23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[241: 匿名はん]

この春から入居開始してる割高賃貸って、軒並み空室ぞろいだと思うんだけど
結局、賃貸マンションは儲からん！
ってなって、投売りがはじまるような気がしないでも無い。
今のうちは金持ちが買うかも知れないけど、一通り金持ちが買ったら、後に残るのは庶民
庶民はまったくついて行けません。

とにかくこの1年で上に行くか、下に行くかははっきりするだろうね

[242: 匿名さん]

>>237
保有コストを考えると借りたほうが得なのだろうか。

維持管理コスト（管理費等＋固定資産税）は０．２万／月坪程度。
２０年以内のリニューアルコストは総計１０万〜１５万円／坪程度。

家賃１．４万月坪、分譲価格　３３６万／坪のケースなら
保有で浮く費用は
家賃１．４万／月坪−経費０．２万／月坪＝１．２万／月坪

①キャッシュで購入した場合
３３６万円／坪の投資で年間１４．４万円／坪の家賃費用が
浮く
元本に対して４．３％の配当を受け取るのと同じ。

複利なら１７年、単利と考えても２３年で投下資本回収。
リニューアルコストは発生するが１０万〜１５万円／坪程度。
投下資本回収後、売却する場合なら半値でも１５０万円／坪戻る。

中古価格をベースに考えれば売らないで人に貸せば１０％の
表面利回りは期待できる。

②借入金　６０％　自己資金　４０％の場合
２０２万円／坪　　　　１３４万円／坪
１４．４万／年のうち
金利３％なら６．１万円が利払い、８．３万円が配当
レバレッジが利いて利回り６．２％
短期固定で１％の金利優遇なら　７．８％

投下資本回収後、売却する場合なら半値でも５２万円／坪戻る。
賃貸するなら住宅ローンを投資用ローンに借り換えればいい。

[243: 匿名さん]

③借入金　９０％　自己資金　１０％の場合はこうはうまくいかない。

３０２万円／坪　　　　３４万円／坪
１４．４万／年のうち
金利３％なら９．１万円／坪が利払い、５．３万円／坪が配当
レバレッジが利いて利回り１６．６％
複利なら１７年、単利と考えても２３年で投下資本回収は同じ。

リニューアルコストは発生するが１０万〜１５万円／坪程度。

投下資本回収後、売却する場合なら半値なら自己資金の戻りは
ほとんどない。
賃貸する場合住宅ローンを投資用ローンに借り換えるには
追加投資がいる。

[244: 匿名さん]

＞この春から入居開始してる割高賃貸って、軒並み空室ぞろいだと思うんだけど

ミッドタウンレジはさすがに２５％程度らしいがそれより以下の都心物件は結構埋まって
いるのでは。
借り手は一般サラリーマンではなく、個人事業主や企業経営者主体。
分譲と違って引き渡し後即入居ではないし、内見しないで借りる人もいない。
高額になればなるほど、入居者審査基準もそれなりに厳しい。
家賃保障会社をつけても、決まるまで時間がかかる。
賃貸仲介は、仮押さえがしにくい。申し込みが重なると、借りられないケースも出てくる。
賃貸と分譲の格差がなくなり、分譲の賃貸と比較してきめようとする人もいる。
引越しも先の契約者を待っておこなうので完成から入居完了まで２ヶ月以上ずれ込む。
いままで質のいい賃貸物件がすくなすぎたのだろう。
高額賃貸は複数に仲介を依頼するので募集中の案内の数もふえて
一見空室が多いように見えるという一面もある。

相場を無視した高値物件は確かに空いている。高値で売りと貸しをいっぺんにやり
どっちに転んでもいいようにするのだが、そういうのはまともな賃料の物件に
客を流すだけ。

分譲の高値を正当化するためにわざわざ作った郊外の割高賃貸は、もうからんと
いう話になって切り売りするかも。
そうなれば、都心高値の郊外下落の構図かも。

[245: 匿名さん]

これまで、賃貸専用のマンションは外人向け高級マンション以外は
公団など公共セクターかワンルーム、コンパクトマンション業者が新築供給。
賃貸の多くは中古物件。だから、賃料相場は横並び安値安定傾向にあった。

ホテルに高級、スタンダード、ビジネス・・のようなクラス分けがあるのに
賃貸マンションには、それがなかった。

賃貸相場が安すぎるうちは、わざわざ新築マンションを買って貸すのは無駄という
認識が一般的だった、仲介の査定賃料も周辺価格をベースに考えていて
まとまな算出がなかった。
ここへきて、ファンドの出資するレジが分譲価格にみあった賃料を出しはじめ
幅がでてきた。
差異の理由があきらかなら、人は納得してカネを払う。

これからは、分譲、賃貸に限らず、ひとつの地域のなかでグレードが多様化する。
賃料や分譲の地域相場は、今後あまり意味をなさなくなるだろう。

階級社会のヨーロッパや多民族国家のアメリカなら、エリアごとに所得階層がすみわけ
まじりあうことがないだろうが、狭い国土で均一化社会を長くやってきた日本だ。
街も混浴の温泉みたいになっていっても少しもおかしくない。

[246: 匿名さん]

バブル以降地価が大きく揺れ動いた結果、結構な金持ちが王禅寺はおろか
龍ヶ崎や流山や金沢八景や浦安にすんでいる。
一方中央区・港区の湾岸タワーには３０代の若者がひしめいている。
山の手のエリアの品格までも、団塊ジュニアが崩壊させてしまった。

その上での格差の進行となれば、もはや瀬田だの落合だの御殿山だの言っても
はじまらない、マンション単位ではじめてプレステージが示せるような時代に
なるだろう。
三茶に高級マンションは似合わないと言ったところで出来てしまえば終わり
町の雰囲気がそこだけ駒沢並に変わる。嫌悪施設の逆だと思えばいい。

