23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[164: 匿名さん]

羽澤ガーデン跡地と三菱地所って1500ぐらいはいくんじゃない。分譲しないかな？

[165: 匿名さん]

都心に関していえば税制がこのままかわらなけらば、築浅中古の転売による
上昇はあっても売りが集中することで起る暴落はない。
昨年１２月は、事業用資産買換え特例の期限。
今年は、３０００万控除に隠れたセカンドハウス売りが多いが、税務署の
目が厳しくなっている。いずれ未入居築浅の短期売却は収まる。
今は、個人事業者で他に課税収入のある人が新築や一棟買いで賃貸に出して
消費税を取り戻すのが流行っている。
このところ築浅の都心物件の出物がめっきり減った。業者が売り惜しみすれば
当然個人もそれにならう。

地価上昇は暗黙の国策。
住宅市場を成長させて景気拡大は世界の常識。
肝心の住宅取得の融資は、公庫が債権ファンドの元締めのようなに化けた今は
無事離陸するまでは地価を最低でも１０年は上り勾配にしていかないといけない。

[166: 匿名はん]

外資でもアクイジション担当は買ってるよ、そりゃそうだ。笑
でも一方でぽっと出以外は売りのほうがスタンス大きいよ。
売れなくてアクイジション担当が飛ばされだすと、もう終わりでしょ。
開発モノばっかりやってるアクイジション担当とか。貸せるのかい、売れのかい。

とにかく個人レベルで200億以上儲けて城買ったガイジンもいるってことさ
（いるらしい、にしとこう）。
そんな連中は今の日本であくせく薄い利幅でやってないよ。
よそのエマージング行ってるか、寝てるよ。

あと年金年金言ってる人いるが、案件ありきのキャピタルコールだったら
いくら集まったかなんて無意味だろ。集まってるレベルだと既に本国にあるんだよ。
出口のREITなり、あるいは分譲のエンド客なり、そこが糞詰まったら、そこで終わり。

東京でもNYより安いってか。さすが東京人。

[167: 匿名はんファン]

専門用語が多くてちんぷんかんぷんなので口語訳してみました。

外資でも物件調査・権利関係の調査・キャッシュフロー調査、そしてドキュメンテーション作成
物件を購入する担当は買ってるよ、仕事だから。笑
でも一方でぽっと出の不動産ファンド以外は売りのほうがスタンス大きいよ。
キャッシュフローを高めて転売する前に地価が上がる状況だからね。
売れなくて物件評価・担当が飛ばされだすと、不動産市場ももう終わりでしょ。
開発モノばっかりやってる企画・購入担当とかいるけど。
この先数年たってちゃんと貸せるのかい、出口で予定通り売れのかい。

そんな連中は今の日本であくせく薄い利幅でやってないよ。
よその台頭し始めた市場行ってるか、ひと休みだ。

あと年金年金言ってる人いるが、案件ありきの投資ファンドと予め約束しておいた
投資契約期間内における投資金額枠までの金額につき、投資ファンドから受ける払込要求
だったらいくら集まったかなんて無意味だろ。
・・
投資ファンドがＳＰＶで配当を出して、再び借り入れを起こさないで、物件売却する
場合、受け先になるREITなり、あるいは分譲のエンド客なり、そこが資金的に
高値買いしなくなったら、そこで上昇は終わり。

[168: 匿名さん]

・・・で文意から察するに、いくら都心のレジでも坪単価１５００万なんて水準にいかないし
投資ファンドが新興市場にいけば、取引はまったく不活発になる。
高値のまま「放置プレー」で、値上がり期待で買った人は当てが外れる。
流動性のあるリートやファンドの価格は下がるが、実物不動産が売却されるのはリートが
破綻するような事態。
株式は紙くずになるが、リートは物件単位で倒産隔離されているからタダにはならない。
リートは物件売却しはじめる前に安値で貸して収益維持を図る。
要は、横ばい市場でどこまで収益性を高めていけるかという不動産マネジメント力の
時代に入ったわけだ。
安く造って売って逃げる土建屋体質から運営維持管理、賃料維持に不動産の主眼が移った
ということだ。
それにしくじると今度こそ、底なしデフレになるかもしれないが、そこまで日本の大手デベは
無能ではないだろう。

