23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[204: 202]

２）湾岸タワー供給過剰の終焉と今後の都心マンション

2003年問題。オフィスが供給過剰懸念をにらんで
財閥系大手不動産会社それを請負うスーパーゼネコンが
大規模マンションにシフトしたのが2000年当初。
湾岸・武蔵小杉・横浜ＭＭなどの高層マンションラッシュに繋がった。

それが思わぬ供給過剰を招いた。、
供給過剰は交通渋滞と同じで行ってみてはじめてわかる。
けれど後ろも詰まっていてひきかえせない。
竣工して売り切るまではどうしようもない。
仕様をぎりぎりまで落とし、コールセンターで対応しオペレーション
コストを下げなんとか乗りきった。
売り切ったところで利幅の大きい一斉に郊外にシフトした。

大手不動産会社は正直なところ、大衆相手の大規模タワーは
手間がかかりすぎて頼まれてもやりたくないというのが本音だろう。

都心部の高級賃貸だけでなく、賃貸相場自体がこれから徐々に
上がっていく。
分譲供給が減ることで賃貸需要が増える。賃貸供給も増えているが
新築賃貸は家賃相場を上げる方向に働くからだ。

エアタワーのサイトを見れば空室が日に日に減っているのがわかる。
ミッドタウンはさすがに入居率はまだ低そうだがそもそも200室の
ホテル型コンドミニアムだ。じっくり客を選んで入れていくだろう。

都心居住の超高級化がエンドユーザーの視野をもう一度郊外に
向けさせるか、都内の優良賃貸物件にむかわせるかはわからない。
とはいえ、新築賃貸マンションがピークのあとの都心住宅需要の
受け皿になるのは間違いないだろう。

[205: 匿名さん]

住宅を購入するために6000万円貯めたAさんがいるとしようか。
なぜ6000万円なのかというと、いまどき6000万円くらいださないと
買える物件の選択肢が少なくなってしまうし、6000万円なら
年収1500万円のサラリーマンでも10年で貯められる金額だからだ。

もちろん6000万円だせば、山の手区のそれなりの場所に
マンションが買えるしそれで当初の目標達成である。
だけどAさんは考えた・・地ぐらいの低い場所でよければ
3000万円でも十分マンションや一戸建が買えるし、
それでもぜんぜん困らない。あまった3000万円は個人年金
で運用すれば、6000万円で住宅と老後の経済的安心の
両方を手に入れることができる。

それに対して長期分割で住宅購入しようとするBさんは
Aさんが購入したような地ぐらいの低い場所のマンションなんて
はじめから選択肢に入らない。
「長期分割で購入するからこそいい物件を購入しなければ・・」
というスタンスである。

AさんとBさんのスタンスでどちらが正しいとか間違っている
なんていうことはないし、手堅いはずのAさんよりも無理して
優良物件を購入したBさんのほうが購入後の物件価格の上昇で
経済的にも得したなんてこともざらにあると思う。
だけど将来的に困らないのはやっぱりAさんだと思うんだよ。

[206: 匿名さん]

3000万のマンションじゃ、将来的に困るかも…

[207: 匿名さん]

＞２０６さんへ

まったく、文脈の読めない悪い方ですね。

[208: 匿名]

>>09 都心のマンションは土地代が半分以上。

購入するときは土地代も支払わなければならないのはそのとおりでしょうが、中古マンションを売却するときは、新地にして売れる訳ではないので「売却価格に、土地代は盛り込めない」ケースがほとんどでは？　土地代を回収できるのは、一戸建ての話だと思います。

　・売却可能価格＝（土地代）＋（建物価値）−（新地にするための費用）

だと思いますが、マンションの場合、ほとんどのケースで新地にできない（建替えですら困難という現実）わけで、すなわち「土地代は残る」は成り立たない、では？

古い話題へのレスですいません。

[209: 匿名さん]

>>208
東京港区山手線内のマンションは物件価格のうち土地持分の占める割合がおおむね5割と
思われますがそういう場所のマンションって築年数がいってもある程度以上は根落ちしない、
つまり建物価格の評価がゼロになっても土地持分の値段以下には中古価格がさがらない
傾向がありますよね。だからたとえば20年落ちの中古物件を購入して10年住んで売却する
なんていう場合でも買ってきたときと同じ値段で売却できる可能性があるわけですよね。
うまく地価上昇の波にうまく乗れれば買ったときの値段よりも高く売却できる可能性もある。
そこに都心の中古物件のうまみがある。