実際タワーマンション自体が、さまざまな職業、年齢層、多彩な幅の所得層が混在している
動物園のような世界だ。。
６０年７０年代の建物も世代も所得も均一化した郊外団地とまるで正反対の
賃貸でもさまざまレンジの多様化すすめば東京はますます面白い街に変わっていくはずだ。

そうなると、足立区だから下がったとか、港区だから上がったなどいう話でなく
西新井のあの物件だけは特別とか、南麻布でもあれだけはダメとかいう話になる。
「いつ下がりはじめる」ともなく、あるマンションはいつのまにか大暴落し
３Ａ地区の一角で都の土地に定期借地の格安マンションが分譲されたりする。
暴動が起きるほどの競争率も、その後いくつも類似案件がでてきていつしか安いのが
あたりまえになっていく。
一方、代官山の山手通りぞいに坪単価３０００万のハイパー高級マンションが建っても誰も驚かない。
収益還元法とは、そもそも地域相場から地価をはじき出す考えとは全く違う。

だから、２３区の地価はいつ下がるかという答えは、「平均値は下がらない」
下がる場所は下がって上がる場所はどんどんあがる。
いつから？

・・・もうはじまっている。

[247: 匿名さん]

正誤表
○郊外団地とまるで正反対の
×郊外団地とまるで正反対。

×、代官山の山手通りぞいに
○、代官山の旧山手通りぞいに

[248: 匿名さん]

すみません間違えです
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
家賃１．４万月坪、分譲価格　３３６万／坪のケースなら
保有で浮く費用は

②借入金　６０％　自己資金　４０％の場合
２０２万円／坪　　　　１３４万円／坪
１４．４万／年のうち
金利３％　35年ローンなら　0.777万円／月坪ローン返済
家賃１．４万／月坪−ローン支払い０．７８万円／月坪−経費０．２万円／月坪
＝０．４２万円月坪

年額５．０４万円／坪
自己資金　１３４万円／坪に対して　３．８％の配当
２０年後の残債　1１２．６万円

投下資本回収後、売却する場合評価が買値の半値なら１６８万円／坪
残債返済、仲介手数料5.1万円／坪リニューアル経費１５万／坪
を控除して３５．３万／坪返ってくる。

賃貸するなら１１２．６万の残債を投資用ローンに借り換えればいい。
０．９３万円月坪で貸せたら１０％の表面利回り。

これが
③借入金　９０％　自己資金　１０％の場合はこうはうまくいかない。
　　　３０２万円／坪　　　　３４万円／坪
月に浮く経費は
金利３％　35年ローンなら　１．１６万円／月坪ローン返済
家賃１．４万／月坪−ローン支払い１．１６万円／月坪−経費０．２万円／月坪
＝０．０４万円月坪

年額０．８万円／坪
自己資金　３４万円／坪に対して　2.4％の配当
２０年後の残債　１６８万円

投下資本回収後、売却する場合評価が買値の半値なら１６８万円／坪
残債返済、仲介手数料5.1万円／坪を控除して−２０．１万円／坪（損）

賃貸するなら１６８万の残債を投資用ローンに借り換えても利払いと
家賃が均衡するだけで無意味。

[249: 購入経験者さん]

確かにそう。しかし資産を保有できるオプションが②でもただでゲットできる。
オプション価値を考えれば②でも良いわけで、という考えをしております私は。

[250: 匿名さん]

>>249さん
慧眼おそれいります。
私がもやもやしていたことを一言で表現していただき感謝します。

そうなんです。２０年持って仮想の家賃で投下資本回収するイメージだけを
考えましたが、なにも半値になる前に売る権利や買い買える権利を持つこと
が資産形成の機会になるという考えをどう表現したらいいのか迷っていました。

ただ一定額まで上がったから、オプションを行使するケースと
含み益を生かしてステップアップ（買換え）するケースもあるわけで
後者なら税制優遇されたりもしますね。

[251: 匿名さん]

家賃払うなら安いところがなるべくいいという発想。それこそ郊外でも１時間くらいならいいや。
それで家賃手当ももらってなるべくためて。買うなら便利なところつー発想は、普通の庶民感覚
ではないですかね？　そうなると、ローンと家賃の差がかなり広がるんだけど。
ただの貧乏性かな（笑）

[252: 匿名さん]

ついでに言うと、安定した年収を得ることや、大企業に勤めることで不動産のコール・オプションがタダで手に入る。
大企業にいながらいつまでも社宅や家賃補助で賃貸に入っていると、底値の好機を逃す。
また、一旦自宅購入のオプション行使すると、買換えのためのノックイン・オプション（自宅が売れたら買える）に変わる。
先に、賃貸用不動産を買っておくと、マイホームのプット・オプションは制約を受けない。
（ローン枠の計算が全く別）

[253: 匿名さん]

そもそも住宅ローンと不動産投資ローンは別物
税制から何から全く違う

[254: 匿名さん]

プット・オプションで無くコール・オプション　買う権利ね。
慣れない金融用語使って間違えた。ごめん。
要するにローン審査が通るためには所得が高いこともさることながら大企業に勤めて勤務
年数が長いほうがいい。住宅ローンもそうだがことにアパ・マンローンはそれが顕著。

[255: 匿名さん]

>>254
ノンリコローンに所得とか関係あるのかなぁ・・

[256: 購入経験者さん]

ノンリコローンは理論上関係無いのかもしれないが、
アパローンでも収入が高いと金利は優遇されるねかなり。

[257: 匿名さん]

２〜４年前に生保や損保が全国で叩き売ったビルを２・３仕入れてれば・・

[258: 匿名さん]

