23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[41: 住まいに詳しい人]

しかし海外からの金の流入に期待するバカはどこから湧いてくるんだ？
定期的に出てきてるけど。
もう海外からの投資は完了してるだろ。
これからは売り時を見定めている段階だと思うが。
安値で仕込んで高値で売る。
素人がむらがりだしたら売り時だ。
投資の基本だろう。

[42: 匿名はん]

これから海外から資金流入、国内企業の好業績、即値上がりだって・・・。マクロとミクロが必ずしもリンクしない時代に入って久しいのに、こういう楽観的な絵はどうやったら描けるんだ？？？

都心に限れば分かるが、この板の趣旨とはちょっとズレるだろ。都心は投機もありうる。儲かるんだから。でも、他の２３区や郊外に金つぎ込んで儲かるか？値上がり頼みで、収益性もそれほど期待できない。そんなところに金をつぎ込むより、不動産以外で回すよね。

[43: 匿名さん]

企業から家計にまだ回っていない。初任給は上がり、正社員を増やす動きはある。景気は上向き。超都心は富裕層でミニ・バブルとかなんとかで勝手にやっていただけばよいが、年収１千万までの８割程度の一般サラリーマンは当面郊外しかなくなる。
外資は当たり前だが、逃げ足も速い。グローバルな景気次第で、今のマンション動向も変わってくる。いつ下がるか？誰にも答えは出せない。「答え」はすべていい加減なものだ。明日は誰にも判らない。
したがって、他者に馬鹿だのなんだのという輩は、自分のことを言っている正真正銘の愚か者だ、ということだけは確か。

[44: ビギナーさん]

キャピタルゲイン狙いの投資の個人は下がり始めるを察知して売り抜けたい。
実住希望で都心やそれに近い所に買いたい人は、下がり始めたら下がるのを待って買えない。
（ようやく買って、途端にどんどん下がっても、別にすんで使ってる分には、いいかもしれないが、
普通は、怖いか、もっと下がるよと欲をかいて買えない。あとは個人のライフステージの問題）

デベではないですが、実住希望の人は、ライフステージいかんですけど、買えれば買っちゃった方が良いと思いませんか？賃貸があまっても賃料は上げにくいだけで、下がっていくのは少数。
実質利回りが低くて美味くないのは、オーナーの個人投資家サイドの話で、
賃貸居住者サイドでは必ずしも、賃料下落→可処分流動資産増加→いつか買うときの資金貯蓄増大とはならないかもしれませんよ。
それに上昇すれば、購入物件も上昇　＆　賃料負担も上昇　で敗者復活戦なしになってしまうかもしれません。だから住む人は買いでしょう？
投資の人は、買うものと買う場所の考え方が重要でしょう、これはまた次回。もちろん買わないで、
エマージング市場に行った方が儲かりますけど、ホント。でも、私はまだ不動産買います。

[45: 匿名さん]

実住でも、買っちゃった方が良いとは思いません。
人気物件は高くても抽選です。
当たるためには人気薄の部屋に応募せざるをえない。
人気薄の部屋は結局住んでも不満が出るし、中古で売るにも人気薄。
後で後悔するなら、わざわざ高く買う必要なし。

[46: 匿名さん]

>>36さん
賃料が下がったらリートの利回りが下がってリートが売られリートの価格が下がるのは分かりました。
（賃料の下落以上にリート価格が下がれば利回りは上がるようには思いますが。。。）

で、それが地価の低下に繋がるという仕組みです。
リートの価格が下がったらリート組織のバランスシートが悪化する。
それをリート組織は資産を売って対応するということですか？

[47: 37]

＞41
海外からの投資が完了した、とは初めて聞きましたよ。
あなたは直接、世界中の投資家とコンタクトがありますか？
ある人ならとてもそういうことは言えないはずだと思います。

確かに、不動産以外で回したほうが良いという考えはあるでしょう。
しかし資産の分散という意味で一定の需要はあり続ける。
郊外への投資の関心は最近高いですよ。都心オフィスだけで世界
からの資金は吸収できません。

[48: 大手企業サラリーマンさん]

参考までに私の廻りの不動産取得を報告。
①　大手一部上場企業勤務、勤務地場所は都心３区（千代田、中央区、港）
②　07年3月度決算は軒並み過去最高レベルの決算数字
③　しかし経営者は過去の反省からB/Sの軽量化を更に推進、郊外の社員社宅の処理等を
　　推し進めている。（本当に当事者は大変！）
④　結果、福利厚生のリストラが未だに進行中　⇒　社宅制度廃止へ。賃貸か新規購入への選択。

結果として、多くの人達が社宅制度廃止前に不動産新規取得作業を行っている。
取得地としてはDINKSは都心、家族持ちは郊外と分かれている。
ただし、取得物件は出来るだけ慎重に選択している（耐震問題等）
銀行は勤務先会社ブランドで問題なく融資実行。

まだまだ、新規マンション実需は存在していると感じられます。

[49: 匿名はん]

郊外からの収益性で外資が納得します？それに外資は東京や日本の不動産だけを見てるわけではないでしょ。外資のポートフォリオの一環としてつねに一定の需要は生み出すとしても、郊外まで含めて東京の不動産にこだわる必要はないのでは。

[50: ２０２５年暴落論者]