それでは物件価格のほとんどが土地持分のみと推定される3Aの築古マンションを
中古一戸建を土地値で購入するのと同じようなスタンスで購入することができるのか
というとそれにはやっぱり無理があるわけですよね。
港区3Aの築古マンションは、プロの目をもった人でマンションの価値を自分で責任もって
把握できるような人になら勧められるけど、とても素人には勧められない。
そこに中古マンションの難しさがあるわけですよね。

>>205
現金で買えない人は分割で買うしかないわけですけど、多くの場合はBさんのような
レバレッジをかけたような買い方になるわけですよね。もちろんそれがうまくいけば
いいわけですね。
だけど港区3Aの築古マンションを購入して成功するのはAさんのような人ですよね。

[210: マンション投資家さん]

このまま都心の不動産価格の高止まりが続けば、
自然に人は郊外物件に流れてくる。それ以外に選択肢は無いからだ。
賃貸のまま住み続けるという手もあるが、都心の家賃も上がりつつある。
上がり続ける家賃を払う非効率さに気付き郊外に物件を求める。
首都圏に人が回帰している以上、これは必然的な流れ。
郊外の物件をバカにしていると郊外の物件すら買えなくなる恐怖が襲ってくることになる。

[211: 匿名さん]

生活文化の成熟は、80年代のＤＣブランド・アパレルブーム、
バブル期以降のレストランブームと続いてタワーマンションブームで
衣食住が完結した。
かつての夢のマイホーム芝生のある庭付き一戸建ても
現実はアメリカ映画の郊外住宅とは程遠いウサギ小屋。
その代わりが湾岸タワーマンション。
天井の高い、広くて眺めのいいマンション。
バスルームから夜景を眺め、都市生活気分を満喫。
これこそアメリカ映画のＮＹコンドミニアムだ。

これが、長続きすると思いきや、都心底値のあだ花。
地価反転でうたかたの夢と消えつつある。

投資は、読みが外れた、失敗したと思ったら即逃げるのが肝心。
事態が改善するのを待つというのが傷を深くする。
待てば下がると思っていて上がったのなら、またいつか下がると
待つのでなく「待つ作戦の間違いを認める＝買えるところを買う」
が正解だ。

思えば、2002年頃から4年近くも都心近郊の安値は続いた。
湾岸でいけば、港南の7本のタワー。芝浦の4本のタワー
月島に3本勝どきに1本、豊洲に１本、東雲に４本、台場、有明に
３本、それ以外でも坪単価１８０〜２３０万で東京駅通勤３０分圏が
買えた。

これを買い逃したとしたら、若すぎたか、
優柔不断かくじ運が悪すぎるか高所恐怖症か人の意見にふりまわされる
人かのいずれかだったのだろう。気をとりなおして頑張ろう

[212: 匿名さん]

本当にいい買い物をしたのは、
港区でも内陸に坪250万円〜330万円で買えた人だと思うんだよ。
湾岸部のマンションが本当にお買い得だったかどうかは
やっぱりあと10年しないとわからない。

[213: マンション投資家さん]

今は都心の地価上昇に乗り遅れただけで実はそれほど致命的ではない。
まだ東京通勤圏内の新築物件は安値で多数ある。
本当に致命的なのはこれから郊外が上昇し郊外の東京通勤圏物件すらも買えなくなった時。
その後いつまで待てば物件が買えるのかわからなくなる。
万が一にもインフレになったら、貯蓄した頭金が目減りしてもう目も当てられない。

[214: 匿名さん]

＞港区でも内陸に坪250万円〜330万円で買えた人だと思うんだよ

念のために言うと、港区内陸の底値は物件平均で３３０万／坪であって、
３００以下で買えたのは高輪のタワー物件のお墓ビューの低層階あたり。
スミフのタワーの値付けは階差と方位で極端な差をつける。
シティータワー高輪で最上階は坪単価５４０万低層階１ＬＤＫは２７０万。
しかし虎ノ門レジデンスあたりでは、３３０万が下限坪単価。

