23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[324: 匿名さん]

このスレの主旨は、投資の観点ではなく、庶民が買えた都心のマンションが２倍になりつつある
現在、いつまで待てばまた買えるようになるか・・を考えるものだろう。
投資は当人の哲学でやればいい。
恋愛論と同じで、論ずるより実践だろう。儲け話を自慢したり人に押し付けるのはみっともない。

マンション新築価格がどうなるか。その背景を語るなかで不動産投資が出てきただけで
投資を語るのが主旨ではないから、その辺ご理解願えませんかね。

[325: 匿名さん]

ー＞３２４
賛成。

[326: 匿名さん]

確かに、もう少し実際の物件の動向を見ながら具体的な不動産に関する議論がほしいとこですよね。かなり強気な値付けでも順調に売れてる愛宕タワーとか、もう都心でよさそうな物件がない中で、浜田山の三井グランド跡の大規模低層開発で起きてる買えない買い手の価格引下げ要望おたけびとか、港区大規模タワーの最終案件になりそうな薬研坂とか、それらで起きている事象をよく見た上で自分なりの見解を論理的に書くべきだよね。私の見解としては1987,88年並みの大相場が今年の都心、城南地区に訪れると思うのですが・・・。供給減、建設コスト上昇、消費税先高感、金利先高感、まだ２人に１人ぐらいいる押し目待ちの人々、外資からみた日本の割安感、表面的に起きていることを理由付ける理屈を探せば無限に要因がでてくるが、やはり下がる理由はほとんんど見当たらない。

[327: 匿名さん]

大相場なら売る側に着くのが一番では？

[328: 匿名さん]

ただ87,88年との違いは、上がった後、下がらない点。だから売りたきゃ売ればいいし、自分の住む家であれば、更なる上昇リスクをとらない意味からホールドでいいんじゃないですか。売って上ったら、なさけなくない？なんとなく。

[329: 匿名さん]

ではいつまで下がらない、か？　あ、ここのテーマか。
さておき、自分で住む人でも、ピークで売って、便利な郊外に庭付き注文住宅
って方法もあるかも？

[330: 匿名さん]

そしたらそれで、「ジ エンド」だね。
６５歳過ぎてんならそれで良いんじゃないの。

[331: 匿名さん]

ｙａｈｏｏ不動産データで、エリアごとの価格の推移をグラフ化してみた。
都心・・・港区　渋谷区　新宿区　千代田区　中央区　文京区　豊島区の平均値

[332: 匿名はん]

>331
なるほど、2004年が底値だった訳ですね、先生。

[333: 匿名さん]

>>331

そんなの誰でも知ってる。そうじゃなくて各エリアの伸び率の差
>>314
と比較すると、数の減り具合と価格の関係で何かわかるいことはないかな？

[334: 匿名さん]

数年のデータではなくて、10年20年前からのデータはありませんか？

[335: 匿名さん]

>>334さん
>>91
あたりで貼ったつもりだが、暇人といわれ、バブル以降下がってあたりまえと馬鹿にされただけだったね。過去レスたどると前のスレあたりで不動産経済研究所のデータを加工したものにリンク貼ってある。あいにく、１９０１年からの各区の坪単価だが
不動産経済研究所とか東京カンテイ（中古データはサンプルの取り方が粗いが）のデータを探すと出てくる。
３５年前からの地価データならこのスレに幾度か貼った。

[336: 匿名さん]

供給戸数が減って価格が上がった傾向は都心が著しく、城南城西もほぼ同じ傾向
しかし、城北、城東は供給の減少とはあまり関係なく価格は上昇。
都心の低廉物件がなくなって周辺に染み出すのを拾う作戦か・・・

坪単価で城南・城西と城北の間の価格帯が空いているが、ここには都下と宮前区　青葉区　都筑区
など川崎、横浜の東京隣接エリアが続く

[337: 匿名さん]

>>336
横軸に戸数　縦軸が坪単価　　下から上に　２００１年　〜　２００６年

[338: 匿名さん]

1995年のバブル以前が知りたいです。
1995年のバブルは、大幅に上がっていた価格ではないのですか？
そこから下がり続けてきただけのように見えるのですが、
また1995年レベルにまで上がるというわけなのですか？

[339: 匿名さん]

団塊＋団塊Jr需要＆消費税増税の可能性を考慮すると、〜5年は下がらないでしょうね
良くも悪くも団塊（Jr）人口が与える影響は絶大ですから、
10年後には不動産状況も劇的に変貌してるかもしれません

