23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[351: 匿名はん]

言われる前にかいとこっか。バブルのベースは過剰流動性でしょ。明らかに一部過剰じゃんか。で？

[352: 匿名さん]

>350
逆に聞くのもいいけど、まず自分の意見を提示して、
現在がバブルに相当する理由を説明してからでしょう。
ちなみに「地価が上がってるから」というじゃ理由にならない。
単純に自分の希望と現実が一致してないからでしょう。

[353: 匿名はん]

351に書いたよ。俺に特に希望はないよ。仕事的には上がるに越したことないが。
あんたらみたいに買ったから上がって欲しいとか、「いじましい」考えは、無い。

[354: 匿名さん]

ってか、現場の前線知らないやつが、「現在」を語ろうとするから駄目なんだよ。
「過去」を勝手にストーリー付けるのは好きにやってもらったらいいが。
マクロもミクロもへったくれも無い。上がらなくなったら上がらない。そんだけ。

[355: 匿名さん]

一部地域の売れ残りによる過剰と過剰流動性は違うでしょう。

[356: 匿名さん]

結局みんな都心が欲しいけどもう物件がないから値段が上がる、客が購入できそうな価格帯で郊外マンションを作ってもみんなが買わない。
都心を買えなかった人間が価格が戻ってくるの待つが果たして戻ってくるものなのか。

[357: 匿名さん]

あいたたた、議論にならんね。俺も一回儲けて別でもう一回買ってる口ではあるけど、
そもそも東京都心大好き人間ではないから、その感覚には閉口。

東京の一部カネ回り的に浮かれた連中が、エンドのマーケットではしゃいでるだけとは思えんのかね？

[358: 匿名さん]

>>351
一部地域の売れ残りを過剰流動性＝バブルと判断するなら、
売れ残るの多い地域＝バブルという結論になってしまうぞ。
需要を上回る供給があっても売れ残るだけで地価は上がらない。
需要の実態を上回る取引がないと過熱のしようもない。

[359: 匿名はん]

なんか、354、357と匿名さんになってた。すまん。

[360: 匿名はん]

過剰流動性の意味知ってるの？

[361: 匿名係長]

こわいね、ここのスレ。あなたたち、み〜んな　ヒマ人！！

[362: 匿名さん]

たのしい空想はおわりましたか?

[363: 匿名さん]

確かに書き込み時間を見ると、職業はクリエーター？
仕事中に書き込みか、いいなあ。

[364: 匿名さん]

もしかしてマネーの過剰流動性と物件の供給過剰を一緒くたにしてるの?
もうその時点でまともな話のできるレベルとは思えないけど。

[365: 購入検討中さん]

で本題の「いつ下がる」のかは？
都心不動産の売りが公開非公開にかかわらず増えてきている印象だけど。
利益確定売りのつもりなんでしょうけどね。
でも売主さんが住んでいることが少ない・・・
その土地に愛着があるようには感じられない。
東京都心だからといって際立った希少価値があるのは幻想（暴落があったように）でしょう。
マネーゲームの対象になり食い物にされた街の
虫食いの土地を見たことありますか？
次々と住人はいなくなり、コミュニティは崩壊・・・
普通の収入で、その土地に愛着を持つ人が住むことが出来る「都心」でなければ、
１０年・２０年先、住む場所として魅力的な街であり続けることは至難でしょうね。
都心の地価は多少高いくらいがちょうどいいと思います。
いかに麻布、広尾でも、ブランド郊外（鎌倉の高級住宅街のような）
が持つ自然（富士山と江ノ島が見える眺望等）豊かな特有の空気は醸し出せない。
ブランド都心地区より、ブランド郊外地区の方に

[366: 平成大繁栄論者]

多くの購入予定者に言いたい。
君らが、どの世代か？
３０歳後半なら急がないと。

　　　　　『団塊ジュニアの大量消費が空前の平成大繁栄(１０年)を造りだす』

　　　　　　　　　　　　　　　２０１３年から２０２３年まで

　　　　　　　忘れてならないのが、団塊世代ジュニア人口＞団塊世代人口。
　　　　　　　つまり、前回のバブル時より、その人口が多い。
　　　　　　　彼らがマンション価格維持し買い支えするに違いない。
　　　　　　　２０１０年(消費税１６％導入)で、駆け込み値上がり後、
　　　　　　　一〜二年間空けて再び値上がりだす。
いかがかな？

[367: 匿名はん]

３０代なかばです。
「団塊世代ジュニア人口＞団塊世代人口」かもしれないけれど
就職氷河期に社会に出た人が多く、非正社員などの低所得者の割合も団塊世代よりも多いはず。

３０代で派遣社員や契約社員でローン組んでマンションを買おうとする人は多くないでしょう。
そもそも結婚することも難しい。
独身ならなおさら住宅を購入する理由もないし。

幸運にも正社員で就職できて結婚もできた３０台でも都心の新価格の物件なんて
子供の教育費などを考えると無理無理。
ごく一部の富裕層のみなさん、世間は広いですよ。
その他大勢の人は買いたくてもそう簡単には買えません。

[368: 匿名さん]

「団塊世代ジュニア人口＞団塊世代人口」というのは妄想でしょう。
人口ピラミッドをよくご覧頂きたい。
http://www2.ttcn.ne.jp/~honkawa/1164.html

しかも上記人口ピラミッドをよく見ると
２０歳の人口≒７０歳の人口（女に限れば２０歳の人口＜７０歳の人口）
であり、そのことを考えると、住宅が余り始めるのも時間の問題かと。

[369: 匿名さん]

つ　過疎

つ　人口集中

つ　二極化

[370: 銀行関係者さん]

団塊ジュニアの生涯年収は、親である団塊世代の半分という説もあるくらい
団塊ジュニアは金がないです。彼らは正社員の割合も少ない貧乏クジ世代ですから。

だから、団塊ジュニアによるマンションバブルはない。

[371: 購入経験者さん]

それは今まで単に不況だったからでしょ。

[372: 匿名さん]