２５０万で港区内陸が買えたなら私も迷わず買った。
安値は美化されて誇張されて誤解を生むものだ。
同様に、城南人気エリアの底値も誤解されている。
グランドメゾン三軒茶屋の杜平均坪単価２６０万で世田谷の新築の底値。

たいていの人は坪単価で記憶しないで大雑把な面積と、大雑把な価格でしか
覚えていない。過去の売り出し物件単価はどこにも記録が残っていない。
住宅情報誌をこまめに保存してないとわからない。

逆に言えば湾岸は２５０万以下だから価値があった。
実際実需で５０００万も金出して買うのに６６平米ぽっちじゃかみさんが許さない。
逆に７０００万以上出すなら、広くてながめがいい方がお買い得。
坪単価２５０万なら９２平米以上あって海が見える部屋がお買い得って話になるだろう。
坪単価３３０万６９平米の虎ノ門の低層階を７０００万で買うのも決して悪くはないが

いまのところ、同じ７０００万で買った物件は一方は９０００万になって片方は
８０００万だったりもする。
虎ノ門にしてよかったといえる実需の人は９０００万以上出して広い部屋が買えた人。

[215: 匿名さん]

ｙａｈｏｏ不動産のデータから各区の平均坪単価をグラフにすると
こんな感じ。字が細かくすまん。ＪＰＥＧを拡大してみてくださいませ。

[216: 匿名さん]

港区内陸の底値は330じゃないですね
もっとかなり下がありました
港区内陸で250台/坪でかいました。
眺望もよいし、角部屋でスペックも
はっきり言って今の虎ノ門パークコート
なんかより良いです。
ちょうど同時期グランドメゾン三軒茶屋を
83m2でたしか5400の提示を受けた記憶があります
16,7Fあたりでした
両方買っとけば、、、なんて当時は無理でした

[217: 匿名さん]

Ｘ軸が切れたが、２００１年から２００６年（２００７年１月時点）。↑
底値は２００４年

[218: 匿名さん]

＞２１６
それは大変興味深いお話ですね。要するに値引き販売ですか？
２００３年ですよね。湾岸の安売りの影響でそこまで内陸は苦戦したのですか。
知りませんでした。大変勉強になります。
というか２１２はあなたの自慢話だったんですね（；；）

[219: 匿名さん]

2004だとおもいますね
三茶は最後に10件ぐらい売れのこりました
自慢に聞こえたようなら失礼しました
不動産は時の運です

[220: 匿名さん]

いえいえ、心底驚いて敬服しています。内陸はどのあたりなのか大変興味がありますが聞かないでおきます。２００４年は販売残は湾岸物件しか記憶になくて失礼しました。
そうですか・・・うーん。すごい。

[221: 匿名さん]

おそらく、ＰＨ芝タワーでしょうか。ザ・ハウス南麻布でもうらやましい。

[222: 匿名さん]

２１４さん、
湾岸7000万円物件と内陸7000万円物件のどちらが投資として優れていたかは今後の投資を考えている人には興味ある話ですね。そのまま今後の、狭い都心新築と広い郊外新築の選択に重なります。
私は片手間の投資ですので内陸7000万円物件に一票です。築浅が築古に移行していく過程では逆転現象が起きると思いますよ。湾岸7000万円物件を持ったら、売り時を逃さないために相場から目を離せないですね。

[223: 匿名さん]

港区内陸でも白金高輪あたりだと坪250万円くらいの値付の新築マンション
ありましたね。ある意味では湾岸の坪180万円よりずっと割安に感じました。
だから湾岸で坪300万円だとどうしても割高に感じてしまいます。

[224: 匿名さん]

１９９９年から２０００年にかけてマンションを探した者です。当初荻窪の新築低層マンションが
坪単価２５０位だった記憶があります。
その後、確かに青山、麻布の中古が坪単価３５０だった時期があり、迷いましたが、坪３３０で
港区の外れの新築タワー低層階を購入しました。
青山、麻布の中古を買っていたら、と今でも思うことがありますが、その頃はこのままの状態が
長く続くような気がしていました。
私のような素人にとっても、確かにあの時代の都心は今にして思えば謎のような安値でした。
決断しなければいけない時期に、出来た人は少ないのでしょうね。
この後のことは五里霧中ですが、今のマンションを賃貸に出してでも長く持っておくか、
ローンを早めに終わらせて売却した方がいいのか、迷うところです。