[169: 匿名さん]

いずれにしても不動産の本質的な価値は収益利回りである一方、高級レジデンスのようにそれ以外のステイタス的な価値を評価して、利回り３％以下の価格帯でも買い手がつくのも事実。
だから銀行調達やファンド組成による３％程度までの資金調達コストで長期資金が確保できるうちは、８％以上で回る物件は長期保有、３％以下の価格帯で売却できるものは売ってキャピタルゲイン確保ってのが効率的なオペレーションになるんじゃないの。
つまり、５％で回るビルを買って、高級レジに建て直して３％以下の利回り価格で売却するもよし、フルリフォームかけて、賃料６割上げて、長期保有するもよしって感じで、どの方策が最も効率的かを年度の売り上げ予算と利益予算との整合性をあわせながら、うまく調整しながらやってるという状況が現状じゃない。少なくともスミフのやり方から見るとまさにそんな感じじゃない。

[170: 匿名さん]

オフィス賃料とマンション賃料の差がゆがんでいるからマンションをオフィスとして
借りる人が出てくる。麹町の一角など築浅マンションでも弁護士事務所に貸しているものが
少なくない。
戦時中に、安心して徴兵できるように借家人の権利を強化した借家法が幅を利かせて
いたうえに地価下落で、郊外賃貸の空室率が拡大。賃料水準が大幅に下がった。

都心の分譲供給を抑え、賃貸需要を盛り上げるのが大手の作戦。
都心を中心に、家賃水準の底上げが始まった。
三井レジの賃貸物件は軒並み順調に埋まっているらしい。

定期借家更新可能という条件だから、２年後に賃料値上げは必至。定期借家が上げれば
相場の上昇を理由に普通借家も値上げを要求できる。
分譲相場が上がれば、賃貸需要は高まるからより条件の悪い物件の募集賃料までは
値上げできる。

おそらく、２年×３期・・・５年くらいはこのまま順調に推移するにちがいない。

[171: 匿名はん]

ファンがつくとは、どうもです。

キャピタルコール云々ってのは、最大1兆円を今後日本で投資、とかそういう類ですよ。
まさにプロパガンダでしょ。1号ファンド盛大にやりました、だってアービトラージで儲かったから。
でも2号ファンドは？3号ファンドは？以前の売れ残りは？今後しこらないって保証は？
仮に100億しか使わなくても最大1兆円でOK。ほんとに日本だけターゲットのファンドかもわからん。
アジアで、とか。とにかくアゲアゲ言ってるほうが、出口で売れやすいでしょ。
要はおいそれと下がるとは言わん。でも上がるとも言わん。
ましてや今回ひょっとしたらプロよりボラティリティーの高いエンド価格でババつかみはどうかと。
キャップレートだ、賃料収入だ、稼働率だみたいな話が、自用のレジの単発レベルだと乏しいでしょ。
市場流動性も高くはないし。ノンリコも使えないし。まさに貸せるのかい、売れるのかいだし。

[172: 匿名はんファン]

師匠。解説ありがとうございます。


自家用レジは、立地と専有面積に傾きそうな気がする。
松涛、南平台の２００平米超の物件だと、１０年に一度くらいしか
物件がでてこない。
岡本の某物件はさすがにそうは思えないが、都心なら大きくみれば
４００が７００でも底値圏。
消費者物価は１９７０年から３倍にしかなっていないが、原油価格の
変動で今後１０年３０％程度の上昇はあるかもしれない。
地価云々より高額資産を土地比率の高い一種住専のレジに入れておく
のは、資産保全として正しい気がする。
ハワイの不動産は土地価格が低いから減価償却見合い。
賃貸物件にして自分がたまに使えば、大きな節税効果。だから
収益性とは別の観点で天井知らずの高値。
個人の需要にはいろいろな側面があって、今のように大きなものを
ファンドが使って、小ぶりな物件を個人に売る戦略は極めて正しいように
思う。
自分で考えても、人生晩年なら損得抜きで都心の豪華マンションで
臨終を迎えたいって思う。

[173: 匿名さん]