リンクする例えかどうかは分かりませんが、
団塊Jr世代の大学受験競争倍率は偏差値50以下の私学でも楽に10倍越えてました
現状は把握しておりませんが、各種学校生き残りに必死ですし、
名前を書けば合格ってのが復活しつつあるかもしれません
但し、古今東西、6大学以上の評価は概ね変わっておりません
これを不動産に当て嵌めてみると・・・面白いかもねｗ

[340: 匿名はん]

その例え、少子化の観点からは自虐的？ですね。

[341: 匿名さん]

>331
このチャートにおいて、都心の2007年でもう一段、上昇角度が鋭角的になるのはほぼ確定だと思うが、2008年にかけてそれ以上に角度が急なるのか、あるいは角度が緩やかになるのかが、当面のポイントだよね。仮に2008年にかけての角度が緩やかになった場合、きれいなＳ字カーブを描きながら2010年から2011年にかけて踊り場を迎えることになりそうだから、巷で言われているあと５年ぐらいでひと相場終わりそうだってのと符合するね。

[342: マンション投資家さん]

だからさー　諦めて早く郊外買わないと郊外すら買えなくなるよ。

[343: 大学教授さん]

まあ、どうでもいいが
下がる下がると思っていつまでも待ってるうちに
人生終わった・・・なんてことないようにな。

[344: トシンハ]

港区住宅地公示地価推移（１９７０〜２００７）
どれがどこだか判らないかと思いますが、バブルがどのようなものだったかイメージは捉えられると思います。

[345: 匿名さん]

>>344
ありがとうございます。
1985年から1995年までの10年間で、上がりきったのは1987年位のようですね。
それから2〜3年して、上昇から5年目を超えて一気に下落ですか。
今のミニバブルは2005年から上がり始めているので、そろそろ頂点でしょうか？
バブルのときと現在は違うという話もありましたが、上がり方は似ているような気がしますが？
以前のバブルの経験があるので、もっと短期的な上下動をしそうな気もします。

[346: ビギナーさん]

今から来年中くらいでピークですか。
再来年春？の消費税増税施行くらいで駆け込んで、
今一実力と購買意欲に開きがあって、売れ行きのすぐれなかった物件・間取りも掃け切ってしまう。
そして、住宅取得としてのマンションブームは終わるが、郊外も在庫少で安泰。
郊外はその後のペースで、徐々に下げるか？急落するかだが、とりあえず長期間の下げトレンドへ。地価は下がらないので、底地力が見直されるのと、駅近はすでに無理なので、徒歩20分orバス便
よって新たな付加価値まぶした戸建プチブームへ。
都心は新築供給されないので、新築価格データを最高値以外は変動させない。良いものなら高く出すし、山の手マンションブームを作れば、安泰。駅から遠くてよいので、一種低層だって、小規模なら
まだまだ出せる。中層も、二種も美味くアレンジすれば十分山の手マンション資質のあるところは残っている。こっちが23区高値の頂上をせり上げる。
都心タワーの今一駅の更に駅遠物件から、中古が下がる。投機目的の売りぬけが増えて、下げ要素があるが、強いタワー住戸と弱いタワー住戸が弁別される程度かと思われる。並みの中古は普遍的なので、同様に強気か。
いずれにしても消費税増税分は、取引値が高くなるので、出来高が減ってもより、高価格帯に。
（庶民用に狭い分譲マンション作ってくれるなんて面倒なことはしないはずなので、下がらない）

[347: 匿名はん]

郊外物件の売れ残りが問題になってくるのは、これから。

[348: 匿名さん]

結構話題にもなり、評価が高い池尻大橋の「マスタービューレジデンス」
売れ残ってますね。
５千万しない１Ｌから３億超える角部屋まで先着順販売です。
ここは渋谷からすぐで郊外では無いが、やっぱり設定価格が高すぎたか。

[349: 匿名さん]

>345
バブルの要素があればバブルだが、バブルの要素がないのに単純に「上がったから」
という理由で現時点で地価の上昇を「バブル」とか「ミニバブル」と見るのはナンセンス。
そういうのは単なる個人の希望でしょう。
マクロの環境や会社の経営状況などを見ずにチャートだけ見て株取引するタイプでしょう。

[350: 匿名はん]

バブルの要素がないって何で思うの？逆に聞きたい。

そういうのは単なる個人の希望でしょう、、って自分で書いてんじゃん。

[351: 匿名はん]