＞41
海外からの投資が完了したなぞ息巻いてるが、君は何モンだ？
ガンガン海外資金入ってきてるぞ。
君らシロートには、ワカランだろうがな。

俺の友人ファンドは、今年から３年で１０００億円投資するし、まだまだくるぞ。
日本国全土対象

＞３７
誹謗中傷を気にするな。
君のような視点は、投資自体グローバル化する中客観的に見えてる証拠で、とてもイイよ。
世界で戦争の無い時代が続く中、全世界で資本主義が流行病化している。
あと８年以内に９・１１級のテロが発生若しくは阪神淡路震災等が発生して、株やら何やら一旦は下がるだろうがな。

[51: 匿名さん]

今までの利回りが期待できない価格になった現在でも海外から資金が流入してくるとは思えませんね。
これから郊外が値上がるのは納得しますが…。
２３区の今後は一般所得者の購買力がどれほどあるかでいつ下がり始めるかが見える時期ではないでしょうか？

[52: 匿名さん]

下がりはしないけどすでに高止まってますね

[53: 匿名さん]

これから郊外も上がるとして、それはいつまでもではないですよね？
いつくらいまでを想定してます？

[54: ２０２５年暴落論者]

>48
君イイね
読みやすく分り易い文章。
明瞭でいい。

そうですか
川下の情報と書いては何だが、そうか、まだリストラ最中か？
少し遅れてるがな。
君の社長に言いたいが、社宅売却は無いよな。モッタイナイ。
あと、高くなる頃の２年〜３年後に売るんだろうな。
安定志向の社員は喜ぶがな。

IRのネタには大してならんだろうしなぜ売るのかな。

福利厚生は、重要な雇用ファクターと思うが。
同じ社宅に皆で住むというスタイル自体が今の新人には流行んないか？
確かに流行んないな。

社宅追い出される連中は気の毒、子育てで金かかるのにな。

それで、どの辺のマンションが流行ってますか？

[55: ２０２５年暴落論者]

＞４８
君の周りか、これは、失礼。

[56: ２０２５年暴落論者]

＞５１・５２
ココの管理人さんか？

下がらないな。

正常に経済が回り始めたし。
大底うったから。

[57: 匿名さん]

都心の供給が衰えはじめ新規供給が郊外に広がっている。８０年代のバブル時と同じだな。

[58: 大手企業サラリーマンさん]

＞５４
SOX404条導入で会計監査の厳格化の影響。特に実務に影響しない固定資産（社宅等）
の査定が厳しく、監査法人からたびたび指摘を受ける。その結果、社宅放出。
労組と経営陣との最後の攻防があるが、35歳ぐらいで管理職に昇格されるから労組も骨抜き状態へ。
ただし、教育の観点から新入社員は独身寮に強制収用。
地方出身者が約9割程度、純粋な東京出身者は少数。

上記が私の廻りで実際起こっている現状です。

取得地で人気があるのは川崎、横浜ですね。後は豊洲とか良く話題に上ります（笑）

[59: 購入経験者さん]

せっかくネットつないでるのだから、「不動産　ファンド」でグーグルでニュース検索してみたら？

「米大手ファンドのブラックストーン・グループが1兆円強の不動産ファンドの募集準備に入るなど、新しい動きもある」とか、「伊藤忠商事がドイツ証券、スクウェア・ワンの企業連合と病院不動産ファンド運用会社設立へ」、とか。「不動産投資ファンドが地価高騰をもたらしている。流入する資金の総額は約25兆円とも言われている。東京都心はすでに買い尽くし、いまや地方都市を襲いつつある巨額マネー。一見合理的に算出されているように見える不動産価格も、裏を返せば単なる期待感の表出に過ぎず、バブル再来を危ぶむ声が日増しに高まっている状況だ。」とか。
ニュースをどう解釈するかは個々人好きにすればよいと思うけど、間違った知識を前提に議論しても仕方ないしね。

[60: ２０２５年暴落論者]

>58
そうですか
＞SOX404条導入で会計監査の厳格化の影響。特に実務に影響しない固定資産（社宅等）
の査定が厳しく、監査法人からたびたび指摘を受ける。その結果、社宅放出。

会社法・SOX・・・・欧米か！（手！）　　世界に蔓延る資本主義化恐ろしいな

社宅は、大切なんだが。
君は、毒されないほうがいい。
自論は持つべきだな。

終身雇用もあって、日本のいいシステムだったんだから。
家賃を気にしないで、子供を２〜３人作って教育費かけられる。資源無い日本の得策だったわけ。
優秀な人材を輩出できたのも社宅があったからだ。
そうゆう人材のキッズが成長し所帯持つから、消費につながり経済が成長する。
今は、一世帯は、キッズは、MAX二人。
ほとんどが一人っ子。
ココの違いが１０年２０年経つと益々大きくなる。少子化は本当にマズイ。

だから、社宅をリリースするのは、長い目で見て企業や日本とってマイナスなんだ。
分ってると思うが。
日本独自の良いサイルクル作っていたが、終身雇用の終焉・社宅制度の廃止で加速する欧米化

流行は、欧米か！（笑）お笑いも、企業ルールも

そうですか、豊洲ね。
昔では考えられないが、川崎ですか。田園都市沿線は混みすぎ。
JR横須賀線の新駅のタワマン辺りがいいのですかね？
私の居住用には興味ありませんが。
投資先には駅近ならいいが

[61: 匿名さん]

豊洲ね。土壌汚染市場予定地でイメージ落としたね。
もともと都内の端っこで興味ないけど。
川崎の横須賀線新駅付近はタワマン乱立。タワマンの建築予定が更に次々でてくる。

