23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[42: 匿名はん]

これから海外から資金流入、国内企業の好業績、即値上がりだって・・・。マクロとミクロが必ずしもリンクしない時代に入って久しいのに、こういう楽観的な絵はどうやったら描けるんだ？？？

都心に限れば分かるが、この板の趣旨とはちょっとズレるだろ。都心は投機もありうる。儲かるんだから。でも、他の２３区や郊外に金つぎ込んで儲かるか？値上がり頼みで、収益性もそれほど期待できない。そんなところに金をつぎ込むより、不動産以外で回すよね。

[43: 匿名さん]

企業から家計にまだ回っていない。初任給は上がり、正社員を増やす動きはある。景気は上向き。超都心は富裕層でミニ・バブルとかなんとかで勝手にやっていただけばよいが、年収１千万までの８割程度の一般サラリーマンは当面郊外しかなくなる。
外資は当たり前だが、逃げ足も速い。グローバルな景気次第で、今のマンション動向も変わってくる。いつ下がるか？誰にも答えは出せない。「答え」はすべていい加減なものだ。明日は誰にも判らない。
したがって、他者に馬鹿だのなんだのという輩は、自分のことを言っている正真正銘の愚か者だ、ということだけは確か。

[44: ビギナーさん]

キャピタルゲイン狙いの投資の個人は下がり始めるを察知して売り抜けたい。
実住希望で都心やそれに近い所に買いたい人は、下がり始めたら下がるのを待って買えない。
（ようやく買って、途端にどんどん下がっても、別にすんで使ってる分には、いいかもしれないが、
普通は、怖いか、もっと下がるよと欲をかいて買えない。あとは個人のライフステージの問題）

デベではないですが、実住希望の人は、ライフステージいかんですけど、買えれば買っちゃった方が良いと思いませんか？賃貸があまっても賃料は上げにくいだけで、下がっていくのは少数。
実質利回りが低くて美味くないのは、オーナーの個人投資家サイドの話で、
賃貸居住者サイドでは必ずしも、賃料下落→可処分流動資産増加→いつか買うときの資金貯蓄増大とはならないかもしれませんよ。
それに上昇すれば、購入物件も上昇　＆　賃料負担も上昇　で敗者復活戦なしになってしまうかもしれません。だから住む人は買いでしょう？
投資の人は、買うものと買う場所の考え方が重要でしょう、これはまた次回。もちろん買わないで、
エマージング市場に行った方が儲かりますけど、ホント。でも、私はまだ不動産買います。

[45: 匿名さん]

実住でも、買っちゃった方が良いとは思いません。
人気物件は高くても抽選です。
当たるためには人気薄の部屋に応募せざるをえない。
人気薄の部屋は結局住んでも不満が出るし、中古で売るにも人気薄。
後で後悔するなら、わざわざ高く買う必要なし。

[46: 匿名さん]

>>36さん
賃料が下がったらリートの利回りが下がってリートが売られリートの価格が下がるのは分かりました。
（賃料の下落以上にリート価格が下がれば利回りは上がるようには思いますが。。。）

で、それが地価の低下に繋がるという仕組みです。
リートの価格が下がったらリート組織のバランスシートが悪化する。
それをリート組織は資産を売って対応するということですか？

[47: 37]

＞41
海外からの投資が完了した、とは初めて聞きましたよ。
あなたは直接、世界中の投資家とコンタクトがありますか？
ある人ならとてもそういうことは言えないはずだと思います。

確かに、不動産以外で回したほうが良いという考えはあるでしょう。
しかし資産の分散という意味で一定の需要はあり続ける。
郊外への投資の関心は最近高いですよ。都心オフィスだけで世界
からの資金は吸収できません。

[48: 大手企業サラリーマンさん]

参考までに私の廻りの不動産取得を報告。
①　大手一部上場企業勤務、勤務地場所は都心３区（千代田、中央区、港）
②　07年3月度決算は軒並み過去最高レベルの決算数字
③　しかし経営者は過去の反省からB/Sの軽量化を更に推進、郊外の社員社宅の処理等を
　　推し進めている。（本当に当事者は大変！）
④　結果、福利厚生のリストラが未だに進行中　⇒　社宅制度廃止へ。賃貸か新規購入への選択。

結果として、多くの人達が社宅制度廃止前に不動産新規取得作業を行っている。
取得地としてはDINKSは都心、家族持ちは郊外と分かれている。
ただし、取得物件は出来るだけ慎重に選択している（耐震問題等）
銀行は勤務先会社ブランドで問題なく融資実行。

