23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[281: 匿名さん]

２７５は、通りすがりの酔っ払いだったようだな。

[282: 匿名さん]

でしょうね。
客観的にではなく、完全に感情まかせの扱き下ろしだなこりゃ。
見通しとか予測とかではなく、単にこのスレの流れが気に食わないから書き込んだだけでしょう。

[283: 匿名さん]

不動産、利殖、バブル　地価高騰　これって国民のトラウマだよね。
結局地価については時の運だからあれこれ考えても無駄・・って思考放棄してる
買えるときに買えばいい。って考えて税制やローンや賃貸の法律の知識や
相場の値動きや証券化の流れとかまるっきり勉強したがらない。

私のビジョンはこうだ。
バブルはない。高騰はあるけど、コントロールされた供給だし局所的限定的
だから。
マンション坪単価で２５０万を境に庶民がかえなくなるから、２５０万から
先かぎりなく双曲線上に上と下とで近づく構図。そうやって世の中で
２５０万坪単価が平均値になる。郊外の高級地は２４５万。
そこから安くなるにしたがって数がどんどんへっていく。
都心周辺の最安値でもっとも数の多いのが２６０万そこから高くなるにしたがって
数がどんどん減っていく。
双曲線のへこみ具合が今後の地価の変動というわけだ。
ピークも底値もかわらないが、真ん中の領域が増えたり減ったりすることで
物件の流動が促される。

[284: 匿名さん]

まあ前回のバブルのときには、めちゃレバレッジかけて無謀なリスクとって、
あげく夜逃げやトンズラ自己破産、債権放棄に債務免除なんてのがゴマンといた。
そうやってできた不良債権やら回収不能債権で銀行パンクしそうになって、
結局超法規的に国税投入で、国民全般に迷惑かけたわけでしょ。

自己責任のとりようがないほど大きななリスクには、
賭けられない仕組みを作らないとね。

[285: 匿名さん]

東京都心ですら土地の高度利用による縦方向への拡大をすすめれば、
延べ床面積は飛躍的に増大する。戸建を３０階建てにすれば、２９戸分が新たに生み出せる。
前回バブルの当時よりも都内の可住面積は確実に増大し、器は大きくなっているのだ。
こういう状況でバブル時と同じ、もしくはそれを超える高騰があるとすれば、
それはつまりその時点で相当ハイリスクな高値にあると考えるべき。

先高感、値上がり期待というプレミアムが剥げ落ちたとき、
住居としての物件の実力レベルまで価格の訂正に入るのが、
これが私の想定する値下がりのシナリオ。

そしてこのシナリオを補強する要因として、
抜きがたいプレイヤーとしての不動産業界の意向がある。
彼らは都心で荒稼ぎした金でしこんだ郊外や僻地を、今こそ売りたがっている。
羊を郊外へ移動させるため、都心ブームは終わりにする動機が彼らにはある。

[286: マンション投資家さん]

＞285
自己都合で想定する値下がりのシナリオは、感心しないな。
残念ながら下がらんものは下がらんのだよ。反転した上昇トレンドは変化なし。

今後、消費税導入前の駆け込み需要があるから、原則的には考えられない。
小泉さんと違い安倍首相はやる気満々だから、税調も一気に１６％に上げる、車からマンションまで高額商品は、飛ぶように売れんだろうナ。そん時は、そん時は何でも急騰するんだろうな。直間比率の見直し議論はまだ煮詰まっていないからその導入時期はわからんがな。

[287: 匿名さん]

じゃあ消費税アップの後はどうなるの？

[288: ビギナーさん]

>285
都心部の可住面積の予備力増加はそうですけど。
可住面積が縮小方向なら高値移行も狙えるというほど単純ではないが、
そういう観点で、一種低層（山の手M）、別荘地、京都の洛中（高さ制限、美観）はとばしてます。

>彼らは都心で荒稼ぎした金でしこんだ郊外や僻地を、今こそ売りたがっている。
羊を郊外へ移動させるため、都心ブームは終わりにする動機が彼らにはある。

郊外で儲けたいから、都心の高値のフラッグははずせないでしょ？
住居としての基本性能は総じて都心物件の方が高そうですよ。物件の実力レベルは個々に
反映されていくとしても、都心や23区部で安い供給が増えることはありえないでしょうから、
下がらないですよ。（絶対値は下がることも是ですけど、郊外相対性、物価相対性に価格下落の供給はないでしょう、開発業者に意義が無いですから。）
で、供給が増えなければ、おっしゃるシナリオは発動しにくくないですか？