[62: 匿名さん]

東京の人口がどうなるのかが全てだよ。
増え続けると思う人は買い、
今後は減少に転じると思えば売り。

[63: 入居済み住民さん]

やたらとバブルと同じだと主張する人が居るけど、どこがバブルなのか理解できません。
今回の地価上昇もバブル期と違って、一部リターンが期待できる地域にのみ集中している。
確かに昔ほどの利回りは期待できないかもしれないが、日本が低金利政策を続ける以上利益があがる。
日本だけで見ると現在の景気に似合わない地価上昇がバブルに見えるかもしれないが、
世界中を見れば日本の不動産投資がまだまだ魅力のある分野。
大崩壊でも起きない限りここ数年上がり続けるのだろう。

[64: 58]

＞60さん
ご指摘の通りですね、資本主義システムが確実に欧米化されてます事を実感致します。
それと都市部では少子化も確実に進行してますしね。（周りでも子供が居ない夫婦が多い）
2025年・・僕らバブル入社世代が一斉退職して田舎に戻る時、購入マンションの放出、暴落が
起きる可能性は大ですね。そうならない様に購入したマンション（中央区）を早めにローン返済し
処分して売り抜けたいですね（笑）
でも、都心マンションに関しては今はバブルではないと思います
確実に実需が存在しますので僕の周りに！都心の人口減は2020年ぐらいからですかね？

でも、何故最近の新入男性社員は地方出身者が多いのだろうか？
都心に住む親のご子息は働く必要がないのか・・・？
女子正社員は殆んどは東京出身者なのに・・縁故採用が禁止された影響かな？

[65: 匿名さん]

>都心に住む親のご子息は働く必要がないのか・・・？
>女子正社員は殆んどは東京出身者なのに・・縁故採用が禁止された影響かな？
いやあなた、４０前後にもなって、この程度の分析って…。

>でも、何故最近の新入男性社員は地方出身者が多いのだろうか？
そもそもこの部分が正しいのかどうか何か裏付け持っているの？
あなたの会社の話ってだけじゃ、視野の狭さが主婦レベルですが…。

[66: 匿名さん]

今フジでやっているけれど、猛暑怖そうだね。30年後にはという話しだし、子供の世代
どころかだし。日本というか東京というかは熱帯域だね。地価にも影響するのでは
ないかなとふと思った。

[67: 匿名さん]

大橋巨船のように気候により渡り鳥の
セカンドハウスを求めるよういなる。だから一人あたりの不動産平米需要は増える。
世界的に人口増の中で究極の実物資産の不動産がどこまで上がるか、想像を絶すすね。

[68: 匿名さん]

そうなったら、議員が進んで首都移転するんじゃない？（笑）

[69: 匿名さん]

東京は最優先で、整備・保護がされるので心配なし。
テポドン迎撃ミサイルも東京配備だし。
環境対策も、他の地域に先んじて進みますよ。

[70: 匿名さん]

いやいや、資産がどうの以前に食糧確保の心配をすべき。
自給力の低さから日本の国力が下がるか。

[71: 匿名さん]

欧米化という言葉が使われて久しいけど、欧と米って全然違うよね。
今の日本は米化でしょ。
欧と言っても北欧〜東欧まで色々あるし。

米型経済なんかいつまで真似るつもりだ。

[72: 匿名さん]

真似たくなくても、日米は経済的に相互依存関係になっている。同一化する以外に
日本の生きる道は無いだろう。
米国から均一化を迫られて断りきれずに導入してここまできたわけだ。

ヨーロッパもＥＵと英国は別物。某産油国がドル機軸の原油価格をユーロに切り替える
として何が起ったか思い出したらわかる。

米型経済を好むと好まざるとに関わらず受け入れた以上、そのなかで流れを掴むのが
正しい対処の仕方ではないのか。

[73: 匿名さん]

食糧問題が深刻になったら、さんざんに言われている地方というか農業地域
が戦時中のように優位になったりね。未来に確実なことはないよなあ。。。
あと環境問題に本当に熱心なの？　２３区に越してきて驚いたのは、未だにＰマークの付いて
いる包装やその他のビニル系のゴミは燃えないゴミ。近県から越してきたけど、それらは
リサイクルできるゴミとして分別収集してたから驚いた。

[74: 匿名さん]

賃貸住宅が、狭い、住宅設備・防音・セキュリティなどが劣る以上
「生活の器」をよくしていきたい願望からマンションニーズは永遠になくならない。

東京で暮らす以上、
「住宅にかける費用をどこまで小さくできるか」
というのが
限られた所得で安心で快適な生活を得る鍵だろう。
今後は、都心部を中心に良質な賃貸住宅が増え賃料も上昇する。
賃貸の質の格差が際立つようになる。
広くて安くて美しい賃貸が都内にない限り、「居住コスト」をさげ
住居の快適性を増すには、遠くでもいいから広くてきれいなマンションを
買うしかない。

これまでは、都心回帰の立地志向ばかりが目立ったけど、本質は
一定の住居費をはらいながらどういう住いに住むかという話だ。
安くなるからまだまて。という話に根拠がないのは嫁さんが一番よく
わかっていると思うが。

[75: 74]

下がる論は総じて論理が曖昧。
上がらない＝下落ではない。
加熱＝バブル崩壊でもない。
買いがストップして売りだけになればはじめて暴落する。
買いがストップしても売りがなければ高どまりなのだ。