言われる前にかいとこっか。バブルのベースは過剰流動性でしょ。明らかに一部過剰じゃんか。で？

[352: 匿名さん]

>350
逆に聞くのもいいけど、まず自分の意見を提示して、
現在がバブルに相当する理由を説明してからでしょう。
ちなみに「地価が上がってるから」というじゃ理由にならない。
単純に自分の希望と現実が一致してないからでしょう。

[353: 匿名はん]

351に書いたよ。俺に特に希望はないよ。仕事的には上がるに越したことないが。
あんたらみたいに買ったから上がって欲しいとか、「いじましい」考えは、無い。

[354: 匿名さん]

ってか、現場の前線知らないやつが、「現在」を語ろうとするから駄目なんだよ。
「過去」を勝手にストーリー付けるのは好きにやってもらったらいいが。
マクロもミクロもへったくれも無い。上がらなくなったら上がらない。そんだけ。

[355: 匿名さん]

一部地域の売れ残りによる過剰と過剰流動性は違うでしょう。

[356: 匿名さん]

結局みんな都心が欲しいけどもう物件がないから値段が上がる、客が購入できそうな価格帯で郊外マンションを作ってもみんなが買わない。
都心を買えなかった人間が価格が戻ってくるの待つが果たして戻ってくるものなのか。

[357: 匿名さん]

あいたたた、議論にならんね。俺も一回儲けて別でもう一回買ってる口ではあるけど、
そもそも東京都心大好き人間ではないから、その感覚には閉口。

東京の一部カネ回り的に浮かれた連中が、エンドのマーケットではしゃいでるだけとは思えんのかね？

[358: 匿名さん]

>>351
一部地域の売れ残りを過剰流動性＝バブルと判断するなら、
売れ残るの多い地域＝バブルという結論になってしまうぞ。
需要を上回る供給があっても売れ残るだけで地価は上がらない。
需要の実態を上回る取引がないと過熱のしようもない。

[359: 匿名はん]

なんか、354、357と匿名さんになってた。すまん。

[360: 匿名はん]

過剰流動性の意味知ってるの？

[361: 匿名係長]

こわいね、ここのスレ。あなたたち、み〜んな　ヒマ人！！

[362: 匿名さん]

たのしい空想はおわりましたか?

[363: 匿名さん]

確かに書き込み時間を見ると、職業はクリエーター？
仕事中に書き込みか、いいなあ。

[364: 匿名さん]

もしかしてマネーの過剰流動性と物件の供給過剰を一緒くたにしてるの?
もうその時点でまともな話のできるレベルとは思えないけど。

[365: 購入検討中さん]

で本題の「いつ下がる」のかは？
都心不動産の売りが公開非公開にかかわらず増えてきている印象だけど。
利益確定売りのつもりなんでしょうけどね。
でも売主さんが住んでいることが少ない・・・
その土地に愛着があるようには感じられない。
東京都心だからといって際立った希少価値があるのは幻想（暴落があったように）でしょう。
マネーゲームの対象になり食い物にされた街の
虫食いの土地を見たことありますか？
次々と住人はいなくなり、コミュニティは崩壊・・・
普通の収入で、その土地に愛着を持つ人が住むことが出来る「都心」でなければ、
１０年・２０年先、住む場所として魅力的な街であり続けることは至難でしょうね。
都心の地価は多少高いくらいがちょうどいいと思います。
いかに麻布、広尾でも、ブランド郊外（鎌倉の高級住宅街のような）
が持つ自然（富士山と江ノ島が見える眺望等）豊かな特有の空気は醸し出せない。
ブランド都心地区より、ブランド郊外地区の方に

[366: 平成大繁栄論者]

多くの購入予定者に言いたい。
君らが、どの世代か？
３０歳後半なら急がないと。

　　　　　『団塊ジュニアの大量消費が空前の平成大繁栄(１０年)を造りだす』

　　　　　　　　　　　　　　　２０１３年から２０２３年まで

　　　　　　　忘れてならないのが、団塊世代ジュニア人口＞団塊世代人口。
　　　　　　　つまり、前回のバブル時より、その人口が多い。
　　　　　　　彼らがマンション価格維持し買い支えするに違いない。
　　　　　　　２０１０年(消費税１６％導入)で、駆け込み値上がり後、
　　　　　　　一〜二年間空けて再び値上がりだす。
いかがかな？

[367: 匿名はん]

