23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[465: 匿名さん]

> 462さん
開発予定があったとしてもここには絶対に書き込まないでしょうね（苦笑）
官民一体の都市開発・・都心一等地に点在する都営住宅の立替え再開発・・タワー化等・・
色々と候補地は都心でもあるのでは？例えば広尾とか・・あの都営住宅の立地は最高。
ただし現在住居されている住民の方との交渉が大変な事になるだろう。

[466: 住まいに詳しい人]

>>465
じゃ、知られているところで
・三田小山町地区第一種市街地再開事業　510戸
・勝どき駅前地区市街地再開発事業　710戸
・茗荷谷駅前地区市街地再開発　230戸
・後楽二丁目西地区市街地再開発　190戸
・環状第二号線新橋・虎ノ門地区市街地再開　370戸
・東五反田二丁目第２地区市街地再開　790戸
・北品川五丁目第一地区再開発　800戸
・晴海三丁目西地区第一種市街地再開発　1450戸

[467: 匿名]

>464,465 ありがとうございます。１〜２年以内の分譲ということで
あれば結構難しそうですね。探しているのですが。

[468: 匿名さん]

三田小山町地区第一種市街地再開事業は、昔から、話しに昇ってますが、計画は、動いているんでしょうか。
大体、再開発は時間がかかるので、六本木ヒルズのように完成まで、20年もかかるというのでは、お話しになりません。

[469: 匿名さん]

こういうのは？
東京都都市整備局のページです。

地図から検索：
特定街区・再開発・総合設計等のエリア整備に関する事業（区部中心部）
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/intro/map_field2.html

[470: 匿名さん]

じゃあ自分は別のを

つ　http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/evaruate.html

[471: 匿名さん]

成約価格はあくまで平均だから、場所の絞り込み方で変わる。
それに、高値のもいい物件中心に売れてる可能性もあるから、
成約件数も見ないとね。一見高値だけど、成約件数が下がっ
てる地域はありますよ。

[472: 匿名さん]

郊外も駅近は値上げがすさまじいよ。
それでいて売れている。
23区内でも販売価格の倍になる物件とそうでない物件との格差が今後3年で益々広がると思う。

[473: 匿名さん]

３年後なら、消費税率大幅アップが予想されるから、
販売価格はどうなるか分かったもんじゃないよ。
駆け込み需要と、アップ後の買い控えがあるから。

[474: 匿名さん]

>>472
全く同感だ。
住宅は量の問題ばかりで質の差を踏まえた論議ができていない。
統計もまともなものが少ないなかで、質を踏まえた数値情報が少ないのが現状だ。
専用面積や階の位置、駅からの距離、などで上昇するしないの差がでる。
要するに物件固有の差。
賃貸にしろ中古での売却にしろ世の中にはバリューの差が歴然としてきている。
二極化とか格差社会とか。
質の差を量的に表すのが価格なのだが、デベが勝手につけた価格でも実際に
竣工して比較されたらその差はあきらか。
今後の議論は地域相場などというラフな話でなく、個別の物件価値や人気を
踏まえて考えていかないといけない。
ハイパースペックとＢ級品が一緒くたに議論できるマンション市場ではなくなった。
その地域に住んで、新しく出来る物件を比較して眺めていないと本当の流れは
つかめない。

[475: 匿名さん]

それにしても、最近の中古マンションの価格は以上です。
いくら売り手の希望価格だっていっても芝浦アイランドのケープが80㎡ちょっとで8000万円ですよ。
誰がそんなもの買うのでしょうか？
今買わないと＊＊＊み！みたいなことが言われてますけど、何でも程度ってもんがありますでしょ。
バブルの時も、今買わないと駄目！的なことが世の主流でした。
私には、そろそろ潮目が変わる頃かなと思えてきます。
私も手持ちを処分し、次に備えようかと思ってます。
ま、すぐにではないですけど、1年位かけて順次処分して行くつもりです。

[476: 匿名さん]

足立/西新井のレコシティー80㎡6000万が売れたら、ケープの8000万も不思議ではなくなるかも。
西新井はその意味で試金石だろう、まあ苦労しているようだが。

[477: 匿名はん]

サラリーマンから見ると尋常ではない価格だとしても、このくらいの価格でも買える層はいくらでもいるでしょう。それがただ底値を知っていて今の価格があるから信じたくない気持ちも分かりますが。。2002〜2004年で買う決断が出来なかったのだからこのくらいの割り増し価格は仕方ないのではないでしょうかね。（人の動きと同じ行動をしていても何も変わらないですから）

[478: 売却検討中さん]

＞＞サラリーマンから見ると尋常ではない価格だとしても、このくらいの価格でも買える層はいくらでもいるでしょう。＜＜

どのくらいいるのか具体的根拠を示して教えてください。

[479: 匿名さん]