>>２４５
個人投資家の話してますけど。

[259: 匿名さん]

>>251
極めてまっとうなお考えです。ただし郊外に住むと郊外の不動産の値動きしか
わからなくなる欠点はあります

[260: 匿名さん]

個人向けのノンリコがあるんだ・・・・し、信じられん。俺の借りたりそなのアパローン
０．５％しか優遇なかったけど、こんなのがあるんだ
http://www.nonreco.jp/

[261: 匿名さん]

小口のノンリコースローンを束ねて不動産担保証券として市場に売るのだな。
フラット３５のアパローン版か。エクィティの証券化でなくてもこういうことが
可能なんだな・・・いかん、もっと勉強しないと。
金利は誰がどう決めるんだろう。貸主の格付けとかあるのだろうか。
一般人がプライムレートで借りるなんてできんだろうけど。

[262: 匿名さん]

>260
シノケンってあのシノケン？

[263: 匿名はん]

シノケンがレンダーに斡旋するだけ。
シノケンは土地持ちに営業かけます。

[264: 匿名はん]

あのシノケンです。

[265: 匿名はん]

レンダーはシノケンの与信（あるのかないのか知らんが上場会社だからあるんだろう）元に、その客にノンリコつけるわけです。大東でも東建でも、プロジェクト的に儲かるから（業者が）出来る話。

[266: 匿名さん]

みんなどうやって１億円の物件買っているのかわからなかったけど、
事業用資産の買換え、居住用資産の買換えしか考えていなかったから
わからなかったが・・・
両方のクロス攻撃というのも有効なんだ・・・。


まず、年収１３００万程度あるなら
７５００万住宅ローン、自己資金１０００万で８５００万の都心物件を買う。
３割上がった時点で１億１０００万で売却
３０００万控除で、譲渡益課税なし。３５００万のキャッシュが手元に残る。
不動産会社を設立して
先ほどの３５００万を自己資金にしてノンリコースローンを借りて地方で一棟売りの
賃貸物件を買う。


都心値上がりでやたら、新築マンションの転売が多い。
その先に何がある
のかわからなかったけど個人でノンリコ借りられるということは
こういうことも出来るということだ。

[267: 匿名はん]

そのノンリコってあくまでシノケンならシノケン施工の、新築限定のハナシですよ。
世間一般の既稼動物件にノンリコが使えるとか思わないほうがいいです。現状。
SMBCとか擬似SPCで法人向けにプロジェクト融資したりするけど、利息は高いは額は求められるわだし。
そもそも個人じゃさすがに貸さないだろうし。貸す側も商売ですから（ロットも手間も必要）。

耐震偽装でDDで引っかかったりして、、、笑えない？

[268: 266]

>>267

これなんかどうですかね。ＳＰＣでもＴＭＫでもなく、小口のノンリコを
まとめて商業不動産担保証券を市場に売るみたいですが
なんだか、フラット３５のアパマンローン版という感じですか。

http://www.morganstanley.co.jp/loan/index.html

[269: 匿名さん]

266
買換えは　事業用⇒事業用　でも特例廃止
　　　　　　　事業用⇒居住用　もとより譲渡益課税の減免なし
　　　　　　　居住用⇒居住用　は特例あるが２回目は３年後
　　　　　　　これじゃ何もできないと思っていたら
　　　　　　　居住用⇒事業用　３０００万控除をつかえば譲渡益課税なし。
自己資金の増額にこれは使える。それでもって消費税の返還請求
（課税事業者の届けが必要だが）をやると、いろいろ楽しめそうだ。

[270: 匿名さん]

しかしまじめな話、いつまでも年平均１０％の上昇だったらえらいことに
なるな。

２００４年
賃貸用物件４０００万を自己資金１０００万＋アパマンローンで買う・
一定期間貸して空室になったら数ヶ月自分で住む。
その後３０００万控除を使って非課税で売却

３割あがっていれば自己資金は２２００万に
２００７年
アパマンローンを組んで８０００万の賃貸物件を買う・
２年以上貸して空室になったら数ヶ月自分で住む。
その後３０００万控除を使って非課税で売却
３割あがっていれば自己資金は　４６００万に

２０１０年
アパマンローンを組んで１２０００万の賃貸用物件を買う
一定期間貸して空室になったら数ヶ月自分で住む。
２０１３年ピークで３０００万控除を使って非課税で売却
３割あがっていれば自己資金は　8200万に

[271: 匿名さん]

おっと、最後のやつは６００万には課税されるな。
２年で店子が出ていかないとうまくいかないので定期借家契約で
家賃値上げは必須。安めに貸して、２年後に相場より多めに上げる。

[272: 匿名さん]

均質化社会のなかで育った日本人には、所得格差の急激な拡大が体感しにくい。
所得が１００倍の開きがあることを認めにくい。
超高級不動産を見ればバブルと騒ぎ立てる。

バーキンとノーブランドのバッグ
ロマネコンティとコンビニに売ってるテーブルワイン
１００インチプラズマＴＶとアナログブラウン管ＴＶ
ベントレーと国産中古車
ジョエル・ロブションのディナーとコンビニ弁当

いずれも１００倍の価格差があるのだから
月額家賃３万円の都営住宅のある青山に月の家賃３００万の住宅があって
おかしくない。

ブルゴーニュのビンテージワインの名品は、高騰した。高騰したけど
高騰したまま待てどくらせど安くならない。
５年前ならエルメスのバーキンは６０万で手に入った
高級品はつくられた希少性のなかで価格が作られる。高値が価値を
想像する。
コーチのバッグいくら品薄になっても価格は高騰しない。
人気に支えられたブランド価値がそこまでに至っていないからだ。