売るほうが売り惜しみしている状況で大量の売りが出る懸念はない。
投資用不動産とて値上がり益狙いではなく、長期保有で賃料収入を
十分に得て、「キャッシュが有利な状況なったら売却」という意向だろう。
コール翌日物金利が毎年0.25％上がっていっても10年で3％にしか
ならない。
10年定期の預金金利が６％くらいになれば、安心して預金するが
そういう時代はあと10年待っても来ないだろう。

過去のバブルは、加熱の結果自然崩壊したのか？
大月や東金にしかマイホームが買えないほどの地価高騰が社会問題化して
高金利や地価税・譲渡益重課税では全く効かない中で金融庁がついに
「不動産融資総量規制」を発したからだ。
これから先は、スピードの差こそあれ対前年比数％のペースで首都圏が
上昇していくに決まっている。

[76: 匿名さん]

賃貸のマンション、いくらでもいい物件出てますけど。
むしろ分譲より立地など良い場合もあるし、まん前にビル建てられたりしたら、
即効他へ移ることもできるしね。

賃料が上昇する局面なら、収入も増え、株価も上がる。
そういう状況で賃貸に住みながら、
資金を低金利の銀行や郵貯に預けっぱなしなら、確かにおいてけぼりになるだろう。
だからといって、インフレヘッジの手法として、ローンでマンション購入というのは、あまりに稚拙。
インフレ局面では、管理修繕費も上がり、税金も上がる。
変動金利なら資金調達コストも上がる。手数料所費用もかさむ。
購入した方が低コストになる条件というのは思ったよりも厳しい。

[77: 74]

＞ローンでマンション購入というのは、あまりに稚拙
先生。代替案をお示しください。

[78: 入居済み住民さん]

>76
資金調達コストが問題というのなら賃料もコストですよ。
ローンコストと賃料コストのどっちが高いか一目瞭然ですが、
それでもローンはあり得ないと主張するのですか？

[79: 匿名さん]

＞７７
現金で買え
銭の無い奴ぁ知らん

[80: 匿名さん]

投資の３分法というのが①株式②不動産③預貯金　というのが昔あった。
金利は猫の目のように変わったインフレしかなくてデフレがなかった時代の話だ。
今の世の中、インフレ・デフレという簡単な区分すら通用しない。
消費者物価と資産価格の値動きが乖離している。
消費者物価が上がらず土地価格があがったところで日銀は利上げをする理由にできない。
金利はそうそう上がらない。

４000万まとまった金があったら、株を買うか、不動産を買うか、ドル預金をするか。
とりあえず、3000万くらいのローンを組んで自宅を買うという話にならないか。

退職金の平均値が2400万（日経連調査、大卒管理職）だそうだ。3000万以上の人が
たくさんいるわけで、大企業で幹部社宅に入っていて役職定年になるのは50代前半。
いろいろな住宅需要がある。

[81: 匿名さん]

>79
私は、手持ちの資金の一部を使い3割キャッシュ7割ローンで賃貸物件を買いました。
手持ちのキャッシュに余裕がないと、高額賃貸物件は突然の退去に対処できません。
全額キャッシュではレバレッジが効かない。
全額キャッシュとは稚拙な代替案ですね。

[82: 匿名さん]

マンション購入者には2種類ある。
ひとつは不動産に敏い人。
もう一つは不動産に疎い人。
敏い人は、底値気配を察知して2002年ごろから動き始め
今までにどこかを買っている。
疎い人は、まだ買わないで待っている。
もうひとつの区分は
本気で買いたがっている人と
そうでない人
人気アーチストコンサートの席と同じで
不動産もＳ席から埋まっていきＢ席のはじっこが最後に残る。
Ｂ席なんかほしくないといっているうちに売り切れる。
本当に買う気のある人は、神奈川・都下板に「移住」していたりしないか？

もともと買う気もないし買う金もない人が、面白半分で下がる下がると
騒いで楽しんでいるようだな。

[83: 匿名さん]

82>文章もロジックも見事だね。

[84: 匿名さん]

代替案。お金足りない人はとりあえず土地だけ買っておくのはどう？

[85: 匿名]

不動産（一戸建て、土地、マンション）の価値は、土地と建物から構成されます。
販管費や消費税等はとりあえず無視。

建物の価値は経年劣化により、減価しますから、この意味では建物価値減価のない土地を買っておくのが、一見、最も有利に見えますが、言うまでもなく、土地は価値を生まない（駐車場等にする手がないではないが、利回りはかなり低くならざるを得ない）ので、この選択はあまり賢くない。もちろん居住用資産として３０００万円控除を受けることも不可能。

とすると、理論上、最も有利なのは、建物価格がゼロに近い中古一戸建てということになります。
日本の場合、中古一戸建ては築１０年くらいで建物価値はゼロとかせいぜい新築価格の２割程度にしか評価されませんが、建物によっては立派に使えるのみならず、かなりの価値のある物件がいくらでもあるので、そういう物件を買えばいいわけです。
ただし、これは自己使用なら良いですが、賃貸にして運用しようとすると、問題が多くあまり勧められません。借り手の見つけ難さ、物件価格が総じて高額になりやすい（ために空き家になるとダメージが大きい）、賃貸人が居座りやすい等の問題点があります。