[225: ２０２５年暴落論者]

＞２２４君センスいいね
薦めるなら断然保有だよ。
もちろん手元資金で補填する必要なければの話だが。
ローンを早めに返す必要ないだろ？
金利安いんだから。
そんないい場所ならまだ上がるよ。

イタリアの友人もこのユーロ高と、日本の土地の安さにほれ込んで物色してるが、戸建てとタワーマンしか視野に入れてないな。
ローマしかりミラノ・ナポリ郊外まで今年になって値上がりがひどいらしい。
為替見れば一目瞭然だが。
そういえば、２００２年の日韓杯頃からヨーロッパ人増えたが、イタリア人観光客もふえた。
世界的に見て安いいんだろうが、日本も舐められたものだ。

[226: 匿名さん]

>>222
マイホームの場合、転売価値は二の次。
相場の高い時期に住み替えは含み益を将来の含み損に変えるようなもの。
高値で売ったとして住み替えにしばらくは賃貸覚悟。
売り急いでさらに値上がりした日には目もあてられない。

賃貸に出しているなら答えは簡単。
６年目まで待たないと３９％の譲渡益課税。
７０００万で３割上がっても１３００万しか儲からない。
二倍になるなら売りもいい。２７００万の高額納税者になれる。
でも、
湾岸家賃は１．４万／月坪　２８坪　３９万
内陸家賃は２．０万／月坪　２１坪　４２万
なら、全額ローンでもない限り、自己資金に対する利回りも
手取額も結構な額になろう。
長く持てばキャッシュフローで潤うし残債も減る。
家賃の上昇期待でも空室リスクの低さでも、湾岸高層階と内陸低層階では
内陸に分がある。

[227: 匿名さん]

セカンドで７０００万物件持てるならいいけど、実際に住まないと３０００万控除は
使えない。短期の転売は何もいいことはない。

[228: ２２７]

赤字法人でも所有していて法人名義なら１０％の課税だからメリットはあるか・・・
今年になって短期転売するのはみな業者だよね。

[229: 匿名さん]

投資でいうなら郊外の３ＬＤＫでなく都心の１ＬＤＫが断然有利。
①貸し易い
②需要も多い
③月坪賃料が高い

５０００万の物件で
郊外８千円／月坪　２４坪　１９万（たまプラーザ）
都心　１．５万／月坪　１３坪　１９．５万
郊外ファミリータイプは家賃２０万越えると借り手が減る。

問題は、値上がり幅
都心がピークで郊外が値上がり途上だとすると
買い時売り時によっては郊外がキャピタルゲインが大きい

ピークのあと天井が長く続くとすれば
下落を恐れて売り急ぐ必要はない。
たまプラーザは２３０で天井感すらあるが、松戸
あたりなら今正に底値。利回りは高いかも

郊外こそ売り残りが出て思わぬ安値で新古物件が買える可能性も
とはいえ、下がっても底値キープできるのはやっぱり都心。

[230: 匿名さん]

不動産屋の売り文句だね。これで失敗した連中は周りに結構いる。世の中には小金持ちの一人暮らしより堅実なファミリー所帯の方が、圧倒的に多いんだよ。入ってるときはいいが、１LDKで賃料２０万くらいになったらしばらく空き部屋となるリスクはつねに考えた方がいい。でもね、ファミリー向け賃貸物件はしょぼいのばっかりだから、郊外でも場所のいいそこそこの分譲物件なら一定の需要がつねにある。賃料安くしたって価格も安めだから、安定した利回り確保ができるんよ。

[231: 匿名さん]

さて、話をスレタイにもどすと、上がる気配はあきらかになったが
上がったあといつ下がり始めるかというと、下がる要因が見えない
限り、いつまでも下がらないという結論になるのだろう。

都心物件でも値引きラッシュを経験した業界は同じ過ちを繰り返さない
分譲物件が売れなくても、ファンド物件の土地仕入れ、企画、物件建設
譲渡、賃貸管理、建物管理の方が、口うるさいエンドの客より楽だから
そっちの売り上げが保てるうちは食うに困らない。