団塊ジュニアはニートが多いだろうな。
それよりもアメリカの影響が大きいだろうな。
アメリカの金が逃げれば、日本も暴落。
日本はアメリカの国債全部処分して、歴史あるユーロ圏の国とつきあうべき。

[373: 匿名さん]

３７２さん、売れるものならとっくに売っていますよ。
かつて、故橋本龍太郎元首相が米債を売りたい衝動にかられた事があると
ショッキングな回顧したことがありましたが・・・
米債は債権であって債権ではありません！
絶対に返してもらえない貸し金なのです。
もし、本当に米債を売却しようとする人間が現れれば
まちがいなく売却実現しないうちに抹殺されるでしょう。
どこまでいっても日米とはそのような関係なのです；；

[374: 匿名さん]

＞３７４
もっと言えば、官僚も内閣も米系ファンドが続々と不動産に投資してるのを容認しており、
彼らを大損させる仕組みを考える官僚など存在する筈も無く、まだまだ上がるってことを前提に仕込んだからこそモルガンの全日空ホテルを買収してる。
彼らの利益を保証する以上、規制はまだまだ先だろう。

トヨタがGMの販売台数世界一抜いた時点で、アメリカ政府がこれから何言い出すか？日米蜜月関係の強化で、総理の訪米でブッシュ大統領にまた何頼まれてんだか分からんの。

[375: 匿名さん]

>374
トヨタは日本の会社だけどアメリカで現地生産してるから、前回と違って円安でも叩かれない。

[376: 購入経験者さん]

上の人口ピラミッドを見ると、バブルのピーク時に、不動産取得年齢である
30-34歳の人口って、今より圧倒的に少なかったんですね。人口は関係無いな。
人口動態と地価の動きが過去通りであれば、現在24-25歳の人たちが32-33歳
になる8年後あたりにバブルの頂点ってことになるね。2015年ですか。
関係ないけどね人口は。これからバブル崩壊を知らない世代がお金を持つように
なるので、より積極的な人々が増えるでしょう。

[377: 匿名さん]

＞３７５
確かに前回とは違う。トヨタも国際優良銘柄だし。

[378: 入居予定さん]

＞不動産取得年齢である30-34歳の人口って、
ことですが、そのデータホントですか？
よければ出典知らせてください？
たしか消費のMAXは４０代ですが

[379: 購入経験者さん]

不動産情報ポータルサイト「HOME'S」を運営する株式会社ネクスト（本社：東京都中央区、代表取締役社長：井上高志、東証マザーズ：2120）は、首都圏および京阪神の過去3年以内のマンション購入者を対象に、予算感や購入価格の実態などについてのアンケートを実施いたしました。
このたび、その調査結果をまとめましたのでご報告いたします。

【HOME'S リサーチ】 “マンション購入者の実態調査”
リンク

＜調査概要＞
調査対象：首都圏（1都3県）、京阪神に在住し、過去3年以内にマンション（新築、中古）を購入した男女
調査手法：インターネット調査
有効回答数：1,655人 (男性683人、女性972人）　　　　　　　　　　　　　　　　
調査期間：2006年8月5日（土)〜2006年8月8日（火）

＜主な調査結果＞
１．新築マンションの購入年齢は30代前半に集中。
購入価格は明確な 「東高西低」傾向に。
マンション購入時の世帯主平均年齢は37.9歳。新築マンション購入者の年齢は特に30〜34歳に集中しています。マンション購入時の年齢に東西差は見られませんでしたが、購入平均価格には806万円の格差が。

２．新築マンション購入者は、購入検討当初12.9％が中古マンションを候補に入れる。
中古マンション購入者は、築年数が新しい物件購入者ほど新築マンションが当初候補に挙げられる。築5年未満の築浅の中古マンション購入者の中では、58.3％が新築マンションを検討候補に入れています。

３．新築マンションの購入時には、入居日までの猶予を見越した計画が必要。
新築マンションの契約から実際の入居までにかかる期間は平均7.57ヶ月。中古マンションの入居までの平均期間と比較して5.0ヶ月の開きがあります。

４．2人に1人以上が、それまでの住まいと同じ区内、市内でマンションを選択。
マンション購入者全体の４割近くが「それまでの住まいから徒歩や自転車で行ける圏内」の場所でマンションを選択。2人に1人以上が同じ区内、市内でマンションを購入しています。

[380: 契約済みさん]

参考になりました。
しかし、１９８９年時のデータではなく最近のデータですね。
バブルは、不動産投資に興ずるあまり、一人の名義で４０歳超えた親父が２つ３つとマンション買ってましたっけ。今当時の金利じゃローンがつらいけど、今は低金利だから。どんどん買う人いるね。

[381: 匿名]

そのとおり。
バブルの頃、２億で中古一戸建て買って、いずれ豪邸を建てようと思ってるうちに、財政状況急悪化、３割安で叩き売り、今、３年前から１年前まで２億で、３０００万弱〜６０００万弱まで５つほど買って、賃貸収入１６００万（見込み分含む）という御仁がいます。

[382: 住まいに詳しい人]

>>374
モルガンの全日空ホテルズ買収で
不動産のプロは「こりゃ、マズイ！」と思ったんじゃないかなぁ
「これでは、充分膨れる前にあっと言う間にバブルが崩壊する」と

[383: 購入経験者さん]

どう考えても説明つかない水準だからね。
ただ盛り上がるときはそんなもん。不動産も株も。
Valuatioｎができないものほど、よく上がる。
リスクテイカーが増加中の今はそんな時期。
バブルかバブルじゃないかなんて、無意味な議論。

[384: 入居済み住民さん]

＞＞382さんこれでは、充分膨れる前にあっと言う間にバブルが崩壊する
とありますが
その心は？
教えてください？

[385: マンション投資家さん]

郊外が上がってきたよ。
郊外をナメるとオイシイとこ逃すよ。

[386: 匿名さん]

>>385
郊外って、足立区とか練馬区とかの埼玉県隣接区のこと？

[387: 匿名さん]

