23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[22: 11]

>>13
＞バブル期の価格はどこでも、とにかく参考にならないのでそれを論拠にするのはどうかと。
「実需がなくなれば、それ以上値上がりすることはない」というのであれば、バブル期は都心で平米５００〜８００万、ものすごい郊外でも平米１００万くらいまでは実需があったということですよね。今との決定的な違いは何ですか？
現実に都心で平米５００〜８００万まで上がったんですよ。「参考にならない」理由は何ですか？
もっと論理的に、バブル期と今の地価上昇の違いをご説明いただきたいものです。

[23: 匿名さん]

銀座まで１時間かかる品川ナンバーより１０分の足立ナンバーが当然勝ちでしょ。

足立ナンバーって言ったって陸運事務所が足立区にあるだけでココが足立区な訳じゃないから。

当然、品川ナンバーも品川区に陸事があるだけでもうすぐ狛江市の世田谷区でも品川ナンバーだから。

ナンバー論議は全く意味無し！

世田谷の畑に囲まれて品川ナンバーのカローラ乗るより銀座へ１０分の豊洲でベントレーは
比べる事すらあり得ないぐらい足立ナンバーの勝ちだね。

あ、でも世田谷でも「狛江銀座」までなら１０分かな？
戸越銀座ですら４〜５０分かかる田舎だね。

[24: 匿名さん]

>22
都心居住だけど、ワンルーム、プラスアルファで２億円前後の
販売価格って、どこのこと指してるんですか？

[25: 22]

>>24
＞ワンルーム、プラスアルファで２億円前後
ってなんのことですか？　質問の意味がわかりません。誤爆？

[26: 匿名さん]

実需がなくてもバブル期には、マンション転がしで上がってたけど。土地は土地転がし。
買主が部屋を見ることさえなくても右から左に、業者から業者に転売されていった。
いい時代だったね。

[27: 匿名さん]

歴史は繰り返すと言うが、今も都心部ではマンション転がし、土地転がし。
ミニバブルとか言われているけど同じだね。
「今回は前回と違って実需がなくなれば上げ止まる」などと言える根拠はない。
歴史に学ばないヤツは同じ失敗を繰り返すんだろうな。

[28: 匿名さん]

へー。今もマンション転がし、土地転がしがあるんだ。
ちなみにババ抜きと同じで、最後に持った業者が前回は大損したんだけどね。買い手がなくなって。

[29: 入居済み住民さん]

>今も都心部ではマンション転がし、土地転がし。
理解してないな。
今は転がすじゃなく利回りだよ。
何時までもバブルに引きずってると現実がわからなくなるよ。

[30: 匿名さん]

>22
私は13ではありませんので論理的な根拠ではありませんが。
バブル期と今では経済状況が違います。
以前は収入を含めすべてにおいてバブっていましたが、今の景気は収入まで上がっていないでしょうし。
バブル時の不動産転がしの発想、土地神話などは現在では通用しないでしょう。
なんとか国債利回りを上回る程度の現在の価格はすでに実需がどこまであるのかを試されているのではないでしょうか？
そういう意味で下げに転じたら一気にいくと思います。

[31: 匿名さん]

＞今は転がすじゃなく利回りだよ。
わかってないな。
収益還元法だのなんだの言っても結局は都心はバブルになっている。
いつの時代も投機ってものはなくならないんだよ。現実を見ろよ。
ババを掴まないようタイミングに十分注意が必要なのも同じだがな。

[32: 住まいに詳しい人]

バブル期と今の最大の違いは所得の違いでしょう。
バブル期は正社員がほとんどで庶民まで所得が増大し、雇用の安定もありました。
今は、4割近くが非正規社員（派遣・フリーター）で庶民の所得は増大どころか減少・二極化。
雇用の安定もありません。

ま、今はREIT次第でしょう。
運用先に困った地方銀行などが買い支えてきましたが、もう収益還元法でも説明がつかない地価に
なった地域もあり、REITの利回りも低下しています。
リスクを負って投資してもおいしくない状態になればREITに金がまわらなくなり、業者間で
買い支えての高値維持も不可能になります。

[33: 匿名さん]

いまの値上がりのスピードは異常だが、
値段そのものは、だいたいこんなもんだと思います。
いままでが安すぎただけ。
「高値維持が不可能」なのはそうかもしれないけど、
いまは「高値」ではないと思います。

