23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[241: 匿名はん]

この春から入居開始してる割高賃貸って、軒並み空室ぞろいだと思うんだけど
結局、賃貸マンションは儲からん！
ってなって、投売りがはじまるような気がしないでも無い。
今のうちは金持ちが買うかも知れないけど、一通り金持ちが買ったら、後に残るのは庶民
庶民はまったくついて行けません。

とにかくこの1年で上に行くか、下に行くかははっきりするだろうね

[242: 匿名さん]

>>237
保有コストを考えると借りたほうが得なのだろうか。

維持管理コスト（管理費等＋固定資産税）は０．２万／月坪程度。
２０年以内のリニューアルコストは総計１０万〜１５万円／坪程度。

家賃１．４万月坪、分譲価格　３３６万／坪のケースなら
保有で浮く費用は
家賃１．４万／月坪−経費０．２万／月坪＝１．２万／月坪

①キャッシュで購入した場合
３３６万円／坪の投資で年間１４．４万円／坪の家賃費用が
浮く
元本に対して４．３％の配当を受け取るのと同じ。

複利なら１７年、単利と考えても２３年で投下資本回収。
リニューアルコストは発生するが１０万〜１５万円／坪程度。
投下資本回収後、売却する場合なら半値でも１５０万円／坪戻る。

中古価格をベースに考えれば売らないで人に貸せば１０％の
表面利回りは期待できる。

②借入金　６０％　自己資金　４０％の場合
２０２万円／坪　　　　１３４万円／坪
１４．４万／年のうち
金利３％なら６．１万円が利払い、８．３万円が配当
レバレッジが利いて利回り６．２％
短期固定で１％の金利優遇なら　７．８％

投下資本回収後、売却する場合なら半値でも５２万円／坪戻る。
賃貸するなら住宅ローンを投資用ローンに借り換えればいい。

[243: 匿名さん]

③借入金　９０％　自己資金　１０％の場合はこうはうまくいかない。

３０２万円／坪　　　　３４万円／坪
１４．４万／年のうち
金利３％なら９．１万円／坪が利払い、５．３万円／坪が配当
レバレッジが利いて利回り１６．６％
複利なら１７年、単利と考えても２３年で投下資本回収は同じ。

リニューアルコストは発生するが１０万〜１５万円／坪程度。

投下資本回収後、売却する場合なら半値なら自己資金の戻りは
ほとんどない。
賃貸する場合住宅ローンを投資用ローンに借り換えるには
追加投資がいる。

[244: 匿名さん]

＞この春から入居開始してる割高賃貸って、軒並み空室ぞろいだと思うんだけど

ミッドタウンレジはさすがに２５％程度らしいがそれより以下の都心物件は結構埋まって
いるのでは。
借り手は一般サラリーマンではなく、個人事業主や企業経営者主体。
分譲と違って引き渡し後即入居ではないし、内見しないで借りる人もいない。
高額になればなるほど、入居者審査基準もそれなりに厳しい。
家賃保障会社をつけても、決まるまで時間がかかる。
賃貸仲介は、仮押さえがしにくい。申し込みが重なると、借りられないケースも出てくる。
賃貸と分譲の格差がなくなり、分譲の賃貸と比較してきめようとする人もいる。
引越しも先の契約者を待っておこなうので完成から入居完了まで２ヶ月以上ずれ込む。
いままで質のいい賃貸物件がすくなすぎたのだろう。
高額賃貸は複数に仲介を依頼するので募集中の案内の数もふえて
一見空室が多いように見えるという一面もある。

相場を無視した高値物件は確かに空いている。高値で売りと貸しをいっぺんにやり
どっちに転んでもいいようにするのだが、そういうのはまともな賃料の物件に
客を流すだけ。

分譲の高値を正当化するためにわざわざ作った郊外の割高賃貸は、もうからんと
いう話になって切り売りするかも。
そうなれば、都心高値の郊外下落の構図かも。

[245: 匿名さん]

これまで、賃貸専用のマンションは外人向け高級マンション以外は
公団など公共セクターかワンルーム、コンパクトマンション業者が新築供給。
賃貸の多くは中古物件。だから、賃料相場は横並び安値安定傾向にあった。