３０代なかばです。
「団塊世代ジュニア人口＞団塊世代人口」かもしれないけれど
就職氷河期に社会に出た人が多く、非正社員などの低所得者の割合も団塊世代よりも多いはず。

３０代で派遣社員や契約社員でローン組んでマンションを買おうとする人は多くないでしょう。
そもそも結婚することも難しい。
独身ならなおさら住宅を購入する理由もないし。

幸運にも正社員で就職できて結婚もできた３０台でも都心の新価格の物件なんて
子供の教育費などを考えると無理無理。
ごく一部の富裕層のみなさん、世間は広いですよ。
その他大勢の人は買いたくてもそう簡単には買えません。

[368: 匿名さん]

「団塊世代ジュニア人口＞団塊世代人口」というのは妄想でしょう。
人口ピラミッドをよくご覧頂きたい。
http://www2.ttcn.ne.jp/~honkawa/1164.html

しかも上記人口ピラミッドをよく見ると
２０歳の人口≒７０歳の人口（女に限れば２０歳の人口＜７０歳の人口）
であり、そのことを考えると、住宅が余り始めるのも時間の問題かと。

[369: 匿名さん]

つ　過疎

つ　人口集中

つ　二極化

[370: 銀行関係者さん]

団塊ジュニアの生涯年収は、親である団塊世代の半分という説もあるくらい
団塊ジュニアは金がないです。彼らは正社員の割合も少ない貧乏クジ世代ですから。

だから、団塊ジュニアによるマンションバブルはない。

[371: 購入経験者さん]

それは今まで単に不況だったからでしょ。

[372: 匿名さん]

団塊ジュニアはニートが多いだろうな。
それよりもアメリカの影響が大きいだろうな。
アメリカの金が逃げれば、日本も暴落。
日本はアメリカの国債全部処分して、歴史あるユーロ圏の国とつきあうべき。

[373: 匿名さん]

３７２さん、売れるものならとっくに売っていますよ。
かつて、故橋本龍太郎元首相が米債を売りたい衝動にかられた事があると
ショッキングな回顧したことがありましたが・・・
米債は債権であって債権ではありません！
絶対に返してもらえない貸し金なのです。
もし、本当に米債を売却しようとする人間が現れれば
まちがいなく売却実現しないうちに抹殺されるでしょう。
どこまでいっても日米とはそのような関係なのです；；

[374: 匿名さん]

＞３７４
もっと言えば、官僚も内閣も米系ファンドが続々と不動産に投資してるのを容認しており、
彼らを大損させる仕組みを考える官僚など存在する筈も無く、まだまだ上がるってことを前提に仕込んだからこそモルガンの全日空ホテルを買収してる。
彼らの利益を保証する以上、規制はまだまだ先だろう。

トヨタがGMの販売台数世界一抜いた時点で、アメリカ政府がこれから何言い出すか？日米蜜月関係の強化で、総理の訪米でブッシュ大統領にまた何頼まれてんだか分からんの。

[375: 匿名さん]

>374
トヨタは日本の会社だけどアメリカで現地生産してるから、前回と違って円安でも叩かれない。

[376: 購入経験者さん]

上の人口ピラミッドを見ると、バブルのピーク時に、不動産取得年齢である
30-34歳の人口って、今より圧倒的に少なかったんですね。人口は関係無いな。
人口動態と地価の動きが過去通りであれば、現在24-25歳の人たちが32-33歳
になる8年後あたりにバブルの頂点ってことになるね。2015年ですか。
関係ないけどね人口は。これからバブル崩壊を知らない世代がお金を持つように
なるので、より積極的な人々が増えるでしょう。

[377: 匿名さん]

＞３７５
確かに前回とは違う。トヨタも国際優良銘柄だし。

[378: 入居予定さん]

＞不動産取得年齢である30-34歳の人口って、
ことですが、そのデータホントですか？
よければ出典知らせてください？
たしか消費のMAXは４０代ですが

[379: 購入経験者さん]

不動産情報ポータルサイト「HOME'S」を運営する株式会社ネクスト（本社：東京都中央区、代表取締役社長：井上高志、東証マザーズ：2120）は、首都圏および京阪神の過去3年以内のマンション購入者を対象に、予算感や購入価格の実態などについてのアンケートを実施いたしました。
このたび、その調査結果をまとめましたのでご報告いたします。