[289: 匿名さん]

『最後の一等地』との言葉30年来聞くし（笑
ゼンリン見ると空き地もいっぱいありますね。都心でも。

[290: 匿名さん]

その都心の空き地をやすく分譲してくれますか？すぐ買いますから。

[291: 匿名さん]

>>284
自己責任のとりようのない大きなリスクを分散するしくみが
不動産証券化。
これは個人では無理だが、ＴＭＫ（特定目的会社）等
をつくって、そこに自己資金を出資する。投資家は収益不動産を仕入れて
一旦不動産信託受益権に替えてそれをＴＭＫに売却。
ＴＭＫはノンリコースローンと
収益不動産からに収益を配当する証券を市場に売ることで
資金調達する。
不動産収益が下がって配当が減ってもそれを負担するのは
市場の投資家。ノンリコースの利払いには影響しない。
元金返済し市場の投資家が投下資本を回収するのは、
リートへの物件売却などの方法が一般的。
リートは一般投資市場にさらに広くリスクを分担させる。

[292: 匿名さん]

>>291
バブル時にも抵当証券があったよなぁ・・・抵当権（いまでいうＳＰＣの債権）の証券化
人間は忘れやすい

[293: 匿名さん]

リートはいつ下がるのか？なんてね。

[294: 匿名さん]

価格の高低とロットの大小を区別すべきだ。
ブランドショップと大衆衣料の店では単価も違うが商品の数が違う
１００の単価を１売るのと１の単価を１００売るのでは売上げは同じだが
利益率が違う。
利益率が高いから１の売上げで成り立つ。利益率が低いから１００売れる。
１００の価格で１００のロットを出しても売れない。
１００の価格で１００のロットが売れるのはバブル市場だ。
１の価格で１しか売れないのは、市場の枯渇、不況の状態

不動産の場合
利回りの高低と価格の高低を区別して考えるべき
低価格で高利回り、高価格で低利回り
１０００万の投資で２０％の純利回と１億円の投資で２％の純利回り
利益は同じだが、原価償却費や元金返済が違う

高利回り高価格はハイリスクになるので企業が証券化でリスク分散する。
低価格の低利回り物件は、エンドに売却される。

高額の融資を受けられる個人は、高価格低利回りで減価償却をとる
投資をする。

[295: 匿名さん]

>>292
証券って英語でなんていうか知ってるかな。　本来の証券・・リスクを負うことで配当を得る
しくみが当時はまだなかったよね。

[296: 購入経験者さん]

株式市場で不動産関連銘柄（特にREIT関連）の株価が下落している。
これは先行きの金利上昇とREIT利回り低下により、これらの企業の業績悪化を見越しているから。
2006年度決算を見るとこれらの銘柄は悪くはないが、2007年度は厳しくなると見る人が多いという事。
株式市場の動きをみる限りでは、今後は不動産価格は良くて横ばい。
下落の可能性の方が大きいと言える。

[297: 匿名さん]

混同しやすいのは、高額不動産の売り手の利益率と買い手の利回り。
売主は手間をかけて売るから利益率は大きくないと困る。
そんな利益率の大きいものを買うのは買い手の損と考えるのは
低価格品しか買ったことのない者の発想。

一億円の投資を低価格高利回り物件１０箇所に分散するほうが
利益は大きい。しかし１億の低利回り物件を一件だけ買うのはありえない
他の収支との兼ね合いのなかでの戦略（キャッシュフローねらい）とみるべきなのだ。

[298: 匿名さん]

リートも複数物件の総和の平均値。
進学校の入学試験合格偏差値みたいなものだ。偏差値が下がれば東大合格者は減るかもしれないがもともと東大合格者が１名しかいないのが、いまの不動産市場。
入試偏差値が下がってもトップの学力は変わらないかもしれないし変わるかも
しれない。結果が出るのに時間差がある。
それより東大合格者の数を出して入学偏差値をたかめたいのが日本の不動産業界。

[299: 匿名さん]

つまりグループ企業のお荷物物件をリートに組み込んでも
少しならわかりゃしない、てことかな？

[300: 匿名さん]

自宅で登校拒否している問題児もリートに入れて磨けばなんとかなるかもしれないし
ダメならリートが傾くわけだし、それは個別の問題でしょ。
実物不動産のほうが面白いから私はリートは買っていないし不動産株も持っていない。

[301: 匿名さん]

