23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[361: 匿名係長]

こわいね、ここのスレ。あなたたち、み〜んな　ヒマ人！！

[362: 匿名さん]

たのしい空想はおわりましたか?

[363: 匿名さん]

確かに書き込み時間を見ると、職業はクリエーター？
仕事中に書き込みか、いいなあ。

[364: 匿名さん]

もしかしてマネーの過剰流動性と物件の供給過剰を一緒くたにしてるの?
もうその時点でまともな話のできるレベルとは思えないけど。

[365: 購入検討中さん]

で本題の「いつ下がる」のかは？
都心不動産の売りが公開非公開にかかわらず増えてきている印象だけど。
利益確定売りのつもりなんでしょうけどね。
でも売主さんが住んでいることが少ない・・・
その土地に愛着があるようには感じられない。
東京都心だからといって際立った希少価値があるのは幻想（暴落があったように）でしょう。
マネーゲームの対象になり食い物にされた街の
虫食いの土地を見たことありますか？
次々と住人はいなくなり、コミュニティは崩壊・・・
普通の収入で、その土地に愛着を持つ人が住むことが出来る「都心」でなければ、
１０年・２０年先、住む場所として魅力的な街であり続けることは至難でしょうね。
都心の地価は多少高いくらいがちょうどいいと思います。
いかに麻布、広尾でも、ブランド郊外（鎌倉の高級住宅街のような）
が持つ自然（富士山と江ノ島が見える眺望等）豊かな特有の空気は醸し出せない。
ブランド都心地区より、ブランド郊外地区の方に

[366: 平成大繁栄論者]

多くの購入予定者に言いたい。
君らが、どの世代か？
３０歳後半なら急がないと。

　　　　　『団塊ジュニアの大量消費が空前の平成大繁栄(１０年)を造りだす』

　　　　　　　　　　　　　　　２０１３年から２０２３年まで

　　　　　　　忘れてならないのが、団塊世代ジュニア人口＞団塊世代人口。
　　　　　　　つまり、前回のバブル時より、その人口が多い。
　　　　　　　彼らがマンション価格維持し買い支えするに違いない。
　　　　　　　２０１０年(消費税１６％導入)で、駆け込み値上がり後、
　　　　　　　一〜二年間空けて再び値上がりだす。
いかがかな？

[367: 匿名はん]

３０代なかばです。
「団塊世代ジュニア人口＞団塊世代人口」かもしれないけれど
就職氷河期に社会に出た人が多く、非正社員などの低所得者の割合も団塊世代よりも多いはず。

３０代で派遣社員や契約社員でローン組んでマンションを買おうとする人は多くないでしょう。
そもそも結婚することも難しい。
独身ならなおさら住宅を購入する理由もないし。

幸運にも正社員で就職できて結婚もできた３０台でも都心の新価格の物件なんて
子供の教育費などを考えると無理無理。
ごく一部の富裕層のみなさん、世間は広いですよ。
その他大勢の人は買いたくてもそう簡単には買えません。

[368: 匿名さん]

「団塊世代ジュニア人口＞団塊世代人口」というのは妄想でしょう。
人口ピラミッドをよくご覧頂きたい。
http://www2.ttcn.ne.jp/~honkawa/1164.html

しかも上記人口ピラミッドをよく見ると
２０歳の人口≒７０歳の人口（女に限れば２０歳の人口＜７０歳の人口）
であり、そのことを考えると、住宅が余り始めるのも時間の問題かと。

[369: 匿名さん]

つ　過疎

つ　人口集中

つ　二極化

[370: 銀行関係者さん]

団塊ジュニアの生涯年収は、親である団塊世代の半分という説もあるくらい
団塊ジュニアは金がないです。彼らは正社員の割合も少ない貧乏クジ世代ですから。

だから、団塊ジュニアによるマンションバブルはない。

[371: 購入経験者さん]

それは今まで単に不況だったからでしょ。

[372: 匿名さん]

団塊ジュニアはニートが多いだろうな。
それよりもアメリカの影響が大きいだろうな。
アメリカの金が逃げれば、日本も暴落。
日本はアメリカの国債全部処分して、歴史あるユーロ圏の国とつきあうべき。

[373: 匿名さん]

３７２さん、売れるものならとっくに売っていますよ。
かつて、故橋本龍太郎元首相が米債を売りたい衝動にかられた事があると
ショッキングな回顧したことがありましたが・・・
米債は債権であって債権ではありません！
絶対に返してもらえない貸し金なのです。
もし、本当に米債を売却しようとする人間が現れれば
まちがいなく売却実現しないうちに抹殺されるでしょう。
どこまでいっても日米とはそのような関係なのです；；