[34: 匿名さん]

>32
同感です。
ＲＥＩＴの下げ要因ってどんなものが考えられますかね？
利回り、日本の金利、外国の投資環境くらいかな・・・

[35: 匿名さん]

頭の悪い私にリートの利回りが低下すると地価が下がる仕組みを教えて下さい。
リートの利回りが低下して、リートが売られ値下がったら利回りはまた上がることになるんじゃ？
新規の募集に金が集まらなくなるからってこと？？？
それでも土地が安値で売りに出される訳じゃないですよね？
う〜む、いまいちよく分かりません。。。

[36: ２０２５年暴落論者]

>リートが売られ値下がったら利回りはまた上がることになるんじゃ？
違うよ。逆のサイクル。何かの要因で、家賃が下がる。利回り低下
リート価格の下落の始まりは、そういうこと。
お分かり？

[37: 購入経験者さん]

REITの利回りは下がりませんよ。お金の流れを理解してないね。
新規マネーが海外から流入してくるのはこれからですよ。
まあ、百歩譲っても、地価、マンション価格が2004年水準になる
ことはありません。私は今の価格水準でもマンション追加しました。

日本人の収入は上がってないけど、世界的に金余り、海外の人の収入は急上昇
してますから、日本の金融政策が現在のトレンドに逆行して鎖国状態にならない
限り、地価は高値維持はあっても、下がることは考えにくい。
ここにいる弱気派の意見に耳は傾けても、買いのタイミングを逃さないように。
よく探せば、旧価格と言わないまでも、新価格で残っている築浅、新築モノは
まだありますよ。みなが引いている時こそ買いのチャンスです。

[38: ２０２５年暴落論者]

去年あたりから大手企業のリストラが終わり、今年の好決算が続出する。

家賃下がると思うか？

逆で、値上がりしてリート価格も上昇。

まさに、値上がりだしたにすぎない。

[39: ２０２５年暴落論者]

＞３７
君いいね
気に入った意見だよ。
その通り、

しかし、悲しいがちょっと上がっただけでビビッて購入できない人間は多数いる。
そういう人は、理屈をコネテ永遠に買えん。

そんなもんだよ世の中は。

養老たけし作『○○の壁』ってやつにちかいモンだな。

[40: 37]

お褒め頂きありがとうございます。
私は今、経済成長著しいある都市に滞在中ですが、そこかしこにクレーン
があります。日本の比では無いスピードで不動産価格上昇中です。
流石に私もこういった都市はバブルを懸念しますが、日本のどこがバブル
なのか理解に苦しむ今日この頃です。
バブルかな？と考える段階は、REIT利回りが10年国債利回りとイコール
になった時でしょう。そこでようやく、バブル初期段階です。

[41: 住まいに詳しい人]

しかし海外からの金の流入に期待するバカはどこから湧いてくるんだ？
定期的に出てきてるけど。
もう海外からの投資は完了してるだろ。
これからは売り時を見定めている段階だと思うが。
安値で仕込んで高値で売る。
素人がむらがりだしたら売り時だ。
投資の基本だろう。

[42: 匿名はん]

これから海外から資金流入、国内企業の好業績、即値上がりだって・・・。マクロとミクロが必ずしもリンクしない時代に入って久しいのに、こういう楽観的な絵はどうやったら描けるんだ？？？

都心に限れば分かるが、この板の趣旨とはちょっとズレるだろ。都心は投機もありうる。儲かるんだから。でも、他の２３区や郊外に金つぎ込んで儲かるか？値上がり頼みで、収益性もそれほど期待できない。そんなところに金をつぎ込むより、不動産以外で回すよね。

[43: 匿名さん]

企業から家計にまだ回っていない。初任給は上がり、正社員を増やす動きはある。景気は上向き。超都心は富裕層でミニ・バブルとかなんとかで勝手にやっていただけばよいが、年収１千万までの８割程度の一般サラリーマンは当面郊外しかなくなる。
外資は当たり前だが、逃げ足も速い。グローバルな景気次第で、今のマンション動向も変わってくる。いつ下がるか？誰にも答えは出せない。「答え」はすべていい加減なものだ。明日は誰にも判らない。
したがって、他者に馬鹿だのなんだのという輩は、自分のことを言っている正真正銘の愚か者だ、ということだけは確か。