いくらでも数字はころがっているよ。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/seikei/2006/sb06qa2500.xls
http://rikunabi-next.yahoo.co.jp/tech/docs/ct_s03600.jsp?p=000783&...
http://research.goo.ne.jp/Result/000400/

[480: 匿名さん]

その引用のどこが
このくらいの価格でも買える層はいくらでもいるという
具体的根拠になるんかい？
ばかじゃねえの

[481: 匿名さん]

私も最近の不動産は異常だと思います。
私の親は、世田谷の土地を坪３０万で買いました。
だから、この価格帯に来るまで、私は不動産を買わない予定です。
ちなみに、購入時期はオリンピック前だそうです。

私の意見はアフォだと思いますでしょうか?

今、４・５年前の価格を持ち出して、
バブルだと言うのは、アフォだと思いますでしょうか？

値段の根拠なんて所詮後付け。
不動産なんて、ある程度エイヤの世界。
４・５年前に買った人も所詮結果論。
悩む人は結局４・５年前でも、「もっと安くなる」と思って
買わないでしょう。

[482: 匿名さん]

>ばかじゃねえの
数字読めないの自分だろ

[483: 匿名さん]

http://www.tg-inet.co.jp/imap/news_press_s3.html
必要なら買えば？

[484: 匿名さん]

>483
リンク先に出てる地図上に住んでたことがあるけど、
どうして年収が分かるのだろう？
どこにも公表してないのに。
まさか、アトラクターズのアンケート結果じゃないよね。

[485: 匿名さん]

23区の所得1500万以上の世帯の構成比は７．３５％　一千万以上なら２２％
500万以下が３５％。700万から100万が１９％だ。
買えるやつはいくらでもいるんだよ。
http://www.stat.go.jp/data/shugyou/2002/kakuhou/zuhyou/c024-2.xls

[486: 匿名さん]

Ｏ■Ｉさんも変な商売してるね。

[487: 匿名はん]

東京の不動産の購入者は首都圏在住者以外にもいますからね。
地方資産家のセカンドハウスや個人経営者の出張用、上京した息子に買ってやるなど。
自分の身も周りにそう言う人いませんか？よく考えればたくさんいると思いますよ。

[488: 匿名さん]

>>487
あと、企業ですね。たしか、企業が事業に関連する不動産(本社ピル・社宅など)を取得したときの税制が２００８年から変わる予定のはずです。これまで、土地・ビルを手放して証券化してきた企業が税金対策のために「保有」にシフトすると思いますね。

[489: 匿名さん]

首都圏以外から買いにくるセカンド用は、いらなくなればさっさと処分するからね。
居住用と一緒にしてもしょうがない。

[490: 匿名さん]

東京の不動産の購入者は首都圏在住者以外にもいますからね。
地方資産家のセカンドハウスや個人経営者の出張用、上京した息子に買ってやるなど。
　　↑
同意致します。購入者は外国人もいますし。購入者を首都圏在住者限定すると
誤った判断をすると思いますよ。しかしながら現況の首都圏不動産価格は明らかに
二極化の方向へ。都心の地価価格上昇に伴い実需を反映してない価格帯地域が存在している。

同じ平米数でもロンドンとの集合住宅価格比較は1/3,NYとは1/2。いかに東京都心の不動産価格が
が過小評価されて来たか、今までは。
＊ロンドンはフリーホールドでもない99年リース定期借地の物件なのに・・・

都心の一部優良地区、優良物件はNYの不動産価格レベルまで到達する可能性大。

東京は世界の主要都市と比較して異常に過小評価されて来たのが、ここに来て
価格修正調整されている。

[491: 匿名さん]

ちょっと覗かせていただきましたが、東京都心部は坪３００万円以上が当たり前ですか...凄いですね。こちらは、昨年まで坪１５０〜１８０万円で梅田・北浜が買えたのですが、今は坪２００〜２６０万円です。ちょうどバブルの頃と同じで２年遅れくらいで東京の風が大阪にもやってきた感じです。

[492: 匿名さん]

４７５さん、その慎重さは並みの投資家ではありませんな。
資産家ほど賢くて、決断は俊敏。自分の考えをしっかり持っていますね。
（それに比べ、資産デフレ進行中はもっと下がると思い、もう少しもう少しと見守るうちに絶好の買い時を逃しました。そして今、こりゃあまだまだ数年は上がり続けると思って、購入価格に相当上乗せされた築浅物件を買っている。流されやすいトホホ人生）

[493: 匿名さん]

新車が、２０代〜３０代を中心に売れなくなったと、ニュースになってますよ。
将来への不安があるからですと。
新居は、高い金を払って買ってくれるといいですね。

[494: 匿名さん]

