23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[384: 入居済み住民さん]

＞＞382さんこれでは、充分膨れる前にあっと言う間にバブルが崩壊する
とありますが
その心は？
教えてください？

[385: マンション投資家さん]

郊外が上がってきたよ。
郊外をナメるとオイシイとこ逃すよ。

[386: 匿名さん]

>>385
郊外って、足立区とか練馬区とかの埼玉県隣接区のこと？

[387: 匿名さん]

スレ本題に戻ると、貨幣との比較でみると不動産はまだまだ割安だと思うね。
商品価格の上昇で明らかなように貨幣価値がこれほど下落しているのだから。過剰流動性という表現もあるけど、要は実物回帰という現象がもうしばらく続くということだと思う。

[388: 元銀行関係者]

そりゃないな。煽りだな。
もう急激な値上がりはないよ
＞＞381
　今、３年前から１年前まで２億で、３０００万弱〜６０００万弱まで５つほど買って、賃貸収入１６００万（見込み分含む）という御仁がいます。
ってありますが、利回り８％ですよね。

今一ですね。
私は、平均利回り１５％です。
最後に買ったのは4年前地方都市で、テナント収入年間800万円のビルを4000万円で買いました。
キャバクラビルですがね。
手数料・手直しやら何やらに1000万円かかりましたが。
全部競売のプロにお願いしました。
しかし、今は空きがあるので、１１％に落ちていますが。トホホ。
皆さん先見の目がある人は、勇気があります。
投資はリスクが付き物ですが、決断すればなんてことはありません。
金利が安いチャンスに思い切り買いました。
今は、もう絶対買いません。
利回り悪いから。
GWは、
都内のホテルでゆっくりしてます。

[389: 匿名さん]

>>379さんの引用はこれかと思われるが、
http://club.homes.co.jp/research/20070315/

インターネット調査という時点で、注意が必要と思われる。
インターネット調査ではどうしても中高年層は調査対象から落ちがちになってしまう。
金持ち老人はそもそもインターネットなんかやらないし、
たまにいるインターネットをやる老人でも若者と違ってこういう調査に
いちいち協力したりしないもんだ。

実際、上記の年齢分布グラフによれば、新築マンション購入者のうち
60歳以上は1.3%となっているが、ちょっとこれは実感として少なすぎる。
新築マンション購入者に占めるリタイア層の割合はもっと多いはず。
最近の新築マンションならどの物件でも２割程度（高額物件ならもっと多い）は
リタイア層がいるんじゃないの？

[390: 匿名]

今日の日経新聞1面トップに都心ビル賃料1割値上げ。バブル後最大。大阪、名古屋も上昇。去年は５パーセント、今年は平均１０パーセント値上げらしいぞ。まだまだ土地あがるんではないか

[391: 匿名さん]

国内不動産賃料上昇、エネルギー価格上昇、食料価格上昇ほぼ確実。これが今のトレンド。１０年前は、金融失政がドライブをかける不動産価格下落、海外の安い人件費を要因としたデフレの加速、新興国の金融不安による新興市場の混乱。つまり、日本国内の不動産市場トレンド、海外の経済情勢がことごとく反転してきている現状を、「本格的インフレ突入期」以外に表現するフレーズがあれば教えてほしいのですが。何か。

[393: 匿名さん]

不動産は投資としては、必ずしも有利とはいえないよ。リスク分散や値上益狙いで投資する意味はある。だけど、海外も含めれば利回りで平均15〜20％くらいで回していける投資先は結構あるもの。

[394: 匿名さん]

利回りで平均15〜20％ってことは
2000万円のマンションで家賃が年間300万円〜400万円
つまり毎月25万円〜33万円の家賃がとれるってこと？
家賃25万円なんて6000万円のマンションでないと無理だよ。

[395: 匿名さん]

競売などでうまくやれば可能

[396: 匿名さん]

>>388
妄想？

[397: 匿名]

資産価値、将来の売却を考慮するなら、都心のマンション投資が賢い選択、そういうことはとりあえず、おいておいて、ただ利回り重視なら、競売物件とか、地方都市の中古物件とかとなる。こういう物件は１０パーセント以上は当たり前、３８８さんの言うように１５パーセントも、少なくともちょっと前までは、あった。
妄想にあらず。
ｂｙ３８１

[398: 妄想者？]