今の不動産の高値は決して膨れ上がるバブルではない。
自分の豊かさの表現装置に人々がつけた値札。

[273: 匿名さん]

規制と平等化で、みんな同じおなじふりをしてきたのが
市場原理主義により一変した。
車はＢＭＷで時計はロレックス、住いはタワーマンションの角部屋
そういう型に入ることで「おなじ」になろうとしたのが、気が付けば
上には上が、下には下がひろがっていた。
サラリーマン、年収７００万、３５００万のローン組んで・・という絵に描いた
標準タイプはどんどん減っている

運不運で冨の分配に差がつくのが市場原理主義。
それに文句をいうのにバブルという言葉しかおもいつかないとしたら
経済というものに疎い国民性がそうさせているのだろう。
バブルと声を荒立てれば、世の中がなんとかしてくれる？

機会を得た人はリスクを負って機会を得た。得なかった人は
リスクを恐れた。
バブルといっておけば自分の臆病さを他人に気付かせずに済む。

[274: 匿名さん]

確かに、高級であればあるほど、希少性が高ければ高いほど、上昇ピッチも早いし、価格の下方硬直性も高いといった法則がありますよね。広尾や青山あたりの超高級マンションは値動きを見ていても安心感が漂ってますよね。今回の上昇については当面、銀行が梯子をはずすことで港区のリッチ層の首をつることはなさそうなのでなおのことです。この上昇が千葉や埼玉にまで及んでくると、上昇に対する社会的な批判の声も出てくるので、郊外については庶民が暮らしに困らないように、適度に公的住居の供給を怠らなければ、極めて順調に日本経済は復調するんだろうね。

[275: 匿名さん]

安易な市場原理主義観だな。皆が皆、不動産や利殖に関心があるわけでもあるまい。誰もが機会を狙って血眼になれるほど暇でもない。想像してみろよ、皆が不動産や利殖に狂奔した場合を。庶民のなかにだって、頭のいい奴や商才に優れた奴はいくらでもいる。相場頼みの勝ち組気取りの連中なんて、たちどころに敗者だろ。

日本の不動産市場、とくに個人用なんて笑えるほど雑な思考、運まかせの連中が入り込んでる。不動産屋やマンション・デベの商売の仕方を見てもわかるが、日本人の多くは、国際的に見れば大して不動産や金融で儲けられる才覚があるわけでもない。それなのに庶民の生活基盤が崩れれば、日本自体が成り立たんよ・・・そうなったら他所で勝負できるのかね？何だかんだ言ったって、庶民が日本を支えてることは否定できんよ。

もっとも自己満足の豊かさ願望は否定しないよ。オイラは自己満足で仕事してるし不動産を買って利殖もしてる。でも、それだけのこと。妙な値がつけば、ラッキーと思う反面、バブルだって警戒する。先進国？のくせに不動産頼みの経済なんて、歪でると思ってるからね。個々人がうまく機会をつかめたといって満足するのは勝手だが、その理屈で世界が回ってるなんて考えるのは錯覚中の錯覚だわな。前回は泣きついた連中が沢山いたが、まあ何があっても政府に泣きつかず責任転嫁せず自己責任でやってくれ。

[276: 購入経験者さん]

通常、都心物件のほうが価格変動性は激しい。今上がっているところは大丈夫
とは言えませんね。今の価格水準だと、想定利回り2％程度の番町物件等ある
ことですし。この価格は少なくとも、今後のキャピタルゲインを織り込んだ
水準と言えるでしょうね。
家賃、家賃、全ては家賃の動向ですな。番町ですら坪2万の水準は超えられて
無い。これが2万5000、3万となるのか否か。

[277: 匿名さん]

あのー。市場原理主義観の批判は承りましたから、東京２３区のマンション価格が長期に横ばいなのか、造ったはずのショックアブソーバーが効かずに急落するのか
そう考える理由はなにか。その辺語ってくれませんかね。

[278: 匿名さん]

仮説を組み立ててシナリオを描いても、違う違ういうだけで筋道たった予測シナリオで反論する人がいないね。
考え方や世界観の批評でなくご自身の見通しはいかがなんでしょうかね。聞きたいなぁ

[279: 匿名さん]

安易な市場原理主義観だな。
＞所詮アメリカ製ですから。粗雑で単純でいいんじゃないの。


＞想像してみろよ。皆が不動産や利殖に狂奔した場合を。
いいなぁ、ロバートキヨサキの貧乏父さんそっくりだ。
奔走というところに敵意すら感じる。
私の主題をあなたは取り違えていらっしゃる。
わざわざ居住用不動産を家賃換算したのは、自宅を買換えて
大きな資産を形成するかつてのまっとうな夢がどうすれば実現
できるか考えたかっただけだ。
皆がそれやって頂戴なんて言ってないけど。


＞相場頼みの勝ち組気取りの連中なんて、たちどころに敗者だろ。
理由もへったくれもなくただ馬鹿だから負けるってことみたいだな。
誰が相場頼みなの。

＞運まかせの連中が入り込んでる。
そういう奴らの話をしてませんけど。
＞不動産や金融で儲けられる才覚があるわけでもない。
そりゃ才覚なければダメだ。

＞それなのに庶民の生活基盤が崩れれば、日本自体が成り立たんよ・・・
意味不明。どうして庶民の生活基盤が崩れるの？
すでに９０年代庶民の先輩は下がり続ける郊外の不動産を抱えて
平均２０００万近い評価損を抱えているのだよ。地価がもどせば
せめてその半分で１５年たった頃に住み買えできるじゃないか。


