　２００万
Dクラス　　１６０万　　　　　　　　　１９０万　　　　　　　　２２０万　　　　　　　２００万　　　　　１８０万
Eクラス　　１４０万　　　　　　　　　１６０万　　　　　　　　１９０万　　　　　　　１７０万　　　　　１６０万

[512: 匿名さん]

＞551さん
非常に解りやすい情報整理有難うございます。参考にさせて頂きます。
SS & Sクラスは上記予想値を突き抜けるかもしれませんね。

[513: 匿名さん]

2003年（最新）住宅・土地統計調査によると、東京23区の世帯数(主世帯)は約384万2400世帯
1500万超所得世帯は28万世帯もいるわけだ。
そのうち2.6％がマンション買うとすれば下記の年７５００戸くらいは楽にはける。


SS　　　　　年間供給200〜400戸
Sクラス　　　　年間　1000戸以内
Aクラス　　　　年間　　2000戸
Bクラス　　　　年間　　4000戸

[514: 匿名さん]

SSクラス平均取得価格：５億/部屋　x ２００戸　＝　１，０００億円・・・
う〜ん・・・誰かに買い占められるのか・・悔しい。

[515: 匿名さん]

ま、予想の積み重ねだからね。
当たれば良いね。

[516: 匿名さん]

需給バランスで価格はいくらでも先鋭化するという話だよ。
宝飾品や、美術品の価格の世界と同じ。
ゴッホの絵の価値を収益還元法で語るのも面白いけど
本質は買い手の主観とサロンの評価だろう。
富裕層マーケットというのがだんだんできてくる。バブルと混同しないようにね。

[517: 匿名さん]

＞バブルと混同しないように

佐佐木や高橋も同じこと言ってたな　エスポの会長とかも。

[518: 匿名さん]

何、何？年収１５００万以上の世帯がどんどん買うっていうのは何を言いたいの？
すでにいい物件持っている人は得だからうらやましいだろって話？　それともこれから
買っても間に合うから急いで買った方が得だという話？

[519: 匿名さん]

米国にはロングアイランドやビバリーヒルズやシカゴ郊外などの高級住宅地がある。
ニューヨークのコンドミニアムも価格を調べると凄いのがいっぱいある。
経済大国の日本。
資産デフレが終わって、富裕層が安心して買える時代に何が求められているかという話だ。

芦屋や鎌倉以外に本当の高級住宅地がないわが国にとって5億の億ションが２００戸
くらい供給されなければ、所得に見合った住宅供給とはいえまい。

１５００万以上の所得というのがクセモノで２５００万なんてのは弁護士、開業医以外にも
普通にいたりする。身の回りにいるかどうかは別だ。

前出の資料http://www.stat.go.jp/data/shugyou/2002/kakuhou/zuhyou/c024-2.xlsから
300万未満の所得の世帯を除いて考えると
300万〜500万の世帯２６％
500万〜1000万の世帯４８％
1000万以上２６％

500万〜1000万の世帯４８％がCクラス以下のユーザー
この層が都内に気に入った場所に買えないと文句を言っているだけ。


実はその上のクラスの層が厚いことに、500万〜1000万の世帯４８％が
きがついていないで、買い手がいなければいつか下がると信じている。

むしろすでにタワマン買った人など高層階と中低層の所得格差というかライフスタイルの差に
いまさらながら驚いていたりするんじゃないか？

[520: 匿名さん]

富裕層って本当にいますよね。銀行借入金なし、現在保有している現金をどうやって死ぬまで
使うか考えている。基本的にバブル時代の有名人とは質が違う。
そんなお爺さん、お婆さんに偶然会えるかもしれないから普段からお年寄りは大切に！
見た目で金持ちとわかんない人もいるからね。

[521: 匿名さん]

個人金融資産１５００兆円。これを一般世帯数で割っても３７００万くらいの凄い額になるが
おそらくはもっと偏在しているに違いない。
このうち「現金・預金」の項目が50％を占める。（米国は13％）。
http://www.boj.or.jp/type/stat/boj_stat/sj/sjhi064q.pdf
この低金利の中で総額750兆円もの資金が預金や貯金そして現金に振り向けられている。
いかに国内の個人が安全第一、投資とか運用という世界に目を向けていなかったかという
ことだ。
（とはいいながらもここ数年で預貯金から株式などに５％ほど動いている。）
金利が上がる気配があってインフレにならないという話はない。
インフレを防ぐために金利を上げる。カネの価値が目減りするなかでいつまでも５０％預貯金
という話もなかろう。
これを誰が持っているか私は知らない。どこに向かうかはおそらく目減りしにくい高価なもの
そのなかに都心不動産が含まれていてもおかしくはない。