10年前に初めて五年間めちゃくちゃ儲かりました。
占有者とも戦いました。＊＊＊の刺青も見ました。殺すと脅されもしましたが、
今ではいい思い出経験です。

しかし、当時は、警察とタッグを組み、不良債権を処理するんだという気概で、ただ我武者羅に、
金脈を掘り当てるならと、徹底的にやりましたけど。

今はシャンパン片手に東京タワーを眺めながらメールしてます。


楽しかったな。

[399: 匿名さん]

ハイリスクハイリターン。
しかもリスクに生命リスクが含まれるところがかっこいい。しびれるー。

[400: 妄想者？]

イヤイヤ
恥ずかしながら、きっかけは親の借金が原因でした。
知り合いの保証人になり、父は約1億円の負債が圧し掛かりました。
私は当時居た金融機関を辞め、師匠の競売屋さんと出会いイロイロ教えてもらいました。
その後上手くいっていますが、マイナスからのスタートは、人を鬼にも変えるものだと思いました。

今は父も元気になりましたが、当時は荒れて酒の飲みすぎで腕を折って帰ってきた日もありました。
本当にスサンダ世の中でした。

今の東京の隆盛には驚かされます。

[401: 匿名さん]

恐れ入りました。
しかし、最近の投資ブームの影響で、青二才がわざわざ大量の借金をして身の丈に合わないリスクをとりますね。彼らの身に不幸がおとずれないことを切に願っておりますが、いつか必ず容赦なく襲ってくることを考えると非常につらく思います。貴殿のような方に是非とも警鐘を鳴らしていただきたいと思っている次第です。
一度や二度の成功でうかれまくっている方があまりに多いので老婆心ながら書かせていただきました。

[402: 物件比較中さん]

ていうか競売屋なんて８９３でしょ？
そんなに誇れる者ではないよ。

[403: 入居済み住民さん]

>>401

誰が何をしようと勝手だと私など思っているが、貴兄は何の根拠で何を何のために心配しているのかまるでわからんな。
まるで「青二才」が失敗するとわが国経済が破局を迎えるかのような言い方。なんだか笑える。

[404: 匿名はん]

東京タワー見ながらカッブうどん片手に株投資の人（青二才なのか？）もいるんですから。
シャンパンでも城でもなんだっていいんじゃないかと。

オフィス賃料は上がっても、レジは上がらん。。。
新築供給で設定家賃が上がっても成約が伴わないと意味なし。

[405: 匿名はん]

あと老婆心ですが、任意の取立てはいけませんよ。笑

[406: 匿名さん]

>レジは上がらん
上がってるんだな、これが。
いままで、賃貸物件がいかに劣悪なものしかなかったか、一般居住の使い古しが賃貸物件という現実。
それに対して、やっと港区、渋谷区で坪家賃1.5万〜2.5万クラスが充実してきた。
もっとも６年サブリースとか、定期借家契約に隠れてなかなか実態が見えないが
各地で新築と既存の賃料格差が見え始めた。ｙａｈｏｏ不動産でも都心部は確実に募集が減っている

[407: 購入経験者さん]

それはありますね。ファミリー用のろくな賃貸が無い。高級と廉価の中間モノが。
坪15000あたりのものはもっと充実すべきですね。

[408: 匿名さん]

不動産はいつ買うかで、すべてが決まる。
都心、都心周辺をこれから買うのはやめたほうがいい。2006年秋が
最後のチャンスだったと割り切るべきだ。
それでは郊外はどうか。川崎、横浜、都下の23区近接エリアはすでに
上げはじめている。
千葉の23区隣接は浦安・市川を除いてはまだ底値だが、ここは歴史的に
みてもそれほど上昇しないエリア。（90年バブルでも2倍が上限）

今都内に賃貸物件を保有していて買換えを狙うなら軽井沢かなと思う。
事業用資産の買換え特例で既成市街地から既成市街地への買換えは
譲渡益課税の繰り延べが効かない。（Ｈ１７年1月以降）
軽井沢なら既成市街地の外。名目は事業用資産。
フルシーズン賃貸でもいいが、オン・シーズンだけ人に貸して
オフシーズンの週末は自分で使ってもいい。

[409: 匿名さん]

駅地価のポイントで公示価格を拾ってみた。確かにこれ以上は安くならんだろう。

[410: 匿名さん]

○駅近
×駅地価　　　駅は売ってくれんだろう。

[411: 匿名さん]

軽井沢なんて時代遅れじゃない？

[412: 匿名さん]

軽井沢といえば、西武のアウトレットか？
堤氏も世界の長者だったが。

[413: 匿名さん]