どこのモデルルームでも販売員がやけに強気なのは、上から販売を
急がされていないせいだろう。
他所に男ができた彼女と同じで、我々の知らないところでよろしくやっているのだ。

[232: 匿名さん]

＞２３０
そういう考えの人が増えて、本まで書いてる人もいる。
問題は、出口。郊外ならあえて新築にせずに中古をリフォームだろうし
新築なら、長く持って時期を見てうればいい。
空室リスクは、物件選びの問題。
サブリースに頼って５年放置したあと、賃貸管理に切り替えられ
家賃が下がって嫌気がさすか、半端な時期に出られてあせって
安値でいれるのが下手なんだよ。
持ちきれなくて売るくらいなら最初から買わないほうがいい。
不動産など他人任せで儲かるものではない。

まず、物件立地と階数で負けない競争力のあるものしか買わないこと。
次に、半年は空室でもローン・管理費が払える資金を持って決して募集
家賃をやたらに下げない。シーズンが来れば必ず埋まる。
店子をしっかり選ぶ。支払い能力でなく長期に借りてくれそうな客こそ
いい客。
別に失敗するやつは都心でなくても郊外でもうまくいかないよ。
場所のせいでない。要は、買う時期と物件のよしあしだろうよ。

[233: 匿名はん]

一部以外は狭くてチープなつくりの日本の物件に、目をくれるヨーロッパ人がいるとはね。アジア人だって、金がある連中は満足しないと思うがね。だって遥かに快適な環境で広くて安くて豪華なアパートは増えてるし、そっちのほうがマーケットの成長率も高い。東京のモノが安いとは思わんが、仮に安いとしたら安さに見合った程度のモノってこと。

美しい国だとか大国だとか何とかいったって、他の地域が伸びているのに日本は相変わらず。東京の相対的な位置づけは、９０年代までと比べれば遥かに下がってる。アジアの大都市住宅ツアーでもやってみれば、日本や東京が格別価値が高いなんて発想は、夜郎自大であること一目瞭然じゃない。

[234: 匿名さん]

いまの、都心マンション相場はリートやファンドの想定家賃が
分譲価格を引き上げる形になっている。

家賃ベースの収益還元価格を求めてみる。
仮に表面利回り５％で考えると

月坪２．０万なら坪単価４８０万
月坪１．６万なら坪単価４００万
月坪１．５万なら坪単価３６０万
月坪１．４万なら坪単価３３６万
月坪１．２万なら坪単価２８８万
月坪１．１万なら坪単価２６４万
月坪１．０万なら坪単価２４０万
月坪０．９万なら坪単価２１６万
月坪０．８万なら坪単価１９２万
月坪０．７万なら坪単価１６８万
月坪０．６万なら坪単価１４４万
月坪０．５万なら坪単価１２０万

となるのだが都心部はおおむねこの線におさまっている
港区湾岸の賃貸も転売価格と募集賃料が１．４万　３３６万近辺で
出てきている。

世田谷、たまプラーザ、は分譲価格が先行して上がって
賃料が追いついていない。
たまプラ　２２０万／坪　月坪８千円ならキャップレート４．３％
世田谷　　３３０万／坪　月坪１．１万円ならキャップレート４．０％

都心ほど高家賃の需要があり郊外は低家賃。
周辺部、郊外の新築の賃貸市場は未開拓だが
普通は２０万の家賃を払うくらいならローンを払って買うだろう。
ただし高級化が進むなら話は別だ。

２３区内平均支払い家賃は１５万円程度だが
神奈川にいくと１０万以下に下がる。
郊外で賃貸はそもそも低所得者・若年層が主体。
低家賃の郊外は家賃を払うより買ったほうが安い世界。
ローン金利と賃貸利回りのイールドギャップが２％あれば
この程度の価格にはなる。

[235: 匿名さん]

逆の見方をすると、先々ローン金利が上がっていくなら還元利回りは
もっと大きくないといけない。つまり分譲価格が下がるか勝手に地価があがって
高級住宅地になってしまうか。
この先郊外が大きく二極化する。

[236: 匿名はん]