ホテルに高級、スタンダード、ビジネス・・のようなクラス分けがあるのに
賃貸マンションには、それがなかった。

賃貸相場が安すぎるうちは、わざわざ新築マンションを買って貸すのは無駄という
認識が一般的だった、仲介の査定賃料も周辺価格をベースに考えていて
まとまな算出がなかった。
ここへきて、ファンドの出資するレジが分譲価格にみあった賃料を出しはじめ
幅がでてきた。
差異の理由があきらかなら、人は納得してカネを払う。

これからは、分譲、賃貸に限らず、ひとつの地域のなかでグレードが多様化する。
賃料や分譲の地域相場は、今後あまり意味をなさなくなるだろう。

階級社会のヨーロッパや多民族国家のアメリカなら、エリアごとに所得階層がすみわけ
まじりあうことがないだろうが、狭い国土で均一化社会を長くやってきた日本だ。
街も混浴の温泉みたいになっていっても少しもおかしくない。

[246: 匿名さん]

バブル以降地価が大きく揺れ動いた結果、結構な金持ちが王禅寺はおろか
龍ヶ崎や流山や金沢八景や浦安にすんでいる。
一方中央区・港区の湾岸タワーには３０代の若者がひしめいている。
山の手のエリアの品格までも、団塊ジュニアが崩壊させてしまった。

その上での格差の進行となれば、もはや瀬田だの落合だの御殿山だの言っても
はじまらない、マンション単位ではじめてプレステージが示せるような時代に
なるだろう。
三茶に高級マンションは似合わないと言ったところで出来てしまえば終わり
町の雰囲気がそこだけ駒沢並に変わる。嫌悪施設の逆だと思えばいい。

実際タワーマンション自体が、さまざまな職業、年齢層、多彩な幅の所得層が混在している
動物園のような世界だ。。
６０年７０年代の建物も世代も所得も均一化した郊外団地とまるで正反対の
賃貸でもさまざまレンジの多様化すすめば東京はますます面白い街に変わっていくはずだ。

そうなると、足立区だから下がったとか、港区だから上がったなどいう話でなく
西新井のあの物件だけは特別とか、南麻布でもあれだけはダメとかいう話になる。
「いつ下がりはじめる」ともなく、あるマンションはいつのまにか大暴落し
３Ａ地区の一角で都の土地に定期借地の格安マンションが分譲されたりする。
暴動が起きるほどの競争率も、その後いくつも類似案件がでてきていつしか安いのが
あたりまえになっていく。
一方、代官山の山手通りぞいに坪単価３０００万のハイパー高級マンションが建っても誰も驚かない。
収益還元法とは、そもそも地域相場から地価をはじき出す考えとは全く違う。

だから、２３区の地価はいつ下がるかという答えは、「平均値は下がらない」
下がる場所は下がって上がる場所はどんどんあがる。
いつから？

・・・もうはじまっている。

[247: 匿名さん]

正誤表
○郊外団地とまるで正反対の
×郊外団地とまるで正反対。

×、代官山の山手通りぞいに
○、代官山の旧山手通りぞいに

[248: 匿名さん]

すみません間違えです
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
家賃１．４万月坪、分譲価格　３３６万／坪のケースなら
保有で浮く費用は

②借入金　６０％　自己資金　４０％の場合
２０２万円／坪　　　　１３４万円／坪
１４．４万／年のうち
金利３％　35年ローンなら　0.777万円／月坪ローン返済
家賃１．４万／月坪−ローン支払い０．７８万円／月坪−経費０．２万円／月坪
＝０．４２万円月坪

年額５．０４万円／坪
自己資金　１３４万円／坪に対して　３．８％の配当
２０年後の残債　1１２．６万円

投下資本回収後、売却する場合評価が買値の半値なら１６８万円／坪
残債返済、仲介手数料5.1万円／坪リニューアル経費１５万／坪
を控除して３５．３万／坪返ってくる。