【HOME'S リサーチ】 “マンション購入者の実態調査”
リンク

＜調査概要＞
調査対象：首都圏（1都3県）、京阪神に在住し、過去3年以内にマンション（新築、中古）を購入した男女
調査手法：インターネット調査
有効回答数：1,655人 (男性683人、女性972人）　　　　　　　　　　　　　　　　
調査期間：2006年8月5日（土)〜2006年8月8日（火）

＜主な調査結果＞
１．新築マンションの購入年齢は30代前半に集中。
購入価格は明確な 「東高西低」傾向に。
マンション購入時の世帯主平均年齢は37.9歳。新築マンション購入者の年齢は特に30〜34歳に集中しています。マンション購入時の年齢に東西差は見られませんでしたが、購入平均価格には806万円の格差が。

２．新築マンション購入者は、購入検討当初12.9％が中古マンションを候補に入れる。
中古マンション購入者は、築年数が新しい物件購入者ほど新築マンションが当初候補に挙げられる。築5年未満の築浅の中古マンション購入者の中では、58.3％が新築マンションを検討候補に入れています。

３．新築マンションの購入時には、入居日までの猶予を見越した計画が必要。
新築マンションの契約から実際の入居までにかかる期間は平均7.57ヶ月。中古マンションの入居までの平均期間と比較して5.0ヶ月の開きがあります。

４．2人に1人以上が、それまでの住まいと同じ区内、市内でマンションを選択。
マンション購入者全体の４割近くが「それまでの住まいから徒歩や自転車で行ける圏内」の場所でマンションを選択。2人に1人以上が同じ区内、市内でマンションを購入しています。

[380: 契約済みさん]

参考になりました。
しかし、１９８９年時のデータではなく最近のデータですね。
バブルは、不動産投資に興ずるあまり、一人の名義で４０歳超えた親父が２つ３つとマンション買ってましたっけ。今当時の金利じゃローンがつらいけど、今は低金利だから。どんどん買う人いるね。

[381: 匿名]

そのとおり。
バブルの頃、２億で中古一戸建て買って、いずれ豪邸を建てようと思ってるうちに、財政状況急悪化、３割安で叩き売り、今、３年前から１年前まで２億で、３０００万弱〜６０００万弱まで５つほど買って、賃貸収入１６００万（見込み分含む）という御仁がいます。

[382: 住まいに詳しい人]

>>374
モルガンの全日空ホテルズ買収で
不動産のプロは「こりゃ、マズイ！」と思ったんじゃないかなぁ
「これでは、充分膨れる前にあっと言う間にバブルが崩壊する」と

[383: 購入経験者さん]

どう考えても説明つかない水準だからね。
ただ盛り上がるときはそんなもん。不動産も株も。
Valuatioｎができないものほど、よく上がる。
リスクテイカーが増加中の今はそんな時期。
バブルかバブルじゃないかなんて、無意味な議論。

[384: 入居済み住民さん]

＞＞382さんこれでは、充分膨れる前にあっと言う間にバブルが崩壊する
とありますが
その心は？
教えてください？

[385: マンション投資家さん]

郊外が上がってきたよ。
郊外をナメるとオイシイとこ逃すよ。

[386: 匿名さん]

>>385
郊外って、足立区とか練馬区とかの埼玉県隣接区のこと？

[387: 匿名さん]

スレ本題に戻ると、貨幣との比較でみると不動産はまだまだ割安だと思うね。
商品価格の上昇で明らかなように貨幣価値がこれほど下落しているのだから。過剰流動性という表現もあるけど、要は実物回帰という現象がもうしばらく続くということだと思う。

[388: 元銀行関係者]

そりゃないな。煽りだな。
もう急激な値上がりはないよ
＞＞381
　今、３年前から１年前まで２億で、３０００万弱〜６０００万弱まで５つほど買って、賃貸収入１６００万（見込み分含む）という御仁がいます。
ってありますが、利回り８％ですよね。

今一ですね。
私は、平均利回り１５％です。
最後に買ったのは4年前地方都市で、テナント収入年間800万円のビルを4000万円で買いました。
キャバクラビルですがね。
手数料・手直しやら何やらに1000万円かかりましたが。
全部競売のプロにお願いしました。
しかし、今は空きがあるので、１１％に落ちていますが。トホホ。
皆さん先見の目がある人は、勇気があります。
投資はリスクが付き物ですが、決断すればなんてことはありません。
金利が安いチャンスに思い切り買いました。
今は、もう絶対買いません。
利回り悪いから。
GWは、
都内のホテルでゆっくりしてます。