発想は面白いけど、グロスキャップ５ってのは、自用・区分・単発でどうなのって思わない？

[237: 匿名さん]

>>234
ランニングコストを考えなければ、表面利回り5％だと
20年分の家賃でマンションが買えることになる計算だけど
マンションは、固定資産税・管理費・修繕積立金・大規模修繕費用
などのランニングコストが大きい。

おそらく表面利回り5％ではマンションをローンで購入して
家賃でローンを払うという方式だと永遠にマンションは自分の
ものにならないと思うし、マンションを現金で購入して
人に貸す場合でもマンションが自分のものになるのに35年
くらいかかってしまうと思うんだよ。
マンションが老朽化すれば新築時の家賃も維持できない
だろうしね。

マンションの価値の下落は新築時に大きいことも考えると
>>234の家賃なら借りたほうが圧倒的に有利だと思う。

[238: マンション投資家さん]

>>237
そう。その通りだ。
ランニングコストは予想以上に大きいし素人が儲けようと思っても難しいのが現実。
しかしマンションはインフレのリスクヘッジにはもってこいだ。
家賃はキャッシュフローを生むからだ。
これからなら郊外の好立地物件は値上がりもするだろうから尚良い。

[239: 匿名さん]

>237
ただで家を、どんなに時間がかかろうとも、手に入れられる
可能性が計算できるというのは、とても安い水準では無いでしょうか。
という思いで、特に韓国、日本に投資資金が入ってくるのでしょう。

[240: 匿名さん]

＞ただで家を、どんなに時間がかかろうとも、手に入れられる

マンションが出費なしで手に入るとしたらそれは物件を管理する
ことに対するリスクプレミアムの積み重ねの結果でしょうね。
マンションがただで手に入るような気がするのは錯覚。

マンション投資は、少なくともインカムゲインは
表面利回り10％くらいの中古物件を現金で買う
くらいでないと話にならないね。

[241: 匿名はん]

この春から入居開始してる割高賃貸って、軒並み空室ぞろいだと思うんだけど
結局、賃貸マンションは儲からん！
ってなって、投売りがはじまるような気がしないでも無い。
今のうちは金持ちが買うかも知れないけど、一通り金持ちが買ったら、後に残るのは庶民
庶民はまったくついて行けません。

とにかくこの1年で上に行くか、下に行くかははっきりするだろうね

[242: 匿名さん]

>>237
保有コストを考えると借りたほうが得なのだろうか。

維持管理コスト（管理費等＋固定資産税）は０．２万／月坪程度。
２０年以内のリニューアルコストは総計１０万〜１５万円／坪程度。

家賃１．４万月坪、分譲価格　３３６万／坪のケースなら
保有で浮く費用は
家賃１．４万／月坪−経費０．２万／月坪＝１．２万／月坪

①キャッシュで購入した場合
３３６万円／坪の投資で年間１４．４万円／坪の家賃費用が
浮く
元本に対して４．３％の配当を受け取るのと同じ。

複利なら１７年、単利と考えても２３年で投下資本回収。
リニューアルコストは発生するが１０万〜１５万円／坪程度。
投下資本回収後、売却する場合なら半値でも１５０万円／坪戻る。

中古価格をベースに考えれば売らないで人に貸せば１０％の
表面利回りは期待できる。

②借入金　６０％　自己資金　４０％の場合
２０２万円／坪　　　　１３４万円／坪
１４．４万／年のうち
金利３％なら６．１万円が利払い、８．３万円が配当
レバレッジが利いて利回り６．２％
短期固定で１％の金利優遇なら　７．８％

投下資本回収後、売却する場合なら半値でも５２万円／坪戻る。
賃貸するなら住宅ローンを投資用ローンに借り換えればいい。

[243: 匿名さん]

③借入金　９０％　自己資金　１０％の場合はこうはうまくいかない。

３０２万円／坪　　　　３４万円／坪
１４．４万／年のうち
金利３％なら９．１万円／坪が利払い、５．３万円／坪が配当
レバレッジが利いて利回り１６．６％
複利なら１７年、単利と考えても２３年で投下資本回収は同じ。