賃貸するなら１１２．６万の残債を投資用ローンに借り換えればいい。
０．９３万円月坪で貸せたら１０％の表面利回り。

これが
③借入金　９０％　自己資金　１０％の場合はこうはうまくいかない。
　　　３０２万円／坪　　　　３４万円／坪
月に浮く経費は
金利３％　35年ローンなら　１．１６万円／月坪ローン返済
家賃１．４万／月坪−ローン支払い１．１６万円／月坪−経費０．２万円／月坪
＝０．０４万円月坪

年額０．８万円／坪
自己資金　３４万円／坪に対して　2.4％の配当
２０年後の残債　１６８万円

投下資本回収後、売却する場合評価が買値の半値なら１６８万円／坪
残債返済、仲介手数料5.1万円／坪を控除して−２０．１万円／坪（損）

賃貸するなら１６８万の残債を投資用ローンに借り換えても利払いと
家賃が均衡するだけで無意味。

[249: 購入経験者さん]

確かにそう。しかし資産を保有できるオプションが②でもただでゲットできる。
オプション価値を考えれば②でも良いわけで、という考えをしております私は。

[250: 匿名さん]

>>249さん
慧眼おそれいります。
私がもやもやしていたことを一言で表現していただき感謝します。

そうなんです。２０年持って仮想の家賃で投下資本回収するイメージだけを
考えましたが、なにも半値になる前に売る権利や買い買える権利を持つこと
が資産形成の機会になるという考えをどう表現したらいいのか迷っていました。

ただ一定額まで上がったから、オプションを行使するケースと
含み益を生かしてステップアップ（買換え）するケースもあるわけで
後者なら税制優遇されたりもしますね。

[251: 匿名さん]

家賃払うなら安いところがなるべくいいという発想。それこそ郊外でも１時間くらいならいいや。
それで家賃手当ももらってなるべくためて。買うなら便利なところつー発想は、普通の庶民感覚
ではないですかね？　そうなると、ローンと家賃の差がかなり広がるんだけど。
ただの貧乏性かな（笑）

[252: 匿名さん]

ついでに言うと、安定した年収を得ることや、大企業に勤めることで不動産のコール・オプションがタダで手に入る。
大企業にいながらいつまでも社宅や家賃補助で賃貸に入っていると、底値の好機を逃す。
また、一旦自宅購入のオプション行使すると、買換えのためのノックイン・オプション（自宅が売れたら買える）に変わる。
先に、賃貸用不動産を買っておくと、マイホームのプット・オプションは制約を受けない。
（ローン枠の計算が全く別）

[253: 匿名さん]

そもそも住宅ローンと不動産投資ローンは別物
税制から何から全く違う

[254: 匿名さん]

プット・オプションで無くコール・オプション　買う権利ね。
慣れない金融用語使って間違えた。ごめん。
要するにローン審査が通るためには所得が高いこともさることながら大企業に勤めて勤務
年数が長いほうがいい。住宅ローンもそうだがことにアパ・マンローンはそれが顕著。

[255: 匿名さん]

>>254
ノンリコローンに所得とか関係あるのかなぁ・・

[256: 購入経験者さん]

ノンリコローンは理論上関係無いのかもしれないが、
アパローンでも収入が高いと金利は優遇されるねかなり。

[257: 匿名さん]

２〜４年前に生保や損保が全国で叩き売ったビルを２・３仕入れてれば・・

[258: 匿名さん]

>>２４５
個人投資家の話してますけど。

[259: 匿名さん]

>>251
極めてまっとうなお考えです。ただし郊外に住むと郊外の不動産の値動きしか
わからなくなる欠点はあります

[260: 匿名さん]

個人向けのノンリコがあるんだ・・・・し、信じられん。俺の借りたりそなのアパローン
０．５％しか優遇なかったけど、こんなのがあるんだ
http://www.nonreco.jp/

[261: 匿名さん]

小口のノンリコースローンを束ねて不動産担保証券として市場に売るのだな。
フラット３５のアパローン版か。エクィティの証券化でなくてもこういうことが
可能なんだな・・・いかん、もっと勉強しないと。
金利は誰がどう決めるんだろう。貸主の格付けとかあるのだろうか。
一般人がプライムレートで借りるなんてできんだろうけど。

[262: 匿名さん]