[44: ビギナーさん]

キャピタルゲイン狙いの投資の個人は下がり始めるを察知して売り抜けたい。
実住希望で都心やそれに近い所に買いたい人は、下がり始めたら下がるのを待って買えない。
（ようやく買って、途端にどんどん下がっても、別にすんで使ってる分には、いいかもしれないが、
普通は、怖いか、もっと下がるよと欲をかいて買えない。あとは個人のライフステージの問題）

デベではないですが、実住希望の人は、ライフステージいかんですけど、買えれば買っちゃった方が良いと思いませんか？賃貸があまっても賃料は上げにくいだけで、下がっていくのは少数。
実質利回りが低くて美味くないのは、オーナーの個人投資家サイドの話で、
賃貸居住者サイドでは必ずしも、賃料下落→可処分流動資産増加→いつか買うときの資金貯蓄増大とはならないかもしれませんよ。
それに上昇すれば、購入物件も上昇　＆　賃料負担も上昇　で敗者復活戦なしになってしまうかもしれません。だから住む人は買いでしょう？
投資の人は、買うものと買う場所の考え方が重要でしょう、これはまた次回。もちろん買わないで、
エマージング市場に行った方が儲かりますけど、ホント。でも、私はまだ不動産買います。

[45: 匿名さん]

実住でも、買っちゃった方が良いとは思いません。
人気物件は高くても抽選です。
当たるためには人気薄の部屋に応募せざるをえない。
人気薄の部屋は結局住んでも不満が出るし、中古で売るにも人気薄。
後で後悔するなら、わざわざ高く買う必要なし。

[46: 匿名さん]

>>36さん
賃料が下がったらリートの利回りが下がってリートが売られリートの価格が下がるのは分かりました。
（賃料の下落以上にリート価格が下がれば利回りは上がるようには思いますが。。。）

で、それが地価の低下に繋がるという仕組みです。
リートの価格が下がったらリート組織のバランスシートが悪化する。
それをリート組織は資産を売って対応するということですか？

[47: 37]

＞41
海外からの投資が完了した、とは初めて聞きましたよ。
あなたは直接、世界中の投資家とコンタクトがありますか？
ある人ならとてもそういうことは言えないはずだと思います。

確かに、不動産以外で回したほうが良いという考えはあるでしょう。
しかし資産の分散という意味で一定の需要はあり続ける。
郊外への投資の関心は最近高いですよ。都心オフィスだけで世界
からの資金は吸収できません。

[48: 大手企業サラリーマンさん]

参考までに私の廻りの不動産取得を報告。
①　大手一部上場企業勤務、勤務地場所は都心３区（千代田、中央区、港）
②　07年3月度決算は軒並み過去最高レベルの決算数字
③　しかし経営者は過去の反省からB/Sの軽量化を更に推進、郊外の社員社宅の処理等を
　　推し進めている。（本当に当事者は大変！）
④　結果、福利厚生のリストラが未だに進行中　⇒　社宅制度廃止へ。賃貸か新規購入への選択。

結果として、多くの人達が社宅制度廃止前に不動産新規取得作業を行っている。
取得地としてはDINKSは都心、家族持ちは郊外と分かれている。
ただし、取得物件は出来るだけ慎重に選択している（耐震問題等）
銀行は勤務先会社ブランドで問題なく融資実行。

まだまだ、新規マンション実需は存在していると感じられます。

[49: 匿名はん]

郊外からの収益性で外資が納得します？それに外資は東京や日本の不動産だけを見てるわけではないでしょ。外資のポートフォリオの一環としてつねに一定の需要は生み出すとしても、郊外まで含めて東京の不動産にこだわる必要はないのでは。

[50: ２０２５年暴落論者]

＞41
海外からの投資が完了したなぞ息巻いてるが、君は何モンだ？
ガンガン海外資金入ってきてるぞ。
君らシロートには、ワカランだろうがな。

俺の友人ファンドは、今年から３年で１０００億円投資するし、まだまだくるぞ。
日本国全土対象

＞３７
誹謗中傷を気にするな。
君のような視点は、投資自体グローバル化する中客観的に見えてる証拠で、とてもイイよ。
世界で戦争の無い時代が続く中、全世界で資本主義が流行病化している。
あと８年以内に９・１１級のテロが発生若しくは阪神淡路震災等が発生して、株やら何やら一旦は下がるだろうがな。