まだまだ、新規マンション実需は存在していると感じられます。

[49: 匿名はん]

郊外からの収益性で外資が納得します？それに外資は東京や日本の不動産だけを見てるわけではないでしょ。外資のポートフォリオの一環としてつねに一定の需要は生み出すとしても、郊外まで含めて東京の不動産にこだわる必要はないのでは。

[50: ２０２５年暴落論者]

＞41
海外からの投資が完了したなぞ息巻いてるが、君は何モンだ？
ガンガン海外資金入ってきてるぞ。
君らシロートには、ワカランだろうがな。

俺の友人ファンドは、今年から３年で１０００億円投資するし、まだまだくるぞ。
日本国全土対象

＞３７
誹謗中傷を気にするな。
君のような視点は、投資自体グローバル化する中客観的に見えてる証拠で、とてもイイよ。
世界で戦争の無い時代が続く中、全世界で資本主義が流行病化している。
あと８年以内に９・１１級のテロが発生若しくは阪神淡路震災等が発生して、株やら何やら一旦は下がるだろうがな。

[51: 匿名さん]

今までの利回りが期待できない価格になった現在でも海外から資金が流入してくるとは思えませんね。
これから郊外が値上がるのは納得しますが…。
２３区の今後は一般所得者の購買力がどれほどあるかでいつ下がり始めるかが見える時期ではないでしょうか？

[52: 匿名さん]

下がりはしないけどすでに高止まってますね

[53: 匿名さん]

これから郊外も上がるとして、それはいつまでもではないですよね？
いつくらいまでを想定してます？

[54: ２０２５年暴落論者]

>48
君イイね
読みやすく分り易い文章。
明瞭でいい。

そうですか
川下の情報と書いては何だが、そうか、まだリストラ最中か？
少し遅れてるがな。
君の社長に言いたいが、社宅売却は無いよな。モッタイナイ。
あと、高くなる頃の２年〜３年後に売るんだろうな。
安定志向の社員は喜ぶがな。

IRのネタには大してならんだろうしなぜ売るのかな。

福利厚生は、重要な雇用ファクターと思うが。
同じ社宅に皆で住むというスタイル自体が今の新人には流行んないか？
確かに流行んないな。

社宅追い出される連中は気の毒、子育てで金かかるのにな。

それで、どの辺のマンションが流行ってますか？

[55: ２０２５年暴落論者]

＞４８
君の周りか、これは、失礼。

[56: ２０２５年暴落論者]

＞５１・５２
ココの管理人さんか？

下がらないな。

正常に経済が回り始めたし。
大底うったから。

[57: 匿名さん]

都心の供給が衰えはじめ新規供給が郊外に広がっている。８０年代のバブル時と同じだな。

[58: 大手企業サラリーマンさん]

＞５４
SOX404条導入で会計監査の厳格化の影響。特に実務に影響しない固定資産（社宅等）
の査定が厳しく、監査法人からたびたび指摘を受ける。その結果、社宅放出。
労組と経営陣との最後の攻防があるが、35歳ぐらいで管理職に昇格されるから労組も骨抜き状態へ。
ただし、教育の観点から新入社員は独身寮に強制収用。
地方出身者が約9割程度、純粋な東京出身者は少数。

上記が私の廻りで実際起こっている現状です。

取得地で人気があるのは川崎、横浜ですね。後は豊洲とか良く話題に上ります（笑）

[59: 購入経験者さん]

せっかくネットつないでるのだから、「不動産　ファンド」でグーグルでニュース検索してみたら？

「米大手ファンドのブラックストーン・グループが1兆円強の不動産ファンドの募集準備に入るなど、新しい動きもある」とか、「伊藤忠商事がドイツ証券、スクウェア・ワンの企業連合と病院不動産ファンド運用会社設立へ」、とか。「不動産投資ファンドが地価高騰をもたらしている。流入する資金の総額は約25兆円とも言われている。東京都心はすでに買い尽くし、いまや地方都市を襲いつつある巨額マネー。一見合理的に算出されているように見える不動産価格も、裏を返せば単なる期待感の表出に過ぎず、バブル再来を危ぶむ声が日増しに高まっている状況だ。」とか。
ニュースをどう解釈するかは個々人好きにすればよいと思うけど、間違った知識を前提に議論しても仕方ないしね。

[60: ２０２５年暴落論者]

>58
そうですか
＞SOX404条導入で会計監査の厳格化の影響。特に実務に影響しない固定資産（社宅等）
の査定が厳しく、監査法人からたびたび指摘を受ける。その結果、社宅放出。