>260
シノケンってあのシノケン？

[263: 匿名はん]

シノケンがレンダーに斡旋するだけ。
シノケンは土地持ちに営業かけます。

[264: 匿名はん]

あのシノケンです。

[265: 匿名はん]

レンダーはシノケンの与信（あるのかないのか知らんが上場会社だからあるんだろう）元に、その客にノンリコつけるわけです。大東でも東建でも、プロジェクト的に儲かるから（業者が）出来る話。

[266: 匿名さん]

みんなどうやって１億円の物件買っているのかわからなかったけど、
事業用資産の買換え、居住用資産の買換えしか考えていなかったから
わからなかったが・・・
両方のクロス攻撃というのも有効なんだ・・・。


まず、年収１３００万程度あるなら
７５００万住宅ローン、自己資金１０００万で８５００万の都心物件を買う。
３割上がった時点で１億１０００万で売却
３０００万控除で、譲渡益課税なし。３５００万のキャッシュが手元に残る。
不動産会社を設立して
先ほどの３５００万を自己資金にしてノンリコースローンを借りて地方で一棟売りの
賃貸物件を買う。


都心値上がりでやたら、新築マンションの転売が多い。
その先に何がある
のかわからなかったけど個人でノンリコ借りられるということは
こういうことも出来るということだ。

[267: 匿名はん]

そのノンリコってあくまでシノケンならシノケン施工の、新築限定のハナシですよ。
世間一般の既稼動物件にノンリコが使えるとか思わないほうがいいです。現状。
SMBCとか擬似SPCで法人向けにプロジェクト融資したりするけど、利息は高いは額は求められるわだし。
そもそも個人じゃさすがに貸さないだろうし。貸す側も商売ですから（ロットも手間も必要）。

耐震偽装でDDで引っかかったりして、、、笑えない？

[268: 266]

>>267

これなんかどうですかね。ＳＰＣでもＴＭＫでもなく、小口のノンリコを
まとめて商業不動産担保証券を市場に売るみたいですが
なんだか、フラット３５のアパマンローン版という感じですか。

http://www.morganstanley.co.jp/loan/index.html

[269: 匿名さん]

266
買換えは　事業用⇒事業用　でも特例廃止
　　　　　　　事業用⇒居住用　もとより譲渡益課税の減免なし
　　　　　　　居住用⇒居住用　は特例あるが２回目は３年後
　　　　　　　これじゃ何もできないと思っていたら
　　　　　　　居住用⇒事業用　３０００万控除をつかえば譲渡益課税なし。
自己資金の増額にこれは使える。それでもって消費税の返還請求
（課税事業者の届けが必要だが）をやると、いろいろ楽しめそうだ。

[270: 匿名さん]

しかしまじめな話、いつまでも年平均１０％の上昇だったらえらいことに
なるな。

２００４年
賃貸用物件４０００万を自己資金１０００万＋アパマンローンで買う・
一定期間貸して空室になったら数ヶ月自分で住む。
その後３０００万控除を使って非課税で売却

３割あがっていれば自己資金は２２００万に
２００７年
アパマンローンを組んで８０００万の賃貸物件を買う・
２年以上貸して空室になったら数ヶ月自分で住む。
その後３０００万控除を使って非課税で売却
３割あがっていれば自己資金は　４６００万に

２０１０年
アパマンローンを組んで１２０００万の賃貸用物件を買う
一定期間貸して空室になったら数ヶ月自分で住む。
２０１３年ピークで３０００万控除を使って非課税で売却
３割あがっていれば自己資金は　8200万に

[271: 匿名さん]

おっと、最後のやつは６００万には課税されるな。
２年で店子が出ていかないとうまくいかないので定期借家契約で
家賃値上げは必須。安めに貸して、２年後に相場より多めに上げる。

[272: 匿名さん]

均質化社会のなかで育った日本人には、所得格差の急激な拡大が体感しにくい。
所得が１００倍の開きがあることを認めにくい。
超高級不動産を見ればバブルと騒ぎ立てる。

バーキンとノーブランドのバッグ
ロマネコンティとコンビニに売ってるテーブルワイン
１００インチプラズマＴＶとアナログブラウン管ＴＶ
ベントレーと国産中古車
ジョエル・ロブションのディナーとコンビニ弁当