[51: 匿名さん]

今までの利回りが期待できない価格になった現在でも海外から資金が流入してくるとは思えませんね。
これから郊外が値上がるのは納得しますが…。
２３区の今後は一般所得者の購買力がどれほどあるかでいつ下がり始めるかが見える時期ではないでしょうか？

[52: 匿名さん]

下がりはしないけどすでに高止まってますね

[53: 匿名さん]

これから郊外も上がるとして、それはいつまでもではないですよね？
いつくらいまでを想定してます？

[54: ２０２５年暴落論者]

>48
君イイね
読みやすく分り易い文章。
明瞭でいい。

そうですか
川下の情報と書いては何だが、そうか、まだリストラ最中か？
少し遅れてるがな。
君の社長に言いたいが、社宅売却は無いよな。モッタイナイ。
あと、高くなる頃の２年〜３年後に売るんだろうな。
安定志向の社員は喜ぶがな。

IRのネタには大してならんだろうしなぜ売るのかな。

福利厚生は、重要な雇用ファクターと思うが。
同じ社宅に皆で住むというスタイル自体が今の新人には流行んないか？
確かに流行んないな。

社宅追い出される連中は気の毒、子育てで金かかるのにな。

それで、どの辺のマンションが流行ってますか？

[55: ２０２５年暴落論者]

＞４８
君の周りか、これは、失礼。

[56: ２０２５年暴落論者]

＞５１・５２
ココの管理人さんか？

下がらないな。

正常に経済が回り始めたし。
大底うったから。

[57: 匿名さん]

都心の供給が衰えはじめ新規供給が郊外に広がっている。８０年代のバブル時と同じだな。

[58: 大手企業サラリーマンさん]

＞５４
SOX404条導入で会計監査の厳格化の影響。特に実務に影響しない固定資産（社宅等）
の査定が厳しく、監査法人からたびたび指摘を受ける。その結果、社宅放出。
労組と経営陣との最後の攻防があるが、35歳ぐらいで管理職に昇格されるから労組も骨抜き状態へ。
ただし、教育の観点から新入社員は独身寮に強制収用。
地方出身者が約9割程度、純粋な東京出身者は少数。

上記が私の廻りで実際起こっている現状です。

取得地で人気があるのは川崎、横浜ですね。後は豊洲とか良く話題に上ります（笑）

[59: 購入経験者さん]

せっかくネットつないでるのだから、「不動産　ファンド」でグーグルでニュース検索してみたら？

「米大手ファンドのブラックストーン・グループが1兆円強の不動産ファンドの募集準備に入るなど、新しい動きもある」とか、「伊藤忠商事がドイツ証券、スクウェア・ワンの企業連合と病院不動産ファンド運用会社設立へ」、とか。「不動産投資ファンドが地価高騰をもたらしている。流入する資金の総額は約25兆円とも言われている。東京都心はすでに買い尽くし、いまや地方都市を襲いつつある巨額マネー。一見合理的に算出されているように見える不動産価格も、裏を返せば単なる期待感の表出に過ぎず、バブル再来を危ぶむ声が日増しに高まっている状況だ。」とか。
ニュースをどう解釈するかは個々人好きにすればよいと思うけど、間違った知識を前提に議論しても仕方ないしね。

[60: ２０２５年暴落論者]

>58
そうですか
＞SOX404条導入で会計監査の厳格化の影響。特に実務に影響しない固定資産（社宅等）
の査定が厳しく、監査法人からたびたび指摘を受ける。その結果、社宅放出。

会社法・SOX・・・・欧米か！（手！）　　世界に蔓延る資本主義化恐ろしいな

社宅は、大切なんだが。
君は、毒されないほうがいい。
自論は持つべきだな。

終身雇用もあって、日本のいいシステムだったんだから。
家賃を気にしないで、子供を２〜３人作って教育費かけられる。資源無い日本の得策だったわけ。
優秀な人材を輩出できたのも社宅があったからだ。
そうゆう人材のキッズが成長し所帯持つから、消費につながり経済が成長する。
今は、一世帯は、キッズは、MAX二人。
ほとんどが一人っ子。
ココの違いが１０年２０年経つと益々大きくなる。少子化は本当にマズイ。