というわけで、結局、マンションがいいとなるわけです。
それも土地分の比率の高いものということになります。
低層マンションは土地の持ち分が多いからいいのでは、と考える人がいるかもしれませんが、これは大いなる勘違いです。所有土地（持ち分）の面積ではなく価値の大きいものがいいわけです。これは、単純化して言えば、結局坪単価の高い物件（割高物件はもちろん避ける）ということ。
中古の方が建物価値が減価している分、有利そうに見えますが、そう単純ではありません。

長くなりましたので、以上総論のみにて失礼します。

[86: 匿名さん]

ありがとうございました。

[87: 匿名さん]

東京２３区の新築マンション、平均価格６０００万円台にhttp://www.asahi.com/life/update/0416/TKY200704160254.html

[88: 匿名さん]

きてますねー。分譲戸数がどんどん減ってくる、と。
ライバルマンションが近い将来現れそうに無いですな。
これなら10年後同値で売れる可能性も高い。
良い傾向です。

[89: 匿名さん]

>>87
やっぱ二極化か。
千葉に買った人、カワイソス。

[90: 匿名さん]

千葉は計画通りに開発が進まないから．．．
幕張は商業・住居・文教とエリアを分けなければ成功したかも。
駅近は借地物件だらけ、分譲は駅遠っていまいちすぎる。

[91: 匿名さん]

２３区は１９９５年に底値を打って、のちは微動。
都心の物件数が払底すればおのずと価格は安定するからだ。
一方郊外は買い安さからいつまでも買いが入って下げ止まらずに
２００５年あたりで底値になった。

[92: 匿名さん]

世田谷でも、足立区でも大きな流れはかわらない。
足立区では１９９５年以降も２割以上の下落があったが
世田谷では１５％弱という程度。

[93: 匿名さん]

都心住宅地と郊外人気住宅地を比較してみても底値を打った時期が
大きく違う。
郊外は、都心の上昇に引きづられて底値からの上昇が早いのがわかる。

[94: 匿名さん]

１９９６年以降郊外の供給が進み郊外が下落したのに対して都心は
湾岸を中心に大量供給した地域や人口増をはかった中央区などで値動きの変化が激しかった。

[95: 匿名さん]

85>不動産には人気という要素もあります。これからの人気は都心の眺望のいいタワー角部屋です。
このプレミアが最強です。

[96: 匿名さん]

>>92>>93のグラフの一番高いところって、バブル当時の価格じゃないですか。
そこから下落するのは当然だし
底値というよりも、バブル当時の異常な高値から、妥当な価格に戻っただけのことじゃないのですか？

[97: 匿名さん]

マーケティングと縁のない人とは何を話しても無駄ですが、バブル価格からいかに下落していかに復活してきているかを見ろと言っている。
価格は市場が決める。買う人がいたからそれが価格になっているのだ。
マンションにフェアバリューなどないが、このグラフで見なくちゃいけないのは、底値。
数字がわからないなら、それは仕方がないが。

[98: 匿名さん]

坪単価２５０万つまり７０平米弱が５０００万で買えるレベルがサラリーマンの上限とすれば
その線を過去の価格推移に引いてみたら何がわかるかという話をしている。
造った方の苦労も少しは察してほしいな。

[99: 97]

＞妥当な価格に戻っただけのことじゃないのですか？
そうなんだよ。渋谷は妥当な価格は３６０万以下ではありえないし、そういう価格が１０年近く維持された
という事実を認識しよう。
一方、郊外の妥当な価格って何だろう。わかるのなら説明してほしいね。
下げ止まったり上げどまったりした安定価格が、「妥当な価格」じゃないのか？

妥当な価格といっても、それ自体根拠のない総体価格ということだ。
バブルを異常というのなら，バブルの崩壊で下落しすぎた郊外価格も異常というべきではないか。
また、底値基調になった港区湾岸で大量供給して２２０万坪単価で出たタワーも
実は「異常」な安値だったと考えるべきだろう。

[100: 99]

×総体価格
○相対価格　　すまん

[101: 購入検討中さん]

投資家の皆さんのあせりを感じられました

[102: 匿名さん]

逆だよ。わかってないな。

[103: 匿名さん]

ということで、異常な安値圏から妥当な価格圏に入ったということで、まだまだ上がるから買ってね。（といっても、一般サラリーマンは都心はもう無理でしょうから、投資家さん、あと１件追加して！数年後が楽しみ。）

[104: 匿名さん]

不動産投資は転売して儲ける話ではない。
底値圏で買えれば、あがらなくてもいっこうに構わない。
長く賃貸して借入金を返し利益を得て、最悪元本＋残債以上で売れたらよい。
新築の賃貸の良さは、築浅１０年以内に利益を出して、買値で売れる可能性が
あることだ。
マンション相場など急騰せずに家賃相場が上がってくれたほうが助かる。
新築が緩やかに上がるか全く供給が途絶えれば築浅中古は高値維持。

持てば持つほど収入は増えるし借入金はどんどん減る。
都心グラフをみても過去の１０年全国平均がどんどん下がり続けるなかで
ここまで高値を長期に維持したことは
資産インフレ局面になれば上げのあとでも天井が長く続くことを意味するのではないか。

案外忘れがちなことだが、坪３３０万の地域が４００万になっても３割アップだが
坪１６０万のところが３割アップしても２００万あまりにしかならない。
坪単価が２６０万になれば63％アップだ。
郊外の上げは難しいが都心の上昇はたやすい。

[105: 匿名さん]

グラフを見て面白いのは、２５０万円のラインが抵抗線になっているかのように
都心価格は一般サラリーマンをよせつけないところでとどまっている。
バブルなら、なぜ１８０万くらいまで値が下がらなかったのか。