スレ本題に戻ると、貨幣との比較でみると不動産はまだまだ割安だと思うね。
商品価格の上昇で明らかなように貨幣価値がこれほど下落しているのだから。過剰流動性という表現もあるけど、要は実物回帰という現象がもうしばらく続くということだと思う。

[388: 元銀行関係者]

そりゃないな。煽りだな。
もう急激な値上がりはないよ
＞＞381
　今、３年前から１年前まで２億で、３０００万弱〜６０００万弱まで５つほど買って、賃貸収入１６００万（見込み分含む）という御仁がいます。
ってありますが、利回り８％ですよね。

今一ですね。
私は、平均利回り１５％です。
最後に買ったのは4年前地方都市で、テナント収入年間800万円のビルを4000万円で買いました。
キャバクラビルですがね。
手数料・手直しやら何やらに1000万円かかりましたが。
全部競売のプロにお願いしました。
しかし、今は空きがあるので、１１％に落ちていますが。トホホ。
皆さん先見の目がある人は、勇気があります。
投資はリスクが付き物ですが、決断すればなんてことはありません。
金利が安いチャンスに思い切り買いました。
今は、もう絶対買いません。
利回り悪いから。
GWは、
都内のホテルでゆっくりしてます。

[389: 匿名さん]

>>379さんの引用はこれかと思われるが、
http://club.homes.co.jp/research/20070315/

インターネット調査という時点で、注意が必要と思われる。
インターネット調査ではどうしても中高年層は調査対象から落ちがちになってしまう。
金持ち老人はそもそもインターネットなんかやらないし、
たまにいるインターネットをやる老人でも若者と違ってこういう調査に
いちいち協力したりしないもんだ。

実際、上記の年齢分布グラフによれば、新築マンション購入者のうち
60歳以上は1.3%となっているが、ちょっとこれは実感として少なすぎる。
新築マンション購入者に占めるリタイア層の割合はもっと多いはず。
最近の新築マンションならどの物件でも２割程度（高額物件ならもっと多い）は
リタイア層がいるんじゃないの？

[390: 匿名]

今日の日経新聞1面トップに都心ビル賃料1割値上げ。バブル後最大。大阪、名古屋も上昇。去年は５パーセント、今年は平均１０パーセント値上げらしいぞ。まだまだ土地あがるんではないか

[391: 匿名さん]

国内不動産賃料上昇、エネルギー価格上昇、食料価格上昇ほぼ確実。これが今のトレンド。１０年前は、金融失政がドライブをかける不動産価格下落、海外の安い人件費を要因としたデフレの加速、新興国の金融不安による新興市場の混乱。つまり、日本国内の不動産市場トレンド、海外の経済情勢がことごとく反転してきている現状を、「本格的インフレ突入期」以外に表現するフレーズがあれば教えてほしいのですが。何か。

[393: 匿名さん]

不動産は投資としては、必ずしも有利とはいえないよ。リスク分散や値上益狙いで投資する意味はある。だけど、海外も含めれば利回りで平均15〜20％くらいで回していける投資先は結構あるもの。

[394: 匿名さん]

利回りで平均15〜20％ってことは
2000万円のマンションで家賃が年間300万円〜400万円
つまり毎月25万円〜33万円の家賃がとれるってこと？
家賃25万円なんて6000万円のマンションでないと無理だよ。

[395: 匿名さん]

競売などでうまくやれば可能

[396: 匿名さん]

>>388
妄想？

[397: 匿名]

資産価値、将来の売却を考慮するなら、都心のマンション投資が賢い選択、そういうことはとりあえず、おいておいて、ただ利回り重視なら、競売物件とか、地方都市の中古物件とかとなる。こういう物件は１０パーセント以上は当たり前、３８８さんの言うように１５パーセントも、少なくともちょっと前までは、あった。
妄想にあらず。
ｂｙ３８１

[398: 妄想者？]

10年前に初めて五年間めちゃくちゃ儲かりました。
占有者とも戦いました。＊＊＊の刺青も見ました。殺すと脅されもしましたが、
今ではいい思い出経験です。

しかし、当時は、警察とタッグを組み、不良債権を処理するんだという気概で、ただ我武者羅に、
金脈を掘り当てるならと、徹底的にやりましたけど。

今はシャンパン片手に東京タワーを眺めながらメールしてます。


楽しかったな。

[399: 匿名さん]

ハイリスクハイリターン。
しかもリスクに生命リスクが含まれるところがかっこいい。しびれるー。

[400: 妄想者？]

イヤイヤ
恥ずかしながら、きっかけは親の借金が原因でした。
知り合いの保証人になり、父は約1億円の負債が圧し掛かりました。
私は当時居た金融機関を辞め、師匠の競売屋さんと出会いイロイロ教えてもらいました。
その後上手くいっていますが、マイナスからのスタートは、人を鬼にも変えるものだと思いました。

今は父も元気になりましたが、当時は荒れて酒の飲みすぎで腕を折って帰ってきた日もありました。
本当にスサンダ世の中でした。

今の東京の隆盛には驚かされます。

[401: 匿名さん]

恐れ入りました。
しかし、最近の投資ブームの影響で、青二才がわざわざ大量の借金をして身の丈に合わないリスクをとりますね。彼らの身に不幸がおとずれないことを切に願っておりますが、いつか必ず容赦なく襲ってくることを考えると非常につらく思います。貴殿のような方に是非とも警鐘を鳴らしていただきたいと思っている次第です。
一度や二度の成功でうかれまくっている方があまりに多いので老婆心ながら書かせていただきました。

[402: 物件比較中さん]

ていうか競売屋なんて８９３でしょ？
そんなに誇れる者ではないよ。

[403: 入居済み住民さん]

>>401

誰が何をしようと勝手だと私など思っているが、貴兄は何の根拠で何を何のために心配しているのかまるでわからんな。
まるで「青二才」が失敗するとわが国経済が破局を迎えるかのような言い方。なんだか笑える。

[404: 匿名はん]

東京タワー見ながらカッブうどん片手に株投資の人（青二才なのか？）もいるんですから。
シャンパンでも城でもなんだっていいんじゃないかと。

オフィス賃料は上がっても、レジは上がらん。。。
新築供給で設定家賃が上がっても成約が伴わないと意味なし。

[405: 匿名はん]