＞そうなったら他所で勝負できるのかね？
誰が？
＞何だかんだ言ったって、庶民が日本を支えてることは否定できんよ。
否定してませんよ。

＞不動産頼みの経済なんて、歪でると思ってるからね。
なんか変だな。金融と不動産が経済の基盤であると思いませんか？

＞その理屈で世界が回ってるなんて考えるのは錯覚中の錯覚だわな。
何を指してそういうの。

＞まあ何があっても政府に泣きつかず責任転嫁せず自己責任でやってくれ。
もとより、そんなこと考えてませんが。

[280: 匿名さん]

だってさぁ。考えてもみろよ。ついこの間まで、少子化で人が減るし誰も
値下がりする郊外なんて欲しがらないから、すぐに物件がだぶついて
暴落だって言ったのに
ちょっと波及しはじめたら、何？庶民の生活基盤が崩れる？
なにいってんの。地価下落のほうがよっぽど不況で庶民も就職も
中小企業もベンチャーの社長も苦しんだの忘れたかい？
自殺したやつも国外に逃げたやつもいっぱい知ってるよ。
個人の不動産投機ごときで地価が動いているんじゃなくて
証券化とファンドマネーが大きく不動産金融経済を動かす時代に
なったと述べてきたつもりだ。

[281: 匿名さん]

２７５は、通りすがりの酔っ払いだったようだな。

[282: 匿名さん]

でしょうね。
客観的にではなく、完全に感情まかせの扱き下ろしだなこりゃ。
見通しとか予測とかではなく、単にこのスレの流れが気に食わないから書き込んだだけでしょう。

[283: 匿名さん]

不動産、利殖、バブル　地価高騰　これって国民のトラウマだよね。
結局地価については時の運だからあれこれ考えても無駄・・って思考放棄してる
買えるときに買えばいい。って考えて税制やローンや賃貸の法律の知識や
相場の値動きや証券化の流れとかまるっきり勉強したがらない。

私のビジョンはこうだ。
バブルはない。高騰はあるけど、コントロールされた供給だし局所的限定的
だから。
マンション坪単価で２５０万を境に庶民がかえなくなるから、２５０万から
先かぎりなく双曲線上に上と下とで近づく構図。そうやって世の中で
２５０万坪単価が平均値になる。郊外の高級地は２４５万。
そこから安くなるにしたがって数がどんどんへっていく。
都心周辺の最安値でもっとも数の多いのが２６０万そこから高くなるにしたがって
数がどんどん減っていく。
双曲線のへこみ具合が今後の地価の変動というわけだ。
ピークも底値もかわらないが、真ん中の領域が増えたり減ったりすることで
物件の流動が促される。

[284: 匿名さん]

まあ前回のバブルのときには、めちゃレバレッジかけて無謀なリスクとって、
あげく夜逃げやトンズラ自己破産、債権放棄に債務免除なんてのがゴマンといた。
そうやってできた不良債権やら回収不能債権で銀行パンクしそうになって、
結局超法規的に国税投入で、国民全般に迷惑かけたわけでしょ。

自己責任のとりようがないほど大きななリスクには、
賭けられない仕組みを作らないとね。

[285: 匿名さん]

東京都心ですら土地の高度利用による縦方向への拡大をすすめれば、
延べ床面積は飛躍的に増大する。戸建を３０階建てにすれば、２９戸分が新たに生み出せる。
前回バブルの当時よりも都内の可住面積は確実に増大し、器は大きくなっているのだ。
こういう状況でバブル時と同じ、もしくはそれを超える高騰があるとすれば、
それはつまりその時点で相当ハイリスクな高値にあると考えるべき。

先高感、値上がり期待というプレミアムが剥げ落ちたとき、
住居としての物件の実力レベルまで価格の訂正に入るのが、
これが私の想定する値下がりのシナリオ。

そしてこのシナリオを補強する要因として、
抜きがたいプレイヤーとしての不動産業界の意向がある。
彼らは都心で荒稼ぎした金でしこんだ郊外や僻地を、今こそ売りたがっている。
羊を郊外へ移動させるため、都心ブームは終わりにする動機が彼らにはある。

[286: マンション投資家さん]

＞285
自己都合で想定する値下がりのシナリオは、感心しないな。
残念ながら下がらんものは下がらんのだよ。反転した上昇トレンドは変化なし。

今後、消費税導入前の駆け込み需要があるから、原則的には考えられない。
小泉さんと違い安倍首相はやる気満々だから、税調も一気に１６％に上げる、車からマンションまで高額商品は、飛ぶように売れんだろうナ。そん時は、そん時は何でも急騰するんだろうな。直間比率の見直し議論はまだ煮詰まっていないからその導入時期はわからんがな。

[287: 匿名さん]

じゃあ消費税アップの後はどうなるの？

[288: ビギナーさん]

>285
都心部の可住面積の予備力増加はそうですけど。
可住面積が縮小方向なら高値移行も狙えるというほど単純ではないが、
そういう観点で、一種低層（山の手M）、別荘地、京都の洛中（高さ制限、美観）はとばしてます。

>彼らは都心で荒稼ぎした金でしこんだ郊外や僻地を、今こそ売りたがっている。
羊を郊外へ移動させるため、都心ブームは終わりにする動機が彼らにはある。

郊外で儲けたいから、都心の高値のフラッグははずせないでしょ？
住居としての基本性能は総じて都心物件の方が高そうですよ。物件の実力レベルは個々に
反映されていくとしても、都心や23区部で安い供給が増えることはありえないでしょうから、
下がらないですよ。（絶対値は下がることも是ですけど、郊外相対性、物価相対性に価格下落の供給はないでしょう、開発業者に意義が無いですから。）
で、供給が増えなければ、おっしゃるシナリオは発動しにくくないですか？

[289: 匿名さん]