簡単なことだ。『マンションを買う女たち』（既出）でも描かれたように新宿中野
目黒渋谷あたりの物件が、坪３００万あたりになったところで買いが殺到する。
実際、そこで５０００万の１ＬＤＫ買った人は、牛久の５０００万の戸建てを買った
人ほど下落に悩まされていない。
都心価格は購入者に支えられていたわけだ。

[106: 匿名さん]

首都圏マンションは９６年までは４万戸水準だった。
実際はそれで十分なのだ。
http://www.mizuhocbk.co.jp/fin_info/industry/sangyou/pdf/1007_02.pdf
それが８〜9万戸に急増したのは国家の要請にちがいない。
住都公団が無くなってその分を民間が担ったというのは理屈にすぎない。

①住宅需要に景気回復の期待をのせて優遇税制、ローン控除など
　促進策を講じた
②リストラで出た工業用地や配送センタ、社宅用地を買ってもらって
　　マンション供給させたかった。
③都市再生と規制緩和によるマンションの大型化が進んだ。
マンションをじゃばじゃば供給して資産デフレ脱却などとはおこがましい話だ。
これは、むしろ「銀行の不良債権処理」の一環とみたほうがいい。
米国債の次に安全な債権はフレディマックとかファニーメイのほかにも
日本の膨大な住宅ローンがある。

おそらく今後4年間にマンション供給は半減するだろう。
しかしデベは利益率が改善し単価の増で売上げ減も緩和される。

『住宅情報スタイル』はまた有料に戻るかもしれない。ひょっとしたら
『住宅譲歩シタイノ』なんて名前に変えるかもしれない。

[107: 匿名さん]

株も不動産も同じで、どうしても売りたい人がいるとき、株で言えば
持ち合い解消をせざるを得なかった時、不動産で言えばリストラによる
用地放出の時、が絶対的な買い時だった。その時の価格が異常値だった
ということはまず間違いないことでしょう。
2007年も買い時だと思いますね。今売れ行きは鈍化しているようなので、
じっくり考えれる良いタイミングじゃないでしょうか。

[108: 匿名さん]

まさか、ウィンドウは閉じられた、と宣言した方ではないと思うが。

[109: 匿名さん]

それ下がれ、買い叩くぞ、という不健全な考えが報われる時代は終わった。

[110: 匿名はん]

ざっと目を通してみました。
このトピには、かなりの時間と精力を費やしておられる方が、いらっしゃるみたいですね。
私的な事柄でそれだけＰＣの画面を前にしていられるなんて。。。

[111: 匿名さん]

107さんの通り。
何でも、誰かがどうしても何かをしなければならない時がターニングポイント。
皆が売りたかった時が底であり、皆が買いたかった時がトップ。
これが心底判っていて、世相に流されない人間だけが勝ち組になれる。。。

[112: 匿名さん]

＞皆が売りたかった時が底であり、
建築着工統計調査によると、０６年の首都圏のマンション着工戸数は１２万５２７１戸。
０６年度の発売戸数は前年度比１５．３％減の７万８０４戸
普通着工したら販売開始だが、期分け販売を加味しても、少しも売りたがっている気配がない。
完璧に底を脱したということだ。
一方千葉は千葉県が前年度比２０・８％増加。在庫もだぶつき今が底値。


＞皆が買いたかった時がトップ。
これは契約率の指標を見ればいい。
首都圏マンション市場の契約率は２００５年81.9%から75.8%へ下降ぎみ
まだまだ需要は切羽詰っていないようだ。
都心が減って都下・神奈川も減って、千葉・埼玉が増える供給のなかで
千葉・埼玉の売れ行きが好調になる頃が首都圏マンション市場のピークということか。
... 。。。？？

[113: 匿名さん]

素直に考えて、人口ボリュームゾーンと首都圏の不動産取得の平均年齢が一致する年、つまり1973年生まれが40.1才になる年が、首都圏のピークだと思っていれば大きくズレはないんじゃないの？
千葉や神奈川まで加熱するには、マスで動かないといかんよね。
高止まりしたり、前倒ししたり、ってこともあるんだろうけど、基本はここなんじゃないの。
バブルだって団塊のボリュームゾーンと、不動産取得年齢と一致してるんだし。

ようするに2013年に一票なのよ。

[114: 113]

人口ボリュームゾーン
訂正⇒団塊ジュニアの人口ボリュームゾーン

[115: 匿名さん]

１９７３年生まれって、今年３４歳の人だよね。わりともう不動産取得しているか、
今考えている人多くないか？　自分の周りだけかもしれないが。

[116: 匿名さん]

http://www5.cao.go.jp/j-j/wp/wp-je05/05-3-2-24z.html
給与水準の低下で35歳以降に下がっているという説と、資産デフレで取得年齢が下がったとういう
説がある。
700万の所得で、3500万の物件取得というのが普通だった。坪単価180万以下でないと難しい。
買った人の多くはＤＩＮＫｓか親の援助というケースなのでは？

[117: 匿名さん]

３３歳同士カップル。年収残業込み７００万、今後子供作る親援助なしでも結構買っているのは
どんなケースか考えてみた。男が１１年で１千万以上ためている。１年１００万程度なので
そんなに難しくない。女性は親元から通うことによって、２千万はためている。
ということで、頭金２千万出してそれなりの買っていた。
親元貯金・晩婚化がポイントなので、意外に多いケースだったりする。