あと老婆心ですが、任意の取立てはいけませんよ。笑

[406: 匿名さん]

>レジは上がらん
上がってるんだな、これが。
いままで、賃貸物件がいかに劣悪なものしかなかったか、一般居住の使い古しが賃貸物件という現実。
それに対して、やっと港区、渋谷区で坪家賃1.5万〜2.5万クラスが充実してきた。
もっとも６年サブリースとか、定期借家契約に隠れてなかなか実態が見えないが
各地で新築と既存の賃料格差が見え始めた。ｙａｈｏｏ不動産でも都心部は確実に募集が減っている

[407: 購入経験者さん]

それはありますね。ファミリー用のろくな賃貸が無い。高級と廉価の中間モノが。
坪15000あたりのものはもっと充実すべきですね。

[408: 匿名さん]

不動産はいつ買うかで、すべてが決まる。
都心、都心周辺をこれから買うのはやめたほうがいい。2006年秋が
最後のチャンスだったと割り切るべきだ。
それでは郊外はどうか。川崎、横浜、都下の23区近接エリアはすでに
上げはじめている。
千葉の23区隣接は浦安・市川を除いてはまだ底値だが、ここは歴史的に
みてもそれほど上昇しないエリア。（90年バブルでも2倍が上限）

今都内に賃貸物件を保有していて買換えを狙うなら軽井沢かなと思う。
事業用資産の買換え特例で既成市街地から既成市街地への買換えは
譲渡益課税の繰り延べが効かない。（Ｈ１７年1月以降）
軽井沢なら既成市街地の外。名目は事業用資産。
フルシーズン賃貸でもいいが、オン・シーズンだけ人に貸して
オフシーズンの週末は自分で使ってもいい。

[409: 匿名さん]

駅地価のポイントで公示価格を拾ってみた。確かにこれ以上は安くならんだろう。

[410: 匿名さん]

○駅近
×駅地価　　　駅は売ってくれんだろう。

[411: 匿名さん]

軽井沢なんて時代遅れじゃない？

[412: 匿名さん]

軽井沢といえば、西武のアウトレットか？
堤氏も世界の長者だったが。

[413: 匿名さん]

最終の募集で１００平米を買った
芝浦だけど田町駅から６分
その時は悩んだけど買ってよかった？独身

[414: 匿名さん]

住宅情報マンションズ、最近は神奈川、千葉、埼玉物件が多いですね。

[415: 匿名さん]

軽井沢か、過去に買って大損したことがある。
新幹線が通っても意味が無かった。

[416: 匿名さん]

>411
このスレ内容とは主旨は異なりますが・・・同意します！今更、軽井沢とは・・とほほ。
昔は交通機関インフラが整備してなかったから西武グループの戦略に騙された。
軽井沢との比較なら北海道の某地区が良いのでは？
ドバイ、シンガポール系の投資ファンドの買いが旺盛ですよ。
海外の桁外れのお金持ちの憧れの場所らしいですから・・北海道は。
BBC、CNBC(英語版の視聴を！日本語放送は内容が異なる）等で良く特集番組やってますよ。
シンガポール、エミレーツ航空が新千歳空港に乗り入れ検討してます。

[417: 購入経験者さん]

20兆円の金融資産のうち、不動産0のファンドもこれから不動産を買ってくる
ようですね。もちろん日本は1つのターゲット。

さて、私が気になるのは唯一、住宅賃料。オフィス賃料はようやく本格的
に上がってきそうな気配ですが、遅れて住宅賃料に波及するのか、否か。
個人的には波及すると思いますが、いかがでしょうかね。
そうなってくると、物件価格の更なる上ぶれは間違いないことですが。
今はそのハザマのやや停滞期といったところでしょうか。
よくよく見てみると、安い物件もまだありますね。しっかり選べば2007年
も買いチャンス、賃料上がれば確実に資産を形成できたと言えましょう。

[418: 匿名さん]

>>344
との比較で見ていただきたい。
大手町丸の内通勤１時間圏として、松戸（駅徒歩１０分圏）、横浜市金沢区、川崎市宮前平
浦安市弁天
ドアツードアで４５分の三軒茶屋、同じく３０分の南麻布を比較。
松戸を１００とすると、
１９８６年には宮前１６０　三茶３００
１９８７年に　宮前３７０　三茶６５０
１９９５年には横浜金沢１１０　浦安１５０　宮前１９０　三茶２５０
それが現在まで拡大の一途で
２００７年には横浜金沢１１０　川崎宮前２００、浦安２１０　三茶３６０
ちなみに南麻布は松戸の８倍

[419: 匿名さん]

松戸、バス便２２００万円７０平米の新築マンション
都内板橋本町１Ｋ２３平米　２２００万円
仙台市地下鉄徒歩５分築浅３ＬＤＫ２２００万円
軽井沢新築マンション６６平米　２２００万円
上二つはどれを買っても賃料月額８万円という感じだが
軽井沢だけは、賃貸リスクが大きい分値上がりできそうな
気がする。・・・時代遅れですかね。
ゴルフと読書三昧の老後の生活拠点にはよさそうだけど。
都心のマンション貸して、軽井沢借りたら生活費も浮くし
だめかな。

[420: 匿名さん]

不動産投資が達者な口調の人は多いが、実際下がり相場で鳴らしただけに出口の売却益の課税に無頓着な人が多いよね。
中古を安く仕入れてリフォームして貸して投下資本回収して売れば値上がりはしていないかしていても譲渡益はわずかだろうけど、底値で買った物件をどうやって課税避けて売却するかというのは深刻な話だと思うが。

なぜこういう話になるかというと、もう自家用マンションなど買えないから一旦賃貸用１ＬＤＫを
買っておいて５年超で売って１０００万の自己資金を２０００万に増やすことを考えたらどうか
という話だ。
元本保証で６年で資金が比較的安全に倍になる運用って不動産以外にないと思うのだが。

[421: 匿名さん]