築浅物件といえば聞こえは良いけど中古でしょう。
新築ブームなのに逃して中古を買うなら、流されやすい人生なのは当たってるかも。残念ながら。

[495: 購入経験者さん]

買える人間がいなくなることは有り得ない。金持ちはいくらでもいる。
先高感がある限り、不動産価格は上昇を続けるというだけ。
80平米8000万の芝浦アイランド、見方によっては安いですね。
利便性は高いわけだしね。元値がどうとか、関係ないでしょう。
買いたくなきゃ買わなきゃいいだけ。買う人はいると思うね。

[496: 匿名]

>４９５　 ラフな相対感で見てみる。つまり約２年前に値付けされた
アイランドのケープとグローヴの平均は坪約２３５万。当時の世田谷
の新築で比較的良い物件は２７０万円でアイランドの１５％アップ。
現在の世田谷の新築は３５０〜４００万になってきており、その割合
でアイランド価格を算出すると３０５〜３５０万となる。
一方豊洲で見ると、２年前は約２００万でアイランドの１８％レス。
今豊洲タワーが２８５万故、その割合からいくとアイランドは３３５
万となる。と言う訳でケープの８０平米８０００万つまり坪３３０万
は結構ピッタリでは？
湾岸タワーが供給集中時代の産物で価格が抑えられていたことを考え
ると、個人的には対世田谷比較ではアイランドはもっと高く評価され
てもおかしくないとも思える。（アイランドは所有してないが）

[497: マンション投資家さん]

そろそろ郊外物件ですよ。
急いでくださいね。

[498: 匿名さん]

>>497
郊外で高掴みしたら最悪なんだがどこがお勧め？

[499: マンション投資家さん]

>>498
郊外のタワマンの30階以上かもしくはＴＸ沿線の駅前物件（駅徒歩1分以内）
タワマンは郊外でも既にやや上がりつつあるので、
どちらかと言えばＴＸ沿線の方がお勧め。
駅徒歩1分の物件がいくつか出てきているが、
これはＴＸが開通して間もないという特殊要因によるもの。
今後、駅前の開発が進むにつれ駅前物件の希少価値は高くなっていくだろう。
いつまでも駅前に土地があるわけではない。

[500: 匿名さん]

>493 新車が、２０代〜３０代を中心に売れなくなったと、ニュースになってますよ。

一方、マセラッティのクワポロポルテが発注しても納車待ち・・・このどう状況をどう見るのか？
都心の不動産も同じ様な状況だろう。坪700 upした様な物件もぞろぞろ出でてきているが
即売状態だ。

[501: 匿名さん]

中古のアイランドを、新築の上昇価格で比較するのがそもそもの間違い。
新築の客層と中古の客層とは違うのだから。

中古を持ってて売る人にしてみれば、新築の上昇率に合わせ値付けしたいだろうけどね。

[502: 匿名さん]

ＴＸ人気が無くなれば、駅前かどうかさえ関係ないのだが。
開通直後という特殊要因はいつまで続くか。

[503: 匿名さん]

TX沿線は既に開発を折込済みで高値になっていると思うが。
現在でもお買い得ってどこかにあった？

[504: 匿名さん]

501さん風に言えば、郊外で中古購入者はまた更に違うだろう。
郊外で住むなら、そこそこ便利で楽しく住みやすい土地で、
まだ十分買えるところはあるでしょう。（TX沿線は上がってるけど、将来性をどう見るか？）
でもそこで楽しく暮らして終わり。
転売益はでない。土地は無二だから、郊外でも駅近のいい物件はなくなるが、
消費税増税後は売れ残る物件が、少しずつ積み増しされて、中古価格を上げないのではないか？
仮に、都心以外の都心周辺区やその他23区が下がっても、
その時は郊外で買った新築も下がってる。残債われなら終了。

[505: 購入経験者さん]

新築の客層と中古の客層とは違うのだから。

確かにそうだったんだけど、これからはどうか。
今ある新築物件、選択肢が郊外じゃないところは限られていると思う。
中古の流通量を増やすのが政府方針でもあり、今の乏しい物件状況を
考えると、中古に新築層が流れざるを得ないでしょう。

[506: 匿名さん]

おそらくは、これから10年以上、都心６区に新築分譲マンションは激減する。
マンションを買うなら米国のように中古市場しかなくなる。
すでに青山、麻布、代官山など住みたくても中古しかなかったわけで、新築の
賃貸という新しい選択肢が出た。
都心に住まなくちゃいけない人は、買って住むより借りて住んだほうが楽。
世の中自社ビルの数より賃貸ビルが圧倒的に多いわけで、住居も保有で
場所に拘束されずにいろいろ環境の差異を試してみたいという気持ちもある。