だから、社宅をリリースするのは、長い目で見て企業や日本とってマイナスなんだ。
分ってると思うが。
日本独自の良いサイルクル作っていたが、終身雇用の終焉・社宅制度の廃止で加速する欧米化

流行は、欧米か！（笑）お笑いも、企業ルールも

そうですか、豊洲ね。
昔では考えられないが、川崎ですか。田園都市沿線は混みすぎ。
JR横須賀線の新駅のタワマン辺りがいいのですかね？
私の居住用には興味ありませんが。
投資先には駅近ならいいが

[61: 匿名さん]

豊洲ね。土壌汚染市場予定地でイメージ落としたね。
もともと都内の端っこで興味ないけど。
川崎の横須賀線新駅付近はタワマン乱立。タワマンの建築予定が更に次々でてくる。

[62: 匿名さん]

東京の人口がどうなるのかが全てだよ。
増え続けると思う人は買い、
今後は減少に転じると思えば売り。

[63: 入居済み住民さん]

やたらとバブルと同じだと主張する人が居るけど、どこがバブルなのか理解できません。
今回の地価上昇もバブル期と違って、一部リターンが期待できる地域にのみ集中している。
確かに昔ほどの利回りは期待できないかもしれないが、日本が低金利政策を続ける以上利益があがる。
日本だけで見ると現在の景気に似合わない地価上昇がバブルに見えるかもしれないが、
世界中を見れば日本の不動産投資がまだまだ魅力のある分野。
大崩壊でも起きない限りここ数年上がり続けるのだろう。

[64: 58]

＞60さん
ご指摘の通りですね、資本主義システムが確実に欧米化されてます事を実感致します。
それと都市部では少子化も確実に進行してますしね。（周りでも子供が居ない夫婦が多い）
2025年・・僕らバブル入社世代が一斉退職して田舎に戻る時、購入マンションの放出、暴落が
起きる可能性は大ですね。そうならない様に購入したマンション（中央区）を早めにローン返済し
処分して売り抜けたいですね（笑）
でも、都心マンションに関しては今はバブルではないと思います
確実に実需が存在しますので僕の周りに！都心の人口減は2020年ぐらいからですかね？

でも、何故最近の新入男性社員は地方出身者が多いのだろうか？
都心に住む親のご子息は働く必要がないのか・・・？
女子正社員は殆んどは東京出身者なのに・・縁故採用が禁止された影響かな？

[65: 匿名さん]

>都心に住む親のご子息は働く必要がないのか・・・？
>女子正社員は殆んどは東京出身者なのに・・縁故採用が禁止された影響かな？
いやあなた、４０前後にもなって、この程度の分析って…。

>でも、何故最近の新入男性社員は地方出身者が多いのだろうか？
そもそもこの部分が正しいのかどうか何か裏付け持っているの？
あなたの会社の話ってだけじゃ、視野の狭さが主婦レベルですが…。

[66: 匿名さん]

今フジでやっているけれど、猛暑怖そうだね。30年後にはという話しだし、子供の世代
どころかだし。日本というか東京というかは熱帯域だね。地価にも影響するのでは
ないかなとふと思った。

[67: 匿名さん]

大橋巨船のように気候により渡り鳥の
セカンドハウスを求めるよういなる。だから一人あたりの不動産平米需要は増える。
世界的に人口増の中で究極の実物資産の不動産がどこまで上がるか、想像を絶すすね。

[68: 匿名さん]

そうなったら、議員が進んで首都移転するんじゃない？（笑）

[69: 匿名さん]

東京は最優先で、整備・保護がされるので心配なし。
テポドン迎撃ミサイルも東京配備だし。
環境対策も、他の地域に先んじて進みますよ。

[70: 匿名さん]

いやいや、資産がどうの以前に食糧確保の心配をすべき。
自給力の低さから日本の国力が下がるか。

[71: 匿名さん]

欧米化という言葉が使われて久しいけど、欧と米って全然違うよね。
今の日本は米化でしょ。
欧と言っても北欧〜東欧まで色々あるし。

米型経済なんかいつまで真似るつもりだ。