[389: 匿名さん]

>>379さんの引用はこれかと思われるが、
http://club.homes.co.jp/research/20070315/

インターネット調査という時点で、注意が必要と思われる。
インターネット調査ではどうしても中高年層は調査対象から落ちがちになってしまう。
金持ち老人はそもそもインターネットなんかやらないし、
たまにいるインターネットをやる老人でも若者と違ってこういう調査に
いちいち協力したりしないもんだ。

実際、上記の年齢分布グラフによれば、新築マンション購入者のうち
60歳以上は1.3%となっているが、ちょっとこれは実感として少なすぎる。
新築マンション購入者に占めるリタイア層の割合はもっと多いはず。
最近の新築マンションならどの物件でも２割程度（高額物件ならもっと多い）は
リタイア層がいるんじゃないの？

[390: 匿名]

今日の日経新聞1面トップに都心ビル賃料1割値上げ。バブル後最大。大阪、名古屋も上昇。去年は５パーセント、今年は平均１０パーセント値上げらしいぞ。まだまだ土地あがるんではないか

[391: 匿名さん]

国内不動産賃料上昇、エネルギー価格上昇、食料価格上昇ほぼ確実。これが今のトレンド。１０年前は、金融失政がドライブをかける不動産価格下落、海外の安い人件費を要因としたデフレの加速、新興国の金融不安による新興市場の混乱。つまり、日本国内の不動産市場トレンド、海外の経済情勢がことごとく反転してきている現状を、「本格的インフレ突入期」以外に表現するフレーズがあれば教えてほしいのですが。何か。

[393: 匿名さん]

不動産は投資としては、必ずしも有利とはいえないよ。リスク分散や値上益狙いで投資する意味はある。だけど、海外も含めれば利回りで平均15〜20％くらいで回していける投資先は結構あるもの。

[394: 匿名さん]

利回りで平均15〜20％ってことは
2000万円のマンションで家賃が年間300万円〜400万円
つまり毎月25万円〜33万円の家賃がとれるってこと？
家賃25万円なんて6000万円のマンションでないと無理だよ。

[395: 匿名さん]

競売などでうまくやれば可能

[396: 匿名さん]

>>388
妄想？

[397: 匿名]

資産価値、将来の売却を考慮するなら、都心のマンション投資が賢い選択、そういうことはとりあえず、おいておいて、ただ利回り重視なら、競売物件とか、地方都市の中古物件とかとなる。こういう物件は１０パーセント以上は当たり前、３８８さんの言うように１５パーセントも、少なくともちょっと前までは、あった。
妄想にあらず。
ｂｙ３８１

[398: 妄想者？]

10年前に初めて五年間めちゃくちゃ儲かりました。
占有者とも戦いました。＊＊＊の刺青も見ました。殺すと脅されもしましたが、
今ではいい思い出経験です。

しかし、当時は、警察とタッグを組み、不良債権を処理するんだという気概で、ただ我武者羅に、
金脈を掘り当てるならと、徹底的にやりましたけど。

今はシャンパン片手に東京タワーを眺めながらメールしてます。


楽しかったな。

[399: 匿名さん]

ハイリスクハイリターン。
しかもリスクに生命リスクが含まれるところがかっこいい。しびれるー。

[400: 妄想者？]

イヤイヤ
恥ずかしながら、きっかけは親の借金が原因でした。
知り合いの保証人になり、父は約1億円の負債が圧し掛かりました。
私は当時居た金融機関を辞め、師匠の競売屋さんと出会いイロイロ教えてもらいました。
その後上手くいっていますが、マイナスからのスタートは、人を鬼にも変えるものだと思いました。

今は父も元気になりましたが、当時は荒れて酒の飲みすぎで腕を折って帰ってきた日もありました。
本当にスサンダ世の中でした。

今の東京の隆盛には驚かされます。

[401: 匿名さん]

恐れ入りました。
しかし、最近の投資ブームの影響で、青二才がわざわざ大量の借金をして身の丈に合わないリスクをとりますね。彼らの身に不幸がおとずれないことを切に願っておりますが、いつか必ず容赦なく襲ってくることを考えると非常につらく思います。貴殿のような方に是非とも警鐘を鳴らしていただきたいと思っている次第です。
一度や二度の成功でうかれまくっている方があまりに多いので老婆心ながら書かせていただきました。

[402: 物件比較中さん]