金利を上げて喜ぶ人は誰もいない。
地価が下がって喜ぶ人も誰もいない。（住宅購入予定者意外は）

資産インフレは利上げで止まるものではない。
個人の流動資産１５００兆円を背景に、１０００兆円の赤字財政を
支えてきているのがわが国経済。
ここで地価が高騰するというか全国総額的に８０年代ベースに復帰する
のは資産デフレで失われた富が戻るだけの話。
しかし、経済のファンダメンタルを超えて地方の地価があがらない分
だけ都心の地価が上昇しても結果的に国土の価格の総和が変わらなければ
問題ないのだ。
ＧＤＰの伸びを上回る国富の増加はあきらかにアンバランスだが
投下された資本に見合った価格の増大は正当な価値というべきだ。

[174: 匿名さん]

住宅ローン融資残高は１９０兆円（Ｈ１７年度）
銀行ローンが９５兆円住宅金融支援機構が４９兆円
http://www.jhf.go.jp/research/data/loan.xls

銀行ローンに超長期はないから１０年以下の固定か変動金利ということだ。
急激な利上げは変動金利のローン返済に大きな影響を与える。
５年間は返済額を変えないでもかわりに未払い利息が発生しかねない。
住宅金融支援機構（買取債権）は民間の住宅ローンを買い取った累計額で
１７年度で１．１兆円。
住宅ローンの証券化が円滑にいくまでは金利はあげられない。
支援機構が持つローン債権が１０年後貸し出し残高で３０兆円に減ろうが
ローン証券化の市場流通量が５兆円になろうが評価は支援機構の保有債権の
質と住宅ローン担保価値と市中金利によって決まる。
短期金利が４％になって、過去３％内外で推移してきた最近の公庫貸付が
評価が下がるのは当然。
もともと、住宅ローン債権は、元金返済で年々減価する債権だが
担保価値も減価するので同等とかんがえがちだが、バブル崩壊のような
地価下落があれば担保割れの不良債権となる。
逆に、地価上昇であれば、債権の信頼度は高まる。

[175: 174＝173]

どうあがいてみても資産デフレからの復帰は始まったばかり、都心の価格が
未曾有の高値になろうが国民生活や労働意欲には関係ない。
普通に働いてローンが組めて住宅が郊外に買えるというのが健全な国民生活

過渡期の異常値として都心の２９０万／坪のマンション価格は記録に残るだろうが
数年の間には人々の意識からは消える。
毎年値上がりするタワーマンション中古価格の上昇とめっきり減った都心新築
分譲の中で、広告ビラの数字から坪単価を計算するのもうとましい時代がくる。

気が付けば、団塊世代が買ったのとさほど変わらない値段で郊外のマンションが
売り出されている。そのころが２３区のピーク。

下がり始めるのは郊外が需要をくいつくし供給バランスが破綻する頃
少なくとも２０１２年以降だろう。

[176: 匿名さん]

まだはもうなりもうはまだなり。は株式市場だけでなく不動産にもあてはまる。
みんながもう天井といいはじめたら、まだ上がる。

[177: 匿名さん]

じゃあ、みんながまだ上がると言いはじめたら？
株が調子いいときは、円安は240円くらいまで、株価は2万から2万5千円
までいくっていっていたよね。
戻してきたらまたそういわれる気がする。

[178: 匿名さん]

ていうかさ、値段の上げ下げの喜ぶ投機は株式市場でやるのが本来。マンションでもうけようなんて
女の腐ったようなにおいがする。

[179: 匿名さん]

別に投機に本来もへったくれもないでしょ

[180: 匿名はんno]

誰がキャピタルゲインを狙ってるのさ。インカムゲインがとれるためには安値で買わないといけないけどまだ高値域になっていないといっているだけ。
出口（事業終了）の時点でキャピタルゲインなどわずかでもあれば儲けもの。値落ちの少ない地域の物件を選べばまだまだ賃貸用は買いだと言っている。
世代的に買いのがした人も、待って２００３年底値になる保証はない。そういう話をしている
女云々と女性蔑視につながりかねない口調で息巻いて何が言いたいのだ。
意味が理解できないならレスしなくていいぞ。