いずれも１００倍の価格差があるのだから
月額家賃３万円の都営住宅のある青山に月の家賃３００万の住宅があって
おかしくない。

ブルゴーニュのビンテージワインの名品は、高騰した。高騰したけど
高騰したまま待てどくらせど安くならない。
５年前ならエルメスのバーキンは６０万で手に入った
高級品はつくられた希少性のなかで価格が作られる。高値が価値を
想像する。
コーチのバッグいくら品薄になっても価格は高騰しない。
人気に支えられたブランド価値がそこまでに至っていないからだ。

今の不動産の高値は決して膨れ上がるバブルではない。
自分の豊かさの表現装置に人々がつけた値札。

[273: 匿名さん]

規制と平等化で、みんな同じおなじふりをしてきたのが
市場原理主義により一変した。
車はＢＭＷで時計はロレックス、住いはタワーマンションの角部屋
そういう型に入ることで「おなじ」になろうとしたのが、気が付けば
上には上が、下には下がひろがっていた。
サラリーマン、年収７００万、３５００万のローン組んで・・という絵に描いた
標準タイプはどんどん減っている

運不運で冨の分配に差がつくのが市場原理主義。
それに文句をいうのにバブルという言葉しかおもいつかないとしたら
経済というものに疎い国民性がそうさせているのだろう。
バブルと声を荒立てれば、世の中がなんとかしてくれる？

機会を得た人はリスクを負って機会を得た。得なかった人は
リスクを恐れた。
バブルといっておけば自分の臆病さを他人に気付かせずに済む。

[274: 匿名さん]

確かに、高級であればあるほど、希少性が高ければ高いほど、上昇ピッチも早いし、価格の下方硬直性も高いといった法則がありますよね。広尾や青山あたりの超高級マンションは値動きを見ていても安心感が漂ってますよね。今回の上昇については当面、銀行が梯子をはずすことで港区のリッチ層の首をつることはなさそうなのでなおのことです。この上昇が千葉や埼玉にまで及んでくると、上昇に対する社会的な批判の声も出てくるので、郊外については庶民が暮らしに困らないように、適度に公的住居の供給を怠らなければ、極めて順調に日本経済は復調するんだろうね。

[275: 匿名さん]

安易な市場原理主義観だな。皆が皆、不動産や利殖に関心があるわけでもあるまい。誰もが機会を狙って血眼になれるほど暇でもない。想像してみろよ、皆が不動産や利殖に狂奔した場合を。庶民のなかにだって、頭のいい奴や商才に優れた奴はいくらでもいる。相場頼みの勝ち組気取りの連中なんて、たちどころに敗者だろ。

日本の不動産市場、とくに個人用なんて笑えるほど雑な思考、運まかせの連中が入り込んでる。不動産屋やマンション・デベの商売の仕方を見てもわかるが、日本人の多くは、国際的に見れば大して不動産や金融で儲けられる才覚があるわけでもない。それなのに庶民の生活基盤が崩れれば、日本自体が成り立たんよ・・・そうなったら他所で勝負できるのかね？何だかんだ言ったって、庶民が日本を支えてることは否定できんよ。

もっとも自己満足の豊かさ願望は否定しないよ。オイラは自己満足で仕事してるし不動産を買って利殖もしてる。でも、それだけのこと。妙な値がつけば、ラッキーと思う反面、バブルだって警戒する。先進国？のくせに不動産頼みの経済なんて、歪でると思ってるからね。個々人がうまく機会をつかめたといって満足するのは勝手だが、その理屈で世界が回ってるなんて考えるのは錯覚中の錯覚だわな。前回は泣きついた連中が沢山いたが、まあ何があっても政府に泣きつかず責任転嫁せず自己責任でやってくれ。

[276: 購入経験者さん]