ていうか競売屋なんて８９３でしょ？
そんなに誇れる者ではないよ。

[403: 入居済み住民さん]

>>401

誰が何をしようと勝手だと私など思っているが、貴兄は何の根拠で何を何のために心配しているのかまるでわからんな。
まるで「青二才」が失敗するとわが国経済が破局を迎えるかのような言い方。なんだか笑える。

[404: 匿名はん]

東京タワー見ながらカッブうどん片手に株投資の人（青二才なのか？）もいるんですから。
シャンパンでも城でもなんだっていいんじゃないかと。

オフィス賃料は上がっても、レジは上がらん。。。
新築供給で設定家賃が上がっても成約が伴わないと意味なし。

[405: 匿名はん]

あと老婆心ですが、任意の取立てはいけませんよ。笑

[406: 匿名さん]

>レジは上がらん
上がってるんだな、これが。
いままで、賃貸物件がいかに劣悪なものしかなかったか、一般居住の使い古しが賃貸物件という現実。
それに対して、やっと港区、渋谷区で坪家賃1.5万〜2.5万クラスが充実してきた。
もっとも６年サブリースとか、定期借家契約に隠れてなかなか実態が見えないが
各地で新築と既存の賃料格差が見え始めた。ｙａｈｏｏ不動産でも都心部は確実に募集が減っている

[407: 購入経験者さん]

それはありますね。ファミリー用のろくな賃貸が無い。高級と廉価の中間モノが。
坪15000あたりのものはもっと充実すべきですね。

[408: 匿名さん]

不動産はいつ買うかで、すべてが決まる。
都心、都心周辺をこれから買うのはやめたほうがいい。2006年秋が
最後のチャンスだったと割り切るべきだ。
それでは郊外はどうか。川崎、横浜、都下の23区近接エリアはすでに
上げはじめている。
千葉の23区隣接は浦安・市川を除いてはまだ底値だが、ここは歴史的に
みてもそれほど上昇しないエリア。（90年バブルでも2倍が上限）

今都内に賃貸物件を保有していて買換えを狙うなら軽井沢かなと思う。
事業用資産の買換え特例で既成市街地から既成市街地への買換えは
譲渡益課税の繰り延べが効かない。（Ｈ１７年1月以降）
軽井沢なら既成市街地の外。名目は事業用資産。
フルシーズン賃貸でもいいが、オン・シーズンだけ人に貸して
オフシーズンの週末は自分で使ってもいい。

[409: 匿名さん]

駅地価のポイントで公示価格を拾ってみた。確かにこれ以上は安くならんだろう。

[410: 匿名さん]

○駅近
×駅地価　　　駅は売ってくれんだろう。

[411: 匿名さん]

軽井沢なんて時代遅れじゃない？

[412: 匿名さん]

軽井沢といえば、西武のアウトレットか？
堤氏も世界の長者だったが。

[413: 匿名さん]

最終の募集で１００平米を買った
芝浦だけど田町駅から６分
その時は悩んだけど買ってよかった？独身

[414: 匿名さん]

住宅情報マンションズ、最近は神奈川、千葉、埼玉物件が多いですね。

[415: 匿名さん]

軽井沢か、過去に買って大損したことがある。
新幹線が通っても意味が無かった。

[416: 匿名さん]

>411
このスレ内容とは主旨は異なりますが・・・同意します！今更、軽井沢とは・・とほほ。
昔は交通機関インフラが整備してなかったから西武グループの戦略に騙された。
軽井沢との比較なら北海道の某地区が良いのでは？
ドバイ、シンガポール系の投資ファンドの買いが旺盛ですよ。
海外の桁外れのお金持ちの憧れの場所らしいですから・・北海道は。
BBC、CNBC(英語版の視聴を！日本語放送は内容が異なる）等で良く特集番組やってますよ。
シンガポール、エミレーツ航空が新千歳空港に乗り入れ検討してます。

[417: 購入経験者さん]

20兆円の金融資産のうち、不動産0のファンドもこれから不動産を買ってくる
ようですね。もちろん日本は1つのターゲット。

さて、私が気になるのは唯一、住宅賃料。オフィス賃料はようやく本格的
に上がってきそうな気配ですが、遅れて住宅賃料に波及するのか、否か。
個人的には波及すると思いますが、いかがでしょうかね。
そうなってくると、物件価格の更なる上ぶれは間違いないことですが。
今はそのハザマのやや停滞期といったところでしょうか。
よくよく見てみると、安い物件もまだありますね。しっかり選べば2007年
も買いチャンス、賃料上がれば確実に資産を形成できたと言えましょう。