会社法・SOX・・・・欧米か！（手！）　　世界に蔓延る資本主義化恐ろしいな

社宅は、大切なんだが。
君は、毒されないほうがいい。
自論は持つべきだな。

終身雇用もあって、日本のいいシステムだったんだから。
家賃を気にしないで、子供を２〜３人作って教育費かけられる。資源無い日本の得策だったわけ。
優秀な人材を輩出できたのも社宅があったからだ。
そうゆう人材のキッズが成長し所帯持つから、消費につながり経済が成長する。
今は、一世帯は、キッズは、MAX二人。
ほとんどが一人っ子。
ココの違いが１０年２０年経つと益々大きくなる。少子化は本当にマズイ。

だから、社宅をリリースするのは、長い目で見て企業や日本とってマイナスなんだ。
分ってると思うが。
日本独自の良いサイルクル作っていたが、終身雇用の終焉・社宅制度の廃止で加速する欧米化

流行は、欧米か！（笑）お笑いも、企業ルールも

そうですか、豊洲ね。
昔では考えられないが、川崎ですか。田園都市沿線は混みすぎ。
JR横須賀線の新駅のタワマン辺りがいいのですかね？
私の居住用には興味ありませんが。
投資先には駅近ならいいが

[61: 匿名さん]

豊洲ね。土壌汚染市場予定地でイメージ落としたね。
もともと都内の端っこで興味ないけど。
川崎の横須賀線新駅付近はタワマン乱立。タワマンの建築予定が更に次々でてくる。

[62: 匿名さん]

東京の人口がどうなるのかが全てだよ。
増え続けると思う人は買い、
今後は減少に転じると思えば売り。

[63: 入居済み住民さん]

やたらとバブルと同じだと主張する人が居るけど、どこがバブルなのか理解できません。
今回の地価上昇もバブル期と違って、一部リターンが期待できる地域にのみ集中している。
確かに昔ほどの利回りは期待できないかもしれないが、日本が低金利政策を続ける以上利益があがる。
日本だけで見ると現在の景気に似合わない地価上昇がバブルに見えるかもしれないが、
世界中を見れば日本の不動産投資がまだまだ魅力のある分野。
大崩壊でも起きない限りここ数年上がり続けるのだろう。

[64: 58]

＞60さん
ご指摘の通りですね、資本主義システムが確実に欧米化されてます事を実感致します。
それと都市部では少子化も確実に進行してますしね。（周りでも子供が居ない夫婦が多い）
2025年・・僕らバブル入社世代が一斉退職して田舎に戻る時、購入マンションの放出、暴落が
起きる可能性は大ですね。そうならない様に購入したマンション（中央区）を早めにローン返済し
処分して売り抜けたいですね（笑）
でも、都心マンションに関しては今はバブルではないと思います
確実に実需が存在しますので僕の周りに！都心の人口減は2020年ぐらいからですかね？

でも、何故最近の新入男性社員は地方出身者が多いのだろうか？
都心に住む親のご子息は働く必要がないのか・・・？
女子正社員は殆んどは東京出身者なのに・・縁故採用が禁止された影響かな？

[65: 匿名さん]

>都心に住む親のご子息は働く必要がないのか・・・？
>女子正社員は殆んどは東京出身者なのに・・縁故採用が禁止された影響かな？
いやあなた、４０前後にもなって、この程度の分析って…。

>でも、何故最近の新入男性社員は地方出身者が多いのだろうか？
そもそもこの部分が正しいのかどうか何か裏付け持っているの？
あなたの会社の話ってだけじゃ、視野の狭さが主婦レベルですが…。

[66: 匿名さん]

今フジでやっているけれど、猛暑怖そうだね。30年後にはという話しだし、子供の世代
どころかだし。日本というか東京というかは熱帯域だね。地価にも影響するのでは
ないかなとふと思った。

[67: 匿名さん]

大橋巨船のように気候により渡り鳥の
セカンドハウスを求めるよういなる。だから一人あたりの不動産平米需要は増える。
世界的に人口増の中で究極の実物資産の不動産がどこまで上がるか、想像を絶すすね。

[68: 匿名さん]

そうなったら、議員が進んで首都移転するんじゃない？（笑）

[69: 匿名さん]

東京は最優先で、整備・保護がされるので心配なし。
テポドン迎撃ミサイルも東京配備だし。
環境対策も、他の地域に先んじて進みますよ。

[70: 匿名さん]

いやいや、資産がどうの以前に食糧確保の心配をすべき。
自給力の低さから日本の国力が下がるか。

[71: 匿名さん]