通常、都心物件のほうが価格変動性は激しい。今上がっているところは大丈夫
とは言えませんね。今の価格水準だと、想定利回り2％程度の番町物件等ある
ことですし。この価格は少なくとも、今後のキャピタルゲインを織り込んだ
水準と言えるでしょうね。
家賃、家賃、全ては家賃の動向ですな。番町ですら坪2万の水準は超えられて
無い。これが2万5000、3万となるのか否か。

[277: 匿名さん]

あのー。市場原理主義観の批判は承りましたから、東京２３区のマンション価格が長期に横ばいなのか、造ったはずのショックアブソーバーが効かずに急落するのか
そう考える理由はなにか。その辺語ってくれませんかね。

[278: 匿名さん]

仮説を組み立ててシナリオを描いても、違う違ういうだけで筋道たった予測シナリオで反論する人がいないね。
考え方や世界観の批評でなくご自身の見通しはいかがなんでしょうかね。聞きたいなぁ

[279: 匿名さん]

安易な市場原理主義観だな。
＞所詮アメリカ製ですから。粗雑で単純でいいんじゃないの。


＞想像してみろよ。皆が不動産や利殖に狂奔した場合を。
いいなぁ、ロバートキヨサキの貧乏父さんそっくりだ。
奔走というところに敵意すら感じる。
私の主題をあなたは取り違えていらっしゃる。
わざわざ居住用不動産を家賃換算したのは、自宅を買換えて
大きな資産を形成するかつてのまっとうな夢がどうすれば実現
できるか考えたかっただけだ。
皆がそれやって頂戴なんて言ってないけど。


＞相場頼みの勝ち組気取りの連中なんて、たちどころに敗者だろ。
理由もへったくれもなくただ馬鹿だから負けるってことみたいだな。
誰が相場頼みなの。

＞運まかせの連中が入り込んでる。
そういう奴らの話をしてませんけど。
＞不動産や金融で儲けられる才覚があるわけでもない。
そりゃ才覚なければダメだ。

＞それなのに庶民の生活基盤が崩れれば、日本自体が成り立たんよ・・・
意味不明。どうして庶民の生活基盤が崩れるの？
すでに９０年代庶民の先輩は下がり続ける郊外の不動産を抱えて
平均２０００万近い評価損を抱えているのだよ。地価がもどせば
せめてその半分で１５年たった頃に住み買えできるじゃないか。


＞そうなったら他所で勝負できるのかね？
誰が？
＞何だかんだ言ったって、庶民が日本を支えてることは否定できんよ。
否定してませんよ。

＞不動産頼みの経済なんて、歪でると思ってるからね。
なんか変だな。金融と不動産が経済の基盤であると思いませんか？

＞その理屈で世界が回ってるなんて考えるのは錯覚中の錯覚だわな。
何を指してそういうの。

＞まあ何があっても政府に泣きつかず責任転嫁せず自己責任でやってくれ。
もとより、そんなこと考えてませんが。

[280: 匿名さん]

だってさぁ。考えてもみろよ。ついこの間まで、少子化で人が減るし誰も
値下がりする郊外なんて欲しがらないから、すぐに物件がだぶついて
暴落だって言ったのに
ちょっと波及しはじめたら、何？庶民の生活基盤が崩れる？
なにいってんの。地価下落のほうがよっぽど不況で庶民も就職も
中小企業もベンチャーの社長も苦しんだの忘れたかい？
自殺したやつも国外に逃げたやつもいっぱい知ってるよ。
個人の不動産投機ごときで地価が動いているんじゃなくて
証券化とファンドマネーが大きく不動産金融経済を動かす時代に
なったと述べてきたつもりだ。

[281: 匿名さん]

２７５は、通りすがりの酔っ払いだったようだな。

[282: 匿名さん]

でしょうね。
客観的にではなく、完全に感情まかせの扱き下ろしだなこりゃ。
見通しとか予測とかではなく、単にこのスレの流れが気に食わないから書き込んだだけでしょう。

[283: 匿名さん]

不動産、利殖、バブル　地価高騰　これって国民のトラウマだよね。
結局地価については時の運だからあれこれ考えても無駄・・って思考放棄してる
買えるときに買えばいい。って考えて税制やローンや賃貸の法律の知識や
相場の値動きや証券化の流れとかまるっきり勉強したがらない。