最終の募集で１００平米を買った
芝浦だけど田町駅から６分
その時は悩んだけど買ってよかった？独身

[414: 匿名さん]

住宅情報マンションズ、最近は神奈川、千葉、埼玉物件が多いですね。

[415: 匿名さん]

軽井沢か、過去に買って大損したことがある。
新幹線が通っても意味が無かった。

[416: 匿名さん]

>411
このスレ内容とは主旨は異なりますが・・・同意します！今更、軽井沢とは・・とほほ。
昔は交通機関インフラが整備してなかったから西武グループの戦略に騙された。
軽井沢との比較なら北海道の某地区が良いのでは？
ドバイ、シンガポール系の投資ファンドの買いが旺盛ですよ。
海外の桁外れのお金持ちの憧れの場所らしいですから・・北海道は。
BBC、CNBC(英語版の視聴を！日本語放送は内容が異なる）等で良く特集番組やってますよ。
シンガポール、エミレーツ航空が新千歳空港に乗り入れ検討してます。

[417: 購入経験者さん]

20兆円の金融資産のうち、不動産0のファンドもこれから不動産を買ってくる
ようですね。もちろん日本は1つのターゲット。

さて、私が気になるのは唯一、住宅賃料。オフィス賃料はようやく本格的
に上がってきそうな気配ですが、遅れて住宅賃料に波及するのか、否か。
個人的には波及すると思いますが、いかがでしょうかね。
そうなってくると、物件価格の更なる上ぶれは間違いないことですが。
今はそのハザマのやや停滞期といったところでしょうか。
よくよく見てみると、安い物件もまだありますね。しっかり選べば2007年
も買いチャンス、賃料上がれば確実に資産を形成できたと言えましょう。

[418: 匿名さん]

>>344
との比較で見ていただきたい。
大手町丸の内通勤１時間圏として、松戸（駅徒歩１０分圏）、横浜市金沢区、川崎市宮前平
浦安市弁天
ドアツードアで４５分の三軒茶屋、同じく３０分の南麻布を比較。
松戸を１００とすると、
１９８６年には宮前１６０　三茶３００
１９８７年に　宮前３７０　三茶６５０
１９９５年には横浜金沢１１０　浦安１５０　宮前１９０　三茶２５０
それが現在まで拡大の一途で
２００７年には横浜金沢１１０　川崎宮前２００、浦安２１０　三茶３６０
ちなみに南麻布は松戸の８倍

[419: 匿名さん]

松戸、バス便２２００万円７０平米の新築マンション
都内板橋本町１Ｋ２３平米　２２００万円
仙台市地下鉄徒歩５分築浅３ＬＤＫ２２００万円
軽井沢新築マンション６６平米　２２００万円
上二つはどれを買っても賃料月額８万円という感じだが
軽井沢だけは、賃貸リスクが大きい分値上がりできそうな
気がする。・・・時代遅れですかね。
ゴルフと読書三昧の老後の生活拠点にはよさそうだけど。
都心のマンション貸して、軽井沢借りたら生活費も浮くし
だめかな。

[420: 匿名さん]

不動産投資が達者な口調の人は多いが、実際下がり相場で鳴らしただけに出口の売却益の課税に無頓着な人が多いよね。
中古を安く仕入れてリフォームして貸して投下資本回収して売れば値上がりはしていないかしていても譲渡益はわずかだろうけど、底値で買った物件をどうやって課税避けて売却するかというのは深刻な話だと思うが。

なぜこういう話になるかというと、もう自家用マンションなど買えないから一旦賃貸用１ＬＤＫを
買っておいて５年超で売って１０００万の自己資金を２０００万に増やすことを考えたらどうか
という話だ。
元本保証で６年で資金が比較的安全に倍になる運用って不動産以外にないと思うのだが。

[421: 匿名さん]

話をスレタイにもどすといよいよもって長く高止まりする雰囲気になってきたなと思う。
２３区が下がり始めるのは少なくとも１０年先だ。下手をすると１５年このまま一桁の上昇かも
しれない。

９０年バブルが突然下がったのは、融資の総量規制をかけたからだ。
今回も、金融が手をひけば暴落するのだろうか。
前回は土地投機が主体で商業地が上がり、住宅は道連れで上がった。
マのンション転がしといわれる転売が横行して１６００万２ＤＫが３８００万
３ＬＤＫ、それが１億円になって郊外の一戸建てというのが流れ。
９０年頃川崎や荒川区で億ションを建てはじめたあたりで売れ残った。