欧米化という言葉が使われて久しいけど、欧と米って全然違うよね。
今の日本は米化でしょ。
欧と言っても北欧〜東欧まで色々あるし。

米型経済なんかいつまで真似るつもりだ。

[72: 匿名さん]

真似たくなくても、日米は経済的に相互依存関係になっている。同一化する以外に
日本の生きる道は無いだろう。
米国から均一化を迫られて断りきれずに導入してここまできたわけだ。

ヨーロッパもＥＵと英国は別物。某産油国がドル機軸の原油価格をユーロに切り替える
として何が起ったか思い出したらわかる。

米型経済を好むと好まざるとに関わらず受け入れた以上、そのなかで流れを掴むのが
正しい対処の仕方ではないのか。

[73: 匿名さん]

食糧問題が深刻になったら、さんざんに言われている地方というか農業地域
が戦時中のように優位になったりね。未来に確実なことはないよなあ。。。
あと環境問題に本当に熱心なの？　２３区に越してきて驚いたのは、未だにＰマークの付いて
いる包装やその他のビニル系のゴミは燃えないゴミ。近県から越してきたけど、それらは
リサイクルできるゴミとして分別収集してたから驚いた。

[74: 匿名さん]

賃貸住宅が、狭い、住宅設備・防音・セキュリティなどが劣る以上
「生活の器」をよくしていきたい願望からマンションニーズは永遠になくならない。

東京で暮らす以上、
「住宅にかける費用をどこまで小さくできるか」
というのが
限られた所得で安心で快適な生活を得る鍵だろう。
今後は、都心部を中心に良質な賃貸住宅が増え賃料も上昇する。
賃貸の質の格差が際立つようになる。
広くて安くて美しい賃貸が都内にない限り、「居住コスト」をさげ
住居の快適性を増すには、遠くでもいいから広くてきれいなマンションを
買うしかない。

これまでは、都心回帰の立地志向ばかりが目立ったけど、本質は
一定の住居費をはらいながらどういう住いに住むかという話だ。
安くなるからまだまて。という話に根拠がないのは嫁さんが一番よく
わかっていると思うが。

[75: 74]

下がる論は総じて論理が曖昧。
上がらない＝下落ではない。
加熱＝バブル崩壊でもない。
買いがストップして売りだけになればはじめて暴落する。
買いがストップしても売りがなければ高どまりなのだ。

売るほうが売り惜しみしている状況で大量の売りが出る懸念はない。
投資用不動産とて値上がり益狙いではなく、長期保有で賃料収入を
十分に得て、「キャッシュが有利な状況なったら売却」という意向だろう。
コール翌日物金利が毎年0.25％上がっていっても10年で3％にしか
ならない。
10年定期の預金金利が６％くらいになれば、安心して預金するが
そういう時代はあと10年待っても来ないだろう。

過去のバブルは、加熱の結果自然崩壊したのか？
大月や東金にしかマイホームが買えないほどの地価高騰が社会問題化して
高金利や地価税・譲渡益重課税では全く効かない中で金融庁がついに
「不動産融資総量規制」を発したからだ。
これから先は、スピードの差こそあれ対前年比数％のペースで首都圏が
上昇していくに決まっている。

[76: 匿名さん]

賃貸のマンション、いくらでもいい物件出てますけど。
むしろ分譲より立地など良い場合もあるし、まん前にビル建てられたりしたら、
即効他へ移ることもできるしね。

賃料が上昇する局面なら、収入も増え、株価も上がる。
そういう状況で賃貸に住みながら、
資金を低金利の銀行や郵貯に預けっぱなしなら、確かにおいてけぼりになるだろう。
だからといって、インフレヘッジの手法として、ローンでマンション購入というのは、あまりに稚拙。
インフレ局面では、管理修繕費も上がり、税金も上がる。
変動金利なら資金調達コストも上がる。手数料所費用もかさむ。
購入した方が低コストになる条件というのは思ったよりも厳しい。

[77: 74]

＞ローンでマンション購入というのは、あまりに稚拙
先生。代替案をお示しください。

[78: 入居済み住民さん]

>76
資金調達コストが問題というのなら賃料もコストですよ。
ローンコストと賃料コストのどっちが高いか一目瞭然ですが、
それでもローンはあり得ないと主張するのですか？

[79: 匿名さん]

＞７７
現金で買え
銭の無い奴ぁ知らん

[80: 匿名さん]

投資の３分法というのが①株式②不動産③預貯金　というのが昔あった。
金利は猫の目のように変わったインフレしかなくてデフレがなかった時代の話だ。
今の世の中、インフレ・デフレという簡単な区分すら通用しない。
消費者物価と資産価格の値動きが乖離している。
消費者物価が上がらず土地価格があがったところで日銀は利上げをする理由にできない。
金利はそうそう上がらない。