23区で２万戸も新築分譲マンション供給していた過去こそ「異常」。まるで
新興国さながら。
住宅は供給過剰になってはじめて質の淘汰がはじまる。中古市場もリノベーションも
意味を持つ。
ただし過去の中古は狭すぎた。いまさらコンパクトマンションの新築分譲をやる
デベは時代の逆行。築浅がなぜ人気か。
そりゃ広いからだ。

[507: 匿名さん]

同意。新築で高くて狭くてしょぼいの買うのなら、中古で良さそうなのを買うよ。
新築と中古、個人的にはどちらでもいいが、90平米もないのにわけの分からん値段
つけてる新築には全く関心なし。

それにできてもいない物件を、ほとんど業者の情報にしたがって購入する日本の
新築購入のパターンには、どうも違和感があって未だに慣れられない。それなら、
既に現物が見れて評価がなされている中古のほうがいいかな。

[508: 匿名さん]

>>490
範囲のとり方によるが、ロンドンやNYの中心部は東京に比べればはるかに狭いので、
慢性的に不動産価格は高めなの。

買えるやつはいくらでもいるが、物件を選ばず気前よく買ってくれるわけではない。
だから、便乗値上げ物件が売れるとは限らない。二極化ありだね。

[509: 匿名はん]

税制対応で買いが促されるという見方は、必ずしもそうとはいえない。一見
資産運用上有利に見える不動産でも、売買や管理に手間が結構かかる。こういう
重さを嫌い身軽さを重視する企業や個人は増えている。少なくてもまともな大手
で積極的に本業外れの不動産買い増しなんて当面ありえんだろ。

わずかばかりの税制の変更によって皆が買いだせば、結局値上がりと品薄で、
税率上昇分よりはるかに高めでしかも大したことないババをつかむ可能性あり
（これは煽ってる連中がいるのだが・・・）。いつまでも、少々の税制変更で、
皆が買いに走るなんてことは考えられん。

[510: 匿名さん]

>>508
ついでに数年間でポンドやユーロ、数割円に対して値上がりしてないっけ？

[511: 匿名さん]

話を価格予測にもどすと

>>106
で既出のみずほのレポート
http://www.mizuhocbk.co.jp/fin_info/industry/sangyou/pdf/1007_02.pdf
図表１−６地価高騰した1981年3万戸水準だった東京都の供給量1985年に
1万８０００戸に減って1988年1万戸と激減している。

今後下記の水準以下なら首都圏価格はこんな感じで動くのではないだろうか
SS　　　　　年間供給200〜400戸
Sクラス　　　　年間　1000戸以内
Aクラス　　　　年間　　2000戸
Bクラス　　　　年間　　4000戸
C〜Eクラス　年間　　10000戸〜
　　　　　　２００４年坪単価　　　　２００７年５月　　　　２０１０年　　　　　２０１３年　　　　　２０２０年
SSクラス　　４００万　　　　　　　　　７００万　　　　　　　１２００万　　　　　　１１００万　　　　９００万
Sクラス　　３５０万　　　　　　　　　　５００万　　　　　　　　９００万　　　　　　９００万　　　　　７００万
Aクラス　　２５０万　　　　　　　　　　３５０万　　　　　　　４００万　　　　　　　３５０万　　　　　３３０万
Bクラス　　２００万　　　　　　　　　　２８０万　　　　　　　３５０万　　　　　　　３１０万　　　　　２８０万
Cクラス　　１８０万　　　　　　　　　２２０万　　　　　　　　２５０万　　　　　　　２３０万　　　　　２００万
Dクラス　　１６０万　　　　　　　　　１９０万　　　　　　　　２２０万　　　　　　　２００万　　　　　１８０万
Eクラス　　１４０万　　　　　　　　　１６０万　　　　　　　　１９０万　　　　　　　１７０万　　　　　１６０万

[512: 匿名さん]

＞551さん
非常に解りやすい情報整理有難うございます。参考にさせて頂きます。
SS & Sクラスは上記予想値を突き抜けるかもしれませんね。

[513: 匿名さん]

2003年（最新）住宅・土地統計調査によると、東京23区の世帯数(主世帯)は約384万2400世帯
1500万超所得世帯は28万世帯もいるわけだ。
そのうち2.6％がマンション買うとすれば下記の年７５００戸くらいは楽にはける。


SS　　　　　年間供給200〜400戸
Sクラス　　　　年間　1000戸以内
Aクラス　　　　年間　　2000戸
Bクラス　　　　年間　　4000戸

[514: 匿名さん]

SSクラス平均取得価格：５億/部屋　x ２００戸　＝　１，０００億円・・・
う〜ん・・・誰かに買い占められるのか・・悔しい。