リニューアルコストは発生するが１０万〜１５万円／坪程度。

投下資本回収後、売却する場合なら半値なら自己資金の戻りは
ほとんどない。
賃貸する場合住宅ローンを投資用ローンに借り換えるには
追加投資がいる。

[244: 匿名さん]

＞この春から入居開始してる割高賃貸って、軒並み空室ぞろいだと思うんだけど

ミッドタウンレジはさすがに２５％程度らしいがそれより以下の都心物件は結構埋まって
いるのでは。
借り手は一般サラリーマンではなく、個人事業主や企業経営者主体。
分譲と違って引き渡し後即入居ではないし、内見しないで借りる人もいない。
高額になればなるほど、入居者審査基準もそれなりに厳しい。
家賃保障会社をつけても、決まるまで時間がかかる。
賃貸仲介は、仮押さえがしにくい。申し込みが重なると、借りられないケースも出てくる。
賃貸と分譲の格差がなくなり、分譲の賃貸と比較してきめようとする人もいる。
引越しも先の契約者を待っておこなうので完成から入居完了まで２ヶ月以上ずれ込む。
いままで質のいい賃貸物件がすくなすぎたのだろう。
高額賃貸は複数に仲介を依頼するので募集中の案内の数もふえて
一見空室が多いように見えるという一面もある。

相場を無視した高値物件は確かに空いている。高値で売りと貸しをいっぺんにやり
どっちに転んでもいいようにするのだが、そういうのはまともな賃料の物件に
客を流すだけ。

分譲の高値を正当化するためにわざわざ作った郊外の割高賃貸は、もうからんと
いう話になって切り売りするかも。
そうなれば、都心高値の郊外下落の構図かも。

[245: 匿名さん]

これまで、賃貸専用のマンションは外人向け高級マンション以外は
公団など公共セクターかワンルーム、コンパクトマンション業者が新築供給。
賃貸の多くは中古物件。だから、賃料相場は横並び安値安定傾向にあった。

ホテルに高級、スタンダード、ビジネス・・のようなクラス分けがあるのに
賃貸マンションには、それがなかった。

賃貸相場が安すぎるうちは、わざわざ新築マンションを買って貸すのは無駄という
認識が一般的だった、仲介の査定賃料も周辺価格をベースに考えていて
まとまな算出がなかった。
ここへきて、ファンドの出資するレジが分譲価格にみあった賃料を出しはじめ
幅がでてきた。
差異の理由があきらかなら、人は納得してカネを払う。

これからは、分譲、賃貸に限らず、ひとつの地域のなかでグレードが多様化する。
賃料や分譲の地域相場は、今後あまり意味をなさなくなるだろう。

階級社会のヨーロッパや多民族国家のアメリカなら、エリアごとに所得階層がすみわけ
まじりあうことがないだろうが、狭い国土で均一化社会を長くやってきた日本だ。
街も混浴の温泉みたいになっていっても少しもおかしくない。

[246: 匿名さん]

バブル以降地価が大きく揺れ動いた結果、結構な金持ちが王禅寺はおろか
龍ヶ崎や流山や金沢八景や浦安にすんでいる。
一方中央区・港区の湾岸タワーには３０代の若者がひしめいている。
山の手のエリアの品格までも、団塊ジュニアが崩壊させてしまった。

その上での格差の進行となれば、もはや瀬田だの落合だの御殿山だの言っても
はじまらない、マンション単位ではじめてプレステージが示せるような時代に
なるだろう。
三茶に高級マンションは似合わないと言ったところで出来てしまえば終わり
町の雰囲気がそこだけ駒沢並に変わる。嫌悪施設の逆だと思えばいい。

実際タワーマンション自体が、さまざまな職業、年齢層、多彩な幅の所得層が混在している
動物園のような世界だ。。
６０年７０年代の建物も世代も所得も均一化した郊外団地とまるで正反対の
賃貸でもさまざまレンジの多様化すすめば東京はますます面白い街に変わっていくはずだ。

そうなると、足立区だから下がったとか、港区だから上がったなどいう話でなく
西新井のあの物件だけは特別とか、南麻布でもあれだけはダメとかいう話になる。
「いつ下がりはじめる」ともなく、あるマンションはいつのまにか大暴落し
３Ａ地区の一角で都の土地に定期借地の格安マンションが分譲されたりする。
暴動が起きるほどの競争率も、その後いくつも類似案件がでてきていつしか安いのが
あたりまえになっていく。
一方、代官山の山手通りぞいに坪単価３０００万のハイパー高級マンションが建っても誰も驚かない。
収益還元法とは、そもそも地域相場から地価をはじき出す考えとは全く違う。