４000万まとまった金があったら、株を買うか、不動産を買うか、ドル預金をするか。
とりあえず、3000万くらいのローンを組んで自宅を買うという話にならないか。

退職金の平均値が2400万（日経連調査、大卒管理職）だそうだ。3000万以上の人が
たくさんいるわけで、大企業で幹部社宅に入っていて役職定年になるのは50代前半。
いろいろな住宅需要がある。

[81: 匿名さん]

>79
私は、手持ちの資金の一部を使い3割キャッシュ7割ローンで賃貸物件を買いました。
手持ちのキャッシュに余裕がないと、高額賃貸物件は突然の退去に対処できません。
全額キャッシュではレバレッジが効かない。
全額キャッシュとは稚拙な代替案ですね。

[82: 匿名さん]

マンション購入者には2種類ある。
ひとつは不動産に敏い人。
もう一つは不動産に疎い人。
敏い人は、底値気配を察知して2002年ごろから動き始め
今までにどこかを買っている。
疎い人は、まだ買わないで待っている。
もうひとつの区分は
本気で買いたがっている人と
そうでない人
人気アーチストコンサートの席と同じで
不動産もＳ席から埋まっていきＢ席のはじっこが最後に残る。
Ｂ席なんかほしくないといっているうちに売り切れる。
本当に買う気のある人は、神奈川・都下板に「移住」していたりしないか？

もともと買う気もないし買う金もない人が、面白半分で下がる下がると
騒いで楽しんでいるようだな。

[83: 匿名さん]

82>文章もロジックも見事だね。

[84: 匿名さん]

代替案。お金足りない人はとりあえず土地だけ買っておくのはどう？

[85: 匿名]

不動産（一戸建て、土地、マンション）の価値は、土地と建物から構成されます。
販管費や消費税等はとりあえず無視。

建物の価値は経年劣化により、減価しますから、この意味では建物価値減価のない土地を買っておくのが、一見、最も有利に見えますが、言うまでもなく、土地は価値を生まない（駐車場等にする手がないではないが、利回りはかなり低くならざるを得ない）ので、この選択はあまり賢くない。もちろん居住用資産として３０００万円控除を受けることも不可能。

とすると、理論上、最も有利なのは、建物価格がゼロに近い中古一戸建てということになります。
日本の場合、中古一戸建ては築１０年くらいで建物価値はゼロとかせいぜい新築価格の２割程度にしか評価されませんが、建物によっては立派に使えるのみならず、かなりの価値のある物件がいくらでもあるので、そういう物件を買えばいいわけです。
ただし、これは自己使用なら良いですが、賃貸にして運用しようとすると、問題が多くあまり勧められません。借り手の見つけ難さ、物件価格が総じて高額になりやすい（ために空き家になるとダメージが大きい）、賃貸人が居座りやすい等の問題点があります。

というわけで、結局、マンションがいいとなるわけです。
それも土地分の比率の高いものということになります。
低層マンションは土地の持ち分が多いからいいのでは、と考える人がいるかもしれませんが、これは大いなる勘違いです。所有土地（持ち分）の面積ではなく価値の大きいものがいいわけです。これは、単純化して言えば、結局坪単価の高い物件（割高物件はもちろん避ける）ということ。
中古の方が建物価値が減価している分、有利そうに見えますが、そう単純ではありません。

長くなりましたので、以上総論のみにて失礼します。

[86: 匿名さん]

ありがとうございました。

[87: 匿名さん]

東京２３区の新築マンション、平均価格６０００万円台にhttp://www.asahi.com/life/update/0416/TKY200704160254.html

[88: 匿名さん]

きてますねー。分譲戸数がどんどん減ってくる、と。
ライバルマンションが近い将来現れそうに無いですな。
これなら10年後同値で売れる可能性も高い。
良い傾向です。

[89: 匿名さん]

>>87
やっぱ二極化か。
千葉に買った人、カワイソス。

[90: 匿名さん]

千葉は計画通りに開発が進まないから．．．
幕張は商業・住居・文教とエリアを分けなければ成功したかも。
駅近は借地物件だらけ、分譲は駅遠っていまいちすぎる。

[91: 匿名さん]

２３区は１９９５年に底値を打って、のちは微動。
都心の物件数が払底すればおのずと価格は安定するからだ。
一方郊外は買い安さからいつまでも買いが入って下げ止まらずに
２００５年あたりで底値になった。