リスク（不確実性）とリターン（利益率）は比例する。
利益の額は投資規模に比例する

マネーは集約するほど投資機会が増えるがビジネス規模が大きくなれば
リスクが増す。
リスクは投資家に分散させることで希釈できる。

証券化物件の残りかすやグループ企業のお荷物はそれなりの
評価額でリートに売却され組み込まれる。
優秀な物件だけでは企業が手放す意味がない。ダメなものも
組み込んでミドルリスクミドルリターンの投資に仕立てる

リートが下がってもリート物件が売却されて地価が下がる期待は
しないほうがいい。リートが下がって損をするのは投資家だし
下がったリートを底値で買って儲けるのも投資家。
不動産事業の出来不出来で地価が暴落しないしくみとしてリートがあるわけで
銀行が引き上げれば普通の投資は破綻するけど、市場に流通している限り
資金が枯渇するわけではない。
ただ、流動性が停止することはある。
リートが暴落し売買が成立しないと投資家が全て損を被る。

[302: 匿名さん]

>>296
トヨタの株が下がってもレクサスが安くなるわけではない。
三越の株が上がっても三越の商品が高値で売れるわけではない。
リートが上がることは不動産市況の好況を示すが
不動産不況になる前にリートが下がるのは雨が降る前に雲がでるのと
同じこと。
ただし雲が出たから嵐が来るというのは早とちり。
いままで大嵐と大雨が続いてやっとやんで雲間に日差しがでてきたばかり
また大嵐が来る心配はわかるが天気図で気圧配置を確かめてから
考えたほうがいい。

[303: 匿名はん]

ずっと雨やんで晴れてたのに傘差してたんだよ。この10年、日本人は。大雨じゃないよ。

みんなお金の出所はファンドファンド言ってるけど、結局ローン使う以上、金融庁次第。
かつての総量規制はなくても、小出しに締め付け、金商法よろしく「浅く広く」ですよ。
上がらないと言うか、都心はもはや上がれない水準。エンドレジはお鉢が回るのが最後。

[304: 匿名さん]

>>303
消費者物価は７４年から３倍近くになってきているのに、地価の平均値はそこまで
至らないというのかな？
都心が上がらないのは同意。しかし都下・横浜・川崎に続いて城東、千葉・埼玉が
平均坪単価１８０くらいまでは戻すと読んでいるのだが・・・

[305: 匿名さん]

＞ずっと雨やんで晴れてたのに傘差してたんだよ
何を指していっているのかわからんな。失われた１０年や就職難や自殺した経営者は
幻想だといいたいのかな。
地価の下落、残債割れで身動きが取れない状態は、実際問題錯覚ですまされんだろうよ。
地価下落は不良債権の処分でさらに助長されたわけで、金融庁に地価を制御する能力は
ないよ。日本と米国、その他世界の資本はオープンな金融市場でつながっている。
日本のマネーサプライを増やそうとすると米国の住宅バブルが起きる。
そういう状態なのだよ。

[306: 匿名はん]

ガイジンは傘なしで10年ボロ儲け。わかんないのは日本人だけ。輪転機回してた日本人より。

[307: 匿名はん]

現場見てない人が、現場気取りで言うのはやめましょう。

[308: 匿名はん]

金融庁にしか、地価を制御する能力は無いよ。現場知らないでしょ。

[309: 匿名さん]

だからこそ千葉埼玉で２０００万の債務超過に陥っている団塊世代を助けるためにも、都心をもう一段、上げてあげないとね。

[310: 匿名はん]

その発想、、、なんだかなぁ。
だめだこりゃって気がします。
マーケットは精神論や道徳論で動くのではありません。

一番遅れて上がったり下がったり、都心の余波を受けやすい場所で
典型的にずれて大金投じた方のために市場が動くわけではありません。

[311: 匿名さん]

旧大蔵省印刷局の人も
現場監督さんもみんな
アンカーつけてくれないと誰が誰に言ってるのか訳わかんね状態なんだだが・・・（；；）

[312: 匿名さん]

>>308
総量規制で大火事に水ぶっかけるやり方でなくガスの元栓じわじわ締めるのを「コントロール」
というのだが、まさか利上げを指して言ってないよね。
市場原理主義と開放市場というのは、ウォール街と金融庁と日銀のどれが「コントロール」の
主役なのかわからない状況生を造ることなんじゃないのか？

[313: 匿名さん]

銀行関係者、証券関係者、不動産関係者、不動産ファンド関係者、個人投資家
みんな中途半端な見解をのたまうから困るな。
こう思うというのなら、その理由も含めて書いてほしい。

[314: 匿名さん]

話をスレタイに戻すと、都心市場は供給量が半減した。
需給が人為的であれなんであれ逼迫したから価格があがっているわけだ。
グラフはｙａｈｏｏ不動産をもとに作成
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[315: 匿名さん]