話をスレタイにもどすといよいよもって長く高止まりする雰囲気になってきたなと思う。
２３区が下がり始めるのは少なくとも１０年先だ。下手をすると１５年このまま一桁の上昇かも
しれない。

９０年バブルが突然下がったのは、融資の総量規制をかけたからだ。
今回も、金融が手をひけば暴落するのだろうか。
前回は土地投機が主体で商業地が上がり、住宅は道連れで上がった。
マのンション転がしといわれる転売が横行して１６００万２ＤＫが３８００万
３ＬＤＫ、それが１億円になって郊外の一戸建てというのが流れ。
９０年頃川崎や荒川区で億ションを建てはじめたあたりで売れ残った。

今回は誰でも知ってる収益還元法がベースだから家賃が期待できない
郊外は上がらないという理屈。逆に家賃がいくらでも高くできる都心は
物件価格も天井知らず。
郊外はリートもファンドも無関係だから、実需が買えないところで止まる
はずだが、人間の記憶力はあてにならないもので、郊外物件をいくつも
見ていればそれが当り前に思えてくる。
どうも高値が１０年以上続く気がしてならない。
下がるとしたら、公務員宿舎や都営建替えの余剰容積活用で政策的に
安い分譲がでてきたり、老朽マンション建替えに容積割り増しまどしたり
耐震補強不能なマンションの建替えに容積割り増しをしたりする
供給拡大からではないか。
どうみても１０年以上先だ。
カネは海外も個人も含めまだまだ不動産に流れるだろう。

[422: 契約済みさん]

408さん
そうですね、いえてます。
私も2006年に買ったものです。

しかし、みな聞きませんよ。

世の中、一生賃貸でいい人がいれば、購入して自宅構えないと我慢ならない人がいる。
都内マンション物件は投資と違い実需でじわじわ値上がりしますよ。
買わなきゃいいじゃなくて、買わざるおえない状況に陥る人もいるもの。
これが現実です。

[423: 匿名さん]

マンションデベって大変だよね。
今一生懸命売りつけても、入居は１〜２年も先だし
その時暴落してたら、手付け放棄してでもキャンセルする人たくさんいるし。
上がる上がるって言ってないと大変なことになる。

[424: 入居済み住民さん]

マンションデベではありませんが422さんに同意ですね。
相続税対策で遊休地や国有地が緑化に使われはじめると人口減でも
土地の値上がりの流れをとめることがないことが明らかになります。
皆、土地の値下がりには懲りていますから、あからさまな融資規制
もないでしょう。
人口が１００万人になるというのであれば別ですが・・・。

[425: 匿名さん]

エアタワーの空き残が67室になった。864室中の７％弱だ。
ことのはか順調。

いやはや、エアタワーとはよくつけたもので、離陸した飛行機と上がりはじめた
地価が「墜落」しないとはいえないものの、それを怖れて乗らないのと
乗って目的地にいくのでは、雲泥の差。

[426: 購入経験者さん]

デベロッパーの方が、もはや都心、城南の一等地で分譲するのは
難しいと言ってました。
これからは建替えや定期借地に注力せざるを得ないと。
最近の新築見てても検討できるものは数少なくなってますね。

[427: 匿名さん]

>>423

飛行機会社って大変だよね。
今一生懸命早割りチケット売りつけても、搭乗は１〜２ヶ月も先だし
その間に大きな飛行機墜落事故でもあったら、手付け放棄してでもキャンセルする人たくさんいるし。
安全安全って言ってないと大変なことになる。

地価が下落することは日本経済の一大事。デフレ経済を脱却し順調に離陸させようと
躍起になっているのは、マンションデベだけじゃないよ。

[428: 匿名さん]

急落はないと説明してきたことがわかっていないようだ。
急落がないというのは高止まりが長く続くということだ。

不動産担保金融のなかから生まれたのが90年バブル。
不動産が値上がりし続けるなかでしかなりたたない成長の幻想。

今は、不動産担保金融ではなく、証券化など直接金融のしくみのなかで
地価が動いている。
住宅ローンは立派な不動産担保融資だが、それさえもデットの証券化におきかわって
リスクを大勢で分散する流れになっている。
地価が乱高下するような事態にはならない。なにより収益性の低い土地が上昇する
懸念はない。

理想の都心ファミリーは買えなくても、2006年に４３００万で賃貸用の１ＬＤＫは買えた。

これから7年はゆっくりあがって、残り10年、需給にあわせてゆるやかにしぼむ。
投資用物件なら7年目のピークで売っても、17年先の元値に戻ったあたりで
売って累積収入を加算しても利益はそれほどかわらないだろう。
2007年に4300万で買った物件はピークには6000万になる
17年後にはまた4000万くらいに戻るだろう。
自己資金1000万くらい入れておけば、7年、13年、17年で売却しても
３３００〜３８００万くらいの純利益は得られるだろう。
17年後また底値だったら、4500万に2000万くらいのローンを組んで都内に買えばいいだろう。

取らぬ狸の皮算用かもしれないが、何もしないで下がることを祈るよりは賢いのではないか。

[429: 土地勘無しさん]

あと７〜８年でピークだろう。
そこまでインフレっぽくいくよ。

[430: 匿名さん]

＞421さん
ご意見に賛同します。東京土地ブランドは今や日本国民だけではない状況だと思われます。
イスラム金融の動向に注目しないと。このシステムはムスリムの教えに従い貸付金利利息を
取れないお金だから不動産＝家賃収入（これは教典の教えに沿っている）に投資が集中。
過去のロンドン等の世界の主要都市の不動産価格高騰を引き起こしたのはこのお金の動き。
日本は隣国の大国と異なり法整備がしっかりしているから投資ポジション。

ここ数年で倍近くになったオイルマネー収入
　　　　　↓
欧米系ファンド委託からイスラム金融ファンドへの資金シフト
　　　　　↓
日本の不動産を購入する代理人（これは・・コメント不可）
　　　　　↓
売却利益投資ではなく安定家賃収入が目的だから既存マンション棟ごと購入。