[181: 匿名さん]

すまん。匿名さんを選んだつもりが匿名はんになってしまった。お詫びして訂正します。↑

[182: 匿名さん]

ほんと日本人って善悪や主観で類型化するのが好きだな。
投機は悪だとかバブルはいかんとか。
そういうこと言ってるからアングロサクソンやユダヤやチャイニーズに食い物にされるのだよ
社会正義や倫理と投資は別次元。国が国民の預貯金を守れない時代になにをのんきなきれいごとを並べているのかという気がする。
投機による高騰批判は買えなかった人の引かれ者の小歌か＊＊＊の遠吠え

[183: 匿名さん]

そういうこと。負けは負け。素直に認め、過去の価格を見ないことです。
これからどうするか自分で考えましょう。

[184: 匿名さん]

日本株はボックスから抜け出せず、欧米株や債権にもそろそろ為替差損が危なそうだし
中国、インドは言うに及ばずVISTAもすでに出遅れ感がある。
国内不動産は利幅が縮小しているし、さすがに先物は怖いです。
スレ違いで全くの素人なのですが、皆さん今何に主きを置いて投資しています？

[185: ２０２５年暴落論者]

信念と言いたい
しかし、反転し始めた日本経済に死角は無いでしょ。
短期的に上下することに一喜一憂するのは、投資スタンス決めてないからだろう。

[186: 匿名さん]

不動産が株のような激しい値動きをするわけではないのだが、
なぜか勘違いする人が多い。
株が暴落するようにリートやファンドのエクイティが下落することがあって
もそれがそのまま地価下落につながらない。
むしろ地価下落と賃料下落のタイムラグを利用して軟着陸できる
仕組みということだ。

不動産は流動性が低く、換金するのに時間がかかる。大きな金額で
投資も資金調達も困難で、投資額が大きければ投下資本回収にも
時間を要する。
証券化は、利回り部分だけを切り離し転売できるようにすることで
投資家にとって投資の自由度を高めた直接資金調達の仕組みだ。
買い先不動産の価格評価がベースでなくキャッシュフローがベースだ。
証券を買ったからといって地価の値上がりを待たずに収益性に基づいた
価格でいつでも市場で転売できる。


事業者は証券化により事業の破綻による倒産や抵当権行使による清算を
回避しリスク分散を図ることができる。たとえは債権の証券化では
１企業が持つ１０兆円の債権が９兆円に目減りしたら大問題だが
１００万単位で投資家にリスク転嫁されていたら損失も分散される

不動産投資の経営破たんが起きないようにする緩衝装置が証券化で
ある以上、投資がピークに至ったとしてもそれが、相対的な経済のなかで
市場が認めた価値であって、市場環境の変化によって下降をたどることは
あっても破綻暴落というのは極めておこりにくい。

[187: 匿名さん]

バブル期に都心は底を打ってからもなぜ郊外は下がり続けたか。

都心と郊外で高騰と下落に３年程度のタイムラグがあるのは仕方ないにせよ
その期間が過ぎても底を打たなかったのには訳がある。

バブル期は、金融機関と投資家が融資と転売を繰り返し、融資の
総量規制により突然破局を迎えた。
資金調達が「不動産担保金融」だったから買い先物件が上昇する限り
融資を止める理由がない。
景気がいいから金利も上がり貸せば貸すほど金融機関も儲かった。
しかし、一旦破綻したら金融機関は膨大な焦げ付いた債権を抱え込んだ。

不良債権を隠していたのは、地価がふたたび上昇すれば担保価値も
回復する。放っておけばいつかなんとかなるという認識があったからだ。
しかし、金融機関が融資できない状態でだれが不動産を買うのか。

実は住宅金融公庫と個人に地価回復の期待をかけていたに相違ない。

１９９４年ごろに景気が上向きはじめたと皆が錯覚した時期があって
利上げの空気や、都心地価の底打ちが囁かれた。
実際にマンションブームだったし千代田区、渋谷区の地価は下げ止まった。
しかし、郊外の下落はその後も続いた。