私のビジョンはこうだ。
バブルはない。高騰はあるけど、コントロールされた供給だし局所的限定的
だから。
マンション坪単価で２５０万を境に庶民がかえなくなるから、２５０万から
先かぎりなく双曲線上に上と下とで近づく構図。そうやって世の中で
２５０万坪単価が平均値になる。郊外の高級地は２４５万。
そこから安くなるにしたがって数がどんどんへっていく。
都心周辺の最安値でもっとも数の多いのが２６０万そこから高くなるにしたがって
数がどんどん減っていく。
双曲線のへこみ具合が今後の地価の変動というわけだ。
ピークも底値もかわらないが、真ん中の領域が増えたり減ったりすることで
物件の流動が促される。

[284: 匿名さん]

まあ前回のバブルのときには、めちゃレバレッジかけて無謀なリスクとって、
あげく夜逃げやトンズラ自己破産、債権放棄に債務免除なんてのがゴマンといた。
そうやってできた不良債権やら回収不能債権で銀行パンクしそうになって、
結局超法規的に国税投入で、国民全般に迷惑かけたわけでしょ。

自己責任のとりようがないほど大きななリスクには、
賭けられない仕組みを作らないとね。

[285: 匿名さん]

東京都心ですら土地の高度利用による縦方向への拡大をすすめれば、
延べ床面積は飛躍的に増大する。戸建を３０階建てにすれば、２９戸分が新たに生み出せる。
前回バブルの当時よりも都内の可住面積は確実に増大し、器は大きくなっているのだ。
こういう状況でバブル時と同じ、もしくはそれを超える高騰があるとすれば、
それはつまりその時点で相当ハイリスクな高値にあると考えるべき。

先高感、値上がり期待というプレミアムが剥げ落ちたとき、
住居としての物件の実力レベルまで価格の訂正に入るのが、
これが私の想定する値下がりのシナリオ。

そしてこのシナリオを補強する要因として、
抜きがたいプレイヤーとしての不動産業界の意向がある。
彼らは都心で荒稼ぎした金でしこんだ郊外や僻地を、今こそ売りたがっている。
羊を郊外へ移動させるため、都心ブームは終わりにする動機が彼らにはある。

[286: マンション投資家さん]

＞285
自己都合で想定する値下がりのシナリオは、感心しないな。
残念ながら下がらんものは下がらんのだよ。反転した上昇トレンドは変化なし。

今後、消費税導入前の駆け込み需要があるから、原則的には考えられない。
小泉さんと違い安倍首相はやる気満々だから、税調も一気に１６％に上げる、車からマンションまで高額商品は、飛ぶように売れんだろうナ。そん時は、そん時は何でも急騰するんだろうな。直間比率の見直し議論はまだ煮詰まっていないからその導入時期はわからんがな。

[287: 匿名さん]

じゃあ消費税アップの後はどうなるの？

[288: ビギナーさん]

>285
都心部の可住面積の予備力増加はそうですけど。
可住面積が縮小方向なら高値移行も狙えるというほど単純ではないが、
そういう観点で、一種低層（山の手M）、別荘地、京都の洛中（高さ制限、美観）はとばしてます。

>彼らは都心で荒稼ぎした金でしこんだ郊外や僻地を、今こそ売りたがっている。
羊を郊外へ移動させるため、都心ブームは終わりにする動機が彼らにはある。

郊外で儲けたいから、都心の高値のフラッグははずせないでしょ？
住居としての基本性能は総じて都心物件の方が高そうですよ。物件の実力レベルは個々に
反映されていくとしても、都心や23区部で安い供給が増えることはありえないでしょうから、
下がらないですよ。（絶対値は下がることも是ですけど、郊外相対性、物価相対性に価格下落の供給はないでしょう、開発業者に意義が無いですから。）
で、供給が増えなければ、おっしゃるシナリオは発動しにくくないですか？

[289: 匿名さん]

『最後の一等地』との言葉30年来聞くし（笑
ゼンリン見ると空き地もいっぱいありますね。都心でも。

[290: 匿名さん]

その都心の空き地をやすく分譲してくれますか？すぐ買いますから。