[118: 匿名さん]

アメリカと欧州のバブリーな感じが気になるんだけど。
そんなのは日本の不動産と関係ない？

[119: 購入経験者さん]

外人の認識は、想定利回りと金利がイコールであれば、なぜ買わないの、
というスタンスです。それならフリーオプションじゃないか、という
思考ですね。
外人がより多く参加する市場に日本がなれば、より一層物件価格は上昇
するのでしょう。これだけ金余りの時代であれば、日本に投資資金が
流れるのは明白だし、政府もその意向のようだ。
日本のバブルはこれから始まるのでしょう。

[120: 元日本人]

外資が通った後にはぺんぺん草も生えません。
彼らは日本の不動産を価値があるから買っているわけではありません。
日本人の預貯金を吐き出させ取り上げるための餌が不動産でありその証券化でもあるのです。
日本国政府が財政再建のために国民の預貯金を無価値化してしまうまえに
取り上げてしまえという魂胆なのです。
皆さんはこの長期的に渡る円安傾向が本当に金利差によるキャリーのせいだと思っていますか？
資源なし、軍事力なし、食糧自給なし、挙句の果ての少子高齢化
ようするに未来の無い国家それが今の日本です。
外国人はそのことを皆知っています。
だから円に売られているのですよ。
同じように日本の土地も本質的には価値がありません。
グローバル化グローバル化と騒いでる方がいらっしゃるようですが
日本国民の金融資産を吸い上げる舞台装置なだけだということに気づかないのですか？
真の聡明な資産家は資産を相当額日本政府の手の届かないところへ逃がしています。
そして日本政府はこれ以上資産を逃がされないようあらゆる法整備をしていますね。

[121: 購入経験者さん]

>120
日本の1投資家として、そのような状況ならどうします？
買いますよね、不動産を。
そのような思考から、買わないという判断をしているの
でしょうか。それはなぜですか？外人に吸い上げられる
だけであなた自身はそれに乗っかろうとしないのでしょうか。

[122: 匿名さん]

難しいことは分からんけれど、ぺんぺん草も生えなくなる未来なら、
投資家以外の賢い庶民、売り抜け狙っていない庶民なら安易に
のっちゃいけないってことになる？

[123: 匿名さん]

バブル崩壊直前に、言い値でもすぐ売れ！と不動産さっさと売った投資家がいて、後日さすが、となった。底も天井も見分けられる人なら良いけれど、そうした人以外で損しなかったのは、強運な人か、株にも不動産投資にも手を出していなかった人。
ほんの少し家賃収入あるけど、たいして儲からないよ。本業専一・全力投球で収入少しずつでも増やしていこうというのが一番なんだが、これが本当に難しい。人間（私）はこつこつ辛抱なんて嫌いだし、短期的視野で、投機好きだからね。止めようと思ったタバコにまた手が伸びる、、、。

[124: 116]

１１１

[125: 匿名さん]

リートは90年代前半米国のバブル景気直後に、資金調達が困難になって
はじめて普及したバブル再燃防止策の一つだ。
不動産証券化はリスク分散、投機売買の抑制を目指す。

バブルの時代、日米構造問題協議のなかで地価を下げろと迫ったのは米国だ。
膨大な預貯金の額、不動産の不当な高値を担保に、米国資産を買ったり
貿易黒字を続けてけしからんという話だ。

バブル崩壊後の90年代、不良債権をバルク買いして再生をはかり儲けようとしたのは
自分たちが本国で儲けた二番煎じだ。
しかし金融機関が隠し持っている不良債権が半端でないことに気が付いた。
こんな不健全な金融・不動産市場は危なくて投資できたものではない。
外資は、金融市場の自由化・健全化を求め、不動産証券化が可能な法制度を整える
ように求めた。

公的資金注入で不良債権処理は終わったが、50兆円を越す担保不動産が
安値で処分された結果地価はさらに下がった。
これを買わない手はない。
不良債権の処理が終わったからこそ外資は乗り込んできた。
そして自ら地価反転のきっかけを作った。
あとは緩い住宅ローン融資基準と低金利が住宅地地価をゆっくり押し上げる。
黙っていても地価は上がる。

個人の金融資産が狙われる背景には、預金金利の低さがある。
公的年金があてにならず長期的なインフレ懸念のなかで個人のマネーは
外貨預金もふくめたリスク資産に向かわざるをえない。
10月には郵政が民営化され資金が金融市場に流れ込む。
株式市場も不動産市場もこれからだ。

確かに、彼らの狙いは、1500兆円の個人の金融資産だ。
資産インフレになれば、不動産は強い。
住宅ローンも債権としての価値は下がる。
価値の下がった住宅ローンを日本の銀行から安く買い取れば、
日本中の住宅相手に高利回りの賃貸事業をやっているのと同じになる。
その程度のことを考えているのではないかな。

[126: 匿名さん]

>125
なんで住宅ローン債権の価値が下がり、銀行はなぜそれを安く外資に売却するの？

[127: 匿名さん]

そうですね。超長期は公庫買取型、モゲージになっているから、正確には
証券化した住宅ローンの価格が暴落したところを買い取ればいいのですね。
３％の35年金利の債権価格は、金利があがったりすれば価値が下がる。
インフレになって、3000万の債権の価値が現在の半分になれば、リターンを
倍もらわないとあわないという話になる。