都心のように少量の供給ならば郊外も下げ止まったかもしれない。
地価が回復しない段階でＵＲ都市機構（住都公団）が西で
港北ニュータウン・千葉ニュータウンで大量に宅地供給を行った。
供給＜需要なら地価も下げ止まる。バブル期の中古が大量放出され
在庫が積みあがっているなかでの新規供給だ。
さらに消費税駆け込み特需狙いで公団がやるなら我々もと
民間デベが郊外で次々にマンションを大量供給。
浮上し始めた舟に大きな負荷をかければ沈む道理だ。

[188: 匿名さん]

ＵＲ都市機構（住都公団）が勝手な分譲をやらなくなったことで
不動産市場も「市場原理主義」で動くようになった。
ＵＲ都市機構は開発と行政折衝のプロだが需給調整が苦手だ。
彼らが作った宅地に民間が上手に供給していけば需給バランスを
崩すことなく地価を安定的に上げていくことができる。

郊外は、民間デベのしたたかな知恵で、しっかり相場形成ができるだろう。
そもそも不動産市場はもはや市場原理主義になったのだ。
供給者と消費者がともにリスクを負って駆け引きをする時代であるのは間違いない。
力関係でも資金力でも消費者が勝つなどとはとても思えないのだが。
だからこそ消費者コミュニティサイトの価値は重要なのだが
書けば書くほど味方であるはずの消費者から敵とみなされ背後から撃たれる。
「素人をだまして買いあおっているのはあなたですか」
悲しい限りだ。

ことに消費者は過去の値段にとらわれて不動産を評価する癖がある。
広域の相場を知りえない個人には無理からぬ話だが、安い高いは時系列で見ると間違える。

[189: ２０２５年暴落論者]

まったくだ。
株やってる連中は、不動産の反転相場に株の理屈を当てはめる。
まさにナンセンス。
今年になって１６年ぶりの不動産価格の回復も、今までのそれが低くすぎただけ。
今後は、慌てて売る必要ない
デベや個人投資家は売らない。
損してまで売る人は、いない
買ったマンションで、良い場所ならまだまだ値上がる。

[190: 匿名さん]

私も信念という言葉に共鳴。
自分の投資が世の中の大きな流れに沿っているという信念。
そのためには、妄想といわれようが自分が納得するまで
シナリオを構築して世の中の流れを自分なりに納得する。
ここでぐだぐだ書いているのも自分の信念を語ることで強化したいし
誤謬を指摘してもらいたいからだ。
『マネーの公理』にも、自分が納得できない投資はするなと書いてある。
ロバートキヨサキも、投資をはじめるならファイナンスリテラシーを
高めてからにしなさいと書いている。
勘と度胸でやるのは博打に等しい。株のテクニカル分析など
私には易者の占いのように思えてならない。

投資は社会正義や倫理と無関係と書いたが
強いていえば、
「投資は世のため人のため」
つまり世の中の向かう方向を読んで、それの一助となるように
自分の得たキャッシュを活用するということなんじゃないか。

不動産は自分に地縁があって土地勘がつかめて
今後発展してほしいと思える場所の物件を買ってきた。
株よりも賃貸不動産のほうが直接都市機能の一部を自分が
サービス提供しているという感覚（錯覚？）がある
それと都心賃料はこれから上がるという信念もあるし上げていく
ことで不動産の好循環と経済の再生が図れると信じている。

あと、もうひとつ　夢。
大きな財産を築いて人生のフィナーレを迎えたい。カッコよく生きたいから。

[191: 匿名さん]

匿名ネット上で熱くなっている時点で
すでに相当カッコ悪いと思うが

[192: 匿名さん]

去年だったか、ファンドに1棟売りされた川口駅前タワーが分譲されるね。
賃貸での回収に旨みが無いと判断したのか、上昇気流の中分譲で売り逃げた方が得と判断したのか。

[193: 匿名さん]

>191
面白いな、君。そうやって人を茶化すのが好きなのか？
で、君はこのテーマについて何か意見を持っているのかね。

[194: 匿名さん]

178です。あの内容は間違いです。あの時は酔っ払って荒れてました。
株式市場にも不動産市場にも失礼な発言でした。すいません撤回します。

しらふの今自分の立場を書きますと
、多数の人間のさまざまな価値感が交錯する
市場というのは優れた場所であり、神の見えざる手が働いている、神ならぬ人間の規制は
害になる、という立場です。