今回は誰でも知ってる収益還元法がベースだから家賃が期待できない
郊外は上がらないという理屈。逆に家賃がいくらでも高くできる都心は
物件価格も天井知らず。
郊外はリートもファンドも無関係だから、実需が買えないところで止まる
はずだが、人間の記憶力はあてにならないもので、郊外物件をいくつも
見ていればそれが当り前に思えてくる。
どうも高値が１０年以上続く気がしてならない。
下がるとしたら、公務員宿舎や都営建替えの余剰容積活用で政策的に
安い分譲がでてきたり、老朽マンション建替えに容積割り増しまどしたり
耐震補強不能なマンションの建替えに容積割り増しをしたりする
供給拡大からではないか。
どうみても１０年以上先だ。
カネは海外も個人も含めまだまだ不動産に流れるだろう。

[422: 契約済みさん]

408さん
そうですね、いえてます。
私も2006年に買ったものです。

しかし、みな聞きませんよ。

世の中、一生賃貸でいい人がいれば、購入して自宅構えないと我慢ならない人がいる。
都内マンション物件は投資と違い実需でじわじわ値上がりしますよ。
買わなきゃいいじゃなくて、買わざるおえない状況に陥る人もいるもの。
これが現実です。

[423: 匿名さん]

マンションデベって大変だよね。
今一生懸命売りつけても、入居は１〜２年も先だし
その時暴落してたら、手付け放棄してでもキャンセルする人たくさんいるし。
上がる上がるって言ってないと大変なことになる。

[424: 入居済み住民さん]

マンションデベではありませんが422さんに同意ですね。
相続税対策で遊休地や国有地が緑化に使われはじめると人口減でも
土地の値上がりの流れをとめることがないことが明らかになります。
皆、土地の値下がりには懲りていますから、あからさまな融資規制
もないでしょう。
人口が１００万人になるというのであれば別ですが・・・。

[425: 匿名さん]

エアタワーの空き残が67室になった。864室中の７％弱だ。
ことのはか順調。

いやはや、エアタワーとはよくつけたもので、離陸した飛行機と上がりはじめた
地価が「墜落」しないとはいえないものの、それを怖れて乗らないのと
乗って目的地にいくのでは、雲泥の差。

[426: 購入経験者さん]

デベロッパーの方が、もはや都心、城南の一等地で分譲するのは
難しいと言ってました。
これからは建替えや定期借地に注力せざるを得ないと。
最近の新築見てても検討できるものは数少なくなってますね。

[427: 匿名さん]

>>423

飛行機会社って大変だよね。
今一生懸命早割りチケット売りつけても、搭乗は１〜２ヶ月も先だし
その間に大きな飛行機墜落事故でもあったら、手付け放棄してでもキャンセルする人たくさんいるし。
安全安全って言ってないと大変なことになる。

地価が下落することは日本経済の一大事。デフレ経済を脱却し順調に離陸させようと
躍起になっているのは、マンションデベだけじゃないよ。

[428: 匿名さん]

急落はないと説明してきたことがわかっていないようだ。
急落がないというのは高止まりが長く続くということだ。

不動産担保金融のなかから生まれたのが90年バブル。
不動産が値上がりし続けるなかでしかなりたたない成長の幻想。

今は、不動産担保金融ではなく、証券化など直接金融のしくみのなかで
地価が動いている。
住宅ローンは立派な不動産担保融資だが、それさえもデットの証券化におきかわって
リスクを大勢で分散する流れになっている。
地価が乱高下するような事態にはならない。なにより収益性の低い土地が上昇する
懸念はない。

理想の都心ファミリーは買えなくても、2006年に４３００万で賃貸用の１ＬＤＫは買えた。

これから7年はゆっくりあがって、残り10年、需給にあわせてゆるやかにしぼむ。
投資用物件なら7年目のピークで売っても、17年先の元値に戻ったあたりで
売って累積収入を加算しても利益はそれほどかわらないだろう。
2007年に4300万で買った物件はピークには6000万になる
17年後にはまた4000万くらいに戻るだろう。
自己資金1000万くらい入れておけば、7年、13年、17年で売却しても
３３００〜３８００万くらいの純利益は得られるだろう。
17年後また底値だったら、4500万に2000万くらいのローンを組んで都内に買えばいいだろう。

取らぬ狸の皮算用かもしれないが、何もしないで下がることを祈るよりは賢いのではないか。

[429: 土地勘無しさん]

あと７〜８年でピークだろう。
そこまでインフレっぽくいくよ。

[430: 匿名さん]