これらの状況を考慮すると、例え中小デペの資金繰りが苦しくなって叩き売りが
始まっても・・ごっそり誰かが購入・・・まだまだ東京の不動産需要はある。

日本国民の貯金を金利ギャップを利用して欧米系ファンドが海外で運用して、
日本の不動産はオイルマネー買い支えるといった変な状況。

今回、安部さんが某産油国に訪問して・・何を協議しているのか・・

[431: 匿名さん]

パークアクシスってすごいよ。知らない間にこんなに出来ていたんだね。
http://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/plan/#minatoku
それも軒並み坪単価２万円前後。立地がいいとはいえ、立派。
いままで家賃３０万のデザイナーズ物件が空き待ちだったことを考えれば
出来て当然なのだが
これが順調にいけば、デベは馬鹿馬鹿しいから手間のかかる分譲はやらないよね。
①土地仕入れがいらない。
②事業受託のフィービジネス
③投資は証券化でリスク分散。
こんなことやってたらいつまでたっても分譲は出てこんだろう。

[432: 匿名さん]

消費税アップ前に駆け込み需要で値上がり。
消費税アップ後は需要が減って値下がり…
のはずが、消費税の大幅アップの為に安くもできず。
売れないのに安くもならない時期がくる。

[433: 匿名さん]

その前にｙａｈｏｏ不動産データで現状のおさらいだ。

７０平米を買うのに６０００万超える
坪単価 ５０００万で買える面積 ７０平米を買うのに
東京都 渋谷区 503 万円／坪 33 ㎡ 10670 万円
東京都 港区 406 万円／坪 41 ㎡ 8612 万円
東京都 千代田区 386 万円／坪 43 ㎡ 8188 万円
東京都 目黒区 333 万円／坪 50 ㎡ 7064 万円
東京都 新宿区 320 万円／坪 52 ㎡ 6788 万円
東京都 豊島区 314 万円／坪 53 ㎡ 6661 万円
東京都 文京区 314 万円／坪 53 ㎡ 6661 万円
東京都 世田谷区 299 万円／坪 55 ㎡ 6342 万円
東京都 中央区 298 万円／坪 55 ㎡ 6321 万円
東京都 品川区 285 万円／坪 58 ㎡ 6045 万円


５０００万台でなんとか７０平米が

東京都 杉並区 278 万円／坪 59 ㎡ 5897 万円
東京都 中野区 277 万円／坪 60 ㎡ 5876 万円
東京都 大田区 259 万円／坪 64 ㎡ 5494 万円
東京都 台東区 256 万円／坪 64 ㎡ 5430 万円
東京都 武蔵野市 254 万円／坪 65 ㎡ 5388 万円
東京都 墨田区 244 万円／坪 68 ㎡ 5176 万円
神奈川県 鎌倉市 241 万円／坪 68 ㎡ 5112 万円
東京都 小金井市 238 万円／坪 69 ㎡ 5048 万円
横浜市西区 236 万円／坪 70 ㎡ 5006 万円

５０００万以下で７０平米

東京都 北区 226 万円／坪 73 ㎡ 4794 万円
東京都 国分寺市 225 万円／坪 73 ㎡ 4773 万円
川崎市宮前区 222 万円／坪 74 ㎡ 4709 万円
東京都 江東区 219 万円／坪 75 ㎡ 4645 万円
東京都 練馬区 218 万円／坪 76 ㎡ 4624 万円
東京都 三鷹市 216 万円／坪 76 ㎡ 4582 万円
神奈川県 葉山町 214 万円／坪 77 ㎡ 4539 万円
川崎市中原区 213 万円／坪 77 ㎡ 4518 万円

[434: 匿名さん]

坪単価・・・５０００万で買える面積・・・・７０平米を買うのにいくらか

普通に買えるスタンダード郊外
横浜市南区 211 万円／坪 78 ㎡ 4476 万円
横浜市青葉区 209 万円／坪 79 ㎡ 4433 万円
東京都 板橋区 209 万円／坪 79 ㎡ 4433 万円
横浜市神奈川区 207 万円／坪 80 ㎡ 4391 万円
横浜市中区 207 万円／坪 80 ㎡ 4391 万円
神奈川県 藤沢市 206 万円／坪 80 ㎡ 4370 万円
東京都 調布市 206 万円／坪 80 ㎡ 4370 万円
横浜市港北区 201 万円／坪 82 ㎡ 4264 万円

歴史と伝統のエリア
東京都 府中市 199 万円／坪 83 ㎡ 4221 万円
東京都 国立市 198 万円／坪 83 ㎡ 4200 万円
東京都 西東京市 193 万円／坪 85 ㎡ 4094 万円
東京都 江戸川区 191 万円／坪 86 ㎡ 4052 万円
さいたま市浦和区191 万円／坪 86 ㎡ 4052 万円
横浜市都筑区 190 万円／坪 87 ㎡ 4030 万円
横浜市栄区 190 万円／坪 87 ㎡ 4030 万円

７０平米４０００万以下のエコノミーライン

川崎市高津区 188 万円／坪 88 ㎡ 3988 万円
千葉県 市川市 181 万円／坪 91 ㎡ 3839 万円
東京都 葛飾区 180 万円／坪 92 ㎡ 3818 万円
川崎市幸区 180 万円／坪 92 ㎡ 3818 万円
埼玉県 和光市 177 万円／坪 93 ㎡ 3755 万円
横浜市戸塚区 177 万円／坪 93 ㎡ 3755 万円
東京都 小平市 177 万円／坪 93 ㎡ 3755 万円
横浜市保土ケ谷区175 万円／坪 94 ㎡ 3712 万円
茅ヶ崎市 175 万円／坪 94 ㎡ 3712 万円