[522: 匿名さん]

高級住宅地が欲しいからって、年寄りがマンションを買うとは限らないけどね。
インフレ対策でも、マンションより土地を買うほうが得だし。
土地を買って家を建てたほうが、完成までの期間が短いし。
都心の高級住宅地なら売りに出てるからね。

[523: 匿名さん]

地価がすぐバブルになって崩壊して下落するような社会が人々に好ましいかどうか。
地価の上昇と価格安定化の仕組みを持つことがともに求められてきたのだと思う。
これまでの都市開発投資、鉄道・情報通信都市防災・街の景観美観整備などのインフラ投資
の見返りを得るためにそれらが必要なのだ。

１９９０年バブル以降の東京の変化を思い出そう。
新宿高島屋ができて、地下鉄大江戸線や南北線や、半蔵門線の延伸、東京フォーラム
丸の内の商業施設、とにかく莫大な都市整備のカネが投入されてきた。

都市再生は景気回復のために行われた政策で、国鉄清算事業団やＩＨＩ、三菱重工などさまざまな
企業用地が住宅に転用された結果、はじめて資産デフレから脱却のきざしが見えたわけだ。
ここで地価が暴走してまたバブル・・・では日本の金融経済政策のお粗末さを世界に知らしめる
ことになる。

人間も社会も馬鹿じゃない。馬鹿なのは世の中の変化を知らない者だけだ。証券化を
はじめとしてさまざまなリスク分散、緩衝材の仕組みを導入しそれが今試されている段階。

[524: 匿名さん]

>522
だから、三井の広尾の新築物件が人気あるんです。お年寄りの方には（笑）
理由は述べなくても分かられますよね。
一軒家だと住むのが怖いみたいですよ。身寄りも無い方々だからね。
コンシェルジェが居たら安心でしょうね。

[525: 匿名さん]

じゃあほぼ永遠に高止まりキープが可能ということ？
都心全般なら。

[526: 匿名さん]

＞524
まるで富裕層向けの高級老人ホーム？
だったら看護師とか居たらもっと安心だろうね

[527: 匿名さん]

今のお年寄りは戦中、戦前生まれですからね。
大勢の中にいるのに慣れている。
今の中高年の人以降は、個室で育った世代です。
老人ホーム的な団体生活は嫌いですから、
将来は一戸建てブームが来るかもね。

[528: 匿名さん]

>526
隣に日赤病院ありますからね。何かあっても安心ですね。
老人ホームに入居するのはご本人達は嫌らしいです（笑）

>527
慣れの問題じゃなくて・・団体生活を嫌うから安全な高級コンドミニアム
に住居されるのです。三井不動産の戦略は凄いと思う。

まあ・・最終的に得するのは顧問弁護士ですけどね。この話終わり。

[529: 匿名さん]

上がり相場は買えるものを買っておけばいいだけ。高騰直前は大変恵まれた時期なのだ。
下がり相場こそ見極めが難かしい。
安ければ粗悪品かと気にかかり高ければぼったくりかと勘ぐる。
素人がマンション選びはこんなレベルだ。
これから先は売り手の競争ではない。買い手の競争だ。
うっかり情報を楽しんでいたら乗り遅れる。

１９８６年は田舎の一戸建て買っても、都心のマンション買っても２０年後に買値で
売れた不思議なタイミングだった。
おそらく２００７年もあとから見れば１９８６年のような時期かもしれない。
にもかかわらず、みんなも目が肥えていっぱしの評論家になってしまったことが
判断を誤らせる。８６年も全くそうだった。８６年に買って別に８９年に売らずとも
２００３年に売っていれば大抵の物件は買値で中古が売れた。

価格は需給で決まる。供給の主導権を売り手が持っていることを認めたがらない。
おなかがすけば不味いものでも口に入れなきゃ飢え死にする。
本気で住いの購入を考えるのなら早い時期に郊外を買わないと毎年２０分づつ都心から
離れていく。別に他人事だからどうでもいいのだが郊外にいけばいくほど下落は早く
上昇は遅い。おまけに通勤がきつい。

都心など大衆が買わなくても値崩れの心配などない。それをあれこれ
言ってみても買えるマンションが戻ってくるわけではない。
建築はいくらでも高級化できる。ローコストの時代は場所の評価が問題だったが
供給がへれば場所は妥協し建物が立派ならそれでいいという話になる。

私はバブルをステロタイプのごとく悪ときめつける単細胞が気に入らない。
バブルは悪でも善でもない。カネに善悪がないように別の尺度のもの。
おそらく今から先が本当の資産格差の始まりなのだと思う。

[530: 匿名さん]