>>308
親がやらなきゃ子は出来ぬ
地主が売らなきゃマンション出来ぬ
泣くデベと地主には地価のコントロールの魔力を持つと噂の金融庁とて勝てない
そもそも不動産業は国交省管轄だし

木を見て森を見ず
高値の都心ばかりに気をとられていないで供給の減に目をむけよう。

機を見てせざるは勇なきなり
来て見て買ったセザールのマンション

いまさらあの時都心買えばと後悔してもはじまらん

[316: マンション投資家さん]

都心にはマンションを建てられる敷地が激減している。
これからは必然的に郊外の物件を求めるしかない。
郊外物件を早く買っておけよ。

[317: 匿名さん]

建て替え物件（多摩みたいに）や、都営住宅の建て替え→定借ＭＳは出てくるんじゃない？

[318: 購入経験者さん]

>>302
意味不明で根拠なしの思い込みだけで書くのは良くない。
まさに「チラシの裏に書いとけ」だ。

なぜ不動産関連株が下がるのかの論理的説明になっていない。
説明できないなら感情だけでの反論は止めるべき。

不動産セクターでは、新興デベの業績不振が表面化してきた。
高値で郊外に誘導を図ったが思うように売れず、当初発表の業績を達成出来そうにないとこが
増えてきた。
強気の人とデベの人は「先高感があるのでわざと売り惜しみしている」と説明するが本当だろうか？
正直、疑問。

[319: 匿名はん]

>>312
利上げしなくてもコントロールなんて簡単に出来ますよ。
国交省いしゅーじゃないんだな、これが。

[320: 匿名はん]

>>313
その全部のキャリアに当てはまってたらいいですか。NPL、M&A、NRL、AM、マンション投資やってりゃそんな感じじゃね。

[321: 匿名さん]

>>318さん
＞なぜ不動産関連株が下がるのかの論理的説明になっていない。
それこそ「ブッ」ですね

株式市場の投資家心理は論理というより結果説明しかないでしょう。
株価の下がる理由は、
①空売りをする人がいる
②利食い売りをする人がいる
それだけ。論理的に説明したように見えるのは一種の創作の世界でしょう。
売ったほうが儲かるか売らないと損という相場心理だけですよ

実物不動産には株価の下落よりはマシな論理で説明できますよ。

[322: 匿名はん]

>>321
君こそ「ブッ」ですね（笑）

>株価の下がる理由は、
>①空売りをする人がいる
>②利食い売りをする人がいる
>それだけ。論理的に説明したように見えるのは一種の創作の世界でしょう。
投資の才能なしですな。
不動産投資も止めたほうがいいよ。
基本的に株価は収益に連動する。
儲けている会社の株価は上がるし、減益の会社の株価は下がる。
不動産関連（特に新興デベ）の株価が下がってきているのは業績下方修正等が原因。

[323: 匿名さん]

くだらん！！
いつのまに株屋のスレに堕したのか。
みんなそれぞれ好きな分野で投資すればよし。無益な言い争いは見苦しいぞ。

[324: 匿名さん]

このスレの主旨は、投資の観点ではなく、庶民が買えた都心のマンションが２倍になりつつある
現在、いつまで待てばまた買えるようになるか・・を考えるものだろう。
投資は当人の哲学でやればいい。
恋愛論と同じで、論ずるより実践だろう。儲け話を自慢したり人に押し付けるのはみっともない。

マンション新築価格がどうなるか。その背景を語るなかで不動産投資が出てきただけで
投資を語るのが主旨ではないから、その辺ご理解願えませんかね。

[325: 匿名さん]

ー＞３２４
賛成。

[326: 匿名さん]

確かに、もう少し実際の物件の動向を見ながら具体的な不動産に関する議論がほしいとこですよね。かなり強気な値付けでも順調に売れてる愛宕タワーとか、もう都心でよさそうな物件がない中で、浜田山の三井グランド跡の大規模低層開発で起きてる買えない買い手の価格引下げ要望おたけびとか、港区大規模タワーの最終案件になりそうな薬研坂とか、それらで起きている事象をよく見た上で自分なりの見解を論理的に書くべきだよね。私の見解としては1987,88年並みの大相場が今年の都心、城南地区に訪れると思うのですが・・・。供給減、建設コスト上昇、消費税先高感、金利先高感、まだ２人に１人ぐらいいる押し目待ちの人々、外資からみた日本の割安感、表面的に起きていることを理由付ける理屈を探せば無限に要因がでてくるが、やはり下がる理由はほとんんど見当たらない。