東京都 荒川区 174 万円／坪 95 ㎡ 3691 万円
東京都 東村山市 172 万円／坪 96 ㎡ 3648 万円
東京都 昭島市 172 万円／坪 96 ㎡ 3648 万円
さいたま市南区 172 万円／坪 96 ㎡ 3648 万円
千葉県 浦安市 171 万円／坪 96 ㎡ 3627 万円
川崎市麻生区 171 万円／坪 96 ㎡ 3627 万円
さいたま市中央区171 万円／坪 96 ㎡ 3627 万円
相模原市 170 万円／坪 97 ㎡ 3606 万円
横浜市瀬谷区 169 万円／坪 98 ㎡ 3585 万円
さいたま市大宮区169 万円／坪 98 ㎡ 3585 万円
横浜市緑区 167 万円／坪 99 ㎡ 3542 万円
川崎市多摩区 167 万円／坪 99 ㎡ 3542 万円
東京都 稲城市 167 万円／坪 99 ㎡ 3542 万円
横浜市港南区 166 万円／坪 99 ㎡ 3521 万円
埼玉県 朝霞市 166 万円／坪 99 ㎡ 3521 万円
埼玉県 川口市 166 万円／坪 99 ㎡ 3521 万円
東京都 立川市 166 万円／坪 99 ㎡ 3521 万円

[435: 匿名さん]

５０００万で１００平米が買えちゃうエコノミーライン

横浜市泉区 163 万円／坪 101 ㎡ 3458 万円
東京都 足立区 160 万円／坪 103 ㎡ 3394 万円
千葉県 柏市 160 万円／坪 103 ㎡ 3394 万円
東京都 多摩市 160 万円／坪 103 ㎡ 3394 万円
埼玉県 新座市 159 万円／坪 104 ㎡ 3373 万円
東京都 町田市 157 万円／坪 105 ㎡ 3330 万円
埼玉県 戸田市 157 万円／坪 105 ㎡ 3330 万円
埼玉県 富士見市 156 万円／坪 106 ㎡ 3309 万円
さいたま市桜区 156 万円／坪 106 ㎡ 3309 万円
埼玉県 越谷市 156 万円／坪 106 ㎡ 3309 万円
横浜市旭区 155 万円／坪 106 ㎡ 3288 万円
埼玉県 志木市 155 万円／坪 106 ㎡ 3288 万円
東京都 日野市 155 万円／坪 106 ㎡ 3288 万円
横浜市鶴見区 155 万円／坪 106 ㎡ 3288 万円
埼玉県 蕨市 154 万円／坪 107 ㎡ 3267 万円
川崎市川崎区 154 万円／坪 107 ㎡ 3267 万円
東久留米市 152 万円／坪 109 ㎡ 3224 万円
ふじみ野市 151 万円／坪 109 ㎡ 3203 万円
東京都 青梅市 150 万円／坪 110 ㎡ 3182 万円
千葉県 我孫子市 150 万円／坪 110 ㎡ 3182 万円
神奈川県 平塚市 149 万円／坪 111 ㎡ 3161 万円
神奈川県 大和市 149 万円／坪 111 ㎡ 3161 万円
さいたま市北区 148 万円／坪 111 ㎡ 3139 万円
八王子市 147 万円／坪 112 ㎡ 3118 万円
東大和市 146 万円／坪 113 ㎡ 3097 万円
千葉市美浜区 146 万円／坪 113 ㎡ 3097 万円
千葉市稲毛区 143 万円／坪 115 ㎡ 3033 万円
さいたま市緑区 142 万円／坪 116 ㎡ 3012 万円
埼玉県 三芳町 142 万円／坪 116 ㎡ 3012 万円
千葉県 船橋市 142 万円／坪 116 ㎡ 3012 万円
埼玉県 鳩ケ谷市 141 万円／坪 117 ㎡ 2991 万円
埼玉県 白岡町 141 万円／坪 117 ㎡ 2991 万円
埼玉県 八潮市 141 万円／坪 117 ㎡ 2991 万円
横浜市磯子区 140 万円／坪 118 ㎡ 2970 万円
神奈川県 座間市 140 万円／坪 118 ㎡ 2970 万円
埼玉県 所沢市 140 万円／坪 118 ㎡ 2970 万円
神奈川県 厚木市 139 万円／坪 119 ㎡ 2948 万円
埼玉県 草加市 136 万円／坪 121 ㎡ 2885 万円
千葉県 流山市 135 万円／坪 122 ㎡ 2864 万円
千葉県 松戸市 133 万円／坪 124 ㎡ 2821 万円
千葉市中央区 133 万円／坪 124 ㎡ 2821 万円
千葉県 酒々井町 132 万円／坪 125 ㎡ 2800 万円
海老名市 131 万円／坪 126 ㎡ 2779 万円
さいたま市見沼区130 万円／坪 127 ㎡ 2758 万円
坂戸市 　　　　　129 万円／坪 128 ㎡ 2736 万円
千葉市若葉区 129 万円／坪 128 ㎡ 2736 万円
さいたま市岩槻区129 万円／坪 128 ㎡ 2736 万円
千葉県 八千代市 128 万円／坪 129 ㎡ 2715 万円
埼玉県 川越市 127 万円／坪 130 ㎡ 2694 万円
埼玉県 春日部市 127 万円／坪 130 ㎡ 2694 万円
埼玉県 鶴ヶ島市 127 万円／坪 130 ㎡ 2694 万円
千葉県 習志野市 127 万円／坪 130 ㎡ 2694 万円

[436: 匿名さん]

２３区に限定して考えずこうやって眺めてみれば、まだまだ安くマンションは買える。
郊外の１２０㎡４０００万って結構流行ったりしないだろうか。

・・・なんて思いにかられると都心の高値は長期的に維持だね。

[437: 購入経験者さん]

やっすいなあ、松戸。。。土地の値段はあるのか、という感じですな。

[438: 匿名さん]

松戸は不当に安いですよね。伊勢丹もあるし、イトウヨーカドーもあるし、大学もある
変なとこに工場も角海老？？？とかもありますけど江戸川はさんで東京隣接とは思えない
価格ですね。昔から安いんので不思議です。上野まで３０分という交通の便が
よくないのでしょうか。某デベなど松戸では１００万切ることを目指すと言ってました。

[439: 匿名さん]

>>436
ちょっと待って・・・２３区がちゃんと入ってますよ！
夢をあきらめないで！

[440: 匿名さん]