だから、２３区の地価はいつ下がるかという答えは、「平均値は下がらない」
下がる場所は下がって上がる場所はどんどんあがる。
いつから？

・・・もうはじまっている。

[247: 匿名さん]

正誤表
○郊外団地とまるで正反対の
×郊外団地とまるで正反対。

×、代官山の山手通りぞいに
○、代官山の旧山手通りぞいに

[248: 匿名さん]

すみません間違えです
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
家賃１．４万月坪、分譲価格　３３６万／坪のケースなら
保有で浮く費用は

②借入金　６０％　自己資金　４０％の場合
２０２万円／坪　　　　１３４万円／坪
１４．４万／年のうち
金利３％　35年ローンなら　0.777万円／月坪ローン返済
家賃１．４万／月坪−ローン支払い０．７８万円／月坪−経費０．２万円／月坪
＝０．４２万円月坪

年額５．０４万円／坪
自己資金　１３４万円／坪に対して　３．８％の配当
２０年後の残債　1１２．６万円

投下資本回収後、売却する場合評価が買値の半値なら１６８万円／坪
残債返済、仲介手数料5.1万円／坪リニューアル経費１５万／坪
を控除して３５．３万／坪返ってくる。

賃貸するなら１１２．６万の残債を投資用ローンに借り換えればいい。
０．９３万円月坪で貸せたら１０％の表面利回り。

これが
③借入金　９０％　自己資金　１０％の場合はこうはうまくいかない。
　　　３０２万円／坪　　　　３４万円／坪
月に浮く経費は
金利３％　35年ローンなら　１．１６万円／月坪ローン返済
家賃１．４万／月坪−ローン支払い１．１６万円／月坪−経費０．２万円／月坪
＝０．０４万円月坪

年額０．８万円／坪
自己資金　３４万円／坪に対して　2.4％の配当
２０年後の残債　１６８万円

投下資本回収後、売却する場合評価が買値の半値なら１６８万円／坪
残債返済、仲介手数料5.1万円／坪を控除して−２０．１万円／坪（損）

賃貸するなら１６８万の残債を投資用ローンに借り換えても利払いと
家賃が均衡するだけで無意味。

[249: 購入経験者さん]

確かにそう。しかし資産を保有できるオプションが②でもただでゲットできる。
オプション価値を考えれば②でも良いわけで、という考えをしております私は。

[250: 匿名さん]

>>249さん
慧眼おそれいります。
私がもやもやしていたことを一言で表現していただき感謝します。

そうなんです。２０年持って仮想の家賃で投下資本回収するイメージだけを
考えましたが、なにも半値になる前に売る権利や買い買える権利を持つこと
が資産形成の機会になるという考えをどう表現したらいいのか迷っていました。

ただ一定額まで上がったから、オプションを行使するケースと
含み益を生かしてステップアップ（買換え）するケースもあるわけで
後者なら税制優遇されたりもしますね。

[251: 匿名さん]

家賃払うなら安いところがなるべくいいという発想。それこそ郊外でも１時間くらいならいいや。
それで家賃手当ももらってなるべくためて。買うなら便利なところつー発想は、普通の庶民感覚
ではないですかね？　そうなると、ローンと家賃の差がかなり広がるんだけど。
ただの貧乏性かな（笑）

[252: 匿名さん]

ついでに言うと、安定した年収を得ることや、大企業に勤めることで不動産のコール・オプションがタダで手に入る。
大企業にいながらいつまでも社宅や家賃補助で賃貸に入っていると、底値の好機を逃す。
また、一旦自宅購入のオプション行使すると、買換えのためのノックイン・オプション（自宅が売れたら買える）に変わる。
先に、賃貸用不動産を買っておくと、マイホームのプット・オプションは制約を受けない。
（ローン枠の計算が全く別）

[253: 匿名さん]

そもそも住宅ローンと不動産投資ローンは別物
税制から何から全く違う