[327: 匿名さん]

大相場なら売る側に着くのが一番では？

[328: 匿名さん]

ただ87,88年との違いは、上がった後、下がらない点。だから売りたきゃ売ればいいし、自分の住む家であれば、更なる上昇リスクをとらない意味からホールドでいいんじゃないですか。売って上ったら、なさけなくない？なんとなく。

[329: 匿名さん]

ではいつまで下がらない、か？　あ、ここのテーマか。
さておき、自分で住む人でも、ピークで売って、便利な郊外に庭付き注文住宅
って方法もあるかも？

[330: 匿名さん]

そしたらそれで、「ジ エンド」だね。
６５歳過ぎてんならそれで良いんじゃないの。

[331: 匿名さん]

ｙａｈｏｏ不動産データで、エリアごとの価格の推移をグラフ化してみた。
都心・・・港区　渋谷区　新宿区　千代田区　中央区　文京区　豊島区の平均値

[332: 匿名はん]

>331
なるほど、2004年が底値だった訳ですね、先生。

[333: 匿名さん]

>>331

そんなの誰でも知ってる。そうじゃなくて各エリアの伸び率の差
>>314
と比較すると、数の減り具合と価格の関係で何かわかるいことはないかな？

[334: 匿名さん]

数年のデータではなくて、10年20年前からのデータはありませんか？

[335: 匿名さん]

>>334さん
>>91
あたりで貼ったつもりだが、暇人といわれ、バブル以降下がってあたりまえと馬鹿にされただけだったね。過去レスたどると前のスレあたりで不動産経済研究所のデータを加工したものにリンク貼ってある。あいにく、１９０１年からの各区の坪単価だが
不動産経済研究所とか東京カンテイ（中古データはサンプルの取り方が粗いが）のデータを探すと出てくる。
３５年前からの地価データならこのスレに幾度か貼った。

[336: 匿名さん]

供給戸数が減って価格が上がった傾向は都心が著しく、城南城西もほぼ同じ傾向
しかし、城北、城東は供給の減少とはあまり関係なく価格は上昇。
都心の低廉物件がなくなって周辺に染み出すのを拾う作戦か・・・

坪単価で城南・城西と城北の間の価格帯が空いているが、ここには都下と宮前区　青葉区　都筑区
など川崎、横浜の東京隣接エリアが続く

[337: 匿名さん]

>>336
横軸に戸数　縦軸が坪単価　　下から上に　２００１年　〜　２００６年

[338: 匿名さん]

1995年のバブル以前が知りたいです。
1995年のバブルは、大幅に上がっていた価格ではないのですか？
そこから下がり続けてきただけのように見えるのですが、
また1995年レベルにまで上がるというわけなのですか？

[339: 匿名さん]

団塊＋団塊Jr需要＆消費税増税の可能性を考慮すると、〜5年は下がらないでしょうね
良くも悪くも団塊（Jr）人口が与える影響は絶大ですから、
10年後には不動産状況も劇的に変貌してるかもしれません

リンクする例えかどうかは分かりませんが、
団塊Jr世代の大学受験競争倍率は偏差値50以下の私学でも楽に10倍越えてました
現状は把握しておりませんが、各種学校生き残りに必死ですし、
名前を書けば合格ってのが復活しつつあるかもしれません
但し、古今東西、6大学以上の評価は概ね変わっておりません
これを不動産に当て嵌めてみると・・・面白いかもねｗ

[340: 匿名はん]

その例え、少子化の観点からは自虐的？ですね。

[341: 匿名さん]

>331
このチャートにおいて、都心の2007年でもう一段、上昇角度が鋭角的になるのはほぼ確定だと思うが、2008年にかけてそれ以上に角度が急なるのか、あるいは角度が緩やかになるのかが、当面のポイントだよね。仮に2008年にかけての角度が緩やかになった場合、きれいなＳ字カーブを描きながら2010年から2011年にかけて踊り場を迎えることになりそうだから、巷で言われているあと５年ぐらいでひと相場終わりそうだってのと符合するね。

[342: マンション投資家さん]

だからさー　諦めて早く郊外買わないと郊外すら買えなくなるよ。

[343: 大学教授さん]

まあ、どうでもいいが
下がる下がると思っていつまでも待ってるうちに
人生終わった・・・なんてことないようにな。

[344: トシンハ]

港区住宅地公示地価推移（１９７０〜２００７）
どれがどこだか判らないかと思いますが、バブルがどのようなものだったかイメージは捉えられると思います。

[345: 匿名さん]