[374: 匿名さん]

＞３７４
もっと言えば、官僚も内閣も米系ファンドが続々と不動産に投資してるのを容認しており、
彼らを大損させる仕組みを考える官僚など存在する筈も無く、まだまだ上がるってことを前提に仕込んだからこそモルガンの全日空ホテルを買収してる。
彼らの利益を保証する以上、規制はまだまだ先だろう。

トヨタがGMの販売台数世界一抜いた時点で、アメリカ政府がこれから何言い出すか？日米蜜月関係の強化で、総理の訪米でブッシュ大統領にまた何頼まれてんだか分からんの。

[375: 匿名さん]

>374
トヨタは日本の会社だけどアメリカで現地生産してるから、前回と違って円安でも叩かれない。

[376: 購入経験者さん]

上の人口ピラミッドを見ると、バブルのピーク時に、不動産取得年齢である
30-34歳の人口って、今より圧倒的に少なかったんですね。人口は関係無いな。
人口動態と地価の動きが過去通りであれば、現在24-25歳の人たちが32-33歳
になる8年後あたりにバブルの頂点ってことになるね。2015年ですか。
関係ないけどね人口は。これからバブル崩壊を知らない世代がお金を持つように
なるので、より積極的な人々が増えるでしょう。

[377: 匿名さん]

＞３７５
確かに前回とは違う。トヨタも国際優良銘柄だし。

[378: 入居予定さん]

＞不動産取得年齢である30-34歳の人口って、
ことですが、そのデータホントですか？
よければ出典知らせてください？
たしか消費のMAXは４０代ですが

[379: 購入経験者さん]

不動産情報ポータルサイト「HOME'S」を運営する株式会社ネクスト（本社：東京都中央区、代表取締役社長：井上高志、東証マザーズ：2120）は、首都圏および京阪神の過去3年以内のマンション購入者を対象に、予算感や購入価格の実態などについてのアンケートを実施いたしました。
このたび、その調査結果をまとめましたのでご報告いたします。

【HOME'S リサーチ】 “マンション購入者の実態調査”
リンク

＜調査概要＞
調査対象：首都圏（1都3県）、京阪神に在住し、過去3年以内にマンション（新築、中古）を購入した男女
調査手法：インターネット調査
有効回答数：1,655人 (男性683人、女性972人）　　　　　　　　　　　　　　　　
調査期間：2006年8月5日（土)〜2006年8月8日（火）

＜主な調査結果＞
１．新築マンションの購入年齢は30代前半に集中。
購入価格は明確な 「東高西低」傾向に。
マンション購入時の世帯主平均年齢は37.9歳。新築マンション購入者の年齢は特に30〜34歳に集中しています。マンション購入時の年齢に東西差は見られませんでしたが、購入平均価格には806万円の格差が。

２．新築マンション購入者は、購入検討当初12.9％が中古マンションを候補に入れる。
中古マンション購入者は、築年数が新しい物件購入者ほど新築マンションが当初候補に挙げられる。築5年未満の築浅の中古マンション購入者の中では、58.3％が新築マンションを検討候補に入れています。

３．新築マンションの購入時には、入居日までの猶予を見越した計画が必要。
新築マンションの契約から実際の入居までにかかる期間は平均7.57ヶ月。中古マンションの入居までの平均期間と比較して5.0ヶ月の開きがあります。

４．2人に1人以上が、それまでの住まいと同じ区内、市内でマンションを選択。
マンション購入者全体の４割近くが「それまでの住まいから徒歩や自転車で行ける圏内」の場所でマンションを選択。2人に1人以上が同じ区内、市内でマンションを購入しています。

[380: 契約済みさん]

参考になりました。
しかし、１９８９年時のデータではなく最近のデータですね。
バブルは、不動産投資に興ずるあまり、一人の名義で４０歳超えた親父が２つ３つとマンション買ってましたっけ。今当時の金利じゃローンがつらいけど、今は低金利だから。どんどん買う人いるね。

[381: 匿名]

そのとおり。
バブルの頃、２億で中古一戸建て買って、いずれ豪邸を建てようと思ってるうちに、財政状況急悪化、３割安で叩き売り、今、３年前から１年前まで２億で、３０００万弱〜６０００万弱まで５つほど買って、賃貸収入１６００万（見込み分含む）という御仁がいます。

[382: 住まいに詳しい人]