＞421さん
ご意見に賛同します。東京土地ブランドは今や日本国民だけではない状況だと思われます。
イスラム金融の動向に注目しないと。このシステムはムスリムの教えに従い貸付金利利息を
取れないお金だから不動産＝家賃収入（これは教典の教えに沿っている）に投資が集中。
過去のロンドン等の世界の主要都市の不動産価格高騰を引き起こしたのはこのお金の動き。
日本は隣国の大国と異なり法整備がしっかりしているから投資ポジション。

ここ数年で倍近くになったオイルマネー収入
　　　　　↓
欧米系ファンド委託からイスラム金融ファンドへの資金シフト
　　　　　↓
日本の不動産を購入する代理人（これは・・コメント不可）
　　　　　↓
売却利益投資ではなく安定家賃収入が目的だから既存マンション棟ごと購入。

これらの状況を考慮すると、例え中小デペの資金繰りが苦しくなって叩き売りが
始まっても・・ごっそり誰かが購入・・・まだまだ東京の不動産需要はある。

日本国民の貯金を金利ギャップを利用して欧米系ファンドが海外で運用して、
日本の不動産はオイルマネー買い支えるといった変な状況。

今回、安部さんが某産油国に訪問して・・何を協議しているのか・・

[431: 匿名さん]

パークアクシスってすごいよ。知らない間にこんなに出来ていたんだね。
http://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/plan/#minatoku
それも軒並み坪単価２万円前後。立地がいいとはいえ、立派。
いままで家賃３０万のデザイナーズ物件が空き待ちだったことを考えれば
出来て当然なのだが
これが順調にいけば、デベは馬鹿馬鹿しいから手間のかかる分譲はやらないよね。
①土地仕入れがいらない。
②事業受託のフィービジネス
③投資は証券化でリスク分散。
こんなことやってたらいつまでたっても分譲は出てこんだろう。

[432: 匿名さん]

消費税アップ前に駆け込み需要で値上がり。
消費税アップ後は需要が減って値下がり…
のはずが、消費税の大幅アップの為に安くもできず。
売れないのに安くもならない時期がくる。

[433: 匿名さん]

その前にｙａｈｏｏ不動産データで現状のおさらいだ。

７０平米を買うのに６０００万超える
坪単価 ５０００万で買える面積 ７０平米を買うのに
東京都 渋谷区 503 万円／坪 33 ㎡ 10670 万円
東京都 港区 406 万円／坪 41 ㎡ 8612 万円
東京都 千代田区 386 万円／坪 43 ㎡ 8188 万円
東京都 目黒区 333 万円／坪 50 ㎡ 7064 万円
東京都 新宿区 320 万円／坪 52 ㎡ 6788 万円
東京都 豊島区 314 万円／坪 53 ㎡ 6661 万円
東京都 文京区 314 万円／坪 53 ㎡ 6661 万円
東京都 世田谷区 299 万円／坪 55 ㎡ 6342 万円
東京都 中央区 298 万円／坪 55 ㎡ 6321 万円
東京都 品川区 285 万円／坪 58 ㎡ 6045 万円


５０００万台でなんとか７０平米が

東京都 杉並区 278 万円／坪 59 ㎡ 5897 万円
東京都 中野区 277 万円／坪 60 ㎡ 5876 万円
東京都 大田区 259 万円／坪 64 ㎡ 5494 万円
東京都 台東区 256 万円／坪 64 ㎡ 5430 万円
東京都 武蔵野市 254 万円／坪 65 ㎡ 5388 万円
東京都 墨田区 244 万円／坪 68 ㎡ 5176 万円
神奈川県 鎌倉市 241 万円／坪 68 ㎡ 5112 万円
東京都 小金井市 238 万円／坪 69 ㎡ 5048 万円
横浜市西区 236 万円／坪 70 ㎡ 5006 万円

５０００万以下で７０平米

東京都 北区 226 万円／坪 73 ㎡ 4794 万円
東京都 国分寺市 225 万円／坪 73 ㎡ 4773 万円
川崎市宮前区 222 万円／坪 74 ㎡ 4709 万円
東京都 江東区 219 万円／坪 75 ㎡ 4645 万円
東京都 練馬区 218 万円／坪 76 ㎡ 4624 万円
東京都 三鷹市 216 万円／坪 76 ㎡ 4582 万円
神奈川県 葉山町 214 万円／坪 77 ㎡ 4539 万円
川崎市中原区 213 万円／坪 77 ㎡ 4518 万円