>>344
ありがとうございます。
1985年から1995年までの10年間で、上がりきったのは1987年位のようですね。
それから2〜3年して、上昇から5年目を超えて一気に下落ですか。
今のミニバブルは2005年から上がり始めているので、そろそろ頂点でしょうか？
バブルのときと現在は違うという話もありましたが、上がり方は似ているような気がしますが？
以前のバブルの経験があるので、もっと短期的な上下動をしそうな気もします。

[346: ビギナーさん]

今から来年中くらいでピークですか。
再来年春？の消費税増税施行くらいで駆け込んで、
今一実力と購買意欲に開きがあって、売れ行きのすぐれなかった物件・間取りも掃け切ってしまう。
そして、住宅取得としてのマンションブームは終わるが、郊外も在庫少で安泰。
郊外はその後のペースで、徐々に下げるか？急落するかだが、とりあえず長期間の下げトレンドへ。地価は下がらないので、底地力が見直されるのと、駅近はすでに無理なので、徒歩20分orバス便
よって新たな付加価値まぶした戸建プチブームへ。
都心は新築供給されないので、新築価格データを最高値以外は変動させない。良いものなら高く出すし、山の手マンションブームを作れば、安泰。駅から遠くてよいので、一種低層だって、小規模なら
まだまだ出せる。中層も、二種も美味くアレンジすれば十分山の手マンション資質のあるところは残っている。こっちが23区高値の頂上をせり上げる。
都心タワーの今一駅の更に駅遠物件から、中古が下がる。投機目的の売りぬけが増えて、下げ要素があるが、強いタワー住戸と弱いタワー住戸が弁別される程度かと思われる。並みの中古は普遍的なので、同様に強気か。
いずれにしても消費税増税分は、取引値が高くなるので、出来高が減ってもより、高価格帯に。
（庶民用に狭い分譲マンション作ってくれるなんて面倒なことはしないはずなので、下がらない）

[347: 匿名はん]

郊外物件の売れ残りが問題になってくるのは、これから。

[348: 匿名さん]

結構話題にもなり、評価が高い池尻大橋の「マスタービューレジデンス」
売れ残ってますね。
５千万しない１Ｌから３億超える角部屋まで先着順販売です。
ここは渋谷からすぐで郊外では無いが、やっぱり設定価格が高すぎたか。

[349: 匿名さん]

>345
バブルの要素があればバブルだが、バブルの要素がないのに単純に「上がったから」
という理由で現時点で地価の上昇を「バブル」とか「ミニバブル」と見るのはナンセンス。
そういうのは単なる個人の希望でしょう。
マクロの環境や会社の経営状況などを見ずにチャートだけ見て株取引するタイプでしょう。

[350: 匿名はん]

バブルの要素がないって何で思うの？逆に聞きたい。

そういうのは単なる個人の希望でしょう、、って自分で書いてんじゃん。

[351: 匿名はん]

言われる前にかいとこっか。バブルのベースは過剰流動性でしょ。明らかに一部過剰じゃんか。で？

[352: 匿名さん]

>350
逆に聞くのもいいけど、まず自分の意見を提示して、
現在がバブルに相当する理由を説明してからでしょう。
ちなみに「地価が上がってるから」というじゃ理由にならない。
単純に自分の希望と現実が一致してないからでしょう。

[353: 匿名はん]

351に書いたよ。俺に特に希望はないよ。仕事的には上がるに越したことないが。
あんたらみたいに買ったから上がって欲しいとか、「いじましい」考えは、無い。

[354: 匿名さん]

ってか、現場の前線知らないやつが、「現在」を語ろうとするから駄目なんだよ。
「過去」を勝手にストーリー付けるのは好きにやってもらったらいいが。
マクロもミクロもへったくれも無い。上がらなくなったら上がらない。そんだけ。

[355: 匿名さん]

一部地域の売れ残りによる過剰と過剰流動性は違うでしょう。

[356: 匿名さん]

結局みんな都心が欲しいけどもう物件がないから値段が上がる、客が購入できそうな価格帯で郊外マンションを作ってもみんなが買わない。
都心を買えなかった人間が価格が戻ってくるの待つが果たして戻ってくるものなのか。

[357: 匿名さん]

あいたたた、議論にならんね。俺も一回儲けて別でもう一回買ってる口ではあるけど、
そもそも東京都心大好き人間ではないから、その感覚には閉口。

東京の一部カネ回り的に浮かれた連中が、エンドのマーケットではしゃいでるだけとは思えんのかね？

[358: 匿名さん]

>>351
一部地域の売れ残りを過剰流動性＝バブルと判断するなら、
売れ残るの多い地域＝バブルという結論になってしまうぞ。
需要を上回る供給があっても売れ残るだけで地価は上がらない。
需要の実態を上回る取引がないと過熱のしようもない。

[359: 匿名はん]

なんか、354、357と匿名さんになってた。すまん。

[360: 匿名はん]

過剰流動性の意味知ってるの？

[361: 匿名係長]

こわいね、ここのスレ。あなたたち、み〜んな　ヒマ人！！

[362: 匿名さん]

たのしい空想はおわりましたか?