>>374
モルガンの全日空ホテルズ買収で
不動産のプロは「こりゃ、マズイ！」と思ったんじゃないかなぁ
「これでは、充分膨れる前にあっと言う間にバブルが崩壊する」と

[383: 購入経験者さん]

どう考えても説明つかない水準だからね。
ただ盛り上がるときはそんなもん。不動産も株も。
Valuatioｎができないものほど、よく上がる。
リスクテイカーが増加中の今はそんな時期。
バブルかバブルじゃないかなんて、無意味な議論。

[384: 入居済み住民さん]

＞＞382さんこれでは、充分膨れる前にあっと言う間にバブルが崩壊する
とありますが
その心は？
教えてください？

[385: マンション投資家さん]

郊外が上がってきたよ。
郊外をナメるとオイシイとこ逃すよ。

[386: 匿名さん]

>>385
郊外って、足立区とか練馬区とかの埼玉県隣接区のこと？

[387: 匿名さん]

スレ本題に戻ると、貨幣との比較でみると不動産はまだまだ割安だと思うね。
商品価格の上昇で明らかなように貨幣価値がこれほど下落しているのだから。過剰流動性という表現もあるけど、要は実物回帰という現象がもうしばらく続くということだと思う。

[388: 元銀行関係者]

そりゃないな。煽りだな。
もう急激な値上がりはないよ
＞＞381
　今、３年前から１年前まで２億で、３０００万弱〜６０００万弱まで５つほど買って、賃貸収入１６００万（見込み分含む）という御仁がいます。
ってありますが、利回り８％ですよね。

今一ですね。
私は、平均利回り１５％です。
最後に買ったのは4年前地方都市で、テナント収入年間800万円のビルを4000万円で買いました。
キャバクラビルですがね。
手数料・手直しやら何やらに1000万円かかりましたが。
全部競売のプロにお願いしました。
しかし、今は空きがあるので、１１％に落ちていますが。トホホ。
皆さん先見の目がある人は、勇気があります。
投資はリスクが付き物ですが、決断すればなんてことはありません。
金利が安いチャンスに思い切り買いました。
今は、もう絶対買いません。
利回り悪いから。
GWは、
都内のホテルでゆっくりしてます。

[389: 匿名さん]

>>379さんの引用はこれかと思われるが、
http://club.homes.co.jp/research/20070315/

インターネット調査という時点で、注意が必要と思われる。
インターネット調査ではどうしても中高年層は調査対象から落ちがちになってしまう。
金持ち老人はそもそもインターネットなんかやらないし、
たまにいるインターネットをやる老人でも若者と違ってこういう調査に
いちいち協力したりしないもんだ。

実際、上記の年齢分布グラフによれば、新築マンション購入者のうち
60歳以上は1.3%となっているが、ちょっとこれは実感として少なすぎる。
新築マンション購入者に占めるリタイア層の割合はもっと多いはず。
最近の新築マンションならどの物件でも２割程度（高額物件ならもっと多い）は
リタイア層がいるんじゃないの？

[390: 匿名]

今日の日経新聞1面トップに都心ビル賃料1割値上げ。バブル後最大。大阪、名古屋も上昇。去年は５パーセント、今年は平均１０パーセント値上げらしいぞ。まだまだ土地あがるんではないか

[391: 匿名さん]

国内不動産賃料上昇、エネルギー価格上昇、食料価格上昇ほぼ確実。これが今のトレンド。１０年前は、金融失政がドライブをかける不動産価格下落、海外の安い人件費を要因としたデフレの加速、新興国の金融不安による新興市場の混乱。つまり、日本国内の不動産市場トレンド、海外の経済情勢がことごとく反転してきている現状を、「本格的インフレ突入期」以外に表現するフレーズがあれば教えてほしいのですが。何か。

[393: 匿名さん]

不動産は投資としては、必ずしも有利とはいえないよ。リスク分散や値上益狙いで投資する意味はある。だけど、海外も含めれば利回りで平均15〜20％くらいで回していける投資先は結構あるもの。

[394: 匿名さん]

利回りで平均15〜20％ってことは
2000万円のマンションで家賃が年間300万円〜400万円
つまり毎月25万円〜33万円の家賃がとれるってこと？
家賃25万円なんて6000万円のマンションでないと無理だよ。

[395: 匿名さん]

競売などでうまくやれば可能

[396: 匿名さん]

>>388
妄想？

[397: 匿名]

資産価値、将来の売却を考慮するなら、都心のマンション投資が賢い選択、そういうことはとりあえず、おいておいて、ただ利回り重視なら、競売物件とか、地方都市の中古物件とかとなる。こういう物件は１０パーセント以上は当たり前、３８８さんの言うように１５パーセントも、少なくともちょっと前までは、あった。
妄想にあらず。
ｂｙ３８１