[195: 匿名さん]

好むと好まざるとにかかわらず、すでに世の中のあらゆる仕組みが市場原理主義にかわってしまっている。
金融市場も、不動産市場も、住宅ローンまでも「公庫」でなく証券化。
米国と一体化していく以外に我が国の経済発展は期待できない状況におかれている。

カッコつけていて銭が稼げるほど甘い世の中ではなくなった。しゃかりきになって情報集めまくらないと判断をあやまるしチャンスも逃す。
真剣になるからこそなりふりかまっていられないだろうよ。
実際のところ不動産で資産をつくるには、恥も失敗も重ねて悔しい思いをしてそれでもあきらめないことが大事だったりする。

[196: 匿名さん]

投機で資産を形成するのに何が重要って、一番の要素は運ですよ。
考えた末に大損したり、思いつきで大儲けしたり、
全てに人知が及ぶと思ったら大間違い。そこが投機の面白いところ。

だから最も重要なのは、リスクを常にコントロールの範囲に置く事。
最悪の事態でも立ち直れる手立、
読み間違いに気づいたり状況が変わったときは即撤退できる手立、
こういうものを確保しておきましょう。

[197: マンション投資家さん]

郊外がじわりじわりキテるよ。
まだまだ郊外は割安過ぎるし利回りも相当いい。
郊外が本格的にくるのはこれからだよん。

[198: 匿名さん]

郊外ってどこですか？　２３区外の東京？

[199: 匿名さん]

足立区も郊外の評価です。

[200: マンション投資家さん]

>>198
東京以外で東京通勤１時間圏内で駅徒歩５分以内の物件。
この条件の郊外物件がそろそろブレークしそう。

[201: 住まいに詳しい人]

>>197
郊外は既に都心以上に割高でしょ

あっ、もしかして旧価格水準で言っている
この春販売の物件は20％〜40％価格アップしているよ

[202: 匿名さん]

高ければいらない。買わないというのは購入者の自由だが
消費者が買わないでいればマンションは売れ残って下がる
そういう理屈にはならない。
少子化で長期的にはマンション需要は減るかもしれない。
しかし、需要減がマンション価格下落になるためには地価が
下がらなくてはいけない。
待ってる間に地価が上がってしまえば郊外を買うしかなくなるだけだ。
「次の底値になるころはハゲオヤジ」とは名言だ。

雇用市場は10年にわたる氷河期のあとてやっと売り手市場に
代わった。待てば好機が来たが、住宅は逆だ。買い手市場が
長く続いて、売り手市場に変わった。ここで待つのは
92年頃の就職を蹴って94年に就職活動を始めるようなものだ。

もともと都市住居は過密が当然。住居は狭い。
マンションブームの直前には『捨てる技術』がベストセラー
その後はお掃除力がブーム。
家族も、家財も衣服も増えて、もっと快適に暮らしたいという欲求が
住宅需要の根底にある。

首都圏の住宅需要は膨大な規模。
地価が下がれば求心的に動き地価が上がれば遠心的に動くものだ。

[203: 202]

１）不動産の価格は先読みできまる

マンション価格販売不振が地価下落に繋がるケースはある。

供給過剰⇒完成在庫だぶつき⇒中古相場下落
⇒新規物件想定販売価格が下がる⇒安値で土地仕入れ・土地仕入れ減少
⇒地価も下がる⇒新規物件が安値で売り出される

とはいえ土地を売るか売らないかは地主の意思。
先行き上がると考えれば手放さない。売らないで活用しようと考える。
銀行は昔と違って金を貸したがっている。ゼネコンは融資の手配までして
賃貸マンションを建てさせる。

都心部が値上がりすれば郊外の地主も喜ぶ。都心回帰といわれて
値が下がった郊外に人が戻ってくる可能性が高まるからだ。
マンションの売れ行きに関係なく、思惑で土地の売りが減って
マンション供給自体が困難になる。
「これからまだまだ下がりますよ。今売っておかないと後悔しますよ」
という土地仕入れ担当のトークが地主に通用しなくなる。