[363: 匿名さん]

確かに書き込み時間を見ると、職業はクリエーター？
仕事中に書き込みか、いいなあ。

[364: 匿名さん]

もしかしてマネーの過剰流動性と物件の供給過剰を一緒くたにしてるの?
もうその時点でまともな話のできるレベルとは思えないけど。

[365: 購入検討中さん]

で本題の「いつ下がる」のかは？
都心不動産の売りが公開非公開にかかわらず増えてきている印象だけど。
利益確定売りのつもりなんでしょうけどね。
でも売主さんが住んでいることが少ない・・・
その土地に愛着があるようには感じられない。
東京都心だからといって際立った希少価値があるのは幻想（暴落があったように）でしょう。
マネーゲームの対象になり食い物にされた街の
虫食いの土地を見たことありますか？
次々と住人はいなくなり、コミュニティは崩壊・・・
普通の収入で、その土地に愛着を持つ人が住むことが出来る「都心」でなければ、
１０年・２０年先、住む場所として魅力的な街であり続けることは至難でしょうね。
都心の地価は多少高いくらいがちょうどいいと思います。
いかに麻布、広尾でも、ブランド郊外（鎌倉の高級住宅街のような）
が持つ自然（富士山と江ノ島が見える眺望等）豊かな特有の空気は醸し出せない。
ブランド都心地区より、ブランド郊外地区の方に

[366: 平成大繁栄論者]

多くの購入予定者に言いたい。
君らが、どの世代か？
３０歳後半なら急がないと。

　　　　　『団塊ジュニアの大量消費が空前の平成大繁栄(１０年)を造りだす』

　　　　　　　　　　　　　　　２０１３年から２０２３年まで

　　　　　　　忘れてならないのが、団塊世代ジュニア人口＞団塊世代人口。
　　　　　　　つまり、前回のバブル時より、その人口が多い。
　　　　　　　彼らがマンション価格維持し買い支えするに違いない。
　　　　　　　２０１０年(消費税１６％導入)で、駆け込み値上がり後、
　　　　　　　一〜二年間空けて再び値上がりだす。
いかがかな？

[367: 匿名はん]

３０代なかばです。
「団塊世代ジュニア人口＞団塊世代人口」かもしれないけれど
就職氷河期に社会に出た人が多く、非正社員などの低所得者の割合も団塊世代よりも多いはず。

３０代で派遣社員や契約社員でローン組んでマンションを買おうとする人は多くないでしょう。
そもそも結婚することも難しい。
独身ならなおさら住宅を購入する理由もないし。

幸運にも正社員で就職できて結婚もできた３０台でも都心の新価格の物件なんて
子供の教育費などを考えると無理無理。
ごく一部の富裕層のみなさん、世間は広いですよ。
その他大勢の人は買いたくてもそう簡単には買えません。

[368: 匿名さん]

「団塊世代ジュニア人口＞団塊世代人口」というのは妄想でしょう。
人口ピラミッドをよくご覧頂きたい。
http://www2.ttcn.ne.jp/~honkawa/1164.html

しかも上記人口ピラミッドをよく見ると
２０歳の人口≒７０歳の人口（女に限れば２０歳の人口＜７０歳の人口）
であり、そのことを考えると、住宅が余り始めるのも時間の問題かと。

[369: 匿名さん]

つ　過疎

つ　人口集中

つ　二極化

[370: 銀行関係者さん]

団塊ジュニアの生涯年収は、親である団塊世代の半分という説もあるくらい
団塊ジュニアは金がないです。彼らは正社員の割合も少ない貧乏クジ世代ですから。

だから、団塊ジュニアによるマンションバブルはない。

[371: 購入経験者さん]

それは今まで単に不況だったからでしょ。

[372: 匿名さん]

団塊ジュニアはニートが多いだろうな。
それよりもアメリカの影響が大きいだろうな。
アメリカの金が逃げれば、日本も暴落。
日本はアメリカの国債全部処分して、歴史あるユーロ圏の国とつきあうべき。