『最後の一等地』との言葉30年来聞くし（笑
ゼンリン見ると空き地もいっぱいありますね。都心でも。

[290: 匿名さん]

その都心の空き地をやすく分譲してくれますか？すぐ買いますから。

[291: 匿名さん]

>>284
自己責任のとりようのない大きなリスクを分散するしくみが
不動産証券化。
これは個人では無理だが、ＴＭＫ（特定目的会社）等
をつくって、そこに自己資金を出資する。投資家は収益不動産を仕入れて
一旦不動産信託受益権に替えてそれをＴＭＫに売却。
ＴＭＫはノンリコースローンと
収益不動産からに収益を配当する証券を市場に売ることで
資金調達する。
不動産収益が下がって配当が減ってもそれを負担するのは
市場の投資家。ノンリコースの利払いには影響しない。
元金返済し市場の投資家が投下資本を回収するのは、
リートへの物件売却などの方法が一般的。
リートは一般投資市場にさらに広くリスクを分担させる。

[292: 匿名さん]

>>291
バブル時にも抵当証券があったよなぁ・・・抵当権（いまでいうＳＰＣの債権）の証券化
人間は忘れやすい

[293: 匿名さん]

リートはいつ下がるのか？なんてね。

[294: 匿名さん]

価格の高低とロットの大小を区別すべきだ。
ブランドショップと大衆衣料の店では単価も違うが商品の数が違う
１００の単価を１売るのと１の単価を１００売るのでは売上げは同じだが
利益率が違う。
利益率が高いから１の売上げで成り立つ。利益率が低いから１００売れる。
１００の価格で１００のロットを出しても売れない。
１００の価格で１００のロットが売れるのはバブル市場だ。
１の価格で１しか売れないのは、市場の枯渇、不況の状態

不動産の場合
利回りの高低と価格の高低を区別して考えるべき
低価格で高利回り、高価格で低利回り
１０００万の投資で２０％の純利回と１億円の投資で２％の純利回り
利益は同じだが、原価償却費や元金返済が違う

高利回り高価格はハイリスクになるので企業が証券化でリスク分散する。
低価格の低利回り物件は、エンドに売却される。

高額の融資を受けられる個人は、高価格低利回りで減価償却をとる
投資をする。

[295: 匿名さん]

>>292
証券って英語でなんていうか知ってるかな。　本来の証券・・リスクを負うことで配当を得る
しくみが当時はまだなかったよね。

[296: 購入経験者さん]

株式市場で不動産関連銘柄（特にREIT関連）の株価が下落している。
これは先行きの金利上昇とREIT利回り低下により、これらの企業の業績悪化を見越しているから。
2006年度決算を見るとこれらの銘柄は悪くはないが、2007年度は厳しくなると見る人が多いという事。
株式市場の動きをみる限りでは、今後は不動産価格は良くて横ばい。
下落の可能性の方が大きいと言える。

[297: 匿名さん]

混同しやすいのは、高額不動産の売り手の利益率と買い手の利回り。
売主は手間をかけて売るから利益率は大きくないと困る。
そんな利益率の大きいものを買うのは買い手の損と考えるのは
低価格品しか買ったことのない者の発想。

一億円の投資を低価格高利回り物件１０箇所に分散するほうが
利益は大きい。しかし１億の低利回り物件を一件だけ買うのはありえない
他の収支との兼ね合いのなかでの戦略（キャッシュフローねらい）とみるべきなのだ。

[298: 匿名さん]

リートも複数物件の総和の平均値。
進学校の入学試験合格偏差値みたいなものだ。偏差値が下がれば東大合格者は減るかもしれないがもともと東大合格者が１名しかいないのが、いまの不動産市場。
入試偏差値が下がってもトップの学力は変わらないかもしれないし変わるかも
しれない。結果が出るのに時間差がある。
それより東大合格者の数を出して入学偏差値をたかめたいのが日本の不動産業界。

[299: 匿名さん]

つまりグループ企業のお荷物物件をリートに組み込んでも
少しならわかりゃしない、てことかな？

[300: 匿名さん]

自宅で登校拒否している問題児もリートに入れて磨けばなんとかなるかもしれないし
ダメならリートが傾くわけだし、それは個別の問題でしょ。
実物不動産のほうが面白いから私はリートは買っていないし不動産株も持っていない。

[301: 匿名さん]

リスク（不確実性）とリターン（利益率）は比例する。
利益の額は投資規模に比例する

マネーは集約するほど投資機会が増えるがビジネス規模が大きくなれば
リスクが増す。
リスクは投資家に分散させることで希釈できる。

証券化物件の残りかすやグループ企業のお荷物はそれなりの
評価額でリートに売却され組み込まれる。
優秀な物件だけでは企業が手放す意味がない。ダメなものも
組み込んでミドルリスクミドルリターンの投資に仕立てる

リートが下がってもリート物件が売却されて地価が下がる期待は
しないほうがいい。リートが下がって損をするのは投資家だし
下がったリートを底値で買って儲けるのも投資家。
不動産事業の出来不出来で地価が暴落しないしくみとしてリートがあるわけで
銀行が引き上げれば普通の投資は破綻するけど、市場に流通している限り
資金が枯渇するわけではない。
ただ、流動性が停止することはある。
リートが暴落し売買が成立しないと投資家が全て損を被る。

[302: 匿名さん]

>>296
トヨタの株が下がってもレクサスが安くなるわけではない。
三越の株が上がっても三越の商品が高値で売れるわけではない。
リートが上がることは不動産市況の好況を示すが
不動産不況になる前にリートが下がるのは雨が降る前に雲がでるのと
同じこと。
ただし雲が出たから嵐が来るというのは早とちり。
いままで大嵐と大雨が続いてやっとやんで雲間に日差しがでてきたばかり
また大嵐が来る心配はわかるが天気図で気圧配置を確かめてから
考えたほうがいい。