[418: 匿名さん]

>>344
との比較で見ていただきたい。
大手町丸の内通勤１時間圏として、松戸（駅徒歩１０分圏）、横浜市金沢区、川崎市宮前平
浦安市弁天
ドアツードアで４５分の三軒茶屋、同じく３０分の南麻布を比較。
松戸を１００とすると、
１９８６年には宮前１６０　三茶３００
１９８７年に　宮前３７０　三茶６５０
１９９５年には横浜金沢１１０　浦安１５０　宮前１９０　三茶２５０
それが現在まで拡大の一途で
２００７年には横浜金沢１１０　川崎宮前２００、浦安２１０　三茶３６０
ちなみに南麻布は松戸の８倍

[419: 匿名さん]

松戸、バス便２２００万円７０平米の新築マンション
都内板橋本町１Ｋ２３平米　２２００万円
仙台市地下鉄徒歩５分築浅３ＬＤＫ２２００万円
軽井沢新築マンション６６平米　２２００万円
上二つはどれを買っても賃料月額８万円という感じだが
軽井沢だけは、賃貸リスクが大きい分値上がりできそうな
気がする。・・・時代遅れですかね。
ゴルフと読書三昧の老後の生活拠点にはよさそうだけど。
都心のマンション貸して、軽井沢借りたら生活費も浮くし
だめかな。

[420: 匿名さん]

不動産投資が達者な口調の人は多いが、実際下がり相場で鳴らしただけに出口の売却益の課税に無頓着な人が多いよね。
中古を安く仕入れてリフォームして貸して投下資本回収して売れば値上がりはしていないかしていても譲渡益はわずかだろうけど、底値で買った物件をどうやって課税避けて売却するかというのは深刻な話だと思うが。

なぜこういう話になるかというと、もう自家用マンションなど買えないから一旦賃貸用１ＬＤＫを
買っておいて５年超で売って１０００万の自己資金を２０００万に増やすことを考えたらどうか
という話だ。
元本保証で６年で資金が比較的安全に倍になる運用って不動産以外にないと思うのだが。

[421: 匿名さん]

話をスレタイにもどすといよいよもって長く高止まりする雰囲気になってきたなと思う。
２３区が下がり始めるのは少なくとも１０年先だ。下手をすると１５年このまま一桁の上昇かも
しれない。

９０年バブルが突然下がったのは、融資の総量規制をかけたからだ。
今回も、金融が手をひけば暴落するのだろうか。
前回は土地投機が主体で商業地が上がり、住宅は道連れで上がった。
マのンション転がしといわれる転売が横行して１６００万２ＤＫが３８００万
３ＬＤＫ、それが１億円になって郊外の一戸建てというのが流れ。
９０年頃川崎や荒川区で億ションを建てはじめたあたりで売れ残った。

今回は誰でも知ってる収益還元法がベースだから家賃が期待できない
郊外は上がらないという理屈。逆に家賃がいくらでも高くできる都心は
物件価格も天井知らず。
郊外はリートもファンドも無関係だから、実需が買えないところで止まる
はずだが、人間の記憶力はあてにならないもので、郊外物件をいくつも
見ていればそれが当り前に思えてくる。
どうも高値が１０年以上続く気がしてならない。
下がるとしたら、公務員宿舎や都営建替えの余剰容積活用で政策的に
安い分譲がでてきたり、老朽マンション建替えに容積割り増しまどしたり
耐震補強不能なマンションの建替えに容積割り増しをしたりする
供給拡大からではないか。
どうみても１０年以上先だ。
カネは海外も個人も含めまだまだ不動産に流れるだろう。

[422: 契約済みさん]

408さん
そうですね、いえてます。
私も2006年に買ったものです。

しかし、みな聞きませんよ。

世の中、一生賃貸でいい人がいれば、購入して自宅構えないと我慢ならない人がいる。
都内マンション物件は投資と違い実需でじわじわ値上がりしますよ。
買わなきゃいいじゃなくて、買わざるおえない状況に陥る人もいるもの。
これが現実です。

[423: 匿名さん]

マンションデベって大変だよね。
今一生懸命売りつけても、入居は１〜２年も先だし
その時暴落してたら、手付け放棄してでもキャンセルする人たくさんいるし。
上がる上がるって言ってないと大変なことになる。