[373: 匿名さん]

３７２さん、売れるものならとっくに売っていますよ。
かつて、故橋本龍太郎元首相が米債を売りたい衝動にかられた事があると
ショッキングな回顧したことがありましたが・・・
米債は債権であって債権ではありません！
絶対に返してもらえない貸し金なのです。
もし、本当に米債を売却しようとする人間が現れれば
まちがいなく売却実現しないうちに抹殺されるでしょう。
どこまでいっても日米とはそのような関係なのです；；

[374: 匿名さん]

＞３７４
もっと言えば、官僚も内閣も米系ファンドが続々と不動産に投資してるのを容認しており、
彼らを大損させる仕組みを考える官僚など存在する筈も無く、まだまだ上がるってことを前提に仕込んだからこそモルガンの全日空ホテルを買収してる。
彼らの利益を保証する以上、規制はまだまだ先だろう。

トヨタがGMの販売台数世界一抜いた時点で、アメリカ政府がこれから何言い出すか？日米蜜月関係の強化で、総理の訪米でブッシュ大統領にまた何頼まれてんだか分からんの。

[375: 匿名さん]

>374
トヨタは日本の会社だけどアメリカで現地生産してるから、前回と違って円安でも叩かれない。

[376: 購入経験者さん]

上の人口ピラミッドを見ると、バブルのピーク時に、不動産取得年齢である
30-34歳の人口って、今より圧倒的に少なかったんですね。人口は関係無いな。
人口動態と地価の動きが過去通りであれば、現在24-25歳の人たちが32-33歳
になる8年後あたりにバブルの頂点ってことになるね。2015年ですか。
関係ないけどね人口は。これからバブル崩壊を知らない世代がお金を持つように
なるので、より積極的な人々が増えるでしょう。

[377: 匿名さん]

＞３７５
確かに前回とは違う。トヨタも国際優良銘柄だし。

[378: 入居予定さん]

＞不動産取得年齢である30-34歳の人口って、
ことですが、そのデータホントですか？
よければ出典知らせてください？
たしか消費のMAXは４０代ですが

[379: 購入経験者さん]

不動産情報ポータルサイト「HOME'S」を運営する株式会社ネクスト（本社：東京都中央区、代表取締役社長：井上高志、東証マザーズ：2120）は、首都圏および京阪神の過去3年以内のマンション購入者を対象に、予算感や購入価格の実態などについてのアンケートを実施いたしました。
このたび、その調査結果をまとめましたのでご報告いたします。

【HOME'S リサーチ】 “マンション購入者の実態調査”
リンク

＜調査概要＞
調査対象：首都圏（1都3県）、京阪神に在住し、過去3年以内にマンション（新築、中古）を購入した男女
調査手法：インターネット調査
有効回答数：1,655人 (男性683人、女性972人）　　　　　　　　　　　　　　　　
調査期間：2006年8月5日（土)〜2006年8月8日（火）

＜主な調査結果＞
１．新築マンションの購入年齢は30代前半に集中。
購入価格は明確な 「東高西低」傾向に。
マンション購入時の世帯主平均年齢は37.9歳。新築マンション購入者の年齢は特に30〜34歳に集中しています。マンション購入時の年齢に東西差は見られませんでしたが、購入平均価格には806万円の格差が。

２．新築マンション購入者は、購入検討当初12.9％が中古マンションを候補に入れる。
中古マンション購入者は、築年数が新しい物件購入者ほど新築マンションが当初候補に挙げられる。築5年未満の築浅の中古マンション購入者の中では、58.3％が新築マンションを検討候補に入れています。

３．新築マンションの購入時には、入居日までの猶予を見越した計画が必要。
新築マンションの契約から実際の入居までにかかる期間は平均7.57ヶ月。中古マンションの入居までの平均期間と比較して5.0ヶ月の開きがあります。

４．2人に1人以上が、それまでの住まいと同じ区内、市内でマンションを選択。
マンション購入者全体の４割近くが「それまでの住まいから徒歩や自転車で行ける圏内」の場所でマンションを選択。2人に1人以上が同じ区内、市内でマンションを購入しています。

[380: 契約済みさん]

参考になりました。
しかし、１９８９年時のデータではなく最近のデータですね。
バブルは、不動産投資に興ずるあまり、一人の名義で４０歳超えた親父が２つ３つとマンション買ってましたっけ。今当時の金利じゃローンがつらいけど、今は低金利だから。どんどん買う人いるね。