[303: 匿名はん]

ずっと雨やんで晴れてたのに傘差してたんだよ。この10年、日本人は。大雨じゃないよ。

みんなお金の出所はファンドファンド言ってるけど、結局ローン使う以上、金融庁次第。
かつての総量規制はなくても、小出しに締め付け、金商法よろしく「浅く広く」ですよ。
上がらないと言うか、都心はもはや上がれない水準。エンドレジはお鉢が回るのが最後。

[304: 匿名さん]

>>303
消費者物価は７４年から３倍近くになってきているのに、地価の平均値はそこまで
至らないというのかな？
都心が上がらないのは同意。しかし都下・横浜・川崎に続いて城東、千葉・埼玉が
平均坪単価１８０くらいまでは戻すと読んでいるのだが・・・

[305: 匿名さん]

＞ずっと雨やんで晴れてたのに傘差してたんだよ
何を指していっているのかわからんな。失われた１０年や就職難や自殺した経営者は
幻想だといいたいのかな。
地価の下落、残債割れで身動きが取れない状態は、実際問題錯覚ですまされんだろうよ。
地価下落は不良債権の処分でさらに助長されたわけで、金融庁に地価を制御する能力は
ないよ。日本と米国、その他世界の資本はオープンな金融市場でつながっている。
日本のマネーサプライを増やそうとすると米国の住宅バブルが起きる。
そういう状態なのだよ。

[306: 匿名はん]

ガイジンは傘なしで10年ボロ儲け。わかんないのは日本人だけ。輪転機回してた日本人より。

[307: 匿名はん]

現場見てない人が、現場気取りで言うのはやめましょう。

[308: 匿名はん]

金融庁にしか、地価を制御する能力は無いよ。現場知らないでしょ。

[309: 匿名さん]

だからこそ千葉埼玉で２０００万の債務超過に陥っている団塊世代を助けるためにも、都心をもう一段、上げてあげないとね。

[310: 匿名はん]

その発想、、、なんだかなぁ。
だめだこりゃって気がします。
マーケットは精神論や道徳論で動くのではありません。

一番遅れて上がったり下がったり、都心の余波を受けやすい場所で
典型的にずれて大金投じた方のために市場が動くわけではありません。

[311: 匿名さん]

旧大蔵省印刷局の人も
現場監督さんもみんな
アンカーつけてくれないと誰が誰に言ってるのか訳わかんね状態なんだだが・・・（；；）

[312: 匿名さん]

>>308
総量規制で大火事に水ぶっかけるやり方でなくガスの元栓じわじわ締めるのを「コントロール」
というのだが、まさか利上げを指して言ってないよね。
市場原理主義と開放市場というのは、ウォール街と金融庁と日銀のどれが「コントロール」の
主役なのかわからない状況生を造ることなんじゃないのか？

[313: 匿名さん]

銀行関係者、証券関係者、不動産関係者、不動産ファンド関係者、個人投資家
みんな中途半端な見解をのたまうから困るな。
こう思うというのなら、その理由も含めて書いてほしい。

[314: 匿名さん]

話をスレタイに戻すと、都心市場は供給量が半減した。
需給が人為的であれなんであれ逼迫したから価格があがっているわけだ。
グラフはｙａｈｏｏ不動産をもとに作成
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[315: 匿名さん]

>>308
親がやらなきゃ子は出来ぬ
地主が売らなきゃマンション出来ぬ
泣くデベと地主には地価のコントロールの魔力を持つと噂の金融庁とて勝てない
そもそも不動産業は国交省管轄だし

木を見て森を見ず
高値の都心ばかりに気をとられていないで供給の減に目をむけよう。

機を見てせざるは勇なきなり
来て見て買ったセザールのマンション

いまさらあの時都心買えばと後悔してもはじまらん

[316: マンション投資家さん]

都心にはマンションを建てられる敷地が激減している。
これからは必然的に郊外の物件を求めるしかない。
郊外物件を早く買っておけよ。

[317: 匿名さん]

建て替え物件（多摩みたいに）や、都営住宅の建て替え→定借ＭＳは出てくるんじゃない？

[318: 購入経験者さん]

>>302
意味不明で根拠なしの思い込みだけで書くのは良くない。
まさに「チラシの裏に書いとけ」だ。

なぜ不動産関連株が下がるのかの論理的説明になっていない。
説明できないなら感情だけでの反論は止めるべき。

不動産セクターでは、新興デベの業績不振が表面化してきた。
高値で郊外に誘導を図ったが思うように売れず、当初発表の業績を達成出来そうにないとこが
増えてきた。
強気の人とデベの人は「先高感があるのでわざと売り惜しみしている」と説明するが本当だろうか？
正直、疑問。

[319: 匿名はん]

>>312
利上げしなくてもコントロールなんて簡単に出来ますよ。
国交省いしゅーじゃないんだな、これが。

[320: 匿名はん]

>>313
その全部のキャリアに当てはまってたらいいですか。NPL、M&A、NRL、AM、マンション投資やってりゃそんな感じじゃね。

[321: 匿名さん]

>>318さん
＞なぜ不動産関連株が下がるのかの論理的説明になっていない。
それこそ「ブッ」ですね

株式市場の投資家心理は論理というより結果説明しかないでしょう。
株価の下がる理由は、
①空売りをする人がいる
②利食い売りをする人がいる
それだけ。論理的に説明したように見えるのは一種の創作の世界でしょう。
売ったほうが儲かるか売らないと損という相場心理だけですよ

実物不動産には株価の下落よりはマシな論理で説明できますよ。

[322: 匿名はん]