手の込んだ買い煽りが多い。どうしてそう郊外を買いあおる人が多いの？
同じ人ではなさそうだし。分からないけど・・・

[531: 匿名さん]

べつにあなたに向かって言ってない。６０年の人生経験を語っただけだよ。
聞く耳持つ人が聞けばいい。
本当に心の貧しい人が多いな。

[532: 531]

煽られると思うところが自分の見識不足なのだと思わんかね。
自己責任で租借してみれば言いだけだろう。書くと過剰反応するあなたのほうが
私には不思議でならない。

[533: 購入経験者さん]

私も529さんのような判断から買いました。
まるっきり底で買えたわけでは無いですが、調べていれば、今後少なくとも
2,3年は上昇を続けるだろうという思いが強くなった。
おっしゃるとおり、買えるところで都心の住環境の良いところを買った。
今当時の予算で同じ広さだと見たところかなり郊外になってしまう。
そういう意味では現時点では正解と言える。

週刊何たらの雑誌でマンションは買い時では無いという記事があるそうな。
読んでないけど、こういうものが出るうちはまだ安心できると考えています。
一般的には、昨今の上げ相場に懐疑的な人がまだまだ多いでしょう。

ただ、そういう私も、明日になったら意見は変わる可能性がある。
自己居住用であれ、投機であることに変わりは無い。このドキドキ感が楽しい
ですね。

まだ新築でも安い物件が結構残っている。今はまだ買いチャンスだろうと、
老婆心ながら思っています。これなんで買わないのかなーというもの、ありますね。
自分で足を棒にして歩き回れば、まだまだ見つかります。

[534: 住まいに詳しい人]

はっ　？？？

[535: 購入検討中さん]

529はマンション投資家ってハンドルネームで、
あちこちに場違いなレスしてる人だね。
最近この掲示板を見つけたみたいで、
朝から晩まで張りついてるの。
相手にしないほうがいいよ。

[536: 購入経験者さん]

>535
533です。529さんでは無いです。
別にどうでも良いですが、相手にしないならスルーすれば
良いでしょう。あなたのような発言の方が場違いだと思いますよ。
反対なら反対で、意見を述べれば良いだけ。

[537: 匿名さん]

確かに昭和２２年までは、都内でも強烈な資産格差があり、土地所有者と非土地所有者で天と地ほどの差があったわけだから、これから世界レベルの食料インフレ、資源インフレを外的梃子として、また低金利を内的梃子として強烈な格差拡大が進行していくだろうことは、わかっているひとはわかっていること。それを保存のきかない大根価格の相場のように単なる需要と供給バランスのみで語り、上がれば、また下がるといった議論に迷わされて、初動で出遅れるのは一生の不覚となることでしょう。

[538: 匿名さん]

1人の富裕層と999人の貧民くらいの世界ということですかね？

[539: 匿名さん]

郊外はやめた方がいいと思うけどね。
別に買いたいなら止めないけど。

[540: 購入検討中さん]

首都圏マンション在庫が増えてきたようですが
目立った値引きは出てきてますか？

[541: マンコミュファンさん]

確かに言えてるかも
虎ノ門TRも中古億ションが売れて無いようだし。

もう一時期の加速度はなくなった感あるね。
大体みんなマンションなんてまだまだボンボンできるから、スペックとか拘ってゆっくり品定めスルベキダヨ。

[542: 不動産購入勉強中さん]

外断熱や何でもいいけど、強いインセンティブがほしいと考えています。
そうすれば早めに購入したいが、スペックは従来道りだが、値段だけ上がってしまったでは今の消費者は満足しない。特に目が肥えてるウルサイ人は。

購入意識をクスグル何かがないと飛びつかないと思います。
みんな冷静ですよ。デベの皆さんも一工夫しないと、お宅のマンション売れ残りますよ。

[543: 購入経験者さん]

ここ一年が山ですよ。賃貸の空き部屋の増加（１Ｒは除きます）、特に古いマンションは空きがかなり出ていてます。売るタイミング、危機管理を熟知した外国人投資家も長くは保有しないとゆう理由もあります。地震の多い国、もし地震が起きても崩壊はしなくても売値は下がります。今は都心で需要供給のアンバランスによって一時的に値が上がってるだけです。

[544: 匿名さん]

>>519
計算が変じゃない。1000万以上はこんな割合にはならないよ。
金持ちが世の中には結構いることは認めるけどね。

稼ぎの多い人ほど既に保有している可能性は高いから、結局デベ
や業者は売上を保とうとすれば1000万未満を最大のターゲットに
しなければならない。

金持ちがそこそこ居るということと、それによってマーケットが
動くということは別問題じゃない。金持ちがマーケットを動かすなら、
とっくに高級物件が溢れるようになってるはず。だけど、実際は
高級住宅地だって細切れにして、普通の人に買える値段にしてるのが
現実でしょ。