一つの街でもピンキリ。
安い物件も高い物件もある。
平均値は目安にはなるけど、実際に買うときは平均値価格で買うわけではないでしょ。

[441: 匿名さん]

＞平均値価格で買うわけではないでしょ
とはいっても値をつけるのはデベですからねぇ・・・苦笑

[442: 匿名さん]

長いバーゲンセールの季節を経験してきて、掘り出し物を探す感覚が身についてしまっているのかも
しれないが、ここへきて都心・城南はあきらかに品不足。いいものはどんどん売れる状況なのは間違いない。
賃貸までもが加速している。質がよくて価格が相場にあっていれば借り手は短期間に意思決定する。
良し悪しは別問題として、品薄感から良いものは早めにゲットという意識がではじめている。

[443: 匿名さん]

「夢をあきらめないで」という言葉でドキッとした。
タイミングを逃したというのが事実のすべて。時間は逆戻りしない。
外れたくじ運の悪さもある。
都心に住むという目的が、人によって大きく違っているのだろう。
都心居住は夢などではない。現実の利便、価値なのだ。
通勤の便。自由時間の確保。早朝の散歩、７時には帰宅。プライベートの時間の充実。
ウィークデーでも待ち合わせて外食。深夜まで仕事をしてもタクシーですぐに帰宅。
週末は都心のレストランや商業施設を楽しむ。

女性の場合は見得なのかな。子供を有名私立に入れるのと同じく、自分のマンションのアドレスが
東京都○○区であることが「夢」。器に入り込むことで自己を再確認する。
とにかく「住みたい」気持ちが優先して、なぜ自分が住みたいと思うかなんて考えない。
タワーでホテルライクな内廊下で、お友達を招いて羨んでもらいたい。住宅をアパレルと同じ
次元でとらえていたりする。
別にそれでいいけど、収入にみあったステップアップというのが住宅の本来の姿。
若い頃倹しく生きて、それはそれで楽しいし本来そうあるべきなのだとも思う。

資産デフレのひずみが、年収が３倍も４倍も違う世帯が同じマンションに入居する
ちょっと異様なタワーの景色があったということはひょっとしたら長い歴史の一こまとして
語りつがれるほど稀有なことかもしれない。

[444: 匿名さん]

>>442
城南は品薄とはいえないよ。だって、新築・中古ともにあまり捌けてないもん。
調子にのって高値つけたのはいいが、良くないのまで便乗に近い値上げだから、
当然ともいえるが。基本的に住宅地だもん、都心とは違うよ。

これから値上がりするとか、そういった予測で売れた時期もあるけど、もうエンド
がついてきてない感じ。少なくとも、品薄だから悪い物件（狭くてしょぼくて、買
ってしまったら途方もなく悲しくなりそうなのが結構ある）でも買っておこうなん
て感じじゃないでしょ。

[445: 匿名はん]

投資の一環として不動産を考えるのはわかるが、住宅に人生を賭けている人ばかり
でもないでしょ。その人なりに満足できればOK。でも、日本の住宅は先進国の割り
にはお粗末で高いから、大した差でもないのに、住宅で差別化して満足なんてこと
がおこるんでしょ。いずれにせよ、本来打ち込んでる仕事や趣味のある人には無縁
の話じゃない。いい仕事してれば、お金はあとからついてくるもの。

セクハラのつもりはないが、自他ともに認めるようないいオンナは、見栄だろうが
何だろうが、いいとこ住んでもいいんじゃない。城南のいいところは典型で、こう
いう女性の多いところは、それだけで価値が出るでしょ。逆かもしれないけどね（笑）。

[446: 匿名さん]

>>442
そう。売れない所は細々と売り続ける。でもそれが市場の足を引っ張らない。港南のGCなんて結局どうなったかわからぬままにいい加減にここまできた。売りしぶりか売れのこりかなどどうでもいいがそれらが売れ筋の足を引っ張らない限り体勢にかわりはない。
要するにもう坪単価１８０万の安売り湾岸が終わった。それだけで結論は明白だ。違うか？

[447: 匿名さん]

>城南は品薄とはいえないよ
そうなんだよね。
なんかこの掲示板自体に城南厨が一人いるみたいで、必ず「都心・城南」と一くくりにする。
都心が品薄なわけで、他の地域に行けばまだリーマンが変える物件はあるよ。

[448: 大学教授さん]

ここ読んでいて思い出した。
２年ほど前
JR五反田駅徒歩５分、JR品川駅徒歩１０分の東五反田に敷地３０坪、新築戸建て５０００万円で売りに出ていた。
実際見に行くと駐車場はないんだが立地はよかった。建物もなかなか。延べ床面積１００平米以上。
今はそんな物件はひとつもないですな・・・

[449: 匿名さん]

都心でも、再開発地区のタワー計画があちこちまだまだ控えてるね。
値段は高いだろうけど。

[450: 匿名さん]

結論は、販売坪単価２５０万以下しかサラリーマンは買えない。
田園都市線の郊外か城北・城東。
上がったものは戻らない。
品不足の理由は地主にある。
土地持ち企業は外資にねらわれこそすれ自分から売って身軽になる気配はない。
やるなら流動化・証券化で賃貸事業。
少なくとも、物件坪単価２５０を越えたエリアなら土地を持ったまま賃貸したほうが得。
３００万を超える地区なら証券化で直接投資家からカネをあつめられる。
デベロッパーは土地取得でなく企画運営の話をもっていく。
坪単価２００以下はこれは分譲以外には木造賃貸アパート建てて貸すくらいしかない。
土地のバリューがそうやって二極分化している。
格差を作り出しているのは住み手の所得格差。
正確に言えば可処分所得の差だ。
都心でも国家公務員や金融機関などの社宅・親との同居も含め可処分所得が
おおければ「消費上流」。
一方、１９９０年以降の郊外は「家と子供にしかお金をかけられなかった人」の住む世界。
「消費下流」にならざるをえないのは所得がすべて住宅ローンに消えていったから。
商業店舗が栄えたどころか栄えたのは銀行店舗だけだ。