民間金融機関が融資した住宅ローン債権を担保とした証券を投資家に売却することにより、
将来の金利変動のリスクを投資家に引き受けてもらうものです。
http://sumai.judanren.or.jp/seisaku/page03-6.html
などと言っているけど、結局外資に安売りするしか収集のつけようはないという意味です。

[128: 匿名さん]

×収集
○収拾
厳密には調達金利の上昇、インフレに対する話で、資産インフレなら傷口は浅いですが。。。
債権というのは価格が上がれば利回りは下がる。価格が下がれば利回りが上がる。

[129: 不動産購入勉強中さん]

≫125
非常に参考になりました。
資産インフレの傾向は続くということですね。
つまり価格上昇は今後も続く…（汗）
日本の金利は上昇するということでしょうか？
現在居住用マンション購入を本気で悩んでいるので見解を聞かせてもらってよいですか？

[130: 匿名さん]

居住用なら買えるなら買えよ。待ってれば安くなるなんてハイエナ思考が通用する不健全な
時代は終わったよ。

[131: 125]

＞つまり価格上昇は今後も続く…（汗）
はじまったばかりです。ここで終わったら地価反転の予告編にもならない。
デット型のＭＢＳであれエクィティ型の証券化であれ、
「基本的に底値の時期に証券化技術を取り入れ結果として
金融技術の発展と不動産市況の回復につながっている。」
（井出保夫『良い証券化悪い証券化』フォレスト出版1999年刊）
のが世界中の実態。
わが国の資産デフレ化の不動産市場では証券化はオフバランス、ノンリコースローン調達の
道具程度にしか受け止められていなかったが地価があがりはじめて証券化の利点がわかった。

＞日本の金利は上昇するということでしょうか？
景気回復が本格化しないと金利は上げられない。景気の先導は不動産市況の回復。
宅金融支援機構を軌道にのせる意味でも、住宅ローンが伸びて、低金利でかつ担保価値が
上がり続けると、機関投資家が住宅ローン担保証券を評価して買ってくれるようになる。
為政者はそういう好循環に持っていこうとするでしょうね。
世界中でいまだに下がり相場で証券化手法が機能するかどうか試した例はない。
デット型のＭＢＳであれエクィティ型の証券化であれ、基本的に底値の時期に証券化技術を取り入れ
結果として金融技術の発展と不動産市況の回復につながっている。
住宅ローン証券化市場など状況によっては簡単に流動性を失うことがある。

国際金融市場の中では金利をあげないと不都合なことだらけでしょう。しかし国内には金利が
あがることで育ち始めた景気の芽が萎れる話がいくらもある。
米国の住宅ローン金利など
http://www.mortgage.com/C3/_Start.do
こんなものだから、35年３％なんていう金利は、誰が責任とって引き受けるのかと
正直不思議でならない。気が変わらないうちに借りておくべきでしょう。

[132: 131]

↑文中一部重複あり。失礼しました。

[133: 購入経験者さん]

35年3％は異常だと思いますよ。追加購入も考えて、あまり短期で借りず、
長期の金利をＦｉｘしたほうが良いと思いますね。15年後、追加購入を
考えた時、金利がどうなっているか、少なくとも今より上がっている
でしょう。35年で借りておけばむしろ将来の機動性が増すと思う。

[134: １３１]

>133
居住用なら住宅ローンの話ですよね。追加購入というのは？

[135: 匿名さん]

まさかとは思うが念のため。
居住用資産で住まずに売って税金逃れは考えないほうが無難。
税務署員の手柄が増えるだけ。しっかり別住所で登記して初年度の経費で
所得税を減らすほうが賢い。

5年超で売却する予定の新築なら変動金利で十分。
短期固定は繰り上げ返済ができなかったりペナルティをとられるケースがある。
ローンはレバレッジを効かせる目的。現金があっても他に投資して運用すべき。
イールドギャップがなくなるまでの金利上昇があるとは思えない。
5年後変動金利が上がるといっても今より１％程度なら3.625％
今から5年固定3.45で借りるより5年間の支払い金利は安い。

5年たって金利が予想外に大きくなったら繰り上げ返済で対応するか売却か。
2割の譲渡益課税は払えるくらいの値上がりがあればいい。
なければ買値戻しを目安に売ればいい。
キャッシュフローで十分メリットがあるし投下資本も回収できる。
譲渡益課税もない。
（キャッシュフロー＝税引き後利益＋減価償却費−元金返済）
金利が上がる＝景気拡大＝地価上昇。売却益期待。
金利横ばい＝景気横ばい＝地価それほど上がらず長く持って残債減らす。

金利の低い住宅ローンが他にあれば繰り上げ返済しないでローン減税を活用
投資用の変動金利分の返済を繰り上げる。

[136: 匿名]

リクルート発行住宅雑誌の掲載物件もマンション都内物件が減ってきてるが
千葉さいたまなんて買う人と居るのかね？

[137: 匿名さん]

そりゃ、千葉さいたま勤務の人だっているんだから

[140: 匿名さん]

Ａ：大田区大森駅から歩１０分　築３年　７０平米　東向き　７Ｆ
Ｂ：川崎駅から歩１０分　　　　築３年　７１平米　東向き　６Ｆ

坪単価はほとんど変わらない、どっちが得かな。

Ｃ：足立区梅島駅から歩８分　築１年　５８平米　南向き　９Ｆ
Ｄ：浦和駅から歩８分　　　　築１年　５３平米　南向き　５Ｆ

これも坪単価はほとんど変わらない、どっちが得かな。
腐っても２３区の方が有利？