[545: 匿名はん]

いずれにしても、これだけ掲示板に注力できるということは
実践者ではなく、机上の論理者であることを自ら証明していますな
まあ、頭でっかちさんはどこにもいますから
確かに学校の勉強なら優秀なタイプでしょうけど・・・

[546: 匿名さん]

朝からごくろんさんです。
ちなみに不動産は賃貸3件、自宅も2003年買っています。藤巻さんやロバートキヨサキさんの
ように実践しながら考えを書くことで自分の考えを深めたいだけです。
５４５さんと私はおそらく歳は20年違うとおもいますよ。
匿名はんの方こそ先端の金融不動産の知識に詳しいのになぜ実践しないのか。私は不思議ですが。

[547: 匿名さん]

私が書いているのは、多くの「下がる論者」「様子見論者」との認識の差が
一体どこから来るか確かめたいだけ。
中古の在庫なんていつでも9割はあるわけで、在庫があること＝値下がり
ではない。売れにくい中古は6ヶ月から1年かけて売る。
ただし都心6区は優良中古が品薄。あれば私が買っている。
オーナーチェンジや住み続けて売っている人が多いから、あるいは
自分が住んで、人に貸してその後の売りだったり、築浅で高値待ちで
ゆっくり構えていたり
とにかく90年代のように競売や任意売却の物件が豊富に出てきてはじめて
下落につながる。

＞結局デベや業者は売上を保とうとすれば1000万未満を最大のターゲットに
しなければならない。
ユーザ数では正しいと思うが、坪単価200万以下が消えたわけではない。大手も郊外で
量販型の物件を多数供給している。
しかし利益率１０％の4000万の物件1000戸の売るのと、利益率１５％の1億６千万の物件
200戸売るビジネスとどっちが楽ですかね。

デベがつぶれようが、売り上げが減ろうが関係ない。地主が土地を売り渋る
だけでマンション相場は上がる。地主はデベの意向にあわせて土地を売ってくれない

15年間の値下がりのあとで売り渋っているのは地主。大企業に政府が圧力かけて
都市再生の用地を出させた過去とは全く違って、時価会計で評価替えを求めると
財務諸表が大きくかわる隠しだまにすらなるのが値あがりしはじめた今の土地だ。

実際に横浜や川崎や松戸の郊外を歩くと、駅徒歩10分以内にもう広大な敷地は残って
いない。希少性のある駅近は新築が結構な高値。一方郊外の工場跡地などでは
2000万３０００万台の供給がはじまっている。

＞スペックは従来道りだが、値段だけ上がってしまったでは今の消費者は満足しない。特に目が肥えてるウルサイ人は。

それが災難ですね。地価が上がっていることに免疫ができていない。美人がいき遅れるのと
同じで、自分が年老いてきていることに気がつかない。
地価高騰というのは、物件が上がるのでなく買い手の購買力能力が衰えるということなのです。

[548: 購入検討中さん]

５４７さん
回答願います。

＞中古の在庫なんていつでも9割はあるわけで、在庫があること＝値下がり
ではない。売れにくい中古は6ヶ月から1年かけて売る。
ただし都心6区は優良中古が品薄。あれば私が買っている。

とあります。私は億ション狙いですが、どうも今の相場を見ていると牽引役をはたす虎ノ門TRや、六本木ヒルズなどは上昇スピード鈍化してるように見えますが如何ですか？
まあ高止まりなんでしょうが、売れてませんよ。高すぎるからでしょう。そう思いませんか？
値下がりする若しくは指値がきくような状況でしょうか？


>財務諸表が大きくかわる隠しだまにすらなるのが値あがりしはじめた今の土地だ。

これはよく分かりますな。
確かに含み益になるので。
言いたいことはわかる。

[549: 匿名さん]

億以下の中古も売れ行きが鈍ってますけど。
優良じゃないって事かもしれませんが。

[550: 匿名さん]

＞スペックは従来道りだが、値段だけ上がってしまったでは今の消費者は満足しない。特に目が肥えてるウルサイ人は。

確かに結婚とよく似ています、適齢期で残っているものの中から選ばなければなりません。
それと同時に相手（物件）も購入層（収入、資産）を選ぶのです。
収入と資産に変化がなければ、どんどんランクダウン（郊外へ）していくしか方法がありません。

＞億以下の中古も売れ行きが鈍ってますけど。
中古購入者は、資産価値を理解した二次以降の取得者やプロ、
予算的に新築をあきらめた人々と二種類です。
新築の売れ行きが落ちれば、後者の人たちは動きが鈍くなります。