[398: 妄想者？]

10年前に初めて五年間めちゃくちゃ儲かりました。
占有者とも戦いました。＊＊＊の刺青も見ました。殺すと脅されもしましたが、
今ではいい思い出経験です。

しかし、当時は、警察とタッグを組み、不良債権を処理するんだという気概で、ただ我武者羅に、
金脈を掘り当てるならと、徹底的にやりましたけど。

今はシャンパン片手に東京タワーを眺めながらメールしてます。


楽しかったな。

[399: 匿名さん]

ハイリスクハイリターン。
しかもリスクに生命リスクが含まれるところがかっこいい。しびれるー。

[400: 妄想者？]

イヤイヤ
恥ずかしながら、きっかけは親の借金が原因でした。
知り合いの保証人になり、父は約1億円の負債が圧し掛かりました。
私は当時居た金融機関を辞め、師匠の競売屋さんと出会いイロイロ教えてもらいました。
その後上手くいっていますが、マイナスからのスタートは、人を鬼にも変えるものだと思いました。

今は父も元気になりましたが、当時は荒れて酒の飲みすぎで腕を折って帰ってきた日もありました。
本当にスサンダ世の中でした。

今の東京の隆盛には驚かされます。

[401: 匿名さん]

恐れ入りました。
しかし、最近の投資ブームの影響で、青二才がわざわざ大量の借金をして身の丈に合わないリスクをとりますね。彼らの身に不幸がおとずれないことを切に願っておりますが、いつか必ず容赦なく襲ってくることを考えると非常につらく思います。貴殿のような方に是非とも警鐘を鳴らしていただきたいと思っている次第です。
一度や二度の成功でうかれまくっている方があまりに多いので老婆心ながら書かせていただきました。

[402: 物件比較中さん]

ていうか競売屋なんて８９３でしょ？
そんなに誇れる者ではないよ。

[403: 入居済み住民さん]

>>401

誰が何をしようと勝手だと私など思っているが、貴兄は何の根拠で何を何のために心配しているのかまるでわからんな。
まるで「青二才」が失敗するとわが国経済が破局を迎えるかのような言い方。なんだか笑える。

[404: 匿名はん]

東京タワー見ながらカッブうどん片手に株投資の人（青二才なのか？）もいるんですから。
シャンパンでも城でもなんだっていいんじゃないかと。

オフィス賃料は上がっても、レジは上がらん。。。
新築供給で設定家賃が上がっても成約が伴わないと意味なし。

[405: 匿名はん]

あと老婆心ですが、任意の取立てはいけませんよ。笑

[406: 匿名さん]

>レジは上がらん
上がってるんだな、これが。
いままで、賃貸物件がいかに劣悪なものしかなかったか、一般居住の使い古しが賃貸物件という現実。
それに対して、やっと港区、渋谷区で坪家賃1.5万〜2.5万クラスが充実してきた。
もっとも６年サブリースとか、定期借家契約に隠れてなかなか実態が見えないが
各地で新築と既存の賃料格差が見え始めた。ｙａｈｏｏ不動産でも都心部は確実に募集が減っている

[407: 購入経験者さん]

それはありますね。ファミリー用のろくな賃貸が無い。高級と廉価の中間モノが。
坪15000あたりのものはもっと充実すべきですね。

[408: 匿名さん]

不動産はいつ買うかで、すべてが決まる。
都心、都心周辺をこれから買うのはやめたほうがいい。2006年秋が
最後のチャンスだったと割り切るべきだ。
それでは郊外はどうか。川崎、横浜、都下の23区近接エリアはすでに
上げはじめている。
千葉の23区隣接は浦安・市川を除いてはまだ底値だが、ここは歴史的に
みてもそれほど上昇しないエリア。（90年バブルでも2倍が上限）

今都内に賃貸物件を保有していて買換えを狙うなら軽井沢かなと思う。
事業用資産の買換え特例で既成市街地から既成市街地への買換えは
譲渡益課税の繰り延べが効かない。（Ｈ１７年1月以降）
軽井沢なら既成市街地の外。名目は事業用資産。
フルシーズン賃貸でもいいが、オン・シーズンだけ人に貸して
オフシーズンの週末は自分で使ってもいい。

[409: 匿名さん]

駅地価のポイントで公示価格を拾ってみた。確かにこれ以上は安くならんだろう。

[410: 匿名さん]

○駅近
×駅地価　　　駅は売ってくれんだろう。