高く売れるものをわざわざ安く売らないのは、地主だけでなくデベロッパーも
同じ。
市場原理とは、買い手が勝つか売り手が勝つかの戦い。
売り惜しみを批判する人が、2002年頃買った株を抱え込んで一昨年
末あたりに売って儲けていたりするのが今の世の中だろう。

[204: 202]

２）湾岸タワー供給過剰の終焉と今後の都心マンション

2003年問題。オフィスが供給過剰懸念をにらんで
財閥系大手不動産会社それを請負うスーパーゼネコンが
大規模マンションにシフトしたのが2000年当初。
湾岸・武蔵小杉・横浜ＭＭなどの高層マンションラッシュに繋がった。

それが思わぬ供給過剰を招いた。、
供給過剰は交通渋滞と同じで行ってみてはじめてわかる。
けれど後ろも詰まっていてひきかえせない。
竣工して売り切るまではどうしようもない。
仕様をぎりぎりまで落とし、コールセンターで対応しオペレーション
コストを下げなんとか乗りきった。
売り切ったところで利幅の大きい一斉に郊外にシフトした。

大手不動産会社は正直なところ、大衆相手の大規模タワーは
手間がかかりすぎて頼まれてもやりたくないというのが本音だろう。

都心部の高級賃貸だけでなく、賃貸相場自体がこれから徐々に
上がっていく。
分譲供給が減ることで賃貸需要が増える。賃貸供給も増えているが
新築賃貸は家賃相場を上げる方向に働くからだ。

エアタワーのサイトを見れば空室が日に日に減っているのがわかる。
ミッドタウンはさすがに入居率はまだ低そうだがそもそも200室の
ホテル型コンドミニアムだ。じっくり客を選んで入れていくだろう。

都心居住の超高級化がエンドユーザーの視野をもう一度郊外に
向けさせるか、都内の優良賃貸物件にむかわせるかはわからない。
とはいえ、新築賃貸マンションがピークのあとの都心住宅需要の
受け皿になるのは間違いないだろう。

[205: 匿名さん]

住宅を購入するために6000万円貯めたAさんがいるとしようか。
なぜ6000万円なのかというと、いまどき6000万円くらいださないと
買える物件の選択肢が少なくなってしまうし、6000万円なら
年収1500万円のサラリーマンでも10年で貯められる金額だからだ。

もちろん6000万円だせば、山の手区のそれなりの場所に
マンションが買えるしそれで当初の目標達成である。
だけどAさんは考えた・・地ぐらいの低い場所でよければ
3000万円でも十分マンションや一戸建が買えるし、
それでもぜんぜん困らない。あまった3000万円は個人年金
で運用すれば、6000万円で住宅と老後の経済的安心の
両方を手に入れることができる。

それに対して長期分割で住宅購入しようとするBさんは
Aさんが購入したような地ぐらいの低い場所のマンションなんて
はじめから選択肢に入らない。
「長期分割で購入するからこそいい物件を購入しなければ・・」
というスタンスである。

AさんとBさんのスタンスでどちらが正しいとか間違っている
なんていうことはないし、手堅いはずのAさんよりも無理して
優良物件を購入したBさんのほうが購入後の物件価格の上昇で
経済的にも得したなんてこともざらにあると思う。
だけど将来的に困らないのはやっぱりAさんだと思うんだよ。

[206: 匿名さん]

3000万のマンションじゃ、将来的に困るかも…

[207: 匿名さん]

＞２０６さんへ

まったく、文脈の読めない悪い方ですね。

[208: 匿名]

>>09 都心のマンションは土地代が半分以上。

購入するときは土地代も支払わなければならないのはそのとおりでしょうが、中古マンションを売却するときは、新地にして売れる訳ではないので「売却価格に、土地代は盛り込めない」ケースがほとんどでは？　土地代を回収できるのは、一戸建ての話だと思います。

　・売却可能価格＝（土地代）＋（建物価値）−（新地にするための費用）

だと思いますが、マンションの場合、ほとんどのケースで新地にできない（建替えですら困難という現実）わけで、すなわち「土地代は残る」は成り立たない、では？

古い話題へのレスですいません。

[209: 匿名さん]