>>321
君こそ「ブッ」ですね（笑）

>株価の下がる理由は、
>①空売りをする人がいる
>②利食い売りをする人がいる
>それだけ。論理的に説明したように見えるのは一種の創作の世界でしょう。
投資の才能なしですな。
不動産投資も止めたほうがいいよ。
基本的に株価は収益に連動する。
儲けている会社の株価は上がるし、減益の会社の株価は下がる。
不動産関連（特に新興デベ）の株価が下がってきているのは業績下方修正等が原因。

[323: 匿名さん]

くだらん！！
いつのまに株屋のスレに堕したのか。
みんなそれぞれ好きな分野で投資すればよし。無益な言い争いは見苦しいぞ。

[324: 匿名さん]

このスレの主旨は、投資の観点ではなく、庶民が買えた都心のマンションが２倍になりつつある
現在、いつまで待てばまた買えるようになるか・・を考えるものだろう。
投資は当人の哲学でやればいい。
恋愛論と同じで、論ずるより実践だろう。儲け話を自慢したり人に押し付けるのはみっともない。

マンション新築価格がどうなるか。その背景を語るなかで不動産投資が出てきただけで
投資を語るのが主旨ではないから、その辺ご理解願えませんかね。

[325: 匿名さん]

ー＞３２４
賛成。

[326: 匿名さん]

確かに、もう少し実際の物件の動向を見ながら具体的な不動産に関する議論がほしいとこですよね。かなり強気な値付けでも順調に売れてる愛宕タワーとか、もう都心でよさそうな物件がない中で、浜田山の三井グランド跡の大規模低層開発で起きてる買えない買い手の価格引下げ要望おたけびとか、港区大規模タワーの最終案件になりそうな薬研坂とか、それらで起きている事象をよく見た上で自分なりの見解を論理的に書くべきだよね。私の見解としては1987,88年並みの大相場が今年の都心、城南地区に訪れると思うのですが・・・。供給減、建設コスト上昇、消費税先高感、金利先高感、まだ２人に１人ぐらいいる押し目待ちの人々、外資からみた日本の割安感、表面的に起きていることを理由付ける理屈を探せば無限に要因がでてくるが、やはり下がる理由はほとんんど見当たらない。

[327: 匿名さん]

大相場なら売る側に着くのが一番では？

[328: 匿名さん]

ただ87,88年との違いは、上がった後、下がらない点。だから売りたきゃ売ればいいし、自分の住む家であれば、更なる上昇リスクをとらない意味からホールドでいいんじゃないですか。売って上ったら、なさけなくない？なんとなく。

[329: 匿名さん]

ではいつまで下がらない、か？　あ、ここのテーマか。
さておき、自分で住む人でも、ピークで売って、便利な郊外に庭付き注文住宅
って方法もあるかも？

[330: 匿名さん]

そしたらそれで、「ジ エンド」だね。
６５歳過ぎてんならそれで良いんじゃないの。

[331: 匿名さん]

ｙａｈｏｏ不動産データで、エリアごとの価格の推移をグラフ化してみた。
都心・・・港区　渋谷区　新宿区　千代田区　中央区　文京区　豊島区の平均値

[332: 匿名はん]

>331
なるほど、2004年が底値だった訳ですね、先生。

[333: 匿名さん]

>>331

そんなの誰でも知ってる。そうじゃなくて各エリアの伸び率の差
>>314
と比較すると、数の減り具合と価格の関係で何かわかるいことはないかな？

[334: 匿名さん]

数年のデータではなくて、10年20年前からのデータはありませんか？

[335: 匿名さん]

>>334さん
>>91
あたりで貼ったつもりだが、暇人といわれ、バブル以降下がってあたりまえと馬鹿にされただけだったね。過去レスたどると前のスレあたりで不動産経済研究所のデータを加工したものにリンク貼ってある。あいにく、１９０１年からの各区の坪単価だが
不動産経済研究所とか東京カンテイ（中古データはサンプルの取り方が粗いが）のデータを探すと出てくる。
３５年前からの地価データならこのスレに幾度か貼った。

[336: 匿名さん]

供給戸数が減って価格が上がった傾向は都心が著しく、城南城西もほぼ同じ傾向
しかし、城北、城東は供給の減少とはあまり関係なく価格は上昇。
都心の低廉物件がなくなって周辺に染み出すのを拾う作戦か・・・

坪単価で城南・城西と城北の間の価格帯が空いているが、ここには都下と宮前区　青葉区　都筑区
など川崎、横浜の東京隣接エリアが続く

[337: 匿名さん]

>>336
横軸に戸数　縦軸が坪単価　　下から上に　２００１年　〜　２００６年

[338: 匿名さん]

1995年のバブル以前が知りたいです。
1995年のバブルは、大幅に上がっていた価格ではないのですか？
そこから下がり続けてきただけのように見えるのですが、
また1995年レベルにまで上がるというわけなのですか？

[339: 匿名さん]

団塊＋団塊Jr需要＆消費税増税の可能性を考慮すると、〜5年は下がらないでしょうね
良くも悪くも団塊（Jr）人口が与える影響は絶大ですから、
10年後には不動産状況も劇的に変貌してるかもしれません

リンクする例えかどうかは分かりませんが、
団塊Jr世代の大学受験競争倍率は偏差値50以下の私学でも楽に10倍越えてました
現状は把握しておりませんが、各種学校生き残りに必死ですし、
名前を書けば合格ってのが復活しつつあるかもしれません
但し、古今東西、6大学以上の評価は概ね変わっておりません
これを不動産に当て嵌めてみると・・・面白いかもねｗ

[340: 匿名はん]

その例え、少子化の観点からは自虐的？ですね。