>>208
東京港区山手線内のマンションは物件価格のうち土地持分の占める割合がおおむね5割と
思われますがそういう場所のマンションって築年数がいってもある程度以上は根落ちしない、
つまり建物価格の評価がゼロになっても土地持分の値段以下には中古価格がさがらない
傾向がありますよね。だからたとえば20年落ちの中古物件を購入して10年住んで売却する
なんていう場合でも買ってきたときと同じ値段で売却できる可能性があるわけですよね。
うまく地価上昇の波にうまく乗れれば買ったときの値段よりも高く売却できる可能性もある。
そこに都心の中古物件のうまみがある。

それでは物件価格のほとんどが土地持分のみと推定される3Aの築古マンションを
中古一戸建を土地値で購入するのと同じようなスタンスで購入することができるのか
というとそれにはやっぱり無理があるわけですよね。
港区3Aの築古マンションは、プロの目をもった人でマンションの価値を自分で責任もって
把握できるような人になら勧められるけど、とても素人には勧められない。
そこに中古マンションの難しさがあるわけですよね。

>>205
現金で買えない人は分割で買うしかないわけですけど、多くの場合はBさんのような
レバレッジをかけたような買い方になるわけですよね。もちろんそれがうまくいけば
いいわけですね。
だけど港区3Aの築古マンションを購入して成功するのはAさんのような人ですよね。

[210: マンション投資家さん]

このまま都心の不動産価格の高止まりが続けば、
自然に人は郊外物件に流れてくる。それ以外に選択肢は無いからだ。
賃貸のまま住み続けるという手もあるが、都心の家賃も上がりつつある。
上がり続ける家賃を払う非効率さに気付き郊外に物件を求める。
首都圏に人が回帰している以上、これは必然的な流れ。
郊外の物件をバカにしていると郊外の物件すら買えなくなる恐怖が襲ってくることになる。

[211: 匿名さん]

生活文化の成熟は、80年代のＤＣブランド・アパレルブーム、
バブル期以降のレストランブームと続いてタワーマンションブームで
衣食住が完結した。
かつての夢のマイホーム芝生のある庭付き一戸建ても
現実はアメリカ映画の郊外住宅とは程遠いウサギ小屋。
その代わりが湾岸タワーマンション。
天井の高い、広くて眺めのいいマンション。
バスルームから夜景を眺め、都市生活気分を満喫。
これこそアメリカ映画のＮＹコンドミニアムだ。

これが、長続きすると思いきや、都心底値のあだ花。
地価反転でうたかたの夢と消えつつある。

投資は、読みが外れた、失敗したと思ったら即逃げるのが肝心。
事態が改善するのを待つというのが傷を深くする。
待てば下がると思っていて上がったのなら、またいつか下がると
待つのでなく「待つ作戦の間違いを認める＝買えるところを買う」
が正解だ。

思えば、2002年頃から4年近くも都心近郊の安値は続いた。
湾岸でいけば、港南の7本のタワー。芝浦の4本のタワー
月島に3本勝どきに1本、豊洲に１本、東雲に４本、台場、有明に
３本、それ以外でも坪単価１８０〜２３０万で東京駅通勤３０分圏が
買えた。

これを買い逃したとしたら、若すぎたか、
優柔不断かくじ運が悪すぎるか高所恐怖症か人の意見にふりまわされる
人かのいずれかだったのだろう。気をとりなおして頑張ろう

[212: 匿名さん]

本当にいい買い物をしたのは、
港区でも内陸に坪250万円〜330万円で買えた人だと思うんだよ。
湾岸部のマンションが本当にお買い得だったかどうかは
やっぱりあと10年しないとわからない。

[213: マンション投資家さん]

今は都心の地価上昇に乗り遅れただけで実はそれほど致命的ではない。
まだ東京通勤圏内の新築物件は安値で多数ある。
本当に致命的なのはこれから郊外が上昇し郊外の東京通勤圏物件すらも買えなくなった時。
その後いつまで待てば物件が買えるのかわからなくなる。
万が一にもインフレになったら、貯蓄した頭金が目